北京市廉租住房保障體系的現狀與存在的問題_secret

1、PAGE PAGE 9北京市廉租住房保障體系的現狀與存在的問題 作者：清華大學房地產研究所 王松濤1 引言雖然市場機制可以保證住房分配的效率，卻往往無法保證住房分配的公平性。因此，世界上多數國家的政府都對住房供給的結構進行干預，建立多層次的住房供應體系來滿足人們基本的住房需要。而其中具有社會保障性質的最低收入家庭住房保障體系由于突出的體現了社會公平，從而成為了政府干預住房市場最為集中和活躍的領域。我國國務院于1998年發(fā)出國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知后，全國各大中城市相繼建立了廉租住房供應管理體制。然而，民政部最新數據顯示，2005年城鎮(zhèn)低保人數穩(wěn)定在2200萬左右，

2、但其中被納入廉租住房保障范圍的只有32.9萬戶。由此可見，解決城市最低收入家庭的住房需要不僅是十一五期間的重點工作內容，而且也將成為一項長期而艱巨的任務。2001年8月，北京市政府出臺了北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法，正式開始實施廉租住房制度，并對低收入家庭提供住房保障。本文以城市最低收入家庭住房保障體系為研究對象，重點分析了北京市最低收入家庭保障體系的現狀與問題，并在分析問題的基礎上提出了進一步改革的方向。2 住房制度改革工作的發(fā)展歷程北京市住房制度改革工作，自1988年以來共經歷了四個階段：第一階段為1988年至1992年的試點和擴大試點階段，選擇遠郊、近郊部分區(qū)縣作為售房試點，創(chuàng)造以標準

3、價出售公房、新房新租、建立個人住房基金、集資合作建房等11種房改形式；第二階段為1992年至1994年的全面推行階段，建立了住房基金、住房公積金、公房出售、提租、集資合作建房等五種房改的基本形式；第三階段從1994年至1998年，是房改的深化階段，主要明確了北京市房改的目標、任務和政策措施，并開始全面建立住房公積金制度、停止優(yōu)惠價售房、實行標準價和成本價出售公房、逐步提高公房租金至成本租金；第四階段從1998年開始至今，為了進一步深化房改，北京市停止住房實物分配，實行住房分配貨幣化，實現住房制度改革的根本要求，完成住房體制的轉化，確立市場經濟體制下的住房新制度。3 廉租住房制度的確立及現狀在1

4、998年國務院23號文件中明確指出：“對不同收入家庭實行不同的住房供應政策。最低收入家庭租賃由政府或單位提供的廉租住房；中低收入家庭購買經濟適用住房；其他收入高的家庭購買、租賃市場價商品住房”。因此，目前我國對于最低收入家庭的住房保障體系主要是通過廉租住房體系來實現的。根據劉洪玉、包宗華、成思危和江莉等學者對廉租住房的定義，筆者認為：廉租住房是政府（或非贏利單位）提供的、面向城市非農業(yè)常住人口的低收入者，建造標準以滿足低收入家庭基本居住需求為原則，供給數量要適當少于需求數量，租金標準低于市場租金，租金水平受政府的嚴格控制，不允許進入住房二級市場，絕對禁止轉租的社會保障住宅。2001年北京市出臺

5、了北京市城鎮(zhèn)廉租住房管理試行辦法，將廉租住房政策作為解決北京市低保和優(yōu)撫家庭住房困難的主要措施。通過兩年多的實踐，初步形成了有效的最低收入家庭住房保障體制。第一，北京市建立了以公共財政為主的穩(wěn)定的資金來源渠道，兩年來財政已投入廉租住房建設和管理專項資金2.9億元；第二，初步搭建起市、區(qū)、街道三級管理，房管、民政、財政、街道辦事處各部門配合實施的多層次管理構架；第三，制定了規(guī)范嚴謹的準入、審核、公示、搖號、配租、退出等管理程序；第四，針對廉租家庭不同困難需求，形成了租金補貼、租金減免、租金補貼還貸購房和實物配租四種保障方式；第五，開發(fā)了廉租住房管理系統(tǒng)軟件；對廉租住房申請受理、登記審批、搖號、配

6、租備案及變更定期審核等進行科學、規(guī)范的管理。4 廉租住房體系面臨的主要問題4.1 保障政策的覆蓋面過窄考慮到目前我國收入監(jiān)管系統(tǒng)尚不健全，對居民的收入審核有相當大的難度，根據這一現實情況及政府的財力，北京市在住房保障的起步階段采取低起點的保障，從最困難的家庭入手，具體限定在民政部門確定的享受城市居民最低生活保障的家庭和城鎮(zhèn)優(yōu)撫對象家庭。這兩種對象均已形成嚴格的審核、管理制度，可有效的保證住房提供給最需要的家庭，并減少了資格核定的管理成本。但隨著廉租住房工作的開展，越來越多的收入低、住房困難的家庭的對住房保障體系的需求也明顯的顯現出來。具體而言包括部分國有困難企業(yè)的老職工、中小企業(yè)工作的返城知青

7、、面臨拆遷的下崗職工家庭和殘疾人等低收入家庭。這些家庭雖然收入水平略高于北京市低保標準，但住房困難的問題依然非常突出。憑借其有限的收入無法獲得基本的住房保障，因而急需政府在政策上予以支持。因此，目前北京市住房保障體系的覆蓋面過窄，需要對保障對象進行進一步的界定。4.2 保障力度不足廉租住房采取的低保障的政策在實施的初期，適應了當時的需要，解決了低收入家庭住房問題的當務之急，但隨著近年北京市城市建設的飛速發(fā)展，對低收入家庭的住房保障力度同城市發(fā)展的不協(xié)調也逐漸顯現出來，主要表現在實行租金補貼政策的有效房源不足。一方面，北京市通過近幾年大面積的危改拆遷工作，改善了城市面貌，提高了居民的居住水平，同

8、時也使位置、戶型、價格適合廉租家庭承租的平房、簡易樓房數量減少，使租賃市場上低價房源的供給減少。另一方面，北京大量外來人口一直使低價位的租賃房屋供不應求，同時拆遷居民家庭需要租賃住房來解決他們的拆遷周轉問題，加大了房屋租賃市場的需求。除此之外，由于廉租戶受到自身條件的限制，如孩子上學、自身就醫(yī)、生活來源（在街道領取補助、購買生活用品）習慣等原因不愿遠離原居住地。尤其是一些殘疾家庭，對房屋的便利方面的要求更高，中介部門現有的房源無法滿足他們的要求。4.3 管理體制亟待進一步完善在目前的管理機構中，多數區(qū)縣在具體工作形成了市、區(qū)、街道的三級管理體制。作為一項社會性、動態(tài)性很強的工作，以街道區(qū)域為工

9、作基點是今后將廉租住房工作深入開展的重要保證。審核申請條件、公示調查、配租復審、退出等大量工作均需要落實在按街道區(qū)域劃分的基層部門。隨著保障面的加大及廉租家庭動態(tài)變化，需要專門的機構、人員來保證工作的順利實施。房管、街道辦事處應聯(lián)合承擔此項工作，相應的人員編制、職能、培訓應盡快納入到管理日程上。 5 北京市廉租住房體系構架和改革方向北京市自2001年11月實施北京市城鎮(zhèn)廉租住房試行辦法以來，通過嚴格的準入制度、公開公平的輪候搖號制度、嚴謹的備案制度、定期審核制度、合理的退出機制，目前已經初步建立了國土房管、財政、民政多部門分工協(xié)作、密切配合、協(xié)調一致的廉租住房決策協(xié)調機制；搭建起市、區(qū)兩級機構

10、，市、區(qū)、街道三級管理的廉租住房實施架構。下圖反映了目前北京市對最低收入家庭實施的住房保障體系的基本框架。 為了進一步完善住房保障體系對于城市最低收入家庭的保障力度，完成“應保盡?！钡恼吣繕?，本文提出6點政策建議：1有步驟、有針對性的擴大廉租住房保障對象的適用范圍，并根據不同保障對象群體的具體情況采取合適的保障方式和房源類型，體現分類救助的保障思路。2對保障對象進行動態(tài)的監(jiān)測管理，通過對不同群體的人口規(guī)模、年齡結構、收入水平、住房條件進行定期跟蹤，確定各類住房保障對象保障力度的相對強弱。同時，隨著保障對象總體的結構變化，靈活的調整住房保障體系的準入制度，從而將最需要得到住房保障的對象最先納入保障體系。3大力籌集住房保障體系的房源，積極的將空置一定年限的商品住房、單位空置房和因手續(xù)不全無法上市的住房轉化為住房保障體系房源。同時，隨著北京市住房租賃市場的逐漸形成和完善，應該從租賃市場中獲取更多適宜進行住房保障的房源。4. 進一步加強北京市政府財政支持力度，在保證財政資金穩(wěn)定增長的同時，應借鑒國際經驗，組建政府背景開發(fā)公司或者鼓勵非盈利組織開