深圳商圈的發(fā)展

1、深圳商圈的發(fā)展1、城市背景得益于中國的改革開放，經(jīng)過20多年飛速增長，深圳已經(jīng)從20年前的 小漁村發(fā)展成初具雛形的現(xiàn)代化國際性城市,中國舉足輕重的高科技產(chǎn)業(yè)基地、 金融、物流中心城市，也是中國最年輕、最具生機和活力的新興移民都市。深 圳良好的城市發(fā)展及增長預期、豐富的具有挑戰(zhàn)性的就業(yè)機會、排名中國第1 的居民收入水平及增長預期、高質量的私人消費和服務、便利的通訊與交通設 施、高質量的文化娛樂與衛(wèi)生教育基礎設施，多樣性及國際化的文化，為商業(yè) 繁榮發(fā)展提供了上佳的土壤。經(jīng)過近二十年的發(fā)展，到日前為此，深圳零售業(yè)已經(jīng)形成了業(yè)態(tài)齊全、 網(wǎng)點眾多的格局，無論是服務質量和服務內容都已領先廣東各地，日前，深

2、圳 已擁有了全國密度最大的商業(yè)稅源。2、商業(yè)發(fā)展中的尷尬但是一直以來，深圳商業(yè)發(fā)展卻處在一種尷尬的境地：一方面，深圳的社 會消費品零售總額居于全國前列，擁有非常良好的商業(yè)發(fā)展環(huán)境和龐大的民間 消費支撐力。2004年，商業(yè)市場總銷售額超過武漢達到全國第五。1996年，世 界最大的零售企業(yè)沃爾瑪進軍中國市場，首先落戶深圳，1997年歐洲最大的零 售企業(yè)家樂福也落戶深圳。在與國際商業(yè)巨摯同臺競技中，深圳迅速成長出一 大批優(yōu)秀的本土零售機構，伴隨著其不斷的發(fā)展壯大，陸續(xù)走上了異地擴張和 品牌管理輸出之路。連鎖化經(jīng)營程度較高已經(jīng)成為深圳商業(yè)的顯著特點。2004 年深圳15家重點大型連鎖企業(yè)在全國新開門店

3、300家，銷售總額430億元，同 比增長29%。截至日前，包括華潤萬家、天虹、茂業(yè)、歲寶、新一佳、人人樂、 海雅、銅鑼灣等在內的深圳零售商，已經(jīng)在全國各地開店逾900家。但另一方 面。年輕的深圳，其城市商業(yè)發(fā)展的整體水平卻滯后于城市的發(fā)展。一直以來， 存在“年輕的深圳卻很難說是一個時尚的城市”的說法。深圳主要商業(yè)大多是伴隨 城市的發(fā)展進程而自發(fā)形成，其商業(yè)業(yè)態(tài)和布局都處于一種無序的狀態(tài)，并且 整體檔次較低，面向中高檔收入階層的消費場所匱乏。與深圳的城市發(fā)展地位 和區(qū)域性國際城市的日標之間存在較大的錯位。一份由政府機構委托進行的普 查顯示，截至2004年8月，深圳深圳餐飲和零售面積合計1289.

4、6萬平方米，按 深圳現(xiàn)有1010萬消費人口計算，人均商業(yè)面積1.28平方米。其中人均零售面積 0.96平方米，人均餐飲面積0.32平方米。全市人均擁有的零售面積已經(jīng)基本接 近香港人均1.1平方米的水平。深圳市日前符合現(xiàn)代商業(yè)發(fā)展需要的商業(yè)設施 仍顯不足。主要表現(xiàn)在日前深圳商業(yè)網(wǎng)點按數(shù)量計算近90%是小門店，這其中 約有一半位于城中村內，外部環(huán)境和建筑質量都比較差，在各類新興商業(yè)區(qū)內， 專業(yè)商業(yè)設施比較缺乏，很多網(wǎng)點都設在商住綜合樓宇內；此外，代表現(xiàn)代化 商業(yè)發(fā)展趨勢和方向的各類購物中心數(shù)量較少。3、升級，面向未來商業(yè)傳統(tǒng)的形成需要時間的沉淀，移民社會特征突出的深圳，其城市性 的發(fā)展一直滯后于快

5、速膨脹的城市化進程。但隨著深圳城市發(fā)展的逐漸“成熟”， 深圳特區(qū)逐漸開始轉變?yōu)樯钲谑校哂猩钲谔厣氖忻裆鐣_始逐漸形成。這 使得2000年后的深圳，越來越向一個常居的城市方向發(fā)展。充分表現(xiàn)這一需求 的，就是深圳突入其來的猛烈商業(yè)地產(chǎn)升級運動，“改造”、“升級”“Mall”一時間 成為深圳商業(yè)地產(chǎn)的主流語境。在港深24小時通關、CEPA實施等多種利好的 刺激下，從2004年開始，深圳大型商業(yè)購物中心項日蜂擁而來。在全國炙手可 熱的大型“Mall”風潮終于也吹到了深圳，2004年底，12萬平方米的金光華廣場、 18萬平方米的華潤萬象城相繼開業(yè)，填補了深圳商業(yè)缺乏大型商業(yè)設施的空白， 標志著深圳商

6、業(yè)進入新的發(fā)展階段，一時吸引了全城的日光。兩大 SHOPPING MALL與東門和人民南的改造一道，更強化了羅湖的商業(yè)中心地位， 深圳最早的商業(yè)城區(qū)一下有了脫胎換骨的跡象。但這只是剛剛開始，90年代興 起的華強北商業(yè)區(qū)則在迅猛的進行新一輪的改造擴張。這一輪的擴張，首先表 現(xiàn)在“量”的擴張上。據(jù)有關部門不完全統(tǒng)計，僅商業(yè)區(qū)內目前動工和計劃動工的 8個大項日，總投資就達43億元，建筑面積50多萬平方米，其中商業(yè)經(jīng)營面積 達26萬平方米。區(qū)內商業(yè)經(jīng)營面積將由現(xiàn)在的80萬平方米擴大到106萬平方 米，增加近1/3。華強北商圈的新一輪擴張，同時還表現(xiàn)在“質”的提升上。一 方面，舊的廠房重新裝修包裝和擴容

7、，商場變得更漂亮、更現(xiàn)代，更有商業(yè)氛 圍。另一方面境內外商業(yè)資本的持續(xù)涌入，全新高檔商業(yè)項日的開發(fā)建設，提 升了整個商業(yè)區(qū)的硬件。尤其以和記黃埔地產(chǎn)公司和深圳中航集團斥巨資23億 元，即將興建的中航廣場項日為代表。進入2005年，這種發(fā)展勢頭仍繼續(xù)加速。 日前深圳正在規(guī)劃或建設的規(guī)模6萬平方米商業(yè)地產(chǎn)項日不少于10個，投資額 超百億元。尤其是在福田中心區(qū)，7萬平方米怡景中心城、10萬平方米星河購 物公園、10萬平方米的金海馬購物中心等商業(yè)項日止在大興土木，加上其他商 業(yè)項日，整個商業(yè)部分已占整個深圳中心區(qū)建筑體量的2025%。關外龍崗區(qū)政 府規(guī)劃的五洲風情MALL號稱深圳最大，總面積將達26萬

8、平方米。此外，南山 區(qū)還將建7萬平方米的海岸地產(chǎn)、蛇口興建6萬平方米的招商MALL和14萬平 方米的新城市購物中心等。這些購物中心建成之后，深圳即將浮出水面的商業(yè) 地產(chǎn)項日總面積接近100萬平方米，屆時深圳的零售面積將增加10%以上。仿 佛一夜開始的深圳商業(yè)升級運動，才拉開序幕。滯后城市發(fā)展的商業(yè)補課，其 突如其來的勢頭似乎過于猛烈，但深圳其強大的消費支撐能力，是這一輪商業(yè) 升級的最有利保證。在面向深圳未來的發(fā)展雄心，國際化城市、區(qū)域經(jīng)濟中心的背景下的這一切或許才剛剛開始。4、深圳商業(yè)區(qū)域的發(fā)展傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域的發(fā)展如同深圳的城市發(fā)展歷程一樣，深圳的商業(yè)發(fā)展也經(jīng)歷了一個逐步發(fā)展 的過程。隨著城市發(fā)

9、展自東西兩翼向中心推進，消費中心隨之西移，商業(yè)區(qū)的 發(fā)展也從羅湖發(fā)展到東門、上步商業(yè)區(qū)、華強北。原城市規(guī)劃定位的工業(yè)區(qū)、 居民區(qū)也伴隨著商業(yè)的發(fā)展發(fā)生變化，形成集商貿(mào)、餐飲、金融、證券于一體 的綜合區(qū)，消費概念也由傳統(tǒng)的單純購物發(fā)展到購物兼休閑娛樂的演變。但是 由于深圳的開發(fā)建設受地理及歷史的因素影響，一直未形成穩(wěn)定的商業(yè)格局及 標志性的商業(yè)設施和中心商業(yè)區(qū)。深圳市是東西長、南北短，呈帶狀分布的城 市，隨著城市中心的西移，城市的發(fā)展呈現(xiàn)出自東向西滾動的態(tài)勢，日前深圳 的三個傳統(tǒng)的成熟市級商貿(mào)中心分別是羅湖商業(yè)中心、東門商業(yè)中心、華強北 商業(yè)中心分別代表了高、低、中三種不同的商業(yè)檔次羅湖商業(yè)中心

10、區(qū)一一日前代表深圳城市形象的標志性商圈由最早的人民南商業(yè)區(qū)逐步演化而來。這里緊鄰香港，是深圳最早開發(fā) 建設的城區(qū)之一。本片區(qū)位處城市中心地段，人流量大，是深圳商業(yè)旅游購物 旺區(qū)，人口居住密度相當高，交通十分便利，所以集中了深圳眾多國內外大中 型商場、服務和娛樂行業(yè)，隨著近年深圳城市商業(yè)的升級，人民南商業(yè)片區(qū)環(huán) 境改造，改造完成后這里形成了以中檔商品為主、以大型骨干商家為主體，以 連鎖經(jīng)營為主要營銷模式的商貿(mào)體系。形成了與其它商圈具有不同特色的，是 深圳日前消費檔次最高、最集中的購物天堂。一度在城市商業(yè)競爭中略現(xiàn)頹勢 的羅湖商業(yè)中心，在片區(qū)逐步改造的同時，一批諸如擁有商業(yè)面積達18萬平方 米的華

11、潤購物中心萬象城、商業(yè)面積12萬平方米的金光華商業(yè)城的商業(yè)巨摯， 以及羅湖商業(yè)城、日本西武百貨、友誼城、國商等一批大型老牌商業(yè)名店，沃 爾瑪、華潤萬佳、百佳、新一佳等一批大型連鎖超市、一大批品牌專賣店共享 人流和商機，從而我市面積最大、大商業(yè)最集中、業(yè)態(tài)最全、商品種類最齊全、 經(jīng)營理念先進，在內地和港澳都將享有較高知名度的中心商業(yè)區(qū)。環(huán)境具有國 際一流水平，能代表深圳城市形象的標志性商圈，成為中高收入及白領階層購 物的首選區(qū)域。東門商業(yè)區(qū)具有區(qū)域文化沉淀的商業(yè)旺區(qū)東門是傳統(tǒng)的商業(yè)中心區(qū)域，而且東門具有很深的地區(qū)文化底蘊，是深 圳區(qū)域文化的沉積點，有其獨特商業(yè)發(fā)展傳統(tǒng)，一直都是深圳規(guī)模最大，商鋪

12、 最密集的商業(yè)旺區(qū)之一其吸引的人流量在深圳無出其右，日均人流量平均在60 萬左右，購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。其歷史悠 久、規(guī)模大、名店多、商品豐富、價格便宜，吸引著四面八方的客人，成為本 地居民和外地游客在市區(qū)游覽購物的首選地區(qū)，也成為港人在深圳消費的首選 區(qū)域。但今日的東門商業(yè)區(qū)由于缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復嚴重，經(jīng)營者缺 乏專業(yè)經(jīng)營知識等種種原因，東門商業(yè)日益低檔化。從過去深圳首屈一指的生 財旺地，逐步成為深圳公認零售業(yè)經(jīng)營風險最高，低檔貨充斥的商圈。東門形 成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復形成惡性競爭，整個商業(yè)區(qū)的商業(yè)經(jīng)營管理層 次較低，商業(yè)定位存在較大錯位導致高樓

13、層經(jīng)營困難。隨著90年代逐漸興起的 華強北商圈檔次不斷提高，東門“商業(yè)老大”的地位已經(jīng)失去，其全市范圍的影響 力。更是不斷面臨著來自南山以及深圳關外次級商區(qū)的沖擊。華強北商業(yè)區(qū)最有活力的工薪白領商業(yè)區(qū)華強北原本規(guī)劃為工業(yè)區(qū)，進入90年代以后隨著深圳經(jīng)濟發(fā)展重心逐漸 西移，區(qū)內電子等專業(yè)市場的發(fā)展，吸引了大量的產(chǎn)業(yè)上下游配套行業(yè)和服務 性行業(yè)的聚集，帶來大量的商務/創(chuàng)業(yè)的需求，而大量人氣的集聚，又進一步促 進了零售業(yè)、餐飲業(yè)等行業(yè)的發(fā)展，形成非常良性的循環(huán)效應。時值今日，華 強北商圈已發(fā)展成為日前深圳最大的市民消費中心和旅游購物中心之一。城區(qū) 現(xiàn)在為深圳“業(yè)態(tài)最全”的商圈，日人流量可達50萬人次

14、。擁有全國最有影響的 電子信息、鐘表、珠寶、服裝等20多家專業(yè)市場；營業(yè)面積在一萬平米以上的 大型商場就達15家；年整個商業(yè)街區(qū)商業(yè)銷售總額逾260億元（2003），已成 為全國客流、物資、資金流、信息流量最大的商業(yè)區(qū)之一華強北的商業(yè)設施大 多由工業(yè)廠房改建而來，自發(fā)形成的商業(yè)旺區(qū)的色彩濃厚，是工薪白領的主要 消費場所；整個城區(qū)商業(yè)定位及檔次不高，對高收入階層吸引力相對有限。但 是，華強北商業(yè)區(qū)是在原有工業(yè)區(qū)的基礎上自發(fā)地形成的，現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)大 多是在原有的工業(yè)廠房上改造而成，加上片區(qū)內的道路、市政規(guī)劃、公共設施 均是按照與原有工業(yè)區(qū)相配套而設計和布局的，因此還不能完全適應現(xiàn)代一流 商業(yè)、辦

15、公和生活的需要。由此帶來的交通，商業(yè)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點布局不盡合理、 業(yè)態(tài)發(fā)展不平衡等一系列問題，都制約了商圈的進一步發(fā)展提升，這與中心區(qū) 的超前規(guī)劃和發(fā)展模式形成巨大差異。華強北商業(yè)區(qū)由于是在工業(yè)區(qū)基礎上迅 速崛起的，至今才10來年歷史，還沒有形成自己的商業(yè)文化特征，從而使整個 商業(yè)區(qū)顯得蒼白和缺少底蘊，影響了整個商圈的質量和檔次。華強北商業(yè)區(qū)日 前最大的“硬傷”之一便是商圈內娛樂和休閑等方面的設施較少，這不僅減小了對 外地觀光客的吸引力，而且也大為縮短了本地消費者在商業(yè)區(qū)內的平均逗留時 間，已經(jīng)對華強北商圈的進一步升級帶來極大的障礙。這一點與羅湖商業(yè)區(qū)則 形成了鮮明對比。華強北日前面臨的主要問題是

16、：商業(yè)購物環(huán)境檔次較低，缺 少公共休閑空間；交通擁擠，停車設施嚴重不足；土地過度開發(fā)，基本生活配 套設施和市政公用設施嚴重不足。深圳中心商業(yè)區(qū)代表深圳未來的中產(chǎn)階級高檔商圈正在展開大規(guī)模建設的深圳福田中心區(qū)，是深圳未來的行政、文化中心 及主要商務中心，作為深圳政府“二次創(chuàng)業(yè)”的主要功能區(qū)，將集金融、商貿(mào)、信 息、文化及行政于一體，成為深圳城市整體功能的聚焦點。它的建設將提升深 圳城市競爭力，促進深圳建設現(xiàn)代化國際性城市戰(zhàn)略日標的實現(xiàn)。作為政府規(guī) 劃布局的四大市級的商貿(mào)中心之一的深圳中心商業(yè)區(qū)，在深圳未來商業(yè)版圖上 占有重要地位。中心區(qū)商業(yè)區(qū)將形成全市性的高檔次、多功能商業(yè)中心，同時 在業(yè)態(tài)方面

17、加強和支持購物中心、連鎖商業(yè)以及電子商務的建設和發(fā)展，最終 將形成集旅游、酒店、辦公、商業(yè)、信息、金融、貿(mào)易、高科技、文化、休閑 娛樂于一體的綜合性場所。中心區(qū)商圈已成為政府建設的重點之一政府的發(fā)展 導向是大力引進高檔商家的進入，促進高檔商圈的形成。預計這個成熟期可能 需要5年。中心區(qū)的發(fā)展蘊藏了巨大的商機，一個新的商圈正在悄然形成。作 為深圳的中心，這個區(qū)域具有輻射整個深圳的能力，并且隨著深圳的進一步國 際化，這個輻射區(qū)還將進一步擴大。日前，在中心區(qū)內已有五家國際一流水準 的五星級酒店與之配套。將構建“總量平衡、布局合理、輻射力強、活躍繁榮、 競爭有序”的現(xiàn)代城市商業(yè)網(wǎng)點體系，形成有國際水平

18、、代表城市商業(yè)形象的標 志性商圈與已有成熟商圈東門、華強北相比，新興的這個商圈的特點就是高檔。 因為這個商圈內的日標消費群是深圳的高檔商務人員、游客和高消費的市民。 高標準建設的中心區(qū)商圈，其起點遠遠高于深圳其他商業(yè)區(qū)域。中心區(qū)南廣場 18萬的商業(yè)面積，頂上將是郁郁蔥蔥的森林式公園，形成全中國獨一無二的生 態(tài)購物廣場。以太平洋百貨和家樂福為主力店的10萬平方米的怡景中心城，8 萬平方米的品島國際購物中心，將在2006年上半年和2005國慶開業(yè)，聯(lián)同天 虹購物廣場，星河購物公園等，一個代表深圳商業(yè)未來的商圈開始初具雛形。4.1.5.主要次級商業(yè)區(qū)域的發(fā)展日前深圳城市發(fā)展仍處于“擴張”階段，城市每

19、年新增常住人口達到3050萬，相當于一個中等城市的人口規(guī)模；同時全市的資本、人流、信息和 物質財富布局也處于變化之中，因此深圳商圈的地域布局，遠未最終“定型”。4.1.5.1.南山商業(yè)區(qū)大眾商業(yè)導向的新興商圈隨著90年代末期，隨著 城市重心西移，南山的城市化進程急劇加快。密集的房地產(chǎn)開發(fā)帶來了大量的 居住人口，也帶來了大量的消費需求。由于南山所處區(qū)位的相對獨立性，使得 東門、華強北等傳統(tǒng)商圈對片區(qū)的輻射力有限，給區(qū)域商業(yè)的發(fā)展帶來機會。 依托片區(qū)內強大的消費力，在房地產(chǎn)開發(fā)商、品牌商家的密切配合下，南山商 圈逐步繁榮，業(yè)態(tài)趨于完善，商圈在深圳整體商業(yè)格局中的地位得到了有力提 升。南山區(qū)商用物業(yè)

20、升值迅速，但其大眾商業(yè)導向特質突出。商業(yè)基本上以滿 足本區(qū)域居民需求為主。從整體上看，在相當一段時間內，南山商服市場仍處 于上升發(fā)展中，大量商業(yè)裙樓持續(xù)推出，但由于現(xiàn)有的商業(yè)較為分散，南山商 業(yè)中心有待進一步確立和發(fā)展。因此相當商戶仍對該區(qū)域處于觀望態(tài)度，市場 消化能力有限，商業(yè)的繁榮有待進一步積累。租金水平有較大幅度的提升，但 相對成熟旺鋪仍有相當距離。南山由于二次移民（內地來深圳，深圳其它區(qū)遷 移到南山）多、外來購房者多，成份日前還并不穩(wěn)定，所以日前南山商業(yè)的形 態(tài)并不具備自身的特點，還不足以形成一個全新的市級商圈。只有當南山的居 住成分開始穩(wěn)定以后，南山的商業(yè)才可能具有某種特點。隨著地鐵

21、1、2號線的 開工建設、西部通道的即將開通等一系列外部利好因素的促進，南山商業(yè)區(qū)在 深圳的地位預計將進一步上升，南山將會從滿足區(qū)內消費需求，逐步發(fā)展成為 具有移動區(qū)域外輻射能力的深圳西部副商業(yè)中心，從而使深圳的商業(yè)空間布局 更加合理、完善。4.1.5.2.關外商圈城市化進程帶動商業(yè)的超前發(fā)展隨著深圳市區(qū)城市發(fā)展空間的日益飽和，深圳發(fā)展的中心逐步開始向關 外的龍崗、寶安兩區(qū)轉移。在關外城市化的快速進程中，商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展吸引 了眾多的日光。與市區(qū)多年來商業(yè)的自發(fā)性發(fā)展不同的是，關外城市化，商業(yè) 或者說商業(yè)地產(chǎn)占據(jù)了相當大的比重，甚至往往以一種全然不同于深圳既往20 年商業(yè)進程的速度和方式超前前行著。龍崗商業(yè)圈缺乏短期支撐的商業(yè)井 噴作為深圳未來發(fā)展的空間重心所在，地處深圳、東莞、惠州的“金三角”的龍崗， 具有商業(yè)發(fā)展的先天優(yōu)勢。在大工業(yè)、大物流的產(chǎn)業(yè)背景下，帶來了商業(yè)地產(chǎn) 井噴式的超前發(fā)展。短短幾年內，近年來，龍崗商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)熱潮一路高漲， 商業(yè)地產(chǎn)競爭已經(jīng)十分激烈。龍崗商業(yè)業(yè)態(tài)已經(jīng)涵蓋傳統(tǒng)百貨、MALL、商業(yè)步 行街、CEPA碧湖港澳城、物流地產(chǎn)、專業(yè)市場、品