XXXX年唐山鳳凰新城項(xiàng)目定位研究1

1、中能源.鳳凰新城項(xiàng)目定位研究報(bào)告1不同工作階段的內(nèi)容與成果說明2011/7/92011/8/320個(gè)工作日14個(gè)工作日2011/8/20工作內(nèi)容研究成果第一階段（方向研究）項(xiàng)目方案判定及定位第二階段（產(chǎn)品深化）物業(yè)發(fā)展建議第三階段（后期顧問）產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問唐山城市與經(jīng)濟(jì)背景研究唐山土地市場(chǎng)研究區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)及客戶調(diào)研唐山房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士訪談項(xiàng)目開發(fā)分析及策略研判規(guī)劃嘗試及定位專題研究項(xiàng)目本體條件與地塊解析項(xiàng)目發(fā)展宏觀背景研究競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)研究項(xiàng)目市場(chǎng)專題研究規(guī)劃形態(tài)研究及方案嘗試項(xiàng)目定位及發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)要點(diǎn)研究物業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)研究項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃與策略研究項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析總體規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議建筑單體設(shè)計(jì)要點(diǎn)

2、建議園林景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議配套設(shè)施設(shè)計(jì)要點(diǎn)建議精裝修要點(diǎn)建議開發(fā)分期和策略建議項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性分析與評(píng)價(jià)參與項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)設(shè)計(jì)例會(huì)設(shè)計(jì)過程中相關(guān)市場(chǎng)及產(chǎn)品要點(diǎn)評(píng)估的書面建議項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書設(shè)計(jì)推進(jìn)過程中策劃內(nèi)容的修訂工作2-3個(gè)月不同工作階段的工作目標(biāo)說明2011/7/92011/8/320個(gè)工作日14個(gè)工作日2011/8/20工作目標(biāo)第一階段（方向研究）項(xiàng)目方案判定及定位第二階段（產(chǎn)品深化）物業(yè)發(fā)展建議第三階段（后期顧問）產(chǎn)品設(shè)計(jì)顧問理清項(xiàng)目的開發(fā)思路，確定項(xiàng)目的開發(fā)策略與定位方向?qū)崿F(xiàn)產(chǎn)品定位的細(xì)化及確定產(chǎn)品的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目產(chǎn)品定位方向的設(shè)計(jì)落地2-3個(gè)月目 錄項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房

3、地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議目 錄項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議城市宏觀發(fā)展背景唐山整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)，城市未來發(fā)展空間較大依靠資源型產(chǎn)業(yè)，城市整體購買力強(qiáng)勁區(qū)位環(huán)境：核心板塊的核心區(qū)域新華道長(zhǎng)寧道建設(shè)路鳳凰新城區(qū)域的地質(zhì)條件、基礎(chǔ)設(shè)施與整體城市面貌均十分良好，已成為市場(chǎng)廣泛認(rèn)可的城市中高端居住、生活板塊；本案位于鳳凰板塊核心，在多家品牌開發(fā)商集中進(jìn)入以及香格里拉酒店的拉動(dòng)下，項(xiàng)目腹地已形成排他性的高端居住區(qū)認(rèn)知；傳統(tǒng)核心區(qū)鳳凰新城友誼

4、路大里路本案唐城101金域華府嘉里梧桐大道水電項(xiàng)目北新道邊界條件：東側(cè)現(xiàn)狀稍弱，西南北均為高檔物業(yè)環(huán)繞項(xiàng)目周邊均為新建樓盤，南至即將開盤的萬科.金域華府，西至在建未開盤的嘉里.香格里拉，北至尾盤榮泰尚都，東面為待開發(fā)的地塊。本案西面嘉里香格里拉南面萬科.金域華府東面待開發(fā)用地北面天景美地地塊資源條件分析：商業(yè)價(jià)值香格里拉酒店唐城101商街萬科集中商街天景美地底商集中商業(yè)寫字商業(yè)最大價(jià)值是環(huán)繞地塊南、西和北側(cè)，呈“C”字型分布；其中價(jià)值最高的是與香格里拉酒店、唐城101及萬科商街圍合成“金十字”商業(yè)街區(qū)；實(shí)際規(guī)劃指標(biāo)分析：用地為規(guī)劃道路切分，相對(duì)零散用地為規(guī)劃的兩條南北和東西向切分，分為三個(gè)相對(duì)

5、獨(dú)立地塊；東部地塊北側(cè)為現(xiàn)狀居住區(qū)，為V字形異型，在規(guī)劃和形態(tài)中影響較大；在實(shí)際項(xiàng)目用地中，僅西南側(cè)地塊相對(duì)完整，能有較為完整的營(yíng)造空間。實(shí)際規(guī)劃指標(biāo)分析：路網(wǎng)及配套占地大，項(xiàng)目實(shí)際容積率為2.8由于地塊被兩條市政道路劃分，道路占地約1.5萬平米，再加上內(nèi)部需配套36班小學(xué)，占地達(dá)2.5萬平米；住宅和商業(yè)占地面積只剩約16.75萬平米，實(shí)際容積率達(dá)到2.8。唐山中高端住宅容積率情況項(xiàng)目類型項(xiàng)目名稱容積率同類型項(xiàng)目梧桐大道2綠城南湖春曉2.18唐城壹零壹2.38橡樹灣2.5萬科金域華府2.5本案2.81嘉里鳳凰新城3（含酒店）中低密項(xiàng)目金隅山墅1.3瑞宮別墅0.5中駿.南湖香郡0.56萬科南湖別

6、墅0.6南湖壹號(hào)0.7項(xiàng)目的綜合容積率屬于市場(chǎng)高密度水平，不具備容積率和密度優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目成本結(jié)構(gòu)分析本項(xiàng)目地價(jià)水平低；市場(chǎng)常規(guī)項(xiàng)目地價(jià)成本一般占到開發(fā)總成本的40%以上，本項(xiàng)目地價(jià)較低，僅不足總開發(fā)成本 的25%；建安成本比重高，約占到開發(fā)成本的一半。序號(hào)項(xiàng)目單方造價(jià)(元)占成本比例1地價(jià)款1980 24.6%2前期工程費(fèi)1501.9%3基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)1001.2%4園林環(huán)境設(shè)施費(fèi)2002.5%5建筑安裝工程費(fèi)3963 49.3%6配套設(shè)施費(fèi)80 1.0%7不可預(yù)見費(fèi)130 1.6%8企業(yè)管理費(fèi)87 1.1%9財(cái)務(wù)費(fèi)用476 5.9%10營(yíng)銷費(fèi)用278 3.5%11銷售契稅509 6.3%12增值稅

7、預(yù)征93 1.2%項(xiàng)目本體分析總結(jié)核心區(qū)位核心位置，用地位置優(yōu)越，具備相對(duì)優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目用地的實(shí)際規(guī)劃容積率高，同比不具競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)城市規(guī)劃道路將開發(fā)用地劃分零散，土地實(shí)際利用不佳地價(jià)在開發(fā)成本中相對(duì)比例較低，有一定的地價(jià)成本優(yōu)勢(shì)目 錄項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議項(xiàng)目市場(chǎng)研究解決核心問題在特定的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，整體的市場(chǎng)發(fā)展策略、方向和項(xiàng)目定位問題中大規(guī)模項(xiàng)目的各類型物業(yè)的開發(fā)思路和開發(fā)強(qiáng)度項(xiàng)目大體量商業(yè)與主力住宅之間的開發(fā)匹配和關(guān)聯(lián)度關(guān)系市場(chǎng)初步方向梳理從項(xiàng)目的區(qū)位基礎(chǔ)用地條件來分析，最為基礎(chǔ)的開發(fā)方向

8、為：中高端主流精品住區(qū)據(jù)于此我們面臨的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系如何我們的市場(chǎng)機(jī)會(huì)在哪里？能否安全、低風(fēng)險(xiǎn)的解決上述核心問題18目 錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)分析中高端居住市場(chǎng)研究與分析商業(yè)及寫字市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)發(fā)展方向與判斷項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議我國(guó)北方重要的沿海城市，資源礦產(chǎn)儲(chǔ)備豐富唐山是中國(guó)重要的沿海港口城市，河北省域中心城市，是中國(guó)北方重要的的對(duì)外門戶；也是東北亞重要的國(guó)際航運(yùn)中心、國(guó)際物流中心、環(huán)渤海新型工業(yè)化基地、京津冀都市圈的核心城市。唐山礦產(chǎn)豐富，已發(fā)現(xiàn)的49種礦產(chǎn)資源中，有近

9、30種正在被開發(fā)利用，主要有煤、鐵、金、石油、天然氣、石灰石等。唐山能源資源也非常豐富，已探明的石油儲(chǔ)量達(dá)到9.1億噸，天然氣儲(chǔ)量達(dá)到1400億立方米。區(qū)位條件較好，是與京、津相互呼應(yīng)的環(huán)渤海都市圈中重要一環(huán)北京、天津、唐山沿海經(jīng)濟(jì)帶構(gòu)筑起環(huán)渤海都市圈，唐山成為都市圈工業(yè)增長(zhǎng)的中心城市。京津唐城市圈發(fā)展規(guī)劃唐山灣戰(zhàn)略規(guī)劃唐山京唐港和曹妃甸港兩大港口，年吞吐量規(guī)劃達(dá)到5億噸，相當(dāng)于世界第一的上海港規(guī)模。唐山灣整體規(guī)劃2143平方公里，到2015年生產(chǎn)總值達(dá)到唐山50%，成為中國(guó)的東京灣。經(jīng)濟(jì)發(fā)展穩(wěn)定，GDP總量指標(biāo)在區(qū)域中僅次于京津唐山市GDP增速在近十年來基本高于全國(guó)增長(zhǎng)水平，持續(xù)保持了較高的

10、增長(zhǎng)勢(shì)頭，2010年，GDP增速為13%，僅落后于天津（17%）；2008-2009年，受全球金融危機(jī)影響，能源行業(yè)對(duì)國(guó)內(nèi)外的依賴度較高，受挫較大，2010年開始回暖。城市發(fā)展脈絡(luò)清晰，為城市的未來發(fā)展奠定了良好的空間格局重點(diǎn)新城的打造為城市發(fā)展提供空間，未來城市綜合實(shí)力將得到快速提升曹妃甸新城空港新城南湖生態(tài)城鳳凰新城唐山未來將重點(diǎn)建設(shè)空港新城、鳳凰新城、南湖生態(tài)城及曹妃甸新城；地處中心城區(qū)的鳳凰新城，是城市擴(kuò)展的新增長(zhǎng)極。曹妃甸生態(tài)城及南湖生態(tài)城是重中之重。新的城市總體規(guī)劃將城市等級(jí)提升到“國(guó)家級(jí)”規(guī)劃地位唐山城市總體規(guī)劃（2010-2020）：國(guó)家級(jí)基礎(chǔ)工業(yè)生產(chǎn)基地和創(chuàng)新中心培育依托高新

11、技術(shù)支持的國(guó)家級(jí)重工業(yè)企業(yè)集群；培育重工業(yè)研發(fā)集群，引進(jìn)國(guó)家和國(guó)際研發(fā)機(jī)構(gòu)，成為國(guó)家重工業(yè)研發(fā)基地；京津冀城鎮(zhèn)群專業(yè)性國(guó)際門戶城市環(huán)渤海內(nèi)灣國(guó)際海運(yùn)樞紐，與天津、滄洲等 城市共建自由貿(mào)易區(qū)；京津冀國(guó)際客運(yùn)通達(dá)節(jié)點(diǎn)，加強(qiáng)與天津和北京機(jī)場(chǎng)的城際捷運(yùn)聯(lián)系；國(guó)家科學(xué)發(fā)展示范城市和環(huán)渤海生態(tài)宜居城市改善社會(huì)人口結(jié)構(gòu)，提高中等收入人口比例；改善城市服務(wù)能力，促進(jìn)商貿(mào)繁榮；改善人居環(huán)境，創(chuàng)建生態(tài)友好城市。鳳凰新城將成為唐山CBD，最具價(jià)值潛力的城市核心板塊地區(qū)級(jí)的金融中心：輻射環(huán)渤海沿海地區(qū)和河北省北部的地區(qū)級(jí)金融中心，北京國(guó)際金融市場(chǎng)的重要組成部分；地區(qū)級(jí)的商務(wù)中心：同時(shí)依托港口和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，以及高鐵站點(diǎn)，

12、發(fā)展為具有特色的地區(qū)級(jí)商務(wù)中心，承接與北京、天津商務(wù)相關(guān)的部分商務(wù)功能；區(qū)域型的總部基地：成為民營(yíng)企業(yè)和河北省駐唐企業(yè)總部，以核心產(chǎn)業(yè)為依托，發(fā)展跨國(guó)公司的分支機(jī)構(gòu)、本土企業(yè)總部及國(guó)內(nèi)大企業(yè)集團(tuán)的區(qū)域性總部或某些職能性總部。鳳凰新城是中心城區(qū)商務(wù)功能的主要承擔(dān)者目 錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)分析中高端居住市場(chǎng)研究與分析商業(yè)及寫字市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)發(fā)展方向與判斷項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議整體供應(yīng)情況： 2009以來土地供應(yīng)量巨大，達(dá)到1000萬規(guī)模2009年至2011年6月唐山商品房住宅

13、土地成交的規(guī)劃建筑面積面積達(dá)1037.25萬平米，供應(yīng)量巨大，特別是2010年土地成交成爆破式增長(zhǎng)；2009和2010年鳳凰板塊集中放量，進(jìn)入2011年后有所放緩；2009年至2010年大宗土地成交主要以知名大開發(fā)商拿地為主，其中包括，萬科、華潤(rùn)、中水電、綠城和任恒和美為主；2009年-2011年上半年唐山土地成交情況唐山住宅規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計(jì)2009年2010年2011年1-6月城東工業(yè)區(qū) (萬平方米)6.35 20.84 20.90 鳳凰新城區(qū)(萬平方米)141.81 195.97 79.05 高新區(qū)(萬平方米)11.48 21.26 5.71 核心區(qū)(萬平方米)13.45 197.48 6

14、0.02 南湖板塊(萬平方米)2.71 193.01 67.19 合計(jì)(萬平方米)175.81 628.57 232.87 整體供應(yīng)情況：主要供應(yīng)集中在鳳凰新城和南湖2009-2011年6月各個(gè)板塊土地成交面積及比例唐山住宅規(guī)劃建筑面積統(tǒng)計(jì)規(guī)劃建筑面積占比城東工業(yè)區(qū) (萬平方米)48.1 4.64%鳳凰新城區(qū) (萬平方米)416.8 40.19%高新區(qū) (萬平方米)38.5 3.71%核心區(qū) (萬平方米)271.0 26.12%南湖板塊 (萬平方米)262.9 25.35%合計(jì)(萬平方米)1037.3 -2009年至2011年6月唐山住宅土地成交面積供應(yīng)量主要集中在鳳凰新城板塊，其次和南湖及核

15、心區(qū)板塊；2011年土地成交中，南湖外圍新天地美域項(xiàng)目占33萬平米，根據(jù)其規(guī)劃后續(xù)潛在供應(yīng)約400萬平米，南湖金地項(xiàng)目后續(xù)計(jì)劃供應(yīng)300萬平米；2009年1月-2010年11月唐山住宅市場(chǎng)價(jià)格基本處于平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，2010年12月價(jià)格增長(zhǎng)是由于南湖板塊別墅成交的影響。2010年全年銷售面積為144萬平米，較2009年上漲24%；2011年第二季度價(jià)格抬升主要是受鳳凰新城中高端項(xiàng)目以及南湖別墅產(chǎn)品銷售的帶動(dòng)；2011年上半年銷售84萬平米，第二季度銷售量較第一季度出現(xiàn)為明顯的下滑。整體銷售情況：年成交規(guī)模140-160萬平米，年均增幅20-25%2010年唐山市場(chǎng)住宅產(chǎn)品成交面積較好的項(xiàng)目年銷售量在

16、5-10萬平米之間。2010年項(xiàng)目銷售量情況：項(xiàng)目最好成交情況11萬平米/年項(xiàng)目名稱成交面積(萬平米)成交套數(shù)(套)成交均價(jià)(元)成交金額(億元)鷺港11.89114171198.47梧桐大道8.5886385487.33世紀(jì)龍庭11.02117756636.24唐山萬達(dá)廣場(chǎng)4.6540288984.14景泰翰林5.855865033.77文苑鳳凰城4.7149463202.98唐山君瑞花園3.0325870082.12御景名苑3.8943653442.08金色和園3.0933563221.95盛泰莊園2.829852761.482009年至2011年上半年，唐山住宅市場(chǎng)一直處于供大于求的情況

17、，特別是2010年供應(yīng)量是消化量的4.4倍，2011年上半年供應(yīng)量為市場(chǎng)消化量的2.8倍；根據(jù)年均市場(chǎng)銷售速度，目前市場(chǎng)供應(yīng)余量需要4-5年才能全部消化；目前唐山正處于舊房改造時(shí)期，近期還有大量保障型住房土地成交，未來中低端產(chǎn)品市場(chǎng)將集中放量，市場(chǎng)總體供應(yīng)量更大；供求關(guān)系態(tài)勢(shì)：供遠(yuǎn)大于求，市場(chǎng)余量可保證未來4-5年消化量宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)從2009年至今唐山銷售量和銷售價(jià)格均穩(wěn)步上漲，銷售量年漲幅在20-25%左右；銷售價(jià)格2010年漲幅不大，由于鳳凰板塊中高端項(xiàng)目加大推盤以及南湖別墅區(qū)低密度產(chǎn)品的成交，今年上半年開始出現(xiàn)較為明顯的漲幅；近兩年房地產(chǎn)投資逐步加快，土地供應(yīng)量驟增。根據(jù)土地成交和

18、年消化量分析，市場(chǎng)明顯處于供大于求的狀況，2009年至2011年6月商品房供應(yīng)總量為1378萬平米，其中住宅供應(yīng)量為1037萬平米，年均消化量在140萬平米左右，目前市場(chǎng)余量可供銷售4-5年；由于唐山大規(guī)模舊房改造的推行，未來還將有大面積保障型住房供應(yīng)，整體供應(yīng)量將更為龐大；隨著商業(yè)物業(yè)價(jià)格的抬升，商業(yè)供應(yīng)量占比從2009年8%上漲到2010年的18%。市場(chǎng)供應(yīng)巨大，未來市場(chǎng)將進(jìn)入白熱化競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，隨著知名務(wù)實(shí)開發(fā)商的進(jìn)入，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境將更為復(fù)雜目 錄城市發(fā)展基礎(chǔ)概述宏觀地產(chǎn)市場(chǎng)分析中高端居住市場(chǎng)研究與分析商業(yè)及寫字市場(chǎng)研究與分析市場(chǎng)發(fā)展方向與判斷項(xiàng)目本體分析項(xiàng)目核心問題和市場(chǎng)方向研判唐山房地產(chǎn)市場(chǎng)

19、研究與分析市場(chǎng)機(jī)會(huì)的深度挖掘與判斷不同市場(chǎng)方向的規(guī)劃方案研究項(xiàng)目初步市場(chǎng)定位建議鳳凰新城：處于價(jià)格平臺(tái)最高水平，聚集市場(chǎng)上主要的中高端項(xiàng)目；承接唐山高端置業(yè)人群；城東工業(yè)區(qū)：在售項(xiàng)目較少，價(jià)格平臺(tái)較低，建設(shè)路沿線部分中高端項(xiàng)目； 未來以承接地緣客戶換房及剛性首置需求為主；核心區(qū)：項(xiàng)目相對(duì)少，多為城市綜合體項(xiàng)目，住宅項(xiàng)目?jī)H新華聯(lián)后續(xù)供應(yīng)較大，價(jià)格處于中高檔，承接唐山投資客戶和中心城區(qū)中高端客戶；南湖公園板塊：以低密度物業(yè)為主，總價(jià)相對(duì)較高；承接低密度高端改善客戶；高新區(qū)板塊：輕工業(yè)主導(dǎo)，基礎(chǔ)設(shè)施完善，多家外資入住，板塊認(rèn)知度較低，承接地緣性客戶和產(chǎn)業(yè)人口，價(jià)格相對(duì)較低，以中低端項(xiàng)目為主。鳳凰新城

20、城東工業(yè)區(qū)建設(shè)路新華道長(zhǎng)寧道城市核心區(qū)南湖公園板塊高新區(qū)板塊板塊劃分34鳳凰新城板塊1南湖板塊23競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系小結(jié)區(qū)域及競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)研究35特征分析：鳳凰新城成為唐山市新的中高端住宅區(qū)域，配套有待完善；產(chǎn)品類型: 高層為主，部分地塊混合了別墅及類別墅產(chǎn)品；價(jià)格平臺(tái)：洋房12000-13000元/平方米，普通高層產(chǎn)品7500-11000元/平方米客戶來源：唐山市區(qū)及近郊縣高端客戶；唐山市區(qū)高端改善型客戶嘉里項(xiàng)目水電首郡唐城 壹零壹梧桐大道本案萬科金域華府華潤(rùn)橡樹灣新天地鷺港長(zhǎng)寧道北新道友誼路衛(wèi)國(guó)路建設(shè)路天景美地在售項(xiàng)目未入市項(xiàng)目鳳凰新城板塊：未來CBD，市場(chǎng)供應(yīng)主力，中高端項(xiàng)目集中36板塊內(nèi)項(xiàng)目容積率在

21、2-2.5為主，產(chǎn)品以高層物業(yè)居多；項(xiàng)目多以大盤為主，規(guī)模多在50萬平米以上，部分項(xiàng)目近百萬平米。鳳凰新城板塊：項(xiàng)目情況37項(xiàng)目層高戶型面積區(qū)間（平米）戶型套數(shù)比例戶型平面華潤(rùn)橡樹灣2.9米兩居89平米、三居145平米、四居洋房196平米、后續(xù)多為200平米以上大戶型兩居占45%、三居占45%、四居占10%；高層兩梯四戶洋房?jī)商輧蓱籼瞥且剂阋?米高層：100平米兩居室、125/150平米三居室、180/260平米四居室洋房：300-320平米聯(lián)排地上：310-330平米，地下110平米雙拼地上：410平米，地下150平米以125150的三居室為主高層兩梯兩戶/三戶洋房?jī)商輧蓱粑嗤┐蟮栏邔?洋房

22、3.3洋房：210-470平米平層：三居210平米高層：三居/四居160-190平米洋房主力四居240平米占50%高層三居160-170占50%以上兩梯兩戶/三戶新天地.鷺港2.9米一居60-70、兩居80-100、三居120-130一居10%、兩居20%、三居70%兩梯三戶榮泰尚都2.9米一居55-56、兩居88-100平米、三居100-220平米以兩居為主兩梯四戶當(dāng)前板塊高層產(chǎn)品以80-100平米兩居，120-140平米三居為主，洋房產(chǎn)品200-320平米，后續(xù)橡樹灣將推出200平米大戶型產(chǎn)品。鳳凰新城板塊：戶型設(shè)計(jì)38唐城壹零壹149平米三居室萬科金域華府140平米三居室華潤(rùn)橡樹灣145

23、平米三居室鳳凰新城板塊：戶型設(shè)計(jì)39項(xiàng)目建筑樓層立面風(fēng)格立面材料景觀設(shè)計(jì)華潤(rùn)橡樹灣洋房：7、8層高層：30、33層歐式學(xué)院風(fēng)格高檔公寓為Art deco風(fēng)格石材+磚集中自由式園林，占地7萬平米，集中水系唐城壹零壹高層：32層別墅：地下1層，地上3層花園洋房：6、8、12層 高層Art deco別墅為英式都鐸花園洋房偏德式石材+ 面磚集中式園林，環(huán)繞水系，綠化面積較大，并有造坡造景規(guī)劃梧桐大道26層，18層；7層花園洋房現(xiàn)代簡(jiǎn)約石材+涂料北美生態(tài)城新天地.鷺港11層、24層、26層現(xiàn)代簡(jiǎn)約涂料立體化園林景觀體系榮泰尚都7層、18層現(xiàn)代面磚不同組團(tuán)內(nèi)分別采用了德、意、法、英、中式園林風(fēng)格板塊內(nèi)的產(chǎn)

24、品品質(zhì)走中高端路線，立面風(fēng)格多元化，材質(zhì)選擇多為石材加高級(jí)涂料，注重園林設(shè)計(jì)。鳳凰新城板塊：立面設(shè)計(jì)40唐城壹零壹嘉里雅頌園華潤(rùn)橡樹灣水電首郡萬科金域華府鳳凰新城板塊：立面設(shè)計(jì)41項(xiàng)目項(xiàng)目開盤時(shí)間總建筑面積（萬平米）剩余規(guī)模（萬平米）毛坯均價(jià)（元/平米）主力銷售期月均銷售套數(shù)華潤(rùn)橡樹灣2011年5月1日地上5042.1高層7500、樓王8300左右洋房12000左右（1層送花園，頂層送閣樓，12500）325唐城壹零壹2010年12月1日73.3自有商業(yè)7.246.9高層1.1萬左右、樓王1.3-1.4萬洋房14500左右聯(lián)排16000-19500（全面積）雙拼21000（全面積）40-50梧

25、桐大道一期2008年4月26日四期2011年4月底10445高層9000洋房1200080新天地鷺港2010年7月10日85.916.5高層：710060-70榮泰尚都2009年10月2日14.43.25200-660020-30區(qū)域內(nèi)的銷售速度在40-60套/月，華潤(rùn)橡樹灣開盤熱銷，兩個(gè)月銷售750套；高層毛坯價(jià)格區(qū)間以7000-11000元/平米，洋房?jī)r(jià)格12000元/平米左右，聯(lián)排16000-20000元/平米，雙拼21000元/平米。鳳凰新城板塊：量?jī)r(jià)關(guān)系42區(qū)域內(nèi)的銷售速度在40-60套/月，華潤(rùn)橡樹灣開盤熱銷，兩個(gè)月銷售650套；鳳凰新城板塊：量?jī)r(jià)關(guān)系43板塊內(nèi)剩余規(guī)模約323萬平米，以高層產(chǎn)品為主，少量洋房、類別墅產(chǎn)品，11年下半年規(guī)模大盤集中入市，競(jìng)爭(zhēng)激烈。鳳凰新城板塊：已知項(xiàng)目剩余規(guī)模達(dá)323萬平米（不含本案）44編號(hào)土地編號(hào)占地面積 （萬平米）容積率建筑面積（萬平米）1北京億城1.2約20-302張思莊平改221.2-1.5約27-343碑子院平改801.2-1.5約96-1204陳家屯平改381.2-1.5約45-605許家莊平改271.2-1.5約30-40總和218-284板塊內(nèi)潛在供應(yīng)為億城和平改項(xiàng)目，預(yù)計(jì)億城以低密度產(chǎn)品為主，潛在供應(yīng)建面超200萬平米北京億城長(zhǎng)寧道北新道友誼路衛(wèi)國(guó)路