房屋營銷發(fā)展要素

1、.：.；房屋營銷開展要素一、 小戶型房屋營銷的支持要素1、 地段支持小戶型產品的地段支持要素主要有兩個方面，一是小戶型產品本身的絕對地理位置，二是小戶型產品的心思位置。小戶型產品的絕對地理位置主要是指小戶型產品的地理坐標位置，其關系要素有該地和中心商圈的絕對間隔 ，交通條件、社區(qū)與街區(qū)功能規(guī)劃、街區(qū)商業(yè)成熟度等要素。小戶型產品的心思位置，其關系要素有與中心商圈的心思間隔 、與時髦消費圈銜接的嚴密程度、與前沿思想潮流圈結合的嚴密程度。 小戶型產品的地段要素對小戶型產品的營銷經常具有決議性作用。因此我們研討小戶型產品的地段要素，發(fā)現(xiàn)和發(fā)掘小戶型產品的地段優(yōu)勢，經常成為小戶型產品營銷中的關鍵要素。為

2、此我們將從我們所列舉的要素中對小戶型產品的地段要素進展分析。 與中心商圈的絕對間隔 ： 與中心商圈的絕對間隔 ，是小戶型產品地段要素中最為重要的要素。一個商業(yè)業(yè)態(tài)完全，效力設備一流，交通系統(tǒng)興隆，時髦氣氛濃重，思潮居于前沿位置的商圈，其價值本身就無與倫比。 這些地段內，普通而言，是高知識、高技術的知識產業(yè)云集的地方。因此這里也聚集了大批的高文憑、高學歷的高層知識文化精英。與之相匹配的是他們的高收入與高消費。他們的消費通常成為這個城市的消費潮流的代言人，從某種程度而言，他們就是這個城市時髦消費的代言人。 因此在這些地段的小戶型產品一個最為通常的表現(xiàn)就是高價錢，而且產品創(chuàng)新也大多在這些地段。比如最

3、先小戶型的裝修房營銷，通常都發(fā)生在這些地段，在我們的市場中，我們可以舉例的便是解放碑比比皆是的精裝小戶型產品營銷。 產品的創(chuàng)新與產品的高附加值是嚴密聯(lián)絡在一同的，綜觀解放碑小戶型樓市，我們可以得出這樣一個結論，即裝修房的價錢在扣除裝修本錢后，仍遠遠高出清水房的價錢。 與裝修房高昂的價錢相順應的是，該種產品的營銷的先進性，重慶樓市中大多概念產品都是由他們奉獻的，而他們的營銷推行費用比例也遠遠高出清水房。他們經過大版面的硬性彩色廣告與大篇幅的新聞推行那么從認識形狀方面改動人們的消費觀與產品價值觀。而與中心商圈的絕對間隔 越近，這種形狀也就越明顯。因此可以說小戶型產品營銷的昌盛程度是由中心商圈為軸心

4、，向外延展的。 從上述論證我們可以發(fā)現(xiàn)，中心商圈周圍地域成為小戶型產品革新，營銷手段創(chuàng)新的溫床。高附加值的產品與革新性產品多在這些地方出現(xiàn)。因此我們可以得出這樣一個結論，即與中心商圈的絕對間隔 越近，也就越適宜消費高附加值與革新性產品，而產品營銷勝利的能夠性也就越大。 與中心商圈的心思間隔 與中心商圈的心思間隔 是個相對概念，即隨人的不同，對一個地理位置的認識也不同。但是通常而言心思間隔 的遠近，在城市內，與公交系統(tǒng)的興隆親密相關。公交系統(tǒng)越昌盛的地方，人們的心思距也就越近。這種心思上的不同認知感，對小戶型的營銷顯得尤為重要。 小戶型置業(yè)者的目的有三個，一是獨身或者丁克家族的終極用房，這類運用

5、者購買小戶型物業(yè)，將之運用功能作為小戶型的終極用途，比較注重產品的運用功能；二是準獨身與準丁克家庭將之作為過度房運用，該種運用者，更偏重對產品暫時性過度性功能；三是炒房族，他們關注的是房屋的投資報答率與出租率。 前兩個目的的購房者，從當前我們的城市人口構造，與社會經濟與教育的開展速度來看，多數(shù)是年輕一族在老齡社會或者經濟處于成熟期的社會或許例外。在重慶表現(xiàn)更為明顯，當一個城市的中產階層尚未構成之時，城市的年輕的白領階層就成為這個城市的主導消費潮流的代言人。由于城市經濟的開展階段與我國教育改革的程度，在目前，我國的知識階層大多集中在2535歲這個年齡階段。 在這個階段的年輕城市白領，假設不是家底

6、殷實，只能靠本人創(chuàng)業(yè)來滿足住房需求的話，大房對他們而言，無疑是奢侈品，可以享用車房同時擁有的年輕金領人士，在我們的城市應該說是一個相對小的范圍。 經過上述分析，我們可以勾畫出城市小戶型的購買者中的前兩種目的的客戶的形狀。即他們靠本人的知識與才干在我們這個開展的城市中，憑仗本人的才識，經過幾年的打拼，可以在這個生活要求日益增高的城市中站穩(wěn)腳跟。迫于城市生存的壓力，他們將大部分的時間用在了開展本人的事業(yè)上，因此時間對他們而言，是第一重要要素。 到達任務地與成熟商業(yè)街區(qū)的時間成了他們對住房需求中的重要要素。因此在絕對間隔 相對較近的中心商圈由于價錢的高昂而讓他們無法接受之時，時間間隔 的遠近就成了他

7、們選擇房屋的一個極其重要的要素。在城市的時間間隔 ，通常是靠直達的公交車來計算的，因此公交系統(tǒng)的興隆與否，即成了衡量心思間隔 的一個極端重要的要素。在重慶樓市中，金島花園就是一個極為典型的范例。 心思間隔 遠近的另一個重要要素就是與時髦商圈、時髦潮流聯(lián)絡的嚴密程度。當城市中心商圈與時髦認識、時髦潮流相分別時，這種緣由在消費者購房的要素分析中的重要性就顯現(xiàn)出來了。這種情況比較典型的出如今艱苦附近，與沙區(qū)中心商圈同樣遠近的楊梨路與勞動路的昌盛程度差別就非常明顯，同樣作為樓盤，勞動路的小戶型呈現(xiàn)的是哄搶的局面，而大川花園與翰林景園在銷售那么相對緩慢的多。在同樣的絕對間隔 ，交通條件尚不及的地，對小戶

8、型的認同度，卻遠遠高于另一個地方，那么充分證明了心思間隔 的遠近對小戶型需求的重要程度。 從以上分析，我們可以得出這樣的結論：即衡量一個地方能否適宜營建小戶型產品，除了與中心商圈的絕對間隔 的遠近外，與中心商圈的心思間隔 就成了能否建立小戶型產品重要規(guī)范。 交通條件 交通條件的重要性在上面我們論述心思間隔 遠近的重要性時，已有所論述，但是交通條件對小戶型產品的重要性，我們尚未完全找出來。因此我們將在這繼續(xù)對交通條件的討論。 在城市，交通條件的興隆與否，通常決議了地塊與房屋的價值。交通興隆可分為兩種不同的情況，一是作為公交車始發(fā)地點線路的多少，二是作為中間站過往的公交車線路的多少。 在大多情況下

9、，小戶型產檔次于公交車始發(fā)線路密集的地方。但這些區(qū)域多為中心商圈所在地，在遠離中心商圈的其他人口聚居地，小戶型產品并不多見，比較典型的只需金島花園。這是由于，非中心商圈的人口聚居地，由于通常情況下，整個地域顯得比較落后，通常為傳統(tǒng)的老街區(qū)。這些地方不僅城市生活配套設備落后，人們認識形狀與觀念落后，而且通常也缺乏改動這種情況的新興的公司出現(xiàn)。他們充任了城市的鄉(xiāng)村的概念。 中間站過往的公交線路興隆的地方，通常位于城市兩個或者以上的幾個壓中心商圈的三角地帶。它們到各個壓中心商圈的間隔 大致相等。這些地方由于在空間間隔 上具有可選擇性，因此也頗受小戶型買家的青睞。在這些地方建立小戶型產品也比較容易獲得

10、勝利。但假設在這種不是城市三角地帶，但公交系統(tǒng)相對又比較興隆的地方建立小戶型產品，營銷就將面臨比較大的挑戰(zhàn)，由于這些地方是向城市的外延進展延伸。 從以上的論述可以得出這樣的結論，在選址建立小戶型產品時，我們一定不要在遠離中心商圈而且又不是城市三角地帶的地方建立小戶型產品。 街區(qū)功能規(guī)劃 城市社區(qū)方式，街區(qū)功能規(guī)劃對小戶型產品的影響主要表達在城市的功能規(guī)劃上。城市功能規(guī)劃參考要素主要有三個方面，即該區(qū)的歷史功能，如今的實踐功能，或者是由于城市由于擴展，或者重新規(guī)劃而即將在未來表達的功能。 街區(qū)的歷史功能對房產營銷往往具有質的規(guī)定性與不可更改性。房產企業(yè)在處置街區(qū)的歷史功能與產品規(guī)劃時，應注重與街

11、區(qū)的歷史功能相結合，這種結合程度，與街區(qū)的歷史功能的強度親密相關即與街區(qū)在人們心目中的印象的穩(wěn)定性相關，街區(qū)歷史功能越是突出的地方，工程的功能與街區(qū)功能的吻合程度就應越高。由于要改動人們心目中既定籠統(tǒng)，這種籠統(tǒng)越是深化，就是越難改動。 街區(qū)現(xiàn)實的功能對產品形狀的制約性比較小，由于一個現(xiàn)實的街區(qū)功能，由于少了歷史底蘊的傳承性，在人們心目中的籠統(tǒng)也不穩(wěn)定，因此開展商在建立產品時，可以根據(jù)塊地的地理特征與工程的經濟目的進展規(guī)劃，但工程在定位時，應親密關注地塊所在街區(qū)在工程建立與銷售期，能夠因規(guī)劃產生的功能改動與工程的功能背道而弛，從而產生市場的排斥，影響產品的銷售。 街區(qū)的未來功能規(guī)劃，主要是由未來

12、的假設干年時間內，根據(jù)工程所在地與周邊各商業(yè)中心的地理銜接而產生的時機或者由于艱苦交通條件的改動而產生的機遇。因此開展商在確定工程的功能時，除了應親密關注政府規(guī)劃方面的動態(tài)外，還應親密關注整個經濟開展情況，與地塊地理位置與經濟開展區(qū)域的銜接點之間的關系，自行預測未來在本區(qū)域能夠擁有的機遇，從而預先規(guī)劃產品的功能形狀，防止出現(xiàn)產品功能規(guī)劃失敗的艱苦決策錯誤。在另一個方面，由于工程功能規(guī)劃產生與工程建立成果，也會影響到政府部門對該地理區(qū)域的功能規(guī)劃。因此從這個角度說，開展商在選擇一個尚未有功能規(guī)劃地塊時，應做好先期分析，充分運用街區(qū)功能對產品的相互影響關系，爭取一個對工程最有利的機遇。 本節(jié)論述的

13、街區(qū)功能規(guī)劃，與小戶型產品銜接的嚴密程度不高，但是作為小戶型產品的營銷，對街區(qū)功能具有更大的依賴性。這是由于小戶型產品的營銷對象更為單一，性格指向也更具特征，營銷的風險性也更大。因此更應該留意對這個原理的合理運用。龍湖旁邊的加新時代印象就是忽視了這個原理，因此產品雖幾度變化銷售商，銷售仍不理想。 中心商圈的商業(yè)成熟度 中心商圈的商業(yè)成熟度，對小戶型產品的規(guī)定性主要表達在小戶型產品的運用功能上。中心商圈的商業(yè)成熟度越高，小戶型產品的功能就更為廣泛。從居住，投資或者商用三個方面來分析，我們有以下結論： 中心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型產品的三種功能都能得到比較完全的市場認同。在重慶樓市解放碑的小戶型

14、產品推行中，用于居住，投資、商用的比例相差并不懸殊，就可以充分證明這個觀念。 在中心商圈商業(yè)成熟度較低的次級商圈，小戶型產品的商用功能就表達的不那么明顯，小戶型產品的投資者也大為減少，取而代之的是對小戶型產品運用功能的劇烈外現(xiàn)。而遠離中心商圈，或者中心商圈的商業(yè)成熟度非常低的話，小戶型產品的商用功能那么幾乎可以忽略不計。 中心商圈對小戶型產品的另一個規(guī)定性表達在產品的價錢上，中心商圈商業(yè)成熟度越高，小戶型需求也就越旺盛，小戶型產品的價錢也就越高，產品的種類也越多；中心商圈的商業(yè)成熟度越低，小戶型需求也就越低，小戶型產品的價錢也就越低，種類也越少。 與時髦消費圈的關系 時髦消費圈主要是城市功能規(guī)

15、劃后，各功能區(qū)相互分隔后，產生的市場影響。通常而言，時髦商圈總是與零售業(yè)態(tài)與思想潮流嚴密銜接的，因此消費的時髦商圈主要位于中心商圈的中心位置，或者是思想潮流活潑的各類新興商業(yè)業(yè)態(tài)比較集中的地方。 時髦消費圈與小戶型產品的關系主要表達在小戶型產品的產品性能與功能上。因時髦消費圈充任了一個城市消費潮流的代言人，因此越是間隔 時髦消費圈近的地方，產品的創(chuàng)新與革新程度越高，其營銷推行的方式也就需求不挺的更新。因潮流天生具有暫時性，只需在有限的流行時間內，將產品售出去，才干實現(xiàn)工程的經濟價值。 因此間隔 時髦消費圈越近的小戶型產品營銷的風險也就越大，因此小戶型產品的價錢也就越高，銷售周期也越短，廣告推行

16、力度也就越大。2、 經濟環(huán)境支持 小戶型產品的經濟環(huán)境支持主要與工程所在地經濟產業(yè)業(yè)態(tài)親密相關。假設工程所在地的經濟支柱產業(yè)為二產業(yè)，小戶型需求將非常有限。根據(jù)社會學的原理。二產業(yè)作為集體協(xié)作性組織，人的團隊認識相當濃重，人的價值觀也以團隊價值觀為取向，人的獨立性認識并不濃重，所以年輕人大多與父母同居，而很少向往追求本人獨立的空間。 假設工程所在地三產業(yè)比較昌盛，市場對小戶型的需求也就會表現(xiàn)的比較劇烈。這種情況隨著三產業(yè)的昌盛而愈加劇烈。三產業(yè)不僅帶來大量的年輕的知識精英，改動了當?shù)氐娜司訕嬙?，讓當?shù)貜氐鬃優(yōu)槟贻p人的社區(qū)，也給當?shù)厣鐣膬r值觀與區(qū)域精神帶來變革，讓人們更加崇尚獨立，崇尚創(chuàng)新。大

17、量的年輕城市知識精英本身的產品需求，與他們激發(fā)的當?shù)爻缟凶粤⒑蟮哪贻p人的需求共同構成了小戶型產品的總需求。 三產業(yè)中知識產業(yè)的比重越高，小戶型產品需求層次也就越具有多樣性。對小戶型產品本身、營銷及居住理念要求也就越呈現(xiàn)出多樣性。這種情況對營銷者來說，充溢了機遇與危險，需求的個性化為產品的高利潤發(fā)明了前提，但同時也更添加了營銷的風險性。因此在如何有效在兩者中尋求平衡，就成為我們應該謹慎思索的難題。3、 人口環(huán)境支持 小戶型產品的人口環(huán)境支撐主要是表達在當?shù)氐娜丝跇嬙炫c人口素質方面。小戶型產品客觀上需求有兩種人口環(huán)境，一是社區(qū)為青年社區(qū)，二是當?shù)卦涍M入老齡社區(qū)，家庭構造中，空巢期家庭有相當比重。

18、在我國由于城市化的歷史并不悠久，第二種情況在當前我們的城市中，還比較少見。 小戶型產品的人口環(huán)境支持不僅要求社區(qū)為青年社區(qū)，而且要求當?shù)氐那嗄耆巳簱碛休^高的文化涵養(yǎng)，價值取向趨向現(xiàn)代化，生活觀念潮流化，并且具有獨立的性格特征。當一個城市因城市化速度過快出現(xiàn)了知識性三產業(yè)的異常興隆，那么當?shù)刭徺I需求主要表達在小戶型投資客戶中。 識別當?shù)氐娜丝跇嬙鞂π粜蜖I銷具有重要意義，人口構造對小戶型產品營銷通常具有決議意義，是小戶型產品立項中最為關鍵的要素，營銷者應對此堅持高度注重。4、 小戶型產品功能要素支持 通常我們指的小戶型產品有兩種概念，其一是功能型小戶型產品，指小戶型產品的功能元素只需廚測衛(wèi)臥等幾

19、個要素每樣只需一個，即我們通常所說的一房的概念，其面積通常不會超越50平方米，其二是面積型小戶型產品，指在同樣多功能情況下，產品面積顯得比較小，比如60平方米的兩房，80平方米的三房。 我們對小戶型產品的后一種分類，無疑擴展了小戶型產品概念的外延。因此給予了小戶型產品營銷更多的變數(shù)。這種分類對小戶型產品營銷的影響并不非常劇烈，我們在此不再進展單獨討論。5、 小戶型行銷推行要素支持 小戶型產品行銷推行的要素支持是一個綜合性的概念，它是工程一切特質的累積。是這個產品的精神所在。它集中了小戶型產品的地理位置、產品特點、運用功能、小戶型產品的居住理念以及開展商的聲望與實力等一切要素。 我們在此提出小戶

20、型產品行銷推行要素，是為了強調小戶型產品營銷的整體性，全面把握整個產品的精神，而不要單純放大小戶型產品的某一個要素進展營銷推行，以致是使營銷墮入姿態(tài)的為難。對小戶型產品的推行要素，我們將在后面專門撰文進展分析論述。6、 小戶型的產品要素支持 小戶型的產品要素支持主要是指為使小戶型產品更具個性，對小戶型產品的外立面設計與顏色進展調配；為使小戶型產品的運用功能更大程度的認同，而對小戶型產品戶型進展更為合理的設計；為了加強小戶型產品更具時髦性，對各種數(shù)字化配套設備的設計與搭配，與各種公共空間的運用功能規(guī)劃；小戶型產品環(huán)境景觀設計等。二、 小戶型產品價錢戰(zhàn)略1、 價錢與地段的關系 地段是小戶型產品價錢

21、第一決議要素。我們這里的地段將細化到工程的背臨街面，與步行街等城市中心的間隔 將以米數(shù)進展計算。地段與價錢存在以下關聯(lián)： 背街面的價錢通常會低于臨街面的價錢； 通常情況下，在背街面與臨街面的價錢異常敏感，在營銷實際中，我們不得不謹慎衡量背街面的價錢差，通常情況是，產品的單價越高，消費者對此也就越敏感，對價錢的敏感系數(shù)那么顯得不是很高。 通常情況下，背臨街面價錢差大致在23%左右，但是當臨街面與背街面有顯著差別時，他們通常的價差將會上升到68%。在制定價錢戰(zhàn)略時，我們一定要小心而仔細分析顧客的購買心思與他們對本產品的敏感點分析。從而賺取合理而又穩(wěn)妥的價差利益。 離城市中心越近其價錢越高； 這是地

22、產實際中的普遍原理，在此我們將不在論證。值得指出的是，工程距城市中心絕對間隔 的遠近，不能成為制定價錢的絕對規(guī)范，在制定價錢時，還需求參考工程所在地的生活配套設備與地塊功能的延展性，交通條件在未來的變化等要素，再結合工程質量綜合參考，在這之中找出本工程的合理價錢區(qū)間，再在價錢區(qū)間中尋覓工程的最正確價錢點。 商業(yè)區(qū)的價錢會比居住區(qū)的價錢高； 商業(yè)區(qū)由于需求明顯，會明顯高于非商業(yè)區(qū)的價錢。非商業(yè)區(qū)由于地塊功能的未被認識性，或者消費者觀念上的回絕，因此需求會低于商業(yè)中心。在制定價錢起點時，建議參照上一條規(guī)律執(zhí)行，方能找出最優(yōu)價錢。 接近大型商場的價錢會比不靠商場的價錢高； 大型商場對小戶型產品的價錢

23、影響，要取決于地塊位置與商場運營工程與產品的時髦程度，人流指數(shù)也成為工程定價的根據(jù)之一。假設工程地塊越是位于城市中心，商場規(guī)模與信譽度越高，運營的產品越具有時髦性，那么小戶型產品的價錢空間也就越大，假設再在營銷方式上，進展變化，價錢就越有能夠成為市場的指點者。 中心商業(yè)區(qū)價錢會高于非中心區(qū)產品的價錢； 因地段關系與功能關系，中心商業(yè)區(qū)的價錢會高于非中心商業(yè)區(qū)的價錢。我們在制定非中心商業(yè)區(qū)小戶型產品的價錢時，一定要留意到小戶型產品的價錢開展空間。通常情況下，小戶型的價錢開展空間，取決于區(qū)域態(tài)勢實際與產業(yè)態(tài)勢實際。當區(qū)域態(tài)勢處于強勢的情況下，而產品又極具競爭力時，那么小戶型產品的價錢指數(shù)該當向中心

24、商業(yè)區(qū)的中高端價錢看齊，華宇時代星空與世紀銀河的勝利充分證明了這一點。當區(qū)域產業(yè)競爭處于強勢時，小戶型產品的價錢應該具有預見性與市場競爭力。楊家坪的小戶型價錢那么該當適當高于南坪區(qū)的小戶型產品的價錢。主中心商業(yè)區(qū)的價錢高于次中心商業(yè)區(qū)的價錢。 在主中心商業(yè)區(qū)與非主中心商業(yè)區(qū)價錢關系方面，存在一個邊緣市場實際問題。在此并不能否認我們的結論。但是在實踐工程運作中，我們除了遵照這個規(guī)律外，我們也應該留意邊緣市場帶給我們的機遇與圈套： 邊緣市場實際的中心是一個機遇發(fā)現(xiàn)問題。機遇的多少或者價值性可用兩個目的來尋覓，一是工程周圍的基準人口數(shù)與傳統(tǒng)產業(yè)支持，二是地塊的文化底蘊與城市人群對這種文化底蘊的認同度

25、。 在我們的市場實際中，江北與南坪的小戶型產品出現(xiàn)的較少，其價錢也相對其他產品形狀，顯得沒有競爭力那么多少基于這兩個緣由。南坪由于作為新興城市區(qū)域，原來的老根底人口相當薄弱，沒有傳統(tǒng)產業(yè)支撐；而作為新區(qū)，其文化底蘊尚未構成，因此在該區(qū)內，不僅小戶型產品顯得比較少，而且價錢也不具備相對優(yōu)勢。而江北區(qū)雖為老城區(qū)，根底人口雖較雄厚，但是其傳統(tǒng)產業(yè)不興隆，其文化底蘊在城市中，表現(xiàn)的并不明顯，因此失去了城市潮流的認同。因此在江北，我們也比較少的發(fā)現(xiàn)小戶型產品出現(xiàn)。2、 高附加值營銷的必備要素 小戶型產品營銷要對產品的附加值進展深度發(fā)掘，除了我們對地段要素與街區(qū)的規(guī)劃功能與歷史功能進展深度發(fā)掘外，還可以從

26、小戶型產品品牌化、開展商的信譽度，產品的先進性與營銷手段創(chuàng)新上著手。因品牌化是一個泛概念，因此我們將經過多個角度的營銷策論述時，對品牌化作出全面的分析。在此列舉了一些常用的營銷措施，來對小戶型產品附加值營銷進展闡明： 裝修房戰(zhàn)略 小戶型產品進展裝修房營銷是實現(xiàn)品牌化與發(fā)明高附加值的一個非常有效的手段。 小戶型產品由于總價相對顯得比較低，因此消費者對產品的單價相對顯得不是那么敏感。由于面積小，加上裝修的價錢后，小戶型產品的總價優(yōu)勢依然相當明顯，所以裝修房營銷不會對小戶型產品的價錢構成抗性，也不會對產品運用者產生壓力。 小戶型產品特定的購買群體，決議了裝修后的小戶型不僅不會影響小戶型產品的營銷，反

27、而會極大促進小戶型產品的營銷。盧鏗曾經撰文指出小戶型產品的出路除了裝修還是裝修。由于小戶型購買者多是城市年輕白領，他們時間資源珍貴，因此在購買房屋時，對便利性的要求顯得相當明顯；另一方面也由于戶型小，讓消費者在整個裝修過程中，有著煮了一大鍋飯，卻只需一個人吃的失落感，也就是消費者從本人進展裝修過程中，不能找到更多的樂趣；其三那么是房屋裝修時的規(guī)模效應的表達，單個個體對小戶型進展裝修的裝修本錢會遠遠高于開展商提供的裝修房的裝修本錢。因此普通小戶型產品業(yè)主還是比較樂于購買裝修房。這樣開展商就可以經過裝修的規(guī)模效應獲取一部分超額利潤，從而提高開展商開發(fā)產品的利潤。 同時裝修后的小戶型產品，營銷人員可

28、以賦予他們更多的內涵，更為時髦先進的居住理念，讓產品充溢了時代感與時髦感。這樣出如今市場上的產品籠統(tǒng)將顯出檔次化與風格感，為小戶型產品的附加值留下足夠的上升空間。 產品配套的高檔化 產品配套高檔化是一個相對概念，也是小戶型品牌化的重要措施，其中心原那么是配套的檔次與產品檔次呈現(xiàn)出相對差別性，配套的檔次應稍高于產品與其相應的價錢檔次，實現(xiàn)小戶型產品品牌化營銷的重要措施。 由于較高的產品配制會帶來本錢的升高，相當多的開展商不愿這樣做，怕帶來不用要的價錢風險。其實這種擔憂顯得有些多余，在房屋附加值提升過程中，配套產品的晉級是一個相當重要的途徑。由于配套產品的檔次化，還會相應提高產品的市場籠統(tǒng)，而良好

29、的籠統(tǒng)，給了產品高于市場價錢存在的理由。 工程產品配置的檔次性的一個重要方面就是樓盤智能化系統(tǒng)設備的齊備與否，普通的諸如對講系統(tǒng)，智能監(jiān)控系統(tǒng)是普通工程都具備的，小戶型工程在產品配套檔次問題上，應針對工程特性，進展專門設計，使之不僅與工程相匹配，而且具有適當?shù)某靶?，而且具有鮮明的個性。 產品配套不僅是工程智能化設備的提高，還應包括樓盤公共設備的配置，由于受工程體量的限制，公共配套中的會所的大部分功能難以在工程中進展表達。但是入戶大堂那么幾乎可以遭到每個購買者的欣賞，假設小戶型可以在快餐方面給予相當?shù)乃妓?，就更符合小戶型業(yè)主的居家要求。 先進與時髦的居住理念 先進時髦的居住理念，是樹立小戶型產

30、品籠統(tǒng)與品牌的又一重要方法。賦予小戶型產品先進時髦的居住理念是賦予小戶型產品以特定的文化涵義。 賦予小戶型先進與時髦的居住理念的途徑有兩條，其一是援用別的城市運用過的概念，比如SOLO，SOHO，STADIOU等概念。另一個途徑是經過對生活的提煉，與對現(xiàn)代流行趨勢的把握，進展概念發(fā)明。相對于援用的概念，自創(chuàng)的概念在營銷上的風險性更大，被接受的難度也更大，但是假設對城市精神，與城市文化有著比較深化的了解，那么自創(chuàng)的概念就更具有生命力，也極容易使產品構成競爭者難以跨越的個性。 先進與時髦的理念的發(fā)明與援用，一定要結合比本工程目的客戶群更高層次的人們的行為特征與思想相吻合。消費心思學通知我們，消費者

31、具有向比本人更高層次的消費人群看齊的消費觀念。因此發(fā)明目的客戶群向往人群的居住理念是產品概念一大原那么。 開展商的品牌支撐 開展商的品牌支撐，對構成小戶型產品品牌營銷具有重要作用。在運用開展商的品牌做小戶型產品支撐時，有必要對開展商的品牌進展仔細分析。由于一個比較有實力的開展商，其主打產品一定不是小戶型，因此不能直接構成小戶型產品品牌營銷的支撐元素。 通常，開展商是根據(jù)企業(yè)戰(zhàn)略確定品牌開展的維度與品牌指向的，因此開展商品牌的價值觀與審美觀與小戶型產品所要求的審美觀與價值觀能否吻合，是小戶型產品移植開展商品牌的重要要素。對開展商品牌的修正，就是要讓開展商的品牌適度包容小戶型產品的價值觀與審美價值

32、。 在修正開展商品牌的審美觀與價值觀上，必然遇到與開展商的主流產品價值觀相沖突的問題。比如南方集團的“南方花園，安居樂園；南方花園，康居樂園就與小戶型產品所要求的價值觀與審美觀格格不入。怎樣處置這種沖突呢，當然公司決策層不會允許我們隨便更改公司多年累積的價值觀與美學根底，我們獨一能做的就是添加公司品牌的維度，使之包容小戶型產品的價值觀。除非企業(yè)戰(zhàn)略轉型，否那么我們將沒有時機舍去開展商原來的品牌美學。 產品的獨特性 產品的獨特性是個組合概念，它由產品外觀外型的獨特性，外立面顏色的超前性與產品實體配套的與眾不同性構成。 產品獨特性主要表達在差別化上面，簡單的說就是走情理之中，預料之外的設計道路，比

33、如知識層次越高的人們越容易接受復合色，市場大多在用色中，以咖啡色，褐色等顏色來對產品進展個性塑造。我們無妨一試黑白色來對產品個性塑造，或者其他與工程思想相吻合的純色來表達，往往可以收到預料之外的良好的效果。在產品配套方面上也是如此。 但是這首先要建立在消費者對此種獨特性的潛認識的喜歡之上，假設是消費者在潛認識中存在著對這種獨特性的反感，那么我們的任何差別化戰(zhàn)略注定將要面臨失敗。 現(xiàn)代感的外立面設計與顏色配搭 現(xiàn)代感的外立面設計與顏色搭配，可以充分顯示工程與眾不同的個性。這在小戶型產品營銷中有著重要意義。由于小戶型業(yè)主普遍是年輕人，他們對新奇的外型與夸張騰躍的顏色有著與生俱來的喜歡。 因此小戶型

34、產品的外立面設計與顏色的運用上，要有適度的夸張與超前性。外型上除了對中國傳統(tǒng)文化的深度發(fā)掘外，可以更多的自創(chuàng)國外比較流行的，新奇的外型。顏色那么可以自創(chuàng)時髦雜志上對顏色的配搭，使小戶型產品外立面呈現(xiàn)出感性化，讓小戶型產品的時髦性得到徹底的釋放。 產品的相對稀缺性 假設市場供過于求，就算地段再好，產品再有特征，或者是產品的居住理念如何先進，恐怕在營銷戰(zhàn)中，也難免不遭到沖擊。當對產品形狀進展規(guī)劃時，我們必需對市場供應的產品形狀進展深化的分析，并對產品供應趨勢有著準確的判別。確保市場當我們的產品出如今市場時，市場不會是供過于求的形狀。 在市場供應調查與預測時，我們不僅要關注市場供應的數(shù)量，而且要關注

35、產品的構造。即使在同種構造中的異質性元素進展分析，在不能實現(xiàn)整個產品大類的稀缺性時，也要努力做到產品細分市場上相對稀缺性，力爭做到細分市場上的無競爭營銷。 推出時機的適宜性 產品推出時機，是地產營銷中一個永久的話題，由于他太重要，幾可以決議一個工程的生死成敗。 對小戶型產品推出的時機的討論主要有以下幾個階段，一是在工程進展到地基階段時，就經過對樣板房的包裝，對概念進展炒作，由于目前商品房銷售管理條令的限制，目前這種手段只能進展放號、訂購，因此將逐漸淡出房產營銷領域；二是在工程到可銷售階段，利用產品未成現(xiàn)的模糊性，對產品概念進展炒作；三是當產品完全成現(xiàn)時，經過樣板房與實體的充分展現(xiàn)，結合對概念的

36、炒作，進展出賣。 其實無論運用那種方式進展銷售，小戶型產品開盤時的人氣較之于其他產品有著更重要的作用。小戶型產品由于體量普通不大，因此在營銷上，講究一個快與集中。即產品銷售速度要快，而銷售資源要集中。要有畢其功于一役的勇氣與智慧。否那么就有能夠由于銷售周期過長，而使營銷費用超支。更至于有時會影響到整個工程的銷售。 效力的酒店化與方便性 小戶型產品效力的人群決議了小戶型產品的物業(yè)管理效力的特殊性。與大型小區(qū)不同對物業(yè)管理要求的平安，厚重，溫情不同的是，小戶型物業(yè)管理要求的是快捷，方便，迅速。因此小戶型物業(yè)管理就更多的傾向酒店式管理的方便與快捷。小戶型業(yè)主由于年齡的構造特征，決議了小戶型業(yè)主對社會

37、認同的追求，更加表達在事物的表層方面，因此相對他們而言，相對高層次的消費特征，便成了他們的追求目的，而高檔酒店的高規(guī)范效力，與享用的檔次感，添加了他們對酒店式管理的認同。3、 裝修房營銷戰(zhàn)略 裝修房營銷是小戶型產品營銷的一大出路。相對于清水房的運用性功能妨礙，裝修房顯得更符合小戶型目的客戶群的需求。在現(xiàn)階段，將小戶型進展裝修房營銷，不僅是為小戶型產品營銷尋覓一種出路，而且可以為開展商實現(xiàn)更多的經濟效益與社會效益。 裝修檔次與價錢的同比關系 裝修檔次與價錢的同比關系是小戶型做裝修房營銷最重要的理由。按照通常情況下，人們對裝修房概念的了解，產品的精裝修曾經跨越了單純的產品層次，裝修的個性化成為了衡

38、量一套房屋的重要規(guī)范。 消費者對小戶型產品裝修，通常受運用者本身各種條件的制約，經常產生諸多煩惱。比如裝修預算的超支，實踐效果的不理想，找不到有實力的裝修公司等等，因此通常消費者只好本人裝修，由于找不到正規(guī)的施工隊伍，裝修的質量無法保證，而由于沒有專業(yè)的裝修設計任務者，裝修后效果不理想。因此如何輕松快捷的享遭到高質量的裝修效力，真實是小戶型業(yè)主的一大苦惱。綜觀我市樓市中的精裝修房，幾乎個個發(fā)明銷售奇觀，工程，一經面市，銷售便告一段落，這充分表達了，小戶型業(yè)主，對高質量裝修房的盼望。 小戶型裝修房價錢隨著裝修檔次提高，其附加值空間也就越大。學林雅園精裝修房價錢比清水房價錢足足高出1000多元，而

39、不久前同地段的陽光驛站的裝修房價錢僅比清水房價錢高出300元左右加新時代印象也是如此，經過對小戶型產品的裝修層次的定位，可以對小戶型產品進展第二次定位，以彌補產品第一次定位上存在的諸多缺陷。 在以上的論述中，我們旨在闡明裝修的檔次提高，并不會對市場需求產生構造性影響，而且會提升小戶型產品的定位，從而提高小戶型產品的售價，提高小戶型產品的價值。 裝修房對產品價錢弱化 通常情況下，小戶型產品的造價會高出大戶型產品。且小戶型公攤較大，責成套內面積銷售時，單價就顯得比大戶型產品高出很多。而價錢，又是小戶型產品營銷中，一個關鍵性敏感要素。因此如何弱化小戶型產品單價，成了小戶型產品營銷中的重要課題。 經過

40、對小戶型產品進展裝修，一可以轉移小戶型業(yè)主對價錢的視野；二由于小戶型裝修后出賣，裝修款可以按揭，減輕了小戶型業(yè)主的居住本錢；三是小戶型產品經過裝修表達出的個性，可以起到提升小戶型產品品牌的作用。因此從這幾個角度來看，小戶型產品進展裝修房營銷，可以起到對小戶型產品單價的有效弱化。 裝修房對產品地理位置的弱化 在地段這個中心要素不可改動的情況下，小戶型經過進展裝修后出賣，可以對小戶型的地理位置限制要素，起到弱化作用。 小戶型業(yè)主通常對小戶型產品關注要素的重要性有著以下的順序：地段、價錢、交通、戶型設計、配套設備、物業(yè)效力、環(huán)境。通常情況下，我們會用價錢、廣告推行、戶型設計與配套來對價錢進展調理。但

41、是這都是建立在開展商犧牲利潤的條件下來進展的，沒有實現(xiàn)與消費者共贏的局面。 而經過裝修房營銷，不僅可以讓開展商在價錢配套上的損失得到彌補，還可以使開展商經過良好的管理，得到一個裝修利潤。 裝修房對產品個性的塑造 通常小戶型產品營銷的個性塑造主要有三個途徑，一是經過產品外立面的設計，二是調整產品配套設備，三是在宣傳推行過程中，對產品賦予獨特的與眾不同的居住理念，從而構成產品的鮮明個性。 對小戶型進展裝修房營銷，那么是將產品個性與裝修個性融入到一同，經過裝修的個性化，來展現(xiàn)小戶型產品與眾不同的個性。他與小戶型產品經過宣傳推行來對產品進展個性化營銷相比較，有更深的視覺根底與觸覺根底，可感性與可觸性會

42、高于推行，因此也更具有壓服力與影響力，更有效果。4、 價錢戰(zhàn)略與居住理念的關系 小戶型產品營銷很重要的一個方面，就是經過對居住理念的詮釋，來提升小戶型產品的附加值。因此小戶型居住理念的推行與小戶型的價錢戰(zhàn)略親密相關。 小戶型的價錢戰(zhàn)略通常有采取兩種戰(zhàn)略，一是低開高走，二是高開高走。前者強調銷售的速度，而讓出一部分價錢，后者強調的是單個產品的利潤，而有意放慢銷售速度。 居住理念與價錢戰(zhàn)略的銜接關系有著非常直接的關系，假設小戶型產品的居住理念定位為時髦前沿的居住理念，那么小戶型產品普通會走中高價道路，且在銷售上經常走兩個極端，一是要求開盤即要務虛現(xiàn)全部銷售，要不就充分結合銷控戰(zhàn)略，經過對可銷售房源

43、的控制，以階段性限量銷售的戰(zhàn)略，結合工程的進度實行銷售，待到交房時，在全部實現(xiàn)銷售。 居住理念的時髦會適度提高產品的價錢 假設產品間隔 中心位置較遠，要使產品具有時髦感除了經過裝修房對產品籠統(tǒng)進展調整外，最重要的就是賦予產品時髦的居住理念。 對產品時髦理念的提出與思索，除了要與時髦嚴密結合外，還要結合工程所在地的文化底蘊，社區(qū)歷史功能與價值延伸，還要思索到未來政府規(guī)劃帶給社區(qū)的功能的改動，以及由于其他外在的強勢經濟要素對本區(qū)功能的影響。 因此一個好的居住理念，不僅要有時髦要素的引導，還要有地段要素、產品要素、及社區(qū)的歷史功能與歷史價值，社區(qū)未來的價值與功能共同來構成，來支撐，才干構成產品的特征

44、。 居住理念經過對產品個性的塑造改動產品價錢 居住理念的個性化，會在很大程度上改動產品的個性，經過個性的改動，為產品構成一個無競爭的差別化市場，從而工程的價錢提升留夠足夠的空間。 經過居住理念對產品個性進展塑造，要留意處置好居住理念的價值觀與價值取向與工程目的客戶的關系，同時也要與工程的位置與工程的地理位置很高的相關度。同時在居住理念的選取上，一定要留意防止選取目的客戶心中反感或不熟習的居住理念。 居住理念與產品的外在籠統(tǒng)配比提升產品檔次而改動價錢 居住理念與產品外在籠統(tǒng)主要是個一致過程，也就是居住理念宣揚的比較閑適的居住生活，那么在外立面顏色的選取上，那么盡量防止選取紅色或者灰色，黑色等顏色

45、；而在外立面外形的設計上，也不宜采用過多的直線型設計，在設計中應盡量多用弧線來表達產品的個性。5、 競爭要素與價錢的關系 競爭與價錢關系，在家電領域表現(xiàn)的最為直接。競爭的方式通常分同質競爭與異質競爭。按照波特競爭法那么，對付競爭的戰(zhàn)略有差別化，產品最好，以及本錢最低三種戰(zhàn)略。結合地產營銷的實踐，我們以為在地產營銷中，差別化戰(zhàn)略運用的是比較適用的戰(zhàn)略。經過差別化，區(qū)隔市場，經過對市場的隔離，來博得價錢的上揚空間。而經過加強對本錢的控制，來實現(xiàn)價錢部分的優(yōu)勢。產品最好，在地產營銷中，受著太多制約要素的影響，實施起來的難度很大。 產品供應稀缺會適度提高產品的價錢 供不應求的產品，買者與買者之間的競爭

46、，自然將使價錢上揚。因此合理的市場區(qū)隔與工程的爭取定位是地產營銷中的戰(zhàn)略義務，一旦定位勝利，后期產品的缺陷或者其他方面的缺陷，買者會由于競爭關系而忽略。 尋覓小戶型產品的市場空間，是使產品提高售價最重要的戰(zhàn)略。而在市場分析時，我們要準確掌握市場供應量與市場需求量兩者在量之間的轉機點。關于接點的尋覓相當困難，我們可以做區(qū)間尋覓。只需保證市場的供應不是在市場需求之上，或者是剛好到接點區(qū)域，我們都可堅持我們的定位。 對需求的分析，假設是經濟成分中，三產業(yè)中零售與百貨業(yè)相對開展趨勢比較樂觀的話，我們可以對需求做相應的放大處置，由于他們將直接促使小戶型產品需求的添加。 同質競爭會減弱產品的價錢力 同質競

47、爭指地段相當，產品質量相當?shù)母偁?。綜觀市場上對同質競爭的應對方式，除了價錢競爭，我們尚沒有發(fā)現(xiàn)其他更多的手段。這在家電領域表現(xiàn)的更加明顯。與地產業(yè)有著更大相關性產業(yè)的轎車產業(yè)，在今年市場上的表現(xiàn)也是如此。因此，在產品定位時，一定要留意盡量防止進展同質競爭。一旦墮入同質競爭，損失最終是開展商本人的利潤甚至開展商的本錢。 異質競爭有利于提高產品的價錢 異質競爭本質就是差別化戰(zhàn)略的運用。異質競爭的中心是發(fā)明無差別市場，從而構成部分產品類別的稀缺，以此來實現(xiàn)開展商的銷售與利潤。 異質競爭實行的差別化戰(zhàn)略，從小戶型營銷的角度來看。可以從以下幾個方面進展來實行差別化戰(zhàn)略。一是居住理念上的差別化，二是產品配

48、套的差別化，三是效力的差別化戰(zhàn)略，四是裝修的差別化戰(zhàn)略。 無競爭戰(zhàn)略將使產品價錢有非常大的調理空間 產品營銷的最好環(huán)境就是無競爭營銷，在房產營銷中，狹義的無競爭市場是存在的。呵斥這種情況的緣由是由于房產的投資量非常大，大多數(shù)開展商在工程開發(fā)時穩(wěn)字領先，其二是，當前由于房產市場起步較晚，各種營銷戰(zhàn)略的發(fā)掘尚有空間。 構成無競爭戰(zhàn)略有兩個手段，一是在確定工程地塊時，找那些潛質好，但又未有競爭者進入的市場；第二是對地塊的地貌獨一性的尋覓，如大面積的湖泊，或山勢奇特，或歷史文物維護區(qū)，或地下溫泉等等自然資源情況；第三是在產品功能定位上看能否存在市場時機，比如對住宅產品分類中，各種比例的需求能否滿足，或

49、者本區(qū)域商業(yè)物業(yè)的需求情況，寫字樓供應中的甲級，已級寫字樓的供應，或者商住樓的供應等，從這些市場分析中，找出潛在的市場時機，進展挑選分析，爭取在產品定位上，實現(xiàn)無競爭營銷。三、 小戶型產品常用營銷控制手段小戶型產品由于體量小，其營銷手段相對而言，也顯得不是非常豐富。通常而言，小戶型產品營銷的技術手段主要表達在對小戶型產品營銷節(jié)拍的控制、銷控房源的管理，推行節(jié)拍的處置，對價錢的控制主要表達在與銷售進度的結合上，促銷措施控制主要是對產品有缺陷的戶型如何作為本工程營銷噱頭上時，讓它為整個工程的銷售效力。1、 小戶型產品營銷原那么 小戶型產品營銷原那么主要講究快，集中這兩方面，快是銷售速度要快，集中那

50、么是指營銷推行資源與銷售周期要集中。 快字原那么 快主要是爭對小戶型產品的營銷速度。小戶型產品因體量普通為單體，或者規(guī)模有限的小區(qū)房，由于規(guī)模小，工程用于宣傳推行的資源相對顯得比較少。而由于小戶型的市場相當單一，產品與概念很容易復制，因此市場變化較快，假設產品不能在很短的時間內，全部銷售出去，那產品將面臨極大的銷售風險。 詳細而言，小戶型產品營銷戰(zhàn)略講究以快打慢。充分調動一切營銷資源，集中在一階段內，向市場進展轟炸，制造一種集中戰(zhàn)略。廣告戰(zhàn)略通常采取單一媒體，集中時段，集中版面投向市場。促銷措施也集中在某一階段內向市場公布。 密集性市場攻略 密集性市場攻略，就是在快字原那么中所講到的集中一切營

51、銷資源，劃定顧客層次與地理居住區(qū)域，將一切營銷資源經過最短的途徑，最有效的方式，到達目的客戶群，實現(xiàn)銷售。2、 房源控制 小戶型產品房源控制戰(zhàn)略，一是大面積的戰(zhàn)略控制，二是由于某些戶型有缺陷，為了整體營銷的需求，經過促銷措施的運用，經過犧牲他們的價錢來實現(xiàn)整個營銷的順利進展而進展的戰(zhàn)術控制；三是由于戶型景觀差別、樓層差別或采光差別等要素實行的常規(guī)性控制。 對銷控房源何時解凍的時機普通在以下情況下進展：一是出于戶型配比原那么，未銷控房源存在某種缺失，影響了工程的整體銷售；二是銷售出現(xiàn)困難，需求銷控房源做促銷措施時，三是房屋銷售情況良好，未銷控的房源剩余太少；四是由于銷售戰(zhàn)略的調整，需求加快或者方

52、慢銷售速度；五是為房屋未來提價留空間，當房屋漲價后，未銷控的低價房屋銷售完后，即出現(xiàn)工程價錢區(qū)間空缺，需求放開銷控房源來填補價錢空缺。 對銷控房源的處置一定要留意到以下幾個問題：做促銷措施放開的銷控房源，能否可以起到應有的作用；銷控房源放開后對價錢體系的沖擊能否會影響到房屋的正常銷售；對銷控房源的解凍能否會影響到整個工程的銷售進度；銷控的樓層、銷控房源的景觀、銷控房源的比例、銷控的戶型比例等能否合理等都是在對房源進展銷控時需求思索的要素。 當然對于每個工程而言，詳細的銷控戰(zhàn)略要根據(jù)工程的實踐情況來制定。銷控的目的就是要實現(xiàn)工程的完全銷售，因此一切的銷控戰(zhàn)略，必需圍繞這個原那么來制定。 價錢相對

53、較高的房源控制戰(zhàn)略 在制定單價很高的工程的銷控戰(zhàn)略時，最好的方法就是低價房源銷控多于中等價錢房源，同時對高區(qū)的房源進展少量銷控。 大量銷控低價房源的緣由有以下幾點：一、先行在客戶心目中對本工程進展價錢定位，置信工程是高質高價；二、讓銷售人員在應對客戶的價錢質疑時，不留退路，在銷售人員心中強化工程的價錢；三、當工程自然客戶消化完后，可以用低價房源做促銷措施，吸引市場人氣，拉開工程銷售；四、防止低價房源過早銷售完后，銷售墮入姿態(tài)時，銷售人員對工程銷售失去自信心；五、讓銷控房源來控制工程的銷售速度，使銷售處于一種可控形狀之中。 而適度對中端房源進展銷控的目的是使房屋的價錢一直堅持在一個平衡形狀，使工

54、程銷售一直處于正常形狀。 價錢相對較低的房源控制戰(zhàn)略對單價相對較低的房源控制應盡量多銷控戶型采光等較好的房源。這樣在工程逐漸漲價過程中，不至于由于好的房源曾經銷售終了，而對價錢上漲缺乏支撐。由于目前樓市相當旺，所以普通低價工程銷售不存在太大困難。但是開展商如何謀取更大程度的利潤，那么需求在房屋銷控戰(zhàn)略上動腦筋，好的銷控戰(zhàn)略不僅可以對開展商的利潤起保證作用，而且可以為開展商賺取更多的利潤。 產品質量差別性較大的房源控制戰(zhàn)略 對產品質量差別較大的房源進展銷控時，要留意與價錢戰(zhàn)略與銷控戰(zhàn)略的結合。盡量防止出現(xiàn)銷售死角。假設工程實行低價入市的戰(zhàn)略，對房源的銷控可采取壞中取好的戰(zhàn)略，即對產品質量較差的房

55、源中，找出質量較好的房源進展控制。以保證工程價錢上漲后對各種價的房源都能表達質量的同等上升，從而帶開工程的全盤銷售。 景觀差別較大的房源控制戰(zhàn)略 景觀差別大的工程實行銷控戰(zhàn)略時，要特別留意價錢戰(zhàn)略的配合。價錢差別一定要適宜，不要出現(xiàn)價風格節(jié)失去控制造用的后果。假設價錢戰(zhàn)略失控，那么對房源的控制管理的效果也達不到應有的效果。對景觀呈兩極分化的房源控制可以分區(qū)采取銷控的戰(zhàn)略。分區(qū)后按房屋的質量、資源、價錢等戰(zhàn)略綜合思索后定銷控戰(zhàn)略。 產品綜合素質較高的房源戰(zhàn)略 產品質量較高，相應房屋價錢也比較高。對這類房屋的管理，假設房屋質量差別不大。那么主要思索房屋的銷售速度。根據(jù)市場對價錢的反響，分成高中低三

56、個區(qū)劃區(qū)進展銷控管理。3、 價錢控制 房屋在銷售過程中，由于樓層、戶型、景觀、朝向、資源數(shù)量等多方面的差別，所以各套房屋的價錢也有一定的差別。 普通而言，房屋的層差在1050元/平方米這個范圍內，除去其他要素差別外，呈等額遞增。在樓層號為6、8的樓層，通常有許多開展商會自動劃分一個不同的價錢差別，但是這要留意一點，就是對整個工程的價錢控制，不能突破整個工程的價錢體系。 對于戶型差別與資源數(shù)量方面的要素，通常開展商應根據(jù)市場對產品類別的需求劇烈程度，做出適當?shù)目刂疲胀ǘ?，這個價差多位于50100元/平方米這個范圍內。 而工程的景觀差別引起的價錢差別那么較大，通常情況下，假設不影響戶型的采光，

57、即純粹是景觀的差別，這個差價普通成等額度分布。即景觀面的價錢普遍比背景觀面的價錢高出同樣的價錢，這個幅度要看景觀資源的可視性而定。 而對于采光方面引起的缺陷性房屋，開展商通常采取特價房的戰(zhàn)略來定產品的價錢。4、 促銷措施控制 促銷措施在小戶型產品營銷中，除了裝修房與特價房外，通常還包括免稅費、免五通、廚衛(wèi)裝修，家電、折扣，現(xiàn)金卷等措施。通常在工程開盤時，開展商還會采取放號時一些號源優(yōu)惠。 對這些促銷措施的推出時機管理，主要是根據(jù)工程銷售的進度進展管理。通常在工程開盤銷售時，工程會采取一些擴展折扣幅度來吸引人氣，在工程銷售進入中期后，通常會用比如贈送實物或者免稅費等優(yōu)惠措施，來刺激潛在客戶下單，

58、在工程銷售到后期時，通常會采取特價房來實現(xiàn)清盤銷售。5、 廣告控制 廣告控制主要是廣告投放總量與廣告投放節(jié)拍的控制。普通而言，小戶型產品由于體量較小，廣告費占整個工程的銷售總額要高于體量大的小區(qū)房，通常情況下，小戶型產品的推行費會占到整個工程銷售總額的35%，這主要是由于小戶型體量缺陷呵斥的。而小戶型廣告投放節(jié)拍，也普通顯得比較集中，大多集中在工程銷售的中前期。四、 小戶型產品市場定位戰(zhàn)略 小戶型產品市場定位戰(zhàn)略是指小戶型產品的籠統(tǒng)定位。即產品以什么樣的籠統(tǒng)出如今消費者眼前，通知消費者本人是一個什么樣性質的產品。通常情況下，小戶型產品會用以下三種要素作為其市場定位根據(jù)：1、 功能定位 功能定位

59、是小戶型產品定位最常用的一種戰(zhàn)略，即通知消費者本產品是用于居住或者是用做SOHO、或者用于純辦公等用途。不同功能定位不僅可以區(qū)隔市場，構成獨特的分市場，而且不同功能的產品具有不同的價錢區(qū)間，也會向消費者提供不同程度的效力。因此采取功能定位是小戶型產品常用的一種戰(zhàn)略。2、 居住理念定位 居住理念主要是一個產品的時髦性與時代性，由于這個定位缺乏硬件支撐，對產品定位也主要根據(jù)工程的新聞與廣告推行。它通常是一個新穎的概念，比如SOHO，SOLO，STUDIOU等概念，對這些概念的援用一定要準確，并且具有相當?shù)氖袌鼋邮芏?，即這個概念脫離實體單獨生存的才干，假設概念越是可以脫離實體單獨生存，那么這個概念也

60、就越容易勝利。 通常效力也是小戶型產品居住理念定位的一個重要要素，比如目前被市場廣泛運用的酒店式公寓生活，或者其他生活形狀生活方式等他們也成為小戶型產品居住理念定位的重要要素。3、 產品定位 小戶型產品的產品定位主要是指將小戶型產品質量方面的特點放大，作為營銷宣傳推行的賣點進展定位。比如小戶型產品新奇而奇特的外型與外立面，或者產品配套方面的特征等。運用小戶型產品特點進展定位時，應該留意對特點的宣傳與消費者購買的利益點一定要結合起來，且這種特點，一定是要對小戶型產品的購買者有著劇烈的吸引力，否那么容易呵斥營銷上的失誤。五、 小戶型營銷推行戰(zhàn)略 小戶型產品營銷推行戰(zhàn)略主要集中在地段、產品功能與居住