海泊人家營(yíng)銷策劃方案

1、. 25萬(wàn)份精華管理資料，2萬(wàn)多集管理視頻講座：.；海泊人家營(yíng)銷謀劃方案序我司以為，把產(chǎn)品做好，是一切營(yíng)銷活動(dòng)的根底。產(chǎn)品是決議市場(chǎng)成敗的首要要素。要想在樓盤推行過(guò)程中獲得良好的銷售成果，必需緊緊圍繞工程的開發(fā)理念提升工程，運(yùn)用從整體到部分的系統(tǒng)性提升方案，切真實(shí)實(shí)將本人的產(chǎn)品做好。現(xiàn)代市場(chǎng)的中心是滿足顧客的需求。消費(fèi)者購(gòu)買一種產(chǎn)品，追求的不僅是產(chǎn)品本身，還是某種需求和愿望的滿足。所以，一個(gè)暢銷工程應(yīng)該是綜合質(zhì)素上佳、沒有明顯缺陷、同時(shí)又有鮮明特點(diǎn)的工程。銷售即是傳播，就是要將海泊人家工程的尊貴、優(yōu)越和稀有性完完全全傳播給目的客戶，使其構(gòu)成購(gòu)買愿望，從而促成銷售。而目前我們的任務(wù)就是充分發(fā)掘工

2、程的“尊貴、優(yōu)越和稀有性。本提案對(duì)海泊人家工程的總體定位進(jìn)展了較全面的闡釋，并做了相應(yīng)的建議，旨在消費(fèi)者心智中建立一個(gè)受其喜歡的海泊人家籠統(tǒng)。但由于實(shí)踐操作中存在許多不確定的要素，所以某些詳細(xì)細(xì)節(jié)還有待進(jìn)一步伐整，以其更有利于銷售。工程所在區(qū)域市場(chǎng)分析工程位于市北區(qū)與四方區(qū)接壤地帶。市北區(qū)市北區(qū)位于青島市區(qū)中部，面積29平方公里，總?cè)丝?6.51萬(wàn)，全區(qū)轄16個(gè)街道辦事處，5個(gè)行政村。經(jīng)濟(jì)概略 1998年，全區(qū)國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值完成10.6億元，其中第二產(chǎn)業(yè)添加值完成3.4億元，第三產(chǎn)業(yè)添加值完成7.2億元，分別比上年增長(zhǎng)12.9、14.8和11.9；完成地方財(cái)政收入1.49億元，同比增長(zhǎng)16.8。

3、產(chǎn)業(yè)開展市北區(qū)是個(gè)商業(yè)興隆的老城區(qū)，全區(qū)有各類商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)1.2萬(wàn)個(gè)，其中萬(wàn)米以上大型商廈5家，從業(yè)人員2.7萬(wàn)人；有集貿(mào)市場(chǎng)59處，年買賣額18.9億元。1998年，累計(jì)完成三產(chǎn)銷售額27.9億元，比上年增長(zhǎng)21.0。工業(yè)主要由區(qū)直工業(yè)、區(qū)屬工業(yè)、街辦工業(yè)、校辦工業(yè)、農(nóng)工商工業(yè)和民政福利工業(yè)組成，包括機(jī)械、電子、橡膠、塑料、印刷、輕工、服裝、飲料等8大支柱產(chǎn)業(yè)，近20個(gè)行業(yè)，構(gòu)成了門類比較齊全的綜合性工業(yè)體系。開展戰(zhàn)略針對(duì)城區(qū)經(jīng)貿(mào)開展特點(diǎn)，制定實(shí)施了“商貿(mào)興區(qū)開展戰(zhàn)略，并確定了“一園二街二線三區(qū)的全區(qū)經(jīng)貿(mào)整體開展規(guī)劃。一園：即市北區(qū)工業(yè)園，位于轄區(qū)東部與市高科技工業(yè)園毗鄰，總面積66.73平方米

4、，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)消費(fèi)區(qū)。二街：即青島科技街，位于遼寧路，建成后，將成為市北區(qū)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)和工業(yè)消費(fèi)區(qū)；青島地下中心商業(yè)街901工程，建成后將成為集商貿(mào)、文娛、飲食效力、交通于一體的大型地下綜合效力設(shè)備。二線：即市北區(qū)商貿(mào)走廊一線膠州路熱河路遼寧路威海路吳石路，將建成國(guó)內(nèi)具有一定知名度的繁華商業(yè)街；308國(guó)道加工倉(cāng)儲(chǔ)一線，建成規(guī)模較大的全市重要的物資倉(cāng)儲(chǔ)基地和市北區(qū)加工工業(yè)基地。三區(qū)：即遼寧路科技商業(yè)區(qū)、臺(tái)東商業(yè)中心區(qū)和敦化路特征商業(yè)區(qū)。城區(qū)建立 近年來(lái)，重點(diǎn)抓了棚戶區(qū)改造工程，市北區(qū)共有經(jīng)市政府確認(rèn)的棚戶區(qū)面積150.43萬(wàn)平方米，占全市棚戶區(qū)總面積的70.4。截止

5、1998年底，全區(qū)共動(dòng)遷棚戶區(qū)14片，開工174萬(wàn)平方米，拆遷居民22676戶，城區(qū)容顏有了較大的改觀，群眾的居住條件得到相應(yīng)的改善。四方區(qū)四方區(qū)成立于1951年，南靠市北區(qū)，北接李滄區(qū)，東臨嶗山區(qū)和市北區(qū)，西瀕膠州灣，全區(qū)海岸線長(zhǎng)7千米，總面積34.55平方千米。全區(qū)現(xiàn)轄13個(gè)街道辦事處，分別為湖島、興隆路、平安路、杭州路、瑞昌路、嘉興路、阜新路、鞍山路、海倫路等。經(jīng)濟(jì)概略四方區(qū)1998年國(guó)內(nèi)消費(fèi)總值6.6億元，比上年增長(zhǎng)12.2。其中第二產(chǎn)業(yè)添加值2.07億元，比上年同期增長(zhǎng)7.3；第三產(chǎn)業(yè)添加值4.56億元，比上年同期增長(zhǎng)15.5。財(cái)政收入9517萬(wàn)元，比上年增長(zhǎng)15.8。構(gòu)造組成四方區(qū)

6、由老城區(qū)、新經(jīng)濟(jì)區(qū)和西海岸經(jīng)濟(jì)開發(fā)帶三部分組成，交通樞紐區(qū)、加工工業(yè)區(qū)、民俗民情旅游區(qū)，在全市處于舉足輕重的位置。交通情況區(qū)內(nèi)交通興隆，是公路、鐵路、航空、海港的門戶和必經(jīng)之地，距海港2公里，距機(jī)場(chǎng)10公里，鐵路縱貫全區(qū)，區(qū)內(nèi)的四方火車站和沙嶺莊火車站兩處客貨混合三等中間站青島市長(zhǎng)途汽車站座落于區(qū)內(nèi)，年旅客送量180萬(wàn)人次。區(qū)內(nèi)道路128條，道路長(zhǎng)度106.69公里，道路面積1.96平方公里，道路面積率為5.66。開展規(guī)劃根據(jù)區(qū)域功能定位，四方區(qū)適時(shí)提出了東西抓開發(fā)，老區(qū)抓改造，“兩翼齊飛，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)的總體思緒和“三產(chǎn)興區(qū)方針。按照規(guī)劃，四方區(qū)今后的開展將立足干區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)

7、優(yōu)化完善區(qū)域功能和產(chǎn)配置，逐漸構(gòu)成中部第三產(chǎn)業(yè)興隆，東部新興工業(yè)商業(yè)集聚昌盛，西部港口，倉(cāng)儲(chǔ)、臨港工業(yè)興隆，三大區(qū)域全力并進(jìn)的開展格局，成為極具投資價(jià)值的區(qū)域，成為經(jīng)濟(jì)昌盛、環(huán)境優(yōu)越、功能完善的現(xiàn)代化新城區(qū)。對(duì)外開放截止目前，全區(qū)已有美國(guó)、加拿大、日本、韓國(guó)、新加坡、沙特、澳大利亞、荷蘭、巴西、意大利以及港澳臺(tái)等19個(gè)國(guó)家和地域的投資商，共同意設(shè)立中外合資、協(xié)作和外商獨(dú)資企業(yè)130余家，合同利用外資1.25億美圓，實(shí)踐利用外資9000萬(wàn)美圓。個(gè)體私營(yíng)四方區(qū)個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)是全區(qū)經(jīng)濟(jì)開展中最具潛力的層面之一，1998年全區(qū)個(gè)體工商業(yè)戶達(dá)6277戶，私營(yíng)1411戶，從業(yè)人員2.1萬(wàn)人，注冊(cè)資金6.6億

8、元，實(shí)現(xiàn)總產(chǎn)值1.56億，銷售總額和營(yíng)業(yè)收入7.3億元，其中三產(chǎn)收入已占全區(qū)總額的50以上，完成的區(qū)級(jí)稅收占區(qū)財(cái)政收入的12.2，技改投資占全區(qū)總額的80，個(gè)體經(jīng)濟(jì)正向規(guī)?；⒖萍夹瓦~進(jìn)。第三產(chǎn)業(yè)四方區(qū)第三產(chǎn)業(yè)開展迅速，特別是專業(yè)零售市場(chǎng)、集貿(mào)市場(chǎng)開展較快，目前，全區(qū)各類市場(chǎng)39處，其中，青島花卉市場(chǎng)、燈具市場(chǎng)、汽車配件零售市場(chǎng)是具有一定影響、一定規(guī)模的特征市場(chǎng)，市場(chǎng)買賣輻射全國(guó)各地。98年全區(qū)第三產(chǎn)業(yè)銷售收入12億元，“三產(chǎn)添加值4.5億元，社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)5.3億元。綜合評(píng)述青島申辦奧運(yùn)帆船競(jìng)賽工程城市的勝利，加快了大青島國(guó)際化都市的進(jìn)程。到2021年，青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位

9、確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。從規(guī)劃構(gòu)造上來(lái)看：其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。四方、市北正值大力開展之際，具有無(wú)可置疑的投資價(jià)值。隨著環(huán)境的改善、配套的完善，該區(qū)域必成為，甚至已成為有識(shí)之士的居住、投資樂(lè)園。從市統(tǒng)計(jì)部門得悉，市北區(qū)2002年上半年商品房平均售價(jià)是3087元/平方米，比去年末上漲357元/平方米；四方區(qū)是2100元/平方米，比去年末上漲176元/平方米。置業(yè)“一次到位者、房產(chǎn)投資者以及二次置業(yè)者增多，中部開場(chǎng)顯現(xiàn)出其深沉的潛力?，F(xiàn)有工程現(xiàn)狀祥泰商住大廈發(fā) 展 商：青島祥泰房地產(chǎn)公司地 址：人民路99號(hào)

10、建筑面積：14381平方米戶 數(shù)：78套戶 型：124.4、87.12、145.59、148.4、128.43、143.83、126.69、114.41 價(jià) 格： 2500-2750元/；配 套：可視對(duì)講防盜門、雙氣、長(zhǎng)城寬帶入戶、INTERNET接口入戶、三表程控、臺(tái)灣日立電梯等；備 注：主體已完工，正進(jìn)展內(nèi)、外墻抹灰；房屋已售80%。綠都公寓發(fā) 展 商：青島港澳置業(yè)投資地 址：威海路與浦口路交匯處總 戶 數(shù)：160戶戶 型：80-.15 價(jià) 格：3570元/；配 套：全封鎖物業(yè)管理、雙氣、雙回路供電、三表程控、西子奧蒂斯電梯等；備 注：房屋入住已達(dá)90%，物業(yè)管理費(fèi)總計(jì)1.6元/平方米.月

11、，僅剩六套80平方米房?？淀樇覉@開 發(fā) 商：青島華興房地產(chǎn)開發(fā)區(qū)域地段：康寧路1號(hào)樓盤規(guī)模：10棟住 宅：安頓拆遷網(wǎng)點(diǎn)面積：120170平方米網(wǎng)點(diǎn)價(jià)位：29904360元/平方米備 注：安頓拆遷住宅不對(duì)外銷售，只售網(wǎng)點(diǎn)。海濱廣場(chǎng)開 發(fā) 商：李滄房地產(chǎn)開發(fā)設(shè)計(jì)單位：儀表建筑研討院區(qū)域地段：山東路立交橋西側(cè)樓盤規(guī)模：8棟聯(lián)體住宅價(jià) 位：規(guī)范層：21002600元/平方米閣 樓：18002000元/平方米155備 注：網(wǎng)點(diǎn)不售，住宅已售罄。金桂花園發(fā) 展 商：青島金海豐房地產(chǎn)開發(fā)地 址：鞍山路、哈爾濱路和遼陽(yáng)路交界處綠 化 率：32%規(guī) 劃：10幢七層住宅戶 型：70-110價(jià) 格：2350-320

12、0元/備 注：普通住宅，但位置較好，交通方便，周邊生活配套設(shè)備齊全。目前根本售罄。城市花園發(fā) 展 商：青島城建綜合開發(fā)地 址：威海路規(guī) 模：19幢6層帶閣樓建筑面積：80000平方米綠 化 率：30%戶 型：78-123價(jià) 格：3200元/-4300元/，一層送花園售價(jià)4200元/物業(yè)管理費(fèi)：0.4元/.月備 注：社區(qū)綜合質(zhì)量較高，一年前已售罄。海地儷園發(fā) 展 商：青島華新園置業(yè)地 址：敦化路建筑面積：14000平方米戶 型：65-130價(jià) 格：3470元/-4080元/備 注：規(guī)模不大，普通住宅。在和平花園東面還有一塊地叫 “海地家園，售價(jià)約為3550元/。工程區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)總量情況從房地產(chǎn)

13、業(yè)的開展來(lái)看，主要有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一、開發(fā)規(guī)模創(chuàng)新紀(jì)錄截止2000年，四方、市北房地產(chǎn)在開發(fā)投資、商品房屋施工面積、開工面積、銷售面積方面均比去年同期有大幅提高，空置商品房有所降低。二、市場(chǎng)消費(fèi)主體發(fā)生了根本轉(zhuǎn)變隨著房改的深化，住房貨幣化分配制度的建立，集團(tuán)購(gòu)買曾經(jīng)淡出住房市場(chǎng)，個(gè)人住房消費(fèi)曾經(jīng)成為主房地產(chǎn)的絕對(duì)主力。三、住宅產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)品晉級(jí)換代隨著住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化的全面實(shí)施，同時(shí)也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)精品認(rèn)識(shí)的不斷加強(qiáng)，住宅建立曾經(jīng)邁上新臺(tái)階。詳細(xì)表如今：1、住房面積由經(jīng)濟(jì)型向溫馨型轉(zhuǎn)變。去年全市的平均套型為86平方米，普遍住宅平均面積為84平方米，比上年增長(zhǎng)8平方米左右。原來(lái)出賣的住宅以套二戶

14、型為主，從去年開場(chǎng)，三居室的住宅銷售呈上升趨勢(shì)，曾經(jīng)超越了30%，今年這個(gè)比例還將加大。2、住宅配套設(shè)備規(guī)劃程度明顯提高。各開展商不再滿足于國(guó)內(nèi)設(shè)計(jì)，放眼開去，引進(jìn)美國(guó)、澳大利亞、加拿大、韓國(guó)等國(guó)家的高程度設(shè)計(jì)，留下一個(gè)個(gè)精品工程。智能化、環(huán)保、節(jié)能、綠色、生態(tài)等高科技配套產(chǎn)品逐漸滲入的平民百姓家中。3、住宅市場(chǎng)提供選擇的余地加大。四、房?jī)r(jià)平穩(wěn)適度上漲從本錢思索，新建筑資料的運(yùn)用、人工要求的提高及有限的土地資源都刺激了本錢的添加。從需求關(guān)系來(lái)看，明年的有效需求略高于今年。這主要表如今：明年全市財(cái)政撥款的機(jī)關(guān)、團(tuán)體和事業(yè)單位以及一些有條件的企業(yè)和自收自支單位干部職工的住房補(bǔ)貼要陸續(xù)發(fā)放到位，大約

15、有幾個(gè)億的資金要流向房地產(chǎn)市場(chǎng)。作為老城區(qū)的青島中部，在大力舊城改造之后，已將人們的目光從東部開發(fā)、北部新城、西海岸等地拉回外鄉(xiāng)。環(huán)境的建立、商業(yè)鉑金圈的構(gòu)成、污染的治理、物業(yè)質(zhì)量的提升等等，都驗(yàn)證了今年各商品房銷售的順暢。五、購(gòu)房主力趨于工薪化付款方式的多樣化極大程度減輕了個(gè)人負(fù)擔(dān)，接受才干和集合生活要素，市北、四方區(qū)的樓盤成交機(jī)率較大。六、規(guī)模化、個(gè)性化、多元化小區(qū)將指點(diǎn)近期置業(yè)潮流經(jīng)過(guò)對(duì)青島樓市的調(diào)查發(fā)現(xiàn)，隨著購(gòu)房者檔次的日益提升，規(guī)模性小區(qū)所帶來(lái)的完善的社區(qū)配套、多層次的小區(qū)建筑類型組合、點(diǎn)面結(jié)合、空間結(jié)合的綠化景觀設(shè)計(jì)、多樣化的戶型選擇，以及規(guī)模個(gè)性化小區(qū)給購(gòu)房者帶來(lái)的物業(yè)的附加價(jià)值

16、，劇烈吸引購(gòu)買者的留意力。七、裝修房需求不容忽視建立部門正推行住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量，逐漸取消毛坯房，積極推行全裝修房或菜單式裝修方式。市場(chǎng)質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)的加劇，溫馨房再次引起人們的關(guān)注，即刻入住的概念逐漸得到市場(chǎng)的注重，裝修房的市場(chǎng)消費(fèi)有一定潛力。青島樓市圖解分析一、房地產(chǎn)景氣指數(shù)在平穩(wěn)中開展2000年，青島市房地產(chǎn)投資平穩(wěn)增長(zhǎng)，商品房銷售繼續(xù)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)景氣指數(shù)在100-110點(diǎn)景氣空間中平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，最高點(diǎn)出如今11月份，到達(dá)109.75點(diǎn)，最低點(diǎn)為12月份102.48點(diǎn)，表現(xiàn)出良好的開展態(tài)勢(shì)。二、地產(chǎn)投資指數(shù)走勢(shì)2000年房地產(chǎn)投資在去年高速增長(zhǎng)的根底上，又有新的提高。全年房地產(chǎn)投資67.5

17、億，增長(zhǎng)7.2%。雖然房地產(chǎn)投資指數(shù)全年呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢(shì)，但是投資指數(shù)依然在景氣空間以下運(yùn)轉(zhuǎn)。 三、新開工面積景氣指數(shù)走勢(shì)隨著青島市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體進(jìn)入景氣空間，商品房新開工面積從年初的不景氣形狀進(jìn)入景氣形狀，新開工面積指數(shù)最高102.03點(diǎn)，最低96.94點(diǎn)。全年房屋新開工面積599.3萬(wàn)平方米，比去年增長(zhǎng)42.6%。四、青島市商品房銷售價(jià)錢指數(shù)走勢(shì)青島市商品房銷售價(jià)錢指數(shù)從3月份90.55開場(chǎng)，一路攀升，到11月份到達(dá)最高點(diǎn).8。與此相對(duì)應(yīng)，商品房平均銷售價(jià)錢最低1841.2元/平方米，最高2271.61元/平方米，相差429.89元/平方米。青島市城市開展規(guī)劃 一、城市性質(zhì)：城市性質(zhì)定位為

18、中國(guó)東部沿海重要的經(jīng)濟(jì)中心和港口城市，國(guó)家歷史名城和分景旅游勝地；城市主體功能定位為港口為主的國(guó)家綜合交通樞紐，國(guó)際海洋科研及海洋產(chǎn)業(yè)開發(fā)中心，區(qū)域性金融、貿(mào)易、信息中心，國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、綜合化工、輕紡工業(yè)基地，旅游、度假、避暑、文化文娛中心。 二、城市規(guī)模：人 口 規(guī) 模人口 年份中心城市實(shí)踐居住人口城市人口非農(nóng)業(yè)人口農(nóng)業(yè)人口200023417033020052551823252021276194300用 地 規(guī) 模年份城鎮(zhèn)建立用地每平方公里人均城市建社用地每平方米200020693620052308982021266858三、城市總規(guī)劃城市總體規(guī)劃構(gòu)造規(guī)劃以膠州灣東岸為主城，西岸為輔城，

19、環(huán)膠州灣沿線為開展組團(tuán)，構(gòu)成“兩點(diǎn)一環(huán)的開展趨勢(shì)。主城以市南區(qū)、市北區(qū)、四方區(qū)、李滄區(qū)、城陽(yáng)區(qū)中心城區(qū)城陽(yáng)、流亭、嶗山區(qū)中心城區(qū)高科技工業(yè)園和環(huán)嶗山的嶗山的沙子口、王哥莊、惜福鎮(zhèn)、夏莊為主組成。規(guī)劃建立用地面積192.5平方公里，實(shí)踐居住人口230萬(wàn)，人均建立用地83.7平方米。規(guī)劃主體功能為全市的行政、文化、科教、旅游、居住中心；資金流、物質(zhì)流、信息流集散中心；集約化現(xiàn)代工業(yè)和高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)。 其中四方區(qū)由東部的新經(jīng)濟(jì)綜合功能片區(qū)、中部的居住商貿(mào)綜合片區(qū)、西部工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)綜合功能片區(qū)共同組成。市北區(qū)成為島城重要居住、商貿(mào)區(qū)。中部，青島CLD日趨成型。總需求預(yù)測(cè)成交單價(jià)、總價(jià)價(jià)位分布比例成交單價(jià)中2

20、1004500元/平方米所占比例為76.2%，成交總價(jià)中1550萬(wàn)元所占成交比例為84.3%。暢銷戶型 70130?？蛻魜?lái)源 客戶多工程周邊區(qū)域，本市居民改善居住條件、投資者居多，客戶年齡趨于年輕化。青島周邊縣市及部分在青從業(yè)者亦占較大比例。消費(fèi)者認(rèn)同度多層住宅的單體立面設(shè)計(jì)、戶型設(shè)計(jì)等的優(yōu)美溫馨，決議了其銷售順暢。對(duì)于高層或小高層，戶型的高公攤低適用率、二次供水費(fèi)、電梯質(zhì)量及運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)等等讓部分客戶望而怯步。有力的一點(diǎn)是，作為城市有限空間的產(chǎn)物高層，已到了其開展的必然階段，消費(fèi)者已有接受預(yù)備。在宣傳推行中，甚至可讓客戶忽略樓層的差別。島城的開展及外向型經(jīng)濟(jì)所吸引的外商及其他國(guó)內(nèi)商家，亦帶來(lái)一系列

21、新的地產(chǎn)觀念、管理閱歷、生活方式、消費(fèi)理念及投資理念，對(duì)當(dāng)?shù)叵M(fèi)認(rèn)識(shí)的引導(dǎo)作用及工程的開發(fā)指點(diǎn)作用非常大，為島城的房市，高層房市帶來(lái)活力。海泊人家工程分析工程根本情況地 址：位于市北區(qū)，鞍山路以南，鞍山一路以西，人民路以東，規(guī)劃路以北范圍內(nèi)。占地面積：33350平方米建筑面積：70100平方米住 宅：57100平方米商 業(yè)：10000平方米輔助用房：3000平方米容 積 率：2.1覆 蓋 率：24.8%綠 化 率：39.6% 建筑層數(shù)：1幢18層、3幢12層、1幢11層、8幢6.5層總 戶 數(shù)：513戶停車泊位：250輛地面47輛海泊人家所處位置概略分析區(qū)域位置：地處鞍山路、人民路和威海路交界

22、處；自然環(huán)境：該地塊臨海泊河公園，空氣清新；公共設(shè)備：工商銀行、建行、中行、光大銀行、華夏銀行、商業(yè)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、海慈醫(yī)院、海濱超市、各家居市場(chǎng)及即將開業(yè)的富時(shí)萊購(gòu)物廣場(chǎng)等近在咫尺；人文環(huán)境：青島16中、20中，小學(xué)有人民路二小、洮南路、敦化路、鞍山一路、鞍山二路、大名路、南口路小學(xué)等，幼兒園有敦化路小劍橋、人民路、東信路、太平鎮(zhèn)幼兒園；交通情況：公交車有1、4、306、3、369、212、28、368、119、362、8、30、367、367、229、36、219、23等路來(lái)往穿越，鞍山路正在拓寬，人民路、威海路道路通暢。工程優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置優(yōu)越，屬青島市南北中心地

23、帶；2、周邊公共配套設(shè)備齊全，四方中心、臺(tái) 東中心近在咫尺；3、地處人民路、鞍山路、威海路交叉地帶， 交通四通八達(dá)，近20路公交車來(lái)往穿越；4、鞍山路作為“第二條香港路的改造，為工程的升值帶來(lái)無(wú)窮的潛力；5、地鐵一號(hào)線和四號(hào)紅換乘站位于小區(qū)基地西側(cè)，賦予工程極大投資價(jià)值；6、海泊河的改造、海泊河公園的優(yōu)美環(huán)境、舊城改造等促進(jìn)了工程籠統(tǒng)提升；7、工程規(guī)劃新穎、合理，極富現(xiàn)代、明快、簡(jiǎn)約之感，易調(diào)動(dòng)目的消費(fèi)者的購(gòu)買積極性；8、房產(chǎn)置業(yè)集團(tuán)已有一定的知名度和佳譽(yù)度，加強(qiáng)了目的消費(fèi)者的購(gòu)買自信心，對(duì)工程的宣傳推行奠定了根底；9、青島遠(yuǎn)景規(guī)劃中將中部的功能定位確定為：能源、居住、商貿(mào)、工業(yè)和交通樞紐。大

24、青島戰(zhàn)略為工程培育諸多升值要素；10、消費(fèi)者的購(gòu)房認(rèn)識(shí)日趨理性,投資認(rèn)識(shí)日漸加強(qiáng)。優(yōu)勢(shì)分析1、目前，中部尚處于改造建立中，該區(qū)域商品房消費(fèi)認(rèn)識(shí)尚有待進(jìn)一步引導(dǎo)；2、臨主干道，車多人雜，噪音、污染較重；3、工程規(guī)劃設(shè)計(jì)過(guò)于強(qiáng)調(diào)曲線，單體設(shè)計(jì)中北弧樓座的戶型難免不適用；4、規(guī)劃停車庫(kù)的位置不能真正實(shí)現(xiàn)人車分流；5、目前道路建立尚不完善；6、去海泊河公園須穿過(guò)車水馬龍的威海路，不甚方便；7、周邊目前較亂，臺(tái)柳路等地改造周期過(guò)長(zhǎng)，對(duì)本工程的宣傳推行、籠統(tǒng)提升有一定負(fù)面影響；8、附近的普通住宅小區(qū)對(duì)本區(qū)域定位有一定影響，進(jìn)而影響本工程檔次的提升；9、工程開發(fā)時(shí)間周期長(zhǎng)，政策風(fēng)險(xiǎn)、經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、投資回收風(fēng)險(xiǎn)及

25、不可抗力等不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)較多?？?結(jié)根據(jù)以上幾方面的分析，我司對(duì)海泊人家、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手、目的消費(fèi)者的情況都有了較為詳細(xì)的了解。海泊人家的硬件及軟件在島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)都有一定的競(jìng)爭(zhēng)力，假設(shè)受工期、工程進(jìn)度、定位和前期較為平常的宣傳推行手法影響，銷售將不能到達(dá)預(yù)期的成果。我司以為，只需進(jìn)一步發(fā)掘、提升工程的產(chǎn)品力，逐漸構(gòu)建工程不可模擬的中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，無(wú)論從包裝、宣傳、推行上都緊緊圍繞這優(yōu)勢(shì)進(jìn)展，才干使海泊人家工程的整體籠統(tǒng)及銷售到達(dá)前所未有的高度。工程總體謀劃思緒工程定位定位能發(fā)明差別，是根本的營(yíng)銷戰(zhàn)略要素，只需準(zhǔn)確的定位才干構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。針對(duì)工程區(qū)域的開展特征，我司建議，海泊人家工程定位于檔次上。工程

26、命名對(duì)于“海泊世家、“海泊佳苑、“海泊人家三個(gè)名字的選擇，我司建議選用“海泊人家。本工程定位于中高檔，但離“世家還有一段間隔 ；“海泊佳苑缺乏新穎、朗朗上口等覺得，比較群眾化。而“海泊人家：“海泊二字明確了工程位置，為在工程推行中，減少了地段訴求的繁瑣，明晰了思緒；講，水為財(cái)，工程前臨海泊河，實(shí)為風(fēng)水寶地，在命名中鮮明提出，加強(qiáng)消費(fèi)者購(gòu)買興趣；“人家那么賦予工程以親切、溫馨、祥和之感，無(wú)形中加強(qiáng)了工程的親和力；“海泊人家之命名與工程檔次、及目的消費(fèi)群體定位相符，平和而不張揚(yáng)，高貴而不媚俗。主 題 海泊人家 新都市主義高尚社區(qū) New Urbanilism Community要點(diǎn)提示1、“新都市

27、主義形狀新都市居住形狀：自然的、生態(tài)的、景觀的、平安的、調(diào)和的鄰里關(guān)系新都市商務(wù)形狀：全日制、全面商務(wù)支持、國(guó)際化新都市休閑形狀：自然休閑、生態(tài)休閑、互動(dòng)休閑、藝術(shù)休閑新都市環(huán)境形狀：人性化、情趣化、質(zhì)量化、檔次化新都市管理形狀：個(gè)性化、星級(jí)化、后價(jià)值提升新都市認(rèn)識(shí)形狀：現(xiàn)代、創(chuàng)新、創(chuàng)意2、新都市主義集合型社區(qū)非傳統(tǒng)居住區(qū)多元化功能聚合高質(zhì)量高檔次自然性社區(qū)整體籠統(tǒng)工程中心思念的提出 海泊人家有這樣或那樣的優(yōu)勢(shì)，是毋庸置疑的。但未必是獨(dú)有的，未必能轉(zhuǎn)化為工程的銷售力。只需深化地發(fā)掘海泊人家的銷售力，構(gòu)成獨(dú)特的中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，才干發(fā)明火爆的銷售局面。我司以為，明確工程開發(fā)理念和中心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)將令海泊

28、人家工程找到靈魂和中心。明確之后，接下來(lái)的任務(wù)才是表現(xiàn)、演繹和豐富。海泊人家工程的中心思念，需滿足如下條件：1、理 念2、共鳴性：與目的消費(fèi)群體的生活態(tài)度、生活理念共鳴；3、相關(guān)性：概念不是空中樓閣，而是與工程本身的各方面特點(diǎn)嚴(yán)密相關(guān)；4、區(qū)隔性：與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的進(jìn)展有效的區(qū)隔，不人云亦云，堅(jiān)持九洲高層工程特征的鮮明性；5、單一型：開發(fā)理念不要太復(fù)雜，不是包羅萬(wàn)象，只需單一才容易讓人記住。我司建議，海泊人家工程：理 念：新都市主義高尚社區(qū)共鳴型：符合人們追求安康、自然，又喜歡享用新都市生活的愿望；相關(guān)性：鞍山路的改造、海泊河公園的靚化、周邊舊城改造及居住氣氛的構(gòu)成區(qū)隔性：與周圍采用價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)的樓盤有

29、效區(qū)隔；單一型：新都市主義高尚社區(qū)訴求明晰明確目的消費(fèi)群定位一個(gè)工程只需抓住目的消費(fèi)者，就會(huì)起到事半功倍的效果。目的消費(fèi)者的定位準(zhǔn)確與否對(duì)工程的銷售起到?jīng)Q議性的作用。經(jīng)過(guò)近段時(shí)間對(duì)島城中部房地產(chǎn)市場(chǎng)，以及工程的情況分析和結(jié)合我司的專業(yè)閱歷所得，海泊人家的目的消費(fèi)群主要有以下特征：按收入劃分職 業(yè)：商人、個(gè)體私營(yíng)經(jīng)濟(jì)業(yè)主、職業(yè)經(jīng)理層、高級(jí)白領(lǐng)、政府及市屬企業(yè)管理層；年 齡：2850歲；按年齡家庭構(gòu)造分據(jù)我司調(diào)查顯示，2529、3034、3539、4044、4549、50歲及以上，分別占：14%、23%、26%、18%、9%、10% 。按購(gòu)買力分企業(yè)集團(tuán)購(gòu)買力；本區(qū)域消費(fèi)群購(gòu)買力；市內(nèi)其他區(qū)域消費(fèi)

30、群購(gòu)買力；外地在青消費(fèi)群購(gòu)買力；高級(jí)經(jīng)理、私營(yíng)企業(yè)主、灰色收入者購(gòu)買力；特殊情況：彩票中獎(jiǎng)?wù)?、海外歸國(guó)華僑、巨額遺產(chǎn)承繼者。根據(jù)以上資料顯示所得，在工程的宣傳推行任務(wù)中，針對(duì)目的消費(fèi)者應(yīng)做到：1、立足市北、四方，做透青島四區(qū)，輻射周邊，首先消化工程區(qū)域的客源；2、區(qū)隔不同的目的市場(chǎng)，制定針對(duì)性的銷售方法；3、將在張望的客戶有效消化，并在后期銷售中及時(shí)制定詳細(xì)措施，消除已定房客戶的顧慮。工程產(chǎn)品力的系統(tǒng)性提升方案從銷售力的角度分析，從售樓的角度進(jìn)展與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的分析，其中的中心是差別化，沒有差別化，很容易墮入價(jià)錢競(jìng)爭(zhēng)之中。總體規(guī)劃篇未來(lái)住宅的方式將是“家居、環(huán)境、文化、配套、會(huì)所這“五維空間的高度

31、一致和有機(jī)配搭。優(yōu)雅溫馨的居所方便完善的配套功能規(guī)劃 調(diào)和融洽的文化優(yōu)美調(diào)和的環(huán)境效力周到的會(huì)所“海泊人家工程高起點(diǎn)運(yùn)作，以前瞻性的目光精心規(guī)劃，設(shè)計(jì)選擇了極賦張力的曲線，充分思索五方面的調(diào)和一致，做區(qū)域市場(chǎng)指點(diǎn)者。園林生態(tài)居住區(qū)的概念及內(nèi)涵：園林生態(tài)居住區(qū)是指在居住區(qū)中，以生態(tài)居住文化協(xié)調(diào)環(huán)境、建筑與人三者之間的關(guān)系，建立起以環(huán)境生態(tài)、建筑生態(tài)、人文生態(tài)為內(nèi)核，以園林式居住環(huán)境為外現(xiàn)方式的生態(tài)居住方式。倡導(dǎo)一種與人為善、生態(tài)環(huán)保、貼近大自然的生活方式。 “海泊人家工程可率先提出“園林生態(tài)居住區(qū)概念，充分利用現(xiàn)代風(fēng)格的建筑群體、周邊自然環(huán)境、社會(huì)環(huán)境優(yōu)勢(shì)，文明高雅的社區(qū)必將博得有識(shí)之士的青睞，

32、促進(jìn)銷售的順利完成。環(huán)境、景觀及園林設(shè)計(jì)篇我司以為，園林式住宅不僅僅是開展商為追求更好的銷售效果而制造出來(lái)的產(chǎn)物，而是房地產(chǎn)開展必然出現(xiàn)的階段。它可以美化環(huán)境、凈化空氣、降低噪音、減輕污染，是利城市、利開展商、利住戶的三全其美之事。購(gòu)房者不只是買房子，更多的是買一種生活、一種希望、一種夢(mèng)想。我司建議，景觀先行、配套先行。海泊人家工程環(huán)境設(shè)計(jì)結(jié)合地形地貌以水系為母題，強(qiáng)調(diào)公共性和休閑健身功能，需思索的內(nèi)容：分 類內(nèi) 容交通設(shè)備道路、步行街、停車場(chǎng)、地下通道、隔離領(lǐng)路障、水橋效力設(shè)備郵筒、亭、自動(dòng)售貨機(jī)、沙灘椅、飲水器、渣滓桶信息設(shè)備標(biāo)志、導(dǎo)游欄、路標(biāo)、廣告、商業(yè)櫥窗、招牌、書報(bào)欄園林設(shè)計(jì)水景、綠

33、景、小橋、亭、廊、榭、疊石建 筑 附屬 設(shè) 施通廊、門廊、院門、室外坡道、踏步、欄桿、護(hù)欄景觀設(shè)備雕塑小品、照明、噴泉、水池、花壇、綠地、假山、地面鋪裝活動(dòng)設(shè)備兒童文娛區(qū)、成人活動(dòng)區(qū)、老年活動(dòng)區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、籃球場(chǎng)戶型設(shè)計(jì)篇據(jù)我司調(diào)查顯示：1、大多數(shù)客戶以為評(píng)價(jià)戶型最重要的根據(jù)依次是：規(guī)劃、朝向、樓層和適用率；2、客戶選擇戶型的兩大決議要素： A、價(jià)錢要素?？蛻糍I房時(shí)，樓盤單價(jià)僅是心思價(jià)位，而非決議購(gòu)買的價(jià)位；最終的取舍，還在于樓盤的總價(jià)。B、客戶本身需求。兩代同住，還是三口之家；改善居住條件還是作為投資手段，都是作為其選擇的重要要素。我司建議，采取彈性設(shè)計(jì)方案。1、留出一室二室可改呵斥三室或四室

34、的空間，根據(jù)客戶的需求進(jìn)展分隔；2、在戶型與戶型之間進(jìn)展彈性設(shè)計(jì)，將多室多廳改成兩個(gè)獨(dú)立的單位，添加客戶挑選的余地。另外留意：1、確立定位準(zhǔn)確的主力戶型；2、戶型設(shè)計(jì)要嚴(yán)厲區(qū)分公共活動(dòng)區(qū)、私密休憩區(qū)等不同的功能區(qū)域； 3、不能與本地生活習(xí)慣明顯沖突，如廳向南、南北對(duì)流等； 4、注重均好性。戶戶觀景，可確保每個(gè)單位的順利售出；5、鼓勵(lì)創(chuàng)新。在面積、朝向等根本要素不變的情況下，發(fā)明差別，如：飄窗、轉(zhuǎn)向窗、弧形窗、雙層中空平開上旋窗等。我司專業(yè)閱歷所得，上海的戶型設(shè)計(jì)最成熟，值得自創(chuàng)；廣東的氣候條件適宜發(fā)揚(yáng)，所以種類最多，都合理存在著。而北方的弧形設(shè)計(jì)雷同最多，設(shè)計(jì)不夠精細(xì)，空間的浪費(fèi)情況較嚴(yán)重，建

35、議海泊人家工程的戶型向緊湊化開展以降低總價(jià)。戶型設(shè)計(jì)建議主力戶型：80(二室二廳一衛(wèi))、120(三室二廳一衛(wèi))，可左右、上下打通來(lái)擴(kuò)展消費(fèi)層面， 這樣可有80、120、160、200、240等數(shù)種戶型供客戶選擇。層 高：3米各戶型預(yù)測(cè)比例：類 型戶型間隔戶型面積占總套數(shù)比例溫馨型二室二廳8030%典雅型二室二廳12035%溫馨型三室二廳16020%華貴型四室二廳20010%華美型五室三廳2405%定價(jià)戰(zhàn)略篇定價(jià)方法定價(jià)是容易的，又是困難的。方法大約有三種：本錢+利潤(rùn)定價(jià)法競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手和行業(yè)的定價(jià)程度而定價(jià)；消費(fèi)導(dǎo)向定價(jià)：根據(jù)消費(fèi)者的才干而定價(jià)。海泊人家工程的定價(jià)必然要同時(shí)結(jié)合以上

36、方法，產(chǎn)生一個(gè)既有高利潤(rùn)、又有競(jìng)爭(zhēng)力、又有吸引力的價(jià)錢體系。根本戰(zhàn)略定價(jià)的根本戰(zhàn)略是讓買家以為價(jià)值高于價(jià)錢?？剂慷▋r(jià)者的關(guān)鍵是能否客觀清醒地對(duì)待工程的優(yōu)缺陷，尤其是對(duì)缺陷的估計(jì)往往不易。就本工程而言，我司建議，在擴(kuò)展宣傳面，對(duì)工程精心包裝的根底上，“低開高走。屆時(shí)，我司會(huì)根據(jù)市場(chǎng)情況制定詳盡方案。購(gòu)房者的心思活動(dòng)我司以為，在購(gòu)房者的心里有三種價(jià)錢：估計(jì)價(jià)錢、心思價(jià)錢、實(shí)踐價(jià)錢。估計(jì)價(jià)錢是購(gòu)房者對(duì)市場(chǎng)理性的分析，心思價(jià)錢是對(duì)工程第一覺得的評(píng)價(jià)，樓盤包裝在此時(shí)起到關(guān)鍵作用。當(dāng)實(shí)踐價(jià)錢與其心思價(jià)錢的落差較大時(shí)，就促成銷售。島城的房地產(chǎn)市場(chǎng)閱歷了2001年的熾熱，地產(chǎn)的開發(fā)建立趨于理性，目的客戶群的消

37、費(fèi)認(rèn)識(shí)亦趨于理性，看五證、貨比三家、請(qǐng)律師客戶的估計(jì)價(jià)錢根本接近真實(shí)程度。周邊現(xiàn)售住宅根本情況項(xiàng) 目名 稱位 置主 要戶 型戶 型面 積起 價(jià)元M2最 高價(jià)元M2均 價(jià)元M2祥泰商住大廈人民路2/23/287-148245027502600康 順家 園康寧路網(wǎng)點(diǎn)120-170299043603300海 濱廣 場(chǎng)山東路2/23/280-120210029002600金 桂花 園哈 爾濱 路3/270-110260034002900綠 都公 寓浦口路2/2,3/290-130303040003500海 地儷 園敦化路1/22/22/365-130347040803700海 地家 園鞍 山二 路1/

38、22/270-355042003750城 市花 園威海路1/22/378-123320043003900工程比較分析1周邊物業(yè)比較 項(xiàng) 目類 別祥泰商住大廈康 順花 園海 濱廣 場(chǎng)金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園海 地家 園城 市花 園交通情況較方便較方便方便方便方便方便方便方便地理位置較好較好較好好好較好較好好工程配套普通普通普通較好好較好較好好工程規(guī)模普通普通較大普通較大普通普通較大景觀綠化普通較好較好較好較好普通較好好主要戶型2+23+2-2+23+22+23+22+23+22+23+22+23+22+23+2裝修情況無(wú)裝修無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)無(wú)市場(chǎng)接受情 況較好改 造工 程較好較好較好較好

39、較好好2綜合比較 項(xiàng) 目類 別海 泊人 家祥泰商住大廈海 濱廣 場(chǎng)金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園城 市花 園區(qū)域要素地域級(jí)差20192020191922交通情況20181918192022區(qū)域繁華20181920202023公共配套20181919202021臨街情況1098109912景 觀20171918201918合 計(jì) 11099104105107107118個(gè)別要素戶型構(gòu)造30252829282932小區(qū)配套20181518191820綠 化30152028152830規(guī) 模20151919151521外立面風(fēng)格20151819181819入市時(shí)機(jī)20181918191920合

40、 計(jì) 1401061191311141271423比較權(quán)重?fù)?jù)我司多年?duì)I銷閱歷及目前市內(nèi)房地產(chǎn)開展情況，就影響海泊人家工程價(jià)錢的比較權(quán)重分列如下：a、個(gè)別要素：區(qū)域要素70：30b、比較權(quán)重海 泊人 家祥泰商住大廈海 濱廣 場(chǎng)金 桂花 園綠 都公 寓海 地儷 園城 市花 園10015%10%12%18%20%25%價(jià)錢估計(jì)據(jù)第一條中表格123所顯示數(shù)據(jù)，標(biāo)的物海泊人家工程，同比各比較標(biāo)物的價(jià)錢分別如下：A、同比祥泰商住大廈，有：2600元/ 9911030106140703250元/B、同比海濱廣場(chǎng)，有：2600元/ 10411030119140702958元/ C、同比金桂花園，有：2900元

41、/ 10511030131140703125/元/D、同比綠都公寓，有：3500元/ 10711030114140704060元/E、同比海地儷園，有：3700元/10711030%+12714070%=3991元/F、同比城市花園，有3900元/ 11811030% +14214070%=3778元/ 由比較權(quán)重中表二可最終得出海泊人家工程的綜合均價(jià)的估算價(jià)為：3250元/ 15 2958元/103125元/124060元/18+ 3991元/203778元/ 25 3632元/據(jù)以上推算，海泊人家工程理性的價(jià)錢應(yīng)在3600元/左右，但一方面該項(xiàng)目定位為中檔豪宅，另一方面整個(gè)片區(qū)的大規(guī)模成片

42、開發(fā)，可見100-500元/的價(jià)錢升值空間是可以預(yù)見的。因此價(jià)錢定位于3700元/是較合理價(jià)錢。但為了便于推行，為先期購(gòu)買者留下一定升值空間，實(shí)行價(jià)錢低開高走，以免呵斥有推行的被動(dòng)局面，故在各個(gè)推行期根據(jù)工程進(jìn)度的不同價(jià)錢略作如下調(diào)整，見下表：內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期公開出賣期持銷期掃尾期價(jià) 格3580元/3780元/3980元/4100元/比 例20304010那么最終可實(shí)現(xiàn)：3580元/203780元/303980元/40+4100元/103852元/定價(jià)原那么我司有針對(duì)性地調(diào)查了周邊可比工程，根據(jù)對(duì)市場(chǎng)的實(shí)踐把握，以下就目前入市階段的價(jià)錢制定如下定價(jià)原那么：1、相對(duì)而言，多層住宅銷售難度較輕。作為高質(zhì)

43、量住宅，多層很大程度上影響物業(yè)檔次的提升。提高多層的銷售價(jià)錢，一方面提升工程檔次，另一方面，促進(jìn)小高層及高層的銷售。2、根據(jù)小高層、高層住宅的普通銷售情況，就客戶而言，在接受笑高層、高層住宅的同時(shí)，也同時(shí)接受它們的缺陷，如管理費(fèi)高、適用率低、電梯運(yùn)轉(zhuǎn)費(fèi)及二次供水費(fèi)等費(fèi)用多。 底層住宅10層以下受視野阻撓而影響景觀，但樓層越高價(jià)錢又越高，故相當(dāng)客戶情愿選擇中間層，價(jià)錢相對(duì)適中，在享用景觀、清醒空氣的同時(shí)而管理費(fèi)不變。根據(jù)這種購(gòu)買心思和本工程各單體樓座特點(diǎn)，再根據(jù)各要素對(duì)各個(gè)戶型影響的大小，以確定各樓層價(jià)錢差。我司建議拉大差與好樓層之間的價(jià)錢差，充分利用先進(jìn)操盤手法先行銷售難度較大的房屋，促進(jìn)工程

44、的后期大幅升值，制造一個(gè)個(gè)銷售高潮，減輕尾盤銷售難度，并獲取盡能夠大的利潤(rùn)。 3、住宅每層有多種戶型，由于各個(gè)戶型的詳細(xì)情況各異，以下就朝向、景觀價(jià)錢差作系統(tǒng)闡明：a、由于本工程非正南、正北朝向，而是與正向有一定角度的偏向，因此我司將朝向價(jià)錢差僅定為100元每平方米，而非傳統(tǒng)的將朝向差定得較高。 b、在住宅的銷售中，目前景觀、視野已越來(lái)越影響客戶的購(gòu)買決議，根據(jù)本工程景觀差別，特將各戶型的景觀價(jià)錢差定為200元范圍內(nèi)。 提高心思價(jià)位在本工程開盤之前，我們的任務(wù)就是如何制造“落差，其載體是對(duì)工程的全方位包裝，包括：公司籠統(tǒng)識(shí)別系統(tǒng)的建立及落實(shí)多層、小高層、高層工程籠統(tǒng)包裝工程的宣傳推行事件行銷最

45、賓至如歸的接待方式知名物業(yè)管理策 略做周邊高檔物業(yè)的市場(chǎng)指點(diǎn)者；調(diào)查目的客戶群的價(jià)錢接受才干，確定總價(jià)，以此作相應(yīng)調(diào)整；升價(jià)小步走；給買家和未來(lái)預(yù)留升值空間；躲避時(shí)間、經(jīng)濟(jì)、政策等風(fēng)險(xiǎn)。建筑風(fēng)格篇建筑風(fēng)格對(duì)樓價(jià)的影響是明顯的。購(gòu)房者除了滿足居住的根本需求，還有追求文化氣氛、意味身份、到達(dá)心境愉悅的心思特征。作為建筑的美觀功能便在更大程度上滿足了這部分人的更高層次的需求。海泊人家工程采用強(qiáng)調(diào)建筑外觀明快、簡(jiǎn)明的現(xiàn)代風(fēng)格，輕盈、通透、清新、酣暢，塑造出優(yōu)雅的樓宇氣質(zhì)，各單體到達(dá)調(diào)和一致。 建筑規(guī)范我司建議：三米層高；外墻面采用保溫層加優(yōu)質(zhì)外墻涂料中空玻璃鍛熱鋁平開上旋窗雙路供電世界名牌電梯集中供暖，管道燃?xì)獾綉簦?4小時(shí)熱水售樓環(huán)境整體設(shè)計(jì)篇對(duì)于此，從有利于銷售的角度，有三個(gè)原那么：大膽創(chuàng)新展現(xiàn)是關(guān)鍵延伸停留時(shí)間售樓處售樓處要求：寬闊亮堂，氣派典雅；功能分區(qū)：設(shè)接待區(qū)、洽談區(qū)、模型展現(xiàn)區(qū)、休憩區(qū)、兒童文娛區(qū)、可樂(lè)飲料區(qū)；籠統(tǒng)墻是客戶的第一波視覺沖擊力，其設(shè)計(jì)要求大氣、美觀、有意境；展板設(shè)計(jì)工程簡(jiǎn)介、戶型圖、銷控表、裝修規(guī)范、園林景觀、配套設(shè)備、付款方式等；臺(tái)面標(biāo)識(shí)資料處、洽談處、簽約處、收款處等；銷售管理人員、員工任務(wù)標(biāo)識(shí)名片、胸卡等；制做部分烘托氣氛的各類型