同策推廣策略全案

1、1本報告核心架構(gòu)首府項目的關(guān)鍵把握點首府項目必須100%明確做高端項目首府項目操作的“營”和“銷”WHATWHYHOW2可行性重要性必要性高端豪宅定位WHY首府項目必須100%明確做高端項目3重要性Question 1PART.1 戰(zhàn)略PART.2 品牌4PART.1 戰(zhàn)略5新城產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整，制定了10的精品戰(zhàn)略首府項目是新城立足長三角、全國擴(kuò)張穩(wěn)健步伐的第一步是以產(chǎn)品力進(jìn)入異地市場的第一步首府項目是新城戰(zhàn)略布局的1號作品6新城產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整，制定了10的精品戰(zhàn)略首府項目是新城打破舊有利潤創(chuàng)造模式的關(guān)鍵是高利潤空間的開拓項目首府項目是新城創(chuàng)造高利潤空間的拳頭產(chǎn)品7首府項目是新城10%精品戰(zhàn)略的初

2、步嘗試是精品戰(zhàn)略的原始經(jīng)驗積累起著承前啟后的作用從1/9到經(jīng)典的2/8比例關(guān)系新城產(chǎn)品戰(zhàn)略調(diào)整，制定了10的精品戰(zhàn)略向前一步 OR 退回原地 首府作用至關(guān)重要8新城要項目布局新城要更大利潤空間新城要新的發(fā)展機(jī)遇戰(zhàn)略考慮必須要有作品新城首府發(fā)展機(jī)遇布局利潤空間戰(zhàn)略9PART.2 品牌10新城進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象的愿景項目塑造的美譽(yù)度對企業(yè)品牌形象的提升大有俾益，能擴(kuò)大企業(yè)影響參考案例：星河灣-宏宇集團(tuán)首府項目是新城企業(yè)形象提升的直升機(jī)11新城進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象的愿景項目塑造的美譽(yù)度是外圍區(qū)域市場認(rèn)知新城、新城宣傳自己的直接廣告參考案例：朗詩熙園、國際街區(qū)-朗詩集團(tuán)首府項目是新城外圍市場認(rèn)知

3、、宣傳的助推器12新城進(jìn)一步提升企業(yè)品牌形象的愿景企業(yè)品牌的進(jìn)一步提升需要相應(yīng)的產(chǎn)品品牌線作為支撐參考案例：萬科（上海）首府項目是新城建立產(chǎn)品品牌體系的契機(jī)13新城要依靠項目擴(kuò)大企業(yè)影響新城要獲得更多的外圍認(rèn)知新城要建立自己的產(chǎn)品品牌體系品牌考慮必須要有作品新城首府產(chǎn)品品牌企業(yè)影響外圍認(rèn)知品牌14首府項目做高端豪宅的重要性Question 1首府項目做高端豪宅是新城精品中的第一作品是新城經(jīng)驗的積累是新城競爭力的積蓄是新城的品牌的強(qiáng)化Answer 115必要性Question 2PART.1 競爭PART.2 利潤PART.3 成本16PART.1 競爭17品牌開發(fā)商的進(jìn)入世茂集團(tuán)郎詩集團(tuán)品牌實

4、力開發(fā)商開始大舉進(jìn)入常州，帶來了新理念、新產(chǎn)品新城在常州一家獨(dú)大的局面面臨嚴(yán)峻考驗正方集團(tuán)18常州市場新上市的項目已開始顯現(xiàn)出注重項目品質(zhì)的新跡象新城的項目面臨越來越強(qiáng)的外部競爭壓力項目的競爭嘉宏盛世物業(yè)+地段銀河灣獨(dú)特風(fēng)格銘筑高第品質(zhì)+地段世茂香檳湖規(guī)模+環(huán)境19自身內(nèi)部競爭新北區(qū)新城府翰苑（5400元/平方米）、新城藍(lán)鉆（5300元/平方米）武進(jìn)區(qū)新城南都（4200元/平方米）、新城公館（4000元/平方米）天寧區(qū)新城長島（3950元/平方米）、新城尚東區(qū)（5200元/平方米）新城內(nèi)部產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，未形成檔次梯度新城造成內(nèi)部自身項目競爭的損耗20小結(jié)新城地位面臨競爭新城產(chǎn)品面臨競爭新城內(nèi)

5、部相互競爭新城面臨著來自多方面的競爭壓力，這些競爭都在圍繞“品質(zhì)”二字新城有必要拉開自身產(chǎn)品檔次，削弱自身內(nèi)部競爭，提高產(chǎn)品品質(zhì)加強(qiáng)在業(yè)內(nèi)的競爭力，塑造企業(yè)的新形象品質(zhì)、品牌注重品質(zhì)品質(zhì)趨同21PART.2 利潤22 近年來常州市一級土地市場供應(yīng)逐步放量，并且成交價格也逐年上漲；從土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，絕大部分土地是在市郊的4、5級土地，而1、2級土地供應(yīng)量極少，這預(yù)示著未來市場競爭的主陣地將會轉(zhuǎn)移至市郊區(qū)域，中心區(qū)域房地產(chǎn)市場將會因為土地稀缺而出現(xiàn)價格不斷上漲的局面一級市場土地供應(yīng)外移,未來市區(qū)土地珍稀中心城區(qū)的土地日漸稀少，新城應(yīng)當(dāng)把握機(jī)遇實現(xiàn)高利潤23平緩今年1-6月份，常州新建商品住宅的預(yù)

6、銷售平均成交價格為3769元/ ；同時市區(qū)商品住宅的價格一直在3900元/平方米到4100元/平方米處波動，住宅的總價則在42萬元到45萬元間波動，漲幅十分平緩常州房地產(chǎn)市場供應(yīng)的放量對價格起著反作用力,抑制了價格的上漲，市場呈現(xiàn)出的更多是中低端項目低價競爭二級市場24項目產(chǎn)品價值的建立表現(xiàn)出更高的投入產(chǎn)出邊際效應(yīng)，制造出更大的溢價利潤空間項目產(chǎn)品溢價案例：中鷹黑森林（上海）產(chǎn)品價值特點石材外立面科技系統(tǒng)菜單式精裝修客源區(qū)分 該案市中心客戶、外籍客戶購買力強(qiáng)周邊樓盤 周邊區(qū)域客戶 購買力一般25小結(jié)中心區(qū)域土地稀缺中低端供應(yīng)抑制房價新城有必要深入挖掘土地價值，提高中心區(qū)域的項目利潤新城有必要做

7、出差異化產(chǎn)品，提升項目利潤，擺脫低利潤現(xiàn)狀邊際效應(yīng)增大展現(xiàn)項目產(chǎn)品溢價新城有必要制造產(chǎn)品價值品牌，提升項目溢價利潤能力26PART.3 成本27項目土地成本拆遷成本約等于4.5億，扣除學(xué)校用地，土地價格將達(dá)到500萬/畝，樓面地價將達(dá)到約2500元/如按照常規(guī)的開發(fā)方式，加上普通高層建筑成本2900元/平米，以項目周邊可類比樓盤的銷售價格5200元/計算，去除建筑成本、稅費(fèi)等開發(fā)成本，則無利潤可言本項目的銷售均價必須達(dá)到7000元/方能保證合理的利潤首府高投入成本首府項目的高成本注定其必須以高端住宅實現(xiàn)高價格28首府項目做高端豪宅的必要性Question 2首府項目做高端豪宅是新城發(fā)展、獲取高

8、利潤、項目成功的必由之路Answer 229可行性Question 3PART.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境PART.2 區(qū)域參考PART.3 準(zhǔn)高端市場PART.4 目標(biāo)客戶需求PART.5 項目地塊條件30PART.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境31 常州位于蘇南區(qū)域內(nèi)，是江蘇省經(jīng)濟(jì)最為發(fā)達(dá)的地區(qū) 常州與蘇州、無錫共同形成了為江蘇省的經(jīng)濟(jì)核心圈常州與周邊城市距離無錫50km鎮(zhèn)江80km揚(yáng)州120km南京138km上海189km2小時城市經(jīng)濟(jì)帶宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-區(qū)位環(huán)境32【說明】常州雖在蘇南三市中經(jīng)濟(jì)總量排名靠后，但人均產(chǎn)值能力卻已經(jīng)邁入第一梯隊行列宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-經(jīng)濟(jì)比對33 城市經(jīng)濟(jì)保持較快速度增長，城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展空間

9、大宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-經(jīng)濟(jì)發(fā)展34全市企業(yè)總數(shù)為63836戶，其中私營企業(yè)51357戶，外資企業(yè)2487戶，其他9992戶，私企占企業(yè)總數(shù)的80.5%【關(guān)鍵詞】企業(yè)之星 常州經(jīng)濟(jì)企業(yè)結(jié)構(gòu)的差異，注定了其與南京、蘇州的差距但其雄厚的私營企業(yè)基礎(chǔ)下潛伏了一大批超強(qiáng)經(jīng)濟(jì)實力的私營業(yè)主，孕育出了另一番驚人的強(qiáng)勁購買力宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境-私營經(jīng)濟(jì)35擁有良好經(jīng)濟(jì)環(huán)境生在富人土壤中常州位于江蘇經(jīng)濟(jì)核心圈內(nèi)，經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，并且長遠(yuǎn)看好常州已經(jīng)形成了以私營企業(yè)主為代表的富豪群，這一群體還在不斷增長小結(jié)36PART.2 區(qū)域參考371-6月份，江蘇全省商品預(yù)售房價格為3915元/平方米，常州住宅預(yù)售房的價格僅為3769元/

10、平方米；常州GDP產(chǎn)值位于江蘇省第4為，然而房地產(chǎn)均價明顯低于蘇南地區(qū)其他經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市高端公寓的價格差距十分明顯南京、蘇州、無錫的高端公寓價格近乎是常州的2倍，與城市實力嚴(yán)重不符 區(qū)域參考-蘇南地區(qū)38檔次價格5000元-6000/m26000-8000元/m28000-10000元/m210000-12000元/m24000元-5000/m212000元/m2以上無錫中邦MOHO南泉庭園瑞城國際社區(qū)城市經(jīng)典彩虹灣仁和英倫皇家花園米蘭城市花園百大春城二泉東園順馳天鵝湖奧林花園首創(chuàng)雋府純翠香山鉑金公寓長江綠島金色江南新城尚錦城中大頤和灣萬科魅力之城格林春天野花園春江花園3期首創(chuàng)雋府蠡湖一號 凱燕環(huán)球

11、中心郎詩未來之家Soho國際社區(qū)潤華國際大廈圣芭芭拉湖濱壹號太湖收藏家常工尚城山水茗苑社區(qū)陽光城市花園太湖國際社區(qū)銀仁御墅花園 King紫金門棲霞瑜憬灣 萬科東郡區(qū)域參考-無錫無錫的現(xiàn)狀是常州未來的參考地理位置與常州最為鄰近、經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)與常州最為接近的無錫，目前已呈現(xiàn)出高、中、低端市場多元化共存的現(xiàn)象，常州應(yīng)擁有其同樣的發(fā)展軌跡39價格緩慢上漲相似城市給出未來發(fā)展前景價格與增幅都遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于蘇南其他重要城市，與城市實力并不相符地理、經(jīng)濟(jì)最為接近的無錫呈現(xiàn)的市場為常州房地產(chǎn)發(fā)展提供了具有參考性的方向高端市場即將出現(xiàn)小結(jié)40PART.3 “高端”市場表現(xiàn)41統(tǒng)計得出，2006年市區(qū)頂級住宅整體價格上漲

12、11.8%。其中，武進(jìn)區(qū)上漲15.8%；中心城區(qū)上漲12.6%；新北區(qū)上漲7.3%。“高端”市場宏觀走勢以該價格增長幅度計算，2010年中心城區(qū)“高端”公寓平均價格已超過9000元/平方米平靜湖水下，2008年-2010年常州價格高地將逐漸形成區(qū)域年度價格（元/平方米）中心城區(qū)20087331200982552010929542常州市準(zhǔn)高端公寓項目主要分布在城中板塊和城中城西交界處，并且分布密集；目前酒店式公寓最高價格已經(jīng)過萬元；住宅項目價格最高的為銘筑高第，均價9700元/平方米；“高端”市場分布及價格常州市場已到價格破萬的臨界點43“高端”市場供應(yīng)去化市場三房供應(yīng)落于140m2、160m2

13、、170-180m2三個面積段，四房供應(yīng)較少，且面積較為局促，落于132-142m2、160m2去化上看，大房型抗性不大。大小面積段三房均銷售良好，且在面積相當(dāng)?shù)男∷姆亢?+1房選擇上，購房者更傾向于3+1房型樓盤名稱戶型面積()套數(shù)配比銷售情況嘉宏盛世三房113，128，14247344.3%正常四房132-142，16031529.3%良好大平層六房40081%剩余2套銘筑高第二房120-1303029%基本售罄三房170-1803029%剩余4套大平層四房290-3002242%剩余3、4套市場呈現(xiàn)對大戶型豪宅產(chǎn)品的需求表現(xiàn)44項目客戶房型一次性付款總價（萬元）1.5倍總價承受力（萬元）

14、嘉宏盛世三房92.7,105,116.4139,157.5,174.6四房108.2-116.4,131.2162.3-174.6,196.8大平層360540銘筑高第 二房110.4-119.6165.6-179.4三房156.4-165.6234.6-248.4大平層266.8-276400-414從目前高端樓盤的私營業(yè)主客戶一般一次性支付房款分析，以謹(jǐn)慎原則的1.5倍總價考慮承受能力，總價承受在160-180萬、230-250萬、400萬、540萬。ONE“高端”市場總價承受高總價項目旺盛成交信號顯示高總價市場需求45銷售情況良好從銷售情況上看，常州準(zhǔn)高端項目已表現(xiàn)出良好的銷售成績，且大

15、戶型、高總價產(chǎn)品去化良好，顯示需求潛力價格破萬臨界點常州準(zhǔn)高端市場住宅已接近破萬邊緣，僅以常州房地產(chǎn)價格增長速度來看，破萬近在咫尺小結(jié)價格高地逐步形成隱藏在常州平穩(wěn)市場背后的高端市場價格高地正逐步形成，2008年-2010將是發(fā)生突破的時期46PART.4 目標(biāo)客戶需求47【說明】 項目客戶標(biāo)準(zhǔn)起點為：家庭年收入200萬元以上，已擁有一處以上房產(chǎn)和私車 的人士（家庭資產(chǎn)1000萬元)。招商銀行的標(biāo)準(zhǔn)（滿足一項即可）年收入在20萬元以上；或者有價值20萬元以上的私車；或有百萬元左右的房產(chǎn)；個人、家庭金融資產(chǎn)總水平在50萬元以上在常州8萬人以上標(biāo)準(zhǔn)數(shù)量高端目標(biāo)客戶規(guī)模48一定規(guī)模的私營業(yè)主、個體經(jīng)

16、營與三資企業(yè)高管員工35%；政府公務(wù)員，企事業(yè)單位與壟斷性行業(yè)中的中層管理人員30%；城市新興的中產(chǎn)階級，對居住環(huán)境較為看重，集中在35歲左右的中產(chǎn)者15%；家庭收入穩(wěn)定，看重居住環(huán)境的養(yǎng)老群體15%；部分游離客戶與偶得客戶（估計是投資客）【關(guān)鍵詞】 私企業(yè)主 高層管理者 新興中產(chǎn)階級職業(yè)特征目標(biāo)客戶需求-職業(yè)493035歲思想活躍的高收入青年3545歲工作收入高的客群是市場中主流客源【關(guān)鍵詞】 中青年 工作收入雙高年齡特征目標(biāo)客戶需求-年齡50物業(yè)需求普遍偏大；160-180m2面積段是小面積的重點關(guān)注；180-200m2面積段成為尷尬段；200m2以上同樣需求強(qiáng)勁；關(guān)注舒適性、臥室數(shù)量次之

17、 【關(guān)鍵詞】 面積需求偏大 200平米以上需求強(qiáng)勁物業(yè)需求目標(biāo)客戶需求-物業(yè)需求51私企業(yè)主目前常州高端市場需求的主體為高收入私企業(yè)主，其經(jīng)濟(jì)實力較強(qiáng)大面積需求強(qiáng)勁客戶對大面積戶型需求旺盛，表現(xiàn)出強(qiáng)勁的購買力中青年高端市場需求主體處在中青年階段，對新鮮事物接受度較高小結(jié)52PART.5 項目地塊條件53從板塊來看，本案位于認(rèn)同度較高的城西板塊，且緊靠交通主干道路，距離常州核心商業(yè)區(qū)僅710分鐘的車程從距離來看，其距離市中心三公里左右的距離，是常州人心目中的理想宜居區(qū)位，鬧中取靜【關(guān)鍵詞】 城西板塊 便捷城市核心邊緣 理想宜居區(qū)位項目地塊條件-區(qū)位54地塊特點：中等規(guī)模多種物業(yè)形態(tài)共存項目分3個

18、獨(dú)立地塊項目地塊條件-規(guī)模項目規(guī)模適中，對項目打造及規(guī)避風(fēng)險均較為有利55小結(jié)：區(qū)域稀缺性項目位于常州市中心的邊緣，認(rèn)同度最高的城西板塊，土地價值較高交通便利項目緊鄰城市主干道路，交通便捷中等規(guī)模項目規(guī)模適中，利于打造宜居區(qū)位項目距市中心的距離，是常州人理想的高端住宅區(qū)位，鬧中取靜56首府項目做高端豪宅的可行性Question 31、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境利好2、相似城市已表現(xiàn)出高端住宅可行性3、準(zhǔn)高端市場表現(xiàn)良好4、客戶對高端、大戶型物業(yè)需求強(qiáng)烈5、項目立地條件較好，適合打造高端項目Answer 357可行性目標(biāo)性必要性價格戰(zhàn)略市場形象客戶首府項目將成為均價突破萬元的里程碑的標(biāo)桿項目首府項目將作為新城

19、精品戰(zhàn)略的1號作品，完成新城未來第一項目的使命首府的客戶定位于常州對高端的私營業(yè)主、高級政府官員等金子塔尖的客戶首府項目定位為常州的頂級高端項目58開發(fā)計劃操作模式產(chǎn)品策劃高端住宅策劃WHAT首府項目的把握關(guān)鍵點59操作模式Question 1PART.1 面臨問題PART.2 項目再解讀PART.3 關(guān)鍵操作思路60PART.1 面臨問題61問題一項目區(qū)域性如何考慮項目并非位于市中心，對于地段較為敏感的常州客戶如何引導(dǎo)作為高端豪宅，項目處于市中心與郊區(qū)景觀區(qū)域之間的尷尬位置，本案對客戶的區(qū)域認(rèn)知需要重新樹立區(qū)域面62問題二項目缺乏外部性資源項目周邊為老式住房，住宅配套相對較弱，如何規(guī)避項目外

20、部可利用資源幾無，尚有鐵路影響，如何尋找本案自身的營銷資源作為高端豪宅，項目缺乏外部可利用資源，是本案的缺憾，需要后天彌補(bǔ)資源面63項目面問題三如何把握首府項目的多物業(yè)種類項目由三地塊構(gòu)成，包含住宅、商業(yè)、辦公、學(xué)校等多種物業(yè)，之間關(guān)系如何考量作為大體量、多物業(yè)的項目，本案需要從項目整體性上考慮操作思路64操作面問題四如何把握首府高端豪宅項目操作作為新城高端1號項目，項目打造高度應(yīng)該如何把握，保持項目持續(xù)競爭力作為常州第一個真正意義上的高端項目，項目如何考慮操作思路，規(guī)避風(fēng)險作為大體量、長開發(fā)周期的項目，本案需要從開發(fā)時序和操作模式兩方面考慮操作65PART.2 項目再解讀66萬福路南大街本

21、案根據(jù)“一體兩翼八組團(tuán)” 的城市規(guī)劃,本案所在的城北板塊與城中板塊、城南板塊一起構(gòu)成了中心組團(tuán),將打造成未來的商務(wù)、文化、金融中心。通江大道周邊的開發(fā)和建設(shè)是市政規(guī)劃和建設(shè)的重點。結(jié)論：項目所在片區(qū)將成為常州新一輪中高檔、高檔樓盤開發(fā)區(qū)。項目區(qū)位-規(guī)劃67本案本案處于距離市中心3公里輻射范圍內(nèi)，能夠獲得高端消費(fèi)者認(rèn)可滬寧高速以及未來的滬寧高鐵.規(guī)劃中的BRT(快速公交系統(tǒng))將于今年年底通車?！耙豢v一橫” 建設(shè)創(chuàng)造便捷交通。結(jié)論：項目所在區(qū)域地段及交通 ，實際存在極大消費(fèi)人群認(rèn)可挖掘引導(dǎo)空間。項目區(qū)位-交通地段68S18S16S04/05結(jié)論：本案在周邊環(huán)境、地塊先天形狀條件上均不理想，但其形狀

22、遺留的邊角、小塊空間是項目挖掘利用的關(guān)鍵，以局部產(chǎn)品表現(xiàn)展現(xiàn)拉升項目整體形象。三地塊先天形狀不佳，環(huán)境較差存在多角、小塊空間可考慮充分挖掘利用項目地塊-形狀布局69結(jié)論：本案需要至少5年的開發(fā)周期，項目需要從一開始就樹立高水平、全面性、能夠保證長期持續(xù)競爭力的豪宅標(biāo)準(zhǔn)本案在開發(fā)上存在縱向深度問題，充分利用開發(fā)時序的特點，完成產(chǎn)品從“低”向“高”的不斷升級，是本案規(guī)避常州高端豪宅需求風(fēng)險的操作模式。建筑面積：250160m2戶數(shù):1504戶項目地塊-規(guī)模S18S16S04/0570S18S16S04/05商業(yè)街區(qū)酒店式公寓甲級辦公樓住宅區(qū)學(xué)校住宅區(qū)S04S05地塊:辦公樓、商業(yè)、酒店式公寓S16

23、地塊：住宅區(qū)S18地塊：住宅區(qū)、學(xué)校結(jié)論：本案本身即存在多種物業(yè)，充分利用項目產(chǎn)品的多樣性，從形象上梳理出產(chǎn)品體系，對打造項目整體的高度性和規(guī)避項目風(fēng)險至關(guān)重要。項目地塊-物業(yè)組合71項目解讀總結(jié)產(chǎn)品產(chǎn)品策略開發(fā)模式營銷首府項目需要從一開始即充分樹立高水平、全面性、能夠保證長期持續(xù)競爭力的豪宅標(biāo)準(zhǔn)首府項目不具備外部資源，應(yīng)該弱化外部資源條件，以產(chǎn)品切入，樹立產(chǎn)品標(biāo)桿，采取以產(chǎn)品制勝的策略首府項目在地段上存在挖潛性，在營銷中應(yīng)該注意引導(dǎo)首府項目應(yīng)該充分發(fā)揮項目的整體性，從一開始即建立產(chǎn)品體系，建立項目高度首府項目產(chǎn)品在滿足整體檔次水準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，應(yīng)采取由“低”至“高”的操作模式，化解高端物業(yè)存在的

24、市場風(fēng)險72PART.3 關(guān)鍵操作思路73樣板先行 . 前置介入 關(guān) 鍵 售樓處 樣板房 街區(qū) 住宅 形象 物業(yè) 招商 景觀74樣板先行-售樓處以局部打造彌補(bǔ)工程進(jìn)度、周邊環(huán)境對銷售造成的影響，提升項目形象，展現(xiàn)項目檔次內(nèi)外兼顧，注意售樓處外部裝點布置，展示項目大器形象充分考慮泊車、動線合理性進(jìn)度加快，08年6月底完成外裝，7月底完成內(nèi)裝75樣板先行-樣板房考慮施工狀況，暫不設(shè)置實地樣板房樣板房設(shè)置于售樓處內(nèi)，獨(dú)立功能空間帶看樣板房設(shè)置2套，分別為180m2，250m2戶型月中旬完成樣板房裝修樣板房區(qū)76樣板先行-街區(qū)作為項目第一排的商業(yè)街區(qū)形象對項目整體形象至關(guān)重要，需要搶工完成爭取9月前街

25、區(qū)形象完成77樣板先行-住宅S16內(nèi)南側(cè)2幢住宅搶工先造立面工程盡量優(yōu)先施工，展示項目實體品質(zhì)考慮立面工程進(jìn)度，底座優(yōu)先考慮，上部可做出局部感覺78樣板先行-形象施工與接待面、形象面切斷，避免項目形象受損充分考慮施工車輛出入場動線設(shè)置；從北側(cè)出入景墻阻隔不雅視野79前置介入景觀物業(yè)招商提前考慮其與臺地、車庫、公共空間之間的協(xié)調(diào)關(guān)系核心設(shè)計輔助項目前期宣傳12月底初步方案完成，2月底完整方案完成物業(yè)在開盤前介入，服務(wù)于包括項目開盤銷售秩序維護(hù)、停車等工作主力商家提前接洽，確定合作意向售樓處進(jìn)場主力商家基本確定80產(chǎn)品策劃Question 2PART.1 客戶訪談PART.2 產(chǎn)品設(shè)計PART.2

26、 產(chǎn)品策劃81PART.1 客戶訪談82親近自然的景觀意境是現(xiàn)代常州人追求的一種生活品質(zhì)，他們希望在一天緊張工作后能夠放松心情絕大多數(shù)客戶十分認(rèn)可大面積水景，但是對于水景維護(hù)表現(xiàn)的信心不足；除水景外客戶比較注重社區(qū)的綠化效果，希望社區(qū)內(nèi)有林木，而不是單一的草地客戶都希望能夠有專用的健身的場地，但是與景觀質(zhì)量相比其更看重后者,而把健身放入室內(nèi)客戶對景觀設(shè)計的看法83客戶認(rèn)為豪宅的立面應(yīng)當(dāng)是沉穩(wěn)大氣、具有現(xiàn)代感的風(fēng)格對于立面的耐久度客戶要求很高對于首府的效果圖客戶評價較高，得到了客戶認(rèn)可對于首府立面用材客戶普遍認(rèn)可對于立面的色調(diào)客戶比較認(rèn)可明亮和質(zhì)感客戶對立面設(shè)計的看法84客戶認(rèn)同大面積空中別墅，

27、對空中花園評價較高客戶并不注重客廳的朝向，但整體布局要合理，凸顯豪宅客廳的氣派客戶十分注重戶型的采光與通風(fēng)效果（對于160平方米戶型必須作優(yōu)化）客戶都比較偏好獨(dú)立式的書房（考慮將主臥套間內(nèi)的書房分離）客戶對3+X功能空間有所考慮客戶對開放式的廚房接受度較低對于大進(jìn)深戶型并不敏感客戶對戶型設(shè)計的看法85客戶認(rèn)為目前定位的裝修標(biāo)準(zhǔn)足可以達(dá)到豪宅的水平多數(shù)客戶偏好現(xiàn)代的裝修風(fēng)格，明亮的色調(diào)，希望采用菜單式裝修對于廚衛(wèi)設(shè)備的品牌熱衷度較低，對質(zhì)量的要求較高在八大系統(tǒng)的取舍上客戶更多考慮提高生活質(zhì)量和實用性客戶對裝修的看法86客戶對公共空間的奢華度要求較高，認(rèn)同入戶大堂對于車位配比的要求多數(shù)客戶要求達(dá)到

28、1：2的配置標(biāo)準(zhǔn)對陽光車庫評價較高對目前首府的電梯配置抗性較小客戶比較認(rèn)可客戶對公共空間的看法87客戶十分注重首府的物業(yè)管理，希望由知名的管理公司管理對于35元/平方米/月的管理難以接受客戶對于社區(qū)的日常維護(hù)和安全最為看重，對其他服務(wù)要求一般客戶對物業(yè)管理的看法88客戶對社區(qū)會所的看法65%的客戶希望會所中設(shè)有咖啡廳10%的客戶希望會所中設(shè)有SPA35%的客戶希望會所中設(shè)有棋牌室100%的客戶希望會所中設(shè)有健身功能15%的客戶希望會所中設(shè)有桑拿浴室60%的客戶希望會所中設(shè)有美容美發(fā)功能60%的客戶希望會所中設(shè)有兒童娛樂功能89客戶對首府的總體評價客戶對首府的豪宅規(guī)劃評價較高，基本能夠滿足他們的

29、豪宅需求，但是多數(shù)客戶認(rèn)為沒有看到實際效果所以難以打分首府定價在常州人民接受范圍之內(nèi)，較為合理我司建議首府樣板房樣板段的設(shè)計必須達(dá)到較高標(biāo)準(zhǔn)，能夠讓客戶親身體會到首府的豪華尊貴樣板必須先行90思想印證地段理念景觀立面戶型裝修公共空間物業(yè)會所印證大面積精裝修豪宅常州第一水景效果用材色調(diào)240m140m腰廳空中花園南次臥2000元標(biāo)準(zhǔn)陽光車庫雙大堂電梯配置總體規(guī)劃價格91地段理念景觀立面戶型裝修公共空間物業(yè)會所水景維護(hù)160m120m花園維護(hù)主臥套間開放式廚房陽臺功能總體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)配套暴露問題92PART.2 產(chǎn)品設(shè)計93新城首府S16豪宅社區(qū)精裝酒店服務(wù)公寓精品商業(yè)街區(qū)總部辦公大樓S18住宅學(xué)校項

30、目整體形象體系建設(shè)94豪宅專區(qū)核心概念樹立：常州首席富人區(qū)學(xué)校教育配套S18高端住宅區(qū)與S16地塊形象統(tǒng)一酒店式公寓復(fù)合社區(qū)多元化產(chǎn)品，形象展示總部辦公大樓形象展示精品商業(yè)街區(qū)豪宅配套、形象渲染95平層空中別墅 打造目前常州房產(chǎn)市場上全新大戶型產(chǎn)品戶型面積 二房控制數(shù)量，120平方米左右； 三房160-180平方米左右； 四房200-250平方米左右； 頂部躍層300-400平方米左右產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝入戶私屬空間 空中花園 主臥次臥全朝南 腰廳設(shè)計 精裝修S16社區(qū)50002400570025002400420045002800380053004400320020004800380096精裝修酒

31、店式公寓購買用途自住自用投資S16衍生自住純自住客戶企業(yè)自用長期投資短期投資S16衍生自用新婚夫婦老人自住高級白領(lǐng)新婚夫婦企業(yè)業(yè)主私營業(yè)主私營業(yè)主高級白領(lǐng)私營業(yè)主2房2廳1廚1衛(wèi)1房2廳1廚1衛(wèi)1房2廳1廚1衛(wèi)2房2廳1廚1衛(wèi)1房1衛(wèi)1房1衛(wèi)2房2廳1廚1衛(wèi)1房2廳1廚1衛(wèi)1房2廳1廚1衛(wèi)2房2廳1廚1衛(wèi)瞄準(zhǔn)目標(biāo)客戶兼顧投資、自用與商務(wù)的高檔精裝修酒店式公寓97精裝修酒店式公寓精裝修酒店式公寓 裝修標(biāo)準(zhǔn)2000元/平方米戶型面積 一房40平方米，占50%； 行政房60平方米，占30%； 二房80平方米，占20%；產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝大堂 內(nèi)庭綠化 精裝修產(chǎn)品設(shè)置98精裝修酒店式公寓資產(chǎn)管理 租賃服務(wù)

32、細(xì)項服務(wù) 物業(yè)租賃受托； 代繳費(fèi)、清潔維修； 物業(yè)交接管理；產(chǎn)品細(xì)節(jié) 精裝大堂 內(nèi)庭綠化 精裝修理念植入以全新管理理念塑造項目檔次，提高酒店式公寓產(chǎn)品購買滿意度99精品商業(yè)街區(qū)商業(yè)街區(qū)重要性及建議操作模式高檔社區(qū)形象的標(biāo)識豐富首府大盤的內(nèi)涵，提升價值弱化項目暫時性的外部配套不成熟現(xiàn)狀長期持有，獲取豐厚物業(yè)升值回報100精品商業(yè)街區(qū)精品高檔商業(yè)，打造區(qū)域新視點滿足豪宅客戶需求、吸引周邊高檔次目標(biāo)消費(fèi)人群展示項目形象101外觀穩(wěn)重大氣區(qū)域地標(biāo)之一形象常州首席總部式辦公大樓展示新城公司及項目形象吸引大型優(yōu)良企業(yè)入駐發(fā)揮乘數(shù)效應(yīng)總部辦公大樓102PART.3 產(chǎn)品策劃103標(biāo)桿產(chǎn)品展現(xiàn)高端價值目 標(biāo)1

33、04 硬件 項目規(guī)劃建筑單體公共空間精裝修及建筑智能化會所設(shè)置景觀綠化 軟件 物業(yè)服務(wù)105我們的愿景打造常州第一豪宅 什么是豪宅？ 如何支撐豪宅的定位？ 本項目開發(fā)理念常州豪宅計劃（尊貴感、奢華感、安全感、舒適感）106豪宅的基本定律稀缺性就是建造地點的稀缺性。要想讓一棟房子成為豪宅，選址是最為重要的。豪宅的建造地點要么是在最為繁華的城市中心，要么就是在風(fēng)景絕佳、超然脫俗的自然風(fēng)景勝地 ；珍貴性主要指的是土地的稀缺價值、稀有資源價值、自然景觀價值、建筑設(shè)計價值與城市的人文價值。占有了這些不可替代的社會資源，豪宅才能夠為他的主人帶來最大的價值；舒適性 主要指舒適性是一棟豪宅必須具備的條件，這是

34、檢驗豪宅的重要指標(biāo)之一。一棟豪宅還必須擁有個性化、智能化的功能來保證居住者的舒適，同時，豪宅的舒適性應(yīng)該是從內(nèi)到外全面體現(xiàn)的，無論外觀還是內(nèi)飾、輪廓還是細(xì)節(jié)，都必須給住戶以自然舒適的感覺；豪華性 既然豪宅是社會精華資源的萃取，顯然其建筑與裝飾的材料也必須是精益求精，稀有奢華的。作為一所豪宅的重要組成部分，裝修與裝飾有著與房子本身同樣價值。但價格的昂貴并不是豪宅追求的唯一標(biāo)準(zhǔn)，上等的用料與精細(xì)的施工也是豪宅裝修裝飾所必須的；私密性 設(shè)計中人性化全方位的周到考慮以及頂級的物業(yè)管理服務(wù)，讓住戶時時刻刻體會到住在豪宅所享受到的尊貴和私密性； 超前性 豪宅不會輕易地過失或落伍，在新項目輩出、市場高速發(fā)展

35、的情況下都能立于不敗之地。107 本項目如何支撐豪宅的定位？區(qū)域位置整體規(guī)劃建筑單體景觀綠化精裝修公共空間物業(yè)會所108目前我們已經(jīng)具備的. . . . . . 基本具備豪宅所必需的六大基本定律區(qū)域位置：處在未來富人區(qū)地段稀缺性整體規(guī)劃：合理布局打造優(yōu)質(zhì)生活規(guī)劃舒適性建筑單體：戶型舒適實用，立面尊貴大氣 舒適性、豪華性景觀綠化：超大面積景觀主題公園，凸顯品牌氣質(zhì) 景觀珍貴性精裝修：高定位的裝修標(biāo)準(zhǔn)，人性化的細(xì)節(jié)考慮 使用的舒適性、設(shè)計理念的超前性公共空間：雙入戶大堂設(shè)計，酒店化標(biāo)準(zhǔn) 彰顯品質(zhì)的豪華性物業(yè)會所配套：提供國際化標(biāo)準(zhǔn)的社交場所和服務(wù) 生活品質(zhì)的尊貴性和私密性109如何在未來高速發(fā)展的

36、市場中保持立于不敗之地？如何實現(xiàn)常州第一豪宅的愿景？在本項目規(guī)劃等各項要素已基本達(dá)到豪宅定位標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上思考問題：必須將新城首府打造成為“常州第一豪宅”！搶占“常州第一豪宅”之位！110占地面積:890000平方米 總建筑面積:1500000平方米 項目理念：生態(tài)水社區(qū)世茂香檳湖項目占地面積約89萬平米、總建筑面積約150萬平米。匯集獨(dú)棟別墅、聯(lián)排別墅、TOWNHOUSE、多層、小高層、高層等多種住宅形態(tài)，以及寫字樓、商住樓、大型購物廣場、商業(yè)街、主題會所、學(xué)校等配套于一體的具有國際水準(zhǔn)及現(xiàn)代居住休閑功能的綜合社區(qū)。 項目概況競爭對手個案分析世茂香檳湖 111生態(tài)水社區(qū)低密度高綠化率精裝修智能

37、化設(shè)施景觀與自然的融合全明設(shè)計入戶花園270度景觀轉(zhuǎn)角窗空中花園 如何應(yīng)對競爭對手產(chǎn)品創(chuàng)新品質(zhì)超越，人性化設(shè)計競爭對手產(chǎn)品點總結(jié)112雙主臥設(shè)計雙大堂設(shè)計半地下陽光車庫大型景觀公園雙會所設(shè)計創(chuàng)新產(chǎn)品充分發(fā)揮產(chǎn)品的獨(dú)特性進(jìn)行著重渲染和廣告宣傳產(chǎn)品點分析113精裝修入戶花園空中花園建筑智能化低密度高綠化率同質(zhì)化產(chǎn)品在品質(zhì)上超越同類產(chǎn)品從人性化角度出發(fā)，從細(xì)節(jié)著手，打造精致化產(chǎn)品產(chǎn)品點分析114區(qū)域位置整體規(guī)劃建筑單體景觀綠化精裝修公共空間物業(yè)會所115項目區(qū)位分析：優(yōu)勢：北接新行政區(qū)及高新技術(shù)開發(fā)區(qū)， 南連古城區(qū)商業(yè)核心圈； 靠近市中心，并且交通較為便利，未來的發(fā)展?jié)摿^大金色新城的成功打造以及周

38、邊高端項目的不斷涌現(xiàn)，為區(qū)域標(biāo)注了富人區(qū)的概念； 富人區(qū)的概念正在逐漸形成中，但尚需引導(dǎo)劣勢：目前周邊配套較為匱乏； 需要倚靠自身商業(yè)配套設(shè)施，逐步帶動周邊商業(yè)氛圍，改變客戶主觀印象 初步具備城市未來核心富人區(qū)的潛力，但尚需引導(dǎo)116規(guī)劃體系：在受地形限制的條件下合理布置建筑，圍合成半開放的空間，將住宅景觀價值做到最大化；超寬的視距，使每棟樓都具備良好的景觀視域； 采用人車分流的交通動線設(shè)計，避免人流與車流的交叉干擾，保證社區(qū)內(nèi)的安全性與景觀的完整性；配備完善的會所及商業(yè)設(shè)施，彌補(bǔ)自身周邊配套不足的劣勢。 117戶型：戶型配比：主力戶型為240的四房 戶型配比較為合理，基本符合客戶需求套內(nèi)空間

39、：采用窄面寬長進(jìn)深的戶型設(shè)計市場敏感度較小，抗性較低 空中花園的設(shè)計戶型設(shè)計的亮點，評價相當(dāng)高，但應(yīng)注意花園的日常維護(hù) 采取觀景腰廳的設(shè)計良好的景觀視角及采光效果彌補(bǔ)了朝向上的不足 套房臥室戶型設(shè)計的亮點，重點加以強(qiáng)調(diào)渲染 中西餐廚房市場對西餐開放式廚房接受度不高，相比較更注重廚房通風(fēng)采光 南北雙陽臺雙陽臺的設(shè)置能夠得到認(rèn)可，但應(yīng)考慮陽臺晾曬功能及動線 變不利因素為有利，打造獨(dú)有的空中花園、套房臥室、觀景廳的概念，體現(xiàn)戶型空間的合理性、舒適性及超前性118立面：建筑風(fēng)格：簡約的歐式建筑風(fēng)格，新古典主義，比較俊朗、挺拔、穩(wěn)重、大氣 整體沉穩(wěn)大氣、具有現(xiàn)代感材質(zhì)：底部為天然石材，上部是面磚應(yīng)注重材

40、質(zhì)的質(zhì)感和耐久度色調(diào)：上部色調(diào)以米黃色為主色調(diào)應(yīng)更貼近自然，給人明亮感和質(zhì)感建筑外部照明：注重建筑外立面燈光設(shè)計，著重渲染建筑夜間效果，打造尊貴不凡的氣質(zhì) 通過沉穩(wěn)大氣的建筑外立面，詮釋出優(yōu)雅尊貴的居住品質(zhì)119景觀設(shè)計：臺地式的設(shè)計、半圍合式的建筑布局，增強(qiáng)了空間的領(lǐng)域感和歸屬感在景觀設(shè)計中體現(xiàn)生活回歸自然親近自然的理念 2萬的大型社區(qū)景觀公園彌補(bǔ)了項目周邊景觀資源缺乏的現(xiàn)狀，拓展了項目價值空間采用大面積水景作為主題景觀 滿足人類與生俱來的親水性，但應(yīng)注意水質(zhì)及水景的維護(hù)及安全性細(xì)部景觀節(jié)電設(shè)計中以林木為主，同時設(shè)計具有特色觀景、休憩亭臺 注重社區(qū)的整體綠化效果 重點打造社區(qū)景觀公園的打造豐

41、富了項目的環(huán)境景觀，使其區(qū)別于一般住宅，表現(xiàn)出豪宅獨(dú)有的景觀稀缺性和生態(tài)性120精裝修：2000元/的精裝修標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)代簡歐式的裝修風(fēng)格 品質(zhì)優(yōu)于品牌考慮從細(xì)節(jié)入手，讓客戶體驗全方位貼心人性化的設(shè)計八大建筑智能系統(tǒng)的設(shè)置應(yīng)更注重提高生活質(zhì)量和實用性、健康性 通過系統(tǒng)化、人性化的精裝修設(shè)計理念，讓客戶實實在在體會到“精裝”的標(biāo)準(zhǔn)121 如何打造不一樣的精裝修產(chǎn)品？精裝修 2000元/的裝修標(biāo)準(zhǔn)如何支撐豪宅定位？ 如何讓人切身體會到精裝修的標(biāo)準(zhǔn)高度？122精裝修從建筑設(shè)計前期就應(yīng)介入，建筑設(shè)計方案和內(nèi)部裝修方案同時考慮，更細(xì)微地貼近客戶的居住需求從細(xì)節(jié)處入手，以小見大，以細(xì)小但隨處可見的人性化設(shè)計彰顯

42、高標(biāo)準(zhǔn)的精裝品質(zhì)選用優(yōu)質(zhì)人性化的產(chǎn)品，重視細(xì)節(jié)打造，讓客戶體驗實實在在、高品質(zhì)的硬件配套和軟件服務(wù)針對各種功能照明場所的視覺工作要求以及室內(nèi)環(huán)境情況確定設(shè)計照度，使得在該室內(nèi)進(jìn)行的各項工作和活動能夠舒適自如地進(jìn)行精裝修原則123廚房在設(shè)置廚房電路時，多設(shè)了一個冰箱回路，這樣舉家出差或旅行的時候，可以關(guān)閉其他用電 回路，而不影響冰箱的正常運(yùn)轉(zhuǎn)；針對中國特有的烹飪習(xí)慣，除了抽油煙機(jī)專為中國設(shè)計以外，還特別在廚房增加了換氣扇；碎骨機(jī)配置：徹底避免廚房下水道受堵之苦，增強(qiáng)了環(huán)保性； 人性化設(shè)計124為浴缸特別預(yù)留維修通道,并兼顧整體的美觀效果, 將其隱藏在了一塊瓷磚的背后；屋頂設(shè)置2個水箱，可以保證物

43、業(yè)公司清洗水箱而不影響業(yè)主的正常用水。同時，水箱內(nèi)壁采用不銹鋼材料，保障水質(zhì)清潔； 住宅后期維護(hù)下拉式櫥柜：考慮到亞洲人個子不高的特點，同時也可節(jié)省了廚房空間；電動門窗：室內(nèi)設(shè)置電動門窗，方便住戶開關(guān)窗。同時在玻璃窗按鈕中設(shè)置兒童按鈕，以防止兒童玩電動門窗夾到手；LowE鍍膜玻璃 ：Low-E玻璃具有表面熱輻射率低，對太陽光的選擇透過性能好等2大主要優(yōu)點。利用Low-E鍍膜可以組合形成集保溫，隔熱，采光于一體的多功能建筑外窗玻璃系統(tǒng)，同時還能增強(qiáng)建筑外立面的質(zhì)感效果；考慮到采光度與功能的不同，南北陽臺地磚的顏色也應(yīng)作相應(yīng)的區(qū)分； 人體工程學(xué)125 建筑材料及放置要求LowE鍍膜玻璃 ：Low-

44、E玻璃具有表面熱輻射率低，對太陽光的選擇透過性能好等2大主要優(yōu)點。利用Low-E鍍膜可以組合形成集保溫，隔熱，采光于一體的多功能建筑外窗玻璃系統(tǒng)，同時還能增強(qiáng)建筑外立面的質(zhì)感效果；考慮到采光度與功能的不同，南北陽臺地磚的顏色也應(yīng)作相應(yīng)的區(qū)分；北陽臺在設(shè)計時應(yīng)兼顧各種設(shè)備位：洗衣機(jī)、熱水器（即燃掛壁式）、天然氣表等以及一個拖把池，陽臺內(nèi)墻應(yīng)采用防水涂料；對開關(guān)插座面板的擺放有嚴(yán)格的要求，單個面板要在面磚的正中，2個要緊靠，3個下底平，上面與下面左對齊。 小區(qū)泊車除設(shè)置相應(yīng)的設(shè)備和指示牌之外，同時在地下車庫內(nèi)配置先進(jìn)的排風(fēng)系統(tǒng)；光導(dǎo)照明系統(tǒng)采光均勻、柔和，高質(zhì)量的照明效果，營造明亮的地庫環(huán)境；地庫

45、指示標(biāo)識采用發(fā)光牌的設(shè)計；車庫地坪材料應(yīng)選用耐磨材料。 停車體系126照明設(shè)計客廳：照明開關(guān)應(yīng)采用雙控或多控調(diào)光開關(guān)，一處在玄關(guān)處以便進(jìn)出時方便開關(guān)，另一處在沙發(fā)附近，可以隨時調(diào)節(jié)燈光。同時客廳必須安裝應(yīng)急燈，以備突然停電或發(fā)生電氣故障時使用，如果配合視聽設(shè)置的控制，音頻、視頻、電話等有關(guān)電子連接線，都預(yù)埋在沙發(fā)附近，將DVD、電腦鍵盤等必須用手操作的設(shè)備也置于附近（如茶幾下）； 廚房：一般較小，煙霧水氣較多，應(yīng)選用易清洗、耐腐蝕的燈具。除在天花板或墻上設(shè)置普通照明外，在切菜配菜部位可設(shè)置輔助照明，一般選用長條管燈設(shè)在邊框的較暗處，光線柔和而明亮，利于操作；臥室：睡眠時室內(nèi)光線要低柔，可以選用

46、床邊腳燈；穿衣時，要求勻質(zhì)光，光源要從衣鏡和人的前方上部照射，避免產(chǎn)生逆光；化妝時，燈光要均勻照射，不要從正前方照射臉部，最好兩側(cè)也有輔助燈光。防止化裝不均勻。如果擺設(shè)書柜，應(yīng)有書柜照明和短時閱讀照明；衛(wèi)生間：照明應(yīng)能顯示環(huán)境的衛(wèi)生和潔凈。如有化妝功能，可增設(shè)兩個側(cè)燈。另在衛(wèi)生間外門一側(cè)設(shè)一腳燈，便于在夜間上廁所使用。127公共空間：豪華精裝修雙大堂概念 不同的入戶方式，同樣奢華尊貴的入戶體驗地下車庫采用半地下陽光車庫的設(shè)計 產(chǎn)品亮點，將有力提升項目整體形象，應(yīng)予以著重渲染強(qiáng)調(diào) 采用1:2的高車位配比，滿足高端住戶的需求每棟樓宇內(nèi)配置高速電梯，并配備完善的監(jiān)控設(shè)備，確保樓棟安全性 精裝修雙入戶

47、大堂凸顯社區(qū)尊貴性和超前的理念，對于半地下車庫及車庫大堂應(yīng)予以重點打造及渲染128物業(yè)會所配套：豪華雙會所概念休閑運(yùn)動會所、私人俱樂部 為住戶提供全方面休閑娛樂健身及社交的場所，擁有符合國際習(xí)慣的社交場合、國際標(biāo)準(zhǔn)的豪華會所是豪宅必不可少的社交指數(shù)社區(qū)商業(yè)設(shè)施涵蓋了商業(yè)展示、餐飲及日常生活便利設(shè)施，彌補(bǔ)了周邊商業(yè)配套不足的劣勢 完善的商業(yè)配套和管理提升了社區(qū)的生活配套指數(shù) 物業(yè)的選擇關(guān)鍵詞品質(zhì) 高效安全的物業(yè)管理、多層國際標(biāo)準(zhǔn)的安全防范措施、高標(biāo)準(zhǔn)的服務(wù)內(nèi)容和機(jī)構(gòu)，有效地保障社區(qū)安全指數(shù) 社交、安全、生活配套等各項指數(shù)的多重保障，彰顯項目品質(zhì)的尊貴性129雙會所設(shè)置CEO私人俱樂部運(yùn)動健身會所

48、制造話題增強(qiáng)項目價值感提高項目銷售開價能力滿足項目長期持續(xù)品牌力專業(yè)符合國際潮流體現(xiàn)功能性滿足項目及周邊客戶需求130 設(shè)置于住區(qū)內(nèi)部，針對常州政府官員、頂級階層設(shè)置。 主要功能為頂級餐飲、養(yǎng)生SPA（小型泳池、小型健身、簡餐廳）、品酒廊、私密會客廳。參考案例： 上海大公館 瑞金賓館 九間堂會所1.私人俱樂部 作用：以設(shè)計、品質(zhì)感、概念吸引客戶眼球， 強(qiáng)力提升項目形象131整體定位CEO私人俱樂部整體品質(zhì)高檔性、私密性、奢華性、體現(xiàn)精神價值的場所私人會所產(chǎn)品建議132會所形式會所外形 建筑選材會所基調(diào) 高調(diào)會所服務(wù)對象 極小部分高端客戶提升整體項目形象133建筑平面布置會所建筑總體量不大，約2

49、000單體建筑更適宜打造大氣堂皇的建筑立面平面布置形式單體建筑 / 群落式布置？建議采用單棟建筑的建筑形式134建筑位置前期作為售樓處后期經(jīng)營為內(nèi)外兼顧，對外營業(yè)S16地塊整體形象的展示平臺建筑體量不宜過于深入地塊內(nèi)部，應(yīng)具備一定的外向性；建筑單體應(yīng)采用前庭后院的設(shè)計，預(yù)留出足夠的會所前廣場空間會所空間設(shè)計應(yīng)考慮前期售樓處功能，預(yù)留樣板區(qū)空間建筑性質(zhì)135建筑造型會所建筑造型應(yīng)綜合考慮S16地塊內(nèi)部住宅的視線景觀以及基地外部視線136功能設(shè)置商務(wù)設(shè)施: -有助于商務(wù)洽談的環(huán)境 -與商業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者的密切聯(lián)系 -商務(wù)及社交娛樂活動 個人設(shè)施： -接待重要賓客朋友 -私人談話場所 特色服務(wù)： -會員私人

50、派隊及奢侈品展示會 -養(yǎng)生SPA -室內(nèi)泳池 頂級餐飲私人會客廳頂級養(yǎng)生SPA品酒廊客房137功能設(shè)置功能面積（）樓層頂級餐飲6002、3F頂級養(yǎng)生SPA(含室內(nèi)泳池）5001F客房（前期樣板區(qū)）4001F私人會客廳3002F品酒廊2001F總計2000138功能設(shè)置要點頂級餐飲: -采取全包廂式設(shè)計，強(qiáng)化各包廂的私密性 -單間包廂面積約80 ，包廂內(nèi)應(yīng)區(qū)分相應(yīng)的用餐區(qū)，休息區(qū)及洗手間 -餐廳的出入動線及電梯位置設(shè)計應(yīng)結(jié)合會所停車體系，注重考慮客人的交通動線，避免人流交叉 -包廂裝修可采用不同風(fēng)格，同時2、3樓采取錯位客源定位，進(jìn)一步提升尊貴感 客房： -前期作為本案樣板展示區(qū)，將會配建240

51、 和180 的樣板房2套 -整個樣板區(qū)應(yīng)以單體建筑形式獨(dú)立于整體會所建筑之外，避免會所使用人群與樣板區(qū)參觀人群的動線交叉，同時后期亦便于客房管理經(jīng)營，提高私密性139平面設(shè)計原則平面設(shè)計時應(yīng)同時結(jié)合立面效果及內(nèi)部景觀來設(shè)計，形成室內(nèi)外景觀的互動性和延伸性；平面布置應(yīng)注意各功能區(qū)塊的出入動線設(shè)置，盡量減少不同功能人流間的交叉干擾，最大化地提高會所內(nèi)的私密性；會所層數(shù)不宜過高，以2層為主，局部3層，同時室內(nèi)泳池等局部功能可采用半地下形式，形成錯落有致的整體建筑外輪廓；會所入口應(yīng)設(shè)前庭作為過渡空間，同時前庭內(nèi)種植高大喬木，與建筑相互掩映；交通動線上應(yīng)綜合考慮外部客流及S16地塊住戶的動線，設(shè)置地面停

52、車位作為停車系統(tǒng)。140立面設(shè)計原則 建筑立面風(fēng)格可具備一定的獨(dú)特性平面布置應(yīng)注意各功能區(qū)塊的出入動線設(shè)置，盡量減少不同功能人流間的交叉干擾，最大化地提高會所內(nèi)的私密性；會所層數(shù)不宜過高，以2層為主，局部1層或采用半地下形式，形成錯落有致的整體建筑外輪廓；會所入口應(yīng)設(shè)前庭作為過渡空間，同時前庭內(nèi)種植高大喬木，與建筑相互掩映。141 頂級餐飲142 私人會客廳143品酒廊客房144養(yǎng)生SPA145 設(shè)置于臨街商業(yè)之中，對外經(jīng)營，內(nèi)部住戶享受優(yōu)惠。 主要功能為游泳池、器械健身、休閑餐飲廳，空余空間可設(shè)置兒童天地。2.時尚運(yùn)動健身會所 作用：作為社區(qū)日?；顒又行模鋵嶍椖績?nèi)容參考案例： 美格菲健身會

53、所 146147商業(yè)及泛會所： 商業(yè)形成開放式、廣場式商業(yè)形態(tài)進(jìn)行展示功能、餐飲休閑功能、生活功能分區(qū)沿街底層商業(yè)、內(nèi)街3層商業(yè)內(nèi)街分塊商業(yè)格局基本形成 A區(qū)：靠近小區(qū)入口，高檔餐飲 B區(qū)：項目雙會所之一，對外開放性質(zhì) C區(qū)：位于商業(yè)主入口，大中型餐飲、附加商業(yè)現(xiàn)狀148ABCDA區(qū)：高檔餐飲B區(qū)：項目泛會所，對外開放性質(zhì)C區(qū)：大中型餐飲、附加商業(yè)D區(qū)：展示性商業(yè)商業(yè)建議149分區(qū)主力業(yè)態(tài)A大型高檔餐飲B會所（附加餐飲休閑功能）C超市、中大餐飲、美容美發(fā)、西餐咖啡吧茶樓、娛樂等D汽車、家居燈飾、廚具、銀行等150主力業(yè)態(tài)分配分布業(yè)態(tài)分類主力業(yè)態(tài)規(guī)模（平米）位置必需業(yè)態(tài)超市、便利店300-400

54、C餐飲-大型餐飲1500A餐飲-中規(guī)模餐飲500C會所1500B休閑業(yè)態(tài)西餐咖啡茶樓800-1000C美容美發(fā)200-300C展示業(yè)態(tài)廚具400D家居燈飾500D汽車1000D151體現(xiàn)街區(qū)精神，主要以商鋪為主的商業(yè)街區(qū)形式，街區(qū)設(shè)計富于變化，饒有趣味，并能夠提供參與的、體驗的、自由的、多元化的消費(fèi)及休閑環(huán)境；使每個商鋪充分能夠體現(xiàn)所規(guī)劃街區(qū)的帶來的商業(yè)價值；內(nèi)街二層設(shè)置統(tǒng)一的公共衛(wèi)生間和商業(yè)物管用房；特殊業(yè)態(tài)的商鋪應(yīng)考慮相應(yīng)的配套設(shè)施，如排油煙設(shè)施、污水處理環(huán)保要求等；原則上以獨(dú)立的小鋪為主，沿萬福路外街和入口端頭，設(shè)計成由各單元可組合的大鋪，以供主力商家和品牌店的入駐。產(chǎn)品體系設(shè)計原則15

55、2項目景觀建議153 Art deco建筑風(fēng)格下的景觀 “最好的建筑是這樣的：我們居住在其中卻感覺不到自然在哪里終了，藝術(shù)在哪里開始這需要三方面的配合：自然形式的美、建筑形式的美以及景觀的美。” 林語堂 典雅、華貴的are deco精神與歐式園林的對話似乎能夠最為貼切的傳達(dá)建筑與景觀的和諧那么，我們的客戶鐘愛什么樣的風(fēng)景？規(guī)則布局？自然隨意？還是Art deco建筑塔樓式退臺，立面凹凸有致對稱構(gòu)圖，橫豎線條剛?cè)岵?jì) 細(xì)部裝飾細(xì)膩豐富，充滿華貴氣息骨子里的歐洲情調(diào)154有沒有最為貼近自然的歐式園林？ 潛在客戶心目中的景觀潛在客戶鐘愛的是清新、隨意的自然風(fēng)景52%的客戶希望社區(qū)內(nèi)擁有大面積的水景9

56、0%的客戶希望社區(qū)內(nèi)有水景景觀少部分的客戶認(rèn)為水景不夠好，原因是水景的維護(hù)比較難除水景外客戶最為關(guān)注的是綠化，希望社區(qū)內(nèi)有林木，不是單一的草地 新城首府客戶問卷調(diào)查那么155歐式園林風(fēng)格研判意大利式臺地園意大利半島多山地，建筑多依勢而建，庭園前面開辟出“梯田”式的臺地，中間引出中軸線，中軸線的兩邊種植高聳的杉、松類大樹，平臺、花壇、雕塑等小品對稱布置。意式庭園主景多是在中軸線的寬路上設(shè)置雕塑或花壇，少有水景，即使有也是盆式的小噴泉。 法式水景園法國以平原為主且多河流湖泊，故庭園設(shè)計成平地上中軸線對稱均勻的規(guī)則式布局，不同的是，法式庭園常將圓形或長方形的大型池塘設(shè)計在中軸線上，沿池塘兩邊設(shè)平直的

57、窄路。 英式自然園英國人更喜歡自然的樹叢和草地，尤其講究借景與園外的自然環(huán)境相融合，注重花卉的形、色、味、花期和叢植方式，出現(xiàn)了以花卉配置為主要內(nèi)容的“花園”，乃至以一種花卉為主題的專類園，如“玫瑰園”、“百合園”、“鳶尾園”等等，以致一提起歐陸式庭園，就會聯(lián)想到大片的草坪，孤植的大樹，成片的花徑美景。契合潛在客戶心理傾向，并與art deco建筑和諧共生的最好選擇是詩情畫意的英式自然園！ 156經(jīng)建筑圍和而成的景觀用地呈狹長狀，兩端狹窄，中間寬闊；社區(qū)北端樓王與南端會所處于南北軸線的兩端，從建筑天際線來看，呈南高北低狀；中部景觀用地共計2萬方，南北走向約200米，東西走向63-80米；社區(qū)地

58、下車庫抬高1.5米，其上覆土厚度1.5米，即社區(qū)景觀用地實際抬高為3米； 基地研判如何根據(jù)基地特征進(jìn)行景觀規(guī)劃？157基于現(xiàn)狀的“1+1+n” 園林構(gòu)思1+1+n一條銜接南北的景觀軸線一座表達(dá)靈魂的主題廣場 n個呼應(yīng)主題的景觀節(jié)點用明朗的景觀序列打造典雅的英式自然園！ 如何表達(dá)1+1+n ？158案例分析案例特征：采用一條軸線、一個主題廣場、多個景觀節(jié)點相輔相成的空間序列，完整演繹起、承、轉(zhuǎn)、合的設(shè)計手法；300米景觀中軸線將社區(qū)一分為二，串聯(lián)起軸線及外延空間上的景觀節(jié)點，融通梅花噴泉、園藝小品、流水亭榭。 中心景觀帶由兩側(cè)建筑圍和而成，總體呈橄欖球狀，30000平米容納更大綠化空間；1+1+n 案例選?。荷虾Ｏ忝坊▓@159景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點1 景觀軸線起點“起”160 景觀節(jié)點建議在景觀序列的起點，形成大尺度的景觀空間效果與視覺通透性，為觀者帶來品質(zhì)上的心理暗示。景觀節(jié)點1：景觀軸線起點“起”161 景觀節(jié)點建議景觀節(jié)點2 大面積的漫坡草地“承”162 景觀節(jié)點建議大面積的漫坡草地營造可自由選擇的、具有伸縮度的空間，提供了游憩的自然平臺，在景觀