煙臺(tái)金山銀海營(yíng)銷策劃報(bào)告

1、金山銀海營(yíng)銷策劃報(bào)告第一部分 市場(chǎng)研究煙臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r2煙臺(tái)住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r5開發(fā)區(qū)宏觀狀況分析8市場(chǎng)研究結(jié)論9第二部分 市場(chǎng)定位項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)10項(xiàng)目SWOT分析10競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)分析11市場(chǎng)定位16目標(biāo)客戶群定位18價(jià)格定位19項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議20配套設(shè)施規(guī)劃設(shè)計(jì)建議24第三部分 銷售推廣項(xiàng)目銷售條件與開售時(shí)機(jī)28項(xiàng)目形象定位與主題思路30項(xiàng)目包裝31廣告策略37媒體策略39價(jià)格策略46配合銷售的各階段推廣排期50第一部分 市場(chǎng)研究煙臺(tái)宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r煙臺(tái)概況地理位置與人口分布煙臺(tái)地處山東半島中部，東連威海，西接濰坊，西南與青島毗鄰，北部、西北部瀕臨渤海，東北和南部臨黃海，與遼

2、東半島對(duì)峙，并與大連隔海相望，共同形成拱衛(wèi)首都北京的海上門戶。全市土地面積13739.9平方公里，其中市區(qū)面積2643.60平方公里，總?cè)丝?45.82萬，其中市區(qū)人口170.83萬。全市海岸線曲長(zhǎng)909公里。煙臺(tái)市現(xiàn)轄芝罘、福山、牟平、萊山、開發(fā)區(qū)個(gè)區(qū)及長(zhǎng)島縣，代管龍口、萊陽、萊州、蓬萊、招遠(yuǎn)、棲霞、海陽7個(gè)縣級(jí)市。煙臺(tái)的交通通訊四通八達(dá)。煙臺(tái)空港為國(guó)家一類開放口岸，開通了至北京、上海、廣州、大連、深圳以及香港、澳門、漢城、大阪、名古屋等國(guó)內(nèi)外空中航線23條，平均每周航班達(dá)114班。全市現(xiàn)有港口9處，其中煙臺(tái)、龍口、萊州和蓬萊港為國(guó)家一類開放口岸，煙臺(tái)港是中國(guó)北方重要的對(duì)外貿(mào)易樞紐港， 與7

3、0多個(gè)國(guó)家和地區(qū)的100多個(gè)港口直接通航。 境內(nèi)藍(lán)煙鐵路橫貫東西，火車直達(dá)北京、上海、佳木斯、濟(jì)南、青島等城市，擁有到北京、青島、西安等旅游城市的旅游專列；全市公路通車?yán)锍踢_(dá)6363.2公里，其中高速公路通車?yán)锍踢_(dá) 368.8 公里，實(shí)現(xiàn)了市市通有高速公路。煙青一級(jí)路、煙威高速公路、軫八高速路、同三高速相繼建成通車，并與城市立體交通網(wǎng)絡(luò)對(duì)接。城市公路客車已開通12個(gè)省的56個(gè)城市和山東17個(gè)地市。城市性質(zhì)及地位煙臺(tái)歷史悠久，古稱芝罘，是中國(guó)古代早期文化發(fā)祥地之一。秦始皇統(tǒng)一中國(guó)后，曾三次東巡，三次登臨芝罘島；漢武帝也曾駕臨芝罘行登基大典。目前許多國(guó)家的航海圖上仍以“芝罘”之名代表煙臺(tái)。煙臺(tái)建城

4、已有600多年歷史，公元1398年（明洪武31年），為防海寇侵?jǐn)_，在芝罘筑狼煙墩臺(tái)，又稱“狼煙臺(tái)”，煙臺(tái)由此而得名。公元1858年，中法天津條約開登州為通商口岸，3年后改為煙臺(tái)，迄今為止，煙臺(tái)開埠已有130多年的歷史。煙臺(tái)物華天寶，人杰地靈，蘊(yùn)藏著豐富的旅游資源。這里“山、海、城”一色，“島、林、泉”相融，有著濃厚的人文歷史底蘊(yùn)及純樸的民俗風(fēng)情，是全國(guó)重要的漁業(yè)基地、北方著名的水果產(chǎn)地，這里的煙臺(tái)蘋果、萊陽梨、大櫻桃、龍口粉絲、大花生等土特產(chǎn)品久負(fù)盛名，地下礦藏資源也十分豐富，黃金儲(chǔ)量和產(chǎn)量居全國(guó)首位。煙臺(tái)屬于暖溫帶大陸性季風(fēng)氣候，與同緯度內(nèi)陸地區(qū)相比具有雨水適中，空氣濕潤(rùn)，氣候溫和的特點(diǎn)，可

5、謂冬無嚴(yán)寒，夏無酷暑。煙臺(tái)山青水秀，氣候宜人，有豐富的自然景觀和人文景觀，是全國(guó)名符其實(shí)的中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。尤其是夏季，海風(fēng)撫面，清爽可人；山花爛漫，沁人心脾；海光山色，交相輝映。既是避暑納涼之勝地，也是各地游客旅游觀光的理想境地。全市分散的旅游資源按點(diǎn)、區(qū)、帶科學(xué)組合為“三區(qū)十景一條帶，四城五園六條線”，煙臺(tái)已成為名符其實(shí)的“中國(guó)優(yōu)秀旅游城市”。煙臺(tái)是中國(guó)首批14個(gè)沿海開放城市之一，是環(huán)黃渤海經(jīng)濟(jì)圈的重要組成部分，是中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)較發(fā)達(dá)的地區(qū)。改革開放以來，煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)保持了較高的增長(zhǎng)速度，1991年即跨入“全國(guó)城市綜合實(shí)力50強(qiáng)”行列。目前，已形成以輕紡、機(jī)械、建材、電子、冶金、醫(yī)藥等行業(yè)為主的

6、工業(yè)體系。全市鄉(xiāng)以上工業(yè)企業(yè)2700多家，主要產(chǎn)品2000多種。張?jiān)Ｆ咸丫?、三環(huán)鎖是煙臺(tái)的傳統(tǒng)產(chǎn)品。近年來新興工業(yè)發(fā)展較快，錦綸、白卡紙、電子網(wǎng)目板等技術(shù)水平較高的項(xiàng)目相繼投產(chǎn)。煙臺(tái)城鄉(xiāng)已實(shí)現(xiàn)通訊程控化，移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)遍布城鄉(xiāng)各地。1994年煙臺(tái)成為全國(guó)投資環(huán)境40優(yōu)城市之一。目前，煙臺(tái)已成為外商投資與貿(mào)易的熱點(diǎn)地區(qū)。1997年煙臺(tái)成功地舉辦了第二屆APEC國(guó)際貿(mào)易博覽會(huì)，1998年在此舉辦第二屆APEC中小企業(yè)技術(shù)交流暨展覽會(huì)，又取得了巨大成功，煙臺(tái)已成為新興的亞太經(jīng)貿(mào)城。城市總體規(guī)劃前景煙臺(tái)市從宏觀上隸屬于我國(guó)三大城市圈之一的環(huán)渤海城市圈，與青島、淄博、東營(yíng)、濰坊、威海、日照等共同組成半島城

7、市群。目前，京津冀借助2008年奧運(yùn)會(huì)正在醞釀“大北京”城市化區(qū)域經(jīng)濟(jì)體；山東省委、省政府在加強(qiáng)黃河三角洲、“海上山東”建設(shè)的同時(shí)，適時(shí)提出了建設(shè)半島大城市群的發(fā)展戰(zhàn)略，并啟動(dòng)了半島制造業(yè)基地和生態(tài)省建設(shè)項(xiàng)目。這一系列的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和發(fā)展規(guī)劃若能在全國(guó)統(tǒng)一戰(zhàn)略的指導(dǎo)下發(fā)展，將會(huì)收到更大的成效。環(huán)渤海城市圈建設(shè)除依靠奧運(yùn)會(huì)注入動(dòng)力外，還要依靠國(guó)家政策扶持下的內(nèi)部?jī)?yōu)化組合來實(shí)現(xiàn)率先發(fā)展，積蓄能量，不斷優(yōu)化城市功能，形成較大的區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力。要把北京的“龍頭”作用發(fā)揮好，提升大連、青島、煙臺(tái)、天津在環(huán)黃渤海地區(qū)的地位，授予其更大的發(fā)展權(quán)限。要發(fā)揮好開放港口、開發(fā)區(qū)和保稅區(qū)的作用，必要時(shí)還可以考慮開辟北方

8、自由港。鑒于渤海沿岸海域污染比較嚴(yán)重，國(guó)家正重點(diǎn)加強(qiáng)其生態(tài)環(huán)境整治，為環(huán)渤海城市圈的發(fā)展注入生態(tài)活力。同時(shí)加快環(huán)渤海地區(qū)港口和高速公路的整合，增強(qiáng)圈內(nèi)彼此間的粘合度。環(huán)渤海、黃海海岸帶高速公路和煙臺(tái)至大連海底隧道工程也正在爭(zhēng)取及早列入國(guó)家發(fā)展規(guī)劃，并爭(zhēng)取國(guó)際招標(biāo)進(jìn)行實(shí)施。按照煙臺(tái)市“十五”規(guī)劃，到2010年城市人口將增加至120萬人，城市總用地將增加至240平方公里。煙臺(tái)目前正在圍繞建設(shè)“以高新技術(shù)、商貿(mào)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市”的總體目標(biāo)，實(shí)施積極的城市化戰(zhàn)略，提升中心城市整體功能，壯大縣市域城市經(jīng)濟(jì)實(shí)力，積極發(fā)展小城鎮(zhèn)，形成大、中、小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的城鎮(zhèn)體系，提高城市化水

9、平，充分發(fā)揮城市在經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中的帶動(dòng)作用。到2010年，全市城市化水平將提高到55%，成為全國(guó)城市密度和城市化水平較高的地區(qū)。現(xiàn)在煙臺(tái)人民正在努力把煙臺(tái)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、生態(tài)良性循環(huán)、人與自然和諧、充分彰顯“山、海、島、城”特色的濱海型生態(tài)城市。對(duì)于中心城區(qū)的發(fā)展，煙臺(tái)市將加快五區(qū)融合，膨脹中心區(qū)規(guī)模和實(shí)力。充分發(fā)揮資源和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，繼續(xù)按照城市總體規(guī)劃，拓展東西兩翼，貫通南北山海，發(fā)展八大組團(tuán)，形成組團(tuán)式濱海城市格局。“十五”期間，膨脹發(fā)展萊山區(qū)，完善提高芝罘區(qū)，加快建設(shè)福山現(xiàn)代化工業(yè)城區(qū)，強(qiáng)化牟平綜合發(fā)展區(qū)，壯大煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，完善城市功能，規(guī)范城市管理，提升城市形象。在

10、建筑規(guī)劃上，充分發(fā)揮依山傍海的自然優(yōu)勢(shì)和組團(tuán)城市的空間優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)山海相映、碧海藍(lán)天的濱海城市特色和現(xiàn)代城市風(fēng)貌；注重歷史遺跡和文化景觀的保護(hù)開發(fā)，高起點(diǎn)規(guī)劃、高檔次設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)一批具有國(guó)際一流水平的建筑群體，塑造獨(dú)特的、高品位的城市形象。在城市空間布局上，適當(dāng)降低芝罘區(qū)建筑密度，控制住宅開發(fā)，加大東部和南部新區(qū)開發(fā)力度。以芝罘濱海地帶為中心，以煙威、煙青、煙福一級(jí)干線公路為軸線，拓展東西兩翼，貫通南北山海，形成山聳城中，城隨山轉(zhuǎn)，海圍城繞，城島相映，融山、城、海、島于一體的城市格局。以天然河流、山體和永久性綠帶分隔，組成濱海組團(tuán)式大城市的空間結(jié)構(gòu)。城市總體規(guī)劃范圍，劃分為芝罘、福山、開發(fā)區(qū)

11、、黃務(wù)、萊山、初家、牟平、八角八個(gè)組團(tuán)。各組團(tuán)自然分隔，有機(jī)聯(lián)系。城市各組團(tuán)自然隔離帶：辛安河、魚鳥河之間綠化帶，分隔牟平與初家組團(tuán)岱王山、歸岱山，分隔初家與芝罘組團(tuán)岱王山南麓山脈，分隔初家與黃務(wù)組團(tuán)外夾河分隔黃務(wù)與萊山組團(tuán)夾河及其沿河綠帶芝罘與福山、開發(fā)區(qū)組團(tuán)黃金河、柳林河之間綠化帶，分隔開發(fā)區(qū)與八角組團(tuán)煙臺(tái)住宅市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r煙臺(tái)住宅市場(chǎng)的發(fā)展特點(diǎn)房產(chǎn)的地域性強(qiáng)煙臺(tái)城區(qū)多山，若干座山將煙臺(tái)城區(qū)分割成了幾塊，也就形成了芝罘、萊山、福山和開發(fā)區(qū)等幾個(gè)區(qū)。這些行政區(qū)劃有著較明顯的地域差異，區(qū)域的不同形成了景觀的差異，形成了各地房產(chǎn)產(chǎn)品的不同特色。按照城市規(guī)劃的要求，煙臺(tái)將重點(diǎn)發(fā)展八大組團(tuán)，目前城區(qū)

12、的芝罘、萊山、福山、開發(fā)區(qū)4個(gè)組團(tuán)發(fā)展成熟，以他們鮮明的特色將其房產(chǎn)產(chǎn)品呈現(xiàn)給消費(fèi)者。芝罘區(qū)的繁華、萊山區(qū)的山海一色、福山區(qū)的蓄勢(shì)待發(fā)和開發(fā)區(qū)的勃勃生機(jī)。房產(chǎn)市場(chǎng)行業(yè)機(jī)制較完善煙臺(tái)作為全國(guó)首批沿海開放城市，其房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展建設(shè)也走在了全省的前列。從土地交易到房產(chǎn)置換都形成了一套行之有效的工作機(jī)制，從而為廣大開發(fā)商消除了顧慮，為煙臺(tái)市房產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展奠定的基礎(chǔ)。目前煙臺(tái)房產(chǎn)市場(chǎng)的行政管理根據(jù)自身城市布局和房產(chǎn)的區(qū)域性發(fā)展特點(diǎn)，形成了以區(qū)為中心的管理體系。消費(fèi)市場(chǎng)比較成熟經(jīng)過多年的培育，煙臺(tái)的房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)已比較成熟。本地的消費(fèi)者已經(jīng)可以有選擇性的接受各種裝修形式的房產(chǎn)，對(duì)于各類房產(chǎn)專業(yè)概念也有了

13、充分的認(rèn)識(shí)，對(duì)于開發(fā)商提供的各類數(shù)據(jù)可以進(jìn)行鑒別和判斷。伴隨著各類項(xiàng)目的開發(fā)，多種多樣先進(jìn)的房產(chǎn)開發(fā)理念和房產(chǎn)投資形式也在市場(chǎng)上不斷出現(xiàn)。消費(fèi)市場(chǎng)的成熟也對(duì)開發(fā)商提出的更高的要求，要在如此競(jìng)爭(zhēng)激烈且消費(fèi)成熟的市場(chǎng)中確立自己的位置就需要在推廣過程中力求推陳出新，以新穎的概念打動(dòng)成熟的消費(fèi)市場(chǎng)。外地開發(fā)商紛紛進(jìn)入隨著市場(chǎng)的不斷完善、市民消費(fèi)欲望的不斷提升，外地的開發(fā)商也紛紛進(jìn)入這一市場(chǎng)，以期在煙臺(tái)這座風(fēng)景海城展示自身的特點(diǎn)。這些外地開發(fā)商分割了本地房產(chǎn)商的蛋糕，同時(shí)也促進(jìn)的本地房產(chǎn)商的成長(zhǎng)，共同將煙臺(tái)的房產(chǎn)提高到一個(gè)新的高度?！皷|方巴黎”、“銀河名都”都是外地開發(fā)商在煙臺(tái)的杰作。強(qiáng)調(diào)房產(chǎn)的觀景特點(diǎn)

14、煙臺(tái)城區(qū)面?？可剑匀痪坝^得天獨(dú)厚。自古以來就是名人雅士修身養(yǎng)性的、陶冶情操的居所所在。今年市政府又提出了把煙臺(tái)市建設(shè)成為充分彰顯“山、海、島、城”特色的濱海型生態(tài)城市，煙臺(tái)這座悠久的旅游城市更將以其新的景觀面貌呈現(xiàn)給世界。煙臺(tái)的房產(chǎn)商也紛紛以景觀為契機(jī)，以此呼應(yīng)城市規(guī)劃發(fā)展的整體要求。目前煙臺(tái)有很多項(xiàng)目借助外部的自然或城市景觀為其賣點(diǎn)，來啟發(fā)消費(fèi)者的購(gòu)買欲望。強(qiáng)調(diào)自然海景如的“碧海云天”、強(qiáng)調(diào)生態(tài)山景如“臺(tái)灣村”、強(qiáng)調(diào)城市海景的如“黃海城市花園”等等。建筑形式特色鮮明作為一個(gè)風(fēng)景秀麗的沿海城市，對(duì)美的要求滲透到煙臺(tái)市的每一個(gè)建設(shè)環(huán)節(jié)。無論是普通的經(jīng)濟(jì)類住宅還是富麗堂皇的海濱別墅，無論是簡(jiǎn)約明

15、快的TOWNHOUSE還是歐陸風(fēng)情的社區(qū)，每個(gè)建筑都展現(xiàn)了鮮明的特點(diǎn)。在藍(lán)天、碧海、青山的掩映下，一個(gè)個(gè)新建的住宅區(qū)形成港城獨(dú)特的風(fēng)景線。市場(chǎng)熱點(diǎn)向規(guī)?；霓D(zhuǎn)移近一段時(shí)間以來，煙臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)大盤層出，如50萬平米的福山富豪花園、50萬平米的天馬香苑及陽光100等大盤的出現(xiàn)，這些大盤以其規(guī)模優(yōu)勢(shì)將分流相當(dāng)一部分客戶，市場(chǎng)的熱點(diǎn)將向這些項(xiàng)目聚集。煙臺(tái)開發(fā)區(qū)住宅市場(chǎng)的發(fā)展回顧及概況起步興起期2001年以前煙臺(tái)房地產(chǎn)處于起步階段，代表作有鳳臺(tái)小區(qū)等，其特征是產(chǎn)品設(shè)計(jì)缺少創(chuàng)新，戶型單一，價(jià)格較低，營(yíng)銷手段簡(jiǎn)單。平穩(wěn)發(fā)展期2001年至2003年煙臺(tái)房地產(chǎn)處于蓬勃發(fā)展時(shí)期，開發(fā)項(xiàng)目大增，產(chǎn)品開始多樣化，但多

16、層住宅仍為市場(chǎng)主流產(chǎn)品，價(jià)格攀升增快，代表項(xiàng)目有銀河怡海等項(xiàng)目，這一階段市場(chǎng)對(duì)房產(chǎn)的需求也隨著項(xiàng)目的增多而日漸擴(kuò)大。整合提升期2003年以后至今煙臺(tái)房產(chǎn)大盤層出不窮，遍地開花，產(chǎn)品形式多樣，小高層、高層開始占據(jù)市場(chǎng)主流，價(jià)格穩(wěn)步上漲，文化營(yíng)銷、概念營(yíng)銷開始出現(xiàn)并借此展開了激烈的市場(chǎng)爭(zhēng)奪。開發(fā)區(qū)宏觀狀況分析開發(fā)區(qū)位置與自然概況開發(fā)區(qū)概況1984年10月經(jīng)中華人民共和國(guó)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)設(shè)立，是中國(guó)首批14個(gè)國(guó)家級(jí)開發(fā)區(qū)之一。2003年9月國(guó)家批準(zhǔn)在煙臺(tái)開發(fā)區(qū)內(nèi)設(shè)立“煙臺(tái)出口加工區(qū)B區(qū)”。規(guī)劃面積36平方公里，定位為外向型、現(xiàn)代化工業(yè)新城區(qū)，建成山東省最大的工業(yè)基地之一。自然環(huán)境開發(fā)區(qū)地勢(shì)平坦,地質(zhì)結(jié)構(gòu)穩(wěn)

17、定。自然地耐力在12噸以上。地下水埋深一般在1.7米以上，西部在2.8米左右。區(qū)內(nèi)四季分明，氣候宜人。年平均氣溫為12.5，極端最低氣溫13.1，極端最高氣溫38；最冷月（1月）平均氣溫4.7，最熱月（8月）平均氣溫27.2。年平均降雨量為737毫米，相對(duì)濕度為64% 。開發(fā)區(qū)瀕臨海濱，景色秀麗，北有45公里長(zhǎng)的林帶海灘，灘平沙柔，碧波萬頃，于1993年10月被山東省人民政府批準(zhǔn)為金沙灘旅游度假區(qū)，是一個(gè)理想的投資、居住、旅游場(chǎng)所。項(xiàng)目位置本項(xiàng)目金山銀海位于煙臺(tái)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)重點(diǎn)地段，西臨黃山路，環(huán)境優(yōu)美，北面距離4A級(jí)金沙灘度假區(qū)僅200米，為開發(fā)區(qū)瀕海的絕版地塊。項(xiàng)目與城市主要商業(yè)區(qū)及就業(yè)區(qū)的

18、聯(lián)系分析項(xiàng)目所在區(qū)域的交通情況本項(xiàng)目西臨黃山路，東臨泰山路，南臨黃河路，距開發(fā)區(qū)主干道長(zhǎng)江路僅一路之隔，并有28路等多路公交車經(jīng)過，交通方便，乘公交車到芝罘市中心僅半小時(shí)車程，到開發(fā)區(qū)長(zhǎng)江路商業(yè)中心步行也僅需5分鐘。主要商業(yè)區(qū)、就業(yè)區(qū)的分布及與項(xiàng)目的關(guān)系長(zhǎng)江路為開發(fā)區(qū)主干道，道路兩側(cè)為開發(fā)區(qū)的CBD（中央商務(wù)區(qū)）和CRD中心商業(yè)區(qū)，項(xiàng)目正南方為開發(fā)區(qū)高級(jí)寫字樓，和開發(fā)區(qū)SHOPPINGMALL彩云城，項(xiàng)目東南方向?yàn)榈聞偕坛?。因此金山銀海項(xiàng)目是辦公、商住、和居住的不可多得之地。市場(chǎng)研究結(jié)論經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人均收入及支出消費(fèi)開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)勢(shì)頭強(qiáng)勁，人均收入居于煙臺(tái)各區(qū)之首，外來高收入從群較多，房地產(chǎn)需求

19、旺盛。項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目距4A級(jí)金沙灘度假區(qū)僅200多米，有其他項(xiàng)目無法比擬的海景優(yōu)勢(shì)；項(xiàng)目距離長(zhǎng)江路的CBD與CRD較近，居住、辦公都極為方便，降低了項(xiàng)目操作的風(fēng)險(xiǎn)。第二部分市場(chǎng)定位項(xiàng)目各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建筑功能指標(biāo)規(guī)劃用地面積：19110.8平方米地上建筑面積：86990平方米其中：住宅建筑面積：60340平方米公寓建筑面積：2180平方米物業(yè)用房：370平方米商業(yè)及服務(wù)用房：14480平方米車庫(kù)用房：7640平方米地下層建筑面積：15600平方米停車位：624輛其中地下365輛容積率：4.55綠化率31.2%項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)交通便利項(xiàng)目西臨黃山路，東臨泰山路，與主干道長(zhǎng)江路僅一路之隔，

20、北側(cè)緊鄰濱海游覽路，項(xiàng)目所在的黃河路有22路等公交車經(jīng)過，長(zhǎng)江路更是集中了多路均可直達(dá)芝罘老城區(qū)的公交車，道路交通可謂四通八達(dá)。 海景優(yōu)勢(shì)項(xiàng)目北側(cè)即為沿海邊防護(hù)林帶和國(guó)家4A級(jí)金沙灘旅游度假區(qū)，植被綠化良好，海景資源豐富，使得項(xiàng)目擁有其他項(xiàng)目無可比擬的景觀優(yōu)勢(shì)。戶型設(shè)計(jì)據(jù)了解，金山銀海的戶型避開了總價(jià)較高的大戶型，80%為90120平米的中小戶型，這樣的戶型比率有利降低總價(jià)，增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。城市配套設(shè)施較為完善在項(xiàng)目三公里的范圍內(nèi)集中有開發(fā)區(qū)一中、開發(fā)區(qū)醫(yī)院、彩云城、郵局、網(wǎng)通營(yíng)業(yè)廳、銀行、天地廣場(chǎng)等休閑、娛樂、生活服務(wù)設(shè)施。完善的生活配套服務(wù)成為項(xiàng)目的又一優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)金山銀海項(xiàng)目所在地原為爛尾

21、的別墅樓盤，眾多爛尾別墅增加了拆遷的難度，同時(shí)也會(huì)給消費(fèi)者帶來不良的心理影響。機(jī)會(huì)近年來，隨著開發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，地價(jià)增長(zhǎng)較快，多層住宅日漸減少，代之而起的是小高層和高層項(xiàng)目。小高層和高層成為市場(chǎng)的主要建筑形式?？陀^的市場(chǎng)供應(yīng)使得客戶對(duì)小高層和高層開始認(rèn)可，這為項(xiàng)目的成功操作奠定了堅(jiān)定的基礎(chǔ)。挑戰(zhàn)開發(fā)區(qū)在售樓盤較多，競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，產(chǎn)品大多相差不大，或者類同，怎么賦予項(xiàng)目獨(dú)特的個(gè)性，使項(xiàng)目眾多樓盤中脫穎而出，成為后期營(yíng)銷策劃中的一個(gè)挑戰(zhàn)。競(jìng)爭(zhēng)者市場(chǎng)分析典型競(jìng)爭(zhēng)者分析陽光嘉園位置:長(zhǎng)江路和天山路交界處開發(fā)商：煙臺(tái)安泰置業(yè)有限公司建筑類型：一棟17層高層，二棟11層小高層總建筑面積：約3萬平方米綠化率

22、：由于是底商，基本無區(qū)內(nèi)綠化價(jià)格：起價(jià)2800元/平方米，最高價(jià)：4000元/平方米，均價(jià)：3200元/平方米戶型：127平方米為主力戶型層高：2.9米地下車位：5萬/個(gè)銷售率：約60%，主體現(xiàn)已基本完工配套：暖氣片、中空玻璃窗，墻體保溫，智能管理系統(tǒng)，可視對(duì)講防盜門周邊環(huán)境：煙臺(tái)技術(shù)學(xué)院、耀華國(guó)際中學(xué)、開發(fā)區(qū)二中、高級(jí)職業(yè)學(xué)校、金城小學(xué)和新時(shí)代幼兒園分布在項(xiàng)目周邊，另有博愛醫(yī)院、錦江大酒店、國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地與之毗鄰。推廣主題：陽光社區(qū)，麗景喜園代理商：無怡海翠庭位置：黃河路與昆侖山路交叉處北200米開發(fā)商：煙臺(tái)恒源電力發(fā)展有限公司建筑類型：多層、小高層、高層、別墅，其中以多層和小高層為主總

23、建筑面積：約15萬平方米，分三期開發(fā)完，現(xiàn)開發(fā)二期（剩余別墅未開發(fā)）綠化率：37%價(jià)格：最底價(jià)：2980元/平方米，最高價(jià)：4980元/平方米，均價(jià)：4080元/平方米戶型：123平方米142平方米為主力戶型地下車位/地上車庫(kù)：5萬/個(gè)、4000元/平方米層高：3米銷售率：一期銷售：70%，主體封頂；二期銷售：30%，主體建至6層配套：塑鋼中空玻璃窗、暖氣片、可視對(duì)講防盜門、LED顯示系統(tǒng)周邊環(huán)境：周邊為沿海防護(hù)林帶，與海岸線僅200米之遙，環(huán)境優(yōu)美。煙臺(tái)技術(shù)學(xué)院、耀華國(guó)際中學(xué)、開發(fā)區(qū)二中、高級(jí)職業(yè)學(xué)校、金城小學(xué)和新時(shí)代幼兒園分布在項(xiàng)目周邊，另有博愛醫(yī)院、錦江大酒店、國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地與之毗鄰

24、。推廣主題：公園里的家代理商：無萬泰海公館位置： 長(zhǎng)江路與天山路交叉路口東北角開發(fā)商：山東萬泰置業(yè)有限公司建筑類型：32層高層總建筑面積：3.5萬平方米綠化率：30%價(jià)格：起價(jià)3200元/平方米,均價(jià)3950元/平方米戶型：126平方米為主力戶型地下車位：價(jià)格未定層高：2.9米銷售率：還未正式開始銷售，剛開始動(dòng)工。配套：塑鋼中空玻璃窗、暖氣片、可視對(duì)講防盜門周邊環(huán)境：北邊不遠(yuǎn)為沿海防護(hù)林帶，與海岸線僅500米之遙，環(huán)境優(yōu)美。煙臺(tái)技術(shù)學(xué)院、耀華國(guó)際中學(xué)、開發(fā)區(qū)二中、高級(jí)職業(yè)學(xué)校、金城小學(xué)和新時(shí)代幼兒園分布在項(xiàng)目周邊，另有博愛醫(yī)院、錦江大酒店、國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地與之毗鄰。推廣主題：上層建筑，新公館

25、生活代理商：方略瑞禾碧海綠洲位置：黃河路與昆侖山路交叉處北200米開發(fā)商：開發(fā)區(qū)金橋建筑東銀公司建筑類型：17層、19層高層總建筑面積：2.4萬平方米綠化率：基本無綠化價(jià)格：起價(jià)3100元/平方米,均價(jià)4200元/平方米戶型：127平方米為主力戶型地下車位：5萬/個(gè)層高：2.9米銷售率：40%，現(xiàn)已封頂配套：斷橋隔熱窗、地暖、可視對(duì)講防盜門周邊環(huán)境：周邊為沿海防護(hù)林帶，與海岸線僅200米之遙，環(huán)境優(yōu)美。煙臺(tái)技術(shù)學(xué)院、耀華國(guó)際中學(xué)、開發(fā)區(qū)二中、高級(jí)職業(yè)學(xué)校、金城小學(xué)和新時(shí)代幼兒園分布在項(xiàng)目周邊，另有博愛醫(yī)院、錦江大酒店、國(guó)家羽毛球訓(xùn)練基地與之毗鄰。推廣主題：唯美海岸尚層生活代理商：無星海花園位置

26、：黃河路管委行政中心西行200米開發(fā)商：煙臺(tái)首鋼東星房地產(chǎn)開發(fā)建筑公司建筑類型：12層小高層總建筑面積：5.6萬平方米綠化率：38%價(jià)格：起價(jià)3680元/平方米,均價(jià)4300元/平方米戶型：134平方米為主力戶型地上車庫(kù)：4000/平方米層高：2.9米銷售率： 95%，現(xiàn)已封頂配套：塑鋼中空玻璃窗、暖氣片、可視對(duì)講防盜門周邊環(huán)境：東邊為開發(fā)區(qū)管委中心，與海岸線僅500米之遙，屬于開發(fā)區(qū)中心地帶。推廣主題：創(chuàng)造人與自然的和諧代理商：無金東世紀(jì)位置：長(zhǎng)江路與夾河交界處開發(fā)商：煙臺(tái)開發(fā)區(qū)金東經(jīng)濟(jì)發(fā)展總公司建筑類型：12層小高層總建筑面積：2萬平方米綠化率：48%價(jià)格：起價(jià)3280元/平方米,均價(jià)37

27、00元/平方米戶型：120平方米為主力戶型地下車位：未定層高：2.9米銷售率： 處于內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，還未正式開始銷售，現(xiàn)已主體封頂配套：塑鋼中空玻璃窗、暖氣片、可視對(duì)講防盜門周邊環(huán)境：緊靠夾河公園，環(huán)境優(yōu)美。推廣主題：國(guó)際人居典范，實(shí)踐城的理想代理商：有高檔住宅市場(chǎng)分析產(chǎn)品特性分析建筑形式目前本區(qū)域內(nèi)高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：（?。└邔与娞葑≌瑒e墅（獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅）多層住宅主力戶型、結(jié)構(gòu)及功能面積：在高檔住宅中，以120-170M2為主力戶型；在戶型結(jié)構(gòu)方面：錯(cuò)層、復(fù)式等戶型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。功能：在常規(guī)設(shè)計(jì)的基礎(chǔ)上增加了衣帽間、洗衣間、儲(chǔ)藏室、

28、保姆間（洗手間）、生活陽臺(tái)、起居室等?？們r(jià)分布高檔住宅價(jià)格區(qū)間多數(shù)定位在50-70萬元/套范圍內(nèi)；范圍跨度較大，主要受區(qū)位、環(huán)境、交通、政策規(guī)劃等因素影響。購(gòu)買支付條件（按選用付款方式比例排序）按揭（60-80%）一次性付款（20-30%）分期付款（10-20%）主力消費(fèi)群特征已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；專業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者；追求生活品質(zhì)，望提升自身價(jià)值；初次置業(yè)，經(jīng)過自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)需求生活的便捷、人性化的服務(wù)、完善的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、充足的車位、可靠的安全保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；對(duì)于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來潛在的升值空間。

29、市場(chǎng)特點(diǎn)好地段=尊貴高檔，眾多開發(fā)商認(rèn)為好的地段與尊貴高檔是同一概念，因此造成價(jià)格相對(duì)較高，與市場(chǎng)無法更好結(jié)合；硬、軟件配套的不適用性。市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位是勾劃企業(yè)形象和所提供產(chǎn)品價(jià)值的行為，它依據(jù)產(chǎn)品的消費(fèi)對(duì)象、消費(fèi)對(duì)象的需求特征以及其競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品、替代產(chǎn)品的狀況而為產(chǎn)品自身設(shè)計(jì)、塑造區(qū)別于其他產(chǎn)品的個(gè)性和形象。產(chǎn)品的市場(chǎng)定位將會(huì)指導(dǎo)我們完成以下房地產(chǎn)開發(fā)前期的具體工作：生產(chǎn)什么樣的產(chǎn)品（即產(chǎn)品的特征和個(gè)性，這種個(gè)性應(yīng)具有巨大的吸引力，是其他競(jìng)爭(zhēng)者無法模仿的）；為什么人生產(chǎn)（即產(chǎn)品所面對(duì)的目標(biāo)客戶群）；如何生產(chǎn)本產(chǎn)品（在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中，通過尋求利潤(rùn)與成本合理的結(jié)合點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化）；當(dāng)?shù)厥?/p>

30、場(chǎng)的影響煙臺(tái)當(dāng)?shù)亟攴慨a(chǎn)發(fā)展勢(shì)頭火暴，而且各項(xiàng)目的銷售都體現(xiàn)出了良好的態(tài)勢(shì)，僅在開發(fā)區(qū)本地最近就新開了海公館、怡海翠庭、碧海綠洲、星?；▓@等幾個(gè)個(gè)性鮮明的樓盤，而且還有、等樓盤正處于籌劃階段熱銷。正因?yàn)槭袌?chǎng)的良好形式，使得進(jìn)入者越來越多，預(yù)計(jì)未來幾年煙臺(tái)的房產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)將更加激烈，本項(xiàng)目欲在開發(fā)區(qū)取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，應(yīng)考慮樹立獨(dú)到的項(xiàng)目個(gè)性，使本項(xiàng)目能以更鮮明的特色進(jìn)行宣傳推廣。當(dāng)?shù)卣叩挠绊憻熍_(tái)市目前正在圍繞建設(shè)“以高新技術(shù)、商貿(mào)、旅游為主導(dǎo)的現(xiàn)代化、國(guó)際性港口城市”的總體目標(biāo)，實(shí)施積極的城市化戰(zhàn)略，正在努力把煙臺(tái)市建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)繁榮、社會(huì)文明、生態(tài)良性循環(huán)、人與自然和諧、充分彰顯“山、海、島、

31、城”特色的濱海型生態(tài)城市。結(jié)合煙臺(tái)市的這一城市發(fā)展的整體定位，依托煙臺(tái)固有的“山、海、島、城”的景觀特色，煙臺(tái)的房產(chǎn)項(xiàng)目也多借助山、海景觀和生態(tài)主題為項(xiàng)目的宣傳推廣推波助瀾。在種市場(chǎng)總體狀況下，我們的項(xiàng)目定位也應(yīng)充分考慮到政策對(duì)軟性環(huán)境的影響，在景觀和生態(tài)主題等方面做些文章。區(qū)域產(chǎn)品市場(chǎng)供應(yīng)、需求狀況的影響從本項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研部分可看出，開發(fā)區(qū)目前在售項(xiàng)目的總體供應(yīng)總量較大，預(yù)計(jì)2007年進(jìn)入市場(chǎng)的供應(yīng)總量更將增大。從目前當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)上各項(xiàng)目的檔次定位等情況看，購(gòu)房主體基本都是以當(dāng)?shù)鼐用駷橹?，個(gè)別項(xiàng)目考慮吸引外地的海邊置業(yè)消費(fèi)群和芝罘區(qū)老居民。開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)仍相當(dāng)激烈，本項(xiàng)目必須有相當(dāng)準(zhǔn)確的市場(chǎng)定

32、位方可取得較好的市場(chǎng)效益。物業(yè)自身狀況對(duì)市場(chǎng)定位的影響本項(xiàng)目接近中央商務(wù)區(qū)與中央商業(yè)區(qū)，將極大適合居住生活，并在一定范圍內(nèi)吸引商務(wù)辦公客戶；另外，本項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)以市場(chǎng)暢銷的中小戶型為主，被其吸引的置業(yè)群體將多種多樣。市場(chǎng)定位之最終結(jié)論根據(jù)我們對(duì)各類因素的分析，結(jié)合項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，我們認(rèn)為本項(xiàng)目市場(chǎng)定位的最終結(jié)論應(yīng)該是：高品質(zhì)海景文化社區(qū)目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)客戶群構(gòu)成居住家庭年收入在6萬元以上，年齡在35歲以上，以改善居住條件的二次置業(yè)和投資為主要目的；他們往往積累了相當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，在戶型上他們會(huì)選擇總價(jià)合適的戶型?？蛻羧簶?gòu)成一從工作狀況看，開發(fā)區(qū)當(dāng)?shù)赜袨閿?shù)不少的個(gè)體工商人士，他們將成為購(gòu)房的主體

33、；客戶群構(gòu)成二另外，煙臺(tái)市下轄區(qū)、市的機(jī)關(guān)干部、企業(yè)中高層也是大戶型的主要目標(biāo)客戶；客戶群構(gòu)成三經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的內(nèi)地城市企業(yè)高層或國(guó)家公務(wù)員目標(biāo)客戶群特點(diǎn)年齡結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜本項(xiàng)目產(chǎn)品種類豐富，因此可以滿足各種不同需求類型客戶的需要。我們的目標(biāo)客戶中既有來開發(fā)區(qū)購(gòu)房度假養(yǎng)老的外地人，也有改善居住條件的本地中青年人，還有追求回報(bào)的投資者。他們的年齡結(jié)構(gòu)和消費(fèi)心理都不相同，在進(jìn)行產(chǎn)品推廣時(shí)我們應(yīng)針對(duì)各年齡層次消費(fèi)者的不同消費(fèi)習(xí)慣，有的放矢的進(jìn)行宣傳工作。在意產(chǎn)品的性價(jià)比當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)消費(fèi)意識(shí)已經(jīng)由面積性需求向復(fù)合性需求過渡，大部分消費(fèi)者在關(guān)注購(gòu)買面積的同時(shí)，更多的關(guān)注小區(qū)的景觀、綠化和物業(yè)等各方面因素，更注意購(gòu)

34、房的舒適性?？诒麄餍Ч@著由于開發(fā)區(qū)沒有宣傳效果特別出眾的強(qiáng)勢(shì)媒體，而受地域和人口的影響，各類信息很容易通過口碑途徑進(jìn)行傳播。而且因?yàn)槿穗H、親情的影響，口碑宣傳往往比別的宣傳效果更容易被消費(fèi)者接受和認(rèn)可。本項(xiàng)目在推廣過程中應(yīng)致力于營(yíng)造一個(gè)好的口碑宣傳氛圍，從前期的品牌認(rèn)識(shí)到后期的品質(zhì)認(rèn)可，從全面的角度打動(dòng)來開發(fā)區(qū)購(gòu)房的客戶的心?？蛻羧簛碓吹貜?fù)雜性強(qiáng)在開發(fā)區(qū)購(gòu)房的客戶中，相當(dāng)一部分來自于北京等一些大中城市，另外還有部分煙臺(tái)下轄區(qū)、市的事業(yè)單位或灰色收入一族，因此在充分挖掘本地客戶的同時(shí)，不可忽視外地市場(chǎng)。喜好海景開發(fā)區(qū)眾多看海的住宅銷售不錯(cuò)，其大部分為喜好海景或者向望海景的客戶購(gòu)買價(jià)格定位定價(jià)

35、原則市場(chǎng)產(chǎn)品定位決定物業(yè)價(jià)格價(jià)格制定要符合定價(jià)環(huán)境定價(jià)要符合企業(yè)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)定價(jià)要保持一定的競(jìng)爭(zhēng)性，需要具有較強(qiáng)的性價(jià)比定價(jià)方法結(jié)合以往定價(jià)經(jīng)驗(yàn)及市場(chǎng)狀況，我們建議本項(xiàng)目定價(jià)采取“成本加成定價(jià)法”與“市場(chǎng)比較定價(jià)法”相結(jié)合的定價(jià)方法。成本加成定價(jià)法成本加成定價(jià)雖然比較簡(jiǎn)單，仍必須考慮市場(chǎng)行情及競(jìng)爭(zhēng)激烈與否，才能訂出合理的價(jià)格。市場(chǎng)比較定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)激烈時(shí)，條件相當(dāng)?shù)膬蓚€(gè)物業(yè)，定價(jià)較高的項(xiàng)目會(huì)被客戶舍棄。相比競(jìng)爭(zhēng)者推出價(jià)格較高的物業(yè)，通常為信譽(yù)良好的公司開發(fā)或建材裝修較為高級(jí)，具有獨(dú)特的設(shè)計(jì)等優(yōu)勢(shì)。價(jià)格定位海公館建筑類型：32層高層總建筑面積：3.5萬平方米價(jià)格：起價(jià)3200元/平方米,均價(jià)3950元/

36、平方米金山銀海價(jià)格定位略高海公館起價(jià)：3300元/m2 均價(jià)：4100元/m2項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議建筑風(fēng)格建議產(chǎn)品的設(shè)計(jì)應(yīng)滿足市場(chǎng)中的潛在消費(fèi)者的需求，產(chǎn)品只有能夠滿足客戶消費(fèi)特征，才能夠使產(chǎn)品進(jìn)入市場(chǎng)之后快速地站穩(wěn)腳跟，得到客戶的認(rèn)可、市場(chǎng)的承認(rèn)。小區(qū)格調(diào)首先是一種內(nèi)在生活方式，外在方面形態(tài)是適應(yīng)內(nèi)在的生活特征而自然形成的。通俗地說，“芝陽小區(qū)”的形式意向直接的來源是功能，這里所指的功能意在向客戶提供健康的住所、視覺宜人的住宅高度、上下輕松的住宅層數(shù)、舒適開敞的戶型空間，充分接觸的自然融合，暢意擁有的陽光生活。建議本項(xiàng)目建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代主義建筑風(fēng)格?，F(xiàn)代主義建筑風(fēng)格不僅是一種外在的建筑形式和

37、工業(yè)風(fēng)格，還是一種內(nèi)在的情感思想和生活方式，在規(guī)劃設(shè)計(jì)過程中應(yīng)協(xié)調(diào)處理好人和陽光、人和環(huán)境的互動(dòng)關(guān)系，同時(shí)在建筑的外觀上和功能上可以感受到項(xiàng)目的現(xiàn)代建筑意向。具體有以下幾點(diǎn)簡(jiǎn)約實(shí)用。一定不要把簡(jiǎn)約等同于簡(jiǎn)單，簡(jiǎn)約方面的可行需要配套方面的基礎(chǔ)：一是建筑總體規(guī)劃的錯(cuò)落布局，二是環(huán)境設(shè)計(jì)提供豐富多樣的景觀層次。在項(xiàng)目規(guī)劃過程中應(yīng)秉承不同位置，設(shè)計(jì)不同產(chǎn)品，“有疏有密”的原則，社區(qū)中心圍繞景觀的儲(chǔ)量可考慮設(shè)計(jì)低密度的高檔次產(chǎn)品，位于地塊端部較差部分可考慮設(shè)計(jì)普通產(chǎn)品。在進(jìn)行項(xiàng)目的規(guī)劃時(shí)，應(yīng)注重考慮建筑和空間的美感，及建筑群體組合的韻律與節(jié)奏、圍合空間的層次和尺度、小區(qū)的天際線（輪廓線）美感 ，以滿足人

38、們不斷提高的審美情趣。目前，社區(qū)環(huán)境規(guī)劃已引起消費(fèi)者廣泛的重視，人們已不滿足于只得到合理的居住空間，還要得到美好的社區(qū)環(huán)境即“景觀空間”。在產(chǎn)品的規(guī)劃設(shè)計(jì)方面 ，應(yīng)盡量本著嚴(yán)格控制成本的原則，因?yàn)楸卷?xiàng)目畢竟是以滿足功能為主的低檔產(chǎn)品，但降低成本并不等于粗制濫造。在設(shè)計(jì)、選材時(shí)，在考慮成本的前提下，應(yīng)注意在個(gè)別花錢不多，但有效顯亮點(diǎn)的地方形成突破。立面色彩應(yīng)用上，建議采用內(nèi)斂含蓄、不事張揚(yáng)的色調(diào)為主，同時(shí)通過線條、色塊的運(yùn)用使項(xiàng)目又不失現(xiàn)代感。中性暖色調(diào)的淡黃、深紅、灰及冷色調(diào)的藍(lán)、綠等色彩都可以考慮搭配使用。材料選擇上，可考慮石材、面磚、涂料搭配使用。建議采用半落地或全落地透明玻璃窗，使人們能

39、夠零距離的接觸自然、陽光。在單體布置時(shí)，應(yīng)充分利用景觀資源，大戶型住宅盡量圍繞景觀布置。小區(qū)景觀建議人們的置業(yè)觀念已從原先的買房子（主要關(guān)心室內(nèi)空間的大小布局等），轉(zhuǎn)變?yōu)橘I一種生活方式（由原先對(duì)內(nèi)部的關(guān)注逐步延展到對(duì)建筑風(fēng)格、景觀、配套、鄰居、氛圍的關(guān)注），實(shí)現(xiàn)良性生活方式的重要條件就是社區(qū)應(yīng)有良好的景觀設(shè)計(jì)。景觀這些年來已經(jīng)成為房地產(chǎn)業(yè)打動(dòng)消費(fèi)者，進(jìn)行有效競(jìng)爭(zhēng)屢試不爽的利器。據(jù)有關(guān)人士估計(jì)，目前國(guó)內(nèi)地產(chǎn)業(yè)在景觀方面每投入一百元，得到的邊際收益要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土建方面同等投入的收益。在景觀設(shè)計(jì)方面我們提出以下建議：規(guī)劃設(shè)計(jì)應(yīng)遵循“均好性”原則，強(qiáng)調(diào)景觀的均等，應(yīng)盡可能拉近不同單價(jià)之間在景觀上的差異，

40、同時(shí)應(yīng)注意由于北方四季分明的氣候影響對(duì)不同季節(jié)小區(qū)內(nèi)景觀所造成的影響。注重住宅內(nèi)景觀設(shè)計(jì)中的生態(tài)與自然環(huán)境，強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的統(tǒng)一性，協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，應(yīng)充分考慮區(qū)內(nèi)環(huán)境對(duì)未來業(yè)主生活的影響。強(qiáng)化組團(tuán)空間及區(qū)內(nèi)半私密空間，在做好集中綠化帶的同時(shí)，應(yīng)注重宅間綠化，并形成不同特色、風(fēng)格的宅間綠化。合理對(duì)待“動(dòng)態(tài)”娛樂與靜態(tài)休憩的空間。既要保證有適量的硬質(zhì)場(chǎng)地和美觀的建筑小品供公共活動(dòng)，又要保留一定私密性的安靜場(chǎng)所。特別注意人車通道的管理，合理分流設(shè)計(jì)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)上應(yīng)體現(xiàn)物業(yè)的價(jià)值定位。一方面應(yīng)充分體現(xiàn)物業(yè)檔次，另一方面應(yīng)在規(guī)劃上確定物業(yè)的“價(jià)值區(qū)域”。例如：好的景觀朝向應(yīng)布置相對(duì)高檔的

41、住宅，以有利于合理定價(jià)和最大程度挖掘利潤(rùn)空間。在宅間組團(tuán)景觀空間的設(shè)計(jì)上，應(yīng)適當(dāng)減少較大公共活動(dòng)場(chǎng)所面積（如廣場(chǎng)），避免造成對(duì)住戶隱私形成干擾。同時(shí)不宜采用較大面積的封閉式綠地，應(yīng)采用分組綠地獨(dú)自營(yíng)造個(gè)性功能，例如兒童活動(dòng)區(qū)、公共活動(dòng)區(qū)、植物集中觀賞及人工景物（水體、山石）集中區(qū)，以滿足不同人士的需求，真正體貼業(yè)主生活，以增強(qiáng)業(yè)主對(duì)公共空間的歸屬感。美好的社區(qū)景觀具有提高小區(qū)內(nèi)業(yè)主的生活質(zhì)量、創(chuàng)造宜人的宅間空間，提高物業(yè)的整體形象和素質(zhì)，增強(qiáng)業(yè)主投資信心，保證升值潛力等好處。因而建議開發(fā)商在控制好開發(fā)成本的同時(shí)，認(rèn)真做好項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)和景觀施工等工作。戶型設(shè)計(jì)建議隨著煙臺(tái)市住宅市場(chǎng)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)

42、型，個(gè)人購(gòu)買成為購(gòu)房主流，目標(biāo)市場(chǎng)中的潛在客戶對(duì)戶型的要求越來越高，戶型設(shè)計(jì)的好壞將會(huì)直接影響到目標(biāo)客戶的最終消費(fèi)行為。因此，我們建議“金山銀海”項(xiàng)目在設(shè)計(jì)過程中充分考慮室內(nèi)通風(fēng)采光，以及臥室、起居室等各個(gè)居室功能的合理劃分，體現(xiàn)動(dòng)靜分離，具有較強(qiáng)私密性的設(shè)計(jì)原則。朝向目前煙臺(tái)住宅市場(chǎng)中的絕大多數(shù)客戶對(duì)于居室的朝向要求較高，因此，我們建議盡可能多戶型單位能夠保證有起居室和主臥室能夠朝南采光。采光主臥室盡量南向采光，起居室應(yīng)保證采光良好，對(duì)次臥室的要求可相對(duì)降低。戶內(nèi)可采用局部錯(cuò)層設(shè)計(jì)對(duì)于進(jìn)深較大的戶型，我們建議采用局部錯(cuò)層設(shè)計(jì)，高差約為600mm。此種設(shè)計(jì)可巧妙的增加空間功能的分隔，豐富室內(nèi)的

43、立體空間，顯示物業(yè)的高尚品質(zhì)。戶型布局遵循動(dòng)靜分區(qū)、潔污分區(qū) 動(dòng)靜分區(qū)即以公共區(qū)域（廳、廚房及公共衛(wèi)生間）與私密性區(qū)域（臥室）相對(duì)分隔為要點(diǎn)，減少相互干擾，保持居室的私密性。潔污分區(qū)即將廚房、公共衛(wèi)生間、貯藏間等集中布置，與客廳、臥室分開，使家居生活方便整潔。公共區(qū)域設(shè)計(jì)建議進(jìn)門即玄關(guān)或廳，不留走道等浪費(fèi)面積的空間；兩廳方正實(shí)用，無凸顯的柱體、缺角或變形； 依照使用習(xí)慣建議采用大客廳，小餐廳的布局； 不宜在客廳的墻面開門過多，保持客廳的整體性；廚房需靠近餐廳布置，要有足夠的通風(fēng)采光；各居室的門洞應(yīng)避免與入戶大門相對(duì)； 私密區(qū)域設(shè)計(jì)建議與公共活動(dòng)空間隔離，使臥室具有較強(qiáng)私密性，尤其是主臥室應(yīng)位于

44、走廊的盡端；各房門宜錯(cuò)開布置，避免臥室門朝向戶門。窗戶設(shè)計(jì)建議各戶的窗與窗之間應(yīng)考慮角度，避免對(duì)望，影響房間的私密性。為使居室能夠擴(kuò)大采光面，同時(shí)提高居室內(nèi)部的實(shí)用面積，在設(shè)計(jì)過程中可考慮角窗、觀景外凸窗設(shè)計(jì)。陽臺(tái)設(shè)計(jì)建議面海戶型設(shè)計(jì)相應(yīng)面積的觀海平臺(tái)客廳、臥室采取低沿高窗的景觀窗形式，提高居室采光度的同時(shí)，增加其實(shí)用率。陽臺(tái)設(shè)計(jì)別致的造型，增加擋體的立面效果，增加靈活、生動(dòng)的局部效果。應(yīng)設(shè)置封閉的生活陽臺(tái)，便于居家生活中如洗曬衣物等日常生活功能用途。選取景觀比較好的客廳、臥室，特別設(shè)置弧形、角形觀景陽臺(tái)，充分利用項(xiàng)目具備的景觀資源，作為今后銷售的賣點(diǎn)，并可適當(dāng)提高戶型價(jià)格，增加利潤(rùn)。配套設(shè)施

45、規(guī)劃建議結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及目標(biāo)客戶群的需求特點(diǎn)，并通過對(duì)煙臺(tái)地區(qū)其他地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)研，我們建議本項(xiàng)目采用的樓宇硬件設(shè)施應(yīng)在局部上高于本區(qū)內(nèi)其它項(xiàng)目，有利于突出本項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)，豐富并強(qiáng)化本項(xiàng)目賣點(diǎn)。樓宇配套設(shè)施裝修標(biāo)準(zhǔn)在清晰地了解、分析本項(xiàng)目所在區(qū)域住宅市場(chǎng)中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的產(chǎn)品的裝修標(biāo)準(zhǔn)后結(jié)合本項(xiàng)目的市場(chǎng)定位。為使本項(xiàng)目在市場(chǎng)中具備一定競(jìng)爭(zhēng)力。我們就建筑單體內(nèi)部裝修及檔次提出以下建議：公共部分裝修公共部分的裝修一般包括大堂、門廳、電梯廳、公共走道、樓梯間的裝修，通過我們對(duì)煙臺(tái)住宅項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查研究，建議本項(xiàng)目的候梯間、門廳的裝修大多大理石鋪地，樓梯間水泥壓光即可。室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)及檔次根據(jù)對(duì)區(qū)域住宅市場(chǎng)

46、中競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的調(diào)查，均是簡(jiǎn)裝修（即水泥地面、白墻）。根據(jù)本項(xiàng)目自身情況，建議廳臥、提供簡(jiǎn)裝修即可，廚、衛(wèi)建議精裝修。這樣，可在銷售過程中提供菜單式裝修方案，由客戶自行選擇。同時(shí)，本項(xiàng)目可通過與知名的室內(nèi)裝修設(shè)計(jì)師及裝修公司合作，為本項(xiàng)目業(yè)主提供一對(duì)一，面對(duì)面的家裝顧問服務(wù)，并將其作為項(xiàng)目賣點(diǎn)之一在市場(chǎng)中推廣。供暖系統(tǒng)據(jù)我們所知，目前濟(jì)南及煙臺(tái)普通住宅市場(chǎng)中各類型產(chǎn)品的供暖方式主要有以下幾種：市政供暖社區(qū)集中供暖直燃機(jī)供暖據(jù)了解，開發(fā)區(qū)已經(jīng)開通500工程，建議引入市政供暖。供電系統(tǒng)電源插座的數(shù)量：臥室、起居室至少應(yīng)有一個(gè)單相三線和一個(gè)單相兩線的插座兩組，廚房、衛(wèi)生間至少應(yīng)有一個(gè)單相三線和一個(gè)單相兩

47、線的防濺插座一組。進(jìn)行電路負(fù)荷設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)充分考慮現(xiàn)代家庭用電量較大的特點(diǎn)，留有一定的余地。電視接收系統(tǒng)根據(jù)目標(biāo)市場(chǎng)客戶群的需求特征，建議本項(xiàng)目采用有線電視收受系統(tǒng)，每戶主臥、客廳預(yù)留接口，別墅適量增加。通訊系統(tǒng)建議每戶主臥室、起居室預(yù)留電話插口，起居、臥室各預(yù)留1個(gè)互連網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)接口。樓宇安全系統(tǒng)目標(biāo)市場(chǎng)客戶群在選擇過程中會(huì)對(duì)家居生活的安全性提出較高要求，除了小區(qū)常規(guī)應(yīng)具有的保安之外，樓宇還應(yīng)具備一定的安全保障系統(tǒng)，我們根據(jù)這一需求特征，建議本項(xiàng)目可能提供以下樓宇安全系統(tǒng)：對(duì)講系統(tǒng)門禁系統(tǒng)電視監(jiān)控電子巡更緊急按鈕煤氣泄露報(bào)警空調(diào)系統(tǒng)建議本項(xiàng)目考慮客戶自裝分體式空調(diào)機(jī)，在進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)時(shí)預(yù)留空調(diào)機(jī)位。區(qū)

48、內(nèi)配套設(shè)施社區(qū)內(nèi)部配套代表了物業(yè)的完備程度，也直接關(guān)系到社區(qū)的品質(zhì)，為了提高本項(xiàng)目總體的競(jìng)爭(zhēng)能力，我們應(yīng)謹(jǐn)慎考慮，社區(qū)配套設(shè)施，既顯示社區(qū)檔次又不要因?yàn)檫^于奢侈而造成開發(fā)成本的增加，造成不必要的浪費(fèi)，具體建議如下：生活配套：家政服務(wù)中心醫(yī)療中心小型超市便利店餐飲店洗衣店美容美發(fā)中心儲(chǔ)蓄所上述設(shè)施可相應(yīng)與物業(yè)管理中心或底商設(shè)置在一起娛樂配套以健康、健身設(shè)施為主，包括：健身房網(wǎng)球場(chǎng)兒童樂園會(huì)所會(huì)所能鞏固和增強(qiáng)小區(qū)住戶的滿意度，并成為住戶溝通，交流的文化場(chǎng)所，會(huì)所的建設(shè)可通過提高社區(qū)品質(zhì)來進(jìn)一步提高本項(xiàng)目的社會(huì)知名度及美譽(yù)度。我們建議本項(xiàng)目會(huì)所的主題特色鮮明。以休閑、健康、運(yùn)動(dòng)設(shè)施為主。具體設(shè)施建議

49、如下：健身房乒乓球室咖啡吧棋牌室項(xiàng)目智能化建議住宅小區(qū)智能化是利用現(xiàn)代4C技術(shù)（計(jì)算機(jī)、通訊與網(wǎng)絡(luò)、自控IC卡），通過有效的傳輸網(wǎng)絡(luò)，將多元信息服務(wù)與管理，物業(yè)管理與安防，住宅智能化系統(tǒng)集成，為住宅小區(qū)的服務(wù)與管理提供高技術(shù)的智能手段。以期實(shí)現(xiàn)快捷高效的超值服務(wù)管理，提供安全舒適的家居環(huán)境。構(gòu)建智能化社區(qū)的主要部分包括：服務(wù)器系統(tǒng)，綜合布線網(wǎng)絡(luò)，系統(tǒng)集成軟件。建議內(nèi)容：閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)周邊防范系統(tǒng)可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)、智能巡更管理子系統(tǒng)遠(yuǎn)程抄表系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)第三部分銷售推廣項(xiàng)目銷售條件與開售時(shí)機(jī)銷售條件售樓中心售樓中心的選址、建設(shè)、裝修、布置進(jìn)行完畢，是項(xiàng)目進(jìn)行正式發(fā)售的基本條件之一。售樓

50、中心是一個(gè)項(xiàng)目的門面，在消費(fèi)者心目中，售樓中心就是項(xiàng)目的代表。目前房產(chǎn)銷售的多樣性和房產(chǎn)市場(chǎng)的日趨激烈，使得行業(yè)對(duì)售樓中心的要求越來越高、越來越復(fù)雜。現(xiàn)場(chǎng)包裝正式發(fā)售前應(yīng)對(duì)項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行適當(dāng)?shù)男蜗蟀b，營(yíng)造良好的現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境。本項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)銷售環(huán)境應(yīng)該是從外（圍墻、綠化）到里（售樓處、樣板房）的和諧統(tǒng)一。銷售環(huán)境是體現(xiàn)本項(xiàng)目檔次高低的最直接、最真實(shí)的反映，也是銷售人員與客戶交流的主要場(chǎng)所，是客戶對(duì)項(xiàng)目印象的主要構(gòu)成。所謂“環(huán)境好、心情好”，看房環(huán)境、氣氛的好壞對(duì)客戶、對(duì)銷售人員的情緒都有很大的影響。我們建議本項(xiàng)目根據(jù)項(xiàng)目市場(chǎng)定位為客戶提供良好的賣場(chǎng)環(huán)境，這其中包括：售樓中心前的環(huán)境美化工地外圍墻的

51、包裝售樓中心的包裝示范單位的包裝項(xiàng)目區(qū)域周邊指示牌樓體條幅項(xiàng)目附近道路的路燈彩旗戶外廣告銷售工具準(zhǔn)備銷售工具是與客戶溝通的特殊媒體，也是客戶了解項(xiàng)目最直接有效的途徑，項(xiàng)目能在客戶心中留下什么樣的印象與銷售工具品質(zhì)的高低也有很大的關(guān)系。因此，在重視項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量和宣傳包裝的同時(shí)也不應(yīng)該忽視銷售工具的制作。我們認(rèn)為本項(xiàng)目應(yīng)采用以下各類銷售工具：展板、模型、效果圖、樓書、戶型單頁、折頁、產(chǎn)品說明手冊(cè)、VCD宣傳品、禮品、手提袋項(xiàng)目相關(guān)文件準(zhǔn)備總平面圖、鳥瞰圖、單體平面圖、單體效果圖、戶型圖、交房標(biāo)準(zhǔn)、配套服務(wù)內(nèi)容、項(xiàng)目各單位價(jià)格表其他配合工程進(jìn)度、銷售培訓(xùn)資料、認(rèn)購(gòu)書、正式合同書、按揭銀行項(xiàng)目銷售各項(xiàng)

52、手續(xù)的辦理預(yù)售許可證以上我們提出了煙臺(tái)項(xiàng)目正式銷售的條件，希望開發(fā)商能夠予以慎重考慮，盡快在有效的時(shí)間內(nèi)完成大部分的準(zhǔn)備工作，保證本項(xiàng)目在較為齊全的內(nèi)部因素下銷售，以抵擋未來的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，提高項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)力，有效的加快本項(xiàng)目的銷售速度。開盤時(shí)機(jī)建議影響項(xiàng)目開售的因素外部因素政治經(jīng)濟(jì)因素政治經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定與否對(duì)居民消費(fèi)，特別是大額消費(fèi)有很大的影響。本項(xiàng)目的市場(chǎng)研究分析也表明，煙臺(tái)的房產(chǎn)市場(chǎng)已步入市場(chǎng)化的進(jìn)程，區(qū)域政治及經(jīng)濟(jì)環(huán)境將會(huì)支持、協(xié)助房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為區(qū)域國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)之一。另外，隨著居民生活水平的不斷提高，房地產(chǎn)消費(fèi)有望出現(xiàn)較高的增長(zhǎng)率。項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素本項(xiàng)目銷售所需要具備的6類條件基本涵蓋了項(xiàng)目

53、開售所需準(zhǔn)備的各項(xiàng)工作。就目前項(xiàng)目實(shí)際情況而言，還需要考慮以下幾點(diǎn)因素本項(xiàng)目尚處于圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，建筑方案仍在修改細(xì)化過程中；正在辦理相關(guān)法律文件本項(xiàng)目拆遷尚未動(dòng)工慎重初戰(zhàn)，因此建議開發(fā)商在項(xiàng)目正式開盤銷售前至少要有23個(gè)月時(shí)間的宣傳鋪墊工作，以便市場(chǎng)充分了解本項(xiàng)目及所倡導(dǎo)的生活方式。本項(xiàng)目推廣時(shí)機(jī)建議綜合以上客觀和主觀兩方面的因素考慮，我們建議本項(xiàng)目推出市場(chǎng)的時(shí)機(jī)為：項(xiàng)目預(yù)熱期：2006年8月2006年10月開盤發(fā)售：2006年10月項(xiàng)目形象定位與主題思路形象概念主題思路首席財(cái)智精英海景文化社區(qū)項(xiàng)目案名及LOGO金山銀海海天一色，自在人生項(xiàng)目包裝包裝內(nèi)容樓盤視覺形象目標(biāo)使樓盤概念具體化、專業(yè)化

54、，建立樓盤良好的形象，以便于在今后的推廣中，給買家留下深刻、明確的印象。內(nèi)容項(xiàng)目標(biāo)志、標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、導(dǎo)示系統(tǒng)工地形象誘導(dǎo)目標(biāo)工地作為買家最為切身關(guān)注的地方，是宣傳最經(jīng)濟(jì)、最有效的場(chǎng)所。工地形象如何，不僅直接與物業(yè)本身和公司形象有關(guān)，而且還能夠營(yíng)造具有感染力的銷售氣氛。手段工地路牌：表明物業(yè)的名稱和位置，直接與工程形象相關(guān)聯(lián)。工地圍板：明確發(fā)展商和地產(chǎn)建造的專業(yè)性。工地氣氛：利用彩旗、氣球等宣傳物品，吸引人們的注意力，營(yíng)造人氣旺盛、整潔、有序的施工現(xiàn)場(chǎng)。工地環(huán)境包裝設(shè)計(jì)目的將整個(gè)工地現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)建筑施工的進(jìn)程和環(huán)境特色進(jìn)行包裝。包裝強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目的特色，使項(xiàng)目形成一個(gè)整體良好的視覺形象。手段一部分內(nèi)容為工地

55、圍墻包裝、工地立柱廣告牌制作、工地公共標(biāo)志牌制作、掛旗制作、路燈安裝等；另一部分內(nèi)容為綠化和其他配套工程完善，優(yōu)先搞好工地圍墻沿線綠化、樣板房參觀路線以及售樓中心附近的綠化工程施工。要求嚴(yán)格按照VI設(shè)計(jì)內(nèi)容制作完成，綠化工程按工程進(jìn)度按時(shí)完成。包裝策略樓盤的包裝按時(shí)間來劃分可分為四個(gè)部分：入住工地前期階段的樓盤包裝策略外墻廣告最大的戶外看板常規(guī)模式樓盤的外墻一般有兩種包裝方法：一是將外墻用柱分割成多面，每面的內(nèi)容、圖案、顏色按照VI體系統(tǒng)一設(shè)計(jì)有樓盤名、樓盤標(biāo)識(shí)、電話等，以達(dá)到統(tǒng)一形象，加深購(gòu)買印象的目的。二是用墻柱分割為多面，粉刷上投資商、發(fā)展商、代理商、城建單位、設(shè)計(jì)單位的名稱及標(biāo)志。創(chuàng)新

56、模式外墻及搭建的圍墻其實(shí)是最佳的廣告包裝位置，因?yàn)樗娣e大、范圍廣，稱得上是最大的戶外看板，地產(chǎn)商應(yīng)該在這方面多花些腦筋，認(rèn)真研究如何利用。例如：金地翠園以“翠”為主題，以草皮墻切合這一主題，令看樓者耳目一新；金海灣花園以“海文化”為主題，由此開發(fā)商想到用貝殼裝飾外墻。戶外廣告看板常規(guī)模式立在售樓處頂部或兩側(cè)、外墻以及主要入口的大型看板，內(nèi)容一般是樓盤透視效果圖、樓盤名稱、廣告語、售樓電話、樓盤標(biāo)識(shí)、交通圖。創(chuàng)新模式由于戶外廣告看板比較醒目，臺(tái)灣的流行做法是加上指示箭頭，指出樓盤所在方位或者售樓處所在位置，而在深圳這種做法極少。其文字圖案必須與樓盤的格調(diào)及內(nèi)涵相關(guān)，并且要具有吸引力引導(dǎo)作用。在

57、相同位置的不同樓盤的看板中，畫面簡(jiǎn)潔的看板往往更加吸引人。廣告看板位置的擺放，也必須是在能夠吸引人們的注意力的地方。LOGO即樓盤標(biāo)識(shí)，樓盤獨(dú)有的標(biāo)志，多見于廣告幅、旗、板、牌以及外墻、售樓處。一般表現(xiàn)為圖案、美術(shù)字、字母等。樓盤標(biāo)識(shí)體現(xiàn)樓盤的品位檔次及精神內(nèi)涵，是樓盤包裝不可缺少的手段和內(nèi)容。如發(fā)展商為有多項(xiàng)目的大型開發(fā)公司，宜強(qiáng)化公司的品牌，在各樓盤中均應(yīng)用同一LOGO，用以增強(qiáng)買家對(duì)發(fā)展商實(shí)力的信心。越來越多的實(shí)例證明，發(fā)展商的實(shí)力，是買家購(gòu)買欲的源泉。施工階段的樓盤包裝策略先入為主的致歉公告如有一廣州的樓盤，它在推盤之際，在樓宇的外墻掛了幾幅大型的條幅，寫著：萬分抱歉，售價(jià)太低，造成對(duì)

58、樓市的沖擊，在此深表歉意。此舉一出，就引起買家的注意，在買家的心目中會(huì)有疑惑，難道真的那么便宜嗎？從而起到很好的宣傳效果。入口牌樓即在樓盤入口或主要道路入口處搭建的大型牌樓，通常是燈光鐵架拱門，也有些是具有藝術(shù)特色的水泥建筑。深圳有些高檔豪華住宅的入口牌樓搞得比較漂亮，象萬科城市花園、都市花園等，這些入口牌樓一般都作為小區(qū)建筑的一部分保留下來。施工進(jìn)度板讓人看到樓在長(zhǎng)高，現(xiàn)在大部分的期樓都會(huì)在棚架外設(shè)置一些明顯的標(biāo)志，讓人看見，樓房的建設(shè)速度，讓無論是已買樓或者將買樓的人都有信心。廣告布幅商業(yè)布幅政治布幅創(chuàng)新布幅廣告布幅是最顯眼的包裝，深圳的樓盤應(yīng)用得最為廣泛，但有一點(diǎn)不足就是缺乏樓宇坐標(biāo)方向

59、說明的布幅，若能掛上“座棟”字樣的廣告條幅，會(huì)更加一目了然。指示牌指示牌的形狀靈活多樣，有箭頭指示牌、指示板、三角指示牌子、平面指示牌、多面指示牌等等。指示牌與路牌一樣，起到引導(dǎo)作用。設(shè)備指示牌，方便消費(fèi)者參觀看樓，提醒他們注意某些事項(xiàng)，展示發(fā)展商的細(xì)心與誠(chéng)意。因?yàn)橄M(fèi)者最后之所以購(gòu)買，有可能就取決于一些極細(xì)微的行為，正如俗語所說：“于細(xì)微處見精神。”指示牌的設(shè)計(jì)風(fēng)格也要和整個(gè)樓盤的主體相匹配。充氣拱門充氣橡膠做成的弧形拱門，商鋪物業(yè)、寫字樓物業(yè)的包裝中應(yīng)用較多，一些大型慶典活動(dòng)及表演也常用，有時(shí)也用數(shù)個(gè)充氣拱門及幕布做成充氣蓬房，起到防雨防曬作用。精神堡壘臺(tái)灣流行的說法。精神堡壘，實(shí)際指的是

60、實(shí)物化的樓盤標(biāo)識(shí)具體講就是帶有名稱的建筑小品。去過錦繡中華的人，大概都會(huì)記得門口那塊雕刻著“錦繡中華”字樣的漂亮石頭吧，那便是精神堡壘。顧名思義，精神堡壘表現(xiàn)樓宇的精神內(nèi)涵，應(yīng)切樓盤的主題與定位。溫柔的警告牌在漂亮的草地上，設(shè)塊警示牌，上面以溫柔的語氣寫到：以后我們還要一起生活的，讓我健康地成長(zhǎng)吧！并可以在工地中一些不夠安全的地方，設(shè)置一些警示標(biāo)志，用一些婉轉(zhuǎn)溫柔的語氣提醒客人要小心注意！以示對(duì)客人無微不至的關(guān)切。預(yù)售階段樓盤包裝策略路旗即在樓盤旁邊的主要道路兩旁設(shè)置的宣傳旗幟，內(nèi)容主要為樓盤名稱及樓盤標(biāo)志，嚴(yán)格來講，設(shè)置在圍墻上及售樓處周邊的旗幟也屬于路旗。路旗對(duì)于一些地處偏僻位置或者有一定