確山縣鐵北西路項(xiàng)目整體定位ppt課件

1、確山縣鐵北西路工程整體定位工程研討任務(wù)階段劃分中期溝通工程整體定位與物業(yè)開展建議前期工程市場(chǎng)調(diào)研目的及背景工程解析及問(wèn)題案例研討市場(chǎng)分析終稿修正與完善物業(yè)開展建議根據(jù)開展商意見修正、調(diào)整、完善整體定位開展戰(zhàn)略可行性方向討論工程報(bào)告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問(wèn)題界定工程定位能夠的開展方向時(shí)機(jī)發(fā)掘風(fēng)險(xiǎn)分析確山縣位于河南省南部，淮河北岸，西依桐柏、伏牛兩山余脈，東眺黃淮平原，位于鄭州與武漢之間，歷史上被譽(yù)為“中原之腹地，豫鄂之咽喉。 城市屬性確山縣確山縣位于河南省南部，駐馬店市與信陽(yáng)市中間區(qū)域，隸屬駐馬店管轄。截至2021年12月31日，確山縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)：盤龍

2、鎮(zhèn)、任店鎮(zhèn)、留莊鎮(zhèn)、劉店鎮(zhèn)、竹溝鎮(zhèn)、新安店鎮(zhèn)、石滾河鎮(zhèn)、瓦崗鎮(zhèn)、李新店鎮(zhèn)、雙河鎮(zhèn)；三里河鄉(xiāng)、普會(huì)寺鄉(xiāng)。確山縣轄10個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)：盤龍鎮(zhèn)、竹溝鎮(zhèn)、任店鎮(zhèn)、新安店鎮(zhèn)、留莊鎮(zhèn)、劉店鎮(zhèn)、石滾河鎮(zhèn)、瓦崗鎮(zhèn)、李新店鎮(zhèn)、雙河鎮(zhèn)、普會(huì)寺鄉(xiāng)、三里河鄉(xiāng)。據(jù)第六次人口普查數(shù)據(jù)顯示：確山縣常住人口為405992人。確山交通便利，擁有高速、國(guó)道、鐵路、機(jī)場(chǎng)等多元式交通資源，接南納北，承東啟西。城市屬性確山位于中原，交通便利。境內(nèi)公路有：國(guó)道G107， 國(guó)家高等級(jí)公路京港澳高速，南陽(yáng)-新蔡高速；鐵路有：京廣鐵路，京廣鐵路客運(yùn)專線。確山境內(nèi)李新店機(jī)場(chǎng)，國(guó)家十二.五規(guī)劃，將李新店機(jī)場(chǎng)改擴(kuò)建為李新店軍民兩用機(jī)場(chǎng)。確立城市北擴(kuò)、

3、工業(yè)東進(jìn)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)西興的城市開展戰(zhàn)略。城市屬性把確山未來(lái)開展定位為“三區(qū)兩縣一體化組團(tuán)開展的副中心城市，建筑建材業(yè)基地、優(yōu)質(zhì)糧消費(fèi)基地、優(yōu)質(zhì)林果基地、高效特征農(nóng)業(yè)基地、特征旅游基地，符合確山的實(shí)踐。 隨著“三區(qū)兩縣一體化的實(shí)施，確山縣城鄉(xiāng)居民添加了就業(yè)時(shí)機(jī)，城鄉(xiāng)居民收入必將大幅度添加，生活程度必將進(jìn)一步提高。確山未來(lái)總體規(guī)劃是：確山縣城金城大道與驛城大道對(duì)接、確山縣龍山大道與107國(guó)道對(duì)接、確山縣城中原大道與安信快速通道對(duì)接，實(shí)現(xiàn)工業(yè)東進(jìn)、城市北擴(kuò)、旅游業(yè)和農(nóng)業(yè)西興的目的。工程位于鐵北路西段，屬老城區(qū)偏西板塊，配套完善，然而相對(duì)于河北新區(qū)，城市環(huán)境相形見舊。確山縣 第一高級(jí)中學(xué)確山縣 人民

4、醫(yī)院城市屬性工程總占地面積約700畝，刷新確山地產(chǎn)開發(fā)最大規(guī)模，具備超大盤或城市綜合體的可塑性。工程背景工程地跨老城區(qū)西郊邊緣棚戶區(qū)及大面積荒野，緊臨京廣鐵路專線，周遭環(huán)境較為破落。工程背景京廣鐵路專線將鐵北路隔為兩半土路、溝壑及隱現(xiàn)的水流原始破落的城郊荒野籠統(tǒng)距工程1華里外東向有個(gè)別樓盤地塊解析小結(jié)工程具備開發(fā)中高檔住宅地產(chǎn)條件，但是存在一些不利的限制要素。1、地塊面積較大占地約700畝，具有絕對(duì)的規(guī)模效應(yīng)。2、緊臨老城區(qū)，大區(qū)域配套相對(duì)成熟老城區(qū)聚集著大量的原著城居群體，屬傳統(tǒng)居住板塊。2、順應(yīng)城市開展方向確山縣向北向西開展大勢(shì)所趨，未來(lái)價(jià)值可觀。1、周邊籠統(tǒng)較差工程地處城郊邊緣，周邊環(huán)境

5、原始荒蕪，較為破落。2、小環(huán)境配套缺失工程小環(huán)境內(nèi)交通、公建、生活配套相對(duì)原始或缺失。優(yōu)勢(shì)條件弱勢(shì)要素工程屬性界定：老城區(qū)邊緣、城市次主流開展方向上“造城級(jí)超大盤。屬性界定描述詮釋大環(huán)境老城區(qū)邊緣次主流發(fā)展方向老城區(qū)偏西板塊，地跨棚戶區(qū)及大面積荒郊野田。確山縣向北向西發(fā)展大趨勢(shì)。大區(qū)域區(qū)域成熟度較高配套相對(duì)完善緊鄰老城區(qū)，與城中心自然距離不遠(yuǎn)。小環(huán)境配套缺失形象破落棚戶區(qū)邊緣，周邊無(wú)任何配套?；慕家疤?，土路溝壑，草木雜生。工程屬性城市次開展方向工程屬性界定：區(qū)域配套相對(duì)完善周遭籠統(tǒng)較差工程報(bào)告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問(wèn)題界定工程定位能夠的開展方向時(shí)機(jī)發(fā)掘風(fēng)險(xiǎn)分

6、析目 標(biāo)工程開發(fā)目的：開發(fā)利潤(rùn)最大化，快速回籠資金，確保現(xiàn)金流打造區(qū)域內(nèi)標(biāo)志性樓盤，提升片區(qū)檔次和籠統(tǒng)建立一定品牌影響力，塑造企業(yè)品牌籠統(tǒng)工程報(bào)告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問(wèn)題界定工程定位能夠的開展方向時(shí)機(jī)發(fā)掘風(fēng)險(xiǎn)分析住友常用的分析工具SCQ模型？R1非期望結(jié)果由特定情境導(dǎo)致的特定結(jié)果R2期望結(jié)果不喜歡某一結(jié)果，想得到其它結(jié)果S =情境C=R1,R2 Q=如何從R1到R2工程約束條件下客戶目的與現(xiàn)實(shí)情況的矛盾問(wèn)題1：經(jīng)過(guò)什么樣的物業(yè)組合，降低風(fēng)險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)快速去化，并爭(zhēng)取價(jià)值最大化？問(wèn)題2：打造什么樣的住宅產(chǎn)品，表達(dá)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，實(shí)現(xiàn)快速去化？S：工程位于老城區(qū)偏西板塊，

7、屬傳統(tǒng)城居區(qū)域區(qū)域大環(huán)境配套完善，居住氣氛濃郁本工程開發(fā)體量較大，具有絕對(duì)規(guī)模優(yōu)勢(shì)工程周邊環(huán)境較差，小環(huán)境配套嚴(yán)重缺失工程與主城區(qū)存在一定的自然間隔工程區(qū)位與“確山城市向北向西開展一致R2：“造城級(jí)超大盤R1：區(qū)域城市綜合體工程報(bào)告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問(wèn)題界定工程定位能夠的開展方向市場(chǎng)研討時(shí)機(jī)分析開展階段判別：從人均GDP來(lái)看，確山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)開展階段，依宏觀經(jīng)濟(jì)將呈現(xiàn)快速開展態(tài)勢(shì)確山縣2021年人均GDP約為4132美圓。根據(jù)人均GDP與房地產(chǎn)相互關(guān)系斷定確山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)處于平穩(wěn)開展階段。確山縣2021年GDP為242億元，增長(zhǎng)13.4，根據(jù)宏觀

8、經(jīng)濟(jì)與房地產(chǎn)開展情況判別，確山縣房地產(chǎn)呈現(xiàn)快速開展態(tài)勢(shì)。發(fā)展階段啟動(dòng)階段快速發(fā)展階段平穩(wěn)發(fā)展階段減緩發(fā)展階段人均GDP（美元）800250025004000400080008000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展單純數(shù)量型快速發(fā)展，以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合發(fā)展型判別一個(gè)地域房地產(chǎn)開展階段的規(guī)范宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r小于4%萎縮4-5%停滯5-8%穩(wěn)定發(fā)展大于8%快速發(fā)展宏觀市場(chǎng)板塊研討濱河新區(qū)盤龍組團(tuán)城西板塊濱河新區(qū)沿三里河區(qū)域，北岸居多，以高端住宅、城市綜合體為主。城西板塊沿鐵北路西段區(qū)域，

9、臨近老城區(qū)，周邊配套齊全。盤龍組團(tuán)以盤龍山景區(qū)森林公園為依托的樓盤組團(tuán)。 確山房地產(chǎn)市場(chǎng)以城市擴(kuò)建方式為主，如新區(qū)建立、郊區(qū)改造以及景區(qū)開發(fā)等。代表樓盤：金地城市花園、金地盛世華庭、中匯維也納小鎮(zhèn)、御景華府、領(lǐng)秀城、水岸星城等。濱河新區(qū)：三里河自然水系、行政新核等分量級(jí)優(yōu)勢(shì)要素助力區(qū)域價(jià)值感。板塊研討金地城市花園金地盛世華庭中匯維也納小鎮(zhèn)御景華府城西板塊：依托老城區(qū)完善配套購(gòu)物、教育、醫(yī)療等，性價(jià)比樓盤。代表樓盤：御龍?jiān)?、尚品名城等。御龍?jiān)飞衅访潜P龍組團(tuán)：由于景區(qū)開發(fā)尚未構(gòu)成一定的影響力，因此區(qū)域樓盤價(jià)位偏低。板塊研討代表樓盤：龍山麗景、香山一品等。龍山麗景確山縣房地產(chǎn)市場(chǎng)小結(jié)市場(chǎng)特性：房地

10、產(chǎn)起步較晚，市場(chǎng)整體去化速度普通，年均去化約40萬(wàn)，市場(chǎng)供應(yīng)量大于銷售量，去化速度尚可。區(qū)域分布：樓盤在北區(qū)、西區(qū)和南區(qū)各有分布，隨著“駐馬店三區(qū)兩縣一體化的建立步伐，城北、城西將漸趨成熟。建筑類型：在售房源以小高層、高層為主，部分工程開發(fā)多層洋房產(chǎn)品。置業(yè)群體：目前購(gòu)房群體中，改善型置業(yè)占比較大，多數(shù)為私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位任務(wù)人員，其次為年輕人初次置業(yè)和投資置業(yè)需求。春節(jié)前后外出返鄉(xiāng)人員也是重要置業(yè)群體。銷售價(jià)錢方面：銷售價(jià)錢約2600-3400元/，整體均價(jià)約3100元/，價(jià)錢程度不高，有一定的上漲空間。宏觀市場(chǎng)產(chǎn)品研討客戶研討房型二房三房四房復(fù)式面積特征以80-95為主少數(shù)超過(guò)100以1

11、00-135為主少數(shù)小于100，或超過(guò)135140-160為主少數(shù)超過(guò)160160以上去化速度慢快慢很慢客戶特征初次置業(yè)的年輕人占主力，部分改善型購(gòu)房者。改善型購(gòu)房者多，也有部分年輕人，一般經(jīng)濟(jì)實(shí)力比較好。收入水平較高的中年人士，一般是企事業(yè)單位管理層或者高技術(shù)人士。收入豐厚的企業(yè)人士或者高級(jí)公務(wù)人員等。30-45歲左右的改善型購(gòu)房是市場(chǎng)的主流，地段、戶型、價(jià)錢成為購(gòu)房思索重要要素。目前，確山縣的購(gòu)房群體以本地人為主，商品住宅的外來(lái)投資比例較小，購(gòu)房者主要還是本市30-45歲左右具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群以及來(lái)自確山縣周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的進(jìn)城購(gòu)房人群。110-120三房，總價(jià)35萬(wàn)之內(nèi)的戶型成為熱銷產(chǎn)品，4

12、0萬(wàn)左右的產(chǎn)品阻力就會(huì)大很多。置業(yè)數(shù)量置業(yè)需求 改善型需求 為子女購(gòu)置初次購(gòu)房的輕年 部分拆遷戶 是當(dāng)?shù)刭?gòu)房的主要構(gòu)成群體提升居住質(zhì)量 追求新生活方式為子女購(gòu)置如婚房等 子女讀書需求 在縣城從業(yè) 是確山的重要購(gòu)房群體在確山從業(yè)看中未來(lái)開展總體所占比例較小城區(qū)購(gòu)房者周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)購(gòu)房者外地購(gòu)房者縣城客戶是確山購(gòu)房群體的大多數(shù),雖然不少人有房住,但仍有較高的購(gòu)房需求?？h城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn),也是確山重要的購(gòu)房群體,希望在縣城置業(yè)，滿足更高追求。外地購(gòu)房者,看好確山的環(huán)境和開展。確山三類購(gòu)房者城區(qū)客戶與縣城周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶是市場(chǎng)的主力，外地客戶相對(duì)較少。住宅方向研判隨著金地盛世華庭、御景華府、維也納小鎮(zhèn)等工程開發(fā)，確山

13、房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供應(yīng)平衡，市場(chǎng)相對(duì)穩(wěn)定開展。住宅產(chǎn)品風(fēng)格各異，但產(chǎn)品質(zhì)量普通，亮點(diǎn)較少，100-三房產(chǎn)品去化較快。客戶主要來(lái)源于城區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，收入穩(wěn)定的公務(wù)員、大型企事業(yè)單位及經(jīng)商客戶，改善型置業(yè)和初次置業(yè)占主導(dǎo)，面積需求及總價(jià)接受才干有限。以客戶需求為導(dǎo)向，在區(qū)域內(nèi)構(gòu)成差別，在本錢控制的根底上構(gòu)成一定產(chǎn)品亮點(diǎn)，以產(chǎn)品力作為競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)客戶目的：減小風(fēng)險(xiǎn)，快速回現(xiàn)工程開展方向研討城市影響力大盤營(yíng)銷思緒自創(chuàng) 案例自創(chuàng)：【阿卡迪亞】位于城市未來(lái)重點(diǎn)開展區(qū)域；向東城市中心區(qū)域；向北濱河新區(qū)、行政新核；西南生態(tài)旅游開發(fā)區(qū)。本案中義阿卡迪亞位于城市未來(lái)重點(diǎn)開展區(qū)域；向西城市中心區(qū)域；向東大鄭東新區(qū)；向東南國(guó)

14、家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。2003年，隨著鄭東新區(qū)建立正式啟動(dòng)，根底設(shè)備先行，路網(wǎng)構(gòu)筑、龍湖開挖，鄭州國(guó)際會(huì)展中心工程開工，CBD內(nèi)環(huán)建立陸續(xù)展開。2004年，新區(qū)外圍的住宅開發(fā)也逐漸開場(chǎng)，建業(yè)聯(lián)盟新城、順馳第一大街、綠城百合公寓、中義阿卡迪亞等作為先行者，進(jìn)展了有效的探求并獲得勝利。根據(jù)工程區(qū)位、定位等，我們挑選中義阿卡迪亞作為研討對(duì)象。營(yíng)銷背景區(qū)位與交通區(qū)位特點(diǎn)：處于城市近郊，未來(lái)開展?jié)摿甏?；政策?dǎo)向下大力開展根底設(shè)備，配套逐漸完善；迎合大鄭州下的城市擴(kuò)張趨勢(shì)，但現(xiàn)階段配套和人氣明顯缺乏。區(qū)位： 阿卡迪亞位于鄭東新區(qū)CBD南側(cè)，金水東路與黃河?xùn)|路交界處，熊耳河南岸，緊鄰CBD中心區(qū)，距中州大道

15、約1公里。交通南鄰行政大道金水路，銜接新老城區(qū)，向西1公里是中州大道，暢達(dá)南北，東側(cè)緊鄰黃河?xùn)|路。社區(qū)規(guī)劃低密度人文主題社區(qū)的內(nèi)涵18萬(wàn)方建筑、1.6容積率、2萬(wàn)方配套，打造人文主題社區(qū)。多層、小高層等包括大面積八角窗、組團(tuán)院落空間、地下半地下車庫(kù)等人文元素景觀軸S形干道主脈絡(luò)，將景觀從中心區(qū)由南向北延伸，自然浸透東西兩側(cè)院落空間，將廣場(chǎng)、商業(yè)街、會(huì)所、前庭水景軸、綠軸串聯(lián)。廣場(chǎng)和街道小區(qū)南側(cè)廣場(chǎng)與東側(cè)廣場(chǎng)對(duì)社區(qū)外開放，聚集周邊人氣，進(jìn)一步帶動(dòng)社區(qū)商業(yè)的開展。價(jià)值標(biāo)桿北側(cè)臨水景觀資源最好的籠統(tǒng)提升社區(qū)配套位于金水路和黃河?xùn)|路，社區(qū)雙會(huì)所及南側(cè)4000米大商場(chǎng)、臨街商業(yè)配套，一期全部建成展現(xiàn)寬景

16、house商業(yè)中心；Loft總占地17萬(wàn)（實(shí)際用地11萬(wàn)）總建面18萬(wàn)商業(yè)鄰黃河?xùn)|路和金水路步行街會(huì)所2000平米容積率1.6車位比1:0.6總戶數(shù)1212戶TOHO小高層建筑與景觀園林 建筑風(fēng)格煙囪、四坡屋頂、天然石材、特制清水磚和進(jìn)口涂料組成的三段式立面、八角窗等細(xì)節(jié)特征，以典建筑符號(hào)為元素，經(jīng)過(guò)現(xiàn)代技術(shù)和現(xiàn)代資料的運(yùn)用，含蓄地傳達(dá)出時(shí)髦氣味，堪稱新古典主義風(fēng)格的集大成之作。景觀園林江南園林的精致與大中原的奔放完美糅合經(jīng)過(guò)中心廣場(chǎng)、組團(tuán)臺(tái)地、地下車庫(kù)等結(jié)點(diǎn)的抬高與降低，構(gòu)筑出坡地起伏的立體空間，發(fā)明出了意趣盎然的自然落差。整個(gè)住區(qū)高程差到達(dá)1.5米，表達(dá)了平原城市的坡地生活主張。風(fēng)情商業(yè)街

17、區(qū)自成一景。94-97兩房126三房戶型組合戶型組合戶型組合營(yíng)銷戰(zhàn)略及執(zhí)行結(jié)果營(yíng)銷戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略：提出人文主題、公園社區(qū)概念。價(jià)錢戰(zhàn)略：低開高走在初期銷售情勢(shì)好的情況下迅速提價(jià)以實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的最大化。價(jià)錢平均上漲達(dá)1000元?；\統(tǒng)戰(zhàn)略：配套先行，會(huì)所和幼兒園雙會(huì)所先建。產(chǎn)品配比及銷售情況物業(yè)類型戶型面積(m2)單價(jià)(元/m2）總價(jià)(萬(wàn)元）套數(shù)銷售情況兩房92-97360033-35120多余套剩余22套三房126-136340042-46260多套 剩余24套四房140-1903200-340045-6560多套 剩余20套復(fù)式190-2503000-330057-8210多套剩余6套一期04年開盤

18、，共推出420套，開盤當(dāng)日銷售350多套；次日銷售即達(dá)到90什么樣的市場(chǎng)定位？中原質(zhì)量地產(chǎn)新標(biāo)桿中心客戶：金水區(qū)以及市區(qū)內(nèi)的經(jīng)商勝利人士重點(diǎn)客戶：多次置業(yè)者以及投資客極盡展現(xiàn)未來(lái)生活情景；建立質(zhì)量樓盤氣勢(shì)，一舉奠定人文主題社區(qū)籠統(tǒng)。迎合大鄭州向東擴(kuò)張和鄭東新區(qū)的開展戰(zhàn)略，在CBD外側(cè)，打造高質(zhì)量的人文主題公園社區(qū)。產(chǎn)品定位籠統(tǒng)定位客戶定位啟動(dòng)區(qū)目的問(wèn)題 3問(wèn)題 1阿卡迪亞的勝利關(guān)鍵要素 處理了什么關(guān)鍵性問(wèn)題？緊跟政府對(duì)鄭東新區(qū)的宣傳造勢(shì)，拔高區(qū)域價(jià)值“鄭東新區(qū)蓬勃開展背景下的阿卡迪亞，處理目前社區(qū)位置相對(duì)偏遠(yuǎn)和配套不足的問(wèn)題困擾問(wèn)題 2如何整合資源構(gòu)成區(qū)域不可復(fù)制的另一極？在一期開盤初期，將金

19、水路商業(yè)街、中心廣場(chǎng)、景觀園林、教育會(huì)所、設(shè)備一并展現(xiàn)，未來(lái)生活場(chǎng)景得以充分體驗(yàn)看得見的未來(lái)。浙商品牌對(duì)質(zhì)量保證和優(yōu)質(zhì)效力的承諾以浙商軍團(tuán)的開發(fā)閱歷整合三大工程資源，打造18萬(wàn)平米、 集多層住宅、小高層、步行商業(yè)街、雙會(huì)所、地下車庫(kù)于一體的“大型低密度高尚人文社區(qū)，產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)如何展現(xiàn)？品牌效應(yīng)如何抑制區(qū)域周邊配套不成熟？附加值區(qū)域標(biāo)桿樓盤營(yíng)銷案例總結(jié)消除陌生感的四大措施開發(fā)商本身的強(qiáng)勢(shì)品牌或嫁接全國(guó)知名強(qiáng)勢(shì)品牌強(qiáng)勢(shì)主題，如運(yùn)動(dòng)主題、異域風(fēng)情主題、人文主題等以齊全的生活配套，如品牌主力店、大型會(huì)所以政府宣傳為契機(jī)，以公共活動(dòng)制造區(qū)域熱點(diǎn)，消除陌生感吸引客戶置業(yè)的驅(qū)動(dòng)要素先人一步置業(yè)的價(jià)錢優(yōu)勢(shì)未來(lái)

20、完善的市政規(guī)劃和升值前景良好的空氣質(zhì)量或景觀資源分期規(guī)律低開高走，小步快跑規(guī)模優(yōu)勢(shì)，本錢領(lǐng)先啟動(dòng)期位置臨近周邊成熟區(qū)，交通條件成熟區(qū)位于工程中利于展現(xiàn)的位置便于后期的分期延續(xù)啟動(dòng)物業(yè)類型試探市場(chǎng)型：物業(yè)類型豐富，啟動(dòng)一切物業(yè)類型搶占市場(chǎng)型：?jiǎn)?dòng)最中心物業(yè)類型區(qū)域標(biāo)桿樓盤營(yíng)銷案例總結(jié)工程報(bào)告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問(wèn)題界定工程定位能夠的開展方向市場(chǎng)研討時(shí)機(jī)分析結(jié)合工程特點(diǎn)及城市開展情況，本工程需求打造的是“城市具有影響力的中高端大盤。經(jīng)過(guò)本工程的開發(fā)建立，塑造開發(fā)商良好的市場(chǎng)籠統(tǒng)，為今后的工程開發(fā)奠定良好的根底。明確市場(chǎng)定位，塑造工程籠統(tǒng)，打造具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的優(yōu)

21、勢(shì)產(chǎn)品！結(jié)合平安、快速贏利的目的，從工程價(jià)值實(shí)現(xiàn)的要素入手分析工程開展戰(zhàn)略品牌附加值產(chǎn)品附加值：住宅贈(zèng)送功能面積市場(chǎng)高占位充分利用地段優(yōu)勢(shì)立面與現(xiàn)有產(chǎn)品表達(dá)區(qū)別按照城市開展規(guī)律，找準(zhǔn)最正確物業(yè)組合填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品空白在控制本錢的情況下，部分提升產(chǎn)品質(zhì)量住宅提高運(yùn)用率，強(qiáng)調(diào)功能性與溫馨性附加值籠統(tǒng)提升定位差別產(chǎn)品區(qū)域價(jià)值價(jià)值實(shí)現(xiàn)在片區(qū)已有價(jià)值認(rèn)知根底上，充分發(fā)掘客戶充分借助工程地段昭示性強(qiáng)的優(yōu)勢(shì)，塑呵斥區(qū)域內(nèi)高籠統(tǒng)工程模型來(lái)源：住友顧問(wèn)打造高籠統(tǒng)、中高質(zhì)量產(chǎn)品；以主流需求為導(dǎo)向，在區(qū)域內(nèi)構(gòu)成一定產(chǎn)品差別；部分優(yōu)化，建立產(chǎn)品質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)！開展戰(zhàn)略做足面子工程：經(jīng)過(guò)外立面、大堂、人口廣場(chǎng)等提升工程籠統(tǒng)

22、；住宅戶型適當(dāng)控制，進(jìn)展市場(chǎng)補(bǔ)缺；住宅戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)優(yōu)化，公建更強(qiáng)調(diào)公共空間戰(zhàn)略落實(shí)工程報(bào)告的構(gòu)造思緒導(dǎo)圖工程屬性界定工程開發(fā)目的工程開展戰(zhàn)略工程中心問(wèn)題界定工程定位能夠的開展方向市場(chǎng)研討時(shí)機(jī)分析住宅物業(yè)定位商業(yè)物業(yè)定位業(yè)態(tài)定位產(chǎn)品定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位客戶定位客戶定位分物業(yè)定位住宅市場(chǎng)定位以高籠統(tǒng)、戶型設(shè)計(jì)優(yōu)化、功能面積贈(zèng)送為中心賣點(diǎn)的高檔城市住宅面向中高端購(gòu)買實(shí)力的初次、二次置業(yè)客戶的產(chǎn)品“造城級(jí) 未來(lái)中心住區(qū)住宅客戶定位IIIIIIII 偶得客戶：外地購(gòu)房客戶以投資為主要目的，看重未來(lái)升值潛力I 中心客戶：確山縣城中高端客戶職業(yè)特征：政府中高級(jí)公務(wù)員、大型企事業(yè)單位管理層、私營(yíng)企業(yè)主等年齡特

23、征：25-45歲之間置業(yè)目的：改善型置業(yè)與初次置業(yè)均有，對(duì)工程地段比較認(rèn)可II 重要客戶：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高端客戶職業(yè)特征：政府中高級(jí)公務(wù)員、私營(yíng)企業(yè)主等年齡特征：30-45歲之間置業(yè)目的：改善居住為主，由于任務(wù)關(guān)系或思索小孩入學(xué)，希望在縣城有居所，并看重政府開展方向I中心客戶的AIO分析追求溫馨、方便、一定質(zhì)量的生活A(yù)ction活動(dòng)時(shí)間相對(duì)規(guī)范經(jīng)常參加一些社交活動(dòng)周末到商場(chǎng)購(gòu)物或到周邊放松一年中會(huì)有12次左右的旅游Interest興趣生活要求一定的檔次，但追求奢華喜歡文化、人文的東西關(guān)注城市發(fā)展及未來(lái)產(chǎn)生的變化Opinion觀點(diǎn)認(rèn)可片區(qū)未來(lái)的發(fā)展?jié)摿οＭ鐓^(qū)有一定的檔次，“鄰居”有一定層次希望住在離上班較近的地方周邊有較好的學(xué)校供子女入學(xué)不滿意原來(lái)的房子，改善居住，考慮換房愿意接受新事物和新產(chǎn)品購(gòu)房希望一次性到位客戶特征總結(jié)：生活溫馨、方便，對(duì)地段有要求喜歡周邊配套齊全的社區(qū)追求一定的生活質(zhì)量產(chǎn)品定位的出發(fā)點(diǎn)開發(fā)商目的：快速回現(xiàn)，確保現(xiàn)金流穩(wěn)定。市場(chǎng)需求：100-三房去化最快。目的客戶：改善型居住因此對(duì)戶型尺度的需求較大，偏愛(ài)溫馨的戶型；初次置業(yè)者對(duì)面積總價(jià)有一定控制。市場(chǎng)上的主流戶型：80-100兩房，100-三房，140-160四居。戶型設(shè)計(jì)普通。住宅產(chǎn)品定位控制面積總價(jià)，以三房為主，兩房、四房為輔；戶型設(shè)計(jì)表達(dá)亮點(diǎn)