蘇州某綜合型項目可行性研究報告-secret

1、PAGE *新城項目可行性研究報告2007年1月10日目錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc156210783 摘要 PAGEREF _Toc156210783 h 2 HYPERLINK l _Toc156210784 一、蘇州市地理交通及項目概況 PAGEREF _Toc156210784 h 6 HYPERLINK l _Toc156210785 1. 地理位置 PAGEREF _Toc156210785 h 6 HYPERLINK l _Toc156210786 2. 交通狀況 PAGEREF _Toc156210786 h 6 HYPERLINK l

2、_Toc156210787 3. 項目概況 PAGEREF _Toc156210787 h 7 HYPERLINK l _Toc156210788 4. 項目SWOT分析 PAGEREF _Toc156210788 h 10 HYPERLINK l _Toc156210789 二、蘇州市宏觀經(jīng)濟潛力 PAGEREF _Toc156210789 h 13 HYPERLINK l _Toc156210790 1. 經(jīng)濟總量及支柱 PAGEREF _Toc156210790 h 13 HYPERLINK l _Toc156210791 2. 城市經(jīng)濟及生活人均水平 PAGEREF _Toc15621

3、0791 h 15 HYPERLINK l _Toc156210792 3. 貨幣供應(yīng)與通貨膨脹 PAGEREF _Toc156210792 h 21 HYPERLINK l _Toc156210793 4. 蘇州市經(jīng)濟預(yù)測 PAGEREF _Toc156210793 h 22 HYPERLINK l _Toc156210794 三、蘇州房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測 PAGEREF _Toc156210794 h 25 HYPERLINK l _Toc156210795 1. 住宅市場 PAGEREF _Toc156210795 h 25 HYPERLINK l _Toc156210796 2. 商業(yè)

4、市場 PAGEREF _Toc156210796 h 31 HYPERLINK l _Toc156210797 3. 商務(wù)辦公市場 PAGEREF _Toc156210797 h 33 HYPERLINK l _Toc156210798 4. 項目各業(yè)態(tài)定價匯總 PAGEREF _Toc156210798 h 35 HYPERLINK l _Toc156210799 四、項目規(guī)劃指標(biāo)及財務(wù)分析 PAGEREF _Toc156210799 h 37 HYPERLINK l _Toc156210800 1. 項目基本假設(shè)及規(guī)劃指標(biāo) PAGEREF _Toc156210800 h 37 HYPERL

5、INK l _Toc156210801 2. 項目財務(wù)表現(xiàn) PAGEREF _Toc156210801 h 38 HYPERLINK l _Toc156210802 3. 項目敏感性分析 PAGEREF _Toc156210802 h 40 HYPERLINK l _Toc156210803 4. 結(jié)論和建議 PAGEREF _Toc156210803 h 41 HYPERLINK l _Toc156210804 附件：*新城項目成本表 PAGEREF _Toc156210804 h 42 TOC o 1-3 h z u 摘要一、市場分析蘇州市經(jīng)濟發(fā)展勢頭強勁，第二產(chǎn)業(yè)是其重要的經(jīng)濟發(fā)展依托。

6、蘇州市住宅市場未來2年的竣工面積預(yù)計將達到1200-1400萬平方米，年銷售面積預(yù)計為700-800萬平方米/年。蘇州市住宅的市場吸納率自2003年開始出現(xiàn)回落，近幾年每年均維持在60左右，預(yù)計06、07年的市場吸納率將會降至53左右的低水平。蘇州市施工面積明顯偏大，市場存在較大風(fēng)險。根據(jù)蘇州市居民的房價收入比目前仍處于合理的范圍之內(nèi)，可見雖然蘇州市住宅供應(yīng)量較大，但當(dāng)?shù)鼐用竦氖杖胨较鄬Ψ績r而言尚處于可接受水平。蘇州市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)功能日臻完善。目前蘇州市已初步形成了以觀前街、石路地區(qū)為標(biāo)志的的熱鬧繁華的市級商業(yè)中心；以南門、盤門、園區(qū)鄰里中心、新區(qū)獅山廣場等為代表的區(qū)域商業(yè)中心；以居住區(qū)商業(yè)為代

7、表的居住區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)以及各中心鎮(zhèn)商業(yè)。同時市區(qū)的工藝、文化、絲綢、花鳥、汽配等各類專業(yè)特色街已發(fā)展到16條，專業(yè)市場發(fā)達，規(guī)模效應(yīng)日益顯現(xiàn)出來。從目前市場需求來看，居民消費市場活躍，但是增長幅度預(yù)計將趨緩。蘇州市的辦公樓主要集中在工業(yè)園區(qū)與高新區(qū)，目前市場上辦公樓房產(chǎn)的供應(yīng)主要集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，其寫字樓租售價格明顯高于其他區(qū)域。而本項目所屬的滄浪區(qū)商務(wù)氣氛較差，因此，寫字樓市場的市場活躍度不高，目前只有較少體量的樓盤供應(yīng)。位于項目北面南環(huán)西路上的環(huán)龍大廈只有2層約4000平米的寫字樓，銷售價格約4980元/平方米，出租價格約40元/平方米/月。二、項目定價根據(jù)對市場的調(diào)研，分別對本項目的各種

8、業(yè)態(tài)進行定價，匯總?cè)缦卤恚喝?、項目情況及規(guī)劃指標(biāo)本項目包括用地面積約為49.1萬平方米，建筑面積約124.34萬平方米。物業(yè)形態(tài)包括住宅、商業(yè)、商務(wù)辦公等部分。其中各個部分的具體指標(biāo)如下表：項目各業(yè)態(tài)面積分配如下表：四、財務(wù)測算與敏感性分析本項目按照其掛牌價格，稅后利潤率為20.85，稅后凈利潤為19.86億元；當(dāng)土地價格增至17.32億時，項目的稅后銷售利潤率為20，稅后凈利潤額為19.05億，項目的可操作性較強，具有可行性。五、建議建議1：工業(yè)園區(qū)的房產(chǎn)市場有較快的發(fā)展，與園區(qū)優(yōu)惠的購房政策有一定的關(guān)系。建議集團相關(guān)部門能多向政府爭取購房稅費減免等住房優(yōu)惠政策，以吸引更多的客戶。建議2：由

9、于本項目所在區(qū)域住宅小區(qū)較多，而商業(yè)配套又明顯不足，建議項目開發(fā)時將住宅與超市或購物中心同時建設(shè)，可提升住宅品質(zhì)，吸引更多的客源。建議3：此外，由于蘇州市相對較有購買能力的居民工作單位大部分集中在園區(qū)和高新區(qū)，因此，建議項目在初期可考慮開設(shè)往返與園區(qū)、高新區(qū)的免費班車，以增強本項目的吸引力。一、蘇州市地理交通及項目概況1. 地理位置蘇州是我國的歷史文化名城和重要的風(fēng)景旅游城市，是長江三角洲重要的中心城市之一。蘇州位于江蘇省東南部，東臨上海，南接浙江，西抱太湖，北依長江。蘇州市區(qū)中心地理坐標(biāo)為北緯3119，東經(jīng)12037。蘇州市面積8488平方公里，其中市區(qū)面積1650平方公里。2005年末，戶

10、籍總?cè)丝?06.22萬，其中市區(qū)人口224.53萬。下轄張家港市、常熟市、太倉市、昆山市、吳江市，吳中區(qū)、相城區(qū)、平江區(qū)、滄浪區(qū)、金閶區(qū)，以及蘇州工業(yè)園區(qū)、蘇州高新區(qū)、虎丘區(qū)。圖1-1蘇州地理位置圖蘇州2. 交通狀況蘇州市交通十分發(fā)達，交通網(wǎng)絡(luò)有公路、鐵路、航空、港口等組成。蘇州通往周邊城市的公路主要有：滬寧高速公路、蘇嘉杭高速公路、沿江高速公路、青平（青浦-平望-南?。└咚俟罚ㄒ?guī)劃興建中）、312國道、318國道、蘇杭公路、蘇虞公路。蘇州火車站是被鐵道部授予的“全國一級火車站”，可容納1500人同時候車，還設(shè)有高等級貴賓候車室。每天有近95趟次列車到發(fā)，日客流量4萬人次以上。蘇州至上海浦東

11、國際機場有140公里，至虹橋國際機場86公里，南京國際機場198公里，杭州國際機場170公里。除此之外，蘇州西郊的光福機場已開通蘇州至北京和蘇州至佛山航線。蘇州境內(nèi)有內(nèi)河航道2900公里。除海運以外，也可通過內(nèi)河，到達上海、張家港、鎮(zhèn)江等全國各地。3. 項目概況滄浪新城的發(fā)展規(guī)劃滄浪新城位于蘇州西南部，北依古城區(qū)，南鄰石湖風(fēng)景區(qū)，東接蘇州新加坡工業(yè)園區(qū)，西靠蘇州高新技術(shù)開發(fā)區(qū)，西南與國際教育園、蘇州大學(xué)文正學(xué)院為鄰。滄浪新城規(guī)劃面積為5平方公里，首期開發(fā)面積約3320畝。按照城市商務(wù)副中心和居住、創(chuàng)業(yè)、生態(tài)三大功能兼具的規(guī)劃目標(biāo)，5年內(nèi)完成5平方公里開發(fā)，建成集創(chuàng)業(yè)、商務(wù)、居住、生態(tài)等功能于一

12、體的大型綜合社區(qū)，成為拉動蘇州經(jīng)濟增長的智力和知識密集型產(chǎn)業(yè)基地之一。規(guī)劃范圍東起盤蠡路，南至石湖風(fēng)景區(qū)，西至京杭大運河，北至南環(huán)西路，規(guī)劃總用地面積5.06平方公里，規(guī)劃建設(shè)用地4.67平方公里。規(guī)劃目標(biāo) 以蘇州古城為依托，與國際教育園、石湖風(fēng)景區(qū)及京杭運河景觀帶相聯(lián)系，促進區(qū)域結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整，推動服務(wù)業(yè)發(fā)展，強化和提升中心城市輻射帶動功能，增強綜合競爭力，建成集創(chuàng)業(yè)、居住、商務(wù)、高科技研發(fā)和中試為主要功能的城市副中心。土地利用滄浪新城以“一區(qū)、兩軸、四片”為大的功能結(jié)構(gòu)布局?！耙粎^(qū)”是指滄浪新城吸引科技人員和留學(xué)生創(chuàng)業(yè)的核心中央商務(wù)區(qū)，位于運河以北?！皟奢S”是指沿京杭運河綠化景觀軸和沿友新路

13、城市景觀軸?！八钠敝竾@核心區(qū)的四個相對獨立的居住片區(qū)。道路交通系統(tǒng)規(guī)劃區(qū)規(guī)劃道路網(wǎng)絡(luò)主要采用“方格網(wǎng)”式布局形式，道路系統(tǒng)主要采用快速路主干道次干道支路四級系統(tǒng)。在福運路、中央商務(wù)區(qū)、寶帶西路和友新路共設(shè)4個輕軌站點。生態(tài)環(huán)境水是蘇州的靈魂，滄浪新城依水而建。根據(jù)滄浪新城控規(guī)，蘇州城區(qū)范圍將向西南延伸，與石湖風(fēng)景區(qū)相銜接。新城建成后，一個“運河城市”將現(xiàn)古城西南，京杭大運河有長達1800米的河段從新城西部和南部穿越。運河兩岸，將形成一條濱河生態(tài)景觀帶，其中有兩座步行橋與石湖聯(lián)成景觀軸線。新城每個居住小區(qū)內(nèi)，都將開挖一條人工景觀河，河水與大運河相貫通。項目概況該項目位于蘇州市滄浪新城。整個地

14、塊由二部分組成：滄浪區(qū)福運路以東，友新路以西，寶帶西路以南，太湖西路以北的中央商務(wù)區(qū)部分；以及福運路以東，友新河以北的住宅部分。用地面積約為49.1萬平方米，建筑面積約124.34萬平方米。圖1-2 項目位置圖項目位置本項目物業(yè)形態(tài)包括主要以居住、商業(yè)、辦公、配套公建為主。其主要指標(biāo)及位置如下表1-1以及圖1-3。表1-1 項目主要經(jīng)濟指標(biāo)圖1-3 項目物業(yè)形態(tài)組成4. 項目SWOT分析項目SWOT詳細分析見下表：表1-2 項目SWOT分析優(yōu)勢 Strength劣勢 Weakness項目位于滄浪新城規(guī)劃的中心，是整個新城的發(fā)展重心項目位于京航大運河邊，與石湖、尚方山相距不遠，具有得天獨厚的自然

15、風(fēng)景優(yōu)勢項目集居住、商業(yè)、辦公等為一體，后期還可能會包括酒店、別墅等，集團具有豐富的綜合項目的操作經(jīng)驗，便于發(fā)揮我方優(yōu)勢項目統(tǒng)一規(guī)劃，整體開發(fā)，有利于構(gòu)建良好的社區(qū)生活環(huán)境項目的交通條件便利，友新路高架位于項目旁所在地塊為蘇州市特別是滄浪區(qū)的重點工程，開發(fā)過程中必將得到當(dāng)?shù)卣闹С峙浜享椖课挥诶铣菂^(qū)以外，距離市中心有一定距離項目區(qū)域內(nèi)，產(chǎn)業(yè)配套較少，使得居民工作地與居住地相差較遠項目所在的滄浪新城的建設(shè)剛剛處于起步階段，各種規(guī)劃（如輕軌交通等）具有較大的不確定性就目前當(dāng)?shù)厥袌霏h(huán)境而言，項目周邊商務(wù)氣氛的形成有一定難度相較與蘇州工業(yè)園區(qū)諸多的房產(chǎn)購房優(yōu)惠政策（如購房公積金政策等），本項目所在區(qū)

16、域具有較大劣勢機會 Opportunity威脅 Threat目前項目周邊高品質(zhì)的住宅樓盤為空白，這為我公司的高品質(zhì)樓盤建設(shè)路線提供了契機目前該區(qū)域內(nèi)各樓盤水、景資源利用不足，本項目恰能利用此機會發(fā)揮我公司特長由于蘇州工業(yè)園區(qū)與新區(qū)的發(fā)展速度迅速，很多房產(chǎn)開發(fā)商發(fā)展重點聚焦于園區(qū)與新區(qū)，而目前在該區(qū)域的房產(chǎn)開發(fā)中，尚沒有國內(nèi)外著名房產(chǎn)企業(yè)進入，競爭較少。我集團的品牌及實力優(yōu)勢將在當(dāng)?shù)亻_發(fā)商品牌競爭中立即凸現(xiàn)，從而本項目的競爭優(yōu)勢也會隨之顯現(xiàn)出來目前該區(qū)域內(nèi)居民較多，但商業(yè)幾近空白，這給本項目中的商業(yè)部分帶來極大商機目前蘇州市市區(qū)人口及商業(yè)配套均集中在老城區(qū)內(nèi)，因此，本項目建成后的人口導(dǎo)入存在一定

17、壓力項目所處的滄浪區(qū)并非整個蘇州市發(fā)展重點，受關(guān)注程度不高項目周邊住宅的供應(yīng)量較大，且目前住宅供應(yīng)的物業(yè)形態(tài)較為豐富，給本項目造成一定競爭目前整個房產(chǎn)市場諸多宏觀調(diào)控政策出臺，導(dǎo)致項目在運作中不確定因素增加基于上表列述的項目的優(yōu)勢、劣勢、機會及風(fēng)險，本項目成功的關(guān)鍵要素在于綜合項目內(nèi)外部特點：內(nèi)部地理優(yōu)勢項目位于運河邊，可遠觀石湖與尚方山規(guī)模優(yōu)勢項目配套較全，將會成為一個集居住、商業(yè)、商務(wù)為一體的大型綜合區(qū)產(chǎn)品優(yōu)勢為區(qū)域居民提供大型商業(yè)配套外部政府扶持本項目位于滄浪新城核心區(qū)域，將會成為未來的CBD，屬于蘇州當(dāng)前的重點政府工程二、蘇州市宏觀經(jīng)濟潛力1. 經(jīng)濟總量及支柱蘇州市經(jīng)濟增長勢頭強勁，經(jīng)

18、濟發(fā)展?jié)摿^大蘇州市的GDP增長率連續(xù)7年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟增長保持良好勢頭，七年來年均增長率達到了14.63%。圖2-1 蘇州市GDP通過蘇州市與其他城市的經(jīng)濟發(fā)展水平相對比圖，如圖2-2，可以看出，蘇州市的經(jīng)濟實力較強，GDP的絕對值不僅較全國平均水平高，發(fā)展速度也較快，速度高出上海幾近5，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿^大。圖2-2 蘇州市與其他城市經(jīng)濟發(fā)展對比圖蘇州市第二產(chǎn)業(yè)是拉動全市經(jīng)濟發(fā)展的重要元素，第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平較低運用SPSS軟件，將蘇州市GDP增長率與諸多表現(xiàn)宏觀經(jīng)濟增長的指標(biāo)（如蘇州固定資產(chǎn)投資增長率、社會消費品零售總額、第一產(chǎn)業(yè)增長率、第二產(chǎn)業(yè)增長率、第三產(chǎn)業(yè)增長率等）作相關(guān)性分析，可

19、以看出，蘇州市GDP的增長主要受到第二產(chǎn)業(yè)增長的影響，其相關(guān)性關(guān)系為：蘇州市GDP增長率0.65第二產(chǎn)業(yè)增長率+0.046（R20.999； Sig.0.000 ；DW2.250）通過蘇州市歷年數(shù)字，可以看出，自1999年以來，蘇州市一、三產(chǎn)業(yè)占GDP的比重逐年降低，二產(chǎn)業(yè)的比重逐年升高，由1999年的56.20%上升至2005年的66.84%?？梢姡壳疤K州市的經(jīng)濟發(fā)展主要依靠第二產(chǎn)業(yè)，第二產(chǎn)業(yè)的快速增長是拉動經(jīng)濟增長的主要因素。 從2005年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，蘇州三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為1.96：66.84：31.20，第三產(chǎn)業(yè)的比重較低，第二產(chǎn)業(yè)仍然處于主導(dǎo)地位。圖2-3 蘇州市三產(chǎn)業(yè)在GDP中所占的

20、比重走勢蘇州市人口微幅上升近年來，蘇州市人口微幅上升。2005年蘇州市總?cè)丝谳^2004年的增速有所回落。至2005年底蘇州市總?cè)丝跒?06.22萬人，其中市區(qū)人口為224.53萬人。圖2-4 蘇州市人口走勢圖2. 城市經(jīng)濟及生活人均水平蘇州市人均GDP突破66000元，達到66826元蘇州市人均GDP由1999年23600元上升至2005年的66826元，近7年來以兩位數(shù)的增速上升。自2004年以來，人均GDP增幅放緩，由2003年的33.47%下降至2005年的15.23%。這主要是由于蘇州市GDP的增速下調(diào)所導(dǎo)致的。圖2-5 蘇州市人均GDP走勢圖通過蘇州市與周邊其他城市的人均GDP進行對

21、比，可以看出蘇州市的人均GDP水平與上海、昆山相近，其增長速度卻較大程度地高于上海、昆山，進一步驗證了蘇州市經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿薮蟆D2-6 蘇州市與其他城市人均GDP對比圖 蘇州市人民生活水平持續(xù)有較大改善近6年來，除2002年蘇州人均可支配收入均保持了2位數(shù)的增長。2005年城鎮(zhèn)人口可支配收入達到了16276元，七年來年均增長率達到了12.53%。圖2-7 蘇州市人均可支配收入走勢圖 圖2-8 蘇州市與其他城市人均可支配收入對比圖 蘇州市的人均可支配收入雖然比全國平均水平高，但相較與人均GDP在諸多城市中的地位，其人均可支配收入水平以及發(fā)展速度均并不高，其原因可以通過圖2-9得以解釋。臺州、紹興

22、、溫州等城市私有制企業(yè)發(fā)展較多，該類企業(yè)的迅速發(fā)展直接帶來居民收入的提高，而蘇州、昆山等城市由于工業(yè)園區(qū)的發(fā)展，外資企業(yè)較多，該類企業(yè)的發(fā)展對經(jīng)濟的貢獻主要體現(xiàn)在GDP相關(guān)指標(biāo)上，而在居民可支配收入指標(biāo)上體現(xiàn)較少，因此，與其他城市相比，蘇州雖然人均GDP水平較高，但人均可支配收入?yún)s屬于一般水平。圖2-9蘇州市與其他城市各所有制企業(yè)生產(chǎn)總值比重對比圖蘇州市居民消費市場活躍蘇州市居民消費市場較為活躍，當(dāng)?shù)厣鐣M品零售總額每年均有兩位數(shù)以上的增長，2005年社會消費品零售總額增長率達到31.4，遠遠高于前四年的水平。圖2-10蘇州市社會消費品零售總額走勢圖城鄉(xiāng)居民儲蓄存款增長05年出現(xiàn)反彈由于20

23、04年政府出臺了諸多降低存款利率等宏觀調(diào)控政策，使得蘇州市城鎮(zhèn)居民儲蓄存款有一定幅度的下滑，2005年在政策逐漸被市場所消化后，出現(xiàn)了新一輪的反彈。圖2-11蘇州市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款走勢圖蘇州市旅游業(yè)發(fā)展迅速，接待游客每年呈波浪型增長隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，人民收入水平和生活質(zhì)量的不斷提高，蘇州市旅游業(yè)有了長足的發(fā)展，接待國內(nèi)外游客每年呈波浪型增長。蘇州市2005年接待國內(nèi)、國際游客分別為3600萬人次和150萬人次，比1999年增長2倍，年均分別增長18.6%和17.9%，旅游總收入400億元，比1999年增長3.3倍。圖2-12蘇州市接待國內(nèi)游客量走勢圖圖2-13蘇州市接待國外游客量走勢圖3.

24、貨幣供應(yīng)與通貨膨脹2004年蘇州市金融業(yè)銀根緊縮2004年蘇州市金融業(yè)緊縮銀根，金融機構(gòu)貸款余額增速放緩，04年的增速比03年下降超過一半。圖2-14蘇州市金融機構(gòu)貸款余額走勢圖05年通漲率為2.4，略高于全國水平1999-2001年蘇州市出現(xiàn)通貨緊縮，自2002年開始出現(xiàn)通貨膨脹。蘇州與全國的通漲率水平見下圖?？梢?，近兩年蘇州市的通漲率水平較全國略高。圖2-14蘇州市及全國通漲率走勢圖4. 蘇州市經(jīng)濟預(yù)測蘇州市GDP及人均GDP預(yù)測將蘇州市GDP與諸多宏觀指標(biāo)作相關(guān)分析，發(fā)現(xiàn)蘇州市GDP與全國GDP的發(fā)展有較強的相關(guān)關(guān)系，其關(guān)系如下表：表2-1 蘇州GDP及人均GDP預(yù)測表圖2-15蘇州市人

25、均GDP預(yù)測圖人均可支配收入預(yù)測將蘇州市人均可支配收入與諸多因素作相關(guān)性研究，可以發(fā)現(xiàn)，蘇州市人均可支配收入與當(dāng)?shù)厝司鵊DP有較為顯著的相關(guān)性：蘇州市人均可支配收入（元）0.169蘇州人均GDP（萬元）+0.472（R20.980； Sig.0.000；DW1.790）圖2-16蘇州市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入預(yù)測圖居民儲蓄余額預(yù)測將蘇州市居民儲蓄余額與諸多因素作相關(guān)性研究，可以發(fā)現(xiàn)，蘇州市居民儲蓄余額與當(dāng)?shù)厝司芍涫杖胗休^為顯著的相關(guān)性：蘇州市居民儲蓄余額（億元）0.1166人均可支配收入（元）-192.842（R20.939； Sig.0.002；DW1.470）圖2-17蘇州市城鄉(xiāng)居民儲蓄

26、存款預(yù)測圖蘇州市金融機構(gòu)貸款余額預(yù)測將蘇州市金融機構(gòu)貸款余額與諸多因素作相關(guān)性研究，可以發(fā)現(xiàn)，蘇州市金融機構(gòu)貸款余額與全國該指標(biāo)有較為顯著的相關(guān)性，其相關(guān)關(guān)系如下表：表2-2 蘇州金融機構(gòu)貸款余額預(yù)測表圖2-18蘇州市金融機構(gòu)貸款余額預(yù)測圖三、蘇州房地產(chǎn)市場分析及預(yù)測1. 住宅市場蘇州市住宅供應(yīng)走勢及預(yù)測將蘇州市住宅竣工面積與諸多因素作相關(guān)性研究，可以發(fā)現(xiàn)，蘇州市住宅竣工面積與上一年施工面積呈較強的相關(guān)性，相關(guān)性關(guān)系如下：蘇州市住宅竣工面積（萬平方米）0.288上一年施工面積（萬平方米）+262.319（R20.920； Sig.0.006；DW1.865）而蘇州市的住宅施工面積與上一年的金融

27、機構(gòu)貸款余額存在較高的相關(guān)性，其相關(guān)關(guān)系為：蘇州市住宅施工面積（萬平方米）1.036蘇州市金融機構(gòu)貸款余額（億元）-262.696（R20.972； Sig.0.003；DW2.0505）圖3-1 蘇州市住宅供應(yīng)面積走勢圖可見，蘇州市02-04年住宅竣工面積增長較快，施工面積的強速增長推動施工面積，雖然2005年增長略有放緩，但預(yù)計從06年開始，在現(xiàn)有施工的推動下，竣工降會恢復(fù)較高增長的態(tài)勢。蘇州市住宅需求及市場吸納率走勢及預(yù)測將蘇州市住宅銷售面積與諸多因素作相關(guān)性研究，可以發(fā)現(xiàn)，蘇州市住宅銷售面積與當(dāng)?shù)厣弦荒耆司芍涫杖氤瘦^強的相關(guān)性，相關(guān)性關(guān)系如下：蘇州市住宅銷售面積（萬平方米）508.

28、87蘇州上一年人均可支配收入（萬元）-123.546（R20.948； Sig.0.001；DW2.466）圖3-2 蘇州市住宅需求面積走勢圖可見，蘇州市住宅銷售面增長率2005年出現(xiàn)較大回落，預(yù)計06與07年住宅銷售面積的增長率將會出現(xiàn)反彈。未來兩年的市場平均需求為750萬平方米/年。蘇州住宅市場吸納率持續(xù)保持在較低水平蘇州市住宅的市場吸納率自2003年開始出現(xiàn)回落，近幾年每年均維持在60左右，預(yù)計06、07年的市場吸納率將會降至53左右的水平。圖3-3 蘇州市住宅市場吸納率走勢圖蘇州市施工面積明顯偏大，市場存在較大風(fēng)險蘇州市近幾年住宅市場吸納率較低（僅有60左右的水平），同時通過蘇州市每年

29、施工面積為銷售面積的倍數(shù)（近3年以來蘇州市該項指標(biāo)均超過警戒線3的水平，05年高達5倍）可以看出，今后幾年蘇州市住宅的市場風(fēng)險較大。由下圖可以看出，2005年蘇州市住宅的累計竣工未銷售面積為當(dāng)年銷售面積的1.52倍，加上當(dāng)年的竣工面積，預(yù)計2年后每年市場可銷售面積是銷售面積的4倍，即累計竣工面積中每年只有約25的面積被市場所消化。圖3-4 蘇州市每年累計竣工未銷售住宅面積走勢圖蘇州市住宅銷售均價走勢及預(yù)測2005年由于政府針對房地產(chǎn)住宅市場出臺了較多宏觀調(diào)控政策，蘇州市住宅交易均價雖仍處于上升態(tài)勢，但交易均價增幅出現(xiàn)明顯回落，全市住宅交易均價達3278元/平方米，增幅從20.36下降到10.5

30、9。運用SPSS軟件，將1999年2005年蘇州市住宅銷售價格與多項經(jīng)濟指標(biāo)作回歸發(fā)現(xiàn)，蘇州市住宅銷售價格與上一年居民儲蓄余額有較強的相關(guān)性，其相關(guān)關(guān)系為：蘇州市住宅銷售均價（億元）2.427上一年居民儲蓄余額（億元）-243.313（R20.946； Sig.0.004；DW2.125）圖3-5 蘇州市住宅銷售均價預(yù)測圖隨著2006年宏觀政策的效力明朗化，住宅銷售均價增幅逐漸回升，預(yù)計未來兩年住宅價格的增長率分別為13.03與19.44，2007年蘇州市住宅銷售均價將預(yù)計達到4425元/平方米。蘇州市房價收入比處于合理范圍之內(nèi)根據(jù)預(yù)測的住房銷售均價以及人均可支配收入，測算未來2年蘇州的房價收

31、入比。2005年蘇州人均建筑面積為30.50平方米，按照其年均10的增長速度，表3-1 人均可支配收入預(yù)測表按照2006年4月28日后銀行采用的新貸款利率，以貸款7成，貸30年，月利率4.79，計算如下：購房者每月等額還本付息額房價704.79（1+4.79）12*30/（1+4.79）12*30-1=0.004084房價銀行的貸款規(guī)定，每月等額還本付息額最多不應(yīng)該超過月收入的50%，因此：每月等額還本付息額50月收入即：房價收入比10.202可見，蘇州市房價收入比目前仍處于合理的范圍之內(nèi)，預(yù)計2007年房價收入比達到8.9，仍處于安全范圍之內(nèi)。由此可以說明，雖然蘇州市住宅供應(yīng)量較大，但當(dāng)?shù)鼐?/p>

32、民的收入水平相對房價而言尚處于可接受水平。住宅規(guī)模及定價假設(shè)本項目中混合用地且中商業(yè)用地的建筑面積占總建筑面積的10，即27852.42平方米，其余全部建設(shè)為住宅。即，本項目規(guī)劃的住宅建筑面積為87.27萬平方米，容積率約為2.33， 初步建議本項目的住宅分為小高層和高層。 目前項目所在區(qū)域在售的樓盤主要有：四季晶華、博雅苑、福星新城、天辰花園。其中除福星新城外，均為尾盤在售。經(jīng)2007年1月份調(diào)查與2006年5月份的調(diào)查可知，各樓盤價格如下：表3-2 滄浪區(qū)在售樓盤信息表由于本項目附近最為常見的住宅類型為高層，因此，本項目的住宅定價思路為：地塊周邊的可比案例的平均價格為5100元/平方米，由

33、于本項目處于滄浪新城核心區(qū)，又由于世茂的建筑品質(zhì)明顯高于目前市場在售樓盤，因此在目前平均銷售價格的基礎(chǔ)上調(diào)高15，確定本項目2007年年初的靜態(tài)基準(zhǔn)價格為6000元/平方米。本項目2007年年初高層的住宅均價為6000元/平方米。按照每年3的增長率保守估計，可以預(yù)計2009年年初動態(tài)銷售價格6000（1+3）26370元/平方米。住宅的市場消化速度預(yù)測本項目的靜態(tài)銷售均價（包括高層、小高層）約為6000元/平方米，而根據(jù)前所分析，目前蘇州住宅均價為3278.26元/平方米，該價格是住宅均價的1.57倍，預(yù)計價格位于5150-7500元/平方米內(nèi)的樓盤每年被市場所消化的量將占到總量的7。目前蘇州

34、市每年住宅累計竣工面積是該年銷售面積的1.5倍，預(yù)計2年后該值可達到4。因此，可以計算本項目的年市場占有量為1.75（725）。2007年預(yù)計市場對住宅的需求面積為800萬平方米，故本項目每年約可被市場消化14萬平方米，根據(jù)項目住宅總體量（約70萬平方米），該項目的銷售周期將會在5年左右。后文中以項目一期建成約1年的時間即2008年年除作為核算開始銷售價格的基準(zhǔn)。2. 商業(yè)市場蘇州市居民消費市場活躍，但增幅將趨緩社會消費品零售總額代表了一個城市居民的消費能力。因此，可以通過分析蘇州市社會消費品零售總額來對當(dāng)?shù)厣虡I(yè)物業(yè)市場的需求進行分析。將蘇州市社會消費品零售總額與多項經(jīng)濟指標(biāo)作相關(guān)性分析，可以

35、看出，蘇州市社會消費品零售總額與人均可支配收入相關(guān)性較強：蘇州市社會消費品零售總額（億元）708.782蘇州市人均可支配收入（萬元）351.21（R20.952； Sig.0.000 ；DW2.343）圖3-6 蘇州市社會消費品零售總額預(yù)測圖蘇州市商業(yè)網(wǎng)絡(luò)功能日臻完善。目前蘇州市已初步形成了以觀前街、石路地區(qū)為標(biāo)志的的熱鬧繁華的市級商業(yè)中心；以南門、盤門、園區(qū)鄰里中心、新區(qū)獅山廣場等為代表的區(qū)域商業(yè)中心；以居住區(qū)商業(yè)為代表的居住區(qū)商業(yè)服務(wù)網(wǎng)絡(luò)以及各中心鎮(zhèn)商業(yè)。同時市區(qū)的工藝、文化、絲綢、花鳥、汽配等各類專業(yè)特色街已發(fā)展到16條，專業(yè)市場發(fā)達，規(guī)模效應(yīng)日益顯現(xiàn)出來。本項目商業(yè)規(guī)模及定價分析據(jù)有關(guān)

36、專家預(yù)測，滄浪新城建成后區(qū)內(nèi)居住人口約為7.83萬人，而由于目前本項目周邊商業(yè)幾乎為空白，因此該項目商業(yè)的市場潛力巨大。本項目規(guī)劃中商業(yè)的建筑面積為17.25萬平方米（包括混合用地部分），體量較大，初步建議本項目引進商業(yè)街、大型購物中心以及超市等多種形式的經(jīng)營業(yè)態(tài)，以分散商業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險。商業(yè)街定價根據(jù)本項目周邊的商業(yè)樓盤調(diào)查，目前在售的商業(yè)為四季晶華的沿街商鋪以及滄浪商貿(mào)中心，其具體情況見下表：表3-3 滄浪區(qū)在售商業(yè)信息表由于本項目的商業(yè)街位于人口密度較高的未來CBD區(qū)域，因此，以以上樓盤的平均售價暫定本項目銷售價格，即，17000元/平方米；動態(tài)考慮兩年的通貨膨脹因素，本項目商業(yè)街2009

37、年年初動態(tài)銷售價格17000（1+3）218040元/平方米。大型購物中心定價根據(jù)調(diào)研，蘇州時美生活廣場一樓的租金約為6元/平方米/天，聯(lián)豐廣場、金河國際的平均租金為2元/平方米/天。由于這些購物廣場均位于市中心且經(jīng)營多年，經(jīng)營狀況較好，本項目購物中心暫按該平均租金估算，即2元/平方米/天。根據(jù)對其他城市的研究，大型購物中心的商業(yè)銷售價格為商業(yè)街的50左右，因此，按照商業(yè)街的價格對本項目的購物中心給出定價。即，本項目購物中心2006年年中靜態(tài)銷售價/平方米；動態(tài)考慮兩年的通貨膨脹因素，本項目購物中心2009年年初動態(tài)銷售價格8500（1+3）29020元/平方米。大型

38、超市定價超市的租金較低，一般情況下為1.0元/平方米/天，按照目前6的商業(yè)租售比計算，超市的靜態(tài)變現(xiàn)價值為6100元/平方米；考慮未來兩年的通貨膨脹因素，本項目超市2009年年初的動態(tài)銷售價格6100（1+3）26470元/平方米。3. 商務(wù)辦公市場本項目商務(wù)辦公規(guī)模及類型分析目前市場上辦公樓房產(chǎn)的供應(yīng)主要集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，工業(yè)園區(qū)的寫字樓租售價格明顯高于其他區(qū)域，根據(jù)對幾個寫字樓的調(diào)研情況整理如下表。工業(yè)園區(qū)的寫字樓售價為8000-12000元/平方米，租金為80-100元/平方米/天。表3-4 蘇州市寫字樓調(diào)研信息表本項目所屬的滄浪區(qū)商務(wù)氣氛較園區(qū)差，因此，寫字樓市場的市場活躍度不高，目前

39、只有較少體量的樓盤供應(yīng)。位于項目北面南環(huán)西路上的環(huán)龍大廈只有2層約4000平米的寫字樓，銷售價格約4980元/平方米，出租價格約40元/平方米/月。由于政府規(guī)劃該項目將建成為滄浪新城的CBD區(qū)域，因此必將吸引較多公司入住，參考鄰近城市中心商務(wù)區(qū)就業(yè)崗位測算標(biāo)準(zhǔn)，建成后的滄浪新城約可提供就業(yè)崗位4萬個，按照人均占有辦公樓建筑面積為6.4平方米的標(biāo)準(zhǔn)，可以看出，市場將會出現(xiàn)25.6萬平方米的辦公樓需求。但從目前市場狀況而言，本區(qū)域內(nèi)商務(wù)辦公用房主要形式為商住兩用樓，上等級的辦公樓尚為空白，由于本項目雖屬滄浪區(qū)的發(fā)展核心，但其所屬的區(qū)域并不是蘇州市重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，市場上對高端寫字樓的接受度還有待得到

40、市場的驗證，因此，暫建議本項目的寫字樓市場建筑面積為9.9萬平方米，以SOHO辦公進行銷售，而另外9.9萬平方米則建設(shè)酒店式公寓，以銷售為主。本項目商務(wù)辦公定價分析SOHO定價本項目建成后將成為滄浪新城CBD，商務(wù)辦公氣氛將會有較大提升。而目前周邊辦公環(huán)境、辦公條件均較項目建成后有相當(dāng)大的距離，因此，以目前周邊樓盤（環(huán)龍大廈、江南寶馬大廈）售價5000元/平方米為基準(zhǔn)，上調(diào)30，即，本項目SOHO 2006年年中靜態(tài)價格5000（1+30）6500元/平方米，由于辦公樓的經(jīng)營模式為對外出租，故參考上海優(yōu)質(zhì)寫字樓租售比8.68，確定本項目SOHO的租金為1.55元/平方米/天；動態(tài)定價考慮兩年的通貨膨脹因素，則SOHO2009年年初的動態(tài)價格6500（1+3）26900元/平方米，租金為1.64元/平方米/天。酒店式公寓定價本項目樓盤周邊僅有環(huán)龍大廈一個酒店式公寓在售，售價為5600元/平方米，租金為200元/天，按照戶均40平方米，租金為5元/平方米/天?？紤]到本項目酒店式公寓的裝修、規(guī)模以及檔次均會比環(huán)龍大廈酒店式由于有較大程度的提升，因此，以此售價為基數(shù)上調(diào)20，即，2006年年中本項目酒店式公寓銷售價格5600（1+20）6720元/平方米。動態(tài)考慮兩年的通貨膨脹因素，則酒店式公寓2009年年初的動態(tài)