物業(yè)管理條例釋義(DOC 64頁)

1、 65/65物業(yè)管理條例釋義 第一章總則本章共五條 , 對物業(yè)管理條例 ( 以下簡稱條例 ) 的立法目的、調(diào)整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規(guī)定。作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī) , 條例第一條開宗明義, 將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速 , 涉及面甚廣, 但在實際生活中, 對物業(yè)管理的內(nèi)涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭, 條例第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定 , 明確了條例的調(diào)整范圍。就業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務至關重要, 為此,條例第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主

2、通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。在知識經(jīng)濟時代, 創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務質(zhì)量的提高,也需借助新技術、新方法,也需依靠科技進步。因此條例第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提 升物業(yè)管理服務水平。為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,條例第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門?？倓t在整個條例中起著非常重要的作用, 學習和掌握條例, 首先應該理解和領會總則條文所體現(xiàn)的精神。第一條 為了規(guī)范物業(yè)管理活動 , 維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益 , 改善人民群眾的生活和工作環(huán)境 , 制定本條例。 釋義 本條是關于條例立法目的的規(guī)定。改革開放以來 , 深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物

3、業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理, 取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化, 房屋的所有權結(jié)構(gòu)發(fā)生了很大的變化 , 越來越多的公有住房逐漸轉(zhuǎn)變成個人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設發(fā)展的過程中, 物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。它的產(chǎn)生與發(fā)展 , 對于改善人民群眾的生活、工作 環(huán)境 , 提高城市管理水平 , 促進住宅建設 , 實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。據(jù)統(tǒng)計, 目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50 %,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%, 全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過 230 萬。

4、隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實踐中也出現(xiàn)了一系列問題: 一是業(yè)主的權利義務不明確 , 物業(yè)管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現(xiàn)問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益 , 甚至損 害了業(yè)主的公共利益; 四是物業(yè)的開發(fā)建設質(zhì)量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承

5、擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業(yè)管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據(jù),司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進行專門立法的呼聲逐年高漲, 每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協(xié)提案。近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知( 國發(fā) 199823 號)、城市新建住宅小區(qū)管理辦法

6、 ( 建設部令第 33 號 ) 、城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法 ( 國家計劃委員會、建設部計價費 1996 266 號 ) 、住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法(建設部、財政部建住房 1998213 號 )、物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定( 財政部財基宇 19987 號 ) 、物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理 試行辦法( 建設部建住房 1999261 號 ) 、物業(yè)管理委托合同示范文本( 建設部、國家工商行政管理局建房 1997263 號 )、前期物業(yè)管理服務協(xié)議示范文本( 建設部建住房 1999 246 號 ) 等。與此同時,各地在物業(yè)管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西

7、、海南、湖南、江西、 河南、陜西等 20 多個省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導各地物業(yè)管理實踐起到了良好的作用,也為條例的起草提供了條件。1999年4月,建設部成立條例起草小組, 通過收集國內(nèi)外有關資料, 開展立法調(diào)研, 召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會, 廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于 2001年3 月形成條例( 送審稿 ) 。2002 年 3 月, 國務院法制辦將條例列入立法計劃,并在送審稿的基礎上, 經(jīng)

8、過反復論證、修改和完善, 形成條例( 草案 ) 。 2002 年 10 月 16 日,國務院領導批示將條例( 草案 ) 公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質(zhì)量的舉措,在社 會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制 辦共收到近 4000 條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定條例的必要性和條例 ( 草案 ) 的基本內(nèi)容給予了充分肯定, 一致呼吁盡快出臺, 使物業(yè)管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上, 國務院法制辦與建設部對條例( 草案 ) 進行了認真修改。2003 年 5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了條例( 草案

9、 )?？梢哉f,條例反映了社會法制意識的日益增強, 凝聚了人民群眾的智慧和熱情。條例的立法目的,可以從三方面理解 :首先,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質(zhì)上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的基礎在于, 物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現(xiàn)沖突時, 需要有一個協(xié)調(diào)機構(gòu)和協(xié)調(diào)機制,需要有指導各方行為的準則。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權利義務。條例第二章對業(yè)主的權利義務,業(yè)主大會的產(chǎn)生、職責、會議形式、議事

10、規(guī)則 , 業(yè)主委員會的職責、組成 , 業(yè)主公約的內(nèi)容效力 , 業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委會的關系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會的行為。條例第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務,著重規(guī)范建設單位的行為。條例第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質(zhì)、資格, 物業(yè)服務合同等作了詳細規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、 公用單位、事業(yè)單位的行為。條例第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護過程中各方主體的行為。其次,條例旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動, 來維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)管理,實質(zhì)上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的

11、財產(chǎn)權基礎上的。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權益為核心。從條例的規(guī)定來看,也確實是這么做的。例如,條例要求建設單位制定的業(yè)主臨時公約 , 不得侵害物業(yè)買受人的合法權益(第二十二條); 規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉(zhuǎn)讓( 第二十七條 ); 強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的, 應當依法承擔賠償責任( 第五十八條、第六十條、第 六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中提供物業(yè)服務的一方當事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益,條例也明確予以保障。例如 , 條例規(guī)定業(yè)

12、主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費用的 , 從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任 ( 第四十二條 ); 強調(diào)違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主預期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴 ( 第六十七條 ) 等。第三,條例旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動和維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經(jīng)濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產(chǎn)生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質(zhì)量、維護住區(qū)的安定、促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活

13、、工作環(huán)境。第二條 本條例所稱物業(yè)管理, 是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理, 維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。釋義本條是關于物業(yè)管理定義的規(guī)定。條例對物業(yè)管理下定義,實際是要解決條例的調(diào)整范圍問題。條例名為物業(yè)管理條例,規(guī)定條例的調(diào)整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內(nèi)涵。對條例所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:第一, 物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現(xiàn)的活動。對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據(jù)不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進 行管理;其二是業(yè)

14、主將不同的管理內(nèi)容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。條例調(diào)整的物業(yè)管理 , 僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理這種方式。條例所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過條例對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言, 作為建筑 物的所有權人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現(xiàn), 對此, 中華人民共和國民法通則( 以下簡稱民法通則 ) 等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主

15、和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照中華人民 共和國合同法 ( 以下簡稱合同法 ) 等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行。條例之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。必須說明的是,業(yè)主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業(yè)。換言之 , 是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權利。條例并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是, 如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應當按照條例的規(guī)定來進行。第二 , 物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。物業(yè)管理活動的實質(zhì)是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務為標的所進行的一項

16、交易。市場經(jīng)濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產(chǎn)生的。物業(yè)服務 合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產(chǎn)生的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務的,其權利義務直接來自于合同?？梢哉f , 沒有了物業(yè)服務合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系,明確了物業(yè)管理活動的基本內(nèi)容。物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)物業(yè)服務合同內(nèi)容提供物業(yè)管理服務,業(yè)主根據(jù)物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用,雙方是平等的民事

17、法律關系。第三, 物業(yè)管理的內(nèi)容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理 , 對相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。物業(yè)管理的內(nèi)容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面 : 一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理 ; 二是維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序，包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。除此之外,按照條例規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條); 也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關費用 ( 第四十五條 ) 。在條例的調(diào)整范圍方面,除了需

18、準確理解物業(yè)管理的定義外 , 還需明確以下幾點 :一是,條例既調(diào)整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調(diào)整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從條例出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè) ( 住宅物業(yè) ) 的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。在條例制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣,應當分別立法,而條例設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此條例應當更名為居住物業(yè)條例或者在條例中增加專門針對非居住物業(yè)的內(nèi)容。經(jīng)是調(diào)研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和

19、非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內(nèi)容和方式等方面確實存在較大差別, 但在法律制度方面,兩者并無明顯不同, 無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然,條例在某些問題上對兩者也作了區(qū)分, 有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,條例規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設單位,就沒有這一要求( 第二十四條 ); 同時條 例第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度 , 而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。二是,條例的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。條 例確立的一些基本制度,既適用

20、于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在條例起草過程中, 曾幾易名稱。就其原因 , 除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內(nèi),因此,應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經(jīng)存在。尤其是在沿海 一些經(jīng)濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經(jīng)非常小。同時,并非只有城市才會出現(xiàn)物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴

21、大。如果條例只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經(jīng)存在和將要出現(xiàn)的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經(jīng)濟效益。條例最終采納了第二種意見。關于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在條 例制定過程中,曾經(jīng)出現(xiàn)過一個爭議較大的問題,就是條例究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務條例。主張物業(yè)服務條例的意見認為,條例應當體現(xiàn)物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現(xiàn)出物業(yè)企業(yè)的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將條例的名稱修改為物業(yè)服務管理條例或者物業(yè)服務條例條文中涉及到的物業(yè)管理

22、 也相應的修改為物業(yè)服務或者物業(yè)管理服務。主張物業(yè)管理條例的意見則認為:1. 物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經(jīng)營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質(zhì)的區(qū)別。2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關服務。物業(yè)管理 這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內(nèi)容。3. 經(jīng)過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經(jīng)約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理 這一名稱。4.物業(yè)管理 這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有 100 多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合

23、國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTY MANAGE ENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。這兩種意見雖然表現(xiàn)為對條例名稱的爭議,實質(zhì)上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識?？梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內(nèi)涵,兩者并無原則分歧。實質(zhì)上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產(chǎn)權,選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經(jīng)過反復討論,條例采納了物業(yè)管理條例這一名稱, 同時,條例的具體規(guī)定中充分體現(xiàn)了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物

24、業(yè)服務這一基本精神。例如,在業(yè)主的權利中明確規(guī)定業(yè)主有權獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務( 第六條 );將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務合同 ( 第三十五條 ) 等。第三條 國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。 釋義 本條是關于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定 , 是倡導性條款。物業(yè)管理活動,本質(zhì)上是一項民事法律活動。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯(lián)系起來,藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務,完全是

25、一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現(xiàn)資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標投標方式來進行。本條規(guī)定屬于倡導性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協(xié)議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。條例之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實踐中,建設單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時,存在種種弊端。例如 , 建設單位往往選擇下屬子公司

26、提供物業(yè)管理服務,結(jié)果經(jīng)常出現(xiàn)質(zhì)價不符、建管責任難分等一系列損害業(yè)主權益的問題。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,結(jié)果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現(xiàn)利益沖突時,業(yè)主的合法權益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實現(xiàn)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結(jié)果。通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,條例只是提倡而不是強制要求所

27、有業(yè)主均必須通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。與本條規(guī)定相呼應,條例第二十四條對物業(yè)管理招標投 標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定第四條 國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法, 依靠科技進步提高管理和服務水平。【釋義 本條是關于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進步關系的規(guī)定,是倡導性條款。傳統(tǒng)觀念認為,物業(yè)管理的主要內(nèi)容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術含量不高的行業(yè)。實際上,物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的活動。隨著經(jīng)濟的發(fā)展和科技的進步,建設領域不斷涌現(xiàn)新技術、新產(chǎn)品 , 物業(yè)的智能化程度越來越高, 只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員,具有先進的 管理工具及

28、設備,建立科學、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應的物業(yè)管理服務。中國加入世界貿(mào)易組織之后,物業(yè)管理市場競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進行創(chuàng)新,不斷采用新技術、新方法來提高自己的管理服務水平, 增強競爭能力。在物業(yè)管理實踐中, 物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經(jīng)引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經(jīng)濟和社會效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了無人化管理模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點與需求采用個性化管理模式,通過防護系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網(wǎng)絡信息系統(tǒng)等智能化設施逐步提高管理服務水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。物

29、業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務性行業(yè)。在網(wǎng)絡信息時代, 數(shù)字化生活正逐步變成現(xiàn)實,網(wǎng)絡信息與生活現(xiàn)實之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數(shù)字化的實現(xiàn),物業(yè)管理企業(yè)應當融入其中 , 在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務的同時,不斷采用新技術、新方法,依靠科技進步提升管理和服務水平。本條是一條原則性規(guī)定,體現(xiàn)了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠 科技進步提高物業(yè)管理服務水平的重視。至于如何鼓勵,條例并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據(jù)實際情況制定相應的鼓勵政策和措施,促進物業(yè)管理企業(yè)進行創(chuàng)新,促進物業(yè)管理服務科技含量的提高。第五條 國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。

30、縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門負責本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。 釋義 本條是關于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機構(gòu)及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體。條例規(guī)定 對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理 , 由各級政府根據(jù)事權實施。本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)及其職責。國家一級的物業(yè)管理主管機構(gòu)是指國務院建設行政主管部門,管理職責是負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。根據(jù)條例的規(guī)定,國務院建設行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務院價格主管部門制定物業(yè)服務收費辦法(第

31、四十條),配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費 (第四十三條),會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法 ( 第五十四條 ), 對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條 )等方面內(nèi)容。本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構(gòu)及其職責。各地物業(yè)管理主管機構(gòu)是指縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)行政主管部門,管理職責是對本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱房地產(chǎn)行政主管部門是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產(chǎn)行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。根據(jù)條例的規(guī)定 , 房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括指導業(yè)主成立業(yè)主大會( 第

32、十條 )、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設單位采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條) 、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費(第四 十三條)、處理物業(yè)管理活動中的投訴( 第四十九條 )、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處(第五十七條第六十六條)等內(nèi)物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動的順利進行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關部門和單位的大力協(xié)作。正是考慮到此,條例的一些規(guī)定涉及到了相關部門和單位的職責。例如,條例第二十條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合公安機關,與居民委員會相互協(xié)作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安等相關工作;

33、條例第四十條規(guī)定國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門制定物業(yè)服務收費辦法 ; 第四十三條規(guī)定縣級以上政府價格主管部門會同同級 房地產(chǎn)行政主管部門, 應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督;第四十 六條規(guī)定有關行政主管部門在接到物業(yè)管理企業(yè)關于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違法行為的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定公用事業(yè)單位應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任;第五十四條規(guī)定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同國務院財政部門制定。因此 , 公安、民政、物 價、工商、建設、規(guī)劃、市政公用等有關行政管理部門應當按照 各自的職責 , 協(xié)同

34、實施條例。第二章 業(yè)主及業(yè)主大會本章共 15 條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權利與義務,業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質(zhì)、職責與組成,業(yè)主公約的內(nèi)容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關系等內(nèi)容。隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產(chǎn)權的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內(nèi)有多個產(chǎn)權人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)

35、主形成共同意志,才能對此類 共同事務作出決定。必須建立一種機制 , 保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權責及其運行機制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權益,促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起 到重要的作用。第六條 房屋的所有權人為業(yè)主。業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利 :（一）按照物業(yè)服務合同的約定 , 接受物業(yè)管理企業(yè)提供的 服務;（二）提議召開業(yè)主大會會議 , 并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;( 三 ) 提出制定

36、和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;( 四 ) 參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權 ;( 五 ) 選舉業(yè)主委員會委員 , 并享有被選舉權 ;( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ; 七 監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同 ;( 八 ) 對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權 ;( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 ; 十 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。釋義 本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利。第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。業(yè)主 是一個從我國香港傳人內(nèi)地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是物業(yè)的主人。從條例第一

37、章第二條的規(guī)定中可以看出,物業(yè)實際上指的是房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地, 可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此,將業(yè)主定義為房屋的所有權人,并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現(xiàn)。(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務物

38、業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協(xié)議。物業(yè)服務合同簽訂后 , 物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供 合同所約定服務的義務,業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議 .業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利。本條例第十三條規(guī)定:經(jīng)20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議，業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利,促使物業(yè)管理 能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。(三)提

39、出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是 規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內(nèi)部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認為現(xiàn)有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。(四)參加業(yè)主大會會議 , 行使投票權業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)重大事項的決定權,是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有

40、參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作出體現(xiàn)全體業(yè)主共同意志的決定。(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的一般性日常事務作出決定。它由一定數(shù)量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產(chǎn)生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選

41、舉為業(yè)主委員會委員的權利。( 六 ) 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu),它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責,有些素質(zhì)不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權益,應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文 件;有權制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法

42、律或者規(guī)約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同,為業(yè)主提供服務的經(jīng)營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔 案材料;有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備

43、和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地,與業(yè)主所擁有的物業(yè)不可分割,業(yè)主對擁有物業(yè)進行占有、使用、收益和處分,不可避免地要牽涉到對物業(yè)共用部位、共用設施設備的使用。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)可以在不損害業(yè)主共同利益的情況下,依法對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地進行使用。但這種使用不能侵害全體業(yè)主的合法權益,因此,每一個業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用的情況享有知情與監(jiān)督的權利。( 九 ) 監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金(以下簡稱專項維修資金)的管理和使用 物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金是在物業(yè)產(chǎn)權多元化的情況下,為了保證房屋的維

44、修和正常使用,依照國家規(guī)定建立的專門性資金，專項維修資金屬于業(yè)主所有,其是否完好,運行是否正常,不僅關系到相鄰物業(yè),整幢樓,甚至整個物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)的正常維護和使用,關系到全體業(yè)主的共同利益。因此,專項維修資金的使用和管理,必須受到業(yè)主嚴格的監(jiān)督,以防止專項維修資金被挪用使其得到合理的使用。業(yè)主在專項維修資金的收取、使用、續(xù)籌、代管等各個環(huán)節(jié)都享有監(jiān)督權。(十) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利除以上權利外,業(yè)主還享有法律、法規(guī)規(guī)定的其他方面權利。如在物業(yè)受到侵害時,有請求停止侵害、排除妨礙、消除危險、賠償損失的權利;有對物業(yè)維護、使用等方面的規(guī)章制度、各項報告、提案進行審議的權利;有為維護業(yè)主合法權

45、益進行投訴和控告的權利;等等。第七條業(yè)主在物業(yè)管理活動中,履行下列義務 :（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則;( 二 )遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維妒等方面的規(guī)章制度;( 三)執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定;( 四 ) 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金 ;( 五 ) 按時交納物業(yè)服務費用 ;( 六 ) 法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。釋義 本條是對業(yè)主在物業(yè)管理活動中應履行義務的規(guī)定。權利和義務是相對應的,業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有一定權利的同時還應當履行一定的義務。業(yè)主在物業(yè)管理活動中應當履行的義務主要有:(一)遵守業(yè)主公約、業(yè)主

46、大會議事規(guī)則業(yè)主公約是業(yè)主依法訂立的一種自我管理規(guī)約,業(yè)主公約應當對有關物業(yè)的使用、維護、管理,業(yè)主的共同利益,業(yè)主應當履行的義務,違反公約應當承擔的責任等事項依法作出約定。每一位業(yè)主都應當依照業(yè)主公約的規(guī)定行使權利、履行義務。業(yè)主大會議事規(guī)則是業(yè)主大會運行應當遵循的規(guī)則,它應當就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項作出約定。業(yè)主通過締結(jié)業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則來進行自我管理和自我約束,有利于形成良好的物業(yè)管理秩序。業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則對全體業(yè)主具有約束力,每位業(yè)主都要自覺遵守業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定。( 二 ) 遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)

47、物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等事項, 事關物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的共同利益。為了維護這種共同利益,業(yè)主大會可能制定或者授權物業(yè)管理企業(yè)制定一系列的規(guī)章制度,要求全體業(yè)主共同遵守。每一位業(yè)主都有遵守這些規(guī)章制度的義務。( 三 ) 執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定業(yè)主大會的決定是全體業(yè)主共同作出的,代表了全體業(yè)主的共同意志,符合業(yè)主的共同利益,理應得到全體業(yè)主的共同遵守。業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機關,具體實施業(yè)主大會所作出的決定,同時經(jīng)業(yè)主大會的授權也可以自行作出對一定物業(yè)

48、管理事項的決定,它所作出的決定業(yè)主同樣應該執(zhí)行。( 四 ) 按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金專項維修資金是保障物業(yè)得以正常維修改造的必要條件,業(yè)主應承擔繳納專項維修資金的義務。實際生活中,有的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主不繳納或者不及時繳納專項維修資金導致了物業(yè)的加速老化和毀損,使物業(yè)貶值,并危及到廣大業(yè)主的生命財產(chǎn)安全,這種情況必須得到改變。( 五 ) 按時交納物業(yè)服務費用物業(yè)服務費用是服務合同約定的重要內(nèi)容之一。它是確保物業(yè)管理正常運行的必要前提,是物業(yè)管理企業(yè)按合同約定對房屋建筑及其設施設備、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境衛(wèi)生等項目開展日常維護、修繕、整治服務及提供其他與業(yè)主生活相關服務所收取的費用

49、。物業(yè)管理服務行為是一種市場行為,應當遵循等價有償?shù)氖袌鲈瓌t。業(yè)主在享受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務的同時,必須按照合同的約定按時支付一定的對價,即繳納物業(yè)服務費,不得無故拖延和拒交,否則物業(yè)管理企業(yè)有權依法要求其承擔違約責任。( 六 )法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務除以上義務外 , 業(yè)主還應承擔法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。如有配合物業(yè)管理企業(yè)開展服務活動的義務;有裝飾裝修房屋時向物業(yè)管理企業(yè)告知的義務;有按照物業(yè)本來的用途和目的使用物業(yè)的義務;有維護物業(yè)的使用安全和美觀的義務;有遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序,維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境整潔的義務; 等等。第八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。 業(yè)主大會應

50、當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。釋義 本條是對業(yè)主大會的組成與宗營的規(guī)定。第一款明確規(guī)定了業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的空體業(yè)主組成。條例申業(yè)主大會制度的建立,吸收了德國、日本等國家的建筑物區(qū)分所有權制度的一些規(guī)定。業(yè)主大會是基于物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)在構(gòu)成、權利歸屬及使用上不可分離的共同關系而產(chǎn)生的。只要是物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的合法的物業(yè)所有人均享有參加業(yè) 主大會,對物業(yè)共同事項進行管理的權利。因此業(yè)主大會應由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成。業(yè)主大會成立以后人住的業(yè)主將自動成為業(yè)主大會的成員。第二款規(guī)定了業(yè)主大會的宗旨。業(yè)主大會是業(yè)主為實現(xiàn)自己對物業(yè)的自我管理, 為對物業(yè)管理區(qū)

51、域內(nèi)的共同事項作出決定而組成的。業(yè)主大會成立后,業(yè)主將主要通過業(yè)主大會這一機制實現(xiàn)對全體業(yè)主共同利益事項的決定和管理。業(yè)主大會不僅僅要通過開會對有關物業(yè)的共同事項作出決定,更重要的是應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益,這是業(yè)主大會成立的宗旨所在。業(yè)主通過一定程序成立業(yè)主大會,其目的就是要通過它代表自己行使管理共同物業(yè)的權利,就是要通過它維護自己在物業(yè)管理活動中的合法權益。廣大業(yè)主通過業(yè)主大會的集體決策,以主人公的身份參加管理,集中全體業(yè)主的智慧, 共同創(chuàng)造整潔優(yōu)美、安全舒適、文明健康的物業(yè)環(huán)境。另外,業(yè)主大會只能代表本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主,而不能代表該物業(yè)管理區(qū)

52、域以外的業(yè)主,將業(yè)主大會的活動范圍限定在其所屬的物業(yè)管理區(qū)域內(nèi),可以防止業(yè)主大會從事與本物業(yè)管理區(qū)域無關的物業(yè)管理事項,有利于保障全體業(yè)主的合法權益。第九條 一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。物業(yè)管理區(qū)域的劃分應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。釋義本條是對物業(yè)管理區(qū)域劃分辦法的規(guī)定。第一款規(guī)定了一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)成立業(yè)主大會數(shù)量的限制。由于在一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地在構(gòu)造和權利歸屬上的整體性,本款規(guī)定一個物業(yè)管 理區(qū)域內(nèi)只能成立一個業(yè)主大會。第二款是對物業(yè)管理區(qū)域的解釋。目前,我國絕大多數(shù)物業(yè),特別是新建物

53、業(yè),都有規(guī)劃、土地等部門的批準文件,其占用土地的四至界限是明確的,附屬設施設備的產(chǎn)權是清晰的,一般情況下不需要再劃分物業(yè)管理區(qū)域。但也有少部分在計劃經(jīng)濟體制下建造的舊住宅,在房改售房后,其共用設施設備的產(chǎn)權不明晰,實施物業(yè)管理時,隨之帶來維修養(yǎng)護責任不明確。還有過去零星插建的舊住宅或其他房屋建筑,其設施設備與緊鄰的其他物業(yè)關聯(lián)性很強,若單獨實行物業(yè)管理,不是侵占相鄰物業(yè)業(yè)主的利益,就是成本太高,浪費資源,難以運轉(zhuǎn)。以上情況,在推 進物業(yè)管理工作中,需要政府有關部門依據(jù)實際情況,制定劃分物業(yè)管理區(qū)域的辦法。在實踐中,物業(yè)管理區(qū)域有的按照一個自然的街坊、有的按照一個封閉的小區(qū)、有的按照建筑物的規(guī)模

54、大小等來劃定,包括居住區(qū)、大廈區(qū)、工業(yè)區(qū)等。由于我國不同地區(qū)物業(yè)管理發(fā)展水平差異性很大,條例不宜對物業(yè)管理區(qū)域 作出統(tǒng)一并具體的規(guī)定,只規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域劃分的具體辦法由 省、自治區(qū)、直轄市根據(jù)各個地方的實際情況制定,但在劃分物業(yè)管理區(qū)域時應當考慮物業(yè)的共用設施設備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設等因素,以便于業(yè)主大會的成立與運行,以便于在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)實施統(tǒng)一的物業(yè)管理。第十條 同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主,應當在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導下成立業(yè)主大會,并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。但是,只有一個業(yè)主的,或者業(yè)主人數(shù)較少且經(jīng)全體業(yè)主一致同意,決定不成立業(yè)主大會的,由業(yè)主共同履行業(yè)主大會、

55、業(yè)主委員會職責。業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的技票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄 市制定。 釋義 本條是對業(yè)主大會如何成立和業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權確定方式的規(guī)定。第一款是對業(yè)主成立業(yè)主大會的規(guī)定。對此款應從以下幾個方面來理解 :1. 業(yè)主大會成立的主體是業(yè)主。我國有些地方對于業(yè)主大會的成立都規(guī)定在物業(yè)銷售面積 ( 或者入住率 ) 達到一定比例或者物業(yè)出售滿一定年限的條件下,由建設單位或者物業(yè)管理企業(yè)或者政府房地產(chǎn)行政主管部門組織召開。如上海市居住物業(yè)管理條例第 7 條規(guī)定:公有住宅出售率達30%或者新建商品房出售率達50%或者住宅出售已滿兩年

56、的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門會同建設單位組織召開第一次業(yè)主大會。深圳市經(jīng)濟特 區(qū)住宅物業(yè)管理條例第 9 條規(guī)定 : 住宅區(qū)入住率達到50%以上或者自第一個業(yè)主人伙之日起滿兩年的,由政府房地產(chǎn)行政主管部門召集第一次業(yè)主大會。雖然這樣做可能有利于業(yè)主大會的及時成立,但這忽略了業(yè)主大會是代表和維護全體業(yè)主利益的性質(zhì),理應由業(yè)主自主組建 的基本原則,容易造成建設單位和政府部門對業(yè)主大會的不正當?shù)母深A,應當將成立業(yè)主大會的權利交由業(yè)主自己來行使。2. 成立業(yè)主大會也并非業(yè)主惟一可以選擇的自我管理的形式,在只有一個業(yè)主,或者業(yè)主人數(shù)較少的情況下,業(yè)主完全可以自行或者通過全體協(xié)商的方式對共同事項作出決定,沒

57、有必要成立業(yè)主大會。條例允許業(yè)主根據(jù)自身的實際情況,決定是否采用業(yè)主大會這種管理形式。3. 業(yè)主大會的成立應當接受物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門的指導。由于業(yè)主大會的成立關系到廣大業(yè)主的切身利益,甚至關系到物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會穩(wěn)定,因此,業(yè)主大會的成立活動應當接受政府部門的指導。這種指導主要體現(xiàn)在業(yè)主向政府房地產(chǎn)行政主管部門咨詢召開業(yè)主大會的法規(guī)政 策、報告業(yè)主大會的籌備情況、邀請政府房地產(chǎn)行政主管部門參加首次業(yè)主大會會議等方面,政府房地產(chǎn)行政主管部門應當對業(yè)主大會的成立予以指導幫助。4. 業(yè)主大會成立時應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。由于業(yè)主大會往往需要通過執(zhí)行機構(gòu)來具體地行使有關物業(yè)

58、管理事務,因此,在成立業(yè)主大會的首次會議上就應當選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,以使在業(yè)主大會會議土業(yè)主作出的各項決定在業(yè)主大會成立后落到實處。第二款規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的確定方式。業(yè)主享有參加業(yè)主大會會議并在會議上進行表決的權利。值得注意的是,這里只規(guī)定了業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的確定方式。至于業(yè)主在首次會議召開以后的業(yè)主大會會議上的投票權,應當按照首次業(yè)主大會會議上通過的業(yè)主大會議事規(guī)則中約定的投票權確定辦法確定,以保證業(yè)主在這個問題上也擁有充分的自主權。條例實施以前,我國有些地方在業(yè)主的投票權數(shù)的計算方式上主要有兩種做法:一是根據(jù)住宅套數(shù)確定,如按一戶一票的方式;二是根據(jù)建筑面

59、積確定,如按 100 平方米一票的方式。根據(jù)住宅套數(shù)確定投票權數(shù),優(yōu)點是對于同一類型的物業(yè)便于計算,容易操作,但缺點是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)的建筑面積差異很大的情況下,不利于占有物業(yè)份額大的業(yè)主意志的體現(xiàn)和保護。根據(jù)建筑面積確定業(yè)主投票權數(shù),體現(xiàn)了業(yè)主所享有的表決權是與其所享有的物權份額的對應關系,相對比較公平,但在計算上比較繁瑣。有的地方針對不同的物業(yè)類型分別采取這兩種方式,如廣東省物業(yè)管理條例規(guī)定:業(yè)主投票權,住宅按每戶計算表決權;工業(yè)廠房、商業(yè)用房按物業(yè)建筑面積計算表決權 ， 江蘇省物業(yè)管理條例規(guī)定:業(yè)主的投票權數(shù),普通住宅實行一戶一票;其他物業(yè)按照其擁有物業(yè)的建筑面積計算。由于兩者各有

60、利弊,且各個地方在實踐中已形成自己的做法,條例不宜對此規(guī)定過死,本條只是原則性地規(guī)定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權,根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素確定,而具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定。第十一條 業(yè)主大會履行下列職責 :（一） 制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則 ;( 二 ) 選舉、更換業(yè)主委員會委員 , 監(jiān)督業(yè)主委員會的工作 ;( 三 ) 選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè) ;( 四 ) 決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案 , 并監(jiān)督實施 ;( 五 ) 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度 ;( 六 ) 法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議