上海金山龍翔路地塊商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念規(guī)劃方案_78PPT

1、2008-7-24金山龍翔路地塊商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念規(guī)劃方案金山龍翔路地塊商業(yè)項(xiàng)目市場(chǎng)定位與概念規(guī)劃方案1今天我們將聽到Content List了解- 超越維度的金山印象深入- 尋找項(xiàng)目定位的依托構(gòu)建- 社區(qū)型商業(yè)發(fā)展的全新導(dǎo)向聚焦- 社區(qū)型商業(yè)價(jià)值的新發(fā)掘登陸- 空間落實(shí)與業(yè)態(tài)組合建議升華- 商業(yè)未來預(yù)期及應(yīng)對(duì)措施2 了 解Understanding超越維度的金山印象宏觀市場(chǎng)環(huán)境原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析中心城規(guī)劃開發(fā)情況3 金山區(qū)地處杭州灣畔，東接奉賢區(qū)；南瀕杭州灣；西與浙江省平湖市、嘉善縣相鄰；北靠松江、青浦區(qū)，位于滬、杭、甬及舟山群島經(jīng)濟(jì)區(qū)域中心，是上海市的西南門戶。 金山區(qū)占地586平方

2、公里，現(xiàn)在人口約62萬人，其中城鎮(zhèn)人口27.49萬人，城市化水平44.9%。規(guī)劃至2020年，金山區(qū)人口總規(guī)模為100萬人，區(qū)域城市化水平達(dá)到85%。金山城鎮(zhèn)體系已形成“一城九鎮(zhèn)一個(gè)街道”構(gòu)架。 按照政府規(guī)劃，金山區(qū)率先探索現(xiàn)代化國際大都市新郊區(qū)新農(nóng)村建設(shè)新路，依托大型化工企業(yè)和化工產(chǎn)業(yè)區(qū)全力打造上海國際化工城，建設(shè)以精細(xì)化工為引領(lǐng)、石油化工為基礎(chǔ)的先進(jìn)制造業(yè)基地，生態(tài)型、集約化、多功能的都市現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地和配套服務(wù)業(yè)基地。 未來的金山區(qū)將構(gòu)筑成以“現(xiàn)代商貿(mào)服務(wù)業(yè)集聚區(qū)為主導(dǎo)，鎮(zhèn)區(qū)和社區(qū)商業(yè)為基礎(chǔ)，旅游區(qū)商業(yè)為特色，現(xiàn)代物流園區(qū)為支撐”的產(chǎn)業(yè)布局，將金山建成為富有濃郁地方文化特色、人居環(huán)境優(yōu)美的

3、現(xiàn)代化濱海新城。社會(huì)與人口因素宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment4整體區(qū)位分布5項(xiàng)目區(qū)位指示宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment6 金山新城范圍：按行政區(qū)劃分的金山衛(wèi)鎮(zhèn)、山陽鎮(zhèn)的莘奉金公路以南行政轄區(qū)和石化街道的全部行政轄區(qū)，總面積約80.66平方公里。 金山新城中心城（城區(qū)）范圍：西至張涇港，北至莘奉金高速公路后退綠地與紅旗港，東至龍泉港，南至金衛(wèi)護(hù)城河、衛(wèi)二路以及杭州灣海岸線，總面積為34.04（包括城市建設(shè)用地30.4平方公里與河流水面非建設(shè)用地3.64平方公里）。 近期2010年金山新城城市人口規(guī)模約23萬人；遠(yuǎn)期2020年金山新城城市人口規(guī)模約3

4、8萬人。現(xiàn)老城區(qū)人口約有18萬（包括流動(dòng)人口）。 近期2010年金山新城城市建設(shè)用地規(guī)模約20平方公里；遠(yuǎn)期2020年金山新城城市建設(shè)用地規(guī)模約30.4平方公里。 城市發(fā)展因素宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment7 本項(xiàng)目位于金山新城中心城區(qū)龍翔路與海匯路的交界處，屬于中心城區(qū)的核心區(qū)域。 金山新城的城市行政區(qū)及生活區(qū)，具體范圍南至老龍泉港，北至紅旗港、龍灣路，東至亭衛(wèi)公路，西至東平北路，總用地面積9.46平方公里。近期規(guī)劃范圍的主要功能是金山新城的行政中心、商業(yè)中心和東北片居住區(qū)，形成“一核兩軸五片區(qū)”的結(jié)構(gòu)體系。 “一核”是指凝聚性的新城發(fā)展核心。規(guī)劃沿龍翔路以南區(qū)域形成

5、綜合性的公共設(shè)施核心區(qū)，設(shè)置新城商業(yè)金融、商務(wù)辦公中心，成為綜合性功能區(qū)域。 “兩軸”是指南北向的依托松衛(wèi)南路的都市發(fā)展軸和東西向的依托金山大道的自然生態(tài)軸。 “五片區(qū)”是指規(guī)劃形成五個(gè)功能片區(qū)，即居住片區(qū)A、居住片區(qū)B、行政辦公區(qū)、主題公園區(qū)、濱水休閑區(qū)。 城市規(guī)劃因素宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment8宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment本案城市規(guī)劃發(fā)展圖一核都市發(fā)展軸自然生態(tài)軸行政辦公區(qū)濱水休閑區(qū)主題公園區(qū)住宅片區(qū)9宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖本案10項(xiàng)目宏觀市場(chǎng)環(huán)境綜述 本項(xiàng)目位于金山新城中心城區(qū)龍翔路與

6、海匯路交界處，緊鄰新城政府行政中心，投資發(fā)展?jié)摿薮螅?周邊林立眾多新開發(fā)小區(qū)，不乏大量的中高檔社區(qū)，未來消費(fèi)潛力巨大； 道路系統(tǒng)整齊劃一，交通暢達(dá)性良好； 周邊國際幼稚園、教育園區(qū)等教育體系逐步完善，為項(xiàng)目帶來眾多低年齡層的消費(fèi)群體； 項(xiàng)目屬于區(qū)級(jí)商業(yè)金融設(shè)施的規(guī)劃項(xiàng)目之一，具有良好的開發(fā)環(huán)境與優(yōu)質(zhì)的發(fā)展前景。 由于目前區(qū)內(nèi)相關(guān)的市政配套、住宅小區(qū)、教育設(shè)施等都在建或正在規(guī)劃中，故區(qū)內(nèi)的商業(yè)氛圍不濃。如果能制定完善的規(guī)劃、創(chuàng)造好的經(jīng)營環(huán)境和商業(yè)氣氛，吸引到有實(shí)力的投資商家，必然會(huì)帶動(dòng)本區(qū)域、老城區(qū)及周圍城鎮(zhèn)的人來這里消費(fèi)，市場(chǎng)潛力不可低估。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)宏觀市場(chǎng)環(huán)境Marketing Enviro

7、nment11原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境新城老區(qū)整體商業(yè)分布12新城老區(qū)街區(qū)情況 老城區(qū)的主要商業(yè)街道是衛(wèi)零路、蒙山路、板橋西路、衛(wèi)清西路、龍勝路、滬杭路、金一路、北隨塘河路、衛(wèi)一路、衛(wèi)二路等街道，其中在這些街道中又以衛(wèi)清西路、龍勝路、衛(wèi)零路、蒙山路等為重點(diǎn)商業(yè)街。 衛(wèi)清西路、龍勝路、衛(wèi)零路、蒙山路主要經(jīng)營餐飲、購物、娛樂等常規(guī)業(yè)態(tài)，其中尤以樂購、農(nóng)工商、易初蓮花及國美、蘇寧等帶動(dòng)整體商業(yè)氛圍，人流量和車流量較大，經(jīng)營環(huán)境較好，商鋪?zhàn)饨鸶摺?專業(yè)建材市場(chǎng)主要有億豐中合、金山嘴與金山北門三家，分別位于亭衛(wèi)公路與龍勝路交界處、亭衛(wèi)公路與金康東路交界處、學(xué)府路上，經(jīng)營中低檔次的建材家電等。 百貨商場(chǎng)在老城區(qū)有

8、衛(wèi)零路上的石化百貨、瑞鑫百貨、伊莎百貨等，主要以中檔貨品為主，經(jīng)營氛圍一般。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment13新城老區(qū)街區(qū)情況原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment14商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析 現(xiàn)時(shí)老城區(qū)的商業(yè)，賣場(chǎng)、超市、百貨類占據(jù)約18%的市場(chǎng)，其次是服裝服飾類、餐飲類及五金建材類，各占市場(chǎng)的15%，再次是休閑娛樂類占12%，電器手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品類占10%，緊隨其后的鐘表、眼鏡、首飾類占3%，美容美發(fā)類占2%，醫(yī)藥、中介類占1%，其他剩余業(yè)態(tài)約有9%。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment15 賣場(chǎng)、超市、百貨類占18%，此類主要為顧

9、客提供日常用品。 目前老城區(qū)主要有樂購、易初蓮花等大型買場(chǎng)，農(nóng)工商中型超市。大多經(jīng)營良好，周邊商鋪?zhàn)饨鸶摺Ｖ饕蛩厥抢铣菂^(qū)人口眾多，對(duì)日常生活用品需求量大，當(dāng)?shù)鼐用竦纳钏揭踩諠u提升；而買場(chǎng)自身的貨品價(jià)格都較為低下，集客能力強(qiáng)大。 面對(duì)新城核心區(qū)域內(nèi)未來大量優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入，此類業(yè)態(tài)的市場(chǎng)需求很大，在不與其它鄰近的同質(zhì)業(yè)態(tài)相沖突的情況下，本項(xiàng)目應(yīng)積極考慮大型買場(chǎng)的配置。賣場(chǎng)、超市、百貨類商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment16商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析服裝服飾類 服裝服飾類占15%，主要經(jīng)營國內(nèi)二、三線品牌及外貿(mào)、普通貨品，多為中低檔次服裝服飾，中高檔系列很少，幾乎

10、空白。 這主要是因?yàn)楸镜鼐用竦恼w消費(fèi)能力不強(qiáng)，職工工資都在2000-3000元左右；而一些收入水平較高的消費(fèi)群體，都會(huì)驅(qū)車前往上海市中心地帶去購買。 針對(duì)區(qū)域內(nèi)急待升級(jí)的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和日益增長的居民消費(fèi)水平，本項(xiàng)目的可以適當(dāng)考慮中高檔次的服裝服飾，用以彌補(bǔ)時(shí)常的缺口，吸引周邊新建小區(qū)內(nèi)居民及部分高收入人士回流消費(fèi)。同時(shí)也不可以脫離消費(fèi)大眾，適當(dāng)設(shè)置一些中低檔次的服裝服飾，以豐富現(xiàn)時(shí)的服裝市場(chǎng)。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment17商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析餐飲類 餐飲類與服裝服飾類相較比重不大，也約占15%，主要以沿街商鋪為經(jīng)營模式，經(jīng)營各類中式美食、咖啡西餐、酒樓、大排擋等，經(jīng)營

11、狀況一般良好；KFC、麥當(dāng)勞等國際快餐連鎖店在節(jié)假日更是人員飽滿。 根據(jù)現(xiàn)時(shí)的餐飲類商家檔次，并針對(duì)本項(xiàng)目周邊未來眾多的優(yōu)質(zhì)人口，餐飲類市場(chǎng)應(yīng)是本項(xiàng)目的重點(diǎn)規(guī)劃業(yè)態(tài)。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment18商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析五金建材類 五金建材類也約占15%，主要以億豐中合建材市場(chǎng)、金山嘴建材市場(chǎng)及金山北門建材批發(fā)市場(chǎng)為主，輔以一些沿街的五金建材店，主要經(jīng)營中低檔次的建筑裝潢材料、油漆涂料、陶瓷制品、衛(wèi)生潔具、廚房用具、金屬材料、家具、塑料制品、電器、水暖設(shè)備、石材、木材及制品、五金家電產(chǎn)品，面向鎮(zhèn)內(nèi)化工廠居民及區(qū)域內(nèi)居民。 鑒于現(xiàn)有專業(yè)建材市場(chǎng)的接近飽和，本項(xiàng)目及周邊眾多

12、的中高檔住宅小區(qū)，大型的建材市場(chǎng)于本項(xiàng)目是不太適宜，而家居家紡類則是應(yīng)在考慮之內(nèi)。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment19商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析休閑娛樂類 休閑娛樂類在本區(qū)域經(jīng)營狀況普遍較好，且越高檔場(chǎng)所經(jīng)營越好，其約占整個(gè)市場(chǎng)比重的12%，主要圣羅蘭夜總會(huì)、夢(mèng)巴黎休閑中心、塞納河畔KTV、宮廷寶貝KTV、天上人間等；其中針對(duì)兒童的游樂場(chǎng)所較少，是較大的市場(chǎng)空缺。 這與本區(qū)域內(nèi)的餐飲業(yè)狀況相當(dāng)，休閑娛樂等場(chǎng)所已經(jīng)成為人們社交、活動(dòng)、交友的主要場(chǎng)所。 于是中高檔休閑娛樂場(chǎng)所及兒童游樂場(chǎng)所就成為本項(xiàng)目重點(diǎn)考慮的業(yè)態(tài)之一。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment20

13、商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析電器手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品類 由國美、永樂、蘇寧、宏圖三胞等專業(yè)電器數(shù)碼買場(chǎng)，協(xié)亨手機(jī)、迪信通等手機(jī)買場(chǎng)，及一些沿街電器專賣店等組成了本區(qū)域內(nèi)主要的電器手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)商場(chǎng)，位于主要的商業(yè)街衛(wèi)清西路、蒙山路及衛(wèi)零路上，經(jīng)營狀況較好，約占10%的比重。 與區(qū)域內(nèi)發(fā)達(dá)的專業(yè)建材市場(chǎng)相匹配，電器買場(chǎng)主要針對(duì)本區(qū)域內(nèi)居民及周邊城鎮(zhèn)居民，及未來大量的新城區(qū)居民，消費(fèi)市場(chǎng)潛力巨大；同時(shí)電器的更新?lián)Q代也提供了一定的市場(chǎng)。 良好的市場(chǎng)發(fā)展前景，為本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)規(guī)劃提供了較適合的切入點(diǎn)。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment21商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析鐘表、眼鏡、首飾類 金伯利、老鳳祥、茂昌眼鏡、紅星

14、眼鏡、美式眼鏡、吳良材等約占市場(chǎng)分額的3%，經(jīng)營模式多為沿街商鋪及百貨商場(chǎng)的專柜，分布在商業(yè)氛圍濃郁的商業(yè)街上。從租金水平上分析，該類行業(yè)在所在街道的各類行業(yè)中都位于中上水平。 本項(xiàng)目的同類行業(yè)則應(yīng)在質(zhì)量上和價(jià)格上吸引顧客。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment22商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析美容美發(fā)類 美容美發(fā)類占2%，文峰、自然堂、克麗緹娜等，為本區(qū)域內(nèi)逐步提升的消費(fèi)水平及消費(fèi)結(jié)構(gòu)服務(wù)。 本項(xiàng)目的同類行業(yè)，應(yīng)與現(xiàn)有的市場(chǎng)層次相適應(yīng)，在質(zhì)量上和價(jià)格上吸引顧客。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment23商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析醫(yī)藥、中介類 醫(yī)藥、中介類占1%，作為社會(huì)服務(wù)性

15、質(zhì)的商業(yè)形態(tài)，在新城核心區(qū)的社區(qū)商業(yè)中應(yīng)有一定的配置。中介類市場(chǎng)在眾多新開發(fā)小區(qū)的圍攻下，中介類市場(chǎng)前景應(yīng)該很好。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment24商業(yè)經(jīng)營內(nèi)容分析綜述 通過上述對(duì)原有商業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營內(nèi)容的分析可知，區(qū)域內(nèi)存在諸多的缺失業(yè)態(tài)，如：餐飲類中的料理店、茶餐廳等，娛樂類別中的兒童游藝場(chǎng)所、冰場(chǎng)等，百貨類中的中高檔服飾、婚慶服飾禮品、玩具市場(chǎng)等，文教類別中的專業(yè)文教、辦公用品、軟件市場(chǎng)、琴行等，以及大型的家居家飾市場(chǎng)，個(gè)人護(hù)理用品店（屈臣氏等），健身中心，車行展廳等。 本項(xiàng)目的業(yè)態(tài)組合亦應(yīng)該在區(qū)域內(nèi)缺失業(yè)態(tài)的基礎(chǔ)上，根據(jù)項(xiàng)目周邊常住人口的消費(fèi)需求和社區(qū)結(jié)構(gòu)建立自

16、己的商業(yè)模式。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment25商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析 老城區(qū)的主要商業(yè)街道是主要集中在衛(wèi)清西路、衛(wèi)零路、蒙山路等，他們的經(jīng)營規(guī)模及經(jīng)營檔次都可以代表整個(gè)區(qū)域的街鋪經(jīng)營水準(zhǔn)，在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的地位。我們可以從他們的經(jīng)營內(nèi)容、商鋪?zhàn)饨稹⒚娣e、檔次等相關(guān)因素了解整個(gè)市場(chǎng)的基本情況，從而為本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位提供有力支持。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment26區(qū)位租金商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析 衛(wèi)零路是本區(qū)域內(nèi)最早的商業(yè)街，也是現(xiàn)有街道中的街鋪?zhàn)饨鹚阶罡叩?，可高達(dá)13.5元/天，主要位于衛(wèi)清西路至龍勝路段、滬杭公路至金一路段的中心街道

17、；平均租金在3元/天左右。 蒙山路商鋪面積50-350平米不等，租金以蒙山路與衛(wèi)清西路交界處即樂購周邊沿街商鋪?zhàn)饨鹱罡撸羶蛇厺u低，平均在2.0-4.2元/天的范圍內(nèi)。 衛(wèi)清西路商業(yè)街聯(lián)通衛(wèi)零路與蒙山路，同衛(wèi)零路一同構(gòu)成了金山石化街道與金山衛(wèi)鎮(zhèn)的商業(yè)中心，平均租金價(jià)格在2.1-4.5元/天之間。 北隨塘河路美食一條街，長約300400米，飯店人均消費(fèi)50-60元，租金約為3.3元/天。 億豐中合建材市場(chǎng)一層租金1.31.6元/天，二層0.35元/天，三層0.3元/天；金山嘴建材市場(chǎng)租金為1.1元/天。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment27商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析區(qū)位經(jīng)營內(nèi)容

18、 蒙山路商業(yè)街，多為沿街商鋪，一層或二層，主要業(yè)態(tài)為餐飲、大賣場(chǎng)、服裝服飾、眼鏡首飾、建材五金等，多為國內(nèi)二、三線品牌及私營店。 衛(wèi)零路沿街擁有石化百貨、瑞鑫百貨、蘇寧電器、宏圖三胞、永樂、KFC、必勝客、協(xié)亨手機(jī)、迪信通等主力商家，主要經(jīng)營服裝服飾、家電手機(jī)、各類餐飲、日用百貨、金銀首飾、休閑娛樂等，多為國內(nèi)二、三線品牌及一些私營店。 衛(wèi)清西路擁有易初蓮花、國美、樂購等大型主力商家，主要經(jīng)營服裝服飾、中西餐飲、家電手機(jī)、日用百貨、社區(qū)服務(wù)等，多為國內(nèi)二、三線品牌及私營店。 北隨塘河路美食一條街，主營中式餐飲，兼營婚紗、外貿(mào)服裝、雜貨、五金、棋牌、足浴等。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing E

19、nvironment28商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析區(qū)位經(jīng)營面積 在幾條主要街道中，主要鋪位面積在50-400平米不等，相應(yīng)的租金水平也高低不等。 其中，衛(wèi)零路上的小面積商鋪10-30平米在市場(chǎng)上最受歡迎，相應(yīng)的租金價(jià)格也最高。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment29 以衛(wèi)清路、衛(wèi)零路為核心軸，衛(wèi)零路以精品百貨、服飾專賣為主要功能，衛(wèi)清路以休閑餐飲、娛樂文化為主要功能，南片依托衛(wèi)零路、金一東路節(jié)點(diǎn)的石化百貨，北片依托衛(wèi)零路、衛(wèi)清路節(jié)點(diǎn)的瑞鑫百貨、歐洲商業(yè)廣場(chǎng)，衛(wèi)清路、蒙山路節(jié)點(diǎn)樂購生活購物中心，提高集聚程度，更新業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，提升品牌檔次，完善綜合配套。形成節(jié)點(diǎn)集聚、主題錯(cuò)位、功能綜

20、合的網(wǎng)絡(luò)狀商業(yè)街區(qū)格局。 商業(yè)經(jīng)營發(fā)展方向 發(fā)展定位：依托石化老城區(qū)，重點(diǎn)調(diào)整提升衛(wèi)清路、衛(wèi)零路、金一東路、蒙山路兩縱兩橫的中心商業(yè)街區(qū)，以主導(dǎo)節(jié)點(diǎn)建設(shè)帶動(dòng)成片調(diào)整提升，形成具有精品百貨、品牌專賣、餐飲娛樂、休閑文化、旅游服務(wù)、公共活動(dòng)功能的區(qū)域商業(yè)中心。 同時(shí)適應(yīng)金山區(qū)多層次綜合性消費(fèi)的需要，加快部分沿街商店實(shí)施二次改造、功能升級(jí)轉(zhuǎn)換，部分檔次偏低的中小商店逐步調(diào)整為品牌專賣店、專業(yè)店等。 原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment30商業(yè)環(huán)境綜述區(qū)域內(nèi)消費(fèi)以街鋪消費(fèi)為主要特征；區(qū)域內(nèi)是典型的中低層次消費(fèi)市場(chǎng)，高檔消費(fèi)極少；區(qū)域內(nèi)消費(fèi)人口主要為石化工人、本地居民、周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民

21、、旅游人士，消費(fèi)年齡層次主要為20-45歲的中青年及兒童；本項(xiàng)目位于新規(guī)劃的新城中心區(qū)，屬于社區(qū)型商業(yè)規(guī)劃，與現(xiàn)有的商業(yè)中心市場(chǎng)有明顯的區(qū)隔。原有商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境Marketing Environment31項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目整體分布中心城規(guī)劃開發(fā)情況Marketing Environment32周邊住宅整體情況中心城規(guī)劃開發(fā)情況Marketing Environment33 新金山國際幼稚園是一所以雙語為特色的寄宿制幼稚園，建筑面積21000平方米，設(shè)有18個(gè)班，開設(shè)全日班、寄宿班，可容納540名幼兒，招收3-6歲學(xué)齡前的兒童。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為全日班1500元/月，寄宿班2500元/月。現(xiàn)學(xué)校有130-

22、140名兒童，主要為金山衛(wèi)鎮(zhèn)與石化街道地區(qū)的人員的子女。 周邊行政、教育等公建情況 新建教育園區(qū)，占地110畝，包括幼兒園、小學(xué)、初中各一所，是新城區(qū)的公建配套項(xiàng)目。 在新城區(qū)的中心地段龍山路松衛(wèi)南路，規(guī)劃有27幢行政辦公與管理服務(wù)中心。已經(jīng)開工和即將開工的項(xiàng)目有：稅務(wù)大樓、財(cái)政農(nóng)業(yè)大樓、城投大廈、公共服務(wù)中心大樓、文廣中心、規(guī)劃展示館、金山工人俱樂部等。中心城規(guī)劃開發(fā)情況Marketing Environment34周邊住宅市場(chǎng)環(huán)境綜述 項(xiàng)目周邊現(xiàn)時(shí)新開發(fā)住宅小區(qū)總量約為150萬平米，總戶數(shù)約為15000戶左右。其主力消費(fèi)群多為石化工人、本地居民及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口，主力消費(fèi)群年齡層在30-50歲

23、之間，多有公積金貸款。 行政辦公與管理服務(wù)中心的建立以及教育等配套公建設(shè)施的規(guī)劃建設(shè)，則為本區(qū)域未來大量優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入提供了良好的環(huán)境，也為未來商業(yè)設(shè)施的開發(fā)興建提供了極大的消費(fèi)潛力。中心城規(guī)劃開發(fā)情況Marketing Environment35尋找項(xiàng)目定位的依托我們的現(xiàn)狀我們的參考我們的目標(biāo)現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)的差距 深 入Studying36Our Status我們的現(xiàn)狀 新城老區(qū)商業(yè)市場(chǎng)價(jià)格上漲VS規(guī)劃改造商業(yè)市場(chǎng)較為混雜亟待重新規(guī)劃改造新城中心城商業(yè)地產(chǎn)基本處于規(guī)劃建造中，沒有商業(yè)氛圍，更沒有強(qiáng)勢(shì)品牌的市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者商業(yè)地產(chǎn)方興未艾市場(chǎng)前景廣闊新城中心城優(yōu)勢(shì)選擇新城中心城區(qū)購房投資者迅速上升遠(yuǎn)景規(guī)

24、劃 政策傾斜鋪就新城中心發(fā)展之路金山新城房地產(chǎn)現(xiàn)狀37金山新城規(guī)劃發(fā)展城市擴(kuò)容城市規(guī)劃，因?yàn)榭臻g增大,必須重新規(guī)劃不同區(qū)間的空間格局, 功能系統(tǒng)等。新區(qū)建設(shè)空間增大,意味著社區(qū)的增大,人口將上升。人口導(dǎo)入人口的增大,也意味著經(jīng)濟(jì)活動(dòng)量的增大,社區(qū)的經(jīng)濟(jì)容量隨之增大。 區(qū)域中心興起整個(gè)城市容量的增大，其功能將極大地復(fù)雜化.作為區(qū)域中心， 其經(jīng)濟(jì)與社會(huì)的磁場(chǎng)中心作用也將增大。Our Status我們的現(xiàn)狀38Our Status我們的現(xiàn)狀地塊規(guī)劃指標(biāo)：總用地面積：153318平方米商業(yè)總建筑面積：110000平方米 本項(xiàng)目用地位于金山新城中心城區(qū)蒙山北路、松衛(wèi)南路與龍翔路、龍軒路的圍合地帶，商業(yè)用

25、地分別沿龍翔路與海匯路成一倒“T”字形地塊。39StrengthsWeeknessOpportunitiesThreatsSWOT分析周邊住宅區(qū)、行政及教育等設(shè)施都在規(guī)劃建設(shè)中，人氣不足；商業(yè)市場(chǎng)皆于規(guī)劃中，無商業(yè)氛圍，現(xiàn)時(shí)消費(fèi)能力較弱；項(xiàng)目不在“一核”的中心區(qū)，離行政辦公區(qū)、濱水休閑區(qū)、主題公園區(qū)也較遠(yuǎn)；項(xiàng)目自身地塊長寬因素的影響。周邊眾多的社區(qū)商業(yè)正在規(guī)劃中，形成強(qiáng)有力的競(jìng)爭(zhēng)格局；優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入尚需時(shí)日。交通便捷，出行方便；用地平整，便于規(guī)劃；周邊住宅區(qū)林立，行政、教育等公建設(shè)施規(guī)劃完善，市場(chǎng)潛力巨大；政策利好，政府現(xiàn)時(shí)開發(fā)規(guī)劃的區(qū)域。新城區(qū)規(guī)劃的核心區(qū)位；吸引老城區(qū)及周邊城鎮(zhèn)消費(fèi)群，提升

26、升值潛力；挖掘中高檔消費(fèi)，形成區(qū)位優(yōu)勢(shì)。Our Status我們的現(xiàn)狀40 臨港新城規(guī)劃總面積296.6平方公里，現(xiàn)總?cè)丝?5.2萬，其中城鎮(zhèn)人口2.4萬。至2020年，新城規(guī)劃區(qū)內(nèi)實(shí)際居住人口約為83萬，主城區(qū)約45萬人。 主城區(qū)面積達(dá)74.1平方公里，城市建設(shè)用地36.3平方公里。規(guī)劃以滴水湖為核心，集中了臨港新城的主要市級(jí)公共服務(wù)設(shè)施和城市居住區(qū)。 我們的參考商業(yè)市場(chǎng)空白階段案例 上海臨港新城The References41南匯區(qū)機(jī)關(guān)辦公樓部分投用；上海海洋大學(xué)一期工程基本結(jié)束，二期抓緊施工；上海中國航海博物館帆體安裝即將完工；上海中學(xué)臨港分校實(shí)驗(yàn)樓、行政樓結(jié)構(gòu)封頂；南匯區(qū)公共衛(wèi)生中心工

27、程過半；A2公路(滬蘆高速公路)和A30建成通車，軌道交通線11號(hào)線進(jìn)入建設(shè)。 港城公司實(shí)施的22萬平方米普通商品房一期工程即將開工。 綠地集團(tuán)投資7億，錦江之星拍得10畝土地，打造海港城。50萬平方米配套商品房結(jié)構(gòu)施工完成60%，預(yù)計(jì)9月結(jié)構(gòu)封頂。但是目前人口稀少，人流量不足，主城區(qū)未來商業(yè)規(guī)劃不明朗，商業(yè)經(jīng)營尚處于空白階段。上海臨港新城建設(shè)現(xiàn)狀 我們的參考The References42我們的參考三林地區(qū)目前人口約為21萬，世博會(huì)后規(guī)劃人口為38萬。交通配套完善，軌道交通線M8通車，擁有直通浦東機(jī)場(chǎng)的磁懸浮列車。 生活配套漸趨成熟，規(guī)劃建設(shè)有大體量的商業(yè)配套與生態(tài)主題公園。 隨著三林板塊大

28、量商品房的交付使用，區(qū)域內(nèi)消費(fèi)力逐漸呈現(xiàn)且不斷提升； 青年白領(lǐng)、成功人士的入住，加大了對(duì)該區(qū)域品質(zhì)消費(fèi)如品牌服飾、精神文化、休閑娛樂的需求； 眾多金牌企業(yè)進(jìn)入，產(chǎn)品品質(zhì)提高帶動(dòng)了該板塊價(jià)值的提升； 世博會(huì)即將或已然帶來的展會(huì)經(jīng)濟(jì)。 城市規(guī)劃發(fā)展商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀商業(yè)市場(chǎng)培育階段案例 上海三林板塊The References43我們的參考商業(yè)市場(chǎng)培育階段案例 上海九亭板塊 據(jù)統(tǒng)計(jì)九亭現(xiàn)12萬人口中，約有2萬是本地居民，約2萬外地人口，其余8萬為上海新九亭人。 而之前商業(yè)體量不過只有5萬方左右，入駐、開業(yè)的商鋪不足1萬方，且基本上都是拉面店，雜貨店，小型超市，美容美發(fā)，五金建材，窗簾裝飾等基本生活配套商

29、業(yè)，規(guī)模小，檔次低。 隨著軌道交通9號(hào)線的通車，隨之邇來的人流、商業(yè)，再帶動(dòng)交通的立體化升級(jí)，給周邊的房產(chǎn)帶來了巨大的商機(jī)。九久廣場(chǎng)即將成為九亭未來的新商業(yè)中心，鄰里中心，社區(qū)商業(yè)已成為了社區(qū)生活消費(fèi)中心、公共活動(dòng)中心、社區(qū)服務(wù)中心。 九亭板塊內(nèi)的主要在售商品房項(xiàng)目都基本上都擁有自己的商業(yè)配套，如知雅會(huì)、九城湖濱國際、英倫風(fēng)尚、奧林匹克花園、嘉和陽光城、青年才郡、摩卡小城、和九亭明珠苑等，其商業(yè)總量超過了20萬方，且絕大多集中在九亭板塊北部的新城區(qū)內(nèi)，達(dá)18萬方。The References44我們的參考商業(yè)市場(chǎng)全面發(fā)展階段案例 上海莘莊板塊 莘莊板塊，是閔行發(fā)展比較成熟的居住區(qū)，也是在售樓盤

30、聚集的大型社區(qū)。 交通的跟進(jìn)（軌道1號(hào)線）促使該地區(qū)的商業(yè)、生活、文化各方面的進(jìn)步，特別是新型的社區(qū)如相繼開發(fā)，吸引著徐匯、長寧等區(qū)的居民和新上海人，使莘莊成為典型的人口導(dǎo)入?yún)^(qū)。 而萬科、綠地等項(xiàng)目的開發(fā)使社區(qū)型商業(yè)得到了全面的發(fā)展，社區(qū)內(nèi)的商業(yè)配套成熟而完善。The References45商業(yè)市場(chǎng)全面發(fā)展階段案例 上海大華板塊 大華板塊位于寶山西南部，是寶山區(qū)內(nèi)唯一坐落于中環(huán)線以內(nèi)的區(qū)域。區(qū)域內(nèi)各住宅項(xiàng)目的開發(fā)成熟，加之中環(huán)線的暢通及7號(hào)線的規(guī)劃建設(shè)，無疑為該板塊內(nèi)的各樓盤聚集了不少人氣，更抬升了區(qū)域房價(jià)。我們的參考 大華虎城商業(yè)中心，包含了樂客多Next-mall大賣場(chǎng)、KFC、必勝客等

31、，周邊聚集了一批專賣店、快餐店、新華書店、郵局、銀行等。九百購物中心有九百家居、九百百樂門商廈、九百大華商城等一批頗具規(guī)模的商業(yè)場(chǎng)所，為大華居民提供各種檔次的家居和日常消費(fèi)用品。 目前大華已構(gòu)成了以九百購物中心、秦森休閑廣場(chǎng)和大華虎城商業(yè)中心為中心的具有一定聚集能力和輻射功能的商業(yè)中心。其中商業(yè)圈營業(yè)面積已達(dá)7萬多平方米，已形成了一個(gè)相當(dāng)繁華的社區(qū)商業(yè)圈。The References46Our Target我們的目標(biāo)從臨港新城的規(guī)劃圖紙，到九亭、三林板塊的積極培育發(fā)展，直至大華、莘莊板塊的全面發(fā)展，恰恰見證了本項(xiàng)目即將或已然前進(jìn)的步伐。 將社區(qū)型商業(yè)的功能充分發(fā)揮，滿足新城中心區(qū)人們生活、休閑

32、、娛樂、飲食、購物等需求，打造一個(gè)全新現(xiàn)代生活區(qū)中舉足輕重的一環(huán)，融匯、交流、影響，展開一個(gè)“資源共生、聚合增值”的全新地產(chǎn)模式。1、在金山新城區(qū)蓬勃發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中，實(shí)現(xiàn)突破與創(chuàng)新；2、為開發(fā)商發(fā)展社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)作出有益的嘗試與探索；3、實(shí)現(xiàn)至少能夠顯著大于土地增值所帶來的經(jīng)濟(jì)效益，為開發(fā)商發(fā)展貢獻(xiàn)投資收益；4、實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的相應(yīng)社會(huì)效益，為新城區(qū)的商業(yè)配套、為新城人的生活方式的變革作出貢獻(xiàn)。47時(shí)間與空間的桎梏時(shí)間行政教育等公建設(shè)施的完善優(yōu)質(zhì)人口的導(dǎo)入商業(yè)商務(wù)生活的成型與成熟商業(yè)項(xiàng)目的養(yǎng)鋪周期空間市場(chǎng)商業(yè)業(yè)態(tài)業(yè)種組合商業(yè)氛圍的培育、商業(yè)成熟度的培養(yǎng)市場(chǎng)接受過程的成長人氣當(dāng)新城中心城區(qū)開發(fā)

33、全面進(jìn)展中，住宅市場(chǎng)前景廣闊當(dāng)新城老區(qū)的商業(yè)購物模式略顯呆板，有待突破The Gap現(xiàn)實(shí)與目標(biāo)的差距48社區(qū)型商業(yè)發(fā)展的全新導(dǎo)向目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考解決之道的探索 構(gòu) 建Constructing49目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考共同身份：社會(huì)的中堅(jiān)力量共同作用：推動(dòng)新消費(fèi)意識(shí)新消費(fèi)模式新消費(fèi)理念未來客群的共性？目標(biāo)消費(fèi)受眾主基調(diào)：金山區(qū)中產(chǎn)階層有著堅(jiān)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，具備良好消費(fèi)能力，消費(fèi)意識(shí)正與日俱進(jìn)Our Consider50針對(duì)目標(biāo)受眾的核心需求主流身份：居住生活消費(fèi)群休閑娛樂消費(fèi)群主要需求：滿足日常生活需求、購物欲消閑娛樂、輕松購物Young &White collarBusiness eliteHou

34、sewivesBusiness travelKidsFashion目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考Our Consider51生活港休閑港針對(duì)大眾階層的居住生活針對(duì)中產(chǎn)階層的社交娛樂新城中心城現(xiàn)有商業(yè)供給中的空白針對(duì)中產(chǎn)階層的購物休閑消費(fèi)港目標(biāo)消費(fèi)受眾的思考Our Consider52概念先行憧憬鋪路變現(xiàn)還原讓買家預(yù)先支付 對(duì)未來的預(yù)期新城中心區(qū)全新的生活模式The Solutions解決之道的探索體量龐大的新城中心的社區(qū)型商業(yè)項(xiàng)目我們用什么樣的概念與模式去吸引？吸引人氣，聚合商業(yè)氛圍，取得消費(fèi)受眾的認(rèn)同53解決之道的探索商號(hào)吸引力貨品吸引力優(yōu)質(zhì)時(shí)尚特色多元文化吸引力多元主題消費(fèi)商業(yè)模式 以差異化的產(chǎn)品滿足

35、不同的消費(fèi)者，用個(gè)性化的服務(wù)將消費(fèi)力轉(zhuǎn)化為本地購買力 社區(qū)型多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)社區(qū)型商業(yè)地產(chǎn)模式個(gè)性化多角度體驗(yàn)吸引力依靠定位來表達(dá)我們目標(biāo)吸引力，凝聚消費(fèi)力The Solutions54社區(qū)型商業(yè)價(jià)值的發(fā)掘商業(yè)主題價(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目定位描述 聚 焦Focusing55社區(qū)型多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)時(shí)尚生活港新購物體驗(yàn)新享樂主義新生活模式EnjoyStyleshopping時(shí)尚休閑港時(shí)尚消費(fèi)港Business value商業(yè)主題價(jià)值點(diǎn)56全生活購物廣場(chǎng)全生活購物廣場(chǎng)表達(dá)的是一種立體式的定位構(gòu)想，它不把商業(yè)本身看為最高的目標(biāo)，而把商業(yè)的終端消費(fèi)者擺在了最為關(guān)鍵的地方。這是一種體貼式與體驗(yàn)式的商業(yè)表現(xiàn)模式，其高屋建

36、瓴而又無微不至的立意表現(xiàn)是顯然有利于提升商業(yè)發(fā)展品質(zhì)的。 全生活傳達(dá)了項(xiàng)目在功能業(yè)態(tài)上的綜合性，體現(xiàn)了項(xiàng)目具有多功能一站式循環(huán)型消費(fèi)的特征；購物廣場(chǎng)突出了情景式的購物與休閑特征，為終端消費(fèi)者營造了一種愉悅消費(fèi)的情景體驗(yàn)，顯示出本項(xiàng)目年青、朝氣、魅力化的品質(zhì)特征。 項(xiàng)目定位描述Project Orientation功能上形象上社區(qū)型多元復(fù)合商業(yè)地產(chǎn)57集客系統(tǒng)全生活購物廣場(chǎng)概念留客系統(tǒng)多元主題全生活購物廣場(chǎng)回客系統(tǒng)娛樂社交休閑體驗(yàn)住客系統(tǒng)新城中心區(qū)現(xiàn)代、便捷、輕松、時(shí)尚的生活方式項(xiàng)目定位價(jià)值點(diǎn)日常居家Business value58業(yè)態(tài)組合與空間落實(shí)建議 登 陸loading業(yè)態(tài)組合建議空間落實(shí)

37、建議項(xiàng)目租金測(cè)算59大型賣場(chǎng)特色餐飲（各地中式美食、料理、茶餐廳等）服裝服飾專賣、眼鏡首飾、婚紗影樓、婚慶服飾禮品手機(jī)數(shù)碼產(chǎn)品兒童游樂中心、時(shí)尚網(wǎng)吧、冰場(chǎng)休閑浴場(chǎng)、KTV、影院健身中心、瑜伽館、美容美體中心、個(gè)人護(hù)理用品中心大型家居市場(chǎng)、大眾書店、文教辦公用品、軟件市場(chǎng)等Business Layout業(yè)態(tài)組合建議主題商業(yè)類輔助商業(yè)類社區(qū)服務(wù)型商業(yè)，如銀行、面包坊、醫(yī)藥、中介、干洗、沖印等60空間落實(shí)建議 由于項(xiàng)目地塊位于蒙山北路與松衛(wèi)南路兩大城市主干道中間，沿龍翔路的地塊占大多數(shù)面積，將項(xiàng)目地塊一分為二的海匯路則為人車混行的次道路。故考慮商業(yè)空間落實(shí)的幾個(gè)原則有： 龍翔路與海匯路交叉口的地塊將

38、設(shè)置大賣場(chǎng)、中型影院、健身中心、瑜伽館等大型的主力店，以吸引人流向中心地塊及海匯路匯聚，以此提高海匯路上的商鋪售價(jià)； 龍翔路的兩端也將設(shè)置主力店，如兒童游藝場(chǎng)、冰場(chǎng)、百貨商場(chǎng)、書店等，以此吸引項(xiàng)目周邊的人流匯集，同時(shí)達(dá)到促使人流循環(huán)流動(dòng)的目的，增加逗留時(shí)間，以增大消費(fèi)量； 沿海匯路兩邊的商鋪都為二層建筑形態(tài)，因?yàn)榇蔚缆飞系南M(fèi)群幾乎僅依賴本社區(qū)內(nèi)部及周邊步距10分鐘內(nèi)的人流，而人流量的稀少則一定會(huì)導(dǎo)致二層以上的商鋪難以出售，這也是社區(qū)型商業(yè)建筑規(guī)劃的定律所決定的。Architectural Layout61方案一沿龍翔路剩余占地面積9800 ，建筑面積19360 ，可設(shè)置成二層商鋪空間落實(shí)建議

39、沿龍翔路設(shè)置：大型主力店四層共14000 （70*50*4），占地3500 沿龍翔路設(shè)置：大賣場(chǎng)三層共21000 （70*100*3），占地7000 沿海匯路設(shè)置二層商鋪，除海匯路路寬10m，商業(yè)內(nèi)街寬8m，計(jì)算得出本地塊占地面積12420，建筑面積24840沿龍翔路設(shè)置：大型主力店三層共16800 （70*80*3），占地5600 沿龍翔路設(shè)置：大型主力店四層共14000 （70*50*4），占地3500 Architectural Layout62特色餐飲、服裝專賣、車行展廳等業(yè)態(tài)組合建議書店、文教辦公用品、軟件市場(chǎng)等大賣場(chǎng)婚慶服飾禮品、服裝、銀行等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)、茶餐廳等方案一：百貨商場(chǎng)

40、方案二：兒童游樂中心、冰場(chǎng)、手機(jī)數(shù)碼城等方案三：大型家居家飾市場(chǎng)中型影院、健身中心、瑜伽館、美容美體中心、個(gè)人護(hù)理用品等Business Layout63方案缺陷點(diǎn)1、沿龍翔路啞鈴狀中間部分的商鋪進(jìn)深很大，不利于分割銷售；2、租售面積比約是60：40，對(duì)社區(qū)型商業(yè)而言，銷售的比例較小，后期實(shí)際操作較困難；空間落實(shí)建議方案優(yōu)勢(shì)點(diǎn)1、沿海匯路街道都設(shè)置為二層商位，易于分割銷售；2、沿龍翔路街道除租賃的主力店外，剩余的商鋪容積率低于2，相對(duì)易于后期銷售。Architectural Layout64沿海匯路設(shè)置二層商鋪，除海匯路路寬10m，商業(yè)內(nèi)街寬8m，計(jì)算得出本地塊占地面積12420，建筑面積24

41、840沿龍翔路設(shè)置：大賣場(chǎng)四層共28000 （70*100*4），占地7000 沿龍翔路設(shè)置：大型主力店三層共16800 （70*80*3），占地5600 沿龍翔路剩余占地面積16800 ，建筑面積40200 ，可設(shè)置成二層（小部分三層）商鋪空間落實(shí)建議Architectural Layout65方案優(yōu)勢(shì)點(diǎn)1、租售面積比約是40：60，利于社區(qū)型商業(yè)的項(xiàng)目的后期操作；2、沿海匯路街道都設(shè)置為二層商位，易于分割銷售；空間落實(shí)建議方案缺陷點(diǎn)1、沿龍翔路啞鈴狀中間部分的商鋪進(jìn)深很大，不利于分割銷售；2、沿龍翔路街道除租賃的主力店外，剩余的商鋪容積率約為2.3，對(duì)部分地段需有三層規(guī)劃，對(duì)低層沒有主力店

42、帶動(dòng)的情況下，后期銷售將十分困難。Architectural Layout66 綜合上述兩種方案，在較為普通的建筑形態(tài)之下，存在租售比例（租售比60：40或40：60）與空間形態(tài)（無主力店存在情形下商鋪為兩層或三層）之間的矛盾：1、在租售比60：40前提下，空間形態(tài)可為二層，利于商鋪的銷售；但存在商鋪進(jìn)深過大的難題。2、在租售比為40：60的前提下，空間形態(tài)大部分應(yīng)為三層，同時(shí)存在三層商鋪銷售難的問題與商鋪進(jìn)深過大的難題。 在保證租售比例為40：60的前提下，我們從建筑空間落實(shí)的角度來解決商鋪進(jìn)深過大的難題，解決方案有如下三種：空間落實(shí)建議Architectural Layout67 類似于百

43、貨商場(chǎng)的規(guī)劃布局，將商鋪整體化整為零，進(jìn)行分割銷售。 此種方案將必然導(dǎo)致選擇售后返租的營銷模式，進(jìn)行全盤招商、整體營運(yùn)，這對(duì)日后的經(jīng)營管理提出了重大挑戰(zhàn)；同時(shí)百貨商場(chǎng)式格局，其公共設(shè)施的裝修（中央空調(diào)、手扶電梯、防火設(shè)施等）需由開發(fā)商整體包辦，無形中增加了項(xiàng)目開發(fā)成本。解決方案一空間落實(shí)建議Architectural Layout68將此地塊設(shè)計(jì)成獨(dú)棟別墅式的空間形態(tài)。 假設(shè)單層建筑面積為200，4層的建筑形式，在16800 的土地上將有約50棟的建筑。解決方案二 此方案的缺陷在于，業(yè)態(tài)設(shè)置受到一定限制。獨(dú)棟別墅式商業(yè)只能做酒吧、桑拿、KTV、會(huì)所等娛樂及大型中高檔餐飲等，這必然會(huì)導(dǎo)致日后經(jīng)營

44、業(yè)態(tài)調(diào)整的頸瓶。 密集的建筑形式，公共區(qū)域必然減少，從而引發(fā)人流車行動(dòng)線、停車位的諸多問題； 大體量的獨(dú)棟商業(yè)建筑，存在市場(chǎng)銷售的難題?？臻g落實(shí)建議Architectural Layout69將此地塊設(shè)計(jì)成“回”字形的空間形態(tài)。 除去8米寬的走道，占地12700（建筑面積為40200），意味著本地塊上將落實(shí)三層的商鋪。解決方案三 此方案的缺陷即是社區(qū)型商業(yè)的痼疾，在無主力商家的支撐下，人流難以達(dá)到三層，故而影響后期銷售。 同方案一，本方案亦應(yīng)采售后返租的營銷模式，進(jìn)行全盤招商、整體營運(yùn)，對(duì)日后的經(jīng)營管理提出了重大挑戰(zhàn)；但相較方案一，本方案無需開發(fā)商包辦公共設(shè)施的裝修，從而縮減開發(fā)成本?？臻g落實(shí)建議Architectural Layout70空間落實(shí)方案綜述 綜上，本項(xiàng)目無論選擇何種空間落實(shí)方案，都存在建筑面積與土地使用面積之間的矛盾，即在現(xiàn)有的110000平方米建筑面積的要求下，土地不夠用或容積率過大的問題，進(jìn)而導(dǎo)致開發(fā)商投資與收益之間的沖突。Architectural Layout空間落實(shí)建議71租金測(cè)算項(xiàng)目租金測(cè)算Financ