2006年北京通州某住宅及商業(yè)用地項(xiàng)目06年初步可行性分析報(bào)告_secret

1、通洲*鎮(zhèn)*項(xiàng)目初步可行性分析報(bào)告項(xiàng)目概況：標(biāo)的位置：北京市通州區(qū)*鎮(zhèn)*，東至群芳六路，西至規(guī)劃后場(chǎng)西路，北至公莊大街，南至規(guī)劃群芳南大街。規(guī)劃條件：規(guī)劃用途：住宅可兼容商業(yè)服務(wù)業(yè)規(guī)劃用地面積：133420平方米其他代征公共用地：79230平方米（道路53180/綠化26050）容積率：1.5 綠化率：30%周邊環(huán)境：交通環(huán)境：距首都機(jī)場(chǎng)約30公里距CBD國(guó)貿(mào)橋約20公里（京通快速路車(chē)程約20分鐘）距馬駒橋15公里/距亦莊經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)約20公里距京通快速路6公里距京沈高速公路約6公里公共交通：938、327等公交線路（其中938經(jīng)京通快速路直達(dá)CBD）、城鐵（距城鐵*站約2公里）市政條件：與本

2、項(xiàng)目相鄰的天地美墅附近已完成市政道路鋪設(shè)，有上下水管線；承擔(dān)*及周邊開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的供電所開(kāi)閉站及煤氣干線均距本項(xiàng)目約800米（中介公司介紹）。土地現(xiàn)狀：本項(xiàng)目用地為“L”型三塊土地組成，各塊土地之間被規(guī)劃道路分割。目前位于南部的D-2地塊現(xiàn)狀為小樹(shù)林及小部分村民住宅，其他兩塊用地現(xiàn)狀為村民住宅（約300多戶）小商鋪及企業(yè)。參見(jiàn)下圖：項(xiàng) 目 用 地 示 意 圖D-3配套公建用地D-2（住宅用地）限高18M后4.萬(wàn)m2(D-2/D-3)農(nóng)民拆遷用房（即農(nóng)民上樓項(xiàng)目）合60畝限高30M公共綠地規(guī) 場(chǎng)現(xiàn)狀：樹(shù)林及小部分村民住宅劃 路西C-1住宅用地B-1住宅用地 4.6萬(wàn)m2合69畝限高18M4.7萬(wàn)m2

3、合70畝限高18M路現(xiàn)狀：村民住宅、小門(mén)面及企業(yè)現(xiàn)狀：村民住宅、小門(mén)面及企業(yè) 群 芳 南 大 街招標(biāo)條件（要點(diǎn)）：出讓方式：公開(kāi)招標(biāo)（暗標(biāo)形式）供地程度：三通一平（不含樹(shù)木伐移）用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)服務(wù)業(yè)出讓年限：住宅70年、商業(yè)40年建筑控制規(guī)模：200130平方米建筑控制高度：D-2限高30米，D-3/C-1/B-1限高18米。出讓底價(jià)的構(gòu)成：土地出讓金+開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)（暫按全部地上建筑面積200130平方米均為住宅計(jì)算）出讓金付款方式：簽訂出讓合同當(dāng)日，支付出讓金總額的15%作為定金；其余部分在6個(gè)月內(nèi)全部付清自簽訂出讓合同第61日起，除支付土地出讓金外，須按月息0.2%的比例支付未付款的資

4、金占用費(fèi)。開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)付款方式：2004年12月12日15：00前投標(biāo)保證金1500萬(wàn)元；簽訂土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議5個(gè)工作日內(nèi)，支付開(kāi)發(fā)補(bǔ)償費(fèi)總額的40%（已付保證金轉(zhuǎn)為補(bǔ)償費(fèi)）；協(xié)議簽訂后2個(gè)月支付20%；協(xié)議簽訂后4個(gè)月支付20%協(xié)議簽訂后6個(gè)月付清（20%）土地交付時(shí)間：土地開(kāi)發(fā)補(bǔ)償協(xié)議簽訂之日起12個(gè)月內(nèi)，儲(chǔ)備分中心將宗地交付中標(biāo)人。其他要求：項(xiàng)目建設(shè)期限為2年（自土地交付之日開(kāi)始計(jì)算）。周邊市場(chǎng)概況：總體發(fā)展情況：近年來(lái)，隨著CBD的開(kāi)發(fā)建設(shè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施的改善，尤其是城市鐵路八通線的通車(chē)，大大便利了通州地區(qū)與城市中心區(qū)的聯(lián)系，給通州房地產(chǎn)帶來(lái)了空前的發(fā)展機(jī)會(huì)，通州已成為北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱

5、點(diǎn)地區(qū)之一。周邊住宅供應(yīng)情況：本項(xiàng)目周邊目前在售住宅項(xiàng)目較多，在售住宅產(chǎn)品大多為多層板樓和板式小高層，售價(jià)在3500元/平方米4300元/平方米之間，單套總價(jià)多在3040萬(wàn)。本項(xiàng)目東側(cè)緊鄰的“天地美墅”是該地區(qū)唯一的聯(lián)排別墅項(xiàng)目，目前銷售單價(jià)疊拼6300元/平方米、聯(lián)排70008000元/平方米，雙拼9000元/平方米。主要案例：天地美墅開(kāi)發(fā)進(jìn)度：天地美墅是幾年前即開(kāi)始運(yùn)做的房地產(chǎn)項(xiàng)目，但運(yùn)做速度很慢，今年8月正式開(kāi)盤(pán)進(jìn)入市場(chǎng)銷售。今年年底部分入住。施工進(jìn)度大半已經(jīng)封頂進(jìn)入內(nèi)外裝修及室外工程階段，基本為準(zhǔn)現(xiàn)房-現(xiàn)房階段。建筑形式：該項(xiàng)目定位是目前周邊項(xiàng)目中唯一的別墅類項(xiàng)目，以疊拼/聯(lián)排別墅為主

6、。該項(xiàng)目用地為被規(guī)劃市政路分割開(kāi)來(lái)的4塊組成（與本項(xiàng)目類似），每塊用地四周為大型底商+疊拼組成；用地內(nèi)部為4層聯(lián)排別墅（四聯(lián)排和五聯(lián)排）；用地核心區(qū)域?yàn)樯倭?層雙拼別墅。售 價(jià)：疊拼6300元/平方米、聯(lián)排70008000元/平方米、雙拼9000元/平方米、底商14000元/平方米。單套總價(jià)240萬(wàn)左右?？?規(guī) 模：占地32萬(wàn)平方米，總建面積30萬(wàn)平方米，容積率0.8。共562套開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年8月入住時(shí)間：2004年12月底（部分）銷售情況：目前已售出70套住宅及5套底商。銷售率約為15%。底商大部分（項(xiàng)目主干路中心位置）的商業(yè)均由開(kāi)發(fā)商自己經(jīng)營(yíng)。主要賣(mài)點(diǎn)：“雙城別墅生活”周邊唯一別墅類

7、項(xiàng)目。旗艦凱旋開(kāi)發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房/準(zhǔn)現(xiàn)房/期房建筑形式：35層板式洋房，6層板樓。以6090平方米小戶型為主。售 價(jià)：多層板樓均價(jià)3400元/平方米，洋房4000元/平方米左右。單套總價(jià)2030萬(wàn)元?？?規(guī) 模：占地面積9.8萬(wàn)平方米，總建筑面積13萬(wàn)平方米，容積率1.3。共約800套住宅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：一期03年8月入住時(shí)間：2005年10月銷售情況：目前已售出約540套，銷售率約70%主要賣(mài)點(diǎn)：“浪漫法蘭西、咖啡文化”。園林設(shè)計(jì)以“梧桐街”為中心突出賣(mài)點(diǎn)。目標(biāo)客戶為CBD外企年輕職員。世紀(jì)龍鼎開(kāi)發(fā)進(jìn)度：現(xiàn)房建筑形式：板式多層、小高層。戶型為24居復(fù)式住宅。售 價(jià)：均價(jià)3400元/平方米。單套總價(jià)3

8、040萬(wàn)元?？?規(guī) 模：項(xiàng)目占地面積8萬(wàn)平方米，總建筑面積18萬(wàn)平方米，容積率為2.3。一期400套，二期約700套，共1100套。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：入住時(shí)間：已入住銷售情況：一期銷售完畢，二期售出約250套，約35%主要賣(mài)點(diǎn)：北鄰翠景公園瑞都公園世家（瑞都國(guó)際）開(kāi)發(fā)進(jìn)度：期房建筑形式：板式多層、小高層。戶型設(shè)計(jì)以150平方米左右3居戶型為主。售 價(jià)：均價(jià)3900元/平方米左右。單套總價(jià)約為5060萬(wàn)元?？?規(guī) 模：該項(xiàng)目是*鎮(zhèn)周邊目前在售的大型項(xiàng)目，占地面積60萬(wàn)平方米，總建筑面積在80100萬(wàn)平方米，容積率約1.6。一期推出516套住宅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年9月入住時(shí)間：2005年4月銷售情況：目

9、前尚未有銷售登記，銷售情況尚不明晰。主要賣(mài)點(diǎn)：大型社區(qū)公園（*文化公園、體育公園），運(yùn)動(dòng)休閑社區(qū)。繡江南開(kāi)發(fā)進(jìn)度：期房建筑形式：6層板樓。主力戶型為100平方米。售 價(jià)：3200元/平方米，單套總價(jià)3035萬(wàn)元?？?規(guī) 模：占地面積15萬(wàn)平方米，總建筑面積21.7萬(wàn)平方米，容積率1.4。約1800套住宅。開(kāi)盤(pán)時(shí)間：2004年10月入住時(shí)間：2005年6月銷售情況：尚處于開(kāi)盤(pán)推廣期，未有銷售登記。主要賣(mài)點(diǎn)：“江南境界，錦繡人家”。市場(chǎng)調(diào)研（初步）小結(jié)：本項(xiàng)目周邊住宅項(xiàng)目眾多，1520萬(wàn)平方米的中小型項(xiàng)目占有相當(dāng)比例。目標(biāo)客戶基本上均定位為CBD公司年輕職員；建筑形式雷同；產(chǎn)品設(shè)計(jì)同質(zhì)化突出。項(xiàng)目

10、開(kāi)發(fā)方案（擬）及經(jīng)濟(jì)分析： 根據(jù)本項(xiàng)目規(guī)劃要求，參照周邊住宅市場(chǎng)的銷售情況，提出以下兩開(kāi)發(fā)方案，即4層疊拼和4層舒適洋房方案。方案一、4層疊拼別墅類住宅主要指標(biāo)：總建筑面積18.08萬(wàn)平方米其中：住宅：17.15萬(wàn)平方米（地上13.72萬(wàn)平方米、地下3.43萬(wàn)平方米）公建：7000平方米（地上5000平方米、地下2000平方米）會(huì)所：2250平方米容積率：1.07（參見(jiàn)附表“項(xiàng)目面積表”）產(chǎn)品定位（初步）：4層住宅分為上、下兩戶。下戶型為300平方米（地上200平方米+贈(zèng)送地下100平方米），上戶型為（200平方米+可局部擴(kuò)展頂層/閣樓）售價(jià)：?jiǎn)畏绞蹆r(jià)5800元/平方米，單套總價(jià)120萬(wàn)元。開(kāi)

11、發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：前期進(jìn)度計(jì)劃：2005年初簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議及土地出讓合同；3月6月進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)；79月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案報(bào)批；10月開(kāi)始施工圖設(shè)計(jì)，12月完成施工圖。工程進(jìn)度計(jì)劃：2006年初土地交接，開(kāi)始工程招投標(biāo)，3月進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工；46月進(jìn)行地下工程施工；79月結(jié)構(gòu)封頂、粗裝及外裝；1012月完成室外管線、園林、道路施工。2007年初交付入住。銷售進(jìn)度計(jì)劃：2006年8月結(jié)構(gòu)封頂時(shí)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)售價(jià)5300元/平方米；2007年1月竣工入住累計(jì)完成銷售40%（5.488萬(wàn)平方米，約270套），售價(jià)調(diào)整至5600元/平方米，銷售回款2.99億元；2007年底累計(jì)銷售70%（9.6萬(wàn)平方米），售價(jià)調(diào)整至

12、6000元/平方米，累計(jì)銷售回款5.42億元；2008年9月完成項(xiàng)目銷售，最高售價(jià)調(diào)整至6200元/平方米。全程銷售均價(jià)5800元/平方米，銷售期2年3個(gè)月。公建計(jì)劃2006年10月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)9500元/平方米；2007年底完成公建銷售，最高售價(jià)10200元/平方米；公建全程銷售均價(jià)9800元/平方米，銷售期1年3個(gè)月。住宅及公建銷售總收入8.45億元。經(jīng)濟(jì)分析：成本：項(xiàng)目取得費(fèi)：1.6億元（三通一平含出讓金，擬以1.6億元投標(biāo)）建安工程費(fèi)：2.72億元市政工程費(fèi)：1.29億元（紅線內(nèi)外）前期費(fèi)：0.217億元小計(jì)：5.83億元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1361萬(wàn)元管理費(fèi)：408萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用：3675萬(wàn)元小

13、計(jì)：5444萬(wàn)元銷售費(fèi)用：2957萬(wàn)元兩稅一費(fèi)：4646萬(wàn)元小計(jì)：7603萬(wàn)元成本合計(jì)：7.14億元銷售總收入：8.45億元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：1.31億元按建設(shè)期2.5年計(jì)算，年投資回報(bào)率19.20%（參見(jiàn)附表“項(xiàng)目成本初步測(cè)算”）資金計(jì)劃：項(xiàng)目開(kāi)工前需公司投資約1.7億元（取得土地1.6億元及部分前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）；2005年10月項(xiàng)目取得土地證，以土地證抵押可取得部分銀行貸款；隨著工程施工展開(kāi)，資金需要量加大，2006年10月，公司資金需要量達(dá)到最高2.7億元；隨著銷售回款的實(shí)現(xiàn)，2007年1月項(xiàng)目進(jìn)入還款期，2007年底，項(xiàng)目投資及銀行借款基本回收；2008年4月項(xiàng)目資金進(jìn)入盈余期，7月項(xiàng)目

14、資金盈余達(dá)到1.3億元（利潤(rùn)），可對(duì)其他項(xiàng)目提供資金支持。（參見(jiàn)附表“工程付款計(jì)劃表”、“銷售收入計(jì)劃表”及“資金計(jì)劃表”）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：16.12%動(dòng)態(tài)投資回收期：42個(gè)月（3年6個(gè)月）（參見(jiàn)附表“現(xiàn)金流量表”）基本評(píng)價(jià)：開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)：中標(biāo)后12個(gè)月交付土地、地下3萬(wàn)平方米的工程施工及別墅類住宅銷售進(jìn)度較慢等多方原因，造成該方案整個(gè)開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)、銷售完成時(shí)間為2008年9月。占用資金量較大且周期較長(zhǎng)：土地費(fèi)用支付方式的不利及土地拖后交付是本項(xiàng)目資金占用周期長(zhǎng)的主要原因。自2005年4月2007年9月的2.5年內(nèi)，資金占用量均在1.5億元3億元之間。高于周邊項(xiàng)目的市場(chǎng)定位

15、能否與本地區(qū)市場(chǎng)需求高度契合，即能否迅速銷售是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。方案二：4層洋房住宅主要指標(biāo)：總建筑面積16.04萬(wàn)平方米其中：住宅：15.34萬(wàn)平方米（全部地上，無(wú)地下 ）公建：7000平方米（地上5000平方米、地下2000平方米）會(huì)所：無(wú)（利用公建提供基本生活配套）容積率：1.19產(chǎn)品定位：4層住宅每層一戶。戶型為100平方米左右售價(jià)：?jiǎn)畏绞蹆r(jià)4200元/平方米，單套總價(jià)4045萬(wàn)元。開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃：前期進(jìn)度計(jì)劃：2005年初簽訂土地開(kāi)發(fā)協(xié)議及土地出讓合同；3月6月進(jìn)行項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)；79月完成項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案報(bào)批；10月開(kāi)始施工圖設(shè)計(jì)，12月完成施工圖。工程進(jìn)度計(jì)劃：2006年初土地交接，開(kāi)始

16、工程招投標(biāo)，3月進(jìn)場(chǎng)開(kāi)工；46月結(jié)構(gòu)封頂、粗裝及外裝；79月完成室外管線、園林、道路施工。11月交付入住。銷售進(jìn)度計(jì)劃：2006年6月結(jié)構(gòu)封頂時(shí)開(kāi)盤(pán)，開(kāi)盤(pán)售價(jià)3900元/平方米；2006年11月竣工累計(jì)完成銷售45%（6.9萬(wàn)平方米），售價(jià)調(diào)整至4100元/平方米，銷售回款2.7億元；2007年底完成銷售（15.34萬(wàn)平方米），售價(jià)調(diào)整至4600元/平方米，累計(jì)銷售回款6.4億元。全程銷售均價(jià)4200元/平方米，銷售期1年9個(gè)月。公建計(jì)劃2006年8月開(kāi)盤(pán)，售價(jià)9280元/平方米；2007年底完成公建銷售，最高售價(jià)10000元/平方米；公建全程銷售均價(jià)9800元/平方米，銷售期1年6個(gè)月。住宅

17、及公建銷售總收入6.3億元。4、經(jīng)濟(jì)分析：（1）成本：項(xiàng)目取得費(fèi)：1.6億元（三通一平含出讓金，擬以1.6億元投標(biāo)）建安工程費(fèi)：2.02億元市政工程費(fèi)：1.28億元（紅線內(nèi)外）前期費(fèi)：0.195億元小計(jì)：5.50億元不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)：1013萬(wàn)元管理費(fèi)：304萬(wàn)元財(cái)務(wù)費(fèi)用：2628萬(wàn)元小計(jì)：3945萬(wàn)元銷售費(fèi)用：2427萬(wàn)元兩稅一費(fèi)：3814萬(wàn)元小計(jì)：6241萬(wàn)元成本合計(jì)：6.13億元銷售總收入：6.93億元開(kāi)發(fā)利潤(rùn)：0.8億元按建設(shè)期2.年計(jì)算，年投資回報(bào)率17.59%（參見(jiàn)附表“項(xiàng)目成本初步測(cè)算”）（2）資金計(jì)劃：項(xiàng)目開(kāi)工前需公司投資約1.7億元（取得土地1.6億元及部分前期費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）；

18、2005年10月項(xiàng)目取得土地證，以土地證抵押可取得部分銀行貸款；隨著工程施工展開(kāi)，資金需要量加大，2006年4月，公司資金需要量達(dá)到最高2.28億元；隨著銷售回款的實(shí)現(xiàn)，2006年10月項(xiàng)目進(jìn)入還款期，2007年3月，項(xiàng)目投資及銀行借款基本回收；2007年7月項(xiàng)目資金進(jìn)入盈余期，資金盈余達(dá)到65008000萬(wàn)元（利潤(rùn)），可對(duì)其他項(xiàng)目提供資金支持。（參見(jiàn)附表“工程付款計(jì)劃表”、“銷售收入計(jì)劃表”及“資金計(jì)劃表”）主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)：項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率：15.2%動(dòng)態(tài)投資回收期：30個(gè)月（2年6個(gè)月）（參見(jiàn)附表“現(xiàn)金流量表”）5、基本評(píng)價(jià)：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期比疊拼方案縮短9個(gè)月項(xiàng)目占用資金量較?。?.28億元）周

19、期較短周邊同質(zhì)產(chǎn)品較多（戶型100平方米、單價(jià)4200元/平方米、單套總價(jià)4045萬(wàn)元），市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。如何使產(chǎn)品在同類項(xiàng)目中突出個(gè)性、脫穎而出，贏得目標(biāo)客戶的認(rèn)可是項(xiàng)目營(yíng)銷的難點(diǎn)。風(fēng)險(xiǎn)分析：法律風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目為進(jìn)入土地市場(chǎng)的公開(kāi)招標(biāo)項(xiàng)目，合同對(duì)方均為政府機(jī)構(gòu)，法律關(guān)系明晰。對(duì) 策：加強(qiáng)與政府主管部門(mén)的聯(lián)系，建立良好的合作關(guān)系，求得地方政府的扶持。政策風(fēng)險(xiǎn)：本項(xiàng)目為中低檔住宅項(xiàng)目，符合區(qū)域發(fā)展方向，不在政策控制、限制發(fā)展的范疇。其可能受到的政策影響將來(lái)自于金融政策的調(diào)整（貸款政策的變化、貸款利息的調(diào)整等）。對(duì) 策：隨時(shí)關(guān)注政策的調(diào)整，隨政策變化及時(shí)研究應(yīng)對(duì)措施調(diào)整開(kāi)發(fā)策略；加強(qiáng)金融工具的拓展，開(kāi)

20、辟多元資金渠道）市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：區(qū)域市場(chǎng)商品房銷售：疊拼方案是在小區(qū)域市場(chǎng)主流產(chǎn)品上的升級(jí)產(chǎn)品，贏得市場(chǎng)認(rèn)可度成為項(xiàng)目營(yíng)銷的關(guān)鍵；洋房方案為目前區(qū)域市場(chǎng)主流產(chǎn)品，與同類項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)是項(xiàng)目營(yíng)銷的重點(diǎn)。對(duì) 策：進(jìn)行深入的市場(chǎng)調(diào)研和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的多方案對(duì)比，選擇推敲項(xiàng)目定位；運(yùn)用新穎的營(yíng)銷推廣策略，突出本項(xiàng)目的個(gè)性和可識(shí)別性。區(qū)域市場(chǎng)的土地供應(yīng)：因本項(xiàng)目前期拆遷時(shí)間限制，項(xiàng)目開(kāi)工正式啟動(dòng)在2005年34月，而本項(xiàng)目向南區(qū)域尚有較大面積的開(kāi)發(fā)用地（現(xiàn)狀為空地，無(wú)地上建筑物），該土地存量如在近期釋放，本項(xiàng)目將面臨大量資金（約1.7億元）占?jí)?、喪失市?chǎng)先機(jī)的不利局面。對(duì) 策：爭(zhēng)取通過(guò)與通州土地分中心的洽談，對(duì)后期大量

21、土地入市進(jìn)行必要的限制，保護(hù)我方利益；同時(shí)對(duì)可能面臨的不利局面給予高度重視，進(jìn)行多種開(kāi)發(fā)方案的準(zhǔn)備，使項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案具有一定的靈活調(diào)整空間。財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：金融政策的調(diào)整、銷售市場(chǎng)的變化等對(duì)資金占用有重大影響。對(duì) 策：在合同談判中，盡可能減少資金占用總量、延緩資金支出時(shí)間，降低前期資金風(fēng)險(xiǎn)。主要結(jié)論及建議：主要優(yōu)勢(shì)：處于北京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)地區(qū)之一交通便利，城市鐵路等直達(dá)城市中心規(guī)模適當(dāng)隨著市政基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步改善，具有一定的升值潛力主要劣勢(shì)：付款方式不利：項(xiàng)目規(guī)定的付款方式為短期6個(gè)月內(nèi)付清，前期資金占用量大土地交付周期長(zhǎng)：土地交付時(shí)間滯后，拆遷周期較長(zhǎng)，項(xiàng)目啟動(dòng)前資金占用周期長(zhǎng)；拆遷及土地交付期內(nèi)土

22、地及房產(chǎn)市場(chǎng)均存在不確定因素；市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)不易把握。市政條件尚未落實(shí)：市政管線接口位置、容量及相關(guān)費(fèi)用需進(jìn)一步落實(shí)主要威脅：周邊住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：早期以較低成本取得土地的項(xiàng)目在價(jià)格上比本項(xiàng)目更具競(jìng)爭(zhēng)力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，一旦市場(chǎng)需求不足，該類項(xiàng)目競(jìng)相降價(jià)，對(duì)本項(xiàng)目銷售威脅較大區(qū)域土地市場(chǎng)供應(yīng)大幅放量：本項(xiàng)目周邊較大存量的空置待開(kāi)發(fā)用地是本項(xiàng)目的潛在威脅東四環(huán)東五環(huán)姚家園、青年路一帶國(guó)美、復(fù)地等若干大盤(pán)有可能分流本項(xiàng)目目標(biāo)客戶未來(lái)發(fā)展?jié)摿ΓC(jī)會(huì)）北京市經(jīng)濟(jì)及規(guī)劃發(fā)展重心的東移隨著CBD開(kāi)發(fā)進(jìn)度，以央視為代表的極具行業(yè)聚集力的公司入住、寫(xiě)字樓內(nèi)外資機(jī)構(gòu)的入住、商業(yè)及酒店人流的增加，對(duì)通州住宅類產(chǎn)品的需求將持續(xù)增長(zhǎng)京哈高速、京沈高速的拓寬改造（參見(jiàn)附件：“京通高速公路將直通京哈高速 通州段將拓寬10米”）等交通基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，通州作為北京與東部周邊省市的紐帶作用加強(qiáng)，對(duì)通州住宅需求圈的擴(kuò)大有積極影響（如，隨著上海經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及與周邊城市高速公路的連通，上海房地產(chǎn)的需求范圍已擴(kuò)大至整個(gè)江浙范圍，目前經(jīng)常往返于上海與周邊地區(qū)的江浙商人在上海中高檔住