辦公商業(yè)金融用房項目申請報告

1、商業(yè)和金融辦公樓項目申請報告目錄第一章申報單位和項目概述一個第二章:建設(shè)背景與相關(guān)政策的符合性分析。六第三章市場分析和規(guī)模定位12第四章節(jié)能方案分析20第五章建設(shè)用地、征地和移民安置分析23第六章施工方案27第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析38第八章人力資源配置和項目實施進(jìn)度四十二個一.組織四十二個第二，人力資源的配置四十二個三。人員招聘和培訓(xùn)四十二個四。實施進(jìn)度計劃四十四第九章投資估算和融資46一、估算的依據(jù)和說明46二。投資估算47三。營運資本估算48四?？偼顿Y估算48動詞 （verb的縮寫）融資和使用48第十章經(jīng)濟(jì)影響分析四十九個一、經(jīng)濟(jì)合理性分析四十九個二、區(qū)域經(jīng)濟(jì)影響分析51三。行業(yè)影響分析

2、五十二個第三章XI社會影響分析54一、社會影響效果分析54二、社會適應(yīng)性分析54三。社會風(fēng)險及對策分析55第一章申報單位和項目概述一.報告單位概述杭楚楚街區(qū)()位于錢江新城核心地帶，東至張祥街，南至富春路，西至新野路，北至民心路。位于某市錢江新城核心，毗鄰未來某市政中心。由某市國土局于2007年9月14日至2007年10月19日公開掛牌出讓，某房地產(chǎn)公司(現(xiàn)更名為“房地產(chǎn)公司”)競得該地塊土地使用權(quán)。E-02區(qū)塊由四個子區(qū)塊E-02-1、2、3和4組成。該地塊建設(shè)項目“某地產(chǎn)公司廣場”是集商業(yè)樓宇、寫字樓、商務(wù)酒店、公寓酒店于一體的城市綜合體項目。本項目申請報告涉及該地塊的地塊，包括寫字樓、商

3、務(wù)酒店、商品房和公寓酒店。該項目的建設(shè)單位是一家房地產(chǎn)公司，其前身是一家成立于2007年9月的房地產(chǎn)公司(a公司)。2021年10月，投資方PAGESUS私人有限公司。LTD決定變更公司名稱、經(jīng)營范圍、注冊資本、投資總額，其成為現(xiàn)在的“房地產(chǎn)公司”。投資者佩吉蘇斯皮特。LTD，是新加坡房地產(chǎn)公司蘭德中國控股私人有限公司(以下簡稱“蘭德”)在新加坡注冊的全資子公司。房地產(chǎn)公司置地是新加坡嘉德置地集團(tuán)的子公司，是東南亞最高的房地產(chǎn)公司，負(fù)責(zé)在中國的投資。嘉德置地集團(tuán)是東南亞最有價值的房地產(chǎn)公司之一，總部位于新加坡。其房地產(chǎn)、服務(wù)公寓和房地產(chǎn)金融服務(wù)的核心業(yè)務(wù)集中在幾個快速發(fā)展的城市，地理上分布在亞

4、太、歐洲和海灣合作委員會(GCC)國家，業(yè)務(wù)覆蓋20多個國家的110多個城市。自1994年進(jìn)入中國以來，房地產(chǎn)公司一直致力于中國高品質(zhì)住宅和商業(yè)地產(chǎn)的投資、開發(fā)和管理。房地產(chǎn)公司置地?fù)碛幸慌軌驅(qū)H理念與本土經(jīng)驗相結(jié)合的專業(yè)團(tuán)隊，通過整合其在房地產(chǎn)各領(lǐng)域的綜合優(yōu)勢，積極參與中國房地產(chǎn)建設(shè)。地產(chǎn)置地憑借其強大的資金實力、技術(shù)和房地產(chǎn)開發(fā)管理經(jīng)驗，在國內(nèi)成功開發(fā)了多個商業(yè)項目，包括百騰大廈、地產(chǎn)公司廣場、鑫茂大廈等；中環(huán)在建的地產(chǎn)公司大廈、世貿(mào)廣場、地產(chǎn)公司廣場，在建的地產(chǎn)公司廣場等。，還有在建的房地產(chǎn)公司廣場。住宅項目有新家坡、新加波舒眉館、菊園、濱江天地、匯豪天下、滿客豪庭、萊士地、天山濱江

5、花園、西郊林吟湖畔、百麗華庭等。上元、金卓萬代、皇城77、花溪、品元和的天河新作、匯豪天下等。，總建筑面積140多萬平方米。此外，集團(tuán)在、等地投資開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)項目，迄今在中國總投資超過200億元。地產(chǎn)公司Land對房地產(chǎn)市場的發(fā)展前景充滿信心。在取得該項目之前，其于2006年5月通過公開掛牌方式競得鄭航楚儲20062號地塊，開發(fā)了某市首個項目“地產(chǎn)公司遠(yuǎn)景軒”。該項目現(xiàn)已成為某城北的地標(biāo)性龍頭建筑，為城北生活品質(zhì)和生活氛圍的提升做出了直接的積極貢獻(xiàn)。公司的發(fā)展戰(zhàn)略清晰而堅定。作為國際知名開發(fā)商，地產(chǎn)公司置地對“a地產(chǎn)公司廣場”項目充滿信心，將集合a公司20多年的綜合商業(yè)項目運營經(jīng)驗，為a公司增

6、添一個高品質(zhì)、城市標(biāo)志性的綜合項目。二。項目概述項目單位:房地產(chǎn)公司法定地址:一個城市投資者:經(jīng)營期限:二十年，自2007年9月19日至2027年9月18日。出資方式:公司現(xiàn)有注冊資本9984萬美元，本次擬增資4995萬美元，由投資者以美元現(xiàn)金出資。建設(shè)地點:地塊容量及建設(shè)規(guī)模:該地塊占地面積12553平方米，地上建筑面積約112977平方米。項目總投資:4995萬美元，折合人民幣3.4139億元。股東PAGESUS私人有限公司出資100%。注冊資本為4995萬美元。三。編制依據(jù)和容量(1)編制依據(jù)1.國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定(國發(fā)200420號)2.外商投資項目核準(zhǔn)暫行管理辦法(國家發(fā)展

7、和改革委員會令2004年第21號)3.外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)(國家發(fā)展改革委、商務(wù)部令第57號)4.國家發(fā)展改革委辦公廳關(guān)于改進(jìn)和完善企業(yè)投資項目核準(zhǔn)程序有關(guān)規(guī)定的通知(發(fā)改辦20051463號)5.國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)項目申請報告通用文本的通知(發(fā)改NDRC20071169號)6.國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查指南(2006年)的通知(發(fā)改價格200721號)7.國家發(fā)展改革委關(guān)于加強固定資產(chǎn)投資項目節(jié)能評估和審查的通知(NDRC投資20062787號)8.全省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要9.省屬企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案暫行辦法(浙政辦發(fā)200

8、4101號。200573)10.關(guān)于印發(fā)全省外商投資優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)目錄的通知(浙發(fā)改發(fā)200527號)(2)建立能力根據(jù)國家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)項目申請報告通用文本的通知和省屬企業(yè)投資項目核準(zhǔn)和備案暫行辦法等要求。包括主要申報單位與項目概況的關(guān)系、項目及相關(guān)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策、項目的市場分析與規(guī)模定位、項目建設(shè)方案、投資估算與資金籌措、人力資源配置及項目實施進(jìn)度，包括環(huán)境與生態(tài)影響、資源開發(fā)與綜合利用、節(jié)能方案、建設(shè)用地、征地拆遷、經(jīng)濟(jì)社會影響分析。四。主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表1-1主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表序列號命名單位指紋評論一個土地使用面積平方米125532建筑面積平方米112977三建設(shè)用地密度%40%四體積分?jǐn)?shù)

9、九五綠地率/綠化率%15%六項目開發(fā)投資萬元34,139相當(dāng)于4995萬美元。第二章:建設(shè)背景與相關(guān)政策的符合性分析。一、項目建設(shè)背景(1) A市已成為中國大陸投資環(huán)境最好的城市之一。自古以環(huán)境優(yōu)美著稱，被意大利著名旅行家凱爾波羅譽為“世界上最美麗、最奢華的城市”。近年來，一座城市致力于建設(shè)水清、綠、靜的國際花園城市和生態(tài)城市，并以優(yōu)美的人居環(huán)境、良好的社會治安、完善的生活設(shè)施被聯(lián)合國授予改善人居環(huán)境的國際最高獎項聯(lián)合國人居獎。在城市人居環(huán)境不斷改善的同時，一個城市的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)不斷加強，政策法規(guī)逐步完善，創(chuàng)業(yè)服務(wù)體系日臻完善，投資環(huán)境不斷優(yōu)化。根據(jù)中國社會科學(xué)院發(fā)布的2021年中國

10、城市競爭力報告，一個城市的競爭力在地方城市中排名第六。一座城市連續(xù)五年位居福布斯“中國大陸最佳商業(yè)城市”排行榜首位，被世界銀行評為中國投資環(huán)境最佳城市第一名，連續(xù)被國內(nèi)權(quán)威媒體評為“中國最具幸福感城市”。良好的發(fā)展環(huán)境不僅吸引了一些省外大企業(yè)的總部，如集聚通信、UT斯達(dá)康、娃哈哈、阿里巴巴、新吉利集團(tuán)、波爾集團(tuán)、康恩貝集團(tuán)等，還吸引了諾基亞、摩托羅拉、精工、亞洲光學(xué)、華為3COM等國外知名企業(yè)在某地設(shè)立R&D中心。已成為中國最具活力、投資環(huán)境最好的城市之一。(2)錢江新城的建設(shè)引領(lǐng)著一個時代從“西湖時代”走向“錢塘江時代”世紀(jì)之交，為適應(yīng)“建設(shè)大都市、新天堂”的需要，某市委、市政府提出了“東擴(kuò)

11、城市、西游城市、沿江開發(fā)、過江發(fā)展”和“東移、西靜、南新、北美、富庶”的發(fā)展戰(zhàn)略，提出在錢塘江北岸城市地理中心建設(shè)新的城市中心錢江新城。錢江新城的建設(shè)，將改變一個城市從“三面環(huán)山，一面環(huán)城”到“一江春水穿城而過”的格局，引領(lǐng)一個圍繞西湖而建的“西湖時代”，走向一個以錢塘江為依托，沿河而跨、沿江而發(fā)的“錢塘江時代”。根據(jù)規(guī)劃，錢江新城占地約15.8平方公里，將成為一個城市乃至一個省份的中央商務(wù)區(qū)、高水平的第三產(chǎn)業(yè)區(qū)和城市經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展的新增長點。將成為體現(xiàn)時代特征、具有一定風(fēng)格和潛江特色、文化品位高、科技含量高的沿江園林新城。將有效帶動整個城市建設(shè)中心的轉(zhuǎn)移，形成未來大都市的“心臟”。其中，錢江

12、新城核心區(qū)塊定位為長三角南翼中心城市的中央商務(wù)區(qū)，是未來新的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。擁有行政、商業(yè)、金融貿(mào)易、信息會展、文化旅游、居住等六大功能，占地4平方公里，將成為現(xiàn)代化大都市的標(biāo)志。(3)房地產(chǎn)公司進(jìn)入錢江新城。一個城市優(yōu)良的投資環(huán)境，錢江新城良好的發(fā)展前景，吸引著來自多個國家的眾多知名企業(yè)參與錢江新城的建設(shè)。目前，已有43家企業(yè)在錢江新城投資，33家企業(yè)總部和商業(yè)樓宇正在建設(shè)中，總建筑面積超過300萬平方米，吸引了一大批高端綜合物業(yè)落戶新城。作為“a地產(chǎn)公司廣場”項目的重要組成部分，該項目集商務(wù)酒店、寫字樓、公寓式酒店、商業(yè)建筑于一體，將對完善錢江新城中央商務(wù)區(qū)功能，集聚新城商業(yè)氛圍和人

13、氣，進(jìn)一步推動新城開發(fā)建設(shè)起到積極作用。項目建成后將吸引國外知名企業(yè)入駐，由酒店管理集團(tuán)管理。該項目計劃于2021年下半年開始，2021年下半年完成。這是繼地產(chǎn)公司、之后，地產(chǎn)公司在國內(nèi)開始建設(shè)的第四個“地產(chǎn)公司廣場”項目。建成后將成為錢江新城和某市的新地標(biāo)建筑，促進(jìn)錢江新城CBD商務(wù)氛圍的形成。二，發(fā)展規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析(1)相關(guān)發(fā)展規(guī)劃分析房地產(chǎn)業(yè)是我國“十一五”期間各級政府重點發(fā)展的服務(wù)業(yè)之一。中華人民共和國國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要明確指出，要適應(yīng)居民消費結(jié)構(gòu)升級趨勢，繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)等消費型服務(wù)業(yè)。我省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要也將房地產(chǎn)業(yè)作為我省的

14、優(yōu)勢服務(wù)業(yè)之一，要求在“十一五”期間予以提升和發(fā)展。城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要要求房地產(chǎn)業(yè)在持續(xù)健康的基礎(chǔ)上穩(wěn)步發(fā)展，并強調(diào)“爭創(chuàng)房地產(chǎn)民族品牌”。本項目包括辦公樓和商業(yè)建筑的開發(fā)，符合各級“十一五”規(guī)劃綱要的要求。酒店業(yè)作為旅游業(yè)的重要組成部分，受到省和a市政府的高度重視。全省國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要指出，要“推動北京、廣州、重慶等一些大城市逐步形成以服務(wù)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，建設(shè)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)集聚區(qū)建設(shè)國際休閑旅游等十大旅游區(qū)，成為世界知名、一流的旅游目的地”。城市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展第十一個五年規(guī)劃綱要進(jìn)一步指出，“要加快旅游業(yè)由特色旅游向觀光、會展、休閑三位一體

15、轉(zhuǎn)變加強吃、住、行、游、購、娛六大要素聯(lián)動，完善旅游飯店業(yè)”。本項目建設(shè)的商務(wù)酒店符合省市“十一五”規(guī)劃的相關(guān)要求，符合一個城市建設(shè)“休閑之都”的發(fā)展定位。根據(jù)城市總體規(guī)劃(2001-2022)的發(fā)展要求，錢江新城所在的江干區(qū)是主城區(qū)的重要組成部分，其濱江區(qū)域的錢江新城是城市商務(wù)中心，承擔(dān)著行政辦公、金融貿(mào)易、會議展覽、文化娛樂、旅游服務(wù)等功能。項目所在的鄭航楚楚楚楚好，位于錢江新城核心區(qū)，用地性質(zhì)為辦公、商業(yè)、金融行業(yè)。項目建設(shè)符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的要求。(二)相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策分析2006-2021年某市錢江新城建設(shè)發(fā)展規(guī)劃綱要明確提出，要把錢江新城建設(shè)成為全市現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和省域經(jīng)濟(jì)發(fā)展

16、的主平臺。重點發(fā)展方向是金融、會展、商業(yè)、文化、旅游、中介咨詢等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。該項目位于錢江新城核心區(qū)塊，是集零售、餐飲、娛樂、休閑、辦公、住宿服務(wù)于一體的商業(yè)綜合項目。該項目的建設(shè)符合錢江新城大力發(fā)展現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的要求。根據(jù)外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(2007年修訂)，土地開發(fā)(限于合資、合作)，高檔酒店、別墅、高檔寫字樓和國際會展中心的建設(shè)與管理，房地產(chǎn)二級市場交易和房地產(chǎn)中介或經(jīng)濟(jì)公司三類房地產(chǎn)業(yè)務(wù)被列入限制外商投資產(chǎn)業(yè)目錄。該項目的建設(shè)單位房地產(chǎn)公司是外商獨資企業(yè)。項目建設(shè)包括商務(wù)酒店、公寓酒店、普通寫字樓和商業(yè)建筑，但不涉及高檔酒店、別墅和高檔寫字樓的建設(shè)。因此，本項目不屬于限制類外商投資產(chǎn)業(yè)

17、，符合國家外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄的要求。(3)相關(guān)行業(yè)準(zhǔn)入分析目前我國房地產(chǎn)行業(yè)沒有明確的行業(yè)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，行業(yè)準(zhǔn)入門檻較低。但隨著我國相關(guān)宏觀調(diào)控政策的深入實施和土地、金融信貸政策的收緊，房地產(chǎn)行業(yè)集中度將會提高，企業(yè)融資結(jié)構(gòu)、管理和政策法規(guī)的風(fēng)險將會增加，行業(yè)進(jìn)入壁壘將會明顯提高。該項目的建設(shè)單位房地產(chǎn)公司由PAGESUS私人有限公司投資。LTD PAGESUS PTE LTD是東南亞最大的上市房地產(chǎn)公司之一新加坡嘉德置地集團(tuán)的子公司，擁有雄厚的資金實力和豐富的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗。房地產(chǎn)準(zhǔn)入門檻的提高，不僅對項目建設(shè)單位自身的建設(shè)提出了更高的要求，也為其提供了新的發(fā)展機遇。酒店業(yè)是中國最早也是最開放

18、的行業(yè)。20世紀(jì)70年代末，中國誕生了第一批中外合資酒店。從20世紀(jì)70年代末到80年代末，酒店業(yè)是外商在中國投資的首選行業(yè)之一。目前，外資酒店在中國數(shù)量眾多，分布廣泛。特別是入世以來，我國酒店全面開放，世界大型國際酒店集團(tuán)大多進(jìn)入中國市場。因此，本項目的建設(shè)符合中國酒店業(yè)發(fā)展的要求。第三章市場分析和規(guī)模定位一、酒店市場分析(一)全省酒店業(yè)的發(fā)展趨勢旅游業(yè)是該省的重要支柱產(chǎn)業(yè)，其中酒店業(yè)作為吃、住、行、購、娛六大旅游活動要素中的重要一環(huán)，對該省旅游業(yè)的快速發(fā)展起著極其重要的作用。截至2006年底，全省旅游星級飯店總數(shù)達(dá)到1096家，其中五星級飯店19家，四星級飯店114家，三星級飯店335家。

19、星級酒店總數(shù)在全國各省市中排名第二，且仍以每年10%以上的速度增長；星級酒店在客房面積、客房出租率、酒店收入、上繳稅金等方面在國內(nèi)排名2 4位。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和旅游熱潮的不斷升溫，大力發(fā)展包括酒店業(yè)在內(nèi)的旅游業(yè)已成為該省今后的發(fā)展重點。(2)城市酒店業(yè)的發(fā)展趨勢a市是中國東部沿海地區(qū)最具活力的城市之一。是長三角南翼的中心城市，全省政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，文化底蘊深厚，旅游資源豐富。它是該省最發(fā)達(dá)的城市。2006年，某市接待中國游客3693.5萬人次，全國旅游收入476.2億元。接待入境游客182萬人次，外匯收入9.1億美元；旅游總收入達(dá)到549億元，各項指標(biāo)均居全省第一。根據(jù)省級和全國旅游抽

20、樣調(diào)查報告，2006年，某市接待的全國游客中，以休閑度假、商務(wù)會展、會議培訓(xùn)為主要旅游目的的游客占全國游客總數(shù)的50%以上(詳見圖3-1)；入境游客中，商務(wù)活動和會議是主要的旅游目的，占游客總數(shù)的52.7%。外國商務(wù)游客已經(jīng)成為一個城市旅游客源的重要組成部分。圖3-1 2006年某市旅游目的地構(gòu)成與一個城市的旅游市場發(fā)展水平相對應(yīng)，一個城市的酒店業(yè)處于全省領(lǐng)先水平，星級酒店總數(shù)居全省第一，星級酒店入住率和平均房價保持在較高水平。隨著某旅游產(chǎn)業(yè)逐漸從“獨游”向觀光、會展、休閑“三位一體”轉(zhuǎn)型，商務(wù)游客對酒店產(chǎn)品的需求日益增加，對酒店業(yè)拓展經(jīng)營功能、提升服務(wù)水平、改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)提出了更高的要求。表3

21、-1 2006年各省市星級酒店表星星家庭電話號碼房間數(shù)量(房間)床位數(shù)()平均房價(人民幣)租金(%)省五星19710610781567.266.5四顆星1142263238992356.168.2獵戶座腰帶3353796168540238.064.9二星55960692115076144.859.3一顆星六十九20223838104.458.7總計達(dá)1096140039253941266.963.3一座城市五星九32644586571.366.9四顆星30834414570369.370.5獵戶座腰帶八十五1237423022257.768.4二星1113399165874138.555.4

22、一顆星五7915276.648.3總計達(dá)24061176113307328.966.2資料來源:2006年省級旅游概況。二、寫字樓市場分析(一)a市寫字樓市場現(xiàn)狀隨著、和等一級城市房地產(chǎn)行業(yè)的加速發(fā)展，城市的負(fù)荷和壓力越來越大，房地產(chǎn)開發(fā)成本不斷上升，越來越多的大型企業(yè)選擇二級城市作為其房地產(chǎn)目標(biāo)。根據(jù)仲量聯(lián)行對大型跨國企業(yè)尤其是世界500強企業(yè)的調(diào)查，雖然未來兩年一線城市仍將在企業(yè)的房地產(chǎn)戰(zhàn)略中占據(jù)重要地位，但、等二線城市將逐漸崛起，成為跨國企業(yè)房地產(chǎn)擴(kuò)張的重要目的地。其中，one寫字樓因其優(yōu)越的自然生態(tài)、優(yōu)良的投資環(huán)境、良好的發(fā)展勢頭，越來越受到企業(yè)的青睞。目前，寫字樓市場的發(fā)展有以下特點

23、:1.整體市場穩(wěn)中有升。目前一棟寫字樓的總供應(yīng)量很大，達(dá)到700多萬平方米，其中未來在建供應(yīng)量將達(dá)到200多萬平方米。2006年某市在售寫字樓46套，成交3900多套，市場成交均價11400元/平方米。從市場反映來看，寫字樓銷售相對穩(wěn)定，處于小幅增長狀態(tài)，面向第三產(chǎn)業(yè)和創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)的寫字樓銷售較好。2.具有可持續(xù)發(fā)展?jié)摿Φ漠a(chǎn)品將成為主流。隨著企業(yè)對辦公條件的要求越來越高，以及越來越多的大型跨國公司的進(jìn)駐，一座寫字樓在建筑結(jié)構(gòu)、配套設(shè)施、電梯、空調(diào)設(shè)備、外部環(huán)境建設(shè)等方面都有了很大的改善。從新項目的情況來看，一個寫字樓在不斷地與國際接軌，以滿足快速發(fā)展的社會需求。3.對傳統(tǒng)積木的需求依然強勁。一個城

24、市目前投入使用的辦公建筑主要集中在黃龍、武林、春情、文教等傳統(tǒng)街區(qū)。經(jīng)過多年的市場沉淀，傳統(tǒng)街區(qū)形成了良好的商業(yè)氛圍，平均入住率超過85%。由于其良好的商業(yè)氛圍和低廉的租金水平，武林和春情街區(qū)的平均出租率可達(dá)90%以上，部分寫字樓可達(dá)100%。4.錢江新城、濱江成為后起之秀。錢江新城和濱江板塊的寫字樓大部分還在建設(shè)中，目前實際可使用面積并不大。但未來這兩個區(qū)塊將成為企業(yè)總部建設(shè)的重點區(qū)塊，企業(yè)占用面積將占區(qū)塊供應(yīng)量的40%左右。未來一個城市的優(yōu)質(zhì)寫字樓，除了黃龍區(qū)塊，主要集中在這兩個新區(qū)塊。從建設(shè)進(jìn)度來看，預(yù)計2021年和2021年將是這兩個區(qū)塊企業(yè)入駐的高峰期，屆時兩地共將有約180萬平方米

25、的寫字樓交付使用。(2)某城市寫字樓市場的競爭格局寫字樓市場明顯受到政府規(guī)劃和區(qū)域經(jīng)濟(jì)的影響。地鐵1號線的建設(shè)，錢江新城的建設(shè)，濱江高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)集群的形成，將使一個寫字樓市場的競爭格局發(fā)生新的變化，也將促進(jìn)各個商圈之間的差異化發(fā)展。1.錢江新城在政策支持和規(guī)劃的引導(dǎo)下，錢江新城將成為某個城市未來的商業(yè)核心區(qū)之一，這就決定了錢江新城在某個商業(yè)地產(chǎn)中的地位。錢江新城的崛起將是導(dǎo)致寫字樓市場競爭格局轉(zhuǎn)變的重要因素之一。2.黃龍地塊經(jīng)過多年的發(fā)展，黃龍街區(qū)已經(jīng)成為一些頂級寫字樓的集中區(qū)域，寫字樓的建筑設(shè)計和配套服務(wù)在一些地方處于領(lǐng)先水平。目前，進(jìn)駐某市的世界500強企業(yè)大多已在此落戶。此外，黃龍街區(qū)毗

26、鄰大學(xué)玉泉校區(qū)和西溪校區(qū)，靠近市中心和西湖、黃龍洞等著名文化景點。有著濃厚的文化底蘊，這也是黃龍街區(qū)吸引國際企業(yè)的重要優(yōu)勢。3.濱江街區(qū)目前，從事高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)是濱江區(qū)塊的主要落戶群體。由于寫字樓使用面積較小，目前寫字樓平均出租率達(dá)到85%左右，商業(yè)氛圍初步形成。隨著地鐵1號線建設(shè)的加快，濱江地塊與市中心之間的交通條件將得到極大改善，濱江住宅的開發(fā)將進(jìn)一步改善該地區(qū)工作人員的居住和生活條件。濱江地塊的商業(yè)地產(chǎn)面臨著良好的發(fā)展前景。4.城西文教街區(qū)文教街區(qū)目前是信息產(chǎn)業(yè)密集區(qū)，但該區(qū)域?qū)懽謽钦w品質(zhì)較低，多為房地產(chǎn)改作他用，缺乏商業(yè)配套設(shè)施。從未來發(fā)展來看，文教街區(qū)居住氛圍濃厚，交

27、通過于擁擠，寫字樓大多質(zhì)量不高，無法持續(xù)發(fā)展。隨著濱江高新區(qū)的崛起，城西文教區(qū)的寫字樓市場將面臨巨大的挑戰(zhàn)。5.武林街區(qū)武林區(qū)作為傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，區(qū)域交通便利，輻射面廣，適合商貿(mào)企業(yè)。區(qū)域內(nèi)寫字樓40余棟，總供應(yīng)量近120萬平方米。新建寫字樓主要位于武林廣場以北區(qū)域，均為高品質(zhì)。預(yù)計未來武林街區(qū)仍將是寫字樓需求旺盛的區(qū)域。6.春情和鳳起街區(qū)春情和鳳起街區(qū)是金融機構(gòu)最集中的區(qū)域，開發(fā)較早，專業(yè)細(xì)分程度較高。目前該街區(qū)寫字樓的主要企業(yè)為銀行、證券、保險公司等金融相關(guān)行業(yè)，也是多家金融機構(gòu)的總部所在地。預(yù)計未來春情和鳳起板塊金融中心的地位將繼續(xù)鞏固。三。項目的市場定位和建設(shè)規(guī)模該項目為商

28、業(yè)綜合地產(chǎn)項目，包括寫字樓、商務(wù)酒店、公寓酒店、商品房。根據(jù)某市酒店、寫字樓的發(fā)展現(xiàn)狀和需求趨勢，結(jié)合項目所在區(qū)域的建設(shè)條件和城市規(guī)劃部門對項目所在地的建設(shè)要求，擬對建筑容量的四個部分提出如下市場定位和建設(shè)規(guī)模:(1)辦公樓主要是租賃寫字樓，對象是大中型企業(yè)集團(tuán)(含跨國公司)在錢江新城設(shè)立的總部、R&D中心、決策中心、決算中心、采購中心、配送中心或地區(qū)總部，積極吸引國際組織駐華辦事處、國際知名律師事務(wù)所、會計師事務(wù)所、商會、外商代表入駐。(2)商務(wù)酒店是以區(qū)域內(nèi)從事商務(wù)活動的企業(yè)管理人員、游客、政府機構(gòu)為目標(biāo)客戶，集餐飲、住宿、會議、商務(wù)、娛樂服務(wù)于一體的商務(wù)酒店。(3)商業(yè)建筑包括零售、娛樂

29、、餐飲等類型的商業(yè)建筑，與其他相鄰地塊的購物中心相呼應(yīng)，營造一個充滿活動的商業(yè)空間。(4)公寓酒店以區(qū)域企業(yè)管理者為目標(biāo)客戶，具備良好的商業(yè)配套服務(wù)功能，同時提供酒店式服務(wù)，聘請知名物業(yè)管理公司進(jìn)行管理。第四章節(jié)能方案分析一、節(jié)能法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)(1)中華人民共和國節(jié)約能源法(2)中華人民共和國建筑法(3)中華人民共和國清潔生產(chǎn)促進(jìn)法(4)清潔生產(chǎn)審核暫行辦法(國家發(fā)展改革委、國家環(huán)保總局令第16號)(五)節(jié)能中長期專項規(guī)劃(F&G節(jié)能20042505號)(6)工業(yè)企業(yè)能源管理導(dǎo)則( GB/T 15587-1995)(七)用能單位能源計量器具配備和管理通則( GB17167-2006)(8)企業(yè)合理

30、用電評價技術(shù)導(dǎo)則( GB/T3485-1998)(九)建筑照明設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)( GB50034-2004)(10)中華人民共和國節(jié)約能源法實施辦法(11)省人民政府辦公廳關(guān)于加強建筑節(jié)能工作的通知(浙政辦發(fā)2004101號)。200563)(十二)夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(JGJ 134-2001)(十三)民用建筑熱工設(shè)計規(guī)范( GB 50176-93)(十四)居住建筑節(jié)能設(shè)計省標(biāo)準(zhǔn)( DB33/10152003)二。能源消耗和供應(yīng)(一)項目建設(shè)的能源消耗本項目為酒店、寫字樓、商業(yè)等公共建筑建設(shè)項目。消耗的主要能源是建設(shè)和運營過程中使用的電和水。年用電量150萬千瓦時，用水量7萬立方米。(2

31、)能源供應(yīng)情況項目建在某城區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)比較完善。供水和供電能滿足工程施工的需要。三、節(jié)能節(jié)水措施(1)按照國家和省的節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)定進(jìn)行工程設(shè)計，并按設(shè)計要求進(jìn)行建設(shè)。(2)建筑的規(guī)劃布局和平面布置應(yīng)符合朝向、體型系數(shù)等節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)的要求。建筑的平面形式應(yīng)盡量簡潔，減少外墻面積，以減少熱擴(kuò)散面積。應(yīng)充分考慮充分利用陽光，積極利用自然通風(fēng)。圍護(hù)結(jié)構(gòu)的外表面應(yīng)采用淺色裝飾材料。其中，擬對鋼筋混凝土外墻進(jìn)行保溫，提高圍護(hù)結(jié)構(gòu)的保溫性能，窗墻比和窗戶的傳熱系數(shù)盡量控制在規(guī)范要求之內(nèi)。對于面積較大的窗戶和幕墻，采用隔熱鋁合金窗框和中空玻璃以降低傳熱系數(shù)，其氣密性等級不低于現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)建筑外窗通透性

32、分級和檢測方法(GB7107)中規(guī)定的4級。(3)室內(nèi)排水管采用塑料排水管。衛(wèi)生潔具和池(罐)液位控制閥采用優(yōu)質(zhì)可靠的產(chǎn)品；廁所采用兩級6升沖洗水箱。所有泵都是高效低噪音產(chǎn)品。(4)加強物業(yè)管理措施，監(jiān)控重要設(shè)備。(5)變電站變壓器應(yīng)選用高效低耗產(chǎn)品。電氣設(shè)計采用低損耗變壓器，設(shè)置無功補償裝置，提高功率因數(shù)，降低損耗。供電設(shè)備配有完整的計量系統(tǒng)，不同功能場所的用電量分別記錄和核算，節(jié)約能源消耗。(六)照明燈具主要為高光效熒光燈和氣體放電燈，熒光燈為電子鎮(zhèn)流器或低溫低耗電感鎮(zhèn)流器，既提高了功率因數(shù)，又降低了能耗。盡量使用自然光，減少人工照明。照明應(yīng)符合國家現(xiàn)行相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)的有關(guān)規(guī)定，并選用國家推薦的

33、節(jié)能燈。(七)空調(diào)能耗占建筑能耗的大部分，空調(diào)用電時間集中，季節(jié)性負(fù)荷大。決定空調(diào)能耗的主要因素有房間設(shè)計溫度、人員密度、設(shè)備熱值、照度、遮陽系數(shù)和新風(fēng)指數(shù)。在建筑設(shè)計階段，應(yīng)充分考慮各因素的影響程度，合理選擇設(shè)計參數(shù)，優(yōu)化空調(diào)系統(tǒng)設(shè)計，達(dá)到節(jié)能降耗的目的。本項目空調(diào)系統(tǒng)中的空調(diào)機組、風(fēng)機和水泵均采用高效節(jié)能設(shè)備。(八)加強對建筑節(jié)能實施的監(jiān)督管理，確保按照規(guī)定執(zhí)行國家和省的節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)和法規(guī)。在項目設(shè)計、施工、監(jiān)理、竣工驗收、備案等環(huán)節(jié)，依據(jù)國家法律法規(guī)和工程建設(shè)強制性標(biāo)準(zhǔn)對項目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)管。項目管理部門應(yīng)當(dāng)在項目立項和可行性研究評估中督促建筑節(jié)能能力的落實；建設(shè)單位(業(yè)主)應(yīng)嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)

34、計標(biāo)準(zhǔn)委托工程設(shè)計；設(shè)計單位應(yīng)嚴(yán)格按照建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計；施工圖審查單位應(yīng)當(dāng)進(jìn)行建筑節(jié)能專項審查；對不符合建筑節(jié)能要求的建設(shè)項目，建設(shè)管理部門不予批準(zhǔn)；施工單位應(yīng)當(dāng)按照批準(zhǔn)的設(shè)計文件進(jìn)行施工，確保施工質(zhì)量；監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)加強對施工過程中建筑節(jié)能措施的監(jiān)督；建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機構(gòu)應(yīng)當(dāng)加強對新建工程建筑節(jié)能質(zhì)量的監(jiān)督，保證節(jié)能技術(shù)和材料的正確有效使用。第五章建設(shè)用地、征地和移民安置分析一、項目選址和用地計劃(一)建設(shè)地址該項目位于錢江新城CBD的核心區(qū)域，位于規(guī)劃中的錢江新城的核心位置。具體四個外圍邊界為:東至富春路，南至建設(shè)單位在建的E-02-2地塊，西至建設(shè)單位在建的E-02-3地塊，北至張

35、祥街。(二)土地利用規(guī)劃本項目用地面積為12553平方米，為規(guī)劃辦公、商業(yè)、金融用地。二、土地利用的合理性分析土地屬于某市城市規(guī)劃區(qū)，土地性質(zhì)為辦公、商業(yè)金融用地，符合相關(guān)城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃要求。建設(shè)單位通過公開招拍掛方式競得土地，土地規(guī)模能夠滿足項目建設(shè)需要，基本合理。該地塊位于江干區(qū)錢江新城，周邊有城市道路、地鐵及在建和已建項目，交通便利，區(qū)位優(yōu)勢明顯。周邊基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)較為完善，建設(shè)地塊地形平坦，地塊規(guī)整，配套建設(shè)條件良好，有利于項目建設(shè)。三。地質(zhì)災(zāi)害與水土保持的影響分析(一)地質(zhì)災(zāi)害影響分析項目用地位于江干區(qū)。從多年的建設(shè)來看，施工區(qū)域周邊沒有重災(zāi)。同時，根據(jù)省級地質(zhì)災(zāi)害防治規(guī)劃

36、，某市屬于我省“山體滑坡和巖溶塌陷防治區(qū)()”，城區(qū)山區(qū)部分為地質(zhì)災(zāi)害防治分區(qū)(2)。施工區(qū)域不屬于地質(zhì)災(zāi)害防治區(qū)。目前地質(zhì)災(zāi)害不發(fā)育，地質(zhì)災(zāi)害危險性小。工程建設(shè)遭受地質(zhì)災(zāi)害的可能性小，工程建設(shè)遭受地質(zhì)災(zāi)害的風(fēng)險小。(2)水土保持本項目建設(shè)可能造成的水土流失包括:在現(xiàn)有土地上建設(shè)會在一定程度上破壞原有的水土環(huán)境；施工期間，基礎(chǔ)的開挖和施工車輛的頻繁往來會造成表土的流失。為保持水土，應(yīng)采取以下措施:施工期開挖的表土應(yīng)按規(guī)定堆放或及時清除；施工車輛離開施工現(xiàn)場時必須沖洗干凈；場地充分重視排水設(shè)施的建設(shè)，防止因暴雨造成場地徑流過大造成水土流失；按照要求，要建草皮，種樹，保護(hù)本地區(qū)優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境。四。

37、征地拆遷安置分析項目用地與拆遷安置無關(guān)。動詞 （verb的縮寫）施工條件(1)自然環(huán)境條件1.地形學(xué)項目位于a市江干區(qū)錢江新城，土地平坦。根據(jù)周圍地塊的地勘資料，項目用地的地質(zhì)條件能夠滿足項目建設(shè)的需要。在實際施工中，應(yīng)進(jìn)一步勘探土地地質(zhì)，確定合理的施工方案。2.氣候和氣象學(xué)屬于亞熱帶季風(fēng)氣候，四季分明，濕度適中，日照充足，雨量充沛。年平均氣溫16.2，夏季平均氣溫28.6，冬季平均氣溫3.8。無霜期為230 260天。年平均降雨量1435毫米，平均相對濕度76%。多年平均日照時數(shù)為1738.9小時。夏季平均風(fēng)速2.2米/秒，冬季平均風(fēng)速2.3米/秒。夏季主導(dǎo)風(fēng)向為西南偏南，冬季為西北偏北。3

38、.地震根據(jù)中國地震烈度區(qū)劃圖(1990)，城市的地震基本烈度為6度。(2)基礎(chǔ)設(shè)施條件1.交通狀況a市是我國東南地區(qū)重要的交通通訊樞紐和物資集散地。浙贛、滬杭、杭甬、宣杭鐵路在市區(qū)交匯；某港是國家內(nèi)河航運重點港口，京杭大運會從某港出發(fā)，連接錢塘江、長江、淮河、黃河、海河五大水系。錢塘江向東通過一個海灣可以到達(dá)沿海港口，向西進(jìn)入浙江中部、浙江西部和安徽南部。杭州、滬杭、杭金衢等高速公路輻射大城市周邊；十幾條國道、省道通往各地；蕭山國際機場是中國民航的主要機場，建設(shè)規(guī)模大，設(shè)備先進(jìn)，已開通數(shù)十條國內(nèi)和國際航線。項目所在地錢江新城距西湖風(fēng)景區(qū)約4.5公里，距蕭山國際機場約18公里。周邊城市主干道環(huán)繞

39、，毗鄰地鐵，交通區(qū)位優(yōu)勢明顯。2.配套市政設(shè)施項目所在區(qū)域的市政配套設(shè)施已基本完善，用地周邊城市道路上的市政管網(wǎng)在供水、供電、污水處理等方面均能滿足項目的需要。地塊東南面、江津路南側(cè)有新的安保變化。(3)經(jīng)濟(jì)和社會條件a市是全省政治、經(jīng)濟(jì)、科技、文化中心，是長三角南翼重要的中心城市。近年來，經(jīng)濟(jì)社會保持持續(xù)快速發(fā)展。2021年，全市生產(chǎn)總值達(dá)到4781.16億元，按常住人口計算的人均生產(chǎn)總值為60414元，按戶籍人口計算的人均生產(chǎn)總值為70832元，按2021年國家公布的平均匯率分別達(dá)到8699美元和10199美元。城市綜合競爭力位居全國大中城市前列。城鄉(xiāng)統(tǒng)籌和區(qū)域發(fā)展取得重大進(jìn)展，城鎮(zhèn)化步伐

40、明顯加快，構(gòu)建了“一主三副六群”的都市圈框架。2021年，全社會固定資產(chǎn)投資1961.72億元，一批重大項目相繼建成。城市發(fā)展由規(guī)模擴(kuò)張向質(zhì)量提升轉(zhuǎn)變，中心城市的集聚力、輻射力和帶動力進(jìn)一步增強。文化名城建設(shè)全面推進(jìn)，科技、教育、衛(wèi)生、體育、人才等各項社會事業(yè)加快發(fā)展，法制建設(shè)成效顯著，社會保障體系逐步完善，人民生活質(zhì)量顯著提高。人們?nèi)找嬖鲩L的物質(zhì)文化生活需求為文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的機遇和空間。項目所在的錢江新城是世紀(jì)之交，為迎接經(jīng)濟(jì)全球化和中國加入WTO的機遇和挑戰(zhàn)，加快城市現(xiàn)代化進(jìn)程，保護(hù)歷史文化名城，適應(yīng)“建設(shè)大都市、新天堂”和“東擴(kuò)、西游、沿江、跨江發(fā)展”的戰(zhàn)略步驟而建設(shè)的新城市中

41、心。 以及“東移西移，南建新城，北秀美城，振興”。 錢江新城建設(shè)以來，新城面貌初步形成，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善和提升。綜上所述，本項目交通區(qū)位優(yōu)越，選址合理可行，具有良好的自然條件、基礎(chǔ)設(shè)施配套條件和經(jīng)濟(jì)社會基礎(chǔ)。第六章施工方案一、建設(shè)規(guī)模本項目的建筑規(guī)模是根據(jù)規(guī)劃選址意見的要求確定的。根據(jù)設(shè)計要求，項目總用地面積12553平方米，地上建筑面積不大于112977平方米，建筑密度不大于40%，綠地率不小于15%。同時，在E-02地塊開發(fā)總量不變的前提下，允許該地塊和建設(shè)單位的商業(yè)金融項目地塊(E-02-1、2、3地塊)按照總體規(guī)劃設(shè)計一次性審批、分期建設(shè)的要求組織實施。綜上所述，本項目總建筑面積約

42、為112，977平方米。二、項目定位根據(jù)規(guī)劃設(shè)計要求和項目所在地，本項目主要建設(shè)四個功能用房，包括商務(wù)酒店、公寓酒店、寫字樓和商業(yè)建筑。商務(wù)酒店主要服務(wù)于項目周邊地區(qū)的政府和商務(wù)人士，是具有相應(yīng)餐飲、會議等服務(wù)功能的商務(wù)酒店；公寓式酒店以周邊企業(yè)的管理者為目標(biāo)客戶，提供公寓式酒店服務(wù)；寫字樓的主要定位是:面向周邊地區(qū)大型企事業(yè)單位的功能齊全的寫字樓和面向周邊地區(qū)中小企業(yè)的具有一定服務(wù)功能的酒店式寫字樓；商品房是包括零售、娛樂、餐飲在內(nèi)的綜合業(yè)務(wù)。三。建設(shè)方案(一)建筑風(fēng)格建筑形式與風(fēng)格，著眼于“人文與城市”對比的設(shè)計理念，從材料、色彩、肌理、圖案等方面體現(xiàn)這一理念。注重現(xiàn)代、挺拔的建筑形式，玻

43、璃、金屬等材料體現(xiàn)城市的印象，密集的植物、曲線花園、屋頂花園體現(xiàn)自然、人文的風(fēng)格。(2)設(shè)計要求1.大堂和前廳它應(yīng)該寬敞，裝飾豪華，光線充足；有與酒店、寫字樓的位置和規(guī)模相適應(yīng)的總服務(wù)臺?？偡?wù)臺用中英文標(biāo)注，有接待、詢問、結(jié)賬和24小時工作人員值班。提供留言服務(wù)、一次性總賬單結(jié)賬服務(wù)、信用卡服務(wù)和18小時外幣兌換服務(wù)；前臺提供酒店服務(wù)宣傳資料、酒店價目表、中英文本市交通圖、全國旅游交通圖、本市及全國旅游景點介紹、各種交通工具時刻表、報刊雜志等?？芍苯咏邮車鴥?nèi)國際8小時客房預(yù)訂，有酒店和客人同時開啟的保險箱，有門衛(wèi)，有專職文員，有值班經(jīng)理，有大堂經(jīng)理；有一些要求，如在非營業(yè)區(qū)設(shè)置客人休息場所，

44、提供商店跟蹤服務(wù)和安排出租車服務(wù)，在門廳和主要公共區(qū)域為殘疾人提供坡道，并提供輪椅。大堂和大堂的色彩和燈光以暖色為主，大堂入口設(shè)有殘疾人無障礙坡道，在大廳裝修和設(shè)施選擇上強調(diào)安全性。2.客房客房及配套家具設(shè)備的裝修應(yīng)符合項目定位。浴室應(yīng)有良好的排氣設(shè)施、110/220V電源插座、輔機、吹風(fēng)機和體重秤、高級衛(wèi)生間、梳妝臺、帶淋浴噴頭的浴缸、24小時冷熱水供應(yīng)等。有國內(nèi)和國際直撥電話、彩色電視機、音響設(shè)備和閉路電視系統(tǒng)。3.餐飲及其他配套設(shè)施根據(jù)酒店建設(shè)的要求，設(shè)置布局合理的中餐、西餐廳、咖啡廳和適當(dāng)?shù)陌鼛?，配有封閉式酒吧；廚房的涼菜間和糕點間獨立分開，有足夠的空調(diào)設(shè)備，涼菜間有空氣消毒設(shè)施，粗加

45、工間與操作間隔離，有足夠的冷庫，有放置臨時垃圾并保持封閉的專用設(shè)施等。4.會議和商務(wù)設(shè)施。根據(jù)要求，酒店按要求配備會議室。配備視頻會議、視頻廣播、投影演示等多媒體功能。與商務(wù)中心溝通等。5.辦公樓根據(jù)辦公樓的要求，應(yīng)合理裝修并配備相應(yīng)的服務(wù)設(shè)施。同時要滿足辦公樓的需求。(3)建筑結(jié)構(gòu)采用框架-剪力墻結(jié)構(gòu)，在建筑和電梯間設(shè)置鋼筋混凝土筒體結(jié)構(gòu)，并在兩者之間的適當(dāng)位置設(shè)置單剪力墻。樓板采用現(xiàn)澆帶肋梁板結(jié)構(gòu)。擬采用鉆孔灌注樁基礎(chǔ)。建筑抗震設(shè)防烈度為7度。根據(jù)現(xiàn)行規(guī)程要求，設(shè)置構(gòu)造柱和圈梁，外墻至門窗洞口、非承重外墻至門窗洞口、墻體陽角至門窗洞口的最小距離不小于1.0m，承重窗間墻體最小寬度不小于1.

46、0m。四。綠化景觀在總平面設(shè)計中，注意營造良好的情感氛圍和自然氛圍，努力營造和諧宜人的環(huán)境。強調(diào)自然生態(tài)在建筑和景觀布局中的延伸。小院落與大面積綠化相呼應(yīng)，沿路設(shè)置開放式綠化。同時，在建筑設(shè)計中，要注意建筑與環(huán)境的溝通，最大限度地將景觀綠化滲透到建筑部門，提高建筑居室的環(huán)境質(zhì)量。利用屋頂層搭建“綠色平臺”，由喬木、灌木、草坪組成的多層次立體綠化能有效改善小氣候；建筑和廣場面向綠化的界面盡可能采用透明材料，讓使用者可以欣賞到郁郁蔥蔥的綠色景觀，從而實現(xiàn)人、建筑和自然的互補共存。綠化樹種的選擇應(yīng)突出地方特色和社區(qū)風(fēng)格，并注意季節(jié)變化。動詞 （verb的縮寫）公共建設(shè)工程(一)供水工程1.設(shè)計基礎(chǔ)(

47、1)建筑給水排水設(shè)計規(guī)范(GB50015-2003)(2)建筑設(shè)計防火規(guī)范(GB50016-2006)(3)汽車庫、車庫修理及停車場設(shè)計防火規(guī)范( GB50067-97)(4)自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50084-2001)(5)生活飲用水衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)(GB5749-2006)2.供水設(shè)施供水管網(wǎng)從地塊周邊城市道路接入，小區(qū)內(nèi)供水管道全部形成環(huán)網(wǎng)，水質(zhì)達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)。供水有保障。按建筑功能分為酒店式辦公樓、酒店及辦公樓綜合體、商業(yè)建筑三套給水系統(tǒng)。高層建筑設(shè)置變頻調(diào)速水泵機組供水，裙樓、消防水池等由市政管網(wǎng)直接供水。3.消防用水根據(jù)建筑設(shè)計防火規(guī)范、自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范等消防法規(guī)的相關(guān)要求

48、，建筑部門設(shè)置了房間消火栓系統(tǒng)和自動噴水滅火系統(tǒng)，室外地上室外消火栓沿生活、消防給水環(huán)網(wǎng)設(shè)置，間距 120m。室內(nèi)消火栓水量為15升/秒，室外消火栓水量為25升/秒，室內(nèi)自動噴水滅火系統(tǒng)水量為30升/秒。給水系統(tǒng)采用臨時高壓，消防泵房設(shè)在地下，在建筑相應(yīng)位置設(shè)置磷酸銨鹽干粉滅火器。4、管道等。生活給水管采用鋼塑復(fù)合管，室外給水管采用球墨鑄鐵管。高層住宅排水立管采用硬質(zhì)PVC螺旋管及其相應(yīng)配件，不設(shè)專用通風(fēng)管，多層住宅排水管采用硬質(zhì)PVC排水管。室外排水管采用埋地PVC增強管。消防管道采用外壁熱鍍鋅鋼管。(2)排水工程1.排水系統(tǒng)室內(nèi)排水采用污廢分流系統(tǒng)，室外排水采用雨污分流系統(tǒng)。2.污水處理場

49、項目污水主要是生活污水和車輛清洗等設(shè)備產(chǎn)生的廢水。生活污水含有較多的有機物，需要處理后才能排入小區(qū)污水管網(wǎng)。車輛清洗和其他設(shè)備產(chǎn)生的廢水直接排入街區(qū)的污水管網(wǎng)。該地塊污水管與周邊道路市政污水總管連接，污水送至污水處理廠處理后達(dá)標(biāo)排放。3.雨水工程該地塊的雨水以有組織的方式排出。經(jīng)屋面雨水管道、地面排水溝、道路雨水收集口收集后，通過本部雨水系統(tǒng)排入附近河道。(3)動力工程1.設(shè)計基礎(chǔ)(1)建筑電氣設(shè)計技術(shù)規(guī)范( JGJ16-83)(2)建筑設(shè)計防火規(guī)范( GBJ16-87)(3)建筑防雷設(shè)計規(guī)范( GB50057)2.負(fù)荷預(yù)測本項目用電負(fù)荷由設(shè)備用電、照明用電和其他用電等組成。根據(jù)本項目的建筑規(guī)

50、模和設(shè)施，參考同類建筑的用電指標(biāo)，采用單位建筑面積負(fù)荷指數(shù)法，按60瓦/平方米計算，本項目總用電負(fù)荷約為6779kW。3.負(fù)載等級和電源本工程的安全負(fù)荷(消防電梯、消防泵、正壓風(fēng)機和排煙風(fēng)機、疏散應(yīng)急照明、消防系統(tǒng)等。)屬于一級負(fù)荷，其余為二級和三級負(fù)荷。電源從周圍市政道路引入。4.供電系統(tǒng)本項目電源由兩個獨立電源供電，供電電壓為10kV。低壓系統(tǒng)采用380/220V配電。根據(jù)負(fù)荷分布，設(shè)置一座10/0.4kV輔助變電站。變電站0.4kV出線均為放射形式，敷設(shè)在電纜橋架內(nèi)，選用VV型電纜引至各獨立單元電表箱或公用電表箱。消防設(shè)備采用放射式雙向配電，在設(shè)備的最后一級配電箱自動切換。消防設(shè)備應(yīng)使用

51、耐火或阻燃電線和電纜。5.燈光系統(tǒng)(1)照明要求照明標(biāo)準(zhǔn)按國家民用建筑標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。(2)公共照明每個單元的樓梯和車庫的照明由紅外聲控和延時控制。在主要通道、公共場所和出入口設(shè)置鎳鎘電池應(yīng)急疏散指示燈。(3)環(huán)境照明根據(jù)景觀設(shè)計，在道路、公共綠地、雕塑、園林小品等景點設(shè)置與環(huán)境相適應(yīng)的庭院燈、草坪燈、投射燈、埋地?zé)舻日彰髟O(shè)備，由物業(yè)管理處控制管理?？刂品绞綖闊艄饪刂啤r間控制和人為控制相結(jié)合。(4)光源和燈具的選擇住宅照明以稀土節(jié)能燈為主要照明光源；公共建筑照明采用稀土節(jié)能燈和高效熒光燈作為照明光源。采用調(diào)光性能合理、光效高、配光特性穩(wěn)定、反射或透射系數(shù)高的節(jié)能燈。6.防雷和接地本工程嚴(yán)格執(zhí)行建筑

52、防雷設(shè)計規(guī)范(GB50057)中防雷措施的規(guī)定，按二類防雷建筑的要求設(shè)置防雷措施。變壓器低壓側(cè)中心點直接接地，接地保護(hù)系統(tǒng)采用TN-S系統(tǒng)，總等電位連接，接地電阻不大于1歐姆。在建筑物電源進(jìn)線箱處重復(fù)接地，防雷接地和保護(hù)接地采用同一接地裝置。在出線配電線路上安裝瞬時動作漏電保護(hù)器(動作電流為30mA)。衛(wèi)生間設(shè)置局部等電位接地。(4)暖通工程1.設(shè)計參數(shù)室外設(shè)計計算標(biāo)準(zhǔn)如下:夏季，室外干球溫度為31冬季室外干球溫度計算為8夏季室外平均風(fēng)速為2.1m/s冬季室外平均風(fēng)速為2.2m/s。夏季大氣壓力為1005.5毫巴。冬天的大氣壓力是1023.5毫巴2.機械通風(fēng)系統(tǒng)地下車庫設(shè)置機械排風(fēng)系統(tǒng)，按每小

53、時不低于6次的換氣次數(shù)設(shè)計，車道自然送風(fēng)；地下泵房和地下自行車庫設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按36次/小時設(shè)計。配電室、變壓器室等設(shè)備用房設(shè)置機械送排風(fēng)系統(tǒng)，換氣次數(shù)按20次/小時設(shè)計。所有廁所都配備了機械排氣系統(tǒng)；通風(fēng)管道由鍍鋅鋼板制成。3.HVAC消防系統(tǒng)根據(jù)消防要求，地下車庫的機械排煙系統(tǒng)按火災(zāi)時6次/小時設(shè)計。平時利用排煙設(shè)備通風(fēng)，采用高溫排煙風(fēng)機箱。車道自然補風(fēng)；防煙樓梯間、消防電梯前室、共用前室設(shè)置機械加壓送風(fēng)防煙系統(tǒng)；2800C排煙防火閥安裝在所有排煙風(fēng)機前；所有穿過防火墻和不燃樓板的風(fēng)管均設(shè)防火閥，穿過沉降縫的風(fēng)管應(yīng)連接靈活，兩側(cè)均設(shè)防火閥。4.空調(diào)系統(tǒng)辦公樓和商業(yè)建筑采用中央

54、空調(diào)，其他建筑采用分體空調(diào)或戶式中央空調(diào)?？照{(diào)冷凝水有組織排放。(5)弱電工程結(jié)合現(xiàn)代智能建筑的要求，本工程弱電專業(yè)設(shè)計包括以下內(nèi)容:系統(tǒng)、樓宇移動通信覆蓋系統(tǒng)、閉路電視系統(tǒng)、計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、PDS綜合布線系統(tǒng)、背景音響系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)、樓宇自動化管理系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)。1.系統(tǒng)本項目系統(tǒng)包括直線管道系統(tǒng)和綜合業(yè)務(wù)交換系統(tǒng)。直線系統(tǒng)主要包括直線、中繼線、專線和來自本地電話網(wǎng)的線路；綜合業(yè)務(wù)交換系統(tǒng)主要包括程控交換系統(tǒng)、電子語音/信箱系統(tǒng)等。端子的位置和數(shù)量應(yīng)由業(yè)主和專業(yè)承包公司商定，接線應(yīng)納入綜合布線系統(tǒng)。建設(shè)移動通信覆蓋系統(tǒng)(樓層、電梯轎廂)，由移動公司投資建設(shè)。2.閉路電視

55、系統(tǒng)本項目主要考慮在辦公室、會議室、客房等房間設(shè)置電視插座網(wǎng)絡(luò)，采用分支到分支傳輸方式進(jìn)行水平傳輸。3.計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)作為智能建筑管理系統(tǒng)的軟硬件平臺，包括計算機網(wǎng)絡(luò)設(shè)備、服務(wù)器、操作系統(tǒng)軟件和相關(guān)數(shù)據(jù)庫軟件。4.PDS綜合布線系統(tǒng)結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)為建筑計算機網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)、語音通信系統(tǒng)和其他系統(tǒng)提供統(tǒng)一的高質(zhì)量傳輸線路，并考慮未來新系統(tǒng)的擴(kuò)展和應(yīng)用。在水平布線區(qū)，語音信息通過非屏蔽雙絞線傳輸，計算機信息通過銅纜結(jié)合光纖傳輸?shù)阶烂?。在垂直主干區(qū)域，語音信息主干使用大量非屏蔽雙絞線，計算機信息主干使用6芯多模光纖。5.背景音響系統(tǒng)音響系統(tǒng)平時播放背景音樂，掩蓋現(xiàn)場噪音，營造良好環(huán)境，可用于

56、商務(wù)廣播、會議廣播、公告廣播。在發(fā)生火災(zāi)等緊急事件時，將與消防系統(tǒng)聯(lián)動，形成緊急廣播系統(tǒng)，實現(xiàn)火災(zāi)和緊急事件的廣播。揚聲器主要安裝在各樓層的走廊、商場、電梯廳等公共區(qū)域，機房設(shè)在消防控制室。6.安全監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)置一個監(jiān)控中心，有主控制器、主監(jiān)視器、錄像機和若干監(jiān)視器。是否有統(tǒng)一的控制中心(包括BAs控制臺等。)，它將設(shè)置在控制中心；主要出入口、電梯轎廂、大廳、車庫和重要場所可安裝固定攝像頭和紅外報警探頭:巡更對講系統(tǒng)。巡邏卡可以安裝在大樓的每個樓層或特定樓層，保安人員可以與監(jiān)控中心進(jìn)行對講。7.樓宇自動化管理系統(tǒng)(BAS)整個系統(tǒng)采用分散監(jiān)控、集中管理-分散控制系統(tǒng)。在控制中心設(shè)置中央主機，對建

57、筑設(shè)備的運行、安全狀況、用能狀況、節(jié)能等進(jìn)行自動監(jiān)測、控制和集中管理。其子系統(tǒng)包括制冷系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)(根據(jù)室外溫差調(diào)節(jié)控制、根據(jù)二氧化碳濃度增減新風(fēng)量、根據(jù)濕度控制電動加濕系統(tǒng)等。)，由污水系統(tǒng)和公共照明系統(tǒng)組成的通風(fēng)系統(tǒng)。8.自動火災(zāi)報告和聯(lián)動控制系統(tǒng)根據(jù)一級保護(hù)對象的要求，采用整體保護(hù)模式，設(shè)置火災(zāi)自動報警信號源(包括不同地址碼的香煙、溫度傳感器和手動報警按鈕)、火災(zāi)應(yīng)急廣播系統(tǒng)和消防對講系統(tǒng)。消防控制中心位于一樓。消防控制中心可以接收所有的火災(zāi)報警信號，對所有消防設(shè)備進(jìn)行聯(lián)動控制和手動控制:如控制消火栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)機、正壓風(fēng)機、消防電梯、應(yīng)急照明、應(yīng)急廣播等。發(fā)生火災(zāi)時，消防控制中

58、心會自動切斷非消防電源，強制電梯到底層等。消防控制中心還有一條專線直通市消防隊。第七章環(huán)境和生態(tài)影響分析一、環(huán)境保護(hù)環(huán)境保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)1.環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)(GB3095-1996)2.地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)( GB3838-2002)3.污水綜合排放標(biāo)準(zhǔn)(GB8978-1996)4.城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)(GB3096-1993)5.建筑工地邊界噪聲限值(CGB12523-92)6、國務(wù)院1998253號建設(shè)項目環(huán)境保護(hù)管理條例7.自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范(GB50084-2001)(2)環(huán)境影響分析1.施工期間的環(huán)境影響分析本項目施工期間，施工噪聲會對環(huán)境產(chǎn)生一定的影響。施工單位將加強施工期施工噪聲的控

59、制，采用先進(jìn)的低噪聲施工機械和工藝，合理安排和控制施工工期，根據(jù)需要控制夜間施工。旱季施工時，應(yīng)采取灑水降塵措施。2.運營期環(huán)境影響分析項目產(chǎn)生的廢水將接入城市污水管網(wǎng)，正常情況下不會影響附近的水環(huán)境。項目產(chǎn)生的汽車尾氣對周圍環(huán)境有一定影響。項目主要噪聲源按規(guī)定處理后，噪聲對周圍環(huán)境的影響可降低到規(guī)定的要求，對周圍環(huán)境影響不大。項目產(chǎn)生的垃圾將定點收集，然后由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一清運，對環(huán)境影響不大。(3)污染控制措施本項目實施過程中，嚴(yán)格執(zhí)行“三同時”原則，即建筑與“三廢”治理同時設(shè)計、同時施工、同時投產(chǎn)，并認(rèn)真做好“三廢”治理工作。對產(chǎn)生的“三廢”進(jìn)行分類、分級、分步處理，最大限度地減少“三廢”對

60、環(huán)境的污染，保護(hù)自然環(huán)境的生態(tài)平衡。項目實施過程中產(chǎn)生的主要污染物包括生活污水、生活垃圾、廢物、廢氣和噪聲等。1.生活污水生活污水經(jīng)化糞池處理后，與其他廢水一起排入污水管網(wǎng)。2.生活垃圾和廢物采用袋裝垃圾收集，沿路設(shè)置垃圾箱(間隔距離70米)。根據(jù)性質(zhì)和處置方式的不同，生活垃圾分類收集，有可回收垃圾容器和不可回收垃圾容器。分類收集后，由環(huán)衛(wèi)部門統(tǒng)一處理。3.噪音為減少噪聲對環(huán)境的影響，本項目選用的變配電設(shè)備均采取了噪聲控制措施；嚴(yán)格控制基地道路交通噪聲，滿足區(qū)域環(huán)境噪聲要求。4.廢氣項目產(chǎn)生的廢氣主要指汽車排放的廢氣。建筑物周圍的綠化將改善環(huán)境，確保區(qū)域環(huán)境質(zhì)量。二、消防措施(1)消防標(biāo)準(zhǔn)1.