[重慶]住宅項目可行性研究報告解析(大量附圖)

1、No2：地塊區(qū)位及四至No3：地塊周邊配套No5：地塊地形地貌No6：小結(jié)CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No1：地塊指標地塊經(jīng)濟指標統(tǒng)計表項目1#地塊2#地塊3#地塊4#地塊5#地塊綜合占地面積（平米）1744033757.531037.83505640494157786容積率 (設(shè)定)1.60 1.76 1.73 2.00 2.00 1.82限高 （米）建筑密度30總建面（平米）364

2、04746326787087112100989367007觀音橋商圈CBD江北國際機場禮嘉悅來會展中心3.8km10分鐘3.5km35分鐘13km10分鐘15km40分鐘1-3#地塊地貌4-5#地塊地貌兩江新區(qū)大道同茂大道林地學校醫(yī)院中央公園本案本案商業(yè)醫(yī)院學校中央公園商業(yè)商業(yè)商業(yè)本案本案No1：城市GDP對比分析No2：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)發(fā)展概況No3：人均可支配收入與人均消費支出No5：城市化率與人口增幅No7：家庭人均住房面積與戶數(shù)人口變化CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布

3、局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No1：人均GDP與房價分析重慶長江上游經(jīng)濟中心西部地區(qū)重要增長極全國五大中心城市之一中國西部最具投資潛力的特大城市區(qū)位條件優(yōu)越；基礎(chǔ)設(shè)施功能完備；工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，門類齊全，綜合配套能力強；科技教育力量雄厚，人才相對富集；市場潛力巨大。成渝經(jīng)濟圈作為西部人口最密集、經(jīng)濟最發(fā)達的區(qū)域，將領(lǐng)跑西部內(nèi)陸地區(qū)的大發(fā)展，重慶作為其中的核心，戰(zhàn)略意義重大。中國的投資重心將由東部沿海地區(qū)向中西部內(nèi)陸地區(qū)轉(zhuǎn)移，西部內(nèi)陸地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟增長的新引擎。 國際金融形勢不斷影響中 國經(jīng)濟發(fā)展模式的轉(zhuǎn)型、投資重心的轉(zhuǎn)移、并進一步影響中國區(qū)

4、域經(jīng)濟的發(fā)展格局;經(jīng)濟發(fā)展模式將從出口導(dǎo)向型轉(zhuǎn)變?yōu)閮?nèi)需導(dǎo)向型;投資重心將從東部沿海地區(qū)轉(zhuǎn)向西部內(nèi)陸地區(qū);西部地區(qū)有望成為中國經(jīng)濟發(fā)展的高增長區(qū)，中國經(jīng)濟增長的新引擎;重慶市總覽2011年全國各省及直轄市GDP總值及增長率，重慶市GDP增長率居于全國第一位，重慶市經(jīng)濟進入高速發(fā)展階段高速增長，躋身萬億俱樂部 重慶市2011年GDP達10011億元，增長幅度約16.5%。當前GDP顯示重慶經(jīng)濟增長處于快速穩(wěn)定階段，近幾年保持在15%左右，經(jīng)濟運行持續(xù)保持著良好勢頭。政策緊縮，增速回落 年度國民經(jīng)濟運行態(tài)勢總體良好，但受國際經(jīng)濟形勢復(fù)雜性和經(jīng)濟復(fù)蘇的艱巨性、以及緊縮的貨幣政策影響，GDP增速開始回落

5、。2006-2011年重慶市GDP總量及增長率人均GDP（美元）重慶市重慶主城廣州2005-2008年3年上海2005-2008年3年北京2006-2009年3年重慶主城人均GDP，09年突破6000美金，預(yù)計不晚于2014年進入1萬美金時代，從北上廣深的發(fā)展可以看出，GDP從6000美金開始，是房價飛速上漲的黃金期根據(jù)重慶統(tǒng)計年鑒統(tǒng)計數(shù)據(jù)， 2011年重慶人均GDP約5000美元，已經(jīng)進入講究品牌消費、體驗消費的快速發(fā)展階段，城市中將出現(xiàn)一些大型集中商業(yè)消費場所，人們開始追求休閑享受、情景體驗式消費。70%30%城市化城市化水平第三產(chǎn)業(yè)比值初期 起始階段中期 擴張階段后期 成熟階段勞動密集型

6、資金資源、技術(shù)密集型集約、知識型經(jīng)濟實力較弱總量、第二產(chǎn)業(yè)加速第三產(chǎn)業(yè)為主城市化率平穩(wěn)上升向30%發(fā)展城市化是同期工業(yè)化水平1.5-2.5倍，城市化率較快速向70%攀升城市化速度有所降低達到現(xiàn)代化 目前重慶市正處于城市化進程的中期，經(jīng)歷傳統(tǒng)老工業(yè)城市向國際化、科技化的大都市的轉(zhuǎn)型階段，城市人口和城市有效面積正在大規(guī)模擴張，由此而牽動的住房市場內(nèi)需提升。重慶城市化率初級階段向城市快速擴張階段快速過渡，大量人口涌入城市城市城市化率上海88.7%深圳99%北京84%重慶53% 隨著重慶市經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展、城市魅力的增加，郊區(qū)人口的城市化進程將不斷加速；重慶市人口統(tǒng)計比較年份總?cè)丝冢ㄈf）總戶數(shù)（萬戶

7、）常住人口（萬）流動人口（萬）城市化率04年3144.23988.592770.98373.2543.5%05年3169.161010.412798371.1645.2%06年3198.871030.662808390.8746.7%07年3224.461051281741048.3%08年3257.051080.152839418.0550%09年3275.611110.72859416.6151.6%10年3303.451154.832884.62418.8353%圖：2000-2007年重慶市平均每戶家庭人口走勢圖 (單位：人)圖：2000-2008年重慶市人均住房建筑面積走勢圖 （單位

8、：平方米）數(shù)據(jù)來源：2000-2010年重慶市統(tǒng)計年鑒戶均人口逐年下降，人均住房面積逐年遞增；城市住房條件逐漸改善No1：城市發(fā)展規(guī)劃No2：城市發(fā)展方向No4：區(qū)域定位No3：居住組團發(fā)展規(guī)劃No5：區(qū)域產(chǎn)業(yè)情況No6：區(qū)域人口情況No9：小結(jié)CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No7：區(qū)域客群來源No8：區(qū)域組團概況06-10年重慶都市圈GDP規(guī)模（分區(qū)域）與增長率變化06-10年重慶一小

9、時經(jīng)濟圈三產(chǎn)比重變化本案本案渝北區(qū)北碚區(qū)南岸區(qū)巴南區(qū)沙坪壩區(qū)北部新區(qū)江北區(qū)渝中區(qū)九龍坡大渡口區(qū)住宅規(guī)劃主要范圍區(qū)域規(guī)劃功能備注渝中區(qū)現(xiàn)代繁榮商貿(mào)區(qū) 渝中區(qū)為輸出型改善居住的區(qū)域，沙坪壩區(qū)為輸入型善居住的區(qū)域沙坪壩區(qū)、北碚區(qū)文教優(yōu)勢區(qū)渝北區(qū)、江北區(qū)、北部新區(qū)新式高檔住宅區(qū)輸入型高檔居住發(fā)展區(qū)域南岸區(qū)景觀住宅區(qū)九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)普通住宅聚集區(qū)輸入型工業(yè)人口密集區(qū)巴南區(qū)現(xiàn)代新型城鎮(zhèn)輸入型城市化的擴大區(qū)域數(shù)據(jù)來源：重慶市規(guī)劃局數(shù)據(jù)來源：重慶市規(guī)劃局渝北區(qū)建立了建設(shè)對外開放第一門戶的戰(zhàn)略目標，著力建設(shè)依托重慶大都市國際高端服務(wù)基地構(gòu)筑保稅區(qū)、空港功能區(qū)、打造以臺商工業(yè)園為龍頭的國際產(chǎn)業(yè)園，空港為龍頭的生

10、態(tài)工業(yè)城和承接未來重慶新中心使命的空港國際新城，必將為預(yù)備擴大開放、加速發(fā)展增添后勁和動力，為房地產(chǎn)、會展、物流發(fā)展提供更加廣闊的空間。區(qū)域地區(qū)生產(chǎn)總值（萬元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)工業(yè)工業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重第三產(chǎn)業(yè)人均GDP渝中區(qū)240660102772601357885.64%212934134637大渡口區(qū)6976961519054593548123268.97北區(qū)13372021586171669361182245.75%60464820717沙坪壩區(qū)16322885050184616473354544.94%73562319090九龍坡區(qū)270410767884

11、1348958113685542.04%128726528827南岸區(qū)11559903069968702454131146.83%43826717459北碚區(qū)8014616008142795936852945.98%31342111955渝北區(qū)145320911813667472647542332.72%66034717228巴南區(qū)100889819610250342639577639.23%30937012325重慶市主城區(qū)及各區(qū)域常住人口（單位萬人）重慶市主城區(qū)渝中區(qū)大渡口江北區(qū)沙坪壩九龍坡南岸北碚渝北巴南20042793.92627.1668.6325.763.5184.0992.226

12、5.1366.281.8879.820052798645.5169.7826.2365.0786.2494.6566.7667.3586.1683.2720062808658.9670.4226.5866.1387.6896.5167.9568.6589.8585.1920072816671.6271.0926.9667.3689.0897.9569.1570.0192.9187.1120082839693.2471.1627.2268.6890.2199.5370.5771.9095.8089.5420092859715.1471.8427.7269.6291.42100.8271.5273

13、.1498.4890.7920102884745.7663.0130.173.8100108.4475.9668.04134.5491.8720112919772.3163.90 31.5877.66 104.35 111.63 78.98 72.10 138.64 93.47 年均增速0.40.91.42.01.81.92.02.16.02.9按照規(guī)劃，在兩江新區(qū)1200平方公里的版圖上，將云集軌道交通、電力裝備、新能源汽車、國防軍工、電子信息等五大戰(zhàn)略性產(chǎn)業(yè)。而正好處于這些產(chǎn)業(yè)帶幾何中心的空港新城，成為兩江新區(qū)現(xiàn)代城市商貿(mào)功能服務(wù)區(qū)之一，從城市發(fā)展的角度來說，這將是兩江新區(qū)最核心的城市功能

14、服務(wù)區(qū)。空港新城廣場大量產(chǎn)業(yè)的入駐，勢必影響到其他區(qū)域人口的流動，大量人口將涌入空港新城。而空港新城目前居住人口僅為60多萬人，而未來10年將再增加200萬城市人口，這些人主要是白領(lǐng)和國外高端人才，大量新增的人口將產(chǎn)生巨大的居住需求。市長黃奇帆：重慶主城未來千萬人口 一半在兩江新區(qū)兩江新區(qū)未來將聚集500萬人口，意味著未來我市主城1000平方公里、1000萬人口的格局，一半在兩江，一半在老城，這樣的規(guī)劃是兩江新區(qū)的優(yōu)勢區(qū)位：渝北區(qū)重慶機場及周邊地區(qū)，規(guī)劃面積：46平方公里，組成：由空港新城核心區(qū)（約31平方公里）和輔助區(qū)（ 15平方公里）兩部分組成。西以規(guī)劃二縱線（觀音橋-大禮-兩路組團隔離帶

15、）為界，北以規(guī)劃六橫線（椿萱大道）及319國道為界，南以經(jīng)開區(qū)行政界線為界，東以渝鄰高速公路為界。渝北區(qū)政府還在重慶市政府批準46平方公里規(guī)劃基礎(chǔ)上，將沿鹿山組團和重慶繞城路方向15平方公里土地納入空港新城控規(guī)范圍。同時，將重慶空港新城與重慶悅來新城進行規(guī)劃整合，形成面積83平方公里的重慶空港國際新城。整合后的重慶空港國際新城，極有可能成為未來重慶“兩江新區(qū)”的主陣地。本案核心區(qū)：以機場為核心的機場基本運營保障區(qū)，和緊鄰機場的機場配套服務(wù)區(qū)輔助區(qū)：重點發(fā)展商務(wù)貿(mào)易、辦公會務(wù)、文化休閑、餐飲娛樂、生態(tài)居住等產(chǎn)業(yè)，為航空公司職員和旅客提供綜合服務(wù)航空之城：渝北區(qū)要通過增加航線、增加駐場飛機數(shù)量和通

16、航城市，在2020年，江北機場將成為亞洲領(lǐng)先、世界一流的大型國際商業(yè)門戶樞紐機場。會展之城：悅來國際會展城是一座集會議展覽、星級酒店、總部經(jīng)濟、臨空產(chǎn)業(yè)、服務(wù)外包、金融貿(mào)易、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、IT產(chǎn)業(yè)、外事外貿(mào)、餐飲購物的內(nèi)陸開放經(jīng)濟和具有國際競爭力的產(chǎn)業(yè)集群新城，是推動重慶現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進一步發(fā)展的發(fā)動機，國際交往的新基地和重要平臺?？偛恐牵航ㄔO(shè)總部基地，吸引國內(nèi)大型公司、跨國公司總部和總部型分支機構(gòu)入駐，吸引商務(wù)中心、研發(fā)中心、等現(xiàn)代商務(wù)機構(gòu)入駐空港新城。力爭2012年投入100億元，建設(shè)200萬平方米空港新城總部基地，形成空港新城發(fā)達的商務(wù)區(qū)。創(chuàng)意之城：發(fā)展以高科技所支持的第四級文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)，推動

17、第三服務(wù)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。吸聚動漫、影視、廣告策劃以及主題樂園、旅游和時尚消費等知識密集型、高附加值、高整合性的創(chuàng)意中心，推進空港新城創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)發(fā)展。宜居之城大力發(fā)展生態(tài)宜居產(chǎn)業(yè)，以建設(shè)“綠色建筑示范區(qū)”項目為重點，規(guī)劃建設(shè)一批高檔次、生態(tài)型、人文化小區(qū)，吸引主城市民居住核心產(chǎn)業(yè)：重點發(fā)展航空運輸產(chǎn)業(yè)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)、特別是適合航空城發(fā)展的現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)。延伸產(chǎn)業(yè)：大力發(fā)展航空物流、國際商務(wù)、賓館會展、生態(tài)宜居等增值型現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。支持產(chǎn)業(yè)：逐步培育和發(fā)展與機場發(fā)展、航空城建設(shè)相配套的其他服務(wù)業(yè)、政府支持項目和特種項目等。本案規(guī)劃藍圖：未來將以江北機場為中心，以鐵路運輸為依托，以高速公路為骨架，以長江水運

18、為動脈，以軌道交通為輔助，構(gòu)建“多式聯(lián)運、無縫對接、零距離換乘”的現(xiàn)代化綜合交通運輸體系，打造長江上游綜合交通大樞紐。水陸空共筑西部旅游中轉(zhuǎn)站。交通網(wǎng)絡(luò)： 渝萬城際客運專線穿越機場， 輕軌三號線、九號線直接接入江北機場； “三橫四縱”7條道路覆蓋機場周邊的公路交通網(wǎng)絡(luò)； 渝鄰、渝長、機場、繞城等高速公路將在這里整合，形成“十一縱、十一橫、二射”的道路交通網(wǎng)絡(luò)。 民航、鐵路、輕軌、公路交通將在江北機場實現(xiàn)無縫銜接。本案1、骨干路網(wǎng)：同主城形成“十一縱十橫兩射”快速干道網(wǎng)絡(luò)縱向由機場路、渝鄰路和金開大道、石唐大道、金山大道和悅來大道組成；橫向由中環(huán)、繞城高速路、航空城大道組成；另加軌道交通3號、9

19、號線。渝北老城和三大園區(qū)的內(nèi)部公路網(wǎng)絡(luò)，城內(nèi)公交線路及站場。2、近期重點二是區(qū)級重點項目：中環(huán)線渝北段、石唐大道、航空城大道（機場第二高速路連接部分）、金山大道延伸道、金開大道連接道以及空港大道、服裝城大道等各區(qū)域骨干道路，形成四通八達的對外交通網(wǎng)絡(luò)；兩路城市環(huán)線：連接科技產(chǎn)業(yè)園、觀音巖、雙鳳橋、兩路主城，連接金開大道、觀音湖片區(qū)、空港開發(fā)區(qū)、渝鄰高速路、航空城大道、中環(huán)線，打造航空城三道環(huán)線。本案空港工業(yè)園：規(guī)劃定位：發(fā)展目標定位于“一城（四區(qū)）”?！耙怀恰奔磭H生態(tài)工業(yè)城；“四區(qū)”即千億產(chǎn)業(yè)園區(qū)、生態(tài)宜居園區(qū)、形象靚麗城區(qū)、平安和諧園區(qū)。規(guī)劃面積：一期規(guī)劃13.45平方公里，二期規(guī)劃6.8

20、平方公里，總體規(guī)劃控制面積54平方公里規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園、汽車工業(yè)園、摩托車工業(yè)園、空港物流園、人居環(huán)境區(qū)等功能分區(qū)，并合理規(guī)劃了學校、醫(yī)院、車站等公用設(shè)施和大量園林、綠化用地No1：重慶開發(fā)體量變化No2：供應(yīng)量與銷售量對比分析No4：可支配收入與房地產(chǎn)價格對比No3：重慶售價與全國重點城市售價對比No5：區(qū)域房地產(chǎn)市場狀況No6：小結(jié)CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論數(shù)據(jù)來源：20

21、062011年重慶市統(tǒng)計年鑒 近年來重慶市的新開工面積發(fā)展較為穩(wěn)定，2008年受到金融危機的影響，新開工有所下滑，導(dǎo)致2009年市場供應(yīng)量較低； 相比于新開工面積，重慶市的房屋竣工面積一直處于較為平穩(wěn)的狀態(tài)。；2006年-2010年重慶市房地產(chǎn)新開工、竣工面積統(tǒng)計表指 標 20062007200820092010新開工面積 6536.757882.527980.438853.5411095.5房屋竣工面積 5309.275750.656485.37473.168292新開工面積增幅 12.20%20.59%1.24%10.94%25.32%房屋竣工面積增幅 2.99%8.31%12.78%15

22、.23%10.96%新開工與竣工面積差額 1227.482131.871495.131380.382803.49數(shù)據(jù)更新到2011年2004-2011年重慶主城商品房供需面積走勢圖 重慶主城經(jīng)歷了兩次價格大幅度上漲周期。2004-2005年第一波房價上漲熱潮使得主城商品房銷售價格突破了2800元，隨后由于宏觀調(diào)控進入市場調(diào)整期；而07年，在“新特區(qū)”的推動下，房價一舉攀上3320元，增幅達到13.3；10年暴漲，增幅達到38.1%；11年增長放緩，增幅14.6%，均價達到6824元/。 重慶房地產(chǎn)價格遠低于上海、北京等發(fā)達城市，與成都相比也有20-30%價格差，在二線城市當中房地產(chǎn)價格洼地明顯

23、，未來增長空間巨大。2003-2010重慶市城市居民可支配收入與房地產(chǎn)價格增長對比日期可支配收入(元)增幅比例商品房成交均價（元建面每平米）增幅比例2003809411.83%21035.5%2004922113.92%237412.9%20051024411.09%287120.9%2006112059.38%29322.1%20071371522.40%332013.3%200815,70914.54%399920.4%200917,191.19.4%43117.8%201019,10011.1%595638.1%城市居民購買力逐年增加，是保證房產(chǎn)價格增長的前提，房地產(chǎn)價格上漲空間較大。

24、除2006年、2009年重慶商品房價格和年均可支配收入低于10%的增長幅度以外，其它日期重慶市商品房價格和人均可支配收入逐年穩(wěn)步提高，平均年增長率保持在10%以上。數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒、市房管局數(shù)據(jù)更新到2011年區(qū) 域2007年2008年2009年2010年2011年合計南岸區(qū)174.15319.51237.4193.92311155.96巴南區(qū)35.13173.4885.76218.6187699.97九龍坡區(qū)112.25316.76176.44305.4203.511114.36大渡口區(qū)33.1533.9618.7695.681.26262.73江北區(qū)177.36213.79133.

25、7221.82541000.65渝北區(qū)171.15351.23133.52409.6380.821446.32北部新區(qū)285.72154.22127.32227.5190984.76渝中區(qū)33.1556.1212.952111.5189.38403.102沙坪壩區(qū)75.66278.2695.44253.6293.4996.36北碚區(qū)48.3971.461.4878.7144.46304.442007年-2011年各區(qū)域批準預(yù)售面積對比表（單位：萬方） 從整體分析，渝北片區(qū)近五年（07年11年）累計預(yù)售面積達到1446.32萬方，在主城各區(qū)域中占據(jù)較大比重，片區(qū)受捧度一直遙遙領(lǐng)先，印證了“城市向

26、北”發(fā)展趨勢。數(shù)據(jù)來源：重慶房管局供應(yīng)面積數(shù)據(jù)來源：重慶房管局 渝北區(qū)07年至11年房地產(chǎn)成交面積有下行趨勢，但下降幅度不大； 渝北區(qū)07年至11年房地產(chǎn)累計成交面積在各區(qū)域中排名中等，；成交面積2007-2011年渝北區(qū)域與重慶市主城其他區(qū)域累計供銷比對比表（數(shù)據(jù)來源：重慶市統(tǒng)計年鑒）區(qū)域累計批準預(yù)售面積（萬平方米）累計銷售面積（萬平方米）供銷比南岸區(qū)1155.961629.030.7 巴南區(qū)699.97566.4121.2 九龍坡區(qū)1114.361176.580.9 大渡口區(qū)262.73334.3520.8 江北區(qū)1000.651087.510.9 渝北區(qū)1446.32695.822.1

27、北部新區(qū)984.761188.550.8 渝中區(qū)403.102487.5460.8 沙坪壩區(qū)996.36253.2063.9 北碚區(qū)304.44312.431.0 供銷比09年10年11年765渝北區(qū)成交均價排名情況 從整體價格走勢分析，渝北區(qū)住宅的成交均價也一直保持著逐年大幅上漲的趨勢，且由于大量人口輸入以及片區(qū)高檔定位使其價格排名也穩(wěn)居不下。成交價格高檔住房布局在“兩城三區(qū)：空港新城 高檔住宅區(qū)；以緊密結(jié)合打造“空乘之家”和“綠色建筑示范區(qū)”為重點，布局三大核心宜居片區(qū)悅來新城 高品質(zhì)生態(tài)住宅區(qū)：重點發(fā)展高品質(zhì)的生態(tài)住宅區(qū)，布局為“一核一帶”臺商工業(yè)園 高檔住宅區(qū)：依托北連保稅港區(qū)、南鄰水

28、港功能區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢，大力發(fā)展高端住宅業(yè)態(tài)建設(shè)保稅港區(qū) 高檔住宅區(qū)：沿著空港工業(yè)園西北片區(qū)形成高檔住宅帶，以滿足商務(wù)人士的居住需要農(nóng)業(yè)園區(qū) 生態(tài)宜居住宅區(qū)：山地特色的聯(lián)排別墅、毗鄰別墅及花園洋房等本案區(qū)域樓盤分布及板塊劃分1、區(qū)域在售可比容積率區(qū)域在售樓盤中容積率在2.5以下的樓盤主要以洋房加高層社區(qū)為主；容積率在2左右的樓盤較少，主要以洋房和別墅社區(qū)為主。 1、區(qū)域產(chǎn)品面積區(qū)間空港兩路板塊洋房面積區(qū)間樓盤名稱（高層）立邦香語湖華港翡翠城御城華府鹿山錦繡泰碩明天澤科港城國際伯爵世家聚義香城故事面積區(qū)間（）77-9857-8465-10661-7330-7060-10328-6569-88樓盤名稱

29、（洋房）華港翡翠城潤豐水尚愛加.歐郡富悅麓山別院澤科港城國際聚義香城故事匯祥林里3000面積區(qū)間（）90-200110-15088-138106-200100-11070-12897-114區(qū)域高層產(chǎn)品面積區(qū)間集中在50-80 ，洋房面積集中110 左右，面積均較小空港兩路板塊高層面積區(qū)間2、區(qū)域高層套內(nèi)均價樓盤名稱立邦香語湖御城華府澤科港城國際伯爵世家聚義香城故事高層套內(nèi)均價（元/）73007500720076007500物業(yè)形態(tài)總占地面積總建筑面積容積率綠化率總戶數(shù)車位數(shù)多重住宅業(yè)態(tài)22萬方70萬方2.5038%26621438項目地址渝北空港新城蘭馨大道蘭桂北二路基本數(shù)據(jù)主力產(chǎn)品形態(tài)房型

30、戶型套內(nèi)面積()總價(元)高層兩房兩室兩廳單衛(wèi)59-6043萬兩房兩室兩廳單衛(wèi)74-7853-57萬兩房兩室兩廳兩衛(wèi)80-8457-60萬三房三室兩廳兩衛(wèi)85.5461萬三房三室兩廳兩衛(wèi)101-10673-76萬戶型緊湊、實用，浪費空間少；常規(guī)戶型設(shè)計的飄窗贈送面積，帶有項目自主創(chuàng)新設(shè)計的“廊橋院館”戶型；項目的戶型面積段整體屬于中小戶型面積，總價相對較低，易被購房者接受銷售情況時間開售物業(yè)推售面積()推售套數(shù)去化率銷售套內(nèi)均價2010年7月24日3號樓59-84256套100%61002010年9月5日1號樓68-101142套100%71002010年12月6日5號樓58-102256套1

31、00%78002011年1月22日2號樓59-80256套100%84002011年7月23日8號樓60-82256套95%79002011年12月10日9號樓60-85192套90%67002012年5月19日7號樓60-82256套55%7200澤科港城國際主要為低總價小戶型的剛需產(chǎn)品，前期基本去化完畢，地理環(huán)境以及未來規(guī)劃跟本案有相似之處。3、區(qū)域洋房套內(nèi)均價樓盤名稱旭輝.朗香郡華港翡翠城潤豐水尚御城華府富悅麓山別院聚義香城故事洋房均價（元/）945085009300850083009000從價格統(tǒng)計情況來看，區(qū)域洋房套內(nèi)均價主要集中在8500-9000/元。朗香郡套內(nèi)均價目前為該區(qū)域價

32、格最高的洋房樓盤。項目情況：一、二期地塊：以多層電梯花園洋房（51層、6層）為主，洋房容積率：1.50 ；配置2萬平米社區(qū)商業(yè)街。三、四期地塊：約100米高層形態(tài)，高層底層架空5米，戶型有空中院館、入戶花園。華港翡翠城戶型所在樓層套內(nèi)面積（）可使用面積（）贈送面積（）三室兩廳帶入戶花園、私家花園、底層會所1F189.35201.4312.08三室兩廳三衛(wèi)帶入戶花園、底層會所2F161.11179.9718.86三室兩廳帶入戶花園贈送露臺3F114.55130.315.75三室兩廳帶入戶花園贈送露臺4F108.49130.4922三室兩廳帶入戶花園5F107.23114.737.5二室二廳帶入戶

33、花園贈送空中院館6F91.83115.1623.33二室二廳帶入戶花園、贈送露臺7F79.91102.8922.98底TOWN戶型，6米挑高客廳帶私家花園、私家會所1/2F213.75216.55底TOWN戶型，帶入戶門廳、私家花園、私家會所1/2F200.25211.65四室兩廳帶入戶花園客廳6米挑高3F142.12155.4913.37三室兩廳帶入戶花園、露臺、6米挑高客廳4F117.96131.1113.15頂躍戶型帶入戶花園、露臺、院館、6米挑高客廳5/6F150.65209.0158.36華港翡翠城在售洋房戶型華港翡翠城時間開售物業(yè)批次開售房源銷售均價2010年4月12日花園洋房一批

34、次洋房7800元/2010年6月28日洋房88179戶型二批次洋房7800元/2010年8月14日5號樓洋房三批次洋房8000元/2010年10月15日一期最后批次130-200四批次洋房8500元/2011年4月20日洋房79214五批次15、18、19、21號樓洋房9200元/2011年7月22日洋房在79-214六批次8600元/目前在售洋房1062141、24#樓洋房8800元/銷售節(jié)奏及情況目前14、15、18、19、20、21、23號洋房銷售約80%，銷售速度與推售速度基本平穩(wěn)2010-2011主城樓市區(qū)內(nèi)外消費占比特征回顧2009年房交會區(qū)域客戶構(gòu)成分析 選擇置業(yè)區(qū)域構(gòu)成江北區(qū)4

35、1%本區(qū)居民；90%渝北和北部新區(qū)；25%西部區(qū)域居民；11%西部區(qū)域居民；南岸區(qū)62%本區(qū)居民；15%“三北”區(qū)居民；12%西部區(qū)域居民；沙坪壩區(qū)74%本區(qū)居民；其他區(qū)域居民分散且量??；渝北區(qū)67%本區(qū)居民；22%江北區(qū)居民；渝中區(qū)67%本區(qū)居民；少量其他區(qū)域居民；北部新區(qū)18%本區(qū)居民巴南區(qū)80%本區(qū)居民九龍坡區(qū)84%本區(qū)居民大渡口區(qū)90%本區(qū)居民南新區(qū)30%本區(qū)居民注：“三北區(qū)域”含江北區(qū)、渝北區(qū)和北部新區(qū)?！拔鞑繀^(qū)域”含沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)、大渡口區(qū)和高新區(qū)。10年開始，外區(qū)人口植入大幅上漲，比例可達到62.30%； 09年渝北區(qū)成交客戶主要為本地居民；但外區(qū)人口植入占比也較大區(qū)域本區(qū)消

36、費者比例外區(qū)消費者比例渝北區(qū)37.70%62.30%江北區(qū)35.29%64.71%南岸區(qū)31.42%68.58%沙坪壩區(qū)44.21%55.79%九龍坡區(qū)66.31%33.69%大渡口區(qū)41.67%58.33%渝中區(qū)39.34%60.66%CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No1：宏觀政策回顧No2：重慶房產(chǎn)稅影響評估No3：政策打壓對樓市價格與交易量的影響No4：經(jīng)濟、貨幣、供需、政策緯度分

37、析走勢No5：未來幾年房地產(chǎn)宏觀走勢結(jié)論與模擬成交量繼續(xù)下滑，1-10月成交1200萬方；價格高位運營，10月首次出現(xiàn)下滑，降幅10%；重慶房產(chǎn)稅對高端投資小公寓影響大，對別墅市場影響小調(diào)控后，銀行貸款困難，成交量開始萎縮；導(dǎo)致2008年成交僅1200萬方北上廣深大型開發(fā)商重慶圈地，千畝大盤初顯現(xiàn)城市建設(shè)加速，房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速70/90政策：項目90以下戶型占70%，小戶型開始增多，供應(yīng)結(jié)構(gòu)被改變；別墅用地出讓變少，別墅單價提升快供應(yīng)明顯大于需求市場存量大幅增加重慶樓市出現(xiàn)第一輪增長，房價、成交量大幅度提升，當年成交量超過1900萬方，部分項目價格6、7千，少量出現(xiàn)1萬元/成交量得到抑制，全

38、年成交2240萬方；價格高位運營，一線項目價格上漲約40%上半年成交量大幅上漲，下半年價格開始增長，漲幅約30%；全年成交量2400萬方，成交量創(chuàng)最高2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年近年來樓市政策回顧政策走勢：嚴厲調(diào)控政策觀察深入調(diào)控明緊暗松定向放松1月2月3月4月5月6月7月8月9月8.20，二三線城市限購令10月11月12月2011年樓市政策回顧 首套房貸利率回歸基準，部分銀行低至9折2011年12月底存款準備金率下調(diào)0.5個百分點，降為21%；首套房貸款利率回歸基準利率，部分銀行低至九折。貨幣政策回顧貨幣政策回顧“新國八條”政策：

39、經(jīng)過2010年4.15、9.29政策的調(diào)控，政府對樓市現(xiàn)狀的不滿，本次調(diào)控是前期政策的延續(xù)和強化，直接針對歷次調(diào)控的軟肋地方政府執(zhí)行力，量化執(zhí)行標準，加強問責的可操縱性。政策主要內(nèi)容主要影響影響程度加強地方執(zhí)行力度地方政府向社會公布房價控制目標，未達目標追究責任?？山档鸵虺醋鞫纬傻目只判再彿考訌姳Ｕ戏拷ㄔO(shè) 加大保障性安居工程建設(shè)力度對低端住宅有一定影響稅收 高房價區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅賣方：投資利潤減少，買方：購房成本增加。從而降低投資人群，對抑制投資、投機作用大貸款 二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍加大購買二套房的難度，擠壓投機性購房土地供應(yīng) 增加土

40、地有效供應(yīng)，今年住宅供應(yīng)不得低于前2年年均實際供應(yīng)量，推廣“限房價、競地價”增加中低價位普通商品住房土地供應(yīng)。緩解供需關(guān)系，確保有房可售限購 限購政策從一線城市擴大到二線城市抑制需求量輿論引導(dǎo) 宣傳未定房價和保障房，引導(dǎo)合理消費減小購房客戶量新國八條細則重慶本著“保障房”“商品房市場”兩條腿走路原則，與本次政府調(diào)控基調(diào)相符，故國八條政策對重慶市場影響最大的政策為貸款政策，其他政策對市場影響有限。政策主要內(nèi)容執(zhí)行條款執(zhí)行情況加強地方執(zhí)行力度地方政府向社會公布房價控制目標，未達目標追究責任。3月30日公布，城市居民人均可支配收入增速和城鎮(zhèn)職工工資收入增速的平均值。城市居民人均可支配收入增速：14.

41、7%城鎮(zhèn)職工工資收入增速：14%2011年市場價格漲幅：14%加強保障房建設(shè) 加大保障性安居工程建設(shè)力度保證2010年開工的1300萬方保障房順利交房，同時保證2011年1300萬方保障房順利開建2011年保障房交房：1350萬方2011年新開工保障房：1425萬方稅收 高房價區(qū)，清算和稽查增值稅；二手房營業(yè)稅未滿5年全額征稅按照標準執(zhí)行按照標準執(zhí)行貸款 二套房首付比例由5成調(diào)整為6成，利率1.1倍按照標準執(zhí)行貸款難度大，二套房首付6成，利率上浮30-50%；首套房首付3成，利率回歸基準土地供應(yīng) 增加土地有效供應(yīng)，今年住宅供應(yīng)不得低于前2年年均實際供應(yīng)量，推廣“限房價、競地價”增加中低價位普通

42、商品住房土地供應(yīng)。政府將嚴控土地出讓價格，中低檔商品房土地價格不超過房價的1/5，高檔商品房不超過1/3，別墅則另算。按照標準執(zhí)行限購 限購政策從一線城市擴大到二線城市未執(zhí)行輿論引導(dǎo) 宣傳未定房價和保障房，引導(dǎo)合理消費按照標準執(zhí)行按照標準執(zhí)行重慶執(zhí)行新國八條情況物業(yè)類型稅率套數(shù)占比別墅0.5%66270%1%15817%1.2%12913%合計949100%洋房0.5%19899%1%21%1.2%10%合計201100%高層0.5%94078%1%17915%1.2%807%合計1199100%“9.27新政”“政府救市”“寬松貨幣政策”“4.15新政”“9.29新政”上升期下行期振蕩期反彈

43、期調(diào)整期“國八條”“房產(chǎn)稅”下行期從歷史情況來看，政策調(diào)控可以對樓市起到明顯作用，07年9.27政策市場下行，09年就是樓市強勢反彈； 2010年4.15新政出臺，市場迅速轉(zhuǎn)冷，但由于受通脹預(yù)期影響和兩江新區(qū)等利好刺激，市場迅速回暖； 政府調(diào)控公信力有所下降，但政府本次穩(wěn)定房價目的堅決，出臺9.29繼續(xù)調(diào)控，通過近三個月觀察對一線城市效果顯著，對重慶效果不如4.15政策明顯。 2011年年初出臺的“國八條”、“房產(chǎn)稅”等政策，政府加大調(diào)控力度，調(diào)控效果顯現(xiàn)。 2011年7月出臺“新國五條”鞏固調(diào)控成果，導(dǎo)致市場全面下滑，開始價格戰(zhàn)。 2011年8月，國家發(fā)布“新限購令”標準。隨著限購政策向二、

44、三線城市擴大，樓市在更大范圍內(nèi)遭遇“降溫”。季度國內(nèi)生產(chǎn)總值第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)絕對額(億元)同比(%)絕對額(億元)同比(%)絕對額(億元)同比(%)絕對額(億元)同比(%)2012年第1季度1079958.10 %69223.80 %514519.10 %496227.50 %2011年第1 - 4季度4715649.20 %477124.50 %22059210.60 %2032608.90 %2011年第1 - 3季度3206929.40 %303403.80 %15479510.80 %1355579.00 %2011年第1 - 2季度2044599.60 %157003.20

45、%10217811.00 %865819.20 %2011年第1季度963119.70 %59803.50 %4678811.10 %435439.10 % 今年（2012年）經(jīng)濟社會發(fā)展的主要預(yù)期目標是：國內(nèi)生產(chǎn)總值增長7.5；城鎮(zhèn)新增就業(yè)900萬人以上，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在4.6以內(nèi)；居民消費價格漲幅控制在4左右；進出口總額增長10左右，國際收支狀況繼續(xù)改善。同時，要在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、自主創(chuàng)新、節(jié)能減排等方面取得新進展，城鄉(xiāng)居民收入實際增長和經(jīng)濟增長保持同步。2012年主要任務(wù)：（一）促進經(jīng)濟平穩(wěn)較快發(fā)展（二）保持物價總水平基本穩(wěn)定（三）促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展和農(nóng)民持續(xù)增收（四）加快轉(zhuǎn)變經(jīng)濟發(fā)展方

46、式（五）深入實施科教興國戰(zhàn)略和人才強國戰(zhàn)略（六）切實保障和改善民生（七）促進文化大發(fā)展大繁榮（八）深入推進重點領(lǐng)域改革（九）努力提高對外開放的質(zhì)量和水平政策維度08-09年貨幣供應(yīng)增長率26%除2012年2月份外，從2011年一月份，CPI一直增率一直高于同期存款利率，長期處于負利率狀態(tài)09年-10年的上漲是以4萬億，25%的年貨幣增幅的條件下完成的，2013年在目前CPI等條件沒有改變的情況下，再次出現(xiàn)09年的大規(guī)模投入沒有宏觀空間，但為了經(jīng)濟的維穩(wěn)，小規(guī)模的貨幣放松不可避免，2014年后政策空間可能再次打開。貨幣維度銀行與地方政府維度 2009年土地成交面積：802萬平米，總建筑面積：23

47、91萬平米； 2010年土地成交面積：1070萬平米，總建筑面積：2320萬平米； 2011年土地成交面積：946萬平米，總建筑面積：2366萬平米。而2013年后隨著重慶市場供應(yīng)的減少，供大于求的局面將改觀，需求將引領(lǐng)市場，房地產(chǎn)黃金時期或許再次來臨供需維度空港片區(qū)近期土地供應(yīng)及土地資料來源：渝北區(qū)國土資源房管局地塊地塊位置規(guī)模（）用地性質(zhì)容積率A126-1號空港大道末端64863二類居住用地2A126-2號空港大道末端11640商業(yè)金融用地3A115-3、A125-1/2/3號兩路組團110700二類居住用地2127號兩路組團123300二類居住用地2A047-1號兩路組團123300二類

48、居住用地2A006-2號兩路組團11300商業(yè)金融用地3.520132015年政策預(yù)判No2：洋房客群初判No3：小結(jié)CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No1：高層客群初判澤科港城國際總建筑面積：70萬平方米占地面積：22萬平方米物業(yè)類型：住宅、別墅、商業(yè)容積率：2.50綠化率：38%物業(yè)費：1.65元/平米月規(guī)劃總戶數(shù)：2662戶開發(fā)商：澤科集團有限公司物業(yè)公司：重慶潤祥物業(yè)管理公司項目地

49、址：渝北空港新城蘭馨大道蘭桂北二路 57%的成交客戶年齡在31-40歲，屬于工作和收入都相對穩(wěn)定的階段； 置業(yè)目的以自住為主； 家庭結(jié)構(gòu)以三口之家為主，占43%。 成交客戶主要以兩路為主，輻射渝北、江北一帶，區(qū)域特征較為明顯； 成交客戶以企事業(yè)單位及公務(wù)員和個體戶居多； 客戶主要關(guān)注社區(qū)配套，其次是地理位置和總價； 澤科港城國際前期客戶主要以兩路片區(qū)為主，占比約85%以上，到后期由于兩路的潛在客戶逐漸減少，占比降至約55%左右； 后期兩路片區(qū)以外，以渝北區(qū)為主的客戶群體份額逐漸增大。加推節(jié)點 年齡及家庭特征：他們的年齡主要集中在31-40歲，大多是三口之家，以兩路片區(qū)為主。 職業(yè)特征：個體私營

50、業(yè)主；企事業(yè)單位及公務(wù)員； 置業(yè)動因：60%以上的客戶具有區(qū)域情結(jié)，他們習慣了這個區(qū)域熟悉的生活圈子；大部分客戶置業(yè)的目的為自住。關(guān)注點：社區(qū)配套、地理位置、總價華港翡翠城總建筑面積：50萬平方米占地面積：27萬平方米物業(yè)類型：住宅、洋房容積率：2.17綠化率：30%規(guī)劃總戶數(shù)：3100戶物業(yè)費：2.60元/平米月開發(fā)商：重慶模具產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)有限公司物業(yè)公司：成都蜀信物業(yè)服務(wù)有限公司景觀設(shè)計：九禾園林建筑設(shè)計：機械工業(yè)第三設(shè)計研究院|機三院項目地址：渝北空港新城騰芳大道同盛路7號 成交客戶年齡在41-50歲，占比51%，此類客群屬于社會中產(chǎn)階級； 置業(yè)目的以自住為主，占比80%； 家庭結(jié)構(gòu)

51、以三口之家為主，占47%。 成交客戶主要以兩路為主，輻射渝北、江北一帶，區(qū)域特征較為明顯； 成交客戶以企業(yè)管理中高層為主，其次為個體戶； 客戶主要關(guān)注社區(qū)配套、地理位置，其次是景觀、戶型設(shè)計；加推節(jié)點 華港翡翠城前期客戶主要以兩路片區(qū)為主，占比約80%以上，到后期由于兩路的潛在客戶逐漸減少，占比降至約50%左右； 后期兩路片區(qū)以外，以渝北區(qū)和江北區(qū)為主的客戶群體份額逐漸增大。 年齡及家庭特征：他們的年齡主要集中在41-50歲，大多是三口之家，以兩路片區(qū)為主。 職業(yè)特征：企業(yè)管理中高層；個體戶 置業(yè)動因：客戶主要以兩路、渝北為主，其次為江北，自住為主。關(guān)注點：社區(qū)配套、地理位置、景觀CONTEN

52、TS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No1：項目SWOT定位策略No2：項目整體定位CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、規(guī)劃方案對比9、投資收益測算對比10、敏感性分析對比11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論住宅總建面：251169商業(yè)總建面：41338住宅總建面：205473商業(yè)總建面：8

53、7034集中式商業(yè)我們將選擇方案一的經(jīng)濟技術(shù)指標，作為投資收益的測算依據(jù)CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算10、敏感性分析11、投資風險分析12、可行性研究結(jié)論No1：投資收益測算No2：項目現(xiàn)金流預(yù)算成本測算說明本項目經(jīng)濟技術(shù)指標總占地面積（平米）157785 綠化率%35.00%總建筑面積（平米）360000地上車位個數(shù)0 建筑用地（凈地）（平米）157785 建筑密度%30.00% 規(guī)劃容積率1.85 地下車位個數(shù)1815 計容積率建筑面積（平米

54、）292507不計容積率建筑面積67493 車位個數(shù)總計1815 產(chǎn)品組合占地面積容積率建筑面積可售率可售面積產(chǎn)品比例平均每戶面積總戶數(shù)住宅小高層（18F) -111769 100%111769 44.50%90 1,242 洋房（5、6F）-139400 100%139400 55.50%110 1,267 小計-251169 100%251,169 85.87%100 2509 商業(yè)低層（2F) -41338 100%41338 小計-41338 100%41338 14.13%公建公建配套-0 0%0 0.00%地上合計-292507100%292507100.00%地下建筑（車庫）67

55、500 100%67,500 地下建筑（人防）含在地庫中合計-360007360007序號成本項目總成本（萬元）總建筑面積單位成本（元/平米）一土地成本71608.14 2200.00 二開發(fā)成本90534.23 2514.84 1 開發(fā)前期準備費20459.43 568.32 2 主體建筑工程費44306.52 1230.74 3 主體安裝工程費5179.00 143.86 4 社區(qū)管網(wǎng)工程費4563.28 126.76 5 園林環(huán)境費1767.20 49.09 6 配套設(shè)施費14258.80 396.08 三開發(fā)間接成本及管理費用27381.04 760.58 四項目總投資189523.4

56、2 5475.42 五預(yù)計總收入255108.40 7086.21 六銷售毛利潤65584.98 七扣除營業(yè)稅及附加-14413.62 營業(yè)稅及附加5.65%八扣除土地增值稅-5102.17 -九扣除所得稅-11517.30 十銷售凈利潤34551.89 十一投資回報率18.23%十二銷售毛利率25.71%十三銷售凈利率13.54%投資收益分析投資收益兩個緯度分析靜態(tài)收益預(yù)算依據(jù)靜態(tài)收益分析銷售收入預(yù)算依據(jù)項目靜態(tài)銷售收入及投資利率表：序號成本項目總成本（萬元）總建筑面積單位成本（元/平米）一土地成本71608.14 2200.00 二開發(fā)成本90534.23 2514.84 1 開發(fā)前期準備

57、費20459.43 568.32 2 主體建筑工程費44306.52 1230.74 3 主體安裝工程費5179.00 143.86 4 社區(qū)管網(wǎng)工程費4563.28 126.76 5 園林環(huán)境費1767.20 49.09 6 配套設(shè)施費14258.80 396.08 三開發(fā)間接成本及管理費用27381.04 760.58 四項目總投資189523.42 5475.42 五預(yù)計總收入255108.40 7086.21 六銷售毛利潤65584.98 七扣除營業(yè)稅及附加-14413.62 營業(yè)稅及附加5.65%八扣除土地增值稅-5102.17 -九扣除所得稅-11517.30 十銷售凈利潤3455

58、1.89 十一投資回報率18.23%十二銷售毛利率25.71%十三銷售凈利率13.54%投資收益分析投資收益兩個緯度分析項目動態(tài)銷售收入及投資利率表：序號成本項目總成本（萬元）總建筑面積單位成本（元/平米）一土地成本71608.14 2200.00 二開發(fā)成本90534.23 2514.84 1 開發(fā)前期準備費20459.43 568.32 2 主體建筑工程費44306.52 1230.74 3 主體安裝工程費5179.00 143.86 4 社區(qū)管網(wǎng)工程費4563.28 126.76 5 園林環(huán)境費1767.20 49.09 6 配套設(shè)施費14258.80 396.08 三開發(fā)間接成本及管理

59、費用29040.92 806.69 四項目總投資191183.30 5521.53 五預(yù)計總收入328591.03 9127.35 六銷售毛利潤137407.73 七扣除營業(yè)稅及附加-18565.39 營業(yè)稅及附加5.65%八扣除土地增值稅-6571.82 -九扣除所得稅-28067.63 十銷售凈利潤84202.89 十一投資回報率44.04%十二銷售毛利率41.82%十三銷售凈利率25.63%十四自有資金回報率140.34%項目現(xiàn)金流預(yù)算依據(jù) 現(xiàn)金流入測算依據(jù)：現(xiàn)金流入根據(jù)銷售回款進行測算，按照當月銷售額的70%和前月剩余銷售額的30%進行計算回款，, 回款額即為每年現(xiàn)金流入,本項目開發(fā)采

60、取滾動開發(fā)策略,即項目上年銷售收入扣除還款后,剩余資金投入下一年開發(fā)； 現(xiàn)金流出測算依據(jù)：全部地價款按照兩次付清計算，開發(fā)前期準備費用開發(fā)成本、期間及管理費用分別按年和開發(fā)銷售進度分攤到每年從第二年開始支付;2014年實現(xiàn)正現(xiàn)金流說明：因靜態(tài)收益基于目前的房地產(chǎn)市場交易價格進行測算，未考慮市場價格的波動因素，但實際操作過程中，市場價格必然發(fā)生變化，因此我們以動態(tài)價格參考為準。CONTENTS1、地塊本體分析2、重慶宏觀概況3、重慶及區(qū)域發(fā)展規(guī)劃4、重慶及區(qū)域房地產(chǎn)概況5、未來市場預(yù)判6、區(qū)域分類客群分析7、項目總體定位8、初步規(guī)劃布局9、投資收益測算10、敏感性分析11、投資風險分析12、可行