大樓項目物業(yè)管理服務(wù)方案

1、二灘水電開發(fā)有限責(zé)任公司雅礱江流域集控中心大樓項目物業(yè)管理服務(wù)方案成都冠城物業(yè)管理有限公司謹呈二零零七年十一月二灘水電開發(fā)有限責(zé)任公司雅碧江流域集控中心大樓項目管理方案目錄第一章：公司簡介第二章：主體設(shè)計及土建開始動工期間的物業(yè)服務(wù)及費用組成一、服務(wù)形式二、提供服務(wù)的項目簡介三、規(guī)劃設(shè)計階段顧問服務(wù)內(nèi)容四、此階段顧問時間及顧問費用第三章：大廈主體動工后及內(nèi)部設(shè)備安裝期間的顧問及現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)及費用一、此階段的顧問及現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)內(nèi)容二、大廈主體工程施工和設(shè)備安裝階段工程監(jiān)理的顧問內(nèi)容三、施工期間的物業(yè)安全管理人員駐場管理服務(wù)四、此階段顧問時間及顧問費用第四章：物業(yè)管理顧問工作流程及方式第五

2、章：結(jié)束語第一章、公司簡介一九九九年七月，為配合冠城集團在蓉之大型高級商務(wù)寫字樓冠城廣場的落成和運作，由冠城集團注冊成立了成都冠城物業(yè)管理公司。公司自成立之初即以國際化、標(biāo)準(zhǔn)化和專業(yè)化為運行基準(zhǔn)，并于西南地區(qū)首家引進了全球知名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)戴德梁行（DebenhamTieLeung）為商業(yè)和技術(shù)合作伙伴；從1999年至今，戴德梁行為成都冠城物業(yè)管理公司開發(fā)的冠城廣場之組建、運行和發(fā)展提供了全程顧問。冠城集團是一家以房地產(chǎn)為龍頭，并兼顧足球事業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、電子產(chǎn)品、網(wǎng)絡(luò)科技，期貨及國際貿(mào)易等多元化經(jīng)營的跨國機構(gòu)。成都冠城物業(yè)管理公司現(xiàn)擁有員工300多名，其中中高層管理人員大專以上學(xué)歷者

3、為100%，全部持有全國物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證，公司工程設(shè)備技術(shù)人員大專以上學(xué)歷者為70%，全部持有各類專業(yè)上崗證。公司管理層及各項目經(jīng)理均系長年從事大型物業(yè)管理、設(shè)施設(shè)備管理、高級酒店管理的資深專業(yè)人士，并汲取戴德梁行多年來作為國際物業(yè)管理大師先進的管理理念、優(yōu)秀的項目培訓(xùn)與成熟的操作經(jīng)驗，確保了我們管理質(zhì)量的始終如一和公司發(fā)展良好的資源儲備。為了確保公司能全力為物業(yè)業(yè)主、業(yè)主及物業(yè)使用者提供國際級的專業(yè)物業(yè)管理經(jīng)驗，充分提高物業(yè)之管理運作質(zhì)素并延長物業(yè)與相應(yīng)設(shè)備之運行能力，更使其物業(yè)不斷保值、增值為目標(biāo)，成都冠城物業(yè)管理公司于2002年初通過了ISO2000版國際質(zhì)量體系和英國皇家認證認可

4、委員會UKAS認證，使公司在國際化、標(biāo)準(zhǔn)化及專業(yè)化運行和管理邁上了一個新的臺階。在2005年3月，公司獲得了“首屆成都市最具競爭力物業(yè)管理企業(yè)”稱號，證明我們的管理水平、服務(wù)質(zhì)量得到了政府主管部門和同行業(yè)的廣泛認可。公司自成立以來所奉行的服務(wù)宗旨是：以科學(xué)精良的管理，優(yōu)質(zhì)細微的服務(wù)，在盡力提高物業(yè)運作質(zhì)素、延長物業(yè)使用壽命，從而使其不斷保值增值的同時，充分滿足物業(yè)之發(fā)展商、業(yè)主及使用者的各種服務(wù)需求。公司管理架構(gòu)及特點1.公司管理架構(gòu)公司特點：成都冠城物業(yè)管理公司是冠城集團旗下的全資子公司，實力雄厚、信譽卓著，公司成立之初即聘請了全球知名房地產(chǎn)顧問機構(gòu)作為公司的全程管理顧問至今，全面導(dǎo)入了先進

5、的國際化管理運行模式。公司下設(shè)：項目部，負責(zé)公司對外拓展、各個項目的質(zhì)量以及現(xiàn)場指導(dǎo)和專業(yè)管理；設(shè)備管理部，負責(zé)各個項目現(xiàn)場指導(dǎo)和設(shè)備專業(yè)管理；行政人事部，給公司各個項目提供堅實的后盾支持，新員工的入職培訓(xùn)等，充分體現(xiàn)了公司各項目人力資源、技術(shù)支持、管理經(jīng)驗共享的原則。公司擁有多年從事設(shè)施設(shè)備管理、物業(yè)管理、酒店管理工作經(jīng)驗的人力資源儲備，能勝任各種不同類型物業(yè)的管理，并具有充分的實際經(jīng)驗；公司于2002年初通過了ISO9002質(zhì)量體系UKAS認證，為公司管理運行程序化、規(guī)范化奠定了基礎(chǔ)，也使我們的每一位顧客能獲得質(zhì)量如一的服務(wù)。作為一家優(yōu)秀的物業(yè)管理公司，我們有為摩托羅拉、惠普、思科系統(tǒng)、富

6、士施樂等全球知名跨國公司和機構(gòu)提供高素質(zhì)多元化物業(yè)管理服務(wù)的經(jīng)驗和能力，并深受客戶的一致好評。我們也管理著二灘水電開發(fā)有限責(zé)任公司成都基地，通過近兩年來對二灘成都基地的全面管理和服務(wù)，我們深刻了解了作為特大型國有企業(yè)綜合后勤保障工作的物業(yè)管理服務(wù)的重要性，加之在寫字樓、高檔住宅小區(qū)、學(xué)校等不同類型物業(yè)管理的優(yōu)異業(yè)績和豐富經(jīng)驗，因此我們對于物業(yè)管理模式的移植和拓展工作有充分的能力和信心。項目管理的服務(wù)宗旨、經(jīng)營理念、企業(yè)文化、質(zhì)量方針我們的的服務(wù)宗旨是：以科學(xué)精良的管理，優(yōu)質(zhì)細微的服務(wù)，在盡力提高物業(yè)運作質(zhì)素、延長物業(yè)使用壽命，從而使其不斷保值增值的同時，充分滿足物業(yè)之業(yè)主、及使用者的各種服務(wù)需

7、求。根據(jù)市場變化和客戶需要，我公司的物業(yè)管理服務(wù)已突破了傳統(tǒng)的物業(yè)管理范疇，每一個項目的管理服務(wù)方案均是精心為客戶量身打造而成，并將服務(wù)延伸至客戶的各種不同需求。比如在二灘成都基地項目，我們根據(jù)客戶需要，為客戶提供了除基本的物業(yè)管理公共服務(wù)之外的各種高素質(zhì)之：會務(wù)接待服務(wù)、綜合商務(wù)服務(wù)、食堂餐飲服務(wù)、招待所管理服務(wù)、行政內(nèi)勤服務(wù)等，為業(yè)主方二灘水電開發(fā)公司實施企業(yè)全面市場化和社會化進程提供了堅實的后勤保障。我們的的經(jīng)營理念為：“完美無瑕的服務(wù)源自每一個細節(jié)的精雕細琢”。為此，公司一直致力于維護二十四小時客戶服務(wù)、安全保衛(wèi)和工程運行系統(tǒng)，以便能迅速及時地響應(yīng)客戶需要，處理客戶問詢投訴及應(yīng)對各種緊

8、急事故，我們采取更具彈性及創(chuàng)新的方式，在傳統(tǒng)與非傳統(tǒng)的物業(yè)管理服務(wù)之間尋求平衡；以保證物業(yè)以最佳、最有效的方式運作，從而提高效率、降低成本、塑造物業(yè)形象，充分滿足符合客戶的需要。我們的企業(yè)文化是：感受榮譽、擁有安全、贏得快樂、卓越成長。我公司企業(yè)文化的觀點所重視的是企業(yè)與員工的互動成長，與公司“榮辱共存”是我們每一位員工所信守的理念，公司為每一位員工所提供的也不僅僅是就業(yè)機會，而是無限的發(fā)展空間和平臺?！百|(zhì)量成就經(jīng)典、專業(yè)創(chuàng)造輝煌”是我公司的質(zhì)量方針。公司所擁有資深而專業(yè)的管理團隊，旨在為客戶提供最生色的服務(wù)。我們通過優(yōu)質(zhì)的客戶服務(wù)和高水平的表現(xiàn)，為我們的業(yè)主獲取最大的物業(yè)收益，同時也讓客戶感

9、受到成都冠城物業(yè)管理公司高效而專業(yè)的運作方式。管理項目介紹成都冠城物業(yè)管理公司目前管理項目：成都最具影響力的高級商務(wù)寫字樓冠城廣場大型水電企業(yè)二灘水電開發(fā)有限公司一一二灘成都基地擁有完善教育設(shè)施和品牌形象的一一成都七中實驗學(xué)校錦江之濱的大戶豪宅一一冠城花園高尚住宅小區(qū)一一風(fēng)尚國際二灘水電開發(fā)有限公司生活基地一一錦屏苑城西新銳小區(qū)一一西城花園管理總面積近55萬平米。上圖：冠城廣場大堂右圖：冠城廣場塔樓冠城廣場是成都市對外招商引資的重點項目，該廣場于1999年底落成并投入使用；落成典禮上，省市領(lǐng)導(dǎo)謝世杰、聶榮貴、陶武先等到場祝賀并致辭：“冠城廣場作為成都標(biāo)志建筑，以多功能設(shè)施展現(xiàn)成都市形象，為我省

10、對外開放和招商引資起到了積極作用。冠城廣場的竣工開業(yè)，是四川招商引資的重大成果”。冠城廣場不僅是本地房地產(chǎn)業(yè)之技術(shù)、管理、開發(fā)理念的重大跨越，也為西部大開發(fā)背景下的成都，樹立了一個璀璨的品牌。冠城廣場地處成都市順城大街，樓高三十八層，建筑面積83,000平方米；廣場配備了樓宇自動化（BA）、通訊智能化（CA和辦公自動化（OA白3A智能管理系統(tǒng)，樓內(nèi)各種設(shè)備全部采用世界名牌產(chǎn)品，其中包括：美國DOVEFfe梯、美國MCQURYTRAN聆水主機、英國WELLMAN水鍋爐、美國HONEYWELL央空調(diào)自控系統(tǒng)、美國LUCEN琮合布線、英國Rolls-Royce發(fā)電機組等。為保障冠城廣場及設(shè)施設(shè)備在使

11、用中能得到完善的管理，每一項公共物業(yè)管理計劃，包括如：電梯、消防系統(tǒng)、供電、電訊網(wǎng)絡(luò)、中央空調(diào)、檢查系統(tǒng)、保安、綠化、清潔、車輛進出停放等，均由我公司攜同戴德梁行（DebenhamTieLeung）進行策劃設(shè)計。配合我公司專業(yè)人士進行24小時全面打理，為客戶提供了符合國際標(biāo)準(zhǔn)的優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)。正是由于我公司的精心管理，冠城廣場入住了包括有：惠普、思科系統(tǒng)、富士施樂、馬士基、美國柯尼卡、美國國際集團、施耐德電氣、菲尼克斯、法瑪西亞、中國網(wǎng)通、康柏中藥通、香港東方海外、香港BEA新加坡駐成都領(lǐng)事館、新加坡貿(mào)發(fā)局、泉州市政府駐蓉辦事處、英國簽證中心、中國建設(shè)銀行、中國光大銀行、大華銀行等在內(nèi)的近

12、兩百家著名的中外企業(yè)和官方機構(gòu)。冠城廣場無論在物業(yè)管理和租售方面均成為本市大型商業(yè)地產(chǎn)之成功個案。近9萬平米的冠城廣場其入住率已超過98%因我公司專業(yè)而完善的物業(yè)管理，更為客戶創(chuàng)造了一個安全與良好的環(huán)境，其客戶滿意率一直保持本市同業(yè)之最高比率；冠城廣場成為本地高級商務(wù)寫字樓物業(yè)管理之典范，為物業(yè)的業(yè)主帶來了巨大的經(jīng)濟收益。上圖：二灘錦屏苑小區(qū)右圖：二灘水電開發(fā)公司行政辦公樓二灘水電開發(fā)公司成都基地是我司通過二灘水電開發(fā)公司嚴(yán)格按國際慣例進行公開招投標(biāo)而獲得管理權(quán)的一個項目，該項目的業(yè)主方是負責(zé)國家重點工程項目二灘水電站開發(fā)建設(shè)和管理運行，并承擔(dān)國家雅礱江梯級滾動開發(fā)任務(wù)的特大型國有企業(yè)二灘水電

13、開發(fā)有限責(zé)任公司，二灘成都基地則包括了二灘公司的行政辦公總部、生產(chǎn)調(diào)度中心和公司職工生活區(qū)。原基地管理者系二灘水電開發(fā)公司下屬全資子公司，為保證公司的對外形象和發(fā)展的需要，2002年底，二灘水電開發(fā)公司毅然解散了該子公司，并面向社會公開邀請了中外十余家知名物業(yè)管理企業(yè)參加“二灘成都基地物業(yè)管理”招投標(biāo),我司亦在受邀之列，通過按國際慣例嚴(yán)格、公平、公正的競爭，我司最終以其綜合實力取得了二灘水電開發(fā)公司成都基地的管理權(quán)，并于2002年12月28日全面進場。二灘成都基地物業(yè)管理項目分為雙林路辦公區(qū)及肖家河生活區(qū)。雙林路辦公區(qū)系二灘水電開發(fā)公司行政辦公總部和生產(chǎn)調(diào)度中心，由一幢22層的辦公大廈和5棟多

14、層建筑組成，有配套會議中心、商務(wù)中心、職工餐廳、招待所、地下停車場、公共綠地等。物業(yè)采用日本三菱電梯、HARRIS數(shù)字程控交換機系統(tǒng)、美國江森消防系統(tǒng)、意大利RC中央空調(diào)系統(tǒng)等配套設(shè)施設(shè)備。而位于成都肖家河的公司職工生活區(qū)則是由四棟16層高層電梯公寓構(gòu)成的高檔住宅小區(qū)，小區(qū)選用芬蘭通力電梯、精靈自動報警系統(tǒng)等，并配有地下及地面停車場、變配電及消防控制中心、職工活動中心等系列配套設(shè)備設(shè)施。2002年12月20日應(yīng)業(yè)主方要求，我司在短短的一周內(nèi)便籌備組建了二灘成都基地物業(yè)管理處，從籌備進場、物業(yè)接交、平穩(wěn)過渡到其后各項管理及服務(wù)工作的正常開展，我司以高質(zhì)量的服務(wù)、高質(zhì)量的管理和高素質(zhì)的專業(yè)精神，贏

15、得了業(yè)主方的贊譽和認可，在其后多次進行的客戶調(diào)查問卷中,二灘成都基地管理處各項工作滿意率均在99%以上，充分顯示了成都冠城物業(yè)管理有限公司的專業(yè)質(zhì)素和管理實力。我司在做好各項物業(yè)管理和客戶服務(wù)工作的同時，還積極為業(yè)主大幅節(jié)約管理成本、降低能源消耗、改善物業(yè)設(shè)施設(shè)備、完善管理處服務(wù)體系，并多次協(xié)助和配合二灘水電開發(fā)公司承接和舉辦各種大型會議及重要接待任務(wù)，受到業(yè)主方上下的一致好評，同時也使二灘水電開發(fā)公司成都基地逐步適應(yīng)了市場需求與變化，為業(yè)主及客戶創(chuàng)造了一個安全、舒適、文明、和諧的工作氛圍與生活環(huán)境。在2003年底業(yè)主方二灘水電開發(fā)公司及董事會以書面形式高度評價了我司2003年度的管理工作與業(yè)

16、績，并再度誠邀我司繼續(xù)擔(dān)當(dāng)二灘成都基地2004年度的物業(yè)管理者。2004年12月，冠城物管再度在嚴(yán)格的招投標(biāo)中脫穎而出，成功取得二灘水電開發(fā)公司物業(yè)管理權(quán)。成都七中實驗學(xué)校左圖：成都七中實驗學(xué)校正門右圖：成都七中實驗學(xué)校校區(qū)成都七中實驗學(xué)校是由冠城集團投資，成都七中輸由品牌、管理、師資力量合辦的全日制學(xué)校。該校位于溫江涌泉鎮(zhèn)光華大道旁，總占地面積300畝，一期建筑面積66702平方米，綠化率達到37%其幽雅的校園環(huán)境、先進的教學(xué)設(shè)備、完善的配套設(shè)施均達到西南一流水平；學(xué)校現(xiàn)有學(xué)生近1600人，教職員工近300人，學(xué)制涵蓋小學(xué)、中學(xué)和高中，通過全封閉管理，讓學(xué)生能在充滿學(xué)習(xí)氛圍的環(huán)境得到系統(tǒng)的學(xué)

17、習(xí)提高；其完善的配套設(shè)施又為全校師生營造由一個舒適、輕松、和諧的學(xué)習(xí)生活環(huán)境，在緊張的學(xué)習(xí)之余能夠得到全身心的放松，以更好的狀態(tài)投入到學(xué)習(xí)當(dāng)中。在具備一流的硬件設(shè)施和師資力量的同時，成都七中正致力于通過成都冠城物業(yè)管理公司人性化的管理、有力的后勤保障等軟環(huán)境的提升塑造打造成都乃至西南地區(qū)的一流名校。冠城花園右圖：冠城花左圖：冠城花園全景園之凌波閣冠城花園二期系冠城集團在冠城廣場后的又一傾力之作，總占地近100畝，由4棟對稱布局的22層全剪力墻結(jié)構(gòu)的高層電梯公寓圍合而成，4棟主體建筑采用美國DOVER梯、西訊智慧綜合布線、紅外線周界報警系統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、小區(qū)圖像監(jiān)控系統(tǒng)、消防煙感、溫感自動報警

18、系統(tǒng)、地下室自動噴淋滅火系統(tǒng)、消火栓滅火系統(tǒng)、應(yīng)急照明系統(tǒng)、防排煙裝置系統(tǒng)等。小區(qū)樓間距寬達28米，區(qū)內(nèi)由中庭花園、林蔭小道、園藝小品構(gòu)成的花園式景觀綠化面積達45%尊榮華貴的冠城花園除配備獨立修建的4層2000平米花園會所物業(yè)外，還擁有仿生態(tài)戶外恒溫游泳池和國際標(biāo)準(zhǔn)網(wǎng)球場。由成都冠城物業(yè)管理公司參與前期物業(yè)管理顧問的冠城花園，恢弘大氣中流露由百年經(jīng)典建筑雋永和深邃；對稱布局的中庭園林將中國傳統(tǒng)園林之“精、宜、巧、雅”與西方園林的現(xiàn)代特征奇跡般地結(jié)合到一起。游泳池、網(wǎng)球場散布其間，給這座和諧的小區(qū)又添上幾筆靈動的音符，冠城花園的一切，都是按上流社會的生活標(biāo)準(zhǔn)所錘煉，給高尚居家和精致生活的理念注

19、入了新的內(nèi)涵：回歸都市住宅，享受名紳特區(qū)。冠城花園由經(jīng)驗豐富的成都冠城物業(yè)管理有限公司負責(zé)物業(yè)管理。風(fēng)尚國際?風(fēng)尚國際？位于肖家河片區(qū)，介于玉林小區(qū)、置信麗都花園、雙楠小區(qū)之間，是成都市高尚住宅片區(qū)；周邊學(xué)校林立，交通便利，小區(qū)配套成熟。?風(fēng)尚國際？總建筑面積近10萬平方米，是由高檔電梯公寓和臨街商鋪共同組成，其戶型主要以錯層和躍層為主，小區(qū)配備有會所、游泳池及其它運動設(shè)施和娛樂場所，擁有400多個地下泊車位，采用先進的電子監(jiān)控設(shè)備，安保、工程、客服24小時為業(yè)主提供服務(wù)。2004年底，冠城物業(yè)通過嚴(yán)格按國際慣例進行的公開招投標(biāo)成功獲得？風(fēng)尚國際？項目的管理權(quán)。2005年8月下旬，風(fēng)尚國際順利

20、交房，迎接業(yè)主入住，這標(biāo)志著成都冠城物業(yè)管理有限公司旗下又增加一個優(yōu)質(zhì)管理項目。西城花園西城花園為多層住宅小區(qū)，位于成都市青羊大道18號，一期共有住戶251戶，總建筑面積為30592平米。自2005年1月24日管理處接管小區(qū)后，立即著手從工程、安保、清潔、綠化、物業(yè)服務(wù)等方面進行熟悉、整改，同時積極與業(yè)主進行接觸溝通，保障小區(qū)物業(yè)管理工作的平穩(wěn)過渡。目前，小區(qū)各方面工作正逐步走向正軌，管理處將秉承冠城物業(yè)優(yōu)良傳統(tǒng)、憑借公司多年累積的管理經(jīng)驗，向業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)。并以此贏得業(yè)主的認可，維護公司利益、樹立公司形象。審計署駐成都特派員辦事處審計署駐成都特派員辦事處行政大樓審計署駐成都特派員辦事

21、處審計署駐成都特派員辦事處我司經(jīng)過嚴(yán)格按照國際慣例進行公開招投標(biāo)，獲得了審計署駐成都特派員辦事處辦公樓及住宅區(qū)世紀(jì)欣園項目的管理權(quán)。該業(yè)主單位是國家審計署外派在全國各地的直屬審計機構(gòu)的其中一個，負責(zé)全國國有企業(yè)、政府及事業(yè)單位、外資企業(yè)、金融機構(gòu)、駐外中國大使館等的審計。由于該單位的特殊性，因此對物業(yè)管理的要求特別高。2005年10月，該單位對我司多個項目進行考察，并于同年12月邀請數(shù)家知名物業(yè)管理企業(yè)參加“審計署駐成都特派員辦事處物業(yè)管理”招投標(biāo)。通過嚴(yán)格按照國際慣例公平、公正、我公司最終以專業(yè)的服務(wù)管理理念及綜合實力贏得該單位辦公樓及住宅區(qū)的管理權(quán)。審計署駐成都特派員辦事處物業(yè)管理項目是由

22、辦公樓和世紀(jì)欣園住宅小區(qū)組成。其辦公大樓系審計署駐成都特派辦的辦公和行政中心。該辦公大樓總共十三層，其配套設(shè)施有大、中、小型會議中心，健身室，展覽室、地面地下停車場、公共綠地等。物業(yè)采用日本三菱電梯、美國通用消防系統(tǒng)、消防監(jiān)控中心、高低壓配電等配套設(shè)備設(shè)施。緊鄰辦公大樓的住宅區(qū)世紀(jì)欣園是由四棟11層電梯公寓、一棟綜合樓、一棟兩層停車樓構(gòu)成的高尚住宅小區(qū)。該小區(qū)同樣選用了日本三菱電梯、美國通用消防系統(tǒng)等設(shè)備設(shè)施，同時還有職工活動中心、大型景觀水池、籃球場、全民健身場地等配套設(shè)施，和停車樓停車位233個。在2006年1月20日，我司籌備組入場之后，在十天左右便成立了基本完善的物業(yè)管理處。不管在前期

23、籌備、物業(yè)交接、還是在后期管理及服務(wù)工作中，始終如一的以專業(yè)的管理和優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，得到了業(yè)主的肯定和認可，在年終業(yè)主滿意度調(diào)查中滿意率達到99.3%。在這一年的工作中，對于家屬住宅小區(qū)，我司始終堅持“以人為本，親情化服務(wù)”的宗旨。對于辦公樓，致力于為業(yè)主營造一個安全、文明、和諧的辦公環(huán)境，還主動積極的為業(yè)主大幅降低管理成本、減少各種能耗。同時多次配合、協(xié)助審計署駐成都特派員辦事處接待中央及省、市領(lǐng)導(dǎo)的參觀、考察，和數(shù)以百次的大中型會議。（李金華審計長、令狐安副審計長、王懷臣副省長等曾多次蒞臨參觀檢查，并給予了較高的評價）均受到了該業(yè)主單位上下的一致好評。第二章主體設(shè)計及土建開始動工期間的物業(yè)

24、服務(wù)及費用組成一、服務(wù)形式1、服務(wù)期間，我司物業(yè)專家團隊將根據(jù)甲方設(shè)計需求對項目的設(shè)計方案進行專業(yè)顧問；2、為此項目成立的專業(yè)顧問小組根據(jù)項目需要不定期的到現(xiàn)場進行實地考察、調(diào)研并督導(dǎo)實際工作。3、我司將派資深物業(yè)管理高級顧問組，每周到現(xiàn)場一次，會同甲方工程技術(shù)管理人員對設(shè)計情況進行指導(dǎo)、督促、顧問，專項負責(zé)本項目物業(yè)管理顧問工作。4、為了確保顧問項目的質(zhì)量，根據(jù)甲方需求，我司還特派駐場工程師對現(xiàn)場工作進行跟蹤管理。5、我司全面參與本物業(yè)管理的前期指導(dǎo)工作，按現(xiàn)代化、國際化的管理模式為本物業(yè)的物業(yè)管理進行指導(dǎo)，便于本物業(yè)投入使用后達到國際物業(yè)管理水平。二、提供服務(wù)的項目簡介建筑布局及功能設(shè)計。

25、設(shè)施安排及功能設(shè)計。人流、車流分區(qū)引導(dǎo)設(shè)計。廣場標(biāo)識系統(tǒng)。防水處理設(shè)計。管理用房適合位置和配備。員工通道。停車場規(guī)劃設(shè)計。供配電系統(tǒng)。消防報警系統(tǒng)。廣場智能化管理系統(tǒng)。廣場照明設(shè)計。公共監(jiān)控及電視系統(tǒng)。通訊、廣播系統(tǒng)。卸貨區(qū)域規(guī)劃。審核施工組織設(shè)計，提出意見和建議。指導(dǎo)制訂施工管理制度及消防安全管理制度。發(fā)現(xiàn)可能存在的隱患，提供給開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工、監(jiān)理單位解決。了解工程實際情況，已便于為后期物業(yè)管理制定相應(yīng)的管理方案。提供設(shè)備選型意見。三、規(guī)劃設(shè)計階段顧問服務(wù)內(nèi)容方式：對項目進行實地考察；研究、消化、理解發(fā)展商所提供的項目方案、可行性研究報告、初步規(guī)劃、設(shè)計施工圖（包括土建和各類機電設(shè)

26、備以及環(huán)境工程類圖紙）、項目模型等數(shù)據(jù)。目的：了解項目的規(guī)劃意圖、設(shè)計內(nèi)容和規(guī)范，確定項目檔次，協(xié)助發(fā)展商對項目設(shè)計進行優(yōu)化，降低不必要的投入和開支，提升物業(yè)的性價比和競爭力，減少后期管理中的糾紛隱患，為銷售推廣創(chuàng)造有力條件。從物業(yè)管理各專業(yè)角度提出專業(yè)評估和建議的方向：、評估各機電房的規(guī)劃位置；、給排水系統(tǒng)設(shè)置評估與建議；、消防系統(tǒng)設(shè)置評估與建議；、安防監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置評估與建議；、評估小區(qū)綠化、景觀、環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃評估及建議；、采光通風(fēng)設(shè)計評估與建議；、配套設(shè)施的評估建議；、評估小區(qū)智慧化建設(shè)；、評估物業(yè)管理用房的配置；、成本分析；等等。、研究設(shè)計圖紙，對不利于以后物業(yè)管理的問題提出調(diào)整建議；

27、、建筑設(shè)計（地下、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；對建筑物外立面統(tǒng)一化管理相關(guān)的事項進行評估和建議；房屋設(shè)備設(shè)計施工建議，其中包括：設(shè)備選型系統(tǒng)設(shè)計方案等；對電梯安裝設(shè)計及配套設(shè)施提出合理化建議；設(shè)備機房的環(huán)境通風(fēng)等是否滿足要求；根據(jù)國家消防規(guī)范及公安消防主管部門的審核意見對設(shè)計中的缺陷（例如布局不合理造成人力浪費等），提出糾正及修改建議；根據(jù)公共部位建筑材料的選用情況，提供保潔標(biāo)準(zhǔn)和程序建議；對會所的規(guī)模結(jié)構(gòu)配套項目裝修格局標(biāo)準(zhǔn)面積分配器材選配及經(jīng)營模式等提供咨詢和建議；根據(jù)會所增設(shè)的項目及小區(qū)配套設(shè)施（如：泳池餐飲等），從節(jié)能和環(huán)保的角度，提出建議；對商場（商鋪）餐飲娛樂

28、性場所的油煙污水及噪音的處理建議；對該項目商業(yè)的經(jīng)營招商管理協(xié)助進行策劃與分析指導(dǎo)；從物業(yè)經(jīng)營管理角度提出專業(yè)建議；針對發(fā)展商對智能化工程的要求，對智能化設(shè)計提出合理化建議；對安防系統(tǒng)的配置設(shè)計提出合理化建議。對管理用房位置確定及設(shè)計裝修標(biāo)準(zhǔn)，提供參考意見。評估物業(yè)設(shè)計我司將針對本項目之設(shè)計，建筑材料，公用設(shè)備及設(shè)施做由建議，并因應(yīng)需要與發(fā)展商建筑師及施工單位舉行會議，使物業(yè)之各項設(shè)備功能符合國際管理水平。評估影響物業(yè)管理運作及收費的因素根據(jù)本項目的整體設(shè)計，選用材料，設(shè)施設(shè)備等等，擬定物業(yè)管理費的收費標(biāo)準(zhǔn)。各種影響管理營運收費的因素在不同的發(fā)展項目不盡相同，有些因素能長遠降低管理營運支由，并

29、能提高管理水平及效益。評估物業(yè)規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)從管理角度提由對建筑物設(shè)計圖紙的意見，如停車場由入口的位置、公共設(shè)備及電梯的設(shè)置位置等，建議一切對日后物業(yè)管理有正面及直接影響的意見。從日后管理的角度，分析物業(yè)建造的選料及安裝方法等，減少遺漏工程，改善設(shè)備使用效果，減輕后期管理之壓力。站在使用者的角度對有關(guān)工程設(shè)備之選擇提供意見。參與有關(guān)工程聯(lián)系會議，對可能影響日后執(zhí)行管理工作的事項提供建議。提供機電安裝及能源分配的有關(guān)專業(yè)管理意見。提供功能布局的有關(guān)專業(yè)管理意見，減少日后管理期間操作成本及使物業(yè)經(jīng)濟效益增長。建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害。協(xié)助管理公司工程人員提前熟悉樓宇中的各種

30、設(shè)備和線路，保證樓宇的安全啟用，正常運行。協(xié)助物業(yè)的竣工驗收接管，及訂定物業(yè)商鋪交付使用之程序，使小業(yè)主能有秩序接收商鋪，減少不必要之爭執(zhí)。評估各機電房的規(guī)劃位置，原機電設(shè)備合理充份利用及布置建議物業(yè)內(nèi)之配電房、水泵房、煤氣調(diào)壓站、污水處理站、水池等之適當(dāng)位置，使日后管理運作能更為暢順，節(jié)省資源，并協(xié)助制定管理維修保養(yǎng)計劃。水電供應(yīng)容量問題在規(guī)劃設(shè)計中，不僅須考慮群樓部分的日常營運用水及用電，亦同時須考慮整個物業(yè)之公共照明用電、清潔、綠化用水之容量問題；避免管理費預(yù)算透支，將是規(guī)劃建設(shè)中不可忽視的問題。消防設(shè)備的設(shè)置在建筑設(shè)計中，消防設(shè)備的配套須嚴(yán)格按國家有關(guān)規(guī)范要求，并應(yīng)重視各種消防死角；所

31、以我司建議在各消防死角預(yù)留位置并設(shè)置入口配合消防車行動。（十）評估物業(yè)綠化、景觀、環(huán)衛(wèi)規(guī)劃按照規(guī)劃，提供綠化區(qū)的保養(yǎng)方案，保持物業(yè)之美觀及風(fēng)格。四、此階段顧問時間及顧問費用：時間為合同簽定日起開始計算，以月為單位：每月總價格為：貳萬元整工程設(shè)計項目人員工時費：12000.00元/月;管理者傭金：4000.00元/月;會議服務(wù)及其它行政開支：4000.00元/月。第三章大廈主體動工后及內(nèi)部設(shè)備安裝期間的顧問及現(xiàn)場物業(yè)管理服務(wù)及費用為更好的為項目開發(fā)商服務(wù)，我公司在獲取合同正式接管項目之前將向招標(biāo)方提供以下顧問服務(wù)，具費用由雙方協(xié)商確定，顧問期限至項目竣工驗收交付為止。五、此階段的顧問及現(xiàn)場物業(yè)管

32、理服務(wù)內(nèi)容大廈主體工程施工和設(shè)備安裝階段工程監(jiān)理及顧問服務(wù)施工期間的安全管理服務(wù)二、大廈主體工程施工和設(shè)備安裝階段工程監(jiān)理的顧問內(nèi)容（一）針對周邊現(xiàn)存有關(guān)影響未來的管理問題，提由實施改進建議，使發(fā)展商能有時間考慮增減設(shè)施；減省日后管理設(shè)施修改或增加的費用，并可避免給實質(zhì)運作管理帶來影響：物業(yè)周邊圍欄、崗?fù)?、垃圾中轉(zhuǎn)站的位置、規(guī)格及標(biāo)準(zhǔn)等；從使用及管理的角度對公共部分、房屋內(nèi)裝修材料的選用提出合理化建議；協(xié)助發(fā)展商對多家電梯品牌進行優(yōu)化選擇，從性能價格比等多方面確定最優(yōu)方案；協(xié)助發(fā)展商選擇性能穩(wěn)定、質(zhì)量可靠、售后服務(wù)良好的智能化產(chǎn)品和服務(wù)分包商；建議成品保護方案，減少因施工對材料可能造成的損害；

33、協(xié)助發(fā)展商對會所及商業(yè)鋪面的招商策劃，回饋客戶需求，以便在施工建設(shè)中及時調(diào)整優(yōu)化。介紹、應(yīng)用與物業(yè)管理相關(guān)的高新技術(shù)科技成果。解答發(fā)展商及物業(yè)管理公司關(guān)于物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)、政策的咨詢或提供相關(guān)法規(guī)、政策文本。合理利用法律法規(guī)，保障發(fā)展商與物業(yè)管理公司的權(quán)益，避免糾紛，規(guī)避風(fēng)險。協(xié)助選聘和培訓(xùn)物業(yè)公司工程人員提前介入重點工程安裝過程，使其能監(jiān)督各專業(yè)設(shè)備安裝和調(diào)試工作，確保工程質(zhì)量。同時可以熟悉樓宇中的各種設(shè)備和線路，以降低日后物業(yè)設(shè)備管理難度。站在使用者的角度對有關(guān)工程設(shè)備的選擇以及對于供貨商的售后質(zhì)量保障服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)提供意見。必要時參與有關(guān)工程聯(lián)系會議，對可能影響物管實施的事項提供建議。三、施工期間的物業(yè)安全管理人員駐場管理服務(wù)裝修工程及物料運送控制程序為確保小區(qū)環(huán)境與安全及客戶便利，對業(yè)主裝修工程及材料運送、垃圾轉(zhuǎn)運等提出要求并實施監(jiān)管，以免妨礙物業(yè)的正常使用，確保業(yè)主及用戶的權(quán)益。裝修安全控制裝修中的安全管理涉及：建筑結(jié)構(gòu)安全、給排水安全、電氣系統(tǒng)安全、消防安全以及人員人身安全等方面，本公司特別向管理公司提供有關(guān)的安全守則及管理規(guī)程，根據(jù)項目實際情況加以培訓(xùn)、指導(dǎo)實施，嚴(yán)格管理，保證裝修期間的安全。安全控制此期間的