福星鸚鵡大道項目規(guī)劃定位報告匯總最終版ppt課件

1、福星鸚鵡大道工程規(guī)劃定位報告謹呈：武漢福星惠譽房地產開發(fā)公司0報告需求處理的問題1目前，福星惠譽漢陽鸚鵡大道地塊曾經(jīng)有了多輪的溝通和設計方案。根據(jù)我們前期的溝通結果，我們對工程地塊和已有方案進展了初步分析，對規(guī)劃調整給出意見：1、根據(jù)開發(fā)商要求，在最大化工程開發(fā)價值的前提下，討論工程地塊的規(guī)劃突破方向；2、對工程地塊及周邊環(huán)境、市場競爭環(huán)境的分析，完成工程定位分析；3、對本案調整過后的規(guī)劃，進展初步的經(jīng)濟測算；物業(yè)開展建議2工程地塊開發(fā)條件分析3工程四至 4工程北起西大街，南至攔江路。西臨鸚鵡大道，東達武漢市第三中學，具有較高的居住商業(yè)價值。工程開發(fā)目的分析5優(yōu)勢：地塊整體較為規(guī)整，利于快速啟

2、動開發(fā)優(yōu)勢：工程整體規(guī)劃遭到諸多規(guī)劃條件制約，致使開發(fā)強度加大，另外，地塊內拆遷量較大，開發(fā)本錢較高地塊ABCD合計用地面積（萬平方米）3.11.92.12.19.2用地性質商業(yè)性質商住綜合商住綜合商住綜合/容積率0.92.24.44.22/建筑密度42%28.1%28.1%25%/建筑面積（萬平方米）2.84.39.08.826.3特殊要求建筑立面需規(guī)劃設計為明清風格，建筑限高15米商業(yè)面積不超過地塊建筑面積的7%軌道交通影響線需退距，商業(yè)面積不超過地塊建筑面積的60%商業(yè)面積不超過住宅面積的7%/商業(yè)面積（萬平方米）2.80.35.40.69.1備注/Bc地塊并宗考慮規(guī)劃指標后，商業(yè)面積約

3、9萬方，住宅產品面積約4.3萬方/工程地塊開發(fā)分析A地塊：商業(yè)開發(fā)潛力較大6A地塊良好的臨街面；深沉的歷史文化底蘊；地塊較為規(guī)整；周邊商業(yè)氣氛較為成熟；是本案商業(yè)價值僅次于C地塊的區(qū)域，開發(fā)潛力宏大。A地塊歷史風貌區(qū)的改造規(guī)劃，使其具備區(qū)別與武漢一切商業(yè)的個性化元素，有利于本案商業(yè)亮點和獨特價值的發(fā)掘。7工程地塊開發(fā)分析B地塊 :較高的銜接價值與商業(yè)價值B地塊該地塊銜接了A、C地塊，具有較高的銜接價值，并延伸了A、C地塊的商業(yè)縱深，具有較高的商業(yè)價值工程地塊開發(fā)分析C地塊：軌道交通控制線減弱其商業(yè)價值8C地塊臨近軌道交通4號線二期攔江路站點；兩條城市主干道交匯位置；良好的商業(yè)臨街面，昭示性強；

4、是本案商業(yè)價值最高的地塊。但是受軌道交通控制線的影響，退距后的地塊用地面積明顯減少，給后期產品規(guī)劃帶來了較大難度，減小了其商業(yè)開展能夠性。工程地塊開發(fā)分析D地塊 : 適宜住宅產品開發(fā)9D地塊地塊整體較為完好；周邊生活配套完善；擁有成熟的居住氣氛；便利的交通體系；適宜于住宅產品的開發(fā)。地塊開發(fā)價值分析小結10123可以看出，地塊內有三個點商業(yè)價值最高點1：兩條城市主要公路交匯處，商業(yè)價值為最高點2：臨城市主干道，緊鄰商圈內商業(yè)中心區(qū)域，商業(yè)價值次之點3：位于城市主干線攔江路上，間隔規(guī)劃中地鐵站出入口僅150M，商業(yè)價值較好工程前期規(guī)劃分析11前期規(guī)劃方案一bc地塊商業(yè)單體規(guī)劃難以表達銷售價值12

5、該方案整體規(guī)劃為兩座塔樓+商業(yè)單體，中間經(jīng)過天橋銜接互動的方式。這種方式缺失了B、C地塊與A地塊的商業(yè)聯(lián)動，且商業(yè)單體的設置使地塊價值大幅縮水。與商業(yè)街區(qū)相比，這種方式難以表達銷售價值前期規(guī)劃方案二bc地塊規(guī)劃應最大化街區(qū)面積13該方案規(guī)劃為商業(yè)單體+街區(qū)的方式，這種方式下B地塊商業(yè)街雖然能與A地塊風貌街對接互動，但底層街區(qū)商業(yè)面積過小，應先滿足底層商業(yè)面積，添加土地利用率，獲取更大收益開發(fā)商困惑和處理方向建議14開發(fā)商困惑本案規(guī)劃難點及矛盾點15較高的開發(fā)強度合理的物業(yè)平面規(guī)劃較高的開發(fā)本錢較高預期開發(fā)投資收益提高工程開發(fā)價值調整目的的可實現(xiàn)程度矛盾問題處理思緒分析16保證商業(yè)存活的前提下，

6、最大化商業(yè)物業(yè)價值，實現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)收益目的。添加高價值商業(yè)面積調整商業(yè)物業(yè)形狀添加工程附加價值最大化提高銷售及運營收益，實現(xiàn)工程開發(fā)目的向上開展：受建筑方式、開發(fā)目的、物業(yè) 價值等諸多方面判別，物業(yè)規(guī)劃向上突破的空間較小；平面開展：受整體開發(fā)密度、動線設計要求、產品質量要求等方面影響，物業(yè)規(guī)劃平面突破的空間較小；向下開展：商業(yè)向地下規(guī)劃和突破，雖然使開發(fā)本錢有一定提升，但是為本案商業(yè)提供了一種新的開展能夠；問題處理思緒闡釋添加商業(yè)規(guī)劃/可銷售面積17添加高價值商業(yè)面積地面一層問題處理思緒闡釋改動物業(yè)規(guī)劃形狀/提高商業(yè)坪效18調整商業(yè)物業(yè)形狀坪效超市休閑文娛餐飲功能配套零售提升空間在商業(yè)形狀中，

7、零售業(yè)態(tài)的租金程度將遠遠高于超市、休閑文娛、餐飲等業(yè)態(tài)，經(jīng)過提高租金程度，也可以有效地促進商業(yè)物業(yè)銷售價錢的提高。因此，商業(yè)坪效的調整與變化，也可以提高商業(yè)開發(fā)的收益。問題處理思緒闡釋添加商業(yè)物業(yè)附加價值19添加工程附加價值物業(yè)價錢構成物業(yè)現(xiàn)時市場價值整體規(guī)劃概念商業(yè)物業(yè)設計商業(yè)主題概念市場主流預期物業(yè)開發(fā)方式 在商業(yè)物業(yè)銷售價錢的構成中，根底價錢為物業(yè)的市場價值。但是 ，在此根底上，諸多的添加值要素將左右商業(yè)物業(yè)的銷售價錢。經(jīng)過更多的賦予工程附加價值，也可以提升本案開發(fā)收益。20經(jīng)過對本案突破方向的選擇，我司建議本案在工程商業(yè)物業(yè)的規(guī)劃上，從對地下商業(yè)面積的重新考量，來作為本案整體開發(fā)收益提

8、升的突破口；在添加商業(yè)附加價值上，主要表達在后期營銷執(zhí)行和整體主題概念打造上；報告將經(jīng)過對工程的整體定位和市場競爭環(huán)境分析，來嘗試落實并優(yōu)化工程規(guī)劃調整后的商業(yè)物業(yè)功能、建筑設計、業(yè)態(tài)分布等諸多細節(jié)；工程整體定位21工程資源環(huán)境分析2223地塊區(qū)位：游離于商圈中心區(qū)域，地處兩條主要公路交匯處本案位于武漢市漢陽區(qū)鐘家村十字路口以南，鸚鵡大道與攔江路交匯處東北面。工程雖處于鐘家村商圈輻射范圍內，但間隔商圈內商業(yè)集中區(qū)域尚有一定間隔，其周邊商業(yè)層次較低，氣氛較弱。BADC商業(yè)集中區(qū)域地塊資源周邊資源：完善的資源配套，利好工程開發(fā)24新世界百貨漢商銀座鸚鵡大道攔 江 路漢 陽 大 道婦幼保健院第五醫(yī)院

9、二十三中學第三中學漢陽房地局閩東國際銅鑼灣漢陽公園工商銀行建立銀行中國電信浦發(fā)銀行工商銀行中國銀行中國人保天仁藥房中國銀河證券凱旋商務賓館本案周邊商業(yè)主要集中在工程北面鐘家村十字路口處，以購物為主，休閑文娛等業(yè)態(tài)較為匱乏。其他資源以功能效力最為豐富，教育資源與醫(yī)療資源為漢陽區(qū)最好，但在武漢市整體層次普通。其生活、商業(yè)配套，教育、醫(yī)療、購物等資源聚集，為本案的開發(fā)帶來了豐富的外部資源。本案地塊道路 : 可到達性強，第八座長江大橋的規(guī)劃，將本案納入內環(huán)線以內25公路系統(tǒng)：主要由50米寬漢陽區(qū)東西向重要干道漢陽大道，40米寬城市主干道鸚鵡大道、 30M寬主要交通線“攔江路組成。另外，規(guī)劃為雙向8車道

10、的鸚鵡洲長江大橋將于2021年前建成通車。雖然本案置身內環(huán)線內，但其周邊公路系統(tǒng)多為城市快速過境道路，不利于零售業(yè)態(tài)存活漢 陽鸚鵡大道攔 江 路鸚鵡洲長江大橋大 道內環(huán)線地塊交通公共交通26BADC鐘家村西大街站腰路堤站南城巷站陽新路站距本案730M漢陽公園站距本案642M漢陽大道鐘家村站距本案760M公交系統(tǒng)：工程周邊的公交系統(tǒng)主要由鐘家村西大街、腰路堤站、南城巷站、鐘家村站、漢陽公園站組成，合計30余條公交線路連通了武漢三鎮(zhèn)及本案地塊交通軌道交通27軌道交通4號線二期工程是銜接武昌、漢陽的重要客運交通走廊，也是軌道交通環(huán)線建立的重要骨干線路，途經(jīng)武昌首義文化區(qū)、漢陽商業(yè)中心、武漢新區(qū)等地，

11、將有效帶動武昌首義文化區(qū)舊城改造，促進武漢新區(qū)的建立與開展。工程起于漢陽黃金口工業(yè)園，經(jīng)孟家鋪、永安堂后，沿漢陽大道直行，經(jīng)鐘家村，在漢陽攔江路下穿長江到達武昌，經(jīng)復興路、首義路，延伸至武昌火車站與一期工程相接。線路全長1686公里，設站13座，設永安堂站、玫瑰苑站、王家灣站、十里鋪站、七里廟站、五里墩站、漢陽火車站站、鐘家村站、攔江路站、復興路站、首義路站等11座地下站；方案2021年建成通車。已開工建立的軌道交通線路，是本案重要的配套資源，在未來的城市開展中，將對城市格局的改動，產生極大影響地塊區(qū)域開展規(guī)劃旅游規(guī)劃：旅游規(guī)劃給本案商業(yè)開發(fā)帶來有利條件28歷經(jīng)10多年的山水園林城市建立，漢陽

12、受害匪淺。原有的知名旅游景點不斷翻修并得到良好維護，知名度和運營情況均有極大的提高，特別是歸元寺、古琴臺等古跡，更是成為武漢城市名片。漢江旅游帶，2021年規(guī)劃，以中古琴臺、晴川閣、南岸嘴、漢陽兵工廠等為代表，打造“一帶三區(qū)旅游概念。分別為漢江創(chuàng)意旅游帶、現(xiàn)代創(chuàng)意旅游區(qū)、文化創(chuàng)意旅游區(qū)和生態(tài)創(chuàng)意旅游區(qū)。從空間上將漢江沿岸區(qū)域劃分提煉成水文化、知音文化、近代工業(yè)、現(xiàn)代創(chuàng)意等六大旅游產品開發(fā)商業(yè)譜系。本案漢江旅游帶傳統(tǒng)旅游景區(qū)地塊區(qū)域開展規(guī)劃四新新區(qū)規(guī)劃29輻射消費效力中心：重點打造華中地域最大的綜合性博覽中心-武漢國際博覽中心；培育企業(yè)總部、金融、商貿、商務、科研、培訓、信息交流、專業(yè)效力等消費

13、性效力新功能；開展行政辦公、商業(yè)效力、文教衛(wèi)體等綜合性效力功能，形勝利能完善、設備齊全市級城市生活配套效力中心；生態(tài)居住新城：充分利用四新地域湖泊水網(wǎng)景觀，實現(xiàn)城市水系、景觀、生態(tài)與經(jīng)濟的一致協(xié)調，建立高質量居住社區(qū)，吸引周邊地域疏散的人口，構成代表武漢濱水景觀特征的生態(tài)居住新城四新組團規(guī)劃為消費性效力中心和生態(tài)居住新城，將為本案提供開展商業(yè)、商務、生活配套產品的有利條件。工程區(qū)域分析小結30城市內環(huán)線內，人口稠密，配套完善的居民聚集區(qū)；文化底蘊深沉，具有豐富人文景觀的旅游規(guī)劃區(qū)；交通興隆、道路輻射性強的城市銜接區(qū)；市場競爭環(huán)境分析3132鐘家村商圈區(qū)位鐘家村商圈鐘家村商圈位于武漢市漢陽區(qū)，以

14、漢陽大道與鸚鵡大道交匯構成的十字路口向周圍發(fā)散，為武漢市重點建立的三大市級商圈之一。武漢四大上市集團之一的漢商集團雄居在此幾十年，新世界百貨、閩東中天國際城等商業(yè)工程分布周圍。漢口漢陽武昌鐘家村商圈商業(yè)分布33新世界百貨漢商銀座攔 江 路閩東國際銅鑼灣漢陽商場西大街漢 陽 大 道沿街店鋪沿 街 店 鋪沿街店鋪沿街店鋪顯正街本案攔 江 路鐘家村商圈內商業(yè)單體主要集中在鸚鵡大道與漢陽大道交匯十字路口處，商圈內沿街店鋪較多，鸚鵡大道上主要以功能效力為主，攔江路以服飾、餐飲為主，漢陽大道沿線為商圈內配套最完善，單體最為集中的區(qū)域鸚鵡大道沿街店鋪34鐘家村商圈業(yè)態(tài)分析隨著家樂福超市的開業(yè)和未來沃爾瑪超市

15、的引入，區(qū)域內超市體量增大，競爭猛烈；在其他業(yè)態(tài)中，傳統(tǒng)的服裝零售、餐飲、效力類占比較大，但是體量相對缺乏；“時髦購物業(yè)態(tài)和場所均比較缺乏。新世界百貨鐘家村店，在業(yè)態(tài)規(guī)劃、品牌設置、日常運營等各層面，也沒有明顯特征可言。漢商人信銀座工程，在一定程度上彌補“休閑文娛比例較小的現(xiàn)狀，但其體量有限。區(qū)域內商業(yè)在閱歷了多輪調整后，從整體來看，零售類商業(yè)開展不斷以來是各業(yè)態(tài)開展中最薄弱一環(huán)，由此不難發(fā)現(xiàn)該商圈中缺乏零售在業(yè)態(tài)開展必備條件。35鐘家村商圈本案周邊商業(yè)分布本案鐘家村商圈本案周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分析 ？36本案周邊商業(yè)分布混亂，層次較低，主要是自然構成的以滿足周邊居民日常生活的低端商業(yè)為主王家灣商圈：

16、截留西面客群37王家灣商圈商業(yè)體量達80萬方，商業(yè)業(yè)態(tài)齊全，市場已進入白熱化競爭階段。王家灣商圈內已有、在建和規(guī)劃中的大中型商業(yè)單體的總體量已達80萬方。商圈東接漢陽大道，西聯(lián)蔡甸，南臨沌口，北至漢口水廠片，集中了頂琇廣場、大洋百貨、武漢摩爾城、漢商二十一世紀購物中心，業(yè)態(tài)齊全，配套完善。38江漢路商圈：間隔本案6KM，乘車20分鐘可到達江漢路商圈位于漢口中心區(qū)域，東起南京路，西至六渡橋，南臨沿江大道，北達京漢大道。體量約60萬平方米，是武漢市最早構成的商業(yè)中心之一，主要消費人群為年輕時髦群體及旅游人群，人流量極大。商圈內以商業(yè)步行街、時髦百貨、品牌超市、多元化餐飲文娛、專業(yè)市場等商業(yè)形狀組成

17、。隨著“和記黃埔等有實力的商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)進駐，將為商圈帶來最新的商業(yè)形狀及優(yōu)質的商家資源，并將帶動整個商圈的品牌和檔次的晉級。武廣商圈：間隔本案4KM，乘車15分鐘可到達39武廣商圈約40萬方：位于解放大道中段，解放大道與武勝路交匯處，會聚了以新世界、世貿大廈、武漢廣場、SOGO為代表的眾多高質量商業(yè)廣場，是武漢目前最大、最繁華的商業(yè)區(qū)之一。 武廣商圈主要由一些大型商業(yè)單體構成武廣商圈已日趨成熟，武漢商業(yè)標桿位置無可取帶，5年內區(qū)域中購物、休閑、餐飲、文娛等商業(yè)體量可達百萬方。市場競爭環(huán)境分析小結40與本案同樣置身內環(huán)線內的各商圈開展相對成熟，多數(shù)正處于對本身提檔晉級，快速開展時期，無論從體

18、量、業(yè)態(tài)、配套、輻射才干等方面均強于本案所在商圈；本案所在鐘家村商圈體量較小，業(yè)態(tài)單一，休閑文娛等業(yè)態(tài)匱乏，整體開展遭到較大制約；本案周邊商業(yè)主要以功能配套與餐飲等自發(fā)型功能業(yè)態(tài)為主，效力周邊密集居住人群；在未來的商業(yè)開展中，區(qū)域內構成高級別商圈的能夠性較小，商業(yè)開展空間主要為現(xiàn)有商業(yè)模型的晉級換代及質量提升；工程定位分析41工程整體定位城市內環(huán)線具有歷史文化風貌概念城市綜合體42工程商業(yè)定位城市中心區(qū)域內具有旅游文化規(guī)劃的區(qū)域商業(yè)中心43工程商業(yè)概念定位具有旅游文化消費體驗并承當區(qū)域家庭型消費的“城市客廳44工程商業(yè)功能定位45具有旅游文化消費體驗并承當區(qū)域家庭型消費的“城市客廳休閑零售配套

19、餐飲文化旅游文娛酒店家庭型消費體驗旅游文化型體驗周邊人口測算根據(jù)商業(yè)層級不同，輻射才干各異46 社區(qū)級商業(yè)1-2公里3-5公里本案周邊1-2KM輻射范圍：北面為漢口區(qū)域，南面緊鄰漢陽四新區(qū)域，西面達漢陽五里墩，東面至武昌區(qū)域3-5公里輻射范圍：北面為漢口武勝路一帶，南面至武昌烽火村，西面為漢陽墨水湖一帶，東面達武昌火車站區(qū)域周邊人口測算本案周邊人口分布區(qū)域47本案中心區(qū)域20萬人重要區(qū)域30萬人邊緣區(qū)域65萬人人口數(shù)量分析中心區(qū)域人口數(shù)量約為20萬人48本案客群中心區(qū)域主要由6條街道構成：晴川街道、月湖街道、建橋街道、翠微街道、鸚鵡街道和洲頭街道；6條街道常駐人口數(shù)量分別為：晴川街道1.8萬人

20、、月湖街道2.8萬人、建橋街道4.7萬人、翠微街道4.5萬人、鸚鵡街道4.1萬人和洲頭街道3萬人；中心區(qū)域合計人口約為20萬；人口數(shù)量分析重要區(qū)域人口數(shù)量約為30萬人49根據(jù)2021年統(tǒng)計，漢陽區(qū)平均人口密度為5070人/平方公里重要區(qū)域面積約20平方公里，該區(qū)域為漢陽中心區(qū)域，平均人口密度為武漢市平均人口密度的三倍，按照目前漢陽區(qū)平均人口密度5070人/平方公里計，重要區(qū)域人口人口達30萬人；人口數(shù)量分析邊緣區(qū)域未來3-5年，人口數(shù)量約為65萬人50邊緣區(qū)域主要為漢陽四新區(qū)域、王家灣區(qū)域及漢口、武昌部分偶得客群所在區(qū)域；根據(jù)政府規(guī)劃，漢陽四新區(qū)內多項功能新區(qū)的開發(fā)，在未來三到五年內導入人口，

21、將到達25萬人；其他區(qū)域人口數(shù)量保守估計約為40萬人；邊緣區(qū)域人口數(shù)量合計約為65萬人；未來人口數(shù)量分析小結51區(qū)域層級區(qū)域面積（平方公里）人口數(shù)量（萬人）人口密度（萬人/平方公里）核心區(qū)域人口10202重要區(qū)域人口20100.5邊緣區(qū)域人口50651.3合計8095/本案所輻射區(qū)域以承載城市居住功能為主，多為住宅集群，人口密度較大。由于區(qū)域開發(fā)較晚，大部分區(qū)域仍處于舊城功能轉型時期。本案目的消費客群描畫中心區(qū)域52所屬區(qū)域目標客群人口數(shù)量主要年齡段到達方式消費時間在本主要停留時間消費頻率核心區(qū)域周邊社區(qū)10萬2530步行+公共交通周一周日全天候0.52小時高本案中心客群以周邊原有社區(qū)及新建社

22、區(qū)居民為主，由企事業(yè)職員、效力業(yè)等行業(yè)人口及“年輕武漢人構成，人口數(shù)量約為10萬人左右；消費方式因其根本生活方式而定，消費頻率高，但消費額度偏低，在社區(qū)功能、效力等業(yè)態(tài)消費時間為最短，約0.5小時；文娛休閑、餐飲等業(yè)態(tài)消費時間最長，約1.52小時；主要消費時間表現(xiàn)為全天候，消費業(yè)態(tài)眾多，如，零售、餐飲、文娛休閑、社區(qū)功能、效力、美容美發(fā)、SPA、書吧等；本案目的消費客群描畫重要區(qū)域53所屬區(qū)域目標客群人口數(shù)量主要年齡段到達方式消費時間在本主要停留時間消費頻率重要區(qū)域月湖片區(qū)、建橋片區(qū)、琴臺社區(qū)等30萬3050公共交通+TAXI+自駕周一周日17點后1.53小時一般本案重要客群以月湖片區(qū)、建橋片

23、區(qū)、琴臺社區(qū)等為主，由教育業(yè)、金融業(yè)、私營業(yè)主等行業(yè)人口構成，人口數(shù)量約為30萬人左右；以每日下班時間，17點后為主要消費時間，消費業(yè)態(tài)多以目的型消費為主，如，餐飲、生活超市、文娛休閑；消費頻率普通，在生活超市等業(yè)態(tài)消費時間為最短，約1.5小時；文娛休閑、餐飲等業(yè)態(tài)消費時間最長，約23小時。本案目的消費客群描畫邊緣區(qū)域54所屬區(qū)域目標客群人口數(shù)量主要年齡段到達方式消費時間在本主要停留時間消費頻率邊緣區(qū)域四新社區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)武昌部分城區(qū)、漢口沿河部分城區(qū)等65萬2550TAXI+自駕周五晚間周日全天25小時低本案邊緣客群以四新社區(qū)、沌口開發(fā)區(qū)武昌部分城區(qū)、漢口沿河部分城區(qū)等為主，人口覆蓋面廣，行

24、業(yè)眾多，主要由行政單位、企事業(yè)人員、白領、教育業(yè)、金融業(yè)、醫(yī)藥衛(wèi)生、會展業(yè)、效力業(yè)等行業(yè)人口構成，人口數(shù)量約為65萬人左右；該類客群因間隔緣由，其主要消費時間多為節(jié)假日，多以自駕方式到達本案，消費業(yè)態(tài)以目的型消費為主，如，餐飲、文娛休閑；消費頻率較低，但消費額度較高，文娛休閑、餐飲等業(yè)態(tài)消費時間最長，約35小時。本案目的消費客群描畫小結客群層別主要消費時間段主要消費業(yè)態(tài)客群消費停留時間消費頻率核心客群周一周日全天候餐飲、零售、社區(qū)功能等0.52小時高重要客群周一周日17點后餐飲、娛樂等1.53小時較高邊緣客群周五17點后周日全天餐飲、娛樂等25小時一般本案中心客群消費業(yè)態(tài)種類較多，且因其間隔較

25、的，消費頻率較高，但停留時間相對較短；重要及邊緣客群依其相距本案路程遠近，間隔越遠，客群消費停留時間越長，但消費頻率越低。55業(yè)態(tài)分類主要消費客群零售核心客群、重要客群餐飲核心客群、重要客群、邊緣客群社區(qū)功能核心客群娛樂休閑核心客群、重要客群、邊緣客群本案目的消費客群描畫小結56所屬區(qū)域消費業(yè)態(tài)核心區(qū)域餐飲、生活超市、零售、娛樂休閑、社區(qū)功能、服務、美容美發(fā)、書吧等重要區(qū)域餐飲、生活超市、零售、娛樂休閑邊緣區(qū)域餐飲、娛樂休閑本案商業(yè)目的客群消費業(yè)態(tài)以餐飲和文娛休閑為主，平均消費時間為23小時；如何使客群在本案商業(yè)內停留更長時間？建議： 設置良好的內部動線，以保證客群更高的停留時間。工程業(yè)態(tài)定位

26、57項目業(yè)態(tài)預計體量 萬方可承受租金范圍 元/月合計體量 萬方購物類大型超市（附屬自營店）1.520-405.7服裝及其他零售4.2100-200專業(yè)店專業(yè)賣場1.430-502.1時尚書店、玩具店等0.7/餐飲類美食街區(qū)、異國料理、主題特色餐廳、甜品店、咖啡店5.630-705.6休閑娛樂類電影院、電玩等1.250-802KTV、足療保健等0.850-80服務類美容美發(fā)、藥店、銀行等1.850-1001.8合計/17.2/17.2工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明(地上商業(yè)部分)58ABC規(guī)劃方案：明清風格商業(yè)街+室內商業(yè)街+地下商業(yè)街+小型商業(yè)單體+酒店式公寓；A地塊：明清風格商業(yè)街、地下商業(yè)街B地

27、塊：室內商業(yè)街、地下商業(yè)街C地塊：小型商業(yè)單體、酒店式公寓工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明59主題廣場規(guī)劃思緒：由于地塊遭到軌道交通“地鐵4號線的影響，將C地塊與B地塊分割開，構成了一個寬約70米的走廊，規(guī)劃道路又將A地塊與B地塊在地面劃分開，而C地塊又是本工程商業(yè)價值最高的區(qū)域，A地塊其次，所以在軌道交通上方規(guī)劃“主題廣場經(jīng)過廣場在地面銜接B、C地塊；在A、B地塊下方負一層規(guī)劃地下商業(yè)街，使得A、B地塊經(jīng)過地下商業(yè)街銜接。工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明60住宅28F 住宅底商3F公寓15F商業(yè)單體 地上5F地下2F街區(qū) 地上3F地下2FABCA地塊地下商業(yè) 2F地塊項目層數(shù)面積總體量A地塊地下商業(yè)-1F（

28、商業(yè)）29550地上商業(yè)規(guī)劃以確定，地下總體量59100。地下停車場-2F（停車場）29550B地塊商業(yè)街1F-3F25500（單層8500）121520-1F（商業(yè)）17500-2F（停車場）17500住宅底商1F-3F18600（單層6200）住宅4F-32F42420C地塊商業(yè)單體1F-4F22000（單層5500）63460-1F（商業(yè)）8950-2F（停車場）8950公寓1F-19F23560工程規(guī)劃定位整體規(guī)劃闡明61地塊項目層數(shù)面積總體量D地塊住宅1F-30F8200088000住宅底商1F-2F6000（單層面積3000）D住宅底商工程規(guī)劃定位A地塊規(guī)劃闡明62A地塊，地上商業(yè)

29、，已被政府規(guī)劃為“明清風格商業(yè)街區(qū)。在此不另做闡明地下一層，規(guī)劃為地下商業(yè)街，業(yè)態(tài)以休閑文娛為主。地下二層，規(guī)劃為停車場。A工程規(guī)劃定位A地塊規(guī)劃建議63為使人流經(jīng)過地塊A，進入地塊B，在商業(yè)動線上，A、B地塊需求整體思索，兩地塊相鄰界面的主出入口應對接，堅持動線的流暢。A地塊內部動線應著重思索，地上商業(yè)與地下商業(yè)經(jīng)過垂直動線的銜接，經(jīng)過手扶梯將地上的人流向下引導。思索到A地塊地下商業(yè)街的工程條件和明清風格街后期動線的調整，不建議運用前期規(guī)劃中“水系部分。A工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)劃闡明64B地塊，西側規(guī)劃室內商業(yè)街區(qū)，地上三層，地下兩層，負一層規(guī)劃為商業(yè)，負二層規(guī)劃為停車場。東側規(guī)劃住宅及住宅底

30、商，住宅底商層數(shù)，3層。B工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)劃建議65B地塊為銜接A、C地塊的紐帶，起到了人流引導的作用，所以B地塊在動線的設置上要要著重思索出入口與地塊A、C出入口對接，并保證人流在地快內的暢通。B工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)“室內商業(yè)街規(guī)劃建議66B地塊內部的垂直動線設置應不少于：一部垂直梯或一組手扶梯/800，以保證負一層及二、三層人流的導入。工程規(guī)劃定位B地塊規(guī)“室內商業(yè)街規(guī)劃建議67二層及三層經(jīng)過連廊的設置構成環(huán)形的平面動線，讓人流在商業(yè)中相互引導。工程規(guī)劃定位A、B地塊規(guī)“地下商業(yè)街規(guī)劃建議68地下商業(yè)街的主入口對人流的導入起到了重要的作用，所以主入口的昭示性要強，必需配有手扶梯。A、B

31、地塊，地下商業(yè)對接口需求盡量寬大，保證人流的順暢和購物環(huán)境的溫馨。工程規(guī)劃定位A、B地塊規(guī)“地下商業(yè)街規(guī)劃建議69地下商業(yè)的采光是非常重要的，在采光方面，應盡能夠的經(jīng)過天窗的設計引入自然光，在無法引入自然光的情況下，需求映照出自然光的覺得。工程規(guī)劃定位C地塊規(guī)劃闡明70公寓C地塊，規(guī)劃小型商業(yè)單體，地上4層，酒店式公寓，19層；地下2層的，負一層規(guī)劃為家電及3C賣場，負二層規(guī)劃為停車場。C工程規(guī)劃定位C地塊規(guī)劃建議71公寓CC地塊為此工程商業(yè)價值最高的區(qū)域，人流量較大，在此規(guī)劃小型商業(yè)單體，一是制造一個良好的購物環(huán)境，二是經(jīng)過商業(yè)單體向B地塊導入人流。規(guī)劃“公寓產品一是為了消化容積率，二是由于

32、“公寓產品較為靈敏，既可以預留酒店業(yè)態(tài)，也可出賣。工程規(guī)劃定位D地塊規(guī)劃建議72DD地塊，規(guī)劃以住宅為主，沿街規(guī)劃部分2層住宅底商，負一層規(guī)劃為地下停車場。工程規(guī)劃定位“主題廣場規(guī)劃建議“兒童主題73兒童主題：以少兒為主，兼顧其他年齡客群.工程規(guī)劃定位“主題廣場規(guī)劃建議“運動主題74運動主題： 以常見運動設備為主，以極限運動設備為輔.工程經(jīng)濟測算75工程整體規(guī)劃76A地塊B地塊C地塊地塊項目層數(shù)面積總體量A地塊地下商業(yè)-1F（商業(yè)）29550地上商業(yè)規(guī)劃以確定，地下總體量59100。地下停車場-2F（停車場）29550B地塊商業(yè)街1F-3F25500（單層8500）79100-1F（商業(yè)）17

33、500-2F（停車場）17500住宅底商1F-3F18600（單層6200）C地塊商業(yè)單體1F-4F22000（單層5500）63460-1F（商業(yè)）8950-2F（停車場）8950公寓1F-15F23560D地塊住宅底商1F-2F60006000工程測算根據(jù)租售比例確定77本案銷售持有比約為66.6%：33.4%；銷售面積 萬持有面積 萬合計 萬A地塊-1F2.150.82.95A地塊1F0.950.251.2A地塊2F0.950.251.2A地塊3F/0.40.4B地塊-1F0.251.51.75B地塊1F0.85/0.85B地塊2F0.85/0.85B地塊3F0.85/0.85B地塊住宅底商1F0.62/0.62B地塊住宅底商2F0.62/0.62B地塊住宅底商3F0.62/0.62C地塊-1F0.2450.650.895C地塊單體1F0.150.40.55C地塊單體2F0.10.450.55C地塊單體3F/0.550.55C地塊單體4F/0.550.55B地塊公寓2.356/2.356D地塊住宅底商0.6/0.6合計11.5615.817.361工程經(jīng)濟測算銷售收益測算78銷售面積 萬銷售單價