房地產(chǎn)物業(yè)管理講義（PPT詳細(xì)講解含案例)

1、1房地產(chǎn)物業(yè)管理2物業(yè)管理第一章 物業(yè)管理概述第二章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)第三章 物業(yè)管理前期介入與前期物業(yè)管理第四章 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理第五章 項(xiàng)目銷售過程所需物業(yè)管理資料3第一章 物業(yè)管理概述第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理第二節(jié) 物業(yè)管理的基本內(nèi)容第三節(jié) 物業(yè)管理的問題與發(fā)展第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)4第一節(jié) 物業(yè)與物業(yè)管理一、物業(yè)的涵義二、物業(yè)的性質(zhì)三、物業(yè)的類型四、物業(yè)管理的涵義五、物業(yè)管理的特點(diǎn)六、物業(yè)管理的基本原則5一、物業(yè)的涵義房地產(chǎn)由于其位置固定，不可移動(dòng)，通常又稱之為不動(dòng)產(chǎn)，英文名稱為real estate 或real property。在英語中，“real estate”一詞具體是指土地及附著在

2、土地上的人工構(gòu)筑物和房屋?！皉eal property”一具體是指“real estate”及其附帶的各種權(quán)益，包括所有權(quán)在內(nèi)的，以及與相關(guān)的保有權(quán)、參有權(quán)、管理權(quán)、處分權(quán)等，因此，有關(guān)物業(yè)的涵義應(yīng)該是指“real property”。物業(yè)是單元性房地產(chǎn)的稱謂，是指已建成并投入使用的各類房屋、附屬設(shè)施以及相關(guān)的場地，可以是整個(gè)住宅區(qū)，也可以是單體的房屋，包括高層與多層住宅樓、綜合大樓、寫字樓、商業(yè)大廈、旅游賓館、標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、倉庫等。物業(yè)與房地產(chǎn)既有本質(zhì)的聯(lián)系，又有所不同，兩者在使用上所差別：物業(yè)一般用于指某項(xiàng)具體的建筑及相關(guān)的場地。房地產(chǎn)則一般用于泛指一個(gè)國家、地區(qū)或城市所有的房產(chǎn)與地產(chǎn)。即

3、物業(yè)通常用于個(gè)體，房地產(chǎn)通常用于整體。我們稱之為“物業(yè)”是房地產(chǎn)進(jìn)入消費(fèi)領(lǐng)域的具體的房地產(chǎn)產(chǎn)品。6二、物業(yè)的性質(zhì)分析和把握物業(yè)的屬性，對于我們了解物業(yè)和物業(yè)管理的本質(zhì)，掌握物業(yè)管理運(yùn)作規(guī)律，搞好物業(yè)管理有著十分積極的意義。（一）物業(yè)的自然屬性物業(yè)的自然屬性又稱物業(yè)的物理性質(zhì)，是指與物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)性質(zhì)的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)的自然屬性主要指：1、物業(yè)的二元性物業(yè)的物質(zhì)實(shí)體往往表現(xiàn)為具有特定用途和明確屬主的建筑物。而無論何種建筑物，其基礎(chǔ)總是建筑在土地之上，成為土地的附屬物，土地的功能則借助于建筑物得以充分發(fā)揮。2、物業(yè)的有限性物業(yè)的有限性，從根本上來講，

4、是由土地的有限性決定的。天然的土地有限，用作興建建筑物的優(yōu)良建筑地段更有限。73、物業(yè)的差異性和多樣性物業(yè)的差異性主要是就土地而言的。物業(yè)的多樣性主要是就建筑物而言的。由于建筑物的功能、位置、自然環(huán)境、技術(shù)經(jīng)濟(jì)條件的不同，形成了物業(yè)形式的多樣性。4、物業(yè)的固定性物業(yè)的固定性主要是指物業(yè)空間位置上的不可移動(dòng)性。5、物業(yè)的永久性和長期性物業(yè)的永久性是就土地而言的。土地是永存的，具有不可毀滅性，而建筑物則可能滅失或逐漸損耗，直到喪失物理壽命。物業(yè)的長期性主要是就建筑物而言的。建筑物一經(jīng)建筑完成，在正常情況下，其物理壽命期限可達(dá)到數(shù)十年甚至幾百年，可供人們長期使用。6、物業(yè)的配套性物業(yè)的配套性，是指物

5、業(yè)以其各種配套設(shè)施，滿足人們各種需要的特性。8（二）物業(yè)的社會(huì)屬性物業(yè)的社會(huì)屬性可以從兩個(gè)方面來研究：作為一種商品，物業(yè)具有經(jīng)濟(jì)屬性；從這一商品的生產(chǎn)關(guān)系和財(cái)產(chǎn)關(guān)系的調(diào)整及歸屬來看，物業(yè)具有法律屬性，即物業(yè)權(quán)屬問題。1、物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性首先，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的單一商品屬性。物業(yè)的商品性是由物業(yè)的使用價(jià)值和商品經(jīng)濟(jì)決定的。其次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性還表現(xiàn)為它的供應(yīng)上的短缺性。再次，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為它的保值、增值性。最后，物業(yè)的經(jīng)濟(jì)屬性表現(xiàn)為宏觀政策上的調(diào)控性。2、物業(yè)的法律屬性物業(yè)的法律屬性集中反映在物權(quán)的關(guān)系上。房地產(chǎn)物權(quán)，在我國是指物權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)享有的房屋的所有權(quán)，及其占有土地的

6、使用權(quán)。9三、物業(yè)的類型根據(jù)不同的分類標(biāo)準(zhǔn)，可以把物業(yè)分成不同的類型。1、根據(jù)使用功能的不同，可以將物業(yè)分成以下5類（1）居住物業(yè)（2）辦公物業(yè)（3）商業(yè)物業(yè)（4）工業(yè)物業(yè)（5）特殊用途物業(yè)：對于交通運(yùn)輸、郵政通信、廣播電視醫(yī)院、學(xué)校、體育場館、賽馬場、高爾夫球場、汽車加油站、飛機(jī)場、車站、碼頭等物業(yè)。2、按物業(yè)的所有權(quán)人的數(shù)量，可以將物業(yè)分為兩類（1）單一產(chǎn)權(quán)的物業(yè)，即某物業(yè)的所有權(quán)人只有單個(gè)個(gè)人或單個(gè)單位，如房改前單位所擁有的某棟住宅樓，產(chǎn)權(quán)歸該單位所有。（2）多元產(chǎn)權(quán)物業(yè)，即某物業(yè)的所有權(quán)人有多個(gè)個(gè)人或多個(gè)單位，如目前大部分新建的商品住宅小區(qū)等。3、按照業(yè)主的性質(zhì)，把物業(yè)分為私有產(chǎn)權(quán)物業(yè)

7、和公有產(chǎn)權(quán)物業(yè)，后者又包括集體所有物業(yè)和國家所有物業(yè)兩種形式。10四、物業(yè)管理的涵義物業(yè)管理是指專門機(jī)構(gòu)受物業(yè)所有人的委托，按照國家法律以及合同和契約行使管理權(quán)，運(yùn)用現(xiàn)代管理科學(xué)和先進(jìn)的技術(shù)對已投入使用的物業(yè)以經(jīng)營的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對物業(yè)周圍的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化、道路養(yǎng)護(hù)等統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化的管理，并向業(yè)主或租戶提供多方面的綜合性服務(wù)。物業(yè)管理的對象是是人，是集管理、經(jīng)營、服務(wù)為一體的有償勞動(dòng)，行社會(huì)化、專業(yè)化、企業(yè)化經(jīng)營之路，其最終目的是實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境效益的同步增長。（條例）物業(yè)管理，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定，對房屋及配套的設(shè)

8、施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理、相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動(dòng)。11五、物業(yè)管理的特點(diǎn)物業(yè)管理是一種有別于以往房產(chǎn)管理的一種管理模式，它主要是以提供物業(yè)管理服務(wù)為其內(nèi)容，屬于第三產(chǎn)業(yè)。1、社會(huì)化功能集成度較高物業(yè)管理的較高社會(huì)化集成功能主要體現(xiàn)在：第一，物業(yè)管理將分散的社會(huì)分工匯集起來統(tǒng)一管理，諸如房屋、水電、清潔、保安、綠化等。第二，面向社會(huì)的物業(yè)管理，房地產(chǎn)開發(fā)商或業(yè)主應(yīng)自覺將開發(fā)或持有的物業(yè)推向社會(huì)，通過公開招標(biāo)、公平競爭，把物業(yè)交給高水平的專業(yè)公司來管理。第三，物業(yè)管理本身也應(yīng)社會(huì)化，物業(yè)管理涉及面很廣，每一個(gè)管理項(xiàng)目都有一定的專業(yè)要求，管理公司可將一部分管理項(xiàng)目分離出去，使其

9、成為社會(huì)的一個(gè)專門行業(yè)。2、專業(yè)化要求高物業(yè)管理的專業(yè)化：一是由專業(yè)的人才，二是有專門的組織機(jī)構(gòu)，三是專門的管理工具和設(shè)備，四是有科學(xué)、規(guī)范的管理措施與工作程序。3、企業(yè)化經(jīng)營物業(yè)管理是一種企業(yè)化的經(jīng)營管理行為。物業(yè)管理公司是企業(yè)，獨(dú)立核算，自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，自我積累和自我發(fā)展。4、科學(xué)化經(jīng)營物業(yè)管理應(yīng)以管理學(xué)基本理論為指導(dǎo)，充分結(jié)合所管物業(yè)的獨(dú)特屬性，開展物業(yè)管理經(jīng)營活動(dòng)。12六、物業(yè)管理的基本原則1、社會(huì)化管理、企業(yè)化經(jīng)營有償服務(wù)的原則2、業(yè)主自治管理與專業(yè)管理的相結(jié)合的原則3、由物業(yè)管理公司實(shí)行統(tǒng)一的、全方位、多層次管理服務(wù)的原則4、物業(yè)管理公司實(shí)行合同制聘用的原則13案例分析：1、業(yè)

10、主與物業(yè)公司權(quán)利義務(wù)不對等這方面主要體現(xiàn)在對于業(yè)主欠交物業(yè)管理費(fèi)以及違章搭建的處罰規(guī)定較少，造成業(yè)主無論有什么原因不滿，都以拒交物業(yè)管理費(fèi)來抗辯。物業(yè)管理?xiàng)l例第一條就規(guī)定應(yīng)當(dāng)維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，但在后面具體條文中，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)的相關(guān)法律責(zé)任規(guī)定多。而對業(yè)主的法律責(zé)任只有兩三條原則規(guī)定，約束力明顯不夠，在業(yè)主權(quán)益保護(hù)方面，對業(yè)主權(quán)利則規(guī)得定較為詳細(xì)明確，而對業(yè)主違反義務(wù)如何承擔(dān)責(zé)任的規(guī)定則不明確、不具體，有的甚至就根本沒有羅列出來。在實(shí)際管理中，對于違規(guī)裝修、亂停亂放、私搭亂建等現(xiàn)象，依據(jù)現(xiàn)行條例，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理力度有限，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)管理缺乏程序規(guī)定和具體措施，難度較大

11、；相鄰相關(guān)業(yè)主在未直接損害其利益時(shí)，大多采取明哲保身的處事原則，有的甚至侵害到自己身上了也不敢出來交涉，反而遷怒于物業(yè)服務(wù)企業(yè)不幫他出面解決問題，多數(shù)也不愿出面反映；物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理權(quán)限受到限制，目前也爭議較大。142、室內(nèi)漏水家中無人破門而入損失誰擔(dān)雷小姐居住在某大廈二樓，某年國慶節(jié)期間，她發(fā)現(xiàn)天花板滴水。三樓的業(yè)主外出不在家，雷小姐猜想鄰居家可能漏水了。她向物業(yè)管理公司及時(shí)反映了情況，但物業(yè)管理公司稱：三樓業(yè)主不在家，不能入室檢修。情形越來越糟，雷小姐的屋子里像下雨一樣，天花板、家具、衣服和被褥等都受到不同程度的浸濕，其中一些物品受損相當(dāng)嚴(yán)重，而物業(yè)管理公司仍然未來維修。無奈之下，雷小姐撥

12、通了110，在巡警的要求下，物業(yè)管理公司砸開了三樓業(yè)主的房門，入室維修。這時(shí)，發(fā)現(xiàn)三樓業(yè)主屋內(nèi)的東西也被浸泡得不成樣子了。經(jīng)過一番搶修，雷小姐家的“雨”終于停了，但她對物業(yè)管理公司的“慢出手”表示極為不滿，指責(zé)物業(yè)管理公司沒有盡到責(zé)任。物業(yè)管理公司則稱，三樓業(yè)主不在家，公司無權(quán)破門而入。三樓業(yè)主回來后，對物業(yè)管理公司的破門而入行為也很惱火，三方矛盾一時(shí)難以化解。15以上案例在住宅小區(qū)的發(fā)生率較高，對于業(yè)主和物業(yè)管理人員的看法不一，有必要在住宅小區(qū)引入緊急避險(xiǎn)概念。 所謂緊急避險(xiǎn)，就是為了使第三人或本人的人身或財(cái)產(chǎn)或者公共利益免遭正在發(fā)生的、實(shí)際存在的危險(xiǎn)而不得已采取的一種加害于他人人身或財(cái)產(chǎn)的

13、損害行為。在本案中，三樓漏水，損害了住在二樓的雷小姐的利益。在三樓業(yè)主家中無人的情況下，為了減少損害，就必須破門而入進(jìn)行檢修，但客觀上又會(huì)對該業(yè)主的門、窗等財(cái)產(chǎn)造成損害，類似這樣的行為就是緊急避險(xiǎn)行為。緊急避險(xiǎn)行為由于其所保護(hù)的利益大于其所造成的損害，具有正義合理性，因而我國民法通則對此予以認(rèn)可。但是，三樓住主是無辜的，由于緊急避險(xiǎn)而遭受的損失，是否應(yīng)受賠償、如何賠償，都是必須面對的問題。16對于責(zé)任問題，最高人民法院關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通則若干問題的意見（試行）第156條規(guī)定：“因緊急避險(xiǎn)造成他人損失的，如果險(xiǎn)情是由自然原因引起，行為人采取的措施又無不當(dāng)，則行為人不承擔(dān)民事責(zé)任。受

14、害人要求補(bǔ)償?shù)模梢载?zé)令受益人適當(dāng)補(bǔ)償?！睆纳厦娴姆梢?guī)定可以看出，當(dāng)出現(xiàn)漏水等情形時(shí)，是可以采取緊急避險(xiǎn)行為的，在措施得當(dāng)?shù)那闆r下，無論是物業(yè)管理公司還是二樓業(yè)主，都不應(yīng)承擔(dān)民事責(zé)任。本案中，三樓的業(yè)主受到了一些財(cái)產(chǎn)損失，作為受益人的雷小姐應(yīng)當(dāng)給予其適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。但該緊急避險(xiǎn)的行為減少了積水對三樓業(yè)主家中財(cái)產(chǎn)的損害，所以該業(yè)主實(shí)際上也是受益人之一，因此三樓業(yè)主也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一部分損失。物業(yè)管理公司可根據(jù)實(shí)際情況將物業(yè)管理合同中的免責(zé)條款約定為：“物業(yè)管理者進(jìn)行如下物業(yè)管理活動(dòng)時(shí)，對業(yè)主造成的財(cái)產(chǎn)損失可不承擔(dān)民事賠償責(zé)任：（一）為救助人命而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失（比如有人在房間中企圖自殺，物業(yè)管理人員不

15、得不破門、破窗而入）；（二）為避免業(yè)主或用戶財(cái)產(chǎn)受損或可能受損而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失（比如業(yè)主房間內(nèi)嚴(yán)重漏水、失火又無人在內(nèi)，為使其避免重大損失，物業(yè)管理人員強(qiáng)行入內(nèi)救治）；（三）為抓捕違法犯罪分子、制止不法侵害行為而造成的必要財(cái)產(chǎn)損失；（四）其他類似上述情況的情形?！?73、物業(yè)管理人員入室引起的誤會(huì)某日清晨，某大廈新來的保潔員阿霞在18樓的公共通道拖地時(shí)，發(fā)現(xiàn)1805號(hào)業(yè)主家的客廳亮著燈，但大門內(nèi)側(cè)的防火開著，外面的“通透式”防盜門也虛掩著，她便上前按業(yè)主家的門鈴，但是按了好幾次，室內(nèi)也不沒有反應(yīng)，阿霞便懷著好廳的心理，側(cè)身進(jìn)入室內(nèi)，到客廳、陽臺(tái)、廚房等一一查看有沒有人。正在這時(shí)，業(yè)主張先生

16、從電梯出來徑直走回家（他原來“早鍛煉”去了，因粗心而忘了關(guān)好家門。）一見大門未關(guān)，張先生先是吃了一驚，進(jìn)到家中，又看見一陌生女子在自己家里，更是又急又氣，大聲質(zhì)問阿霞是干什么的，不由分說要把她送到派出所。試分析：1）阿霞錯(cuò)在哪里？2）如果碰到以上業(yè)主和家人都不在家而門又開著的情況，應(yīng)該怎樣處理？3）你認(rèn)為該如何向張先生說明和解釋？怎樣才能平息事態(tài)？18觀點(diǎn)：1、阿霞錯(cuò)在沒有向上級反映情況。自己私自進(jìn)入業(yè)主屋內(nèi)。2、作為物業(yè)管理公司的員工。以后對于這種情況一定要向上級反映，不能自己單干。在同事沒來的情況下可以在門口等候業(yè)主或同事的到來。3、對于如何才能平息事態(tài)。首先要針對此事向業(yè)主道歉。194、

17、租住戶搬出部分家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦？某花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一部分家私。他千方百計(jì)聯(lián)系此時(shí)正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行（這一規(guī)定有必要，現(xiàn)實(shí)中確發(fā)生過個(gè)別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情）。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。問題：管理處應(yīng)如何做呢？20管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮：1、若簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；2、若拒不放行，又會(huì)使住戶感到不便（租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的服務(wù)對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而

18、對租住戶冷若冰霜）。3、于是鑒于租住戶只是搬出部分家私，提出了一個(gè)變通辦法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價(jià)值相當(dāng)?shù)难航穑芾硖幾龊糜涗?，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金（這一辦法可取，但前提是要讓其正確理解，否則容易引起紛爭）。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時(shí)隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書目許可。在到管理處換取押金時(shí)，還對管理處既對業(yè)主負(fù)責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。點(diǎn)評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當(dāng)是把握住規(guī)章制度的基本精神，把原則性與靈活性結(jié)合起來21第二節(jié) 物

19、業(yè)管理的基本內(nèi)容一、物業(yè)管理的基本內(nèi)容（常規(guī)性的公共服務(wù)）二、針對性的專項(xiàng)服務(wù)三、委托性的特約服務(wù)22一、物業(yè)管理的基本內(nèi)容（常規(guī)性的公共服務(wù)）常規(guī)性的公共服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)面向所有住宅提供的最基本的管理與服務(wù)，目的是確保物業(yè)完好與正常使用，保證正常的工作生活秩序和美化環(huán)境，是物業(yè)內(nèi)所有業(yè)主每天都能享受到的服務(wù)。其內(nèi)容和要求在物業(yè)管理委托合同中有明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)有義務(wù)按時(shí)按質(zhì)提供這些服務(wù)。 23管理的基本項(xiàng)目具體包括：1、房屋各類設(shè)施的日常運(yùn)營、保養(yǎng)、維修與更新：主要是指對各類建筑物、各種配套設(shè)施的維修養(yǎng)護(hù)。具體說，就是房屋的維修與養(yǎng)護(hù)，照明系統(tǒng)的維修養(yǎng)護(hù)，配電設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，配套的供水

20、系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、電梯運(yùn)行系統(tǒng)的維修與養(yǎng)護(hù)等。2、清潔綠化管理：是物業(yè)管理的重要組成部分，是體現(xiàn)物業(yè)管理水平高低的一項(xiàng)重要標(biāo)志。其中既需要做好草地和花木的養(yǎng)護(hù)工作，定期修剪、施肥、澆水、防治病蟲害，更換花木，營造園林綠地等，同時(shí)，還要搞好清潔工作，如對各種垃圾、廢物、污水、雨水的處理，防老鼠滅蟲，外墻清洗、粉刷，也包括清潔保養(yǎng)的工作計(jì)劃、檢查監(jiān)督等管理工作。3、治安管理：包括物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全、保衛(wèi)、警戒以及對排除各種干擾的管理。4、消防管理：是指預(yù)防物業(yè)火災(zāi)發(fā)生，最大限度地減少火災(zāi)的損失和火災(zāi)中的應(yīng)急措施。消防工作包括滅火和防火，配備專職人員，培訓(xùn)一支兼職隊(duì)伍，訂立消防制度，保證消

21、防設(shè)備處于良好待用狀態(tài)。245、車輛道路管理：是物業(yè)管理一件十分瑣碎而又不可避免的工作。要防止車輛丟失，定點(diǎn)停放，避免阻礙交通和有礙觀瞻。車輛管理看起來是一件小事，但管理起來又是一件不容易解決的事情。6、征收費(fèi)用：需要編制預(yù)算、收支賬目、定期收取費(fèi)用、處理在收取費(fèi)用過程中的各種矛盾，還要定期公布帳目，接受監(jiān)督和檢查等。7、協(xié)調(diào)工作：在物業(yè)管理過程中必然要涉及大量的人與人之間的矛盾，同時(shí)還要協(xié)調(diào)好社會(huì)各方面的關(guān)系。8、檔案管理：檔案所涉及的內(nèi)容相當(dāng)多，包括房地產(chǎn)開發(fā)立項(xiàng)、建筑相關(guān)的文件資料；也包括業(yè)主入住、產(chǎn)權(quán)戶籍管理相關(guān)的文件；還包括物業(yè)管理自身的一些相關(guān)文件等。9、公共代辦性質(zhì)的服務(wù)：公眾代

22、辦性質(zhì)的服務(wù)指為業(yè)主和使用人代收代繳水電費(fèi)、煤氣費(fèi)、有線電視費(fèi)、電話費(fèi)等公共事業(yè)性費(fèi)用。10、社區(qū)管理：物業(yè)服務(wù)企業(yè)在搞好自身的業(yè)務(wù)之外，還要承擔(dān)起積極參與社區(qū)管理這個(gè)特殊職能。25二、針對性的專項(xiàng)服務(wù)針對性的專項(xiàng)服務(wù)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)為改善和提供業(yè)主的工作生活條件，面向廣大業(yè)主，為滿足其中一些住戶和單位的一定需要而提供的各項(xiàng)服務(wù)，其特點(diǎn)是物業(yè)服務(wù)企業(yè)事先設(shè)立服務(wù)項(xiàng)目，并將服務(wù)內(nèi)容與質(zhì)量、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)公布，當(dāng)住戶需要這種服務(wù)時(shí)，可自行選擇。 26主要內(nèi)容有：1、日常生活類：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為廣大住用人提供的日常生活中衣、食、住、行各方面的各項(xiàng)家務(wù)服務(wù)工作。如，為業(yè)主收洗縫制衣物、代購日常用品、室內(nèi)衛(wèi)生清

23、掃、代購代訂車船飛機(jī)票、接送小孩上下學(xué)；2、商業(yè)服務(wù)類：指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為開發(fā)多種經(jīng)營活動(dòng)而提供的各種商業(yè)經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。如小型商場、美發(fā)廳、修理店等； 安裝、維護(hù)和修理各種家用電器和生活用品等。3、文化、教育、衛(wèi)生、體育類：開辦各種商業(yè)服務(wù)項(xiàng)目，指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)在文化、教育、衛(wèi)生、體育4個(gè)方面開發(fā)的各項(xiàng)服務(wù)活動(dòng)。如，圖書室、幼兒園、衛(wèi)生室、健身房等。4、金融服務(wù)類：代辦各種保險(xiǎn)業(yè)務(wù)，如各種財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、人壽保險(xiǎn)等業(yè)務(wù)，銀行業(yè)務(wù)或宣傳工作或聯(lián)絡(luò)點(diǎn)等；5、經(jīng)濟(jì)代理中介服務(wù)：物業(yè)市場營銷與租賃、房地產(chǎn)評估與公證、其他中介代理請家教、請保姆、房屋交換、代理廣告業(yè)務(wù)等；6、社會(huì)福利類：是指物業(yè)管理提供帶有社會(huì)

24、福利性質(zhì)的各項(xiàng)服務(wù)工作。如照顧孤寡老人、擁軍優(yōu)屬等。一般是以低償或無償?shù)姆绞教峁?7三、委托性的特約服務(wù)特約服務(wù)是為滿足物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人的個(gè)別需求受其委托而提供的服務(wù)，通常指在物業(yè)管理委托合同中未要求、物業(yè)服務(wù)企業(yè)在專項(xiàng)服務(wù)中也未設(shè)立，而物業(yè)產(chǎn)權(quán)人、使用人又提出該方面的需求，此時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在可能的情況下盡量滿足其需求，提供特約服務(wù)。特約服務(wù)實(shí)際上是專項(xiàng)服務(wù)的補(bǔ)充和完善。當(dāng)有較多的住用人有某種需求時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可將項(xiàng)服務(wù)納入專項(xiàng)服務(wù)。第一大類是最基本的工作，是必須做好的。同時(shí)，根據(jù)自身的能力和住用人的需求，確定第二、第三大類中的具體服務(wù)項(xiàng)目與內(nèi)容，采取靈活多樣的經(jīng)營機(jī)制和服務(wù)方式，以

25、人為核心做好物業(yè)管理的各項(xiàng)管理與服務(wù)工作，并不斷拓展其廣度和深度。28案例分析：小區(qū)里買了自己的車庫為啥還收一元停車費(fèi)？市民王女士在某小區(qū)新買了一套住房，但在開車進(jìn)出小區(qū)時(shí)，卻遇到了這樣一件煩心事，自己買的房子、買的車庫，在這個(gè)入口處說是小區(qū)安裝了路障，小轎車每進(jìn)去一次交一塊錢，她覺得這個(gè)收費(fèi)不太合理，自己有自己的車庫，每次進(jìn)去還要收費(fèi)，她覺得這是亂收費(fèi)。沒有辦法了，車都停在外邊。每天進(jìn)老是收費(fèi)，她覺得承受不起！覺得不應(yīng)該買這個(gè)車庫了?！?業(yè)主在小區(qū)里買了自己的車庫，還應(yīng)不應(yīng)該交納這一塊錢的停車費(fèi)呢？相關(guān)的物業(yè)管理法規(guī)中沒有規(guī)定收這一塊錢。后就此問題咨詢了物價(jià)局收費(fèi)管理科得到的答復(fù)是，停到自己

26、的車庫里面應(yīng)該是沒有這方面規(guī)定，是一種亂收費(fèi)。但另外一種情況如果是在小區(qū)里購買的車位，情況就不一樣了：買了車位還用交管理費(fèi)，買車位這種情況，如果說公共停車場里邊的車位，物業(yè)公司要進(jìn)行一定的管理，這樣要交一定的管理費(fèi)用。買了車位的業(yè)主仍需向物業(yè)管理公司交納管理費(fèi)，這同買房要交物業(yè)管理費(fèi)是一個(gè)道理。車位和房子一樣，雖然所有權(quán)屬購買人，但在使用過程中仍然需要他人的服務(wù)和管理，如車位的保潔、保安、照明等等。所以說，買了車位的業(yè)主仍需履行交付管理費(fèi)的義務(wù)。 這里所說的管理費(fèi)不同于停車費(fèi)。停車費(fèi)中包含了場地的費(fèi)用以及管理的費(fèi)用，如果業(yè)主買了車位，僅交管理費(fèi)即可。這里特別提醒業(yè)主的是，買車位買下的只是車位的

27、所有權(quán)，買賣關(guān)系是與開發(fā)商之間的關(guān)系，而管理服務(wù)卻是與物業(yè)管理公司之間的關(guān)系，二者不可相提并論。29第三節(jié) 物業(yè)管理的問題與發(fā)展一、我國目前物業(yè)管理存在的問題二、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素三、物業(yè)管理的產(chǎn)生30一、我國目前物業(yè)管理存在的問題1、服務(wù)問題仍是投訴焦點(diǎn)。如抽水馬桶、下水道堵塞、供電供水跟不上等問題在城市居民的投訴中總占有很大的比數(shù)。（服務(wù)不到位尤其明顯）2、物業(yè)管理亂收費(fèi)現(xiàn)象很嚴(yán)重。物業(yè)小區(qū)的收費(fèi)管理始終是居民關(guān)注的熱點(diǎn)，且暴露的問題也多。3、環(huán)境衛(wèi)生管理不盡人意。如下水道堵塞引起糞便冒溢、裝潢垃圾亂倒造成堆積，更有甚者的是，有些大樓的樓梯口過道上、處處留著污跡，煙頭、垃圾也隨處

28、可見。4、住宅安全管理不到位。剛剛設(shè)立的門衛(wèi)經(jīng)常脫崗。有的大樓居民反映：“每回的物業(yè)管理費(fèi)都交了，可直到現(xiàn)在，大樓里還只有一位七十多歲的老太太負(fù)責(zé)門衛(wèi)工作。5、利用職權(quán)獨(dú)攬生意，硬賺錢。有的物業(yè)管理公司向陸續(xù)入住的商品房客戶發(fā)了書面通知，說是為創(chuàng)文明小區(qū)，保持室外美觀，花架、衣架由他們統(tǒng)一幫助安裝。事后一些憂頗有微詞，說統(tǒng)一裝一只衣架，比自己請人安裝至少要多花幾十元。原來，他們所謂“統(tǒng)一安裝”，實(shí)際上是利用職權(quán)獨(dú)攬生意硬賺錢。6、物業(yè)管理公司在業(yè)主進(jìn)行裝修時(shí)沒能行使監(jiān)督管理職能，留下了安全隱患。以及在從開發(fā)商接手樓盤時(shí)沒能進(jìn)行按正常的程序進(jìn)行樓盤的接管驗(yàn)收。31二、剖解導(dǎo)致行業(yè)性虧本的七大因素

29、1、物業(yè)管理規(guī)模小 原因分析：目前，物業(yè)管理行業(yè)性虧本狀態(tài)的形成在很大程度上是由于物業(yè)管理規(guī)模小，物業(yè)管理規(guī)模效益沒有形成所致。處理對策：加快物業(yè)管理市場化進(jìn)程，充分運(yùn)用市場競爭機(jī)制進(jìn)行資源優(yōu)化配置。2、物業(yè)管理人員配置不合理原因分析：物業(yè)管理人員配置不合理主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是物業(yè)管理人員配置過多，光人頭就吃光了物業(yè)管理費(fèi)，有的甚至還不夠；二是物業(yè)管理人員素質(zhì)低。處理對策：一方面物業(yè)管理公司要精減人員，按崗位合理配置人員，提高工作效率；另一方面要選派優(yōu)秀人才從事物業(yè)管理，同時(shí)加強(qiáng)物業(yè)管理人才的培訓(xùn)和培養(yǎng)，提高物業(yè)管理行業(yè)的人才素質(zhì)，進(jìn)而提高物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益。3、物業(yè)管理收費(fèi)低原因分析：物

30、業(yè)管理是一種特殊的服務(wù)性行業(yè)，它的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本上實(shí)行政府定價(jià)或政府指導(dǎo)價(jià)，其市場盈利性功能未能全部體現(xiàn)。處理對策：減少開支、增加附近價(jià)值。324、物業(yè)管理收費(fèi)難原因分析；業(yè)主拒交物業(yè)管理費(fèi)主要有以下幾種情況：一是人們思想觀念未能轉(zhuǎn)變，部分業(yè)主享受慣了福利管房的種種好處，他們對物業(yè)管理這種有償服務(wù)方式不理解，產(chǎn)生抵觸情緒；二是物業(yè)管理公司服務(wù)質(zhì)量差，業(yè)主對物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量不滿意；三是物業(yè)管理法規(guī)不健全，對物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、有關(guān)收費(fèi)細(xì)節(jié)未能明確規(guī)定，易引發(fā)爭議；四、部分業(yè)主把對開發(fā)商的怨氣發(fā)在物業(yè)管理公司身上。處理對策：一是要加強(qiáng)物業(yè)管理的輿論宣傳，使之逐步深入人心并得到廣大群眾的支付和和贊同

31、；二是要加強(qiáng)物業(yè)管理法規(guī)建設(shè)，特別要制定物業(yè)管理收費(fèi)的實(shí)施細(xì)則，減少物業(yè)管理收費(fèi)爭議；三是通過市場競爭，實(shí)行優(yōu)勝劣汰，提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，使業(yè)主樂意交費(fèi)，接收服務(wù)；四是提高物為管理和其他服務(wù)質(zhì)量，消除業(yè)主對物業(yè)質(zhì)量等的抱怨情緒，從而提高業(yè)主交費(fèi)的自覺性和主動(dòng)性。5、物業(yè)管理配套設(shè)施不齊全，物業(yè)管理難度大原因分析：現(xiàn)在有一些住宅小區(qū)或其他物業(yè)，由于在規(guī)劃，設(shè)計(jì)時(shí)沒有考慮到日后的物業(yè)管理，致使物業(yè)分散，配套設(shè)施不齊備，物業(yè)管理隱患多，這勢必給物業(yè)管理帶來了一定的難度，造成物業(yè)管理成本高，物業(yè)管理難以提高水平，提高檔次。處理對策：各新建小區(qū)在規(guī)劃，設(shè)計(jì)時(shí)必須充分考慮到日后的物業(yè)管理，做到配套設(shè)施齊

32、備。最好的辦法就是物業(yè)管理公司要提前介入，參與小區(qū)的規(guī)劃、設(shè)計(jì)，對一些配套設(shè)施不齊備的住宅小區(qū)，要加在資金投入，如從維修基金或公房出售資金中拿一部分錢用來改善小區(qū)配套設(shè)施。336、物業(yè)管理手段落后，管理成本高原因分析：我國現(xiàn)階段的物業(yè)管理仍是一種粗放型的管理，管理層次低，智能化水平低，基本上處于簡單的手工操作階段，需要耗費(fèi)大量的人力和物力，因而導(dǎo)致物業(yè)管理成本的提高。處理對策：新建小多區(qū)要加強(qiáng)小區(qū)智能化實(shí)施建設(shè)，舊小區(qū)也要盡量加強(qiáng)小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造，增加現(xiàn)代科技含量，提高物業(yè)管理手段，從而節(jié)約大量的人力和物力，降低物業(yè)管理成本。7、物業(yè)管理服務(wù)項(xiàng)目單一，物業(yè)管理公司自身造血功能差原因分

33、析：物業(yè)管理是一種綜合性的服務(wù)行業(yè)，除開發(fā)常規(guī)的管理項(xiàng)目外，還應(yīng)開展多種經(jīng)營，走以業(yè)養(yǎng)業(yè)的道路。處理對策：房地產(chǎn)開發(fā)商要對物業(yè)管理公司的物業(yè)管理給予大力支持，如提供一定具有造血功能的經(jīng)營性用房等。同時(shí)，物業(yè)管理公司也要想方設(shè)法根據(jù)小區(qū)自身的特點(diǎn)和業(yè)主的實(shí)際需求，開展多種項(xiàng)目服務(wù)，使其服務(wù)功能滲透到居民生活的方方面面，以此來提高自身的造血功能，從而取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。34三、物業(yè)管理的產(chǎn)生（一）物業(yè)管理的產(chǎn)生一般認(rèn)為，物業(yè)管理作為一種有效的房屋管理模式二19世紀(jì)60年代的英國。當(dāng)時(shí)英國正處于一個(gè)工業(yè)發(fā)展高漲的階段，大量農(nóng)村人口涌入城市，造成城市房屋的空前緊張，一些房地產(chǎn)開發(fā)商相繼修建了一批簡易住

34、宅并廉價(jià)出租用給工人家庭使用。由于住宅設(shè)施簡陋，環(huán)境條件差，人為破壞房屋設(shè)備、設(shè)施的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，工人們也經(jīng)常拖欠租金，業(yè)主的經(jīng)濟(jì)收益難以得到保障。這種情況下，一位名叫奧克維婭希爾的女士為其名下出租的物業(yè)制定了一套行之有效的管理措施，要求承租者嚴(yán)格遵守。從而，不僅自己的收益得到保證，租戶也比較滿意。希爾的做法引起了英國政府的重視，并很快在英國推廣。這樣，一種新型的房屋管理模式就誕生了，這就是物業(yè)管理的雛形。物業(yè)管理雖然最早起源于英國，但真正意義上的現(xiàn)代化物業(yè)管理形成于19世紀(jì)末期的美國。19世紀(jì)末，美國經(jīng)濟(jì)正處于迅速發(fā)展的時(shí)期，伴隨著建筑技術(shù)的不斷進(jìn)步，一幢幢高樓大廈拔地而起。這種情況下，大廈

35、管理問題越來越突出。于是專業(yè)物業(yè)管理機(jī)構(gòu)就開始出現(xiàn)并迅速增加，物業(yè)管理行業(yè)組織也逐漸形成。1908年，世界第一個(gè)物業(yè)組織芝加哥建筑物管理人員組織（CBMO）成立。我國香港的物業(yè)管理源自英國。35（二）我國物業(yè)管理的興起我國的物業(yè)管理在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的傳統(tǒng)住房管理體制向市場化、商品化的住房及管理體制轉(zhuǎn)變的過程中逐步發(fā)展起來的。由于我國長期實(shí)行福利性低租金制分配住房的政策，否定了住房的商品屬性，排斥價(jià)值規(guī)律和等價(jià)交換的原則，國家盡了很大力量投資建房，不但建房投資收不回來，連維修費(fèi)、管理費(fèi)都不夠，致使大量房屋失修。1981年3月10日，深圳市第一家涉外商品房管理的專業(yè)公司深圳市場物業(yè)管理公司正式成立

36、，標(biāo)志著我國大陸的物業(yè)管理邁出了第一步，也宣告了這一新興行業(yè)在我國大陸的誕生。36第四節(jié) 物業(yè)服務(wù)企業(yè)一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定義二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)劃分四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接業(yè)務(wù)的規(guī)定五、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)七、物業(yè)服務(wù)組織及人員架構(gòu)八、應(yīng)注意的問題37一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的定義物業(yè)服務(wù)企業(yè)，是指依法設(shè)立、具有獨(dú)立法人資格，從事物業(yè)管理服務(wù)活動(dòng)的企業(yè)。38二、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)立條件（一）條例作了明確的規(guī)定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)是獨(dú)立的法人。依據(jù)民法通則的規(guī)定，法人應(yīng)當(dāng)具備下列條件：(1)依法成立；(2)有必要的財(cái)產(chǎn)和經(jīng)費(fèi)；(3)有自己的名稱、組織機(jī)構(gòu)和場所；

37、(4)能夠獨(dú)立承擔(dān)民事責(zé)任。除上述條件外，設(shè)立企業(yè)法人還應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)的法律、法規(guī)的規(guī)定設(shè)立。（二）新設(shè)立的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件向工商注冊所在地直轄市、設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門申請資質(zhì)：1、營業(yè)執(zhí)照；2、企業(yè)章程；3、驗(yàn)資證明；4、企業(yè)法定代表人的身份證明；5、物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動(dòng)合同，管理和技術(shù)人員的職稱證書和勞動(dòng)合同。設(shè)立物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)遵守公司法有關(guān)設(shè)立有限責(zé)任或股份有限責(zé)任公司的規(guī)定。39三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的資質(zhì)劃分根據(jù)建設(shè)部的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法，物業(yè)服務(wù)企業(yè)劃分為四個(gè)等級。即：一級、二級、三級和臨時(shí)資質(zhì)。它們的評定標(biāo)準(zhǔn)

38、分別如下：（一）一級資質(zhì)：1、注冊資本人民幣500萬元以上2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于30人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于20人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅200萬平方米；（2）高層住宅100萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）15萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)50萬平方米。5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企

39、業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有優(yōu)良的經(jīng)營管理業(yè)績。40（二）二級資質(zhì)：1、注冊資本人民幣300萬元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于20人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于10人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書；4、管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應(yīng)計(jì)算基數(shù)的百分比之和不低于100：（1）多層住宅100萬平方米；（2）高層住宅50萬平方米；（3）獨(dú)立式住宅（別墅）8萬平方米；（4）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè)20萬平方米。5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收

40、費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，有良好的經(jīng)營管理業(yè)績。41（三）三級資質(zhì)：1、注冊資本人民幣50萬元以上；2、物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經(jīng)濟(jì)等相關(guān)專業(yè)類的專職管理和技術(shù)人員不少于10人。其中，具有中級以上職稱的人員不少于5人，工程、財(cái)務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級以上職稱；3、物業(yè)管理專業(yè)人員按照國家有關(guān)規(guī)定取得職業(yè)資格證書4、有委托的物業(yè)管理項(xiàng)目；5、建立并嚴(yán)格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)收費(fèi)等企業(yè)管理制度和標(biāo)準(zhǔn)，建立企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。42四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接業(yè)務(wù)的規(guī)定1、一級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目2、二級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接30萬平方米以下的住宅項(xiàng)目和8萬平

41、方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。3、三級資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接20萬平方米以下住宅項(xiàng)目和5萬平方米以下的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理業(yè)務(wù)。43五、物業(yè)服務(wù)合同內(nèi)容（一）物業(yè)管理事項(xiàng)物業(yè)管理服務(wù)事項(xiàng)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為業(yè)主提供的服務(wù)的具體內(nèi)容，主要包括以下一些事項(xiàng)。1、物業(yè)共用部位的維護(hù)與管理。2、物業(yè)共用設(shè)備設(shè)施及其運(yùn)行的維護(hù)和管理。3、環(huán)境衛(wèi)生、綠化管理服務(wù)。4、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序、消防、交通等協(xié)助管理事項(xiàng)的服務(wù)。5、物業(yè)裝飾裝修管理服務(wù)。6、專項(xiàng)維修資金的代管服務(wù)。7、物業(yè)檔案資料的管理44（二）服務(wù)質(zhì)量是對物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)在質(zhì)量上的具體要求。例如，當(dāng)事人可以在合同中約定，物業(yè)服務(wù)

42、企業(yè)提供的保安服務(wù)，應(yīng)當(dāng)做到每30分鐘4人次巡邏一趟。（三）服務(wù)費(fèi)用服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主為獲取物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)而支付的對價(jià)。支付物業(yè)服務(wù)費(fèi)用是業(yè)主的主要義務(wù)。為了合同的順利履行，當(dāng)事人在合同在明確約定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、收費(fèi)辦法等內(nèi)容。（四）雙方的權(quán)利義務(wù)雙方的權(quán)利義務(wù)是相對而言的，一方的權(quán)利就是另一方的義務(wù)。（五）專項(xiàng)維修資金的管理和使用專項(xiàng)維修資金對于保證物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護(hù)，對于物業(yè)的保值增值，具有十分重要的意義。目前，專項(xiàng)維修資金主要是針對于住宅物業(yè)而言的。當(dāng)物業(yè)保修期滿后，物業(yè)的維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任由保修單位轉(zhuǎn)移到物業(yè)產(chǎn)權(quán)人身上。（六）物業(yè)管理用房必要的物業(yè)管

43、理用房是物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展物業(yè)服務(wù)的前提條件。（七）合同期限合同的期限，是指合同的有效期。（八）違約責(zé)任違約責(zé)任是指物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人一方或者雙方不履行合同或者不適當(dāng)履行合同，依照法律的規(guī)定或者按照當(dāng)事的約定應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。45六、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù)（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的權(quán)利1、根據(jù)有關(guān)法規(guī)，并結(jié)合實(shí)際情況制定管理辦法。2、依照物業(yè)管理委托合同和管理辦法對物業(yè)實(shí)施管理。3、依照物業(yè)管理委托合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費(fèi)。4、有權(quán)制止違反規(guī)章制度的行為。5、有權(quán)要求業(yè)主委員會(huì)協(xié)助管理。6、有權(quán)選聘專業(yè)公司承擔(dān)專業(yè)項(xiàng)管理業(yè)務(wù)。7、可以實(shí)行多種經(jīng)營，以其收益補(bǔ)充管理經(jīng)費(fèi)。46（二）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的義務(wù)

44、1、履行物業(yè)管理委托合同，依法經(jīng)營。2、接受業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主及使用人監(jiān)督。3、重大管理措施應(yīng)提交業(yè)主委員會(huì)審議批準(zhǔn)。4、接受行政主管部門監(jiān)督指導(dǎo)。5、至少每6個(gè)月應(yīng)向全體業(yè)主公布一次管理費(fèi)用收支帳目。6、提供優(yōu)良生活工作環(huán)境，搞好社區(qū)文化。7、發(fā)現(xiàn)違法行為要及時(shí)向有關(guān)行政管理機(jī)關(guān)報(bào)告。8、物業(yè)管理委托合同終止時(shí)，必須向業(yè)主委員會(huì)移交全部房屋、物業(yè)管理檔案、財(cái)務(wù)等資料和本物業(yè)的公共財(cái)產(chǎn)，包括管理費(fèi)、公共收入積累形成的資產(chǎn)，同時(shí)，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)指定專業(yè)審計(jì)機(jī)構(gòu)對物業(yè)管理財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行審計(jì)。47七、物業(yè)管理組織及人員架構(gòu)（一）物業(yè)管理合作三大要素單位物業(yè)管理公司、業(yè)主委員會(huì)、開發(fā)商等三者為物業(yè)管理合作

45、要素。物業(yè)管理涉及到三者的利益分配關(guān)系。物業(yè)管理公司：物業(yè)管理的受委托方，依據(jù)合同對受委托物業(yè)進(jìn)行具體管理執(zhí)行的法人單位。業(yè)主委員會(huì)：項(xiàng)目物業(yè)管理的法定委托方。開發(fā)商：在業(yè)主委員會(huì)未成立之前，是項(xiàng)目物業(yè)管理的臨時(shí)委托方。48（二）利益分配體系1、利益分配體系物業(yè)管理公司：負(fù)責(zé)向業(yè)主收取物業(yè)管理費(fèi)用與合法使用。業(yè)主委員會(huì)：監(jiān)督物業(yè)管理公司財(cái)務(wù)費(fèi)用使用。開發(fā)商：如合同特別約定，負(fù)責(zé)承擔(dān)物業(yè)管理的前期啟動(dòng)費(fèi)用與空置單位費(fèi)用。在介入物業(yè)合作時(shí)，開發(fā)商、業(yè)主與物業(yè)管理公司的談判焦點(diǎn)問題往往體現(xiàn)在前期費(fèi)用支付額度、空置面積物業(yè)費(fèi)用分?jǐn)偟壤鎲栴}上。2、“二房”、“二金”、“一費(fèi)”所謂“二房”指的是“物業(yè)管

46、理用房”和“經(jīng)營管理用房”，它是物業(yè)發(fā)展商按政府規(guī)定價(jià)格買給業(yè)委會(huì)，用于小區(qū)管理使用和補(bǔ)貼管理經(jīng)費(fèi)的經(jīng)營用房。所謂的“二金”指的是“公用設(shè)施專用基金”和“住宅維修基金”，它是政府為保障房屋正常使用所規(guī)定的，“公用設(shè)施專用基金”是由開發(fā)商繳納，并由區(qū)屬住宅主管部門管理?！白≌S修基金”是由業(yè)主繳納，并由房屋管理處按樓棟分別管理使用。所謂的“一費(fèi)”指的是“物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)”。目前有三種定價(jià)方式：政府定價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)、經(jīng)營者定價(jià)。49經(jīng)營者定價(jià)是指由業(yè)主委員會(huì)和業(yè)主、使用人代表與物業(yè)管理公司，根據(jù)物業(yè)管理合同的委托要求，共同商議確認(rèn)的價(jià)格。1）“公用設(shè)施專用基金”來源、管理和使用范圍專用基金由開發(fā)建設(shè)

47、單位在住宅區(qū)移交時(shí)，按住宅區(qū)除地價(jià)以外的建設(shè)總投資2%的比例，在業(yè)主委員會(huì)成立時(shí)，一次性向業(yè)主委員會(huì)劃撥住宅區(qū)公共用設(shè)施專用基金。公用設(shè)施專用基金權(quán)屬住宅區(qū)全體業(yè)主和業(yè)委會(huì)，專用基金的主管部門是市、區(qū)住宅行政主管部門。專用基金由物業(yè)管理公司根據(jù)業(yè)主委員會(huì)的決定，用于購買管理用房、墊支購買部分商業(yè)用房和住宅區(qū)公用設(shè)施的重要維修工程、改造項(xiàng)目。范圍包括：區(qū)內(nèi)道路（市政道路除外）、路燈、溝、渠、池、井、園林綠化地、地下排水管等；文體場所、停車場、連廊、自行車庫等。如果是高層住宅專用基金30%用于本體外設(shè)施，另外本體共用設(shè)施的重大維修工程項(xiàng)目。2）“住宅維修基金”來源、管理和使用范圍。（見新的規(guī)定）5

48、0（三）物業(yè)管理組織架構(gòu)組織原則：1）遵循職責(zé)分明、線條清晰、信息暢通和高效的原則。2）各崗位的人員設(shè)置應(yīng)遵循精簡、高效的原則。物業(yè)管理公司應(yīng)遵循以上原則建立各級組織機(jī)構(gòu)，明確各部門職能、責(zé)任、權(quán)限、隸屬關(guān)系及信息溝通渠道。建立完善的人力資源的管理，包括招聘、培訓(xùn)、考核、調(diào)配、述職、工資、福利、晉級等。51八、應(yīng)注意的問題1、從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格。國家對從事物業(yè)管理活動(dòng)的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。國務(wù)院建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)一級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理。省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)二級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，直轄市人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)二級和三級物業(yè)服

49、務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受國務(wù)院建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。設(shè)區(qū)的市的人民政府房地產(chǎn)主管部門負(fù)責(zé)三級物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書的頒發(fā)和管理，并接受省、自治區(qū)人民政府建設(shè)主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督。2、從事物業(yè)管理的人員應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書。（本條規(guī)定中“從事物業(yè)管理人員”，主要是指物業(yè)管理經(jīng)營管理人員和技術(shù)工種人中。其中，物業(yè)管理經(jīng)營管理人中，主要是指管理處主任、物業(yè)管理、小區(qū)經(jīng)理等專業(yè)人中；技術(shù)工種人中，主要是指從事技術(shù)復(fù)雜、通用性廣、涉及到國家財(cái)產(chǎn)、人民生產(chǎn)安全和消費(fèi)者利益工種（職業(yè)）的人員。）523、一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。4、主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會(huì)選

50、聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù)合同。5、物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。 物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律責(zé)任。分析：物業(yè)服務(wù)企業(yè)就業(yè)主受到的人身和財(cái)產(chǎn)損害承擔(dān)責(zé)任有一個(gè)前提條件，就是物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，即物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違法行為。“未能履行”包括根本不履行和不完全履行兩種情形。舉例言之，某物業(yè)服務(wù)合同約定，在物業(yè)保安方面，物業(yè)服務(wù)企業(yè)派四名保安24小時(shí)巡邏。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)不派保安巡邏，是謂要本不履行合同約定。如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)派兩名保安24小時(shí)巡邏或派四名保安18小時(shí)巡邏，皆為不完

51、全履行合同約定，根據(jù)合同法的規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)根本不履行合同義務(wù)和不完全履行合同義務(wù)的，均需承擔(dān)違約責(zé)任。同時(shí)又指出了，物業(yè)服務(wù)企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同中的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)受到損害的，“依法”承擔(dān)的是“相應(yīng)”的法律責(zé)任。6、物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會(huì)同意，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途。（本條規(guī)定只是確定了一個(gè)基本原則：物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主，而不能屬于建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或是國家）537、物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)務(wù)委托給專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物業(yè)管理一并委托給他人。（專業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主之間不存在合同關(guān)系，物業(yè)

52、服務(wù)企業(yè)就專業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)向業(yè)主負(fù)責(zé)。）8、業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。 已竣工但尚未出售或者尚未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納。9、對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)制止，并及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告。 有關(guān)行政管理部門在接到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)依法對違法行為予以制止或者依法處理。分析：物業(yè)管理區(qū)域是一個(gè)相對封閉的區(qū)域，作為物業(yè)區(qū)域內(nèi)的管理服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能會(huì)遇到一些對物業(yè)管理服務(wù)區(qū)域內(nèi)違反有

53、關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為，對這些行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止。值得注意的是，本條規(guī)定只是為物業(yè)服務(wù)企業(yè)設(shè)定了一項(xiàng)義務(wù)，并沒有賦予物業(yè)服務(wù)企業(yè)行政執(zhí)法權(quán)。作為管理服務(wù)人，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)有義務(wù)予以制止。也就是說，這里的制止，更多的是一種義務(wù)而不是權(quán)利。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的制止義務(wù)是有限度的。因?yàn)檫`法違規(guī)行為的具體表現(xiàn)多樣化。對一些違法違規(guī)行為，例如入室盜竊行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能能夠制止。對一些違法違規(guī)行為，例如擅自改變房屋用途行為，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可能無法制止，因?yàn)闆]有相應(yīng)手段。這時(shí)，物業(yè)管理伙所應(yīng)當(dāng)做的，是及時(shí)向有關(guān)主管部門報(bào)告。為了及時(shí)解決違法行為，防止有關(guān)行政主

54、管部門的不作為，條例強(qiáng)調(diào)，有關(guān)主管部門應(yīng)當(dāng)及時(shí)處理物業(yè)管理部門的報(bào)告。按照這一規(guī)定，如果物業(yè)服務(wù)企業(yè)報(bào)告之后，相關(guān)主管部門不予理睬，屬于行政不作為，應(yīng)當(dāng)承當(dāng)相應(yīng)的法律責(zé)任。54案例分析：1、簽物業(yè)委托合同還是服務(wù)合同 目前很多小區(qū)的業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理簽訂合同時(shí)，往往對于物業(yè)合同的性質(zhì)沒有明確定義，有部分小區(qū)中雙方簽訂的是“服務(wù)合同”，而有部分小區(qū)中雙方簽訂的則是“委托合同”。這主要是因?yàn)閷τ谖飿I(yè)管理服務(wù)合同的認(rèn)識(shí)不同。據(jù)分析，如果雙方簽訂的是物業(yè)委托合同性質(zhì)的，那么就代表著由業(yè)主委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)對小區(qū)進(jìn)行管理，業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)是委托與被委托關(guān)系。如果一旦小區(qū)的管理出現(xiàn)了問題，比如遭到盜竊等

55、，那么其后果將與物業(yè)公司沒有任何關(guān)系；同時(shí)由于委托合同的委托人依法可任意終止合同，而不需要任何理由，也不利于小區(qū)物業(yè)管理的穩(wěn)定性。在簽訂物業(yè)管理合同時(shí)，需要注意的是合同的性質(zhì)應(yīng)該為服務(wù)合同，而不是委托合同。最簡單的方法是先看物業(yè)合同的名稱，如果是服務(wù)合同，一般這個(gè)合同的名稱是“物業(yè)管理服務(wù)合同”，而不是“物業(yè)管理委托合同”，同時(shí)，在合同的條款中，如果是委托合同，一般會(huì)表現(xiàn)為“甲方委托乙方”，而服務(wù)合同則一般是“甲方為乙方提供服務(wù)”。552、空置物業(yè)也應(yīng)繳納物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用糾紛在物業(yè)管理糾紛中最常見，也最普遍。目前各地物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)中普遍存在的矛盾主要集中在空置物業(yè)收費(fèi)方面，即辦理入

56、住手續(xù)后長期（個(gè)月以上）不入住的及入住后長期（個(gè)月以上）不使用的空置物業(yè)如何收費(fèi)的問題。過去南京地區(qū)普遍采取的實(shí)際做法是空置物業(yè)按照物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收取，年月修改的南京市物業(yè)管理收費(fèi)辦法將空置物業(yè)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)提高到不低于物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，空置物業(yè)收費(fèi)問題的矛盾在于：業(yè)主認(rèn)為，空置物業(yè)并未實(shí)際入住使用，則物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的管理服務(wù)業(yè)主并未實(shí)際享受到，仍然要收取一半以上的物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用顯然不合理；物業(yè)服務(wù)企業(yè)認(rèn)為，業(yè)主入住使用與否并不影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理成本，其仍然要對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的所有物業(yè)及相關(guān)公共設(shè)施設(shè)備和公共場地進(jìn)行管理，故業(yè)主應(yīng)當(dāng)全額交費(fèi)。56物業(yè)服務(wù)企業(yè)對空置的物業(yè)收取物業(yè)管理服

57、務(wù)費(fèi)用是有法律依據(jù)，也是正當(dāng)合理的。第一，根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)的性質(zhì)，物業(yè)管理既包括對物業(yè)本身的管理，還包括對人的行為的管理，而對物業(yè)的管理則主要是對與物業(yè)相配套的公共設(shè)施設(shè)備以及相關(guān)公共場地的管理、維修、養(yǎng)護(hù)等，業(yè)主對其物業(yè)專有所有權(quán)部分的使用與否并不影響物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和范圍。第二，從權(quán)利處分原則來看，物權(quán)的處分具有絕對性和任意性的特點(diǎn)，但這種處分不得損害公共利益、其他區(qū)分所有權(quán)人和他人的利益，業(yè)主對物業(yè)不使用既是其對自身權(quán)利的一種處分，也是一種特殊方式的使用，特別是相對空置的物業(yè)，業(yè)主并不是絕對不使用，而是偶爾使用或用于堆放閑置物品等其他用途。如果空置物業(yè)的業(yè)主可以不繳納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)，則

58、必然加重其他區(qū)分所有權(quán)人的繳費(fèi)義務(wù)，損害其合法利益。第三，從權(quán)利義務(wù)相一致的原則來看，物業(yè)服務(wù)企業(yè)對物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備和場地的管理，空置物業(yè)的業(yè)主本人雖然未直接享受到物業(yè)管理服務(wù)，但其所有的物業(yè)事實(shí)上是享受到了這種物業(yè)管理服務(wù)。第四，從法律規(guī)定來看，在業(yè)主尚未購買物業(yè)成為業(yè)主之前的前期物業(yè)管理中，未出售及未交付的物業(yè)也是應(yīng)當(dāng)負(fù)擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的，只是繳費(fèi)的主體為開發(fā)企業(yè)，而不是業(yè)主，如果在物業(yè)出售并交付后，僅僅因?yàn)闃I(yè)主自身的原因長期不入住使用，而不負(fù)擔(dān)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用對物業(yè)服務(wù)企業(yè)也是有違公平原則的。第五，從物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的收費(fèi)方法來看，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用的分?jǐn)倯?yīng)當(dāng)以物業(yè)面積的大小為依據(jù)，與業(yè)

59、主的行為并無必然的聯(lián)系，也不是以業(yè)主入住的人數(shù)為依據(jù)，故業(yè)主入住使用與否并不影響物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用分?jǐn)偟臄?shù)額。57第二章 業(yè)主與業(yè)主大會(huì)第一節(jié) 業(yè)主第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)與業(yè)主委員會(huì)58第一節(jié) 業(yè)主一、業(yè)主的定義二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)三、案例分析59一、業(yè)主的定義業(yè)主是指物業(yè)的所有人，即房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人，是所擁有物業(yè)的主人。在物業(yè)管理中，業(yè)主又是物業(yè)管理公司提供的物業(yè)管理服務(wù)的對象。在條例中把“物業(yè)”定義為房屋的所有權(quán)人。根據(jù)國內(nèi)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗(yàn)，為了搞好物業(yè)管理，除了要有完善的法律法規(guī)，使物業(yè)管理有法可依，有章可循，更重要的是要有各業(yè)主直接參與物業(yè)管理，實(shí)行業(yè)主自治管理與專業(yè)公司相結(jié)合的原

60、則。自治管理組織是以業(yè)主管理委員會(huì)為基礎(chǔ)，業(yè)主大會(huì)為最高權(quán)力機(jī)構(gòu)的組織形式。（條例）房屋的所有權(quán)人為業(yè)主。60二、業(yè)主的權(quán)利與義務(wù)業(yè)主最基本的權(quán)利就是依法享有所擁有物業(yè)的各項(xiàng)權(quán)利和參與物業(yè)管理、要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合提供相應(yīng)的管理與服務(wù)的權(quán)利。（一）業(yè)主在物業(yè)管理活動(dòng)中，享有下列權(quán)利：1、按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的服務(wù)；2、提議召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；3、提出制定和修改管理公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則的建議；4、參加業(yè)主大會(huì)會(huì)議，行使投票權(quán)；5、選舉業(yè)主委員會(huì)委員，并享有被選舉權(quán)；6、監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)的工作；7、監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；8