商業(yè)地產(chǎn)項目全程操作工作流程表.

1、商業(yè)項目全程操作工作流程表、前期工作具體工作內(nèi)容工作節(jié)點工作主題調(diào)研宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)研：1國家宏觀政策及法規(guī)；2宏觀金融形勢；3國家宏觀重大事件；4城市（區(qū)域）政策、法規(guī)；5區(qū)域面積、人口；6區(qū)域人口質(zhì)量調(diào)研（人口結(jié)構(gòu)和密度）；7區(qū)域國內(nèi)生產(chǎn)總值；8輻射區(qū)域面積、人口；9城市（區(qū)域）特性；10支柱產(chǎn)業(yè)狀況；綜合調(diào)研:2區(qū)域住宅供需關(guān)系;111213141516171819202122城市進(jìn)程化程度；城市GDP、人均GDP；城市面積、人口；城市（區(qū)域）經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀及未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃;城市（區(qū)域）道路及交通規(guī)劃；城市（區(qū)域）商業(yè)網(wǎng)點分布及發(fā)展規(guī)劃；人均可支配收入；社會零售總額；城鄉(xiāng)居民儲蓄存款額；恩格爾

2、系數(shù)；百戶汽車擁有量；行業(yè)發(fā)展及特性。房地產(chǎn)行業(yè)1區(qū)域住宅分布狀況及價格;3城市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀；4底商現(xiàn)狀及價格；5寫字樓現(xiàn)狀及價格；6酒店現(xiàn)狀及價格；商圈綜合調(diào)研:7其他類房地產(chǎn)現(xiàn)狀及價格。1商圈界定；2區(qū)域商業(yè)分布詳圖；3子母商圈關(guān)系；4主鋪商圈關(guān)系；5輻射商圈狀況；6商圈商業(yè)分布狀況；7商圈人流、車流及停車狀況;8商圈競爭對手關(guān)系；9商圈自然與社會條件；10商圈周邊環(huán)境和公建設(shè)施；11商圈未來商業(yè)供應(yīng)量及發(fā)展規(guī)劃；12商圈商業(yè)網(wǎng)點分布；13商圈商業(yè)規(guī)模數(shù)量；14商圈大型主力店現(xiàn)狀；15商圈物流現(xiàn)狀；16各商業(yè)物業(yè)位置、規(guī)模、業(yè)態(tài)分布、業(yè)態(tài)比例、租售價格、經(jīng)營模式、經(jīng)營現(xiàn)狀、硬件設(shè)施、配套

3、設(shè)施、未來發(fā)展綜合調(diào)研。典型性商業(yè)調(diào)研:典型性商業(yè)個案位置、建筑特點、單層建筑面積、總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交租方式、使用權(quán)售價、產(chǎn)權(quán)售價、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費(fèi)用、硬件設(shè)施、經(jīng)營現(xiàn)狀、人流量、品牌匯總、發(fā)展歷程及未來發(fā)展規(guī)劃。競爭對手調(diào)研:競爭對手開發(fā)背景、特性、位置、單層建筑面積總建筑面積、單層使用面積、總使用面積、樓層數(shù)、商鋪規(guī)格、業(yè)態(tài)分布、租金、轉(zhuǎn)租金、轉(zhuǎn)讓費(fèi)、交租方式、使用權(quán)售價、產(chǎn)權(quán)售價、服務(wù)業(yè)態(tài)情況、物業(yè)及管理費(fèi)用、硬件設(shè)施、經(jīng)營現(xiàn)狀、操作模式、競爭對手媒介使用、推廣模式、頻率、促銷方式。定性調(diào)研:-經(jīng)營戶問卷：

4、經(jīng)營者戶籍、經(jīng)營地點、經(jīng)營面積、經(jīng)營產(chǎn)品、經(jīng)營年限、經(jīng)營現(xiàn)狀、對本案入場意向、入場方式、面積承受、租售價格承受、意向樓層、硬件關(guān)注度、受眾媒介、對本案的看法建議、聯(lián)系方式等；-投資者問卷：投資者來源、現(xiàn)有投資方式、對本案投資意向、投資關(guān)注度、投資金額、首付款承受金額、自營還是包租、回報率、投資意向樓層和面積、信息獲得渠道、職業(yè)構(gòu)成等；-消費(fèi)者問卷：消費(fèi)者來源、出行方式、消費(fèi)頻率、區(qū)域消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)金額、常去購物場所及原因、對本案看法建議、信息獲得渠道、年齡構(gòu)成、家庭月收入狀況、職業(yè)構(gòu)成等。分析媒介綜合調(diào)研:項目立地及經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析:1當(dāng)?shù)貞敉鈴V告類型、具體位置、制作價格、發(fā)行價格、受眾

5、群體；2當(dāng)?shù)丶埫筋悘V告發(fā)行價格、發(fā)行頻率、受眾群體、發(fā)行量、覆蓋面;3當(dāng)?shù)仉娒筋悘V告發(fā)行價格、發(fā)行頻率、受眾群體發(fā)行量、覆蓋面；4當(dāng)?shù)刂髁骶W(wǎng)絡(luò)廣告、點擊量、受眾群體、網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)布價格；5當(dāng)?shù)貜V告公司綜合了解、各種印刷品制作價格調(diào)研。1項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)分析；2道路類別及交通狀況分析；3項目地塊自然及社會條件分析；4項目周邊環(huán)境及公共建設(shè)施分析；5項目周邊經(jīng)濟(jì)條件分析。定量分析：1有效量甄別；2各個總量匯總（總建筑面積、總使用面積、鋪位規(guī)格、各業(yè)態(tài)）；3價格波動（產(chǎn)權(quán)售價、使用權(quán)售價、租金價格、轉(zhuǎn)讓費(fèi)價格）；4各業(yè)態(tài)有效支撐換算。定性分析：1定性匯總；2比例分析；3特性分析。典型性商業(yè)分析：典型性

6、商業(yè)特性分析、硬件優(yōu)劣分析、營銷模式分析、業(yè)態(tài)功能分區(qū)分析、與本案的關(guān)系分析、未來發(fā)展分析、租售價格分析、管理模式及現(xiàn)狀分析、樓層分布分析、鋪位規(guī)格分析。競爭對手分析：競爭對手競爭特性分析、差異化分析、競爭優(yōu)勢及機(jī)會分析、推廣方式分析、推廣渠道分析、推廣頻率分析。項目SWOT分析：項目目前發(fā)展所存在優(yōu)勢、劣勢、機(jī)會、威脅；項目十三參數(shù)分析：時機(jī)性、進(jìn)程性、地段性、規(guī)模性、布局性、硬件性、穩(wěn)定性、人氣、資源性、競爭與傔容性、商圈、人口、人性。定位項目市場定位：1項目形象定位；2項目理念定位。產(chǎn)品定位：1業(yè)態(tài)分布及配比定位；2功能分區(qū)定位；3價格定位（租憑價格、銷售價格、使用權(quán)價格及押金）；4各業(yè)

7、態(tài)鋪位規(guī)格；5配套定位。建筑定位：柱網(wǎng)、動線、設(shè)備、層高、結(jié)構(gòu)、裝修要求、外立面定位?？腿憾ㄎ唬?目標(biāo)購買者定位；2目標(biāo)經(jīng)營者定位；3目標(biāo)消費(fèi)者定位；4主力店（大客戶）定位；5服務(wù)業(yè)態(tài)定位。建筑概念設(shè)計總體規(guī)劃設(shè)計：1整體規(guī)劃方案簡介；2總平面圖；3建筑結(jié)構(gòu)圖；4剖面圖；5鳥橄圖6總體交通組織圖；概念效果設(shè)計：1外立面效果設(shè)計；（夜景和日景）；2中庭效果設(shè)計；3內(nèi)部裝修效果設(shè)計；4各業(yè)態(tài)及配套室內(nèi)概念設(shè)計；5景觀設(shè)計。建筑面積設(shè)計：1各樓層內(nèi)部平面分割設(shè)計；2功能分區(qū)設(shè)計。動線設(shè)計：內(nèi)部和外部交通組織設(shè)計（人流和車流動線）。財務(wù)分析一項目投入成本估算及資金分配；二項目回款模式（租售比）；三項目

8、回款進(jìn)度；四項目靜態(tài)、動態(tài)總收入估算;五盈虧平衡分析；六敏感性分析；七投資回報率估算；八財務(wù)風(fēng)險評估及回避。營銷計劃營銷現(xiàn)狀解析1營銷環(huán)境分析；2競爭對手分析；營銷理念1營銷原則；2營銷模式；（營銷方式、租售比建議）營銷策略安排1營銷產(chǎn)品包裝；2營銷對象；3營銷渠道；4價格策略；5促銷策略。推廣計劃營銷組織安排營銷節(jié)點把控:推廣現(xiàn)狀解析1營銷團(tuán)隊搭建；2人員管理制度及培訓(xùn);3營銷道具建議。1放盤策略；2回款進(jìn)度；3銷控安排；4營銷費(fèi)用估算。1項目推廣環(huán)境分析；2項目目標(biāo)受眾分析；3項目賣點分析；4媒介渠道分析；5媒介現(xiàn)狀分析；6競爭對手推廣分析。推廣媒介組合建議項目各節(jié)點推廣媒介組合方案確定。

9、后期運(yùn)營管理建議:風(fēng)險評估：效益評估二、中期工作節(jié)點籌備期投放策略建議：項目各節(jié)點（籌備期、蓄水期、強(qiáng)銷期、持銷期、掃尾期、市場培育期）各媒介投放頻率、表現(xiàn)形式、版面確定。推廣費(fèi)用估算推廣費(fèi)用投放計劃及總費(fèi)用估算。一運(yùn)營管理理念；二運(yùn)營管理模式；三運(yùn)營團(tuán)隊建議；四管理組織安排。項目風(fēng)險及回避措施項目社會效益及經(jīng)濟(jì)效益評估。工作主題具體工作內(nèi)容營銷道具：實施方案準(zhǔn)備：營銷方案及推廣方案確定、理念包裝、產(chǎn)品包裝、銷控包裝。工程準(zhǔn)備：工程進(jìn)度表、工程答客問、沙盤（鳥瞰沙盤、剖面建筑模型）；平面布局圖、建筑概念效果圖（鳥瞰、日景夜景圖、立面、公共內(nèi)裝、賣點區(qū)域效果等）。營銷文本準(zhǔn)備：項目認(rèn)購書（或排號

10、協(xié)議書）、營銷管理制度、招商銷售流程、商戶來電來訪登記表、客戶資質(zhì)審核表、價格表、銷控表、答客問、行銷手冊、經(jīng)營管理公約、鋪位卡、產(chǎn)品目錄表、租憑合同、銷售合同、委托合同、商戶裝修守則、按揭銀行及按揭貸款流程、客戶須知、認(rèn)購財務(wù)一覽表、網(wǎng)絡(luò)發(fā)帖一覽表、網(wǎng)絡(luò)登記表、郵箱記錄表、網(wǎng)絡(luò)工作記錄表等。營銷組織準(zhǔn)備：營銷崗位編制、營銷人員管理制定確定、營銷人員招聘、培訓(xùn)、營銷人員考核、演練、項目協(xié)調(diào)人確定、現(xiàn)場報表管理、后臺銷售統(tǒng)計、報表管理、查詢管理、合同管理、本地及異地系統(tǒng)安排組織。推廣道具：VI和VI的延展：LOGOSLOGAN明辨、胸卡、胸牌、工作服、信封、信紙、檔案袋、手提袋、邀請函、紙杯、簽

11、字筆、光盤、吉祥物、太陽傘等。售樓處：道旗、吊旗、條幅、展板、VCD、接待臺、背景板、標(biāo)語、腰帶。戶外：圍擋、售樓處頂部、路牌、燈箱、候車亭、道旗、車身、易拉寶、墻體、大型電子屏、其他流動媒體（車、船、飛行體等）。紙媒：DM、樓書、報紙、客通、雜志、戶型單頁。電媒：電視、電臺、短信、網(wǎng)絡(luò)?；顒樱郝?lián)誼、開盤、巡展、答謝會、研討會、論壇等。蓄水期推廣：形象亮相：形象亮相飽和式廣告推廣（報廣、電視、短信、網(wǎng)絡(luò)、軟廣）。形象亮相活動（如新聞發(fā)布會）。直效：DM等直效媒介?，F(xiàn)場：展板等道具的更換。其他媒介報媒等營銷：大客戶落位：大客戶談判及鋪位確定（主力店、品牌店）。主力配套商業(yè)引進(jìn)：主力配套商業(yè)的談判

12、及引進(jìn)?？蛻粜钏怯洠簛黼娍蛻舻怯?、來訪客戶登記、陌拜客戶登記、網(wǎng)上客戶登記、異地客戶回訪?；卦L審核數(shù)據(jù)庫：來電客戶回訪審核、來訪客戶回訪審核、陌拜客戶回訪審核、網(wǎng)上客戶回訪審核、異地客戶回訪審核、每日每周月數(shù)據(jù)處理。產(chǎn)品技術(shù)調(diào)整。預(yù)熱期營銷：1）預(yù)熱方式組合運(yùn)用：拍賣、排號、特價、入圍、內(nèi)部認(rèn)購、認(rèn)籌解碼。2）借勢與造勢。3）熱度測定。4）模擬排位。推廣：1）開盤晚會；2）開盤告知：主要使用報廣、短信、網(wǎng)絡(luò)、戶外、電視等快速媒介。強(qiáng)銷期推廣：1）現(xiàn)場氣氛營造；現(xiàn)場物料氣球、紅紙、音響、迪曲、展板、條幅、鞭炮等;2）現(xiàn)場人員組織3）現(xiàn)場錄像；4）快速媒介鄂廣泛傳播告知：報廣、電視、網(wǎng)絡(luò)、戶外。

13、營銷：1）放量；2銷控；3策略；4）定鋪流程及常用文本；5）銷控隊伍組織。持銷期推廣：1）客通制作2）客戶答謝會3）聚會沙龍4）異地巡展5）戶外媒介更換6）紙媒內(nèi)容更換及二次傳播7）回訪8）直效媒介9）傳播（品牌入駐明細(xì)表、工程證據(jù)及現(xiàn)場證據(jù)傳播）10）活動傳播（節(jié)慶日促銷活動11）DM和海報。營銷：1）銷控核對2）促銷3）價格調(diào)整4）產(chǎn)品屬性分析、客戶屬性分析（經(jīng)營戶和投資戶5）業(yè)務(wù)人員組織安排6）客戶建檔7）客戶積分掃尾期：臨近開業(yè)二次強(qiáng)銷：1）掃尾鋪位的優(yōu)惠策略確定;2）針對掃尾鋪位的重點推廣;3）鋪位調(diào)整。開業(yè)后集中掃尾：1）以商招位；2）鋪位改造及優(yōu)惠；3）過戶轉(zhuǎn)讓；推廣：1）盤點營

14、銷2）獎項營銷3）入場慶典4）證據(jù)傳播5）感恩活動6）掃尾訴求的戶外媒介的更換7）客通。營銷組織人員安排三、后期工作節(jié)點工作主題具體工作內(nèi)容開業(yè)籌備開業(yè)告知：開業(yè)日期告知消費(fèi)者形象告知：1電媒系列設(shè)計：電視、廣播、短信、交通臺、網(wǎng)絡(luò)。2紙媒系列設(shè)計：DM單、海報、客通、報廣、軟文、雜志。3戶外系列設(shè)計：燈箱、路牌、戶外大廣告牌、車身、墻體、流動人體或車體。運(yùn)營系統(tǒng)構(gòu)建：1組建招商部、市場部、企劃部、財務(wù)部、人事部、客服部、采購部、工程維修部、保安部、保潔部；2整章建制（制定各部門的崗位職責(zé)、工作流程和規(guī)章制度、績效考核制度）；XX部工作手冊3制定員工手冊4針對各部門進(jìn)行招聘和培訓(xùn)。入場簽約建檔

15、及交費(fèi)：1入場流程表、交款單、商戶檔案表等作業(yè)文本準(zhǔn)備；交房驗收:二裝進(jìn)場賣場包裝2簽約流程及交款流程培訓(xùn)；3簽訂入場文本（合同、經(jīng)營管理公約）；繳納余款。一裝審核、滿負(fù)荷運(yùn)行、消防聯(lián)動、四方驗收。1提交裝修申請表2簽訂裝修協(xié)議、消防協(xié)議、領(lǐng)取商戶裝修手冊及裝修管理規(guī)定3二裝審核4二裝驗收5進(jìn)場布貨及布貨審核6品牌登記7商戶績效管理系統(tǒng)制定1導(dǎo)視系列設(shè)計2一級導(dǎo)視：總服務(wù)臺、總平面導(dǎo)視。3二級導(dǎo)視：外場指引標(biāo)志、各層平面導(dǎo)視、各層服務(wù)臺導(dǎo)視、各層通道導(dǎo)視、電梯導(dǎo)視、各層衛(wèi)生間導(dǎo)視、功能分區(qū)導(dǎo)視。4三級導(dǎo)視：鋪位導(dǎo)視。5慶典包裝：彩虹門、條幅、氣球、布幔、彩旗、花被綠植。6商業(yè)氣氛包裝：總服務(wù)臺及各層服務(wù)臺背板設(shè)計、中庭包裝、公共空間包裝、留白墻面包裝、柱子包裝、空鋪位遮擋、吊旗、腰帶、地貼及其量化、其他商業(yè)空間；外場外力面包裝、路牌、水牌、道旗、廣告柱。7賣場物料籌備：海報、POP、小票、會員卡、刮刮卡、購物袋、購物卷、代金券、抽獎券、吉祥物（氣球、毛絨玩具、鑰匙掛鏈、T-shirt、小工藝品）等。會員系統(tǒng)建制：會員登記流程、會員卡、會員小貼士、會員手冊設(shè)計制作、會員牌匾。促銷：促銷主題、周期、組織安排、物料籌備、道具、促銷模式（刮刮樂抽獎、禮品贈送、滿額送）。慶典表演：演藝公司、慶典嘉賓確定。開業(yè)期l保潔開荒l開業(yè)模擬l現(xiàn)場彩排（現(xiàn)場管理、l應(yīng)急方案確定。.人員磨合、系統(tǒng)演