世聯(lián)項目價值提升的五種可能性開發(fā)模式案例ppt課件

1、工程價值提升的五種能夠性方式案例自創(chuàng)和研討2可自創(chuàng)開發(fā)方式案例研討為了自創(chuàng)勝利閱歷并啟發(fā)思緒，我們選取的五個可自創(chuàng)類似城市位置案例的開發(fā)方式進(jìn)展研討與總結(jié)：案例選取原則與本項目在城市中所處區(qū)位和發(fā)展進(jìn)程類似案例；選取案例深圳中信紅樹灣；金地名津金地漁農(nóng)村；合肥金地國際城；深圳星河國際；北京中信大吉項目。案例借鑒要點項目背景、主要開發(fā)策略，成功主要手段3中信紅樹灣工程背景規(guī)模占地面積16.3萬m，建筑面積65萬m，容積率3.18區(qū)位深圳灣填海區(qū)，北臨華僑城主題公園，西臨沙河高爾夫球場，東接規(guī)劃中的中央公園，南臨深圳灣。開發(fā)節(jié)奏一期建面11.1萬，共588套，2004年10月開盤，已100銷售，實

2、現(xiàn)高單價9800元/；二期建筑面積15.2萬，共740套，2005年9月開盤，目前實現(xiàn)銷售率97%,實現(xiàn)均價12200元/；三四期總建筑面積25萬，共1400套左右。地塊背景：03年，中信以2800的樓面地價接手紅樹灣；深圳地王，從拿地到銷售各個環(huán)節(jié)均備受矚目；稀缺豪宅板塊 紅樹林片區(qū)；區(qū)位優(yōu)勢空前絕后；升值潛力宏大。創(chuàng)新溢價方式工程從出生就注定其將備受矚目，高昂的地價、豪宅片區(qū)的特質(zhì)、3.18的容積率都決議了中信紅樹灣的必需尋覓突破的開發(fā)方式。4中信紅樹灣謀劃經(jīng)理訪談?wù)囟魏茫挥谛屡d的豪宅片區(qū)，純粹片區(qū)，高起點，高規(guī)劃，升值潛力宏大；從豪宅的推出量來看，中心區(qū)的樓盤銷售已見頹勢，而華僑城

3、、香蜜湖雖仍是熱點，但畢竟供應(yīng)量有限，羅湖均為舊改工程，深圳灣區(qū)將成為2004深圳房地產(chǎn)市場的最熱點；中信高樓面地價拿地，本錢高，深圳地王，如何獲得高利潤壓力大；當(dāng)時面臨問題：要確保一期快速銷售，同時要保證后續(xù)的可繼續(xù)銷售，速度和價錢之間的平衡點在哪？工程如何在眾多豪宅中脫穎而出，建立本身的市場影響力？高質(zhì)量、合理創(chuàng)新和營銷上的高舉高打，是工程的制勝要素， “灣區(qū)物業(yè)比肩全球 ，借用國際知名灣區(qū)的生活體驗，樹立工程的濱海富人社區(qū)籠統(tǒng)以及工程和企業(yè)品牌；5開發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問題 工程面臨的問題置身豪宅林立紅樹林片區(qū)、臨近眾多高端工程即將投入市場的宏大壓力，紅樹灣工程如何突出重圍，奠定其在區(qū)域的籠統(tǒng)

4、位置？創(chuàng)新溢價方式中信以2800元/平米的高樓面地價拿地，如何實現(xiàn)工程銷售顛覆性的高價錢和快速回現(xiàn)以實現(xiàn)利潤并躲避風(fēng)險？問題1：如何化解高地價的壓力？問題2：如何在周邊區(qū)域眾多豪宅中脫穎而出，建立本身市 場影響力？問題3：如何在實現(xiàn)利潤的根底上實現(xiàn)品牌的提升？如何運作備受矚目的工程，實現(xiàn)工程品牌和企業(yè)品牌的提升？規(guī)劃中央公園東南向海景華僑城人文景觀中信紅樹灣西南向海景和蛇口景觀沙河高爾夫球場6開發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對戰(zhàn)略 應(yīng)對開發(fā)戰(zhàn)略自創(chuàng)東京灣設(shè)計，將海灣規(guī)劃成為文娛、休閑、購物于一身的濱海社區(qū)；以大規(guī)模、巨額投資制造工程氣勢，培育濱海高檔大盤籠統(tǒng)。全新嶺南風(fēng)格園林、一期“空中院館、二期“空中花園街戶

5、型和社區(qū)規(guī)劃中大量創(chuàng)新，提升產(chǎn)品細(xì)節(jié)質(zhì)量和其獨特風(fēng)格展現(xiàn)社區(qū)的全新理念；嶄新的現(xiàn)代社區(qū)風(fēng)格設(shè)計配合區(qū)域籠統(tǒng)，有助于灣區(qū)物業(yè)概念的打造。舉措1：發(fā)掘產(chǎn)品質(zhì)量，創(chuàng)新高尚籠統(tǒng)顛覆新一代豪宅價值評價規(guī)范實現(xiàn)工程高額溢價，同時兼顧面積舉措3：定位濱海大規(guī)模高尚社區(qū)，借助工程價值塑造，提升企業(yè)品牌價值舉措2：整合周邊資源并提升工程品牌價值，高籠統(tǒng)啟動，建立競爭新規(guī)那么，強勢第一印象，打造國際灣區(qū)生活理念的“高舉高打的營銷方式以灣區(qū)物業(yè)理念整合周邊海灣、高爾夫、旅游景區(qū)等資源提升區(qū)域籠統(tǒng)，構(gòu)成文化的稀缺性，提升本身價值，支撐高端定位；“灣區(qū)物業(yè)比肩全球 ，借用國際知名灣區(qū)的生活體驗，樹立工程的濱海富人社區(qū)籠

6、統(tǒng)以及工程和企業(yè)品牌。7開發(fā)戰(zhàn)略確定實現(xiàn)效果一期開盤2日，成交280套，占總推出量的50%，實現(xiàn)銷售額6億元，創(chuàng)下深圳豪宅銷售奇觀；一期實現(xiàn)9800元/平米的高單價，高出同期同類物業(yè)2000元/平米，townhouse均價2.7萬元/平米；二期實現(xiàn)均價1.2萬元/平米，樓王2.5萬/平米；三期價錢已實現(xiàn)2.0萬/平米，完全實現(xiàn)三期價錢提升產(chǎn)品溢價的目的。曾經(jīng)成為深圳豪宅物業(yè)的代表作；勝利定義中信=紅樹灣的區(qū)域定義，排他性極強；使中信品牌成為豪宅開發(fā)商品牌。速度價錢實現(xiàn)品牌實現(xiàn)8質(zhì)量為重，兼顧面積的創(chuàng)新溢價方式條件分析優(yōu)質(zhì)地段地價本錢較高區(qū)位客戶情愿為質(zhì)量買單，即所謂的“產(chǎn)品型市場；高端客戶購買

7、力強，易于接受創(chuàng)新型產(chǎn)品。市場當(dāng)?shù)匾?guī)模較大的工程，適宜分期開發(fā)，容易構(gòu)成規(guī)模效應(yīng)規(guī)模開發(fā)商資金實力較強，對樹立品牌要求較高。資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場9金地名津金地漁鄉(xiāng)村城中村舊改工程規(guī)模占地3萬平米，總戶數(shù)2631，9棟25-32層的高層商品住宅組成，建筑面積 22.8萬平米，容積率6.85；區(qū)位深圳福田區(qū)南端皇崗口岸、深圳河北側(cè)、深港三鐵交匯處 ；物業(yè)類型比例集商務(wù)公寓、商業(yè)裙樓以及住宅多種功能于一體的城市綜合建筑群；主力戶型基本在4090平米，以兩房的戶型為主；其中：商務(wù)公寓8.15萬平米、住宅8.3萬平米、商業(yè)3.萬平米、會所2000平米，各配套占總見面23%。地塊背景：區(qū)位

8、得天獨厚，最接近香港的工程，“雙城商務(wù)要道，深港軌道無縫對接咽喉門戶之地； 深圳第一個整體城中村改造工程，備受關(guān)注；還農(nóng)民建房8.92萬平米，將吃掉近2.8的容積率，折算后樓面地價逾5000元/平米，能夠的利潤空間低。開發(fā)強度增值方式作為深圳第一個整體城中村改造工程，品牌開發(fā)商的介入使工程備受關(guān)注，高本錢低利潤的前提下，如何實現(xiàn)工程的勝利開發(fā)？10開發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問題 工程面臨主要問題城市繁華地帶、周邊混亂籠統(tǒng)、瀕臨香港、“雙城商務(wù)咽喉地帶，如何處置這一系列復(fù)雜關(guān)系，樹立本身籠統(tǒng)？面對折合地價逾5000元/平米的超高樓面地價，農(nóng)民房還建帶來利潤空間低的高風(fēng)險，如何化解？問題1：涉及大量回遷，如

9、何化解高地價低利潤的壓力？問題2：高價值地段，如何突破原城中村落后籠統(tǒng)，接駁香港，建立本身市場影響力？開發(fā)強度增值方式11開發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對戰(zhàn)略 應(yīng)對開發(fā)戰(zhàn)略作為國內(nèi)一線品牌開發(fā)商的金地，一向是以注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)著稱，對產(chǎn)品質(zhì)量的要求也將成為本工程尋覓利潤突破和產(chǎn)品溢價的關(guān)鍵舉措。假設(shè)價錢無法成為主要盈利手段，那么就從增大面積上尋求途徑；原有3.0的農(nóng)民房容積率，經(jīng)過技術(shù)手段提升到現(xiàn)6.85的高容積率；和城市交融的3.1萬平米的裙樓商業(yè)空間。舉措1：拔高容積率，增大開發(fā)強度，添加商業(yè)面積，添加工程“量的盈利，提升利潤空間舉措3：質(zhì)量取勝舉措2：商務(wù)公寓和中小戶型的物業(yè)居住物業(yè)類型，開放與城市交融的規(guī)

10、劃理念面向投資客戶和“雙城商務(wù)客戶流的商務(wù)公寓和中小戶型設(shè)計；面向城市的配套、和城市交融的大型社區(qū)的規(guī)劃理念。工程將于07年1月開盤，屆時起價:1.3萬元/平米、均價:1.8萬元/平米、最高價:2萬元/平米，實現(xiàn)工程高價利潤開發(fā)強度增值方式12提升開發(fā)強度，同時兼顧質(zhì)量的開發(fā)強度增值方式條件分析優(yōu)質(zhì)地段，地價本錢較高，商業(yè)價值凸現(xiàn)區(qū)位有大量投資和商務(wù)客戶市場，同時市場愿為質(zhì)量買單；市場占地規(guī)模不大，但容積率壓力大，要求高；規(guī)模開發(fā)商資金實力較強，能得到政府的支持；有較強的舊城改造工程的運作才干。資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場13合肥金地國際城小規(guī)模綜合體開發(fā)方式主題式街區(qū)、公寓、寫字樓+

11、住宅規(guī)模占地9萬平米，建筑面積30萬平米，容積率3.3，分兩期開發(fā)區(qū)位合肥市交通干道馬鞍山南路物業(yè)類型以小高層統(tǒng)領(lǐng)多種物業(yè)形態(tài)；集住宅、公寓、商業(yè)街、寫字樓多種業(yè)態(tài)組成。工程背景：市場供大于求，周邊工程價錢普遍由3700下滑到3500；外地開發(fā)商，第一次在合肥開發(fā)的大型工程，資金壓力大；城市開展延伸帶，屬于正待開展的城市中心邊緣區(qū)域。半開放商住綜合方式面對處于未來開展方向上的正待開展區(qū)域且競爭猛烈的情況，如何提升區(qū)域價值，閱歷缺乏的開發(fā)商如何應(yīng)對？金地國際城一環(huán)二環(huán)14金地國際城銷售經(jīng)理鄒建生訪談?wù)潜镜亻_發(fā)商，第一次在合肥運作如此大規(guī)模工程，而且開發(fā)商資金壓力非常大；地價高于周邊工程，為博

12、取高利潤，容積率也較高，地價高的壓力轉(zhuǎn)移到高容積率的風(fēng)險上，如何處置容積率問題，要在高容積率的情況下保證質(zhì)量；定位大型泛綜合體的概念一是為了用商業(yè)公寓消化容積率的壓力，另一方面用公寓博取工程高利潤，公寓的銷售額占到總銷售額的五成，但商業(yè)后期運營難度大；工程的勝利主要在領(lǐng)先周邊對手的營銷手段的勝利，從籠統(tǒng)造勢，銷售推行，營銷事件；由于開發(fā)商資金壓力大，所以采取了小步快走和集中放量的開發(fā)方式，并且沒有構(gòu)成規(guī)?；姆制阡N售節(jié)拍，而是采取了迎合市場需求的推售方式，什么好賣就賣什么；15開發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問題 工程面臨的問題消費者對高層住宅較難接受；周邊競爭工程曾經(jīng)開發(fā)多期，市場位置曾經(jīng)建立，且容積率低，

13、地價占優(yōu)勢。問題1：3.3的高容積率能否存在風(fēng)險？如何既獲取最大利潤又降低風(fēng)險，提升工程質(zhì)量？問題2：外地?zé)o閱歷開發(fā)商第一次運作大規(guī)模工程，沒有任何品牌影響力，資金壓力非常大，如何實現(xiàn)快速銷售同時又實現(xiàn)較高利潤？ ？本工程開發(fā)量多于開發(fā)商之前一切工程開發(fā)量的總合；如何實現(xiàn)較高的收益及快速的銷售速度？半開放商住綜合方式16大型泛綜合體商業(yè)+功能彈性化的公寓產(chǎn)品公寓產(chǎn)品可作寫字樓推行作用：博取高利潤，消化高容積率壓力居住社區(qū)+沿街商鋪作用：降低容積率，提升居住質(zhì)量私密空間：開放空間：半開放商住綜合方式17開發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對戰(zhàn)略 應(yīng)對開發(fā)戰(zhàn)略分析消費者選擇高層產(chǎn)品驅(qū)動因，拔高社區(qū)籠統(tǒng)和營銷包裝引導(dǎo)消費

14、者；以國際化的大盤氣勢引領(lǐng)市場，重建市場評判規(guī)范；充分利用籠統(tǒng)立勢、營銷推行、事件營銷等各種手段沖擊市場。城市價值工程價值，依托城市價值，展現(xiàn)成熟生活氣氛思索定位的泛化，結(jié)合工程和區(qū)域的資源分析，本工程的開展方向為以住宅為主的泛綜合體；規(guī)劃上實現(xiàn)綜合體在公開、半公開、私密空間上的互動。舉措1：直面市場的準(zhǔn)確定位，建立工程的中心價值，泛綜合體的定位；舉措3：領(lǐng)先周邊對手的營銷手段發(fā)明價值舉措2：降低投資風(fēng)險，小步快走和集中放量開發(fā)方式為了降低投資風(fēng)險，本工程需求盡能夠地添加辦公以及商業(yè)的面積，博取高利潤；并且爭取產(chǎn)品全面領(lǐng)先，功能彈性化，后期公寓產(chǎn)品亦可作寫字樓推行。半開放商住綜合方式18開發(fā)戰(zhàn)

15、略確定實現(xiàn)效果2005年9月2006年3月銷售1000余套，8.6萬平米；截至2006年5月，金地國際城一期銷售率100%，二期公寓推出市場2個月銷售80%住宅價錢3800-4000，平層公寓4300，挑高公寓5800 ；合肥2006年銷售排行榜：銷售套數(shù)第一名；金額第二名；面積第三名；金大地勝利進(jìn)軍合肥市場，并建立本人的品牌影響力。速度實現(xiàn)價錢實現(xiàn)品牌實現(xiàn)半開放商住綜合方式19半開放商住綜合方式條件分析城市中心邊緣地帶，未來城市化開展區(qū)域；臨街面大、地塊商業(yè)價值高。區(qū)位市場比較容易被引導(dǎo)；公寓寫字樓市場有需求。市場規(guī)模較大，容積率較高，消化容積率壓力大規(guī)模開發(fā)商要求回現(xiàn)快、搏高利潤，對樹立品

16、牌有要求資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場20星河國際大型商業(yè)綜合體+住宅規(guī)模占地3.4萬米，總建面24.3萬米，住宅建面14.98萬米，商業(yè)建面4萬平米，容積率4.5區(qū)位深圳市福田中心南區(qū)，CBD中心地段，位置優(yōu)越物業(yè)類型9棟27-30層高層， 群樓商業(yè)滿鋪2層，上面高層住宅板點結(jié)合，2層地下車庫；涵蓋高檔寫字樓、公寓和大商業(yè)的建筑綜合體 ；國際人士居住的大規(guī)模商住社區(qū) 。地塊背景：政府定位的中心區(qū)，未來最具開展?jié)撡|(zhì)的CBD中心價值地段；豪宅大戰(zhàn)正酣；容積率遠(yuǎn)高于周邊樓盤；星河地產(chǎn)品牌價值缺乏，仍在建立。容積率提升方式面對中心區(qū)CBD大都會氣質(zhì)的中心地段，面臨高容積率的壓力，面臨眾多樓盤競

17、爭，星河國際如何突出重圍，成為深圳房市的明星？深南大道21開發(fā)戰(zhàn)略確定面臨問題 工程面臨的問題工程推出時片區(qū)中面臨城中雅苑、如詩美地、雅頌居的猛烈競爭；并且如何在華僑城、香蜜湖、紅樹灣等區(qū)的重圍中尋求突破？如何消化4.5的容積率，且不降低居住質(zhì)量；并在高出周邊工程的容積率的情況下，如何打贏競爭？問題1：高容積率壓力下，如何消化容積率，并提升價值？問題2：如何在周邊眾多樓盤和其他片區(qū)豪宅大戰(zhàn)中突圍？問題3：星河地產(chǎn)當(dāng)時品牌影響力缺乏？中心區(qū)中心地塊的工程運作，如何建立開發(fā)商的品牌影響力？容積率提升方式22開發(fā)戰(zhàn)略確定應(yīng)對戰(zhàn)略 應(yīng)對開發(fā)戰(zhàn)略穩(wěn)重尊貴、空間大氣的建筑、園林規(guī)劃，使其成為地標(biāo)性建筑從園

18、林建筑和配套上打造大氣、國際化的高尚社交空間，足夠面子和質(zhì)量感的公共空間商業(yè)街區(qū)質(zhì)量感；中心區(qū)CBD建造寫字樓、商業(yè)、住宅的大型綜合體；4萬平商業(yè)，先行招商，高層住宅板點結(jié)合，高商業(yè)價值地段商業(yè)滿鋪消化容積率壓力，同時搏取高利潤建造前天虹就協(xié)議進(jìn)駐；7棟高層呈半圍合排布，利用商業(yè)裙樓頂層構(gòu)成中央園林景觀，作為高密度物業(yè)缺陷的補償；舉措1：商業(yè)滿鋪消化容積率，提升居住溫馨度，商業(yè)頂層構(gòu)成景觀，并順應(yīng)地段商業(yè)價值建造大型綜合體建筑舉措3：產(chǎn)品籠統(tǒng)氣質(zhì)打造，高質(zhì)量構(gòu)建中心競爭力舉措2：高調(diào)營銷發(fā)力提升價值，概念創(chuàng)新，一直站在區(qū)域高度籠統(tǒng)推行CBD國際生活領(lǐng)域，并鎖定重要客戶從營銷推行、展現(xiàn)、籠統(tǒng)上展

19、現(xiàn)“國際化的大氣恢宏，突出地段價值；將潮汕生意人鎖定為重要客戶，并滿足其喜好舉行一系列營銷活動。打造地處深圳新中心區(qū)的豪宅社區(qū)，突出工程和企業(yè)品牌；容積率提升方式23開發(fā)戰(zhàn)略確定實現(xiàn)效果一期首推400套，開盤前600多張VIP卡曾經(jīng)售完；03年一季度樓盤銷售龍虎榜全市第二、福田區(qū)第一。在02年實現(xiàn)9500元/平米的高價錢；榮登“20022003年度深圳十大明星樓盤 榜首；實現(xiàn)星河地產(chǎn)在深圳的豪宅開發(fā)商品牌位置。速度實現(xiàn)價錢實現(xiàn)品牌實現(xiàn)容積率提升方式24容積率提升方式條件分析城市價值中心地段，高商業(yè)價值區(qū)域區(qū)位市場供不應(yīng)求，比較容易被引導(dǎo)；投資市場熾熱；市場占地規(guī)模不大，容積率高，消化容積率壓力

20、大；規(guī)模開發(fā)商資金實力較強，對樹立品牌要求較高。資金品牌規(guī)模方式條件資金品牌區(qū)位市場25本工程長安街天安門中信北京大吉危改房工程開放式景觀商業(yè)、寫字樓+住宅規(guī)模占地43.65萬平米，建面108萬平米，容積率2.5區(qū)位北京市宣武區(qū)/兩廣路/菜市口大街/南橫東街/粉房琉璃街之間距離天安門3公里（5分鐘車程），距離長安街1.5公里物業(yè)類型寫字樓、住宅、酒店、商業(yè)綜合的大型綜合建筑體地塊背景：間隔天安門3公里5分鐘車程，間隔長安街1.5公里，高城市價值地段；規(guī)模較大，被市政道路劃分的非常凌散；內(nèi)城地王，拆建建立本錢高昂接近7000元/平。蜂巢板方式26中信大吉工程謀劃經(jīng)理劉春巖訪談?wù)貕K處于城市開展過程中傳統(tǒng)區(qū)域與現(xiàn)代區(qū)域相互沖突的地帶，是一個老城舊改工程；城中心的城市舊改工程，拆遷難度大，到如今只還拆遷了不到全部量的50%，土地拆遷本錢和建立本錢高，接近7000元/平米樓面本錢，開發(fā)商對利潤和可銷售面積的要求高；地塊占地規(guī)模在所屬片區(qū)屬較大工程，市政道路多，將地塊劃分的很凌散，但地塊商業(yè)價值高；由于商業(yè)的量大，容積率相對較高，為了要沖面積，同時防止市政道路對工程割裂的影響，所以采取了蜂巢板的方式，將一層架空做商業(yè)、道路和停車場，同時住宅社區(qū)從二層