房地產(chǎn)項(xiàng)目管理案例流程精講（過程管理 范圍管理 成本管理）89頁

1、項(xiàng)目管理課程案例 項(xiàng)目過程與項(xiàng)目管理過程案例xx大學(xué)將項(xiàng)目劃分為九個(gè)階段劃分1機(jī)會研究階段2可行性研究階段3計(jì)劃階段 4初步設(shè)計(jì)階段5設(shè)計(jì)開發(fā)階段6建筑文檔確認(rèn)階段7審批階段8施工階段9收尾階段“心跳圖”建筑文檔確認(rèn)各階段具體介紹一、機(jī)會研究階段 項(xiàng)目機(jī)會研究的目標(biāo)是將學(xué)術(shù)上的和系里的主觀需要轉(zhuǎn)化為潛在的設(shè)施需求以確定基建施工項(xiàng)目是否有必要。如果一項(xiàng)設(shè)施工程超過300萬美元，則機(jī)會研究階段要選定能夠滿足用戶組需求的不同的備選方案（代表性的三個(gè)）。用戶組在資金計(jì)劃和管理部（CP&M）投資計(jì)劃者的幫助下，識別計(jì)劃要求，進(jìn)行場地分析，評估空間需求，識別有關(guān)的通用許可條件，確定surge option

2、s，制定投資戰(zhàn)略并定義項(xiàng)目前提條件。機(jī)會研究階段工作內(nèi)容 辨識現(xiàn)存設(shè)施和場地存在的問題 進(jìn)行場地和需求評估 確定項(xiàng)目的前提條件 與xx大學(xué)建筑師/計(jì)劃辦公室（UA/PO）一起，識別通用使用許可條件 明確surge和重新定位問題 確定騰出空間回填計(jì)劃 制定基于粗略數(shù)量級(ROM)的項(xiàng)目預(yù)算 略述投資戰(zhàn)略機(jī)會研究階段交付物 項(xiàng)目計(jì)劃編制指南 簽署確認(rèn)的表格1（以進(jìn)行下一步可行性研究）機(jī)會研究的批準(zhǔn)人員/機(jī)構(gòu) 設(shè)施協(xié)調(diào)員 資金計(jì)劃和管理部財(cái)務(wù)副總監(jiān) 院長/系主席（Department Chair） 資金計(jì)劃和管理部副教務(wù)長 土地和建筑物部（Land & Buildings）財(cái)務(wù)總監(jiān) 土地和建筑物部（

3、Land & Buildings）副教務(wù)長 教務(wù)長 機(jī)會研究階段資源需求 機(jī)會研究問卷資金計(jì)劃和管理部 2001 抗震土木工程指南資金計(jì)劃和管理部 可持續(xù)建筑指南 2000 xx大學(xué)住房和飲食服務(wù)材料，產(chǎn)品和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)xx住房部 1996 公園計(jì)劃研究準(zhǔn)則手冊xx管理公司 2001 項(xiàng)目過程交付手冊 第二部分工作和繪圖核檢清單資金計(jì)劃和管理部下面的從xx大學(xué)建筑師/計(jì)劃辦公室獲得 1994 歷史建筑準(zhǔn)則 2001 審批過程 BLUE BOOK 1999 密歇根大學(xué): 通用設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 BROWN BOOK 1992 醫(yī)療中心設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 1989 景觀設(shè)計(jì)準(zhǔn)則 二、可行性研究階段可行性研究階段的目標(biāo)是由

4、用戶、技術(shù)人員和咨詢?nèi)藛T來進(jìn)一步制定和分析項(xiàng)目計(jì)劃指南（該指南在空間界定階段結(jié)束時(shí)獲教務(wù)長和系主任批準(zhǔn)）列出的各種方案。在該階段結(jié)束時(shí)，最終只能選擇出其中一個(gè)方案進(jìn)入到下一個(gè)階段計(jì)劃階段。制定出的每個(gè)方案必須能確定主要選址，公益設(shè)施和建筑物之間關(guān)系；主要的空間計(jì)劃要求；以及結(jié)構(gòu)，抗震，可達(dá)性，環(huán)境，建筑，建造系統(tǒng)和危險(xiǎn)材料等各方面的問題。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)識別出各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和不利事件，確定項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)和進(jìn)度，闡述一個(gè)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目戰(zhàn)略，以及擬訂出一個(gè)有關(guān)處理公共關(guān)系和社區(qū)的計(jì)劃概要?？尚行匝芯侩A段工作內(nèi)容確定內(nèi)外部團(tuán)隊(duì)的職責(zé)建筑結(jié)構(gòu)同行專家評審確認(rèn)所有適用的指南（如選址和設(shè)計(jì)指南、FDG）確定既定的各種

5、條件逐條列記項(xiàng)目參數(shù)和要求確定可接受的目標(biāo)確定概念設(shè)計(jì)確定需要考慮的技術(shù)性或邏輯性事項(xiàng)確定抗震性能標(biāo)準(zhǔn)為每個(gè)方案制定預(yù)算標(biāo)準(zhǔn)確定咨詢單位選擇流程列出一項(xiàng)社區(qū)擴(kuò)伸計(jì)劃可行性研究階段交付物可行性研究報(bào)告（包括所有備選方案）獲得批準(zhǔn)的表格1（即獲準(zhǔn)進(jìn)入下一個(gè)階段）可行性研究階段批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)設(shè)施協(xié)調(diào)員項(xiàng)目經(jīng)理，CP&M財(cái)務(wù)副主管，CP&M副教務(wù)長，CP&M財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)主管副教務(wù)長、房地產(chǎn)主管系主任/部門主席、教務(wù)長 可行性研究階段資源需求項(xiàng)目計(jì)劃指南可行性問卷設(shè)備設(shè)計(jì)指南（設(shè)備運(yùn)行）安全建筑指南2001PDPD手冊、工作和制圖核檢清單抗震工程指南其它等 三、計(jì)劃階段計(jì)劃階段的目標(biāo)是進(jìn)一步開發(fā)深化在可行

6、性研究階段結(jié)束時(shí)獲得批準(zhǔn)的方案。該階段將確認(rèn)項(xiàng)目建設(shè)要求已能滿足計(jì)劃的要求，并詳細(xì)到能使項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi){此獲得理事會對項(xiàng)目方案和選址的批準(zhǔn)。在計(jì)劃階段開始時(shí)，項(xiàng)目經(jīng)理將安排一次項(xiàng)目啟動(dòng)會議來確認(rèn)項(xiàng)目目標(biāo)。在這個(gè)階段中，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)將對可行性研究階段確定的計(jì)劃和設(shè)計(jì)目標(biāo)進(jìn)行再次確認(rèn)，并進(jìn)行用戶防談，確定和評估空間數(shù)據(jù)。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)還將制定一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)水平的進(jìn)度和成本模型，并將給模型納入到計(jì)劃報(bào)告中，同時(shí)制定該階段主要的交付物。計(jì)劃階段的工作內(nèi)容啟動(dòng)會議確認(rèn)計(jì)劃、抗震、建筑和環(huán)境裝飾標(biāo)準(zhǔn)確定GUP優(yōu)化選址和設(shè)計(jì)指南確認(rèn)公建設(shè)施設(shè)計(jì)指南（FDG）進(jìn)行用戶訪談確定一個(gè)可接受的標(biāo)準(zhǔn)確定和評估空間數(shù)據(jù)制定項(xiàng)目進(jìn)度和成本模型

7、進(jìn)行空間/成本審查完成項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告 計(jì)劃階段的交付物項(xiàng)目計(jì)劃報(bào)告融資計(jì)劃提交理事會批準(zhǔn)的報(bào)告文件計(jì)劃階段的批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)施協(xié)調(diào)員副教務(wù)長，CP&M財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)主管副教務(wù)長、房地產(chǎn)主管系主任/部門主席教務(wù)長理事會 計(jì)劃階段資源需求項(xiàng)目空間問卷抗震工程設(shè)計(jì)指南公益設(shè)施設(shè)計(jì)指南其它 四、概念設(shè)計(jì)階段概念設(shè)計(jì)是一個(gè)關(guān)鍵的階段，該階段確定了項(xiàng)目的期望、預(yù)算和進(jìn)度目標(biāo)，并且在該階段，項(xiàng)目將提交建設(shè)和計(jì)劃主管當(dāng)局進(jìn)行審批。概念設(shè)計(jì)確定了項(xiàng)目的總體范圍、初步的設(shè)計(jì)方案，項(xiàng)目各個(gè)構(gòu)成要素之間的比例和關(guān)系。該階段的主要目標(biāo)是在總體范圍、預(yù)算和進(jìn)度的約束條件下編制出一個(gè)清晰定義的設(shè)計(jì)方案。在本階段，用戶組將

8、對他們在計(jì)劃階段提出的設(shè)計(jì)要求進(jìn)一步細(xì)化和深化。咨詢師組將根據(jù)技術(shù)組提供的輸入物確定項(xiàng)目可交付物，以此向建筑師、造價(jià)師和項(xiàng)目經(jīng)理提供足夠的信息來編制項(xiàng)目預(yù)算。而核心組則將為設(shè)計(jì)階段確定項(xiàng)目目標(biāo)和衡量標(biāo)準(zhǔn)，以此作為項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)工作的方向圖，同時(shí)定義出合格的交付物。CP&M應(yīng)針對概念設(shè)計(jì)文件、預(yù)算文件、進(jìn)度安排和融資協(xié)議等所涉及的信息進(jìn)行總結(jié)，撰寫成一份書面報(bào)告提交給理事會。由學(xué)校建筑師和CP&M分析向理事會闡述方案設(shè)計(jì)透視圖和項(xiàng)目具體資料，理事會據(jù)此進(jìn)行設(shè)計(jì)批復(fù)。概念設(shè)計(jì)階段工作內(nèi)容確定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)成員召開建筑同行評審會議確定項(xiàng)目進(jìn)度確定總平面圖設(shè)計(jì)確定建筑設(shè)計(jì)確定設(shè)備、電氣、管道和消防系統(tǒng)設(shè)計(jì)概述工程

9、委托承包計(jì)劃確定項(xiàng)目預(yù)算使項(xiàng)目預(yù)算與項(xiàng)目工程范圍相對應(yīng)組織工作交底會議擬訂社區(qū)擴(kuò)伸計(jì)劃制定可接受性要素向用戶/技術(shù)組闡述概念設(shè)計(jì)完成GUP的具體研究主管部門初步評審現(xiàn)場后勤服務(wù)計(jì)劃草案編制項(xiàng)目采購戰(zhàn)略概念設(shè)計(jì)階段的交付物概念設(shè)計(jì)圖建筑同行評審報(bào)告ASA提交包預(yù)算和進(jìn)度融資協(xié)議理事會書面報(bào)告概念設(shè)計(jì)階段的批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)設(shè)施協(xié)調(diào)員副教務(wù)長，CP&M財(cái)務(wù)、房地產(chǎn)主管系主任/部門主席理事會 概念設(shè)計(jì)階段的資源需求FDGSEGGSB其它 五、設(shè)計(jì)開發(fā)階段設(shè)計(jì)開發(fā)階段定義了計(jì)劃與設(shè)計(jì)階段中批準(zhǔn)的工作范圍。在這個(gè)階段中，設(shè)計(jì)的詳細(xì)程度要達(dá)到足可以制定一個(gè)關(guān)于項(xiàng)目的所有方面的清晰的、一致的描述。設(shè)計(jì)的主要的要素

10、包括設(shè)備、防火、機(jī)械、電子、結(jié)構(gòu)、通信和水泵系統(tǒng)，并通過擴(kuò)大的比例圖紙、詳細(xì)的評估和計(jì)劃、以及必要的設(shè)計(jì)模型使這些專項(xiàng)設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)一致。 設(shè)計(jì)開發(fā)階段是用戶參與設(shè)計(jì)過程的最后一個(gè)機(jī)會。在這個(gè)階段中，項(xiàng)目范圍或者項(xiàng)目的任何變更將可能導(dǎo)致預(yù)算和進(jìn)度的變化。項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)關(guān)注于將所有的項(xiàng)目需求整合到設(shè)計(jì)中，并向承包商提供完成全面的設(shè)計(jì)開發(fā)估算所需要的必要信息。如果設(shè)計(jì)開發(fā)估算與以前的預(yù)算不一致，那么必須進(jìn)行范圍和預(yù)算的重新協(xié)調(diào)。（如上圖中的箭頭所示） 完整的設(shè)計(jì)開發(fā)文檔、設(shè)計(jì)開發(fā)估算、資金協(xié)議（由教務(wù)長簽署）和進(jìn)度計(jì)劃都列在一個(gè)表中，并由CP&M向理事會提交以獲得項(xiàng)目的批準(zhǔn)。設(shè)計(jì)開發(fā)階段的工作內(nèi)容確認(rèn)人身安全

11、需要深化現(xiàn)場設(shè)計(jì)深化建筑設(shè)計(jì)深化系統(tǒng)設(shè)計(jì)100設(shè)計(jì)與開發(fā)技術(shù)小組評審結(jié)構(gòu)同行的評審確認(rèn)用戶群體的需求（FF&E、AV、指令、數(shù)據(jù)、其他的設(shè)計(jì)）深化機(jī)構(gòu)的超越計(jì)劃列出批準(zhǔn)的戰(zhàn)略編制設(shè)計(jì)與開發(fā)估算（可以選擇編制一個(gè)額外50預(yù)算）識別方向和機(jī)會（按照范圍和計(jì)劃調(diào)整預(yù)算）完成內(nèi)部評審設(shè)計(jì)開發(fā)階段的交付物100%設(shè)計(jì)與開發(fā)圖紙和手冊項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃項(xiàng)目設(shè)計(jì)與開發(fā)估算資金協(xié)議（如果是創(chuàng)新項(xiàng)目）理事會的批準(zhǔn)文件設(shè)計(jì)開發(fā)階段的批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)用戶和技術(shù)組的簽名設(shè)施協(xié)調(diào)人副教務(wù)長、CP&M副教務(wù)長、房地產(chǎn)主管院長/部門主管和教務(wù)長理事會項(xiàng)目審批 設(shè)計(jì)開發(fā)階段的資源需求設(shè)備設(shè)計(jì)指南(設(shè)備操作)2001PDP手冊-第2卷任

12、務(wù)和圖紙核檢清單(CP&M)2000 xx住宅和飲食服務(wù)供給的材料、產(chǎn)品和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。建筑物的指南（xx大學(xué)環(huán)境的職務(wù)委員會。1996研究公園計(jì)劃手冊指南（xx管理公司）下面的內(nèi)容來自大學(xué)建筑/計(jì)劃：1999中央大學(xué)：通用設(shè)計(jì)指南棕皮書2001批準(zhǔn)過程藍(lán)皮書1994有歷史性的建筑指南1992醫(yī)學(xué)中心設(shè)計(jì)指南1989景觀設(shè)計(jì)指南 六、建筑文檔階段建筑文檔階段是設(shè)計(jì)過程的最后一個(gè)階段。咨詢組關(guān)注于最終完成建筑物所有部分和系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和規(guī)范，生成合同文檔。一個(gè)完整的合同文檔提供了全面的、完全一致的建筑文檔和規(guī)范，承包商運(yùn)用合同文檔來決定擔(dān)保的最大價(jià)格或總價(jià)，獲取必要的審批并實(shí)施項(xiàng)目。 在這個(gè)階段，技術(shù)組

13、在CD階段進(jìn)行到50時(shí)，對設(shè)計(jì)和規(guī)范的可建筑性進(jìn)行內(nèi)部評審，并告知咨詢組與前面批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)開發(fā)圖紙之間的沖突。當(dāng)CD階段完成了95時(shí)，技術(shù)組和結(jié)構(gòu)同行評審圖紙的內(nèi)容并提供最后的意見。因?yàn)樽稍兘M工作是按照簽署的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行的，（在設(shè)計(jì)開發(fā)階段的后期簽署），本階段范圍或項(xiàng)目的變更將影響預(yù)算和進(jìn)度的拖期。 完整的合同文檔和進(jìn)度是附有定價(jià)的投標(biāo)，這些信息一份報(bào)告中，該報(bào)告由CP&M提交給理事會以獲得建筑批準(zhǔn)。建筑文檔確認(rèn)階段建筑文檔確認(rèn)階段是設(shè)計(jì)過程的最后一個(gè)階段。咨詢組關(guān)注于最終完成建筑物所有部分和系統(tǒng)的設(shè)計(jì)和規(guī)范，生成合同文檔。一個(gè)完整的合同文檔提供了全面的、完全一致的建筑文檔確認(rèn)和規(guī)范，承包商運(yùn)用

14、合同文檔來決定擔(dān)保的最大價(jià)格或總價(jià)，獲取必要的審批并實(shí)施項(xiàng)目。 在這個(gè)階段，技術(shù)組在CD階段進(jìn)行到50時(shí)，對設(shè)計(jì)和規(guī)范的可建筑性進(jìn)行內(nèi)部評審，并告知咨詢組與前面批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)開發(fā)圖紙之間的沖突。當(dāng)CD階段完成了95時(shí)，技術(shù)組和結(jié)構(gòu)同行評審圖紙的內(nèi)容并提供最后的意見。因?yàn)樽稍兘M工作是按照簽署的建筑設(shè)計(jì)進(jìn)行的，（在設(shè)計(jì)開發(fā)階段的后期簽署），本階段范圍或項(xiàng)目的變更將影響預(yù)算和進(jìn)度的拖期。 完整的合同文檔和進(jìn)度是附有定價(jià)的投標(biāo)，這些信息一份報(bào)告中，該報(bào)告由CP&M提交給理事會以獲得建筑批準(zhǔn)。建筑文檔確認(rèn)階段工作內(nèi)容系統(tǒng)設(shè)計(jì)的最終協(xié)調(diào)所有圖紙的最終協(xié)調(diào)材料的最終選定建筑細(xì)節(jié)的最終確定現(xiàn)場運(yùn)輸計(jì)劃的最終確定完

15、成50技術(shù)組可建造性評審?fù)瓿?5結(jié)構(gòu)同行評審詳細(xì)描述可維持的部分最終確定規(guī)范最終確定試車計(jì)劃編制50建造文檔預(yù)算最終確定GMP預(yù)算（95-100）提交給州或城市以獲取審批修改項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃確認(rèn)設(shè)計(jì)模型建筑文檔確認(rèn)階段交付物完整的合同文檔附有價(jià)格的預(yù)算和進(jìn)度投標(biāo)建筑管理計(jì)劃試車計(jì)劃理事會的建筑批準(zhǔn)報(bào)告建筑文檔確認(rèn)階段批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理設(shè)備協(xié)調(diào)人副教務(wù)長，CP&M土地和建筑部門副教務(wù)長院長/部門主管和教務(wù)長建筑審批理事會建筑文檔確認(rèn)階段的資源需求設(shè)備設(shè)計(jì)指南(設(shè)備操作)2001PDP手冊-第2卷任務(wù)和圖紙核檢清單(CP&M)2000 xx住宅和飲食服務(wù)供給的材料、產(chǎn)品和設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)。建筑物的指南（xx

16、大學(xué)環(huán)境的職務(wù)委員會。1996研究公園計(jì)劃手冊指南（xx管理公司）下面的內(nèi)容來自大學(xué)建筑/計(jì)劃：1999中央大學(xué)：通用設(shè)計(jì)指南棕皮書2001批準(zhǔn)過程藍(lán)皮書1994有歷史性的建筑指南1992醫(yī)學(xué)中心設(shè)計(jì)指南1989景觀設(shè)計(jì)指南樹木保護(hù)指南：施工階段大學(xué)資源和現(xiàn)場保護(hù)七、審批階段當(dāng)建筑文檔確認(rèn)提交給外部權(quán)威人員進(jìn)行計(jì)劃審批和編碼的時(shí)候，就進(jìn)入了審批階段。而每個(gè)項(xiàng)目審批進(jìn)度計(jì)劃的不同取決于項(xiàng)目的位置，復(fù)雜程度和階段劃分，當(dāng)建筑文檔確認(rèn)階段完成了95%的時(shí)候，圖紙應(yīng)當(dāng)通常提交給必要的機(jī)構(gòu)。例外的情況是由STNTA CLARA縣的建筑和現(xiàn)場審批。提交這些申請不應(yīng)遲于計(jì)劃設(shè)計(jì)階段的完成。xx土地的大部分是

17、在santa clara縣內(nèi)，縣建筑監(jiān)督辦公室負(fù)責(zé)計(jì)劃檢查和建筑許可的審批。對一些項(xiàng)目來說，PALO ALTO城擁有這些權(quán)限。對醫(yī)學(xué)中心建筑的大多數(shù)項(xiàng)目來說加利福尼亞州的全州健康計(jì)劃和開發(fā)辦公室有這種權(quán)利。xx的土地位于san mateo縣內(nèi)，沙山路的南面，三番市的東面，san mateo縣建筑檢查辦公室負(fù)責(zé)計(jì)劃審核和許可的審批。審批過程是花費(fèi)時(shí)間的，而且從進(jìn)度計(jì)劃的角度來看是復(fù)雜的，從提交到審批的周期很大程度上取決于審批機(jī)構(gòu)的工作量。xx會引入外部的計(jì)劃核檢人來減少整個(gè)審批時(shí)間。審批階段工作內(nèi)容完成xx大學(xué)消防評審并獲得建議確認(rèn)達(dá)到了ASA的審批條件（從SD階段開始）建筑管理計(jì)劃被審批。完成

18、申請事項(xiàng)并支付所有的適用的費(fèi)用。引入第三方計(jì)劃核檢人（外部計(jì)劃核檢人由一些許可權(quán)力機(jī)構(gòu)批準(zhǔn) 審批階段交付物建筑許可 審批階段批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)xx消防審批（只為非常小的SANTACLARA縣項(xiàng)目）消防警報(bào)和灑水圖紙由xx消防部門審批PALO ALTO、SANTACLARA縣或者SANTA mateo縣的建筑部門審批階段的資源需求2001PDP手冊第2卷任務(wù)和圖紙核檢清單（CP&M）SANTACLARA縣建筑、消防和健康計(jì)劃檢查費(fèi)進(jìn)度計(jì)劃SANTAMATEO縣建筑、消防和健康計(jì)劃檢查費(fèi)進(jìn)度計(jì)劃下面的來自大學(xué)建筑辦公室：計(jì)劃圖1994歷史建筑指南2001審批過程藍(lán)皮書八、施工階段施工階段的目標(biāo)是安全確保

19、在建筑文檔確認(rèn)階段所列的項(xiàng)目的建設(shè)，并在理事會批準(zhǔn)的預(yù)算和進(jìn)度要求下完成?？偝邪掏瓿山ㄖ贤兴械耐獠坎少彶糠帧＃ㄍǔＪ菗?dān)保的最大價(jià)格，或者GMP）,協(xié)調(diào)他們的交付物和安裝，并且有助于檢查過程從而完成建筑物。 在整個(gè)施工階段，業(yè)主，建筑師和承包商每周在現(xiàn)場開會，會上匯報(bào)建設(shè)活動(dòng)情況，追蹤工程狀態(tài)，預(yù)算和進(jìn)度，并解決現(xiàn)場沖突和圖紙差異。承包商項(xiàng)目經(jīng)理召開會議，設(shè)定議程，并且記錄決定和結(jié)果。承包商的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人報(bào)告項(xiàng)目的安全計(jì)劃和現(xiàn)場運(yùn)輸問題，并每周更新計(jì)劃。會議的參加者是項(xiàng)目經(jīng)理、建筑師、總承包商和設(shè)備協(xié)調(diào)人，用戶和技術(shù)組會獲得會議備忘錄，在必要的時(shí)候派代表參會協(xié)助現(xiàn)場問題的解決。下頁的圖表的

20、題目是：建筑管理主要角色和責(zé)任，它概括說明了設(shè)計(jì)組、承包商、技術(shù)組，設(shè)備協(xié)調(diào)人和CP&M項(xiàng)目經(jīng)理的角色。 OAC會議不是討論或者考慮項(xiàng)目變更超過理事會批準(zhǔn)的工作范圍的論壇。項(xiàng)目變更請求需要通過提交一個(gè)新的表格1，這會生成一個(gè)新項(xiàng)目，或者在大的變更情況下通過給理事會提交一份按照修改的項(xiàng)目范圍、預(yù)算和進(jìn)度而修改的建筑正式批準(zhǔn)報(bào)告。施工階段的工作內(nèi)容確認(rèn)GC合同，保險(xiǎn)和合同承包商和設(shè)計(jì)及技術(shù)組開工前會議獲得/評審承包商的安全計(jì)劃列出與承包商和鄰居的現(xiàn)場通知程序進(jìn)行每周OAC會議召開進(jìn)度協(xié)調(diào)會議和在現(xiàn)場與技術(shù)和用戶組散步評審模型，提交的報(bào)告以及圖紙進(jìn)行檢查（內(nèi)部的，調(diào)整的和特別的材料/系統(tǒng)）每月財(cái)務(wù)評

21、審和報(bào)告開始試車施工階段的交付物承包商的滾動(dòng)進(jìn)度承包商的PFI，提交報(bào)告和變更請求日志A&E現(xiàn)場訪問日志承包商變更指令狀態(tài)日志評估的進(jìn)度記錄清單實(shí)際完成的情況的正式確認(rèn)簽署許可（最終檢查）施工階段的批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理技術(shù)的團(tuán)隊(duì)管轄的權(quán)力部門 施工階段的資源需求2001PDP手冊建筑承包商手冊(CP&M)樹木保護(hù)指導(dǎo)方針：建設(shè)階段大學(xué)資源和現(xiàn)場保護(hù)（大學(xué)建筑辦公室）可持續(xù)建筑的指導(dǎo)方針（xx大學(xué)環(huán)境工作委員會）九、收尾階段這一階段的目標(biāo)是，促進(jìn)把已完成并充分試運(yùn)行的項(xiàng)目占有權(quán)移交給用戶組織和維護(hù)部門（設(shè)施運(yùn)營部門、住宅設(shè)施部門、DAPER設(shè)施或者醫(yī)學(xué)中心工程和維護(hù)部門）。在收到暫時(shí)占有權(quán)證書（

22、TCO）之后，用戶就開始占有設(shè)施，維護(hù)責(zé)任也就開始了，折舊和還本付息也開始了。項(xiàng)目經(jīng)理把移交函提交給用戶，通知用戶準(zhǔn)備占有設(shè)施，并且設(shè)施的擁有權(quán)也會從CP&M移交給用戶。維護(hù)部門的移交函也會提交給用戶，通知用戶擔(dān)保生效，而且維護(hù)責(zé)任已經(jīng)轉(zhuǎn)移到他們的部門。在用戶驗(yàn)收之后，項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)仍會繼續(xù)履行如下方面的責(zé)任：完成所有的司法義務(wù)、法律義務(wù)和合同義務(wù)；調(diào)整項(xiàng)目清算賬目和管理辦公室；評估并報(bào)告項(xiàng)目的產(chǎn)出物；在占有土地三個(gè)月之后以及占有設(shè)備十一個(gè)月之后進(jìn)行擔(dān)保評審；移交所有的項(xiàng)目記錄給恰當(dāng)?shù)牟块T并正式撤出項(xiàng)目。收尾階段持續(xù)到項(xiàng)目擔(dān)保期限的結(jié)束（通常一年），但是在用戶驗(yàn)收之后的四到六個(gè)月內(nèi)就會在財(cái)務(wù)上終結(jié)。

23、財(cái)務(wù)終結(jié)有如下要求：必須完成所有的合同工作，收到竣工文檔并遞交了圖表和記錄，歸檔留置權(quán)的豁免條款；遞交并已經(jīng)支付最終的商業(yè)發(fā)票，協(xié)調(diào)項(xiàng)目會計(jì)與大學(xué)的操作說明書，歸還盈余的資金，以及撤銷設(shè)備賬戶。收尾階段的工作內(nèi)容 匯編并完善剩余工作清單條款 工具/設(shè)備的供給矩陣和最終的計(jì)劃 完成培訓(xùn)計(jì)劃 完成試運(yùn)行 幫助用戶驗(yàn)收 撤出空出的空間 項(xiàng)目合同終結(jié)，調(diào)整清算賬目并結(jié)束設(shè)備賬戶 完成占有權(quán)的后評審并評定項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的績效 進(jìn)行擔(dān)保評審并遞交土地和設(shè)備的報(bào)告 檔案文件存檔（書面和電子版） 完成項(xiàng)目結(jié)束請求表收尾階段的交付物占有權(quán)證書（暫時(shí)占有證書、有使用權(quán)的占有和100的最終報(bào)告） 完成的剩余工作清單 運(yùn)營

24、和維護(hù)手冊以及交付維護(hù)的過剩庫存用戶和維護(hù)移交函 交付維護(hù)的竣工圖以及圖表和記錄 完成的剩余工作清單 最終的司法文件 理事會的年度報(bào)告收尾階段的批準(zhǔn)人/機(jī)構(gòu)項(xiàng)目經(jīng)理 設(shè)施協(xié)調(diào)人 建筑經(jīng)理 地區(qū)經(jīng)理 財(cái)務(wù)分析家，CP&M 財(cái)務(wù)主管，房地產(chǎn)主管 管理辦公室代表 院長/部門主管收尾階段的資源需求 2001 PDP手冊第2卷 任務(wù)和圖紙核檢清單 CP&M 可持續(xù)的建筑物指導(dǎo)原則 xx大學(xué)環(huán)境工作委員會擔(dān)保和維護(hù)問題從工藝上講，擔(dān)保期限始于用戶收到暫時(shí)占有權(quán)證書（TCO）。MEP系統(tǒng)的試運(yùn)行和設(shè)施職員的培訓(xùn)應(yīng)該早于收到TCO的日期。在建筑物移交給維護(hù)部門（設(shè)施運(yùn)營、住宅設(shè)施、DAPER設(shè)施或者醫(yī)學(xué)中心工

25、程和維護(hù)）時(shí)，所有的培訓(xùn)都需要結(jié)束，所有的運(yùn)營和維護(hù)手冊都必須遞交給用戶，而且設(shè)備和建筑物的全面維護(hù)都成為了維護(hù)部門的責(zé)任。如果系統(tǒng)或者設(shè)備在擔(dān)保期間內(nèi)出現(xiàn)了任何問題，用戶應(yīng)該首先通知維護(hù)部門，維護(hù)部門必須應(yīng)對用戶的抱怨并估定問題。如果問題需要維護(hù)（比如：替換一個(gè)過濾器，安裝新的燈泡，校準(zhǔn)自動(dòng)調(diào)溫器），那么維護(hù)部門的人員就要完成用戶要求的工作。然而，如果維護(hù)部門的人員發(fā)現(xiàn)或者懷疑問題不在維護(hù)之列，用戶的抱怨是源于對設(shè)備的不恰當(dāng)安裝或者設(shè)備性能不足，那么維護(hù)人員就應(yīng)該與承包商聯(lián)系，估定問題，并證實(shí)該問題是否屬于擔(dān)保之列。要是承包商不情愿進(jìn)行擔(dān)保，維護(hù)部門就應(yīng)該與項(xiàng)目經(jīng)理聯(lián)系。區(qū)分擔(dān)保和維護(hù)問題擔(dān)

26、保問題： 新的再熱管道系統(tǒng)有漏洞 沒有過濾器或者過濾器受損 由于五金器具或者框架的安裝過失而導(dǎo)致玻璃窗破裂 電燈器具被燒壞，卻沒有明顯的原因材料缺陷 設(shè)備振動(dòng)帶來故障和噪音的傳播隔離設(shè)計(jì)的安全系數(shù)不足 設(shè)計(jì)構(gòu)造的照明設(shè)備傳感器無法正常運(yùn)營維護(hù)問題 原有的再熱管道系統(tǒng)漏熱，而項(xiàng)目只負(fù)責(zé)在輸送管道的布局圖上做小的修改 過濾器需要替換 在剩余工作清單完成之后，玻璃窗破裂沒有安裝過失的跡象 燈泡燒壞是因?yàn)榘惭b了錯(cuò)的燈泡 隔振符合設(shè)備的mfr設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，只是用戶抱怨有噪音/振動(dòng)項(xiàng)目組織管理與項(xiàng)目經(jīng)理案例xx大學(xué)項(xiàng)目的整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)由四個(gè)具有不同功能和專長的組別構(gòu)成：用戶組、設(shè)計(jì)組、技術(shù)組、支持組。該團(tuán)隊(duì)受資

27、本計(jì)劃與管理的項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，如下頁圖所示： 第四章 項(xiàng)目范圍管理案例所有的xx項(xiàng)目都始于表格1。表格1記錄了學(xué)?；蛘邔W(xué)院對設(shè)施施工項(xiàng)目的請求，描述了建筑空間需求以及現(xiàn)存的情況，提議的解決方案，用戶組織制定決策的等級，工期的約束條件，預(yù)測成本和項(xiàng)目可利用的資金投入來源。CP&M制定小組負(fù)責(zé)引導(dǎo)機(jī)會研究階段，最終完成表格1，獲得教務(wù)長和院長的批準(zhǔn)，并創(chuàng)建資本賬目（大概是項(xiàng)目計(jì)劃成本的1至2）。這些資金供可行性研究階段繼續(xù)使用?？尚行匝芯侩A段一般先提出三個(gè)可能的解決方案，然后從中挑選出一個(gè)方案進(jìn)一步實(shí)施，最后產(chǎn)生一份可行性研究報(bào)告和一個(gè)新的表格1。額外的資本支出總額會達(dá)到基準(zhǔn)成本的5。在之后的設(shè)計(jì)

28、階段將為理事會提交一份正式的報(bào)告，它將替代表格1來記錄項(xiàng)目范圍、預(yù)算和工期。xx大學(xué)的項(xiàng)目范圍主要研究了項(xiàng)目的起始工作：第五章 進(jìn)度管理案例進(jìn)度計(jì)劃編制綜述 任何管理成功的項(xiàng)目的基礎(chǔ)是編制的進(jìn)度表情況，它是一種工具，首先進(jìn)行識別并將項(xiàng)目任務(wù)分解成事件序列進(jìn)而形成項(xiàng)目管理計(jì)劃。進(jìn)度表的建立過程能使項(xiàng)目管理者識別風(fēng)險(xiǎn)關(guān)鍵點(diǎn)，理解各事件間特有的關(guān)系，協(xié)助資源計(jì)劃并有助于項(xiàng)目管理者建立團(tuán)隊(duì)以及項(xiàng)目的目標(biāo)。關(guān)鍵控制點(diǎn)建立一項(xiàng)有效進(jìn)度表的益處有很多，它是識別項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)努力實(shí)現(xiàn)各個(gè)目標(biāo)的參照框架，為項(xiàng)目管理者提供了達(dá)到預(yù)期結(jié)果的工具，并且它給出了測評團(tuán)隊(duì)績效的一種方法。高質(zhì)量的進(jìn)度表包括計(jì)劃控制點(diǎn)，能較好地保

29、證項(xiàng)目的成功率。必須考慮且給予重視的特殊控制點(diǎn)包括以下三方面，但并不僅限于此：預(yù)算開發(fā)與成本核檢。這里包括重新設(shè)計(jì)的時(shí)間便于重新對范圍和預(yù)算進(jìn)行調(diào)整（用箭頭在圖標(biāo)下方標(biāo)注）xx核準(zhǔn)（使用群，校長，院長，理事會）司法部門的批準(zhǔn)過程典型的項(xiàng)目工期（通過使用者的介入從計(jì)劃設(shè)計(jì)開始測定）管理進(jìn)度表與項(xiàng)目進(jìn)度表以下將給出一般的項(xiàng)目管理進(jìn)度表，xx大學(xué)將其作為所有項(xiàng)目的起始點(diǎn)。進(jìn)度表是根據(jù)過程各個(gè)階段來組織安排的，在下面以圖標(biāo)的形式給出。這里我們有意沒有列出每一階段的詳細(xì)設(shè)計(jì)以及建筑任務(wù)，目的是為了突顯管理進(jìn)度控制點(diǎn)覆蓋圖的整個(gè)組織和邏輯。列出的工期是典型的，并且取決于多個(gè)變量因素，這些變量因素在每個(gè)項(xiàng)目

30、中都是各不相同的。樣例中提供的詳細(xì)程度是以設(shè)計(jì)階段為代表的。進(jìn)度表需要在項(xiàng)目從設(shè)計(jì)、代理、建設(shè)到運(yùn)營整個(gè)過程中給予監(jiān)督和變更。對每個(gè)項(xiàng)目來說，項(xiàng)目管理者要對編制以及維持整個(gè)管理進(jìn)度表負(fù)責(zé)。管理進(jìn)度表不能替代詳盡的項(xiàng)目進(jìn)度表，因?yàn)轫?xiàng)目進(jìn)度表包括管理進(jìn)度表、設(shè)計(jì)以及建筑承包商的進(jìn)度表。項(xiàng)目管理者可以根據(jù)項(xiàng)目的特性決定由項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的哪些成員負(fù)責(zé)維持項(xiàng)目進(jìn)度。進(jìn)度安排正如普通的管理進(jìn)度表所示，在建立進(jìn)度表過程中存在多個(gè)變量需要考慮。建立激進(jìn)的進(jìn)度表是有益的，但是保守的進(jìn)度表也有一定益處。對項(xiàng)目管理者來說，通過將激進(jìn)與守舊恰當(dāng)?shù)慕Y(jié)合，建立一個(gè)最適合的進(jìn)度表確實(shí)是一項(xiàng)挑戰(zhàn)。兩種不同類型的進(jìn)度表比較分析一份激

31、進(jìn)的進(jìn)度表的益處主要包括財(cái)務(wù)節(jié)約、資金籌劃管理部（CP&M）員工職業(yè)滿意度以及xx人員（不久后建筑的使用者）的滿意度。尤其是，項(xiàng)目的工期越長那么成本就越高。 另一方面，保守的進(jìn)度表也有一定益處，因?yàn)樗鼮轫?xiàng)目團(tuán)隊(duì)提供了可以信賴的進(jìn)度表并圍繞它進(jìn)行計(jì)劃。項(xiàng)目管理者想要的是現(xiàn)實(shí)的、可信賴的以及可在整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)中增強(qiáng)信心的進(jìn)度表。顯然在建立一個(gè)保守的、可信賴的進(jìn)度表與支持基于信用責(zé)任去限制成本二者之間產(chǎn)生了固有的沖突。只要能夠理解激進(jìn)的進(jìn)度表是理想而不是預(yù)期，那么朝著激進(jìn)的進(jìn)度表去生產(chǎn)和工作對每個(gè)人都是有益的。 項(xiàng)目成本管理案例 xx項(xiàng)目的成本管理要求是交付在合理的、投資估算范圍內(nèi)的具有長期價(jià)值的項(xiàng)目

32、，必須遵循成本和管理分析原則（正式的名稱是政府成本與比率研究GCRS）xx大學(xué)成本管理綜述 xx大學(xué)每年都會接到一定數(shù)量的政府捐款，這為學(xué)校提供了作特定研究和進(jìn)行實(shí)驗(yàn)的基金，并可以用來支付實(shí)驗(yàn)室和辦公室設(shè)施的費(fèi)用。成本和管理分析（CMA）部門保證遵循關(guān)于項(xiàng)目方面政府規(guī)定的成本原則。 租賃/成本分析對于成本超出50萬美元的設(shè)備，在獲得或領(lǐng)取此設(shè)備之前，大學(xué)應(yīng)做好與OMB函件A-21一致的分期付款購置分析。這一分析應(yīng)體現(xiàn)出融資購買，包括重要的租賃在內(nèi)，與其他的維護(hù)性租賃方式在凈現(xiàn)值方面相比成本較低的特點(diǎn)。對設(shè)備成本合理性的檢測以下規(guī)定應(yīng)用于大型調(diào)查設(shè)備，此規(guī)定包含在2000年1月1日通過的費(fèi)用建議

33、內(nèi)容內(nèi)，其中設(shè)計(jì)與建筑方面1998年7月1日就已生效。對于費(fèi)用超出1000萬美元并且百分比已占到住房總數(shù)40%的新建筑，需要的文件包括： 生命周期成本 獨(dú)特的研究需要 特殊的建筑需要 施工場地準(zhǔn)備 環(huán)境分析 公共的建筑編碼需求 競爭性采購方法對于費(fèi)用超出25萬美元并有50%公用使用建筑，需要的文件包括: 確保成本是合理的評價(jià)文件 將建筑成本與相關(guān)的建筑數(shù)據(jù)進(jìn)行比較分析，包括有自然科學(xué)基金發(fā)布兩年一次的“學(xué)院和大學(xué)科學(xué)與工程設(shè)備”調(diào)查。成本管理服務(wù)服務(wù)中心資金計(jì)劃和管理部（CP&M）是一個(gè)服務(wù)中心，是一個(gè)內(nèi)在的組織機(jī)構(gòu)，向使用者（在xx主要是學(xué)院和行政團(tuán)體）提供特定的一項(xiàng)服務(wù)或產(chǎn)品，或是一組服務(wù)

34、或產(chǎn)品。成本和管理分析主要的責(zé)任是監(jiān)督對大學(xué)服務(wù)中心有關(guān)規(guī)定的執(zhí)行情況。服務(wù)中心通過將費(fèi)用基準(zhǔn)提交給使用者來獲得他們的營業(yè)費(fèi)用。服務(wù)中心根據(jù)營業(yè)費(fèi)用（例如：薪水、盈利、設(shè)備、通貨緊縮、原料和供應(yīng)品等）以及在預(yù)算階段活動(dòng)或需求的設(shè)計(jì)水平的預(yù)算計(jì)劃計(jì)算每年財(cái)務(wù)無虧損基準(zhǔn)率大小。第七章 項(xiàng)目質(zhì)量管理案例xx大學(xué)編制的項(xiàng)目交付過程手冊描述了一個(gè)過程方法，它降低了xx的風(fēng)險(xiǎn)并允許CP&M傳遞它的任務(wù)和提供專業(yè)管理服務(wù)便于計(jì)劃和提高質(zhì)量、維護(hù)有成本效益的設(shè)備，增強(qiáng)學(xué)院對大學(xué)長期物主關(guān)系的使命感。這些任務(wù)、可交付物、批準(zhǔn)形成了一個(gè)控制過程，用來確保項(xiàng)目在整體目標(biāo)、預(yù)算和進(jìn)度范圍內(nèi)；努力提高質(zhì)量、堅(jiān)固性和滿意

35、度；并確保項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的成員有見識、能及時(shí)地做出合理決策。xx大學(xué)的質(zhì)量要求：能夠持續(xù)xx高質(zhì)量的傳統(tǒng)并能提高大學(xué)校園獨(dú)特感的建筑物和景觀。確定項(xiàng)目質(zhì)量是否達(dá)到（ASA）免檢標(biāo)準(zhǔn)。第九章 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理案例綜述項(xiàng)目交付過程手冊要求項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)?wèi)?yīng)識別出各種項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)和不利事件，確定項(xiàng)目預(yù)算目標(biāo)和進(jìn)度，闡述一個(gè)經(jīng)批準(zhǔn)的項(xiàng)目戰(zhàn)略，以及擬訂出一個(gè)有關(guān)處理公共關(guān)系和社區(qū)的計(jì)劃概要。每位項(xiàng)目管理者都用月度財(cái)務(wù)評審來監(jiān)控其所管項(xiàng)目的執(zhí)行情況。評審中的參與者主要包括CP&M的代理院長、項(xiàng)目管理者、財(cái)政副主管、資金計(jì)劃副主管、財(cái)務(wù)分析員以及管理控制辦公室代表。評審的目的是了解每個(gè)項(xiàng)目的情況并幫助項(xiàng)目管理者解決顯著問題。在會

36、議上評審的信息包括：項(xiàng)目管理者的主要風(fēng)險(xiǎn)/現(xiàn)狀報(bào)告和財(cái)務(wù)分析員的發(fā)票增加報(bào)告。項(xiàng)目管理者的現(xiàn)狀報(bào)告包括：當(dāng)前的項(xiàng)目狀況、財(cái)務(wù)情況以及預(yù)算日志、里程碑進(jìn)度表、預(yù)算風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)、計(jì)劃的風(fēng)險(xiǎn)減免措施、理事會評價(jià)日期、合同情況以及意外事故情況。這些信息將被文檔化保存到CP&M慣用的數(shù)據(jù)庫內(nèi)。風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)的一些費(fèi)用 不可預(yù)見費(fèi)項(xiàng)目中的不可預(yù)見費(fèi)象征著估算中的風(fēng)險(xiǎn)程度。每項(xiàng)預(yù)算都有三至四種不可預(yù)見費(fèi)：設(shè)計(jì)的不可預(yù)見費(fèi)、施工的不可預(yù)見費(fèi)、項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)、以及可選擇的項(xiàng)目群不可預(yù)見費(fèi)。預(yù)留費(fèi)用 預(yù)算的預(yù)留費(fèi)用與不可預(yù)見費(fèi)相同的是，它們都是旨在為沒有界定清楚的事件儲備資金，因此在早期的設(shè)計(jì)階段（此時(shí)項(xiàng)目的不確定性是最大的），它們更加普遍。但是與不可預(yù)見費(fèi)不同的是，預(yù)留費(fèi)用通常是可以識別的單個(gè)事項(xiàng)/問題，并且在預(yù)算中作為單獨(dú)的排列項(xiàng)列出。 項(xiàng)目溝通管理案例 xx大學(xué)的項(xiàng)目交付手冊給出了項(xiàng)目的溝通圖，如下：該圖是一張關(guān)于主要溝通責(zé)任的指南，而不是一種組織結(jié)構(gòu)圖。該圖識別了整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)，該團(tuán)隊(duì)受資本計(jì)劃與管理的項(xiàng)目經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)，其主要由四個(gè)具有不同功能和專長的組別構(gòu)成：用戶組、設(shè)計(jì)組、技術(shù)組、支持組、每個(gè)組在項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工和收尾的各個(gè)階段提供輸入、指南和專業(yè)技能。圖中位于圓的內(nèi)部的是核心組，該組主要包括xx大學(xué)工