2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理政策與制度知識點：物業(yè)服務的合同

1、Word文檔 2021年物業(yè)管理師物業(yè)管理政策與制度知識點：物業(yè)服務的合同 物業(yè)服務合同 條例第三十五條規(guī)定：業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務合同。物業(yè)服務合同應當對物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項修理資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容進行商定。 物業(yè)服務合同是物業(yè)管理當事人意思表示全都的產物。因此，合同的內容應當由當事人商定。條例規(guī)定物業(yè)服務合同的主要內容，意在引導物業(yè)管理當事人在訂立物業(yè)服務合同時商定一些必要的內容，以利于合同的履行。 物業(yè)服務合同應當具備以下主要內容： 1物業(yè)管理事項 業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同

2、中商定的物業(yè)管理事項，是指在簽訂合同時已經協(xié)商全都的物業(yè)管理服務的詳細內容，雙方未達成全都的服務項目或履行中發(fā)生的新項目，協(xié)商全都后應當另行簽訂補充協(xié)議。 2物業(yè)服務質量 商定物業(yè)服務質量就是商定各項詳細服務應當達到的標準。只商定物業(yè)服務項目不商定物業(yè)服務質量，或者商定服務質量不明確，會造成合同履行爭議。因此，商定服務質量必需詳細、細致。業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)可以參照中國物業(yè)管理協(xié)會印發(fā)的一般住宅小區(qū)物業(yè)管理服務等級標準，結合物業(yè)項目狀況、物業(yè)收費標準，以及物業(yè)管理項目的詳細狀況，協(xié)商確定物業(yè)服務質量要求。 3物業(yè)服務費用 首先要明確物業(yè)服務的收費形式，實行包干制還是酬金制，或者是其他收費形式。然

3、后依據不同收費形式明確收費標準、酬金數額或取費比例、交費時間、交費方式及結算方式等等。 4雙方的權利義務 雙方的權利義務是泛指法定義務之外的其他需要商定的權利義務?？梢陨潭ǖ膬热菰S多，例如，業(yè)主大會和業(yè)主委員會對物業(yè)管理企業(yè)服務質量的監(jiān)督方式；物業(yè)管理企業(yè)分包專項服務事項的權利；業(yè)主遵守物業(yè)管理區(qū)域內各項管理制度的義務；物業(yè)管理企業(yè)公示物業(yè)服務項目、服務標準、收費標準的義務；物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)管理區(qū)域公眾性規(guī)章制度的宣揚告知義務；制止業(yè)主違規(guī)行為的義務等等。 5專項修理資金的管理與使用 在國家規(guī)定基礎上，合同應當商定業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)使用專項修理資金的申請、審議程序和監(jiān)督方式等詳細內容。 6物

4、業(yè)管理用房 必要的物業(yè)管理用房是物業(yè)管理企業(yè)開展物業(yè)服務的前提條件。對于物業(yè)管理用房的配置、用途、產權歸屬等，條例已經有了明確規(guī)定。當事人需要在合同中就相關內容予以細化。 7合同期限 合同的期限，是指合同的有效期。物業(yè)服務合同屬于在較長期限內履行的合同，因此當事人需要對合同的期限進行商定。物業(yè)服務合同的期限條款應當盡量明確、詳細，或者明確規(guī)定計算期限的方法。 8違約責任 違約責任對于合同的履行特別重要，因此合同法以及其他相關法律法規(guī)對違約責任的規(guī)定比較具體。但是，法律規(guī)定究竟比較原則，難以面面俱到，而物業(yè)服務合同具有其特別性，為了保證合同當事人的特別需要，保證物業(yè)服務合同義務的切實履行，當事人

5、應當根據法律規(guī)定的原則和自身的狀況，對違約責任作出詳細的商定。例如，商定違約損害的計算方法、賠償范圍等。 物業(yè)服務合同除需明確以上八項內容外，還應包括當事人雙方依據物業(yè)服務需要商定的其他條款，如商定合同生效的條件、解除合同的損失賠償、免責條款商定、合同履行爭議的解決方式等等。 應當指出的是，房屋和設備設施的各種圖紙、技術資料、使用說明、檢修記錄檔案，以及與物業(yè)管理相關的業(yè)主狀況資料，是進行物業(yè)管理與服務的基本條件，關于物業(yè)管理資料的移交問題，條例對此作出明確規(guī)定： 一是物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時，應當與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗收手續(xù)，業(yè)主委員會應當向物業(yè)管理企業(yè)移交物業(yè)管理資料； 二是物業(yè)服務合同終止時，物業(yè)管理企業(yè)應當將物業(yè)管理資料交還給業(yè)主委員會； 三是物業(yè)服務合同終止