房地產(chǎn)項目可行性研究報告的操作環(huán)節(jié)_secret

1、房地產(chǎn)項目可行性研究概論一、可行性研究的目的可行性研究的根本目的是實現(xiàn)項目決策的科學(xué)化、民主化，減少或避免投資決策的失誤，提高項目開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟、社會和環(huán)境效益。二、可行性研究的工作階段投資機會研究。該階段的主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議，即在一定的地區(qū)和部門內(nèi)，以自然資源和市場的調(diào)查預(yù)測為基礎(chǔ)，尋找最有利的投資機會。投資機會研究相當(dāng)粗略，主要依靠籠統(tǒng)的估計而不是依靠詳細(xì)的分析。如果機會研究認(rèn)為可行的，就可以進行下一階段的工作。在機會研究的基礎(chǔ)上，進一步對項目建設(shè)的可能性與潛在效益進行論證分析，我們稱為初步可行性研究。詳細(xì)可行性研究，即我們通常所說的可行性研究，是開發(fā)建設(shè)項目投資決策的

2、基礎(chǔ)，是在分析項目在技術(shù)上、財務(wù)上、經(jīng)濟上的可行性后作出投資與否決策的關(guān)鍵步驟。三、房地產(chǎn)可行性研究操作第1操作環(huán)節(jié)：項目可行性研究戰(zhàn)略分析分析角度一：社會經(jīng)濟對房地產(chǎn)市場的影響分析角度二：當(dāng)?shù)卣姓袨閷κ袌龅挠绊懛治鼋嵌热簠^(qū)域板塊街區(qū)環(huán)境對房地產(chǎn)營銷的影響分析角度四：投資開發(fā)商自身條件考察第2操作環(huán)節(jié)：設(shè)計該項目的可行性研究流程步驟A 人員安排組合步驟B：市場調(diào)研分析（包括宏觀因素、區(qū)域性因素、微觀市場）步驟C: 市場調(diào)研預(yù)測（包括需求預(yù)測供給預(yù)測）步驟D: 成本測算步驟E：財務(wù)評價、盈虧平衡分析步驟F：風(fēng)險分析第3操作環(huán)節(jié)：撰寫提交項目可行性研究報告書內(nèi)容A：概況（包括：項目背景、項

3、目概況、委托方、受托方、可行性研究的目的、可行性研究的編寫入員、編寫的依據(jù)、編寫說明）；內(nèi)容B：市場調(diào)查和分析；內(nèi)容C：規(guī)劃設(shè)計方案；內(nèi)容D：建設(shè)方式和建設(shè)進度；內(nèi)容E：投資估算及資金籌措；內(nèi)容F：項目財務(wù)評價；內(nèi)容G：風(fēng)險分析；內(nèi)容H：可行性研究的結(jié)論；內(nèi)容I：研究人員對項目的建議；內(nèi)容J：相應(yīng)的附表、附件、附圖等。第4操作環(huán)節(jié)：從全局出發(fā)進行投資預(yù)算研究n 項目前研究及可行性研究的開支n 項目策劃的開支n 銷售策劃的開支n 廣告開支n 項目公司日常運作的開支n 項目及企業(yè)的公關(guān)開支n 工程開支概算，包括：n 用于工程勘探的開支n 用于吹沙填土、平整土地的開支n 用于工程設(shè)計的開支n 用于建筑施工的開支n 用于設(shè)施配套的開支n 用于工程監(jiān)理的開支n 土地征用開支概算，包括：n 政府一次性收取的標(biāo)準(zhǔn)地價n 用于拆遷補償或青苗補償?shù)拈_支n 影響公共設(shè)施而出現(xiàn)的賠償開支n 金融成本開支，包括：n 銀行擔(dān)保及管理費用支出n 貸款引起的利息支出n 各項保險開支n 稅收和行政性收費n 不可預(yù)見開支第5操作環(huán)節(jié)：做出現(xiàn)實化的可行性把握實施即公司決策及其執(zhí)行方案。n 包括這項目是可行的還是不可行的？如果可行，可行到什么程度