XX生態(tài)智慧產(chǎn)業(yè)新城規(guī)劃案例

1、項目介紹宜昌國際生態(tài)智慧城項目位于西陵區(qū)窯灣鄉(xiāng)石板村、夷陵區(qū)梅子埡村及郭家村，規(guī)劃控制區(qū)域面積12.6平方公里，預計可出讓建設(shè)用地面積約7平方公里(約10000畝)，基于產(chǎn)業(yè)、居住、配套按照3:5:2的比例進行土地利用分配。項目容積率項目占地面積12.6平方公里，預計可建設(shè)用地約7平方公里。預計總開發(fā)建筑面積約1050萬平米（總體容積率為0.7左右）其中產(chǎn)業(yè)區(qū)面積約150萬平米（區(qū)內(nèi)容積率0.75左右）住宅區(qū)面積約600萬平米（區(qū)內(nèi)容積率為2左右）配套商業(yè)區(qū)面積約180萬平米（包括約120萬平米公寓，區(qū)內(nèi)容積率2左右）其它配套區(qū)面積約120萬平米投資開發(fā)計劃 項目總投資計劃約400億元，預計第

2、一年投資20億元以上，完成區(qū)內(nèi)土地摘牌（4000畝）、主干道建設(shè)，基本綠化及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時完成5萬平米以上產(chǎn)業(yè)樓建設(shè)，無住宅建設(shè)。預計第二年投資30億元，包括土地摘牌（4000畝），同時在產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、配套及商業(yè)區(qū)同時建設(shè)，仍以產(chǎn)業(yè)區(qū)及基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)為主。第三至五年，產(chǎn)業(yè)區(qū)、住宅區(qū)、配套及商業(yè)區(qū)同步建設(shè)，預計投資分別為50億元、100億元、200億元。土地交付方式 政府在完成拆遷收儲后按招拍掛程序向項目投資方交付可出讓建設(shè)用地，項目投資方以平均每畝35萬元（其中百分之七十的商業(yè)及住宅用地以不超過50萬/畝的價格掛牌，百分之三十的產(chǎn)業(yè)用地即付即返）的價格獲得可出讓的建設(shè)用地(土地平均市場

3、價格200萬元以上），所有支付的土地價款定向用于國際生態(tài)智慧城的土地收儲。根據(jù)雙方協(xié)議，政府在2至3年內(nèi)對項目投資方代建的道路、綠化、廣場等基礎(chǔ)設(shè)施及部分公建設(shè)施進行回購。政府回購金額以企業(yè)繳納土地出讓總金額為限（預計為28億元)，且不高于項目公建、基建部分實際發(fā)生額，政府另外按年12.5%的利率負擔整個回購部分的資金成本。發(fā)展目標 總體建設(shè)目標：用5至8年的時間將宜昌生態(tài)智慧產(chǎn)業(yè)新城打造成為一座集信息服務(wù)外包、產(chǎn)業(yè)研發(fā)、科技服務(wù)、休閑旅游、生活居住為一體的現(xiàn)代化服務(wù)產(chǎn)業(yè)新城。努力把宜昌生態(tài)智慧產(chǎn)業(yè)新城建成高薪技術(shù)研發(fā)基地，高端人才高端產(chǎn)業(yè)的集聚區(qū)，創(chuàng)新創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、生態(tài)智能技術(shù)試驗區(qū)和綠色

4、生活示范區(qū)，成為產(chǎn)城共建，產(chǎn)城共榮的樣板區(qū)。項目全面完成后，進駐企業(yè)將超過800家，信息技術(shù)及服務(wù)外包年產(chǎn)值超過750億元，年稅收超過30億元，聚集信息技術(shù)及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)人才超過15萬人，為宜昌帶來不少于45萬個新增就業(yè)機會，帶動1000億元以上的GDP增長。 案例總結(jié)本項目需要形成集產(chǎn)業(yè)、研發(fā)、教育培訓、生活、文化休閑等功能于一體的綜合性生態(tài)智慧城。大學或科研機構(gòu)的支撐是所有科技園區(qū)很重要的外部推動力量。這樣易于科技人才聚集，研發(fā)力量較為雄厚，依托智力密集區(qū)可降低科技園區(qū)發(fā)展的難度。項目近期發(fā)展外部支撐力量相對較弱，需強化自身活力，增強吸引力。地形的限制有不利的因素，但與地形有機結(jié)合的用地和

5、建筑布局可以體現(xiàn)生態(tài)智慧城的整體特色，創(chuàng)造獨特的區(qū)域景觀。森林公園及梅子婭水庫的自然景觀得天獨厚，在規(guī)劃建設(shè)過程中充分加以利用，創(chuàng)造優(yōu)美宜人的辦公和居住環(huán)境。園區(qū)規(guī)劃建設(shè)必須突出生態(tài)特點。未來的交通條件較為復雜，為減少交通壓力，應(yīng)構(gòu)建通暢便捷的綠色交通體系，提現(xiàn)公共交通優(yōu)先的發(fā)展理念。通過上述措施，最終形成設(shè)施完善、環(huán)境優(yōu)美、特色突出的現(xiàn)在服務(wù)產(chǎn)業(yè)辦公區(qū)和城市新區(qū)。專項規(guī)劃宜昌市房地產(chǎn)市場分析 2014年2-12月宜昌住宅成交16702套，成交面積為1807271平方米，成交金額889773.15萬元，成交均價4923.30元/平方米。 2014年自4月8月期間，宜昌住宅網(wǎng)簽成交均價就一直維持

6、在5000元/平方米以上，據(jù)數(shù)據(jù)顯示，從9月份開始，宜昌住宅網(wǎng)簽成交均價才回落至4863.99元/平方米，并在四季度繼續(xù)穩(wěn)定在5000元/平方米以下。 2014年2-12月，共計成交16702套，各區(qū)住宅類房源成交套數(shù)排名從高到低依次是：伍家區(qū)6680套，占全市40%；夷陵區(qū)4279套，占全市26%；西陵區(qū)2045套，占全市12%；點軍區(qū)1490套，占全市9%；開發(fā)區(qū)1278套，占全市7.7%；猇亭區(qū)930套.占全市5.6%。商品房銷售價格分析 據(jù)統(tǒng)計，宜昌樓市2014年2-12月宜昌市區(qū)住宅類房源共成交16702套，成交面積為1807271.07平方米，成交均價為4923.3元/平方米，根據(jù)

7、宜昌房產(chǎn)交易網(wǎng)的相關(guān)數(shù)據(jù)，2014年1月12月共成交19117套。 根據(jù)宜昌房產(chǎn)交易網(wǎng)上的數(shù)據(jù)顯示，截止2014年12月31日，宜昌8個區(qū)域內(nèi)的住宅存量總計26461套，總存量面積2851818.08平方米，其中，存量最多的是伍家區(qū)，目前也是宜昌新盤最多的區(qū)域，其次是夷陵區(qū)，點軍區(qū)房地產(chǎn)市場在2014年獲得了長足性的發(fā)展，區(qū)域內(nèi)的成交量和存量房也與西陵區(qū)不相上下。板塊分析：1、中心區(qū)板塊產(chǎn)品供應(yīng)主要以高層商住樓為主，商業(yè)在項目的規(guī)劃中占據(jù)重要的地位，各項目都規(guī)劃了數(shù)量不等的商業(yè)面積；2、盡管現(xiàn)階段宜昌的住房需求仍以自住需求為主，但中心區(qū)板塊戶型面積有逐漸變小的趨勢，這是和地產(chǎn)市場的走勢相吻合的

8、，尤其是現(xiàn)代城市廣場投資型小戶型產(chǎn)品的熱銷，填補了市場小戶型投資型產(chǎn)品的空白；3、鑒于中心城區(qū)獨有的地段和配套資源優(yōu)勢，中心區(qū)板塊的房價是宜昌房地產(chǎn)市場最高的板塊之一；在售項目房價均突破6000元/。分期計劃項目實施分期安排與進度計劃項目測算投資估算土地費用 56147.50萬元56.15億 7486380/666.67萬元=11229.51*50萬元/畝=561475.50萬元建安費用 2460000萬元=246億產(chǎn)業(yè)區(qū)用房 150萬*3200元/=480000萬元住宅 600萬*2000元/=1200000萬元公建 120萬*2600元/=312000萬元商業(yè)、公寓 180萬*2600元/

9、=468000萬元 基礎(chǔ)設(shè)施費用 690000萬元（含綠化）=69億產(chǎn)業(yè)區(qū)用房 150萬*1000元/=150000萬元住宅 600萬*600元/=360000萬元公建 120萬*600元/=72000萬元商業(yè)、公寓 180萬*600元/=108000萬元市政道路 152478萬元=15.25億 1524780*1000元/=152478萬元綠化隔離帶 9968.7萬元1億 332290*300元/=9968.7萬元設(shè)計費用 63000萬元=6.3億 1050萬*60元/=63000萬元前期工程費用 10500萬元=1.05億 1050萬*10元/=10500萬元勘查費用 24600萬元=2.

10、46億 2460000萬元*1%=24600萬元監(jiān)理費用 31500萬元=3.15億 （690000萬元+2460000萬元）*1%=31500萬元管理費用 157500=15.75億 （690000萬元+2460000萬元）*5%=157500萬元營銷費用 220500萬元=22.05億 （690000萬元+2460000萬元）*7%=220500萬元不可預見費用 157500萬元=15.75億 （690000萬元+246000萬元）*5%=157500萬元合計：453.91億元投資回收一、公建部分：56.15億元二、商業(yè)：240億元 60萬4萬元/=240億元三、住宅（各種業(yè)態(tài)均價7000元/）：420億元 600萬7000元/=420億元四、公寓：72億元 120萬6000元/=72億元五、產(chǎn)業(yè)用房：150億元 150萬10000元/=15