前期策劃方案116P

1、三期A區(qū)二階段前期策劃方案產(chǎn)品分析市場(chǎng)分析目標(biāo)人群分析 意向客戶描摹（前期調(diào)研數(shù)據(jù)） 目標(biāo)人群特征分析價(jià)值體系 項(xiàng)目核心優(yōu)勢(shì)分析 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系建立目錄定位系統(tǒng) 核心價(jià)值定位 產(chǎn)品定位 目標(biāo)客群定位 形象定位六. 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)計(jì)劃 工程配合節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷重點(diǎn)節(jié)點(diǎn)鋪排 PART 1市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析西區(qū)1-4月中旬成交商品住宅套數(shù)占比情況月份1月2月3月4月中旬中山6799304646455044西區(qū)434200201326占比6.38%6.57%4.33%6.46%市場(chǎng)分析 西區(qū)房地產(chǎn)活動(dòng)較平穩(wěn)，其商品住宅成交量占中山市整體成交比重一致比較穩(wěn)定。隨著西區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)的不斷提升，可預(yù)見其房地產(chǎn)市場(chǎng)成交會(huì)穩(wěn)步上

2、升。PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析 西區(qū)每月平均消化水平約維持在260余套，且除特定宏觀政策時(shí)期出現(xiàn)動(dòng)蕩外，成交一直保持穩(wěn)定，可見西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需比例一直較為穩(wěn)定。PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析區(qū)域2010年7月-2011年2月平均銷售套數(shù)存量套數(shù)消化時(shí)間（月）全中山市41177.3西區(qū)2735.1 西區(qū)存量消化周期低于全市平均值，由此可見西區(qū)市場(chǎng)需求旺盛。市場(chǎng)分析2010年2011年7月8月9月10月11月12月1月2月11471214138912561380123915831411西區(qū)2010年7月2011年2月商品房存量西區(qū)2010年7月2011年2月商品房存量消化情況PART 1

3、：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析片區(qū)主力項(xiàng)目均價(jià)沙朗廣浩美林假日4800元/隆昌濱江一號(hào)10000元/西苑藍(lán)波水岸6000元/榮光星匯國(guó)際公館6800元/（含1500元/精裝）廣豐奧園大地5500元/洋房10000元/別墅區(qū)域總體均價(jià)水平約55005800元/ 2011年23月，西區(qū)商品住宅成交均價(jià)在55005800元/的價(jià)格區(qū)間，相較去年底50005200元/ 的均價(jià)，略有上升。PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析西區(qū)熱銷面積段描述：從供銷比例來(lái)看，西區(qū)熱銷面積段為90-100，達(dá)到24.8%。此面積段為傳統(tǒng)銷售面積段，也是剛需面積段。從銷售套數(shù)來(lái)看，0-60平方銷售數(shù)量最多。主要為投資客一次性付款首選產(chǎn)品

4、。PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展良性、穩(wěn)定123西區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)近年來(lái)發(fā)展穩(wěn)步有升，盡管受宏觀政策的影響，但總體成交狀況呈上升態(tài)勢(shì)。西區(qū)月平均消化能力以及余貨消化周期，均體現(xiàn)該區(qū)域有較強(qiáng)的購(gòu)買力。西部片區(qū)下半年將不斷有新項(xiàng)目導(dǎo)入，市場(chǎng)客群將一步步被區(qū)域細(xì)分4西部片區(qū)商業(yè)項(xiàng)目將不斷投入，但是進(jìn)度緩慢，下半年商業(yè)推動(dòng)力不會(huì)太明顯PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1-2 競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析別墅競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析2 棕櫚彩虹32華發(fā)生態(tài)莊園22奧園大地1PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析分布區(qū)域?qū)Ρ然鹁骈_發(fā)區(qū)清華坊華發(fā)生態(tài)莊園錦繡海灣城南朗鎮(zhèn)鉑爵山東區(qū)沙溪南區(qū)匯

5、景東方5月推出小戶型聯(lián)排200-230，共計(jì)24套。（三期體量134套）即將推出，233套朗潤(rùn)園碧桂園秀麗湖奧園大地西區(qū)五桂山世紀(jì)新城紫園335-513平方米別墅 共53套棕櫚彩虹總結(jié)：2011年別墅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目增多，主要集中在東區(qū)以東及南區(qū)以南， 西區(qū)一帶在售奧園、華發(fā)，新增棕櫚彩虹。PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)新城奧園大地華發(fā)生態(tài)莊園棕櫚彩虹類型別墅+洋房別墅+洋房別墅面積價(jià)格160260 （未推）169-350（10000元/）主力面積200-550（1300022000元/）230-450，（未推）產(chǎn)品類型雙拼，聯(lián)排（56套）聯(lián)排，雙拼總貨339套銷售213套主打獨(dú)棟、雙拼，僅

6、24套聯(lián)排200-230M2主力C、D1、D2型聯(lián)排別墅（100多套）立面風(fēng)格現(xiàn)代簡(jiǎn)約地中海風(fēng)格新加坡現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代歐式室內(nèi)挑空無(wú)中空無(wú)中空雙拼、獨(dú)棟有中空，聯(lián)排無(wú)中空未有資料產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有負(fù)一層陽(yáng)光多功能層接駁首層花園有負(fù)一層地下車位一層（下沉式花園），二樓（有內(nèi)庭花園）無(wú)地下層未有資料地下層85約100-12070-100未有資料產(chǎn)品對(duì)比PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目世紀(jì)新城奧園大地華發(fā)生態(tài)園棕櫚彩虹規(guī)模自建配套外圍配套景觀外圍環(huán)境產(chǎn)品類型 雙拼、聯(lián)排 聯(lián)排，雙拼獨(dú)棟、雙拼，24套聯(lián)排聯(lián)排，少量雙拼價(jià)格待定1萬(wàn)1.5萬(wàn)立面品牌贈(zèng)送面積戶型評(píng)比PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析綜合對(duì)比PART

7、 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析奧園大地總規(guī)模：527畝 PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析奧園大地總體概述項(xiàng)目中山奧園地址西區(qū)廣豐大道（距廣珠輕軌石岐站1.5公里）開發(fā)商奧園地產(chǎn)樣本組團(tuán)奧園大地別墅組團(tuán)目標(biāo)客群中山本地人為主產(chǎn)品概況中山奧園是奧園地產(chǎn)進(jìn)駐中山的首個(gè)項(xiàng)目，項(xiàng)目總占地約527畝，規(guī)劃總建筑面積約86萬(wàn)。目前項(xiàng)目開發(fā)的是第一期純別墅區(qū)奧園大地，其容積率為0.6，共有339套別墅，每套別墅建筑面積在170-350之間。分為雙拼、聯(lián)排別墅，其中雙拼別墅面積270350，獨(dú)享1500米沿岸美景；聯(lián)排別墅面積169250。賣點(diǎn)分析1、位于中山未來(lái)核心居住區(qū)（江北新區(qū)CLD）的發(fā)展重點(diǎn)區(qū)域，距北外環(huán)路

8、 約500米距輕軌石岐站1.5公里，未來(lái)升值潛力空間巨大。2、獨(dú)有個(gè)人健康終身服務(wù)計(jì)劃，為業(yè)主提供私人化和針對(duì)性的健康服務(wù)。3、擁有河岸公園、保健園林、養(yǎng)生會(huì)所、健康管理系統(tǒng)、小學(xué)、幼兒園、綜合市場(chǎng)派出所、風(fēng)情商業(yè)街、社區(qū)服務(wù)中心等完善的社區(qū)配套。4、性價(jià)比高，憑借別墅低價(jià)搶占市場(chǎng)PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析奧園大地主力戶型： B1聯(lián)排別墅（建筑面積222-243，地下層+三層，四房?jī)蓮d四衛(wèi)，地下層約100為車位， 露臺(tái)約33）PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析奧園大地主力戶型： C1聯(lián)排別墅：（建筑面積168-185，地下層+三層，三房?jī)蓮d四衛(wèi)，地下層約100為雙車位，露臺(tái)約20）現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景

9、：PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)新城 PK 奧園大地 綜合點(diǎn)評(píng)奧園優(yōu)勢(shì) 超強(qiáng)性價(jià)比，低總價(jià)門檻 比鄰河岸公園，別墅群規(guī)模大 輕軌站口，升值潛力大 部分戶型帶中空廳 雙車位奧園劣勢(shì) 戶型實(shí)用性差 贈(zèng)送負(fù)一層僅為地下車位之用 花園面積少 整體園林環(huán)境差，沒有檔次 外立面質(zhì)感差 周邊沒有配套支持，生活環(huán)境不成熟華發(fā)生態(tài)園總規(guī)模：1100畝 項(xiàng)目華發(fā)生態(tài)莊園地址沙溪鎮(zhèn)新濠路88號(hào)開發(fā)商中山市華發(fā)生態(tài)園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 樣本組團(tuán)別墅目標(biāo)客群以沙溪為主的中山本地客戶，主要為私企老板；深圳及港澳投資度假客戶產(chǎn)品概況項(xiàng)目位于廣東省中山市西部新濠路，是中山市商貿(mào)最發(fā)達(dá)的區(qū)域，距市中心區(qū)僅五分鐘車程。整體

10、占地約1,100畝，共有8個(gè)山坡和19個(gè)湖泊，整個(gè)地形以舒緩的坡地為主，地塊上保留著5,000多棵原生大樹，有13種果樹、40多種觀賞樹木；項(xiàng)目基地四周高中間低，形成一個(gè)天然的盆地，藏風(fēng)納氣；盆地內(nèi)分布的十多個(gè)天然湖泊。華發(fā)生態(tài)莊園首期開發(fā)建設(shè)用地200多畝，只建設(shè)五十棟別墅，占據(jù)著生態(tài)莊園的核心位置，每棟別墅花園占地約兩畝左右，最大的占地接近約十畝，每棟花園都是園林精裝修交樓；建筑密度只有5%，容積率低至0.27。賣點(diǎn)分析1、每一棟依地型單獨(dú)設(shè)計(jì)，別墅風(fēng)格各異；2、園林綠化堪稱最大賣點(diǎn)，容積率低至0.27；3、性價(jià)比高，僅15000元/成交均價(jià)。華發(fā)生態(tài)園總體概述 地下層二層首層C1型：建筑

11、面積約264，地下面積約100，五室三廳四衛(wèi)。 地下層二層首層C2C3型：建筑面積約251，地下面積約86，四室三廳四衛(wèi)。 地下層二層首層D1型：建筑面積約197，地下面積約73，三室兩廳三衛(wèi)?，F(xiàn)場(chǎng)實(shí)景：PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)新城 PK 華發(fā)生態(tài)園 綜合點(diǎn)評(píng)華發(fā)優(yōu)勢(shì) 建筑密度只有5%，容積率低至0.27 自身園林環(huán)境占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì) 別墅風(fēng)格各異，純別墅度假生活社區(qū) 雙聯(lián)別墅雙車位 、多聯(lián)為單車位 華發(fā)劣勢(shì) 戶型實(shí)用性差，非傳統(tǒng)住宅需求 周邊居住環(huán)境及配套差PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析棕櫚彩虹：洋房+別墅+集中商業(yè)，是典型的城市綜合型社區(qū)別墅約100多套一期洋房區(qū)二期別墅區(qū)二期洋

12、房區(qū)二期別墅區(qū)二期洋房區(qū)洋房項(xiàng)目洋房主流面積由83-109，二房二廳至四房二廳均為高層洋房，二梯三戶布局別墅獨(dú)立、雙拼、聯(lián)排，230-450，四房至六房主力產(chǎn)品為C、D1、D2型聯(lián)排別墅商業(yè)東西兩座，合計(jì)面積為15566PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)新城 PK 棕櫚彩虹 綜合點(diǎn)評(píng)棕櫚優(yōu)勢(shì) 香港品牌發(fā)展商麗新集團(tuán)， 著重項(xiàng)目品質(zhì)打造 在產(chǎn)品線上，估計(jì)整體檔次塑造較好 棕櫚劣勢(shì) 新盤導(dǎo)入，規(guī)模較少，被市政路分隔 臨路，無(wú)自然資源優(yōu)勢(shì) 周邊沒有配套支持，生活環(huán)境不成熟 贈(zèng)送負(fù)一層，附加值高面積適中，總價(jià)低，投資門檻低。 區(qū)域價(jià)值影響力 品牌影響力 產(chǎn)品影響力1600畝，未來(lái)高尚生活中心規(guī)劃PA

13、RT 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析世紀(jì)新城 PK 棕櫚彩虹 綜合點(diǎn)評(píng)戶型1：（聯(lián)排別墅，261，四房?jī)蓮d四衛(wèi)）戶型圖PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析戶型2：（聯(lián)排別墅，287，四室兩廳五衛(wèi) ）戶型圖PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手華發(fā)生態(tài)園PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目位置PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析項(xiàng)目實(shí)景PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景

14、及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析品牌發(fā)展商中山布局圖碧桂園秀麗湖遠(yuǎn)洋城萬(wàn)科朗潤(rùn)園中海龍灣國(guó)際恒大綠洲時(shí)代白朗峰越秀岐關(guān)西項(xiàng)目越秀安欄路項(xiàng)目越秀博愛路南項(xiàng)目香港麗豐棕櫚彩虹時(shí)代傾城中信左岸中海翠林華府保利神涌

15、村項(xiàng)目合生帝景苑萬(wàn)科城市風(fēng)景越秀星匯名苑保利港口項(xiàng)目在售項(xiàng)目未售項(xiàng)目中信凱旋藍(lán)岸PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析123大國(guó)時(shí)代，大盤稱雄！中山云集眾多實(shí)力強(qiáng)且善于大盤開發(fā)的品牌發(fā)展商。品線競(jìng)爭(zhēng)，巔峰對(duì)決！項(xiàng)目豐富的產(chǎn)品組合中，真正體現(xiàn)核心競(jìng)爭(zhēng)力的將愈發(fā)顯現(xiàn)的是專而精的“象牙塔”之爭(zhēng)?？退圃苼?lái)，唱響城區(qū)！眾多外來(lái)“客”紛紛入駐中山城區(qū)，致使城區(qū)供應(yīng)顯增，唱響2011主角的同時(shí)也將吸引鎮(zhèn)區(qū)客聚焦。2011年中山市房地產(chǎn)市場(chǎng)前景PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析對(duì)世紀(jì)新城形成競(jìng)爭(zhēng)的項(xiàng)目世紀(jì)新城時(shí)代傾城越秀星匯名苑恒大綠洲直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目遠(yuǎn)洋城間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目中海龍灣保利港口項(xiàng)目PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析

16、直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：時(shí)代傾城時(shí)代傾城緊鄰世紀(jì)新城的西側(cè)，是世紀(jì)新城最直接的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。目前地塊外圍已上圍板，畫面以宣傳時(shí)代地產(chǎn)品牌為主，據(jù)傳已經(jīng)與吉之島簽訂合作協(xié)議，目前停工狀態(tài)，總體規(guī)劃在調(diào)整當(dāng)中。暫無(wú)途徑獲取其它相關(guān)規(guī)劃設(shè)計(jì)及營(yíng)銷策略等資料。PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：越秀星匯名苑項(xiàng)目地址：南區(qū)東環(huán)路西側(cè)，康南路東側(cè)，緊鄰永安新城項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模：預(yù)計(jì)項(xiàng)目發(fā)展規(guī)模將不小于1500畝配套規(guī)劃：內(nèi)設(shè)建筑面積6萬(wàn)平方米的大型商場(chǎng)，并引入了在紅星美凱龍家居裝飾建材中心，號(hào)稱將成為本市最大、面向珠三角輻射全國(guó)的建材市場(chǎng)。 道路兩旁均為越秀地塊，遠(yuǎn)處高層為永安新城施工現(xiàn)場(chǎng)預(yù)計(jì)將于明年下半年入市！

17、PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：恒大綠洲項(xiàng)目地址：南環(huán)路與廣珠公路交匯處 （映翠華庭旁）項(xiàng)目規(guī)模：建筑面積60萬(wàn)交樓標(biāo)準(zhǔn)：號(hào)稱“滿屋名牌9A精裝”配套規(guī)劃：影劇院、36000 商業(yè)街、5000 會(huì)所、1500 超市、幼兒園等。恒大綠洲施工現(xiàn)場(chǎng)，遠(yuǎn)處銷售中心大樓已現(xiàn)輪廓待開發(fā)地塊預(yù)計(jì)明年上半年洋房將會(huì)面市!PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋城項(xiàng)目地址：東區(qū)博愛六路南側(cè)占地面積：1000000（1500畝）建筑面積：2019000 容積率：1.09綠化率：35%產(chǎn)品規(guī)劃：小高層、高層洋房、獨(dú)幢別墅PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：遠(yuǎn)洋城現(xiàn)狀：主力推售榮域品

18、峰135-145三房，均價(jià)：8600元/，存貨約130套；在售美域特價(jià)單位均價(jià)4700元/，存貨約100套；在售榮域特價(jià)單位均價(jià)6800元/，存貨約60套；在售鎏金山別墅均價(jià)22000-25000元/，存貨約40套。計(jì)劃：推售A區(qū)最后一期別墅預(yù)計(jì)推售時(shí)間：明年開春推售貨量：約100套產(chǎn)品類型：獨(dú)幢別墅面積區(qū)間：約300-500平方米至此A區(qū)將開發(fā)完畢B區(qū)尚有約60萬(wàn)總建筑面積待開發(fā)！PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：中海龍灣項(xiàng)目地址：石岐區(qū)張溪東河北，康華橋以東（大信海岸家園旁） 占地面積：84753.5 （127畝）建筑面積：211885 中海龍灣國(guó)際中海龍灣國(guó)際PART 1：市

19、場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：中海龍灣施工現(xiàn)場(chǎng)，正負(fù)零已出地塊旁為大信海岸家園項(xiàng)目預(yù)計(jì)于明年5月份入市！PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析間接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：保利港口項(xiàng)目地塊1：占地面積144033.3（折合216.05畝）地塊2：占地面積119458.3 （折合179.1875畝）地塊3：占地面積162098.4（折合243.15畝）地塊位置：港口鎮(zhèn)民主社區(qū) 前兩地塊緊密相連，合計(jì)395畝以上三地塊預(yù)計(jì)均將于明年下半年入市！PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈自身產(chǎn)品存在不足客戶挑剔世紀(jì)新城新組團(tuán)如何殺出重圍？我們需要思考的PART 1：市場(chǎng)前景及競(jìng)爭(zhēng)分析PART 2產(chǎn)品分析H3-1H2-1

20、H2-2H3-2V5-2V3-2V5-1V3-1G3-1G3-2L3-1L3-2共12幢 1606套 H型：89-115M24幢，562套兩房、標(biāo)準(zhǔn)三房V型:130-176M24幢，480套大三房、四房以上G型：102-135M22幢 324套小三房、標(biāo)準(zhǔn)三房、四房以上L型：130-145M22幢 240套大三房PART 2：產(chǎn)品分析（洋房）H3-1H2-1H2-2H3-2V5-2V3-2V5-1V3-1G3-1G3-2L3-1L3-2具體分布圖V型1800元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn) GL型 1200元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)H型800元/M2裝修標(biāo)準(zhǔn)PART 2：產(chǎn)品分析（洋房）三期A區(qū)二階段洋房數(shù)據(jù)總建筑面積

21、棟數(shù)層數(shù)總戶數(shù)每棟戶數(shù)每層戶數(shù)標(biāo)準(zhǔn)層各戶面積（按工程圖紙編房號(hào)）01房02房03房05房06房08房L3型34889.58 2302401204145.37G3型38644.70 2273241626102.14135.36113.51113.51135.36102.14V3型37637.91 2302401204176.94130.04130.04176.94V5型33275.44 2302401204136.54130.16130.16136.54H2型32387.82 2232761386115.84113.52112.1112.1113.52115.84H3型26830.86 2242

22、86143698.8989.4888.7488.7489.4898.89合計(jì)203666.31121606PART 2：產(chǎn)品分析（洋房）洋房數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)面積區(qū)間（m2）戶數(shù)位置所屬L3型G3型V3型V5型H2型H3型四房或以上135、177228108120大三房130、136、145600240120240標(biāo)準(zhǔn)三房112115382108274小三房102106106二房88、89、98286286首層特別戶型55、59422合計(jì)881771606240324240240276286PART 2：產(chǎn)品分析（洋房）洋房產(chǎn)品分析世紀(jì)新城三期A區(qū)二階段洋房產(chǎn)品情況：共有12棟2330層不等高層洋房，共

23、1606套單位產(chǎn)品線較豐富，從88m2兩房至170m2四房均有不同戶型的產(chǎn)品大戶型產(chǎn)品占半數(shù)以上，中及小面積戶型各占約四分之一銷售難點(diǎn)：組團(tuán)所處區(qū)位相對(duì)世紀(jì)新城其它組團(tuán)處于劣勢(shì)（社區(qū)邊緣位、靠近105國(guó)道）組團(tuán)配套相對(duì)世紀(jì)新城其它組團(tuán)處于劣勢(shì)（無(wú)組團(tuán)會(huì)所、泳池等設(shè)施）大面積產(chǎn)品比例太多（828套，占52%），而小戶型產(chǎn)品面積又太大（二房接近90m2，三分之一接近100m2）PART 2：產(chǎn)品分析（洋房）別墅總體數(shù)據(jù)戶型面積棟數(shù)T1型160M228T2型260m228合計(jì)56棟PART 2：產(chǎn)品分析（別墅）PART 3目標(biāo)人群分析譽(yù)峰C型、別墅客戶V型（130-176M2）1800元/M2裝修共

24、4幢，480套GL型（102-145M2）1200元/M2裝修共4幢，564套H型（89-115M2）800元/M2裝修共4幢，562套譽(yù)峰V型、LOHA B型蔚藍(lán)卡薩、LOHA客戶目標(biāo)客戶群體分三類客戶參照PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）V型目標(biāo)客戶群事業(yè)有成、成熟穩(wěn)重年齡行為特征心理特征事業(yè)有成，享受人生，注重體面及身份35-55歲二次及以上多次置業(yè)，品牌忠誠(chéng)高，理性，對(duì)價(jià)格敏感度不高品牌、地域價(jià)值、社區(qū)總體環(huán)境、公共環(huán)境檔次、產(chǎn)品細(xì)節(jié)職業(yè)區(qū)域分布私營(yíng)企業(yè)主、經(jīng)驗(yàn)豐富個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、資深公務(wù)員、企業(yè)高管、港澳人士心理特征以東區(qū)、西區(qū)、石岐換房、沙溪、大涌進(jìn)城居住需求及業(yè)主裙帶關(guān)系為主導(dǎo)入難點(diǎn)

25、：東區(qū)、石岐區(qū)高端客群對(duì)地域價(jià)值要求相當(dāng)高 地域成為標(biāo)榜身份的名片PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）GL目標(biāo)客戶群睿智開拓社會(huì)主流消費(fèi)型 年齡行為特征心理特征羊群心理，較易受宣傳推廣手法打動(dòng)自住型：25-40歲首次或改善型購(gòu)房，貨比三家，追求性價(jià)比及提升生活品質(zhì)地段交通、社區(qū)配套、小區(qū)知名度、戶型面積、性價(jià)比職業(yè)區(qū)域分布個(gè)體商戶、私營(yíng)企業(yè)主、事業(yè)有成企業(yè)管理層、穩(wěn)定收入公務(wù)員、公共事業(yè)團(tuán)體心理特征西區(qū)、東區(qū)、石岐、沙溪、舊業(yè)主為主，西北部鎮(zhèn)區(qū)、深廣客戶、港澳半投資退休自住為有利補(bǔ)充導(dǎo)入難點(diǎn)：區(qū)域交通配套及社區(qū)成型生活配套PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）H型目標(biāo)客戶群個(gè)性消費(fèi)階層年齡行為特征心

26、理特征年輕、個(gè)性、時(shí)尚自住型：20-35歲投資型：40-60歲多為首次購(gòu)房，送裝修減少入住成本，小心謹(jǐn)慎，對(duì)價(jià)格敏感價(jià)格、地段交通、社區(qū)配套、小區(qū)園林、戶型、教育資源等職業(yè)區(qū)域分布個(gè)體商戶、企業(yè)中層及資深職員、公務(wù)員、投資者等心理特征以東區(qū)、西區(qū)為主，石岐新婚一族及港澳、外市投資為補(bǔ)充導(dǎo)入難點(diǎn)：交通便利度及社區(qū)配套、價(jià)格為關(guān)鍵PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）目標(biāo)人群分析客戶回顧目標(biāo)客戶市場(chǎng)分布西區(qū)、沙溪、大涌蔚藍(lán)卡薩早期產(chǎn)品鎖定客戶擴(kuò)散至 東區(qū)中薪階層、石岐當(dāng)?shù)鼐用馤OHA進(jìn)一步拓展到石岐，初步涉足西北鎮(zhèn)區(qū)、港澳、深廣維系我們已開拓區(qū)域的高端客戶及各項(xiàng)目舊業(yè)主深化東區(qū)、石岐區(qū)、港澳、鎮(zhèn)區(qū)高端

27、客戶三期A區(qū)二階段客從何來(lái)？（客戶需要提升）PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）區(qū)域職業(yè)生命周期購(gòu)買刺激因素西區(qū)、南區(qū)小型經(jīng)商戶、本地居民、中高收入白領(lǐng)、公務(wù)員25-45歲一家三口至四口低總價(jià)優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)秀的配套資源沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)商鋪店主、工廠廠主本地居民32-50歲一家三口至五口城區(qū)樓盤、身份標(biāo)榜優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境、優(yōu)秀的配套資源東區(qū)居住型東區(qū)身份型公務(wù)員、事業(yè)單位職工企業(yè)職員及管理者 27-35歲一家兩口至三口35-55歲（幾代同堂）交通方便、低總價(jià)、作秀的社區(qū)環(huán)境價(jià)值認(rèn)同、品牌價(jià)值、身份象征石岐區(qū)居住型石岐區(qū)身份型本地居民、商鋪店主、公務(wù)員、事業(yè)單位職工27-35歲一家兩口至三口35-5

28、5歲（幾代同堂）交通方便、優(yōu)秀的配套資源價(jià)值認(rèn)同、品牌價(jià)值、身份象征西北部鎮(zhèn)區(qū)私營(yíng)企業(yè)主、擁有閑置資金稍有投資意識(shí)或?yàn)橄乱淮峁└铆h(huán)境當(dāng)?shù)厝?、政府人員及事業(yè)單位35-50歲優(yōu)秀的社區(qū)環(huán)境、品牌價(jià)值、有升值空間、教育等配套資源完善深圳、廣州、港澳市場(chǎng)精明投資人為主，當(dāng)?shù)乇桓叻績(jī)r(jià)外溢的工薪一族，工作流動(dòng)性大或與中山有相關(guān)業(yè)務(wù)個(gè)體戶或業(yè)務(wù)人員35-50歲升值空間強(qiáng)、優(yōu)秀的配套資源、品牌價(jià)值目標(biāo)人群分析：我們應(yīng)該捕捉的客戶群體分布PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）客戶定位價(jià)格承受度口碑貢獻(xiàn)度形象貢獻(xiàn)型客戶核心客戶邊緣、補(bǔ)充型客戶利潤(rùn)貢獻(xiàn)型客戶西區(qū)東區(qū)古鎮(zhèn)、小欖、橫欄北部鎮(zhèn)區(qū)石岐區(qū)其它區(qū)域客戶東區(qū)城區(qū)

29、西區(qū)、東區(qū)、石岐區(qū)、沙溪、大涌是項(xiàng)目的核心客戶，石岐區(qū)、東區(qū)客戶在利益貢獻(xiàn)的同時(shí)對(duì)于項(xiàng)目形象貢獻(xiàn)同樣突出，對(duì)后期項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)意義重大；北部鎮(zhèn)區(qū)、港澳、深廣投資客戶主要受項(xiàng)目形象的的誘使，在價(jià)格承受度上有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)在走量要求上也作用重大；石岐區(qū)沙溪鎮(zhèn)、大涌鎮(zhèn)香港、澳門深圳、廣州各項(xiàng)目舊業(yè)主PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）進(jìn)行形象提升，維系現(xiàn)有區(qū)域客戶群體更進(jìn)一步用身份名片吸納東區(qū)、石岐區(qū)高端客戶群體！各項(xiàng)目舊業(yè)主！立足城區(qū)！放眼鎮(zhèn)區(qū)、港澳！開拓珠三角！PART 3：目標(biāo)人群分析（洋房）借鑒三期一階段別墅成交客戶分析一、總體成交情況別墅成交套數(shù)成交均價(jià)三期已售13014737PART 3：目標(biāo)人群分

30、析（別墅）二、區(qū)域分布主要區(qū)域?yàn)闁|區(qū)、石岐、西區(qū)、沙溪、大涌為主。東區(qū)占20%，石岐占13%，西區(qū)及大涌各占8%，沙溪香港各占7%。南區(qū)、古鎮(zhèn)、深圳、澳門為有效補(bǔ)充。PART 3：目標(biāo)人群分析（別墅）三、付款方式四、購(gòu)買用途PART 3：目標(biāo)人群分析（別墅）五、職業(yè)分析PART 3：目標(biāo)人群分析（別墅）別墅客戶事業(yè)有成、由洋房向別墅升級(jí)，身份需要提升年齡行為特征心理特征事業(yè)有成，享受人生，注重體面及身份35-55歲二次及以上多次置業(yè)，品牌忠誠(chéng)高，理性，對(duì)別墅價(jià)格敏感，性價(jià)比品牌、社區(qū)總體環(huán)境、公共環(huán)境檔次、產(chǎn)品細(xì)節(jié)、生活便利度職業(yè)區(qū)域及需求私營(yíng)企業(yè)主、經(jīng)驗(yàn)豐富個(gè)體經(jīng)營(yíng)戶、資深公務(wù)員、企業(yè)高管、

31、港澳人士、心理特征東區(qū)、石岐區(qū)、大涌、沙溪鎮(zhèn)自住 港澳人士半度假半投資 古鎮(zhèn)、小欖、橫欄等鎮(zhèn)區(qū)半投資自住 周邊一線城市深圳廣州精明者投資商人PART 3：目標(biāo)人群分析（別墅）區(qū)域?qū)傩灾脴I(yè)目的置業(yè)關(guān)注點(diǎn)東區(qū)、石岐區(qū)改善型自住需求從洋房到別墅的居住渴求自住品牌、身份、生活便利度沙溪大涌改善型客戶城區(qū)居住、住別墅顯身份自住品牌、身份提升舊業(yè)主高端洋房舊業(yè)主自住品牌忠誠(chéng)度高、身份提升古鎮(zhèn)、小欖等地鎮(zhèn)區(qū)半投資自住品牌、用地價(jià)格、升值潛力港澳、市外投資客港澳業(yè)主外省半投資或退休自住品牌、升值潛力目標(biāo)人群總結(jié)：我們應(yīng)該捕捉的客戶群體分布PART 3：目標(biāo)人群分析（別墅）PART 4價(jià)值體系PART 4-1洋

32、房?jī)r(jià)值體系S(優(yōu)勢(shì))組團(tuán)1、雅居樂品牌、物業(yè)管理2、博愛路上1600畝大型江畔成熟生活社區(qū)3、翠景南路開通，交通便利4、社區(qū)配套：肉菜市場(chǎng)、超級(jí)市場(chǎng)投入使用、綜合樓、808畝商住地塊12萬(wàn)商業(yè)綜合體5、三期一階段交付使用總體1、別墅景觀，視野開闊2、百米超寬樓距3、產(chǎn)品線豐富4、贈(zèng)送全屋豪華裝修5、中央園林景觀6、特大飄窗、部分贈(zèng)送空中花園7、6米挑高大堂，有氣派PART 4：價(jià)值體系（洋房）W(劣勢(shì))1、H型靠近105國(guó)道，比較嘈雜2、V型靠近中信，視野遮擋3、與一期相比，樓距、園林面積優(yōu)勢(shì)較薄弱4、大戶型缺乏兩梯兩戶，南北對(duì)流產(chǎn)品5、組團(tuán)配套相對(duì)其它組團(tuán)處于劣勢(shì)（無(wú)組團(tuán)會(huì)所、泳池等設(shè)施）6

33、、無(wú)人車分流7、絕大部分產(chǎn)品附加值不大，沒有明顯特色PART 4：價(jià)值體系（洋房）O（機(jī)會(huì)）1、產(chǎn)品多樣化，大范圍吸收目標(biāo)客戶群體2、產(chǎn)品在送裝修、園林、配套、物業(yè)等資源的升級(jí)，給組團(tuán)注入新的契機(jī)與動(dòng)力3、社區(qū)配套逐步完善，博愛路城央生活主城成型4、交通進(jìn)一步完善，地段價(jià)值飆升5、城際網(wǎng)絡(luò)完善，房?jī)r(jià)上漲，組團(tuán)產(chǎn)品帶裝修，有效吸引周邊城市外流人群6、隨著周邊樓盤的成熟，博愛路CLD板塊有望成型7、帶裝修雖然總價(jià)較高，但是有效降低入住成本8、808畝的即將啟動(dòng)，成為項(xiàng)目必升值的重要武器PART 4：價(jià)值體系（洋房）W(威脅)1、全線產(chǎn)品帶裝修出售，風(fēng)格無(wú)選擇性，可能導(dǎo)致部分客戶流失2、帶裝修銷售，

34、價(jià)格高。與朗晴假日毛坯銷售，價(jià)格高1500元/M2；與恒大帶裝修對(duì)比，價(jià)格也高500-1000元/M2;與遠(yuǎn)洋城比較價(jià)格相當(dāng)，遠(yuǎn)洋城區(qū)位價(jià)值高3、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，時(shí)代傾城同質(zhì)化產(chǎn)品及帶裝修將與本案新城正面競(jìng)爭(zhēng) 同時(shí)西區(qū)板塊群雄崛起，中海、棕櫚彩虹、必將霸占部分市場(chǎng)份額4、博愛路與悅來(lái)南交界封路，攔截部分東區(qū)石岐區(qū)客戶，新城距離感5、社區(qū)配套未成型，讓客戶信心不足PART 3：價(jià)值體系（洋房）居住價(jià)值項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值洋房?jī)r(jià)值體系建立價(jià)值系統(tǒng)品牌自建配套完善居住尊貴感帶裝修附加值更強(qiáng)產(chǎn)品選擇多樣別墅區(qū)洋房視野開闊西區(qū)居住氛圍成熟企業(yè)的品牌價(jià)值區(qū)位價(jià)值PART 4：價(jià)值體系（洋房）PART 4-2別墅價(jià)

35、值體系S(優(yōu)勢(shì))1、雅居樂實(shí)力品牌2、別墅用地稀缺，投資價(jià)值高，此為世 紀(jì)新城最后的城市別墅3、規(guī)模優(yōu)勢(shì)：1600畝，未來(lái)高尚生活中心規(guī)劃，賦予巨大的升值空間。4、城市別墅，離塵不離城5、城市別墅產(chǎn)品選擇樓盤少6、T型別墅前期較受市場(chǎng)青睞7、面積適中，總價(jià)低別墅投資門檻少8、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品附加值高，贈(zèng)送85陽(yáng)光多功能層PART 4：價(jià)值體系（別墅）W(劣勢(shì))1、無(wú)天然環(huán)境支撐2、高層洋房包圍四周，感覺不好3、三期一階段別墅區(qū)內(nèi)綠化環(huán)境檔次不高，缺乏水景4、單車位設(shè)置，存在車位不足5、花園面積較少、實(shí)用性不高PART 4：價(jià)值體系（別墅）O(機(jī)會(huì))1、隨著周邊樓盤的收樓入住、時(shí)代傾城的進(jìn)駐以及808畝用地規(guī)劃凸顯，區(qū)位價(jià)值進(jìn)一步提升2、T型產(chǎn)品負(fù)一層接駁首層花園，提高更高實(shí)用性3、三期一階段別墅業(yè)主的收樓，促進(jìn)別墅區(qū)成熟區(qū)，同時(shí)裙帶關(guān)系將進(jìn)一步刺激銷售PART 4：價(jià)值體系（別墅）T(威脅)1、西區(qū)（奧園、棕櫚彩虹）、東區(qū)（紫園、匯景東方）、以及雅居樂新開發(fā)項(xiàng)目鉑爵山，市場(chǎng)選擇多，導(dǎo)致客源分流2、奧園的價(jià)格策略，價(jià)格遠(yuǎn)低于本項(xiàng)目3、西區(qū)居住環(huán)境在石岐、東區(qū)客戶心目中仍有一定的心理障礙PART 4：價(jià)值體系（別墅）地段的升值價(jià)值項(xiàng)目的產(chǎn)品價(jià)值別墅價(jià)值體系建立價(jià)值系統(tǒng)品牌世紀(jì)新城最后城市別墅贈(zèng)送面積身份標(biāo)版別墅榮耀