上海中心項(xiàng)目功能定位模型研究

1、上海中心項(xiàng)目功能定位模型研究PART 1 項(xiàng)目概念PART 2 業(yè)態(tài)布局PART 3 功能定位PART 4 經(jīng)營(yíng)模式上海中心SHANGHAI TOWERPART 1 項(xiàng)目概念上海中心SHANGHAI TOWER 項(xiàng)目理念領(lǐng)先的硬件設(shè)施和軟件服務(wù)領(lǐng)先 領(lǐng)導(dǎo)24小時(shí)定制式辦公、尊享式商務(wù)交流休憩、 體驗(yàn)式公共活動(dòng)的未來(lái)工作生活新方式 成為建筑、人、城市和諧共生的領(lǐng)袖之作領(lǐng)導(dǎo)領(lǐng)袖上海中心SHANGHAI TOWER項(xiàng)目亮點(diǎn)全球最高、金融服務(wù)業(yè)為主，24小時(shí)、綠色環(huán)保辦公建筑體 以最完善和差異化的辦公、會(huì)展、配套、休憩功能，提供24小時(shí)商務(wù)餐飲交流休閑服務(wù)。從頂層、地面、地下，多層次、多維度為城市和市

2、民提供公共活動(dòng)平臺(tái)上海中心SHANGHAI TOWER 上海的“中心” 心中的“上海”綠色開(kāi)放開(kāi)放的建筑底層、景觀廣場(chǎng)，為城市提供休憩交流活動(dòng)空間多維度體驗(yàn)地面：開(kāi)放空間和綠色廣場(chǎng)地下：主題館配套餐飲購(gòu)物空中：上海最高、多視覺(jué)觀景 娛樂(lè)臺(tái)。公共活動(dòng)中心商務(wù)配套中心辦公會(huì)展中心24小時(shí)定制式金融辦公24小時(shí)金融企業(yè)辦公定制式獨(dú)立box辦公、超高層豪華全球企業(yè)館、高中低分區(qū)辦公空間提供裙房會(huì)展、頂層私密會(huì)晤、企業(yè)館等會(huì)展區(qū)域產(chǎn)業(yè)集聚促進(jìn)區(qū)域金融業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集和產(chǎn)業(yè)升級(jí)全天候配套服務(wù) 商務(wù)交流休憩區(qū) 24小時(shí)餐飲休閑區(qū) 一般商務(wù)服務(wù)區(qū) 整體定位PART 2 業(yè)態(tài)布局分層配套中心商務(wù)交流休閑區(qū)分層配套中

3、心商務(wù)服務(wù)區(qū)117-130層分層配套中心24小時(shí)餐飲休閑區(qū)地下商業(yè) 27，000平方米多功能體驗(yàn)館 8，000平方米地下停車(chē) 100，000平方米配套設(shè)施 12，000平方米公共設(shè)施 5，000平方米106-116層 91-105層 31-60層 61-90層 1-30層獨(dú)立BOX辦公 25，000平方米會(huì)展信息中心 15，000平方米多功能體驗(yàn)館會(huì)展中心BOX辦公購(gòu)物中心頂層觀光 10，000平方米空中VIP會(huì)議 5，000平方米 精品酒店 15，000平方米 (100套客房) 豪華全球企業(yè)館 30，000平方米 展示企業(yè)形象和品牌、具有接待、會(huì)晤、短期住宿和辦公 高區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓 70，00

4、0平方米 目標(biāo)客戶(hù)：私人銀行、律師、專(zhuān)業(yè)服務(wù)、中國(guó)企業(yè)、新興服務(wù)業(yè) 中區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓 80，000平方米 目標(biāo)客戶(hù)：商業(yè)銀行、證券、基金、企業(yè)總部等 低區(qū)甲級(jí)寫(xiě)字樓 90，000平方米 目標(biāo)客戶(hù)：商業(yè)銀行、外資投資銀行設(shè)備層設(shè)備層設(shè)備層設(shè)備層設(shè)備層設(shè)備層設(shè)備層設(shè)備層垂直布局 裙房1-4層 B1-B4層地上機(jī)電設(shè)備 40，000平方米設(shè)備層上海中心SHANGHAI TOWER會(huì)展中心主塔樓開(kāi)放式廣場(chǎng)綠化景觀廣場(chǎng)下沉式多功能館獨(dú)立式辦公漫步廣場(chǎng)多功能館B1-B2時(shí)尚購(gòu)物中心地面部分地下部分（B1-B2）平面布局示意圖上海中心SHANGHAI TOWER類(lèi)型功能細(xì)分建筑面積(平方米)面積占比樓層分布備

5、 注辦公及辦公配套獨(dú)立BOX式辦公 25，0005%裙房1-4 6-8幢3-4層獨(dú)棟BOX式辦公低區(qū)寫(xiě)字樓 90，00017%1-30包括配套商務(wù)服務(wù)區(qū)中區(qū)寫(xiě)字樓 80，00015%31-60包括配套餐飲休閑區(qū)高區(qū)寫(xiě)字樓 70，00013%61-90包括配套商務(wù)交流休閑區(qū)豪華企業(yè)館 30，0006%91-105辦公合計(jì)295，00056%1-105占地上面積78%酒店精品酒店 15，0003%106-116100套客房會(huì)議VIP空中會(huì)議5，0001%117-120高端會(huì)議、觀景及餐飲等會(huì)展信息中心 15，0003%裙房1-4會(huì)展、宴會(huì)、24小時(shí)信息發(fā)布等會(huì)議合計(jì)20，0004%觀光頂層觀光娛樂(lè)

6、10，0002%121-130機(jī)電設(shè)備設(shè)備類(lèi)40，0007%地上建筑面積合計(jì)380，00071%1-130地下商業(yè)時(shí)尚新奇購(gòu)物娛樂(lè)城27，0005%B1-B2餐飲、購(gòu)物、娛樂(lè)等多功能體驗(yàn)館8，0001%B1-B2主題多功能館，舉辦體育演藝秀場(chǎng)地下商業(yè)合計(jì)35，0006%B1-B2配套設(shè)施停車(chē)配套100，00020%B1-B4約2000個(gè)車(chē)位設(shè)備配套12，0002%B1-B4公共配套5，0001%B1-B4配套合計(jì)117，00023%B1-B4地下建筑面積合計(jì)152，00029%項(xiàng)目建筑面積總計(jì)532，000100%業(yè)態(tài)面積一覽表上海中心SHANGHAI TOWERPART 3 功能定位上海中心

7、SHANGHAI TOWER差異定位：最高的、24小時(shí)、定制式金融業(yè)為主辦公服務(wù)需求產(chǎn)品特征：整棟或大面積（整層）并滿(mǎn)足面積預(yù)擴(kuò)需求 金融業(yè)為主產(chǎn)業(yè)升級(jí)、產(chǎn)業(yè)集聚 24小時(shí)金融辦公及配套服務(wù) 硬件系統(tǒng)符合金融產(chǎn)業(yè)以及專(zhuān)業(yè)服務(wù)等企業(yè)需求市場(chǎng)分析租金：2010年陸家嘴甲級(jí)寫(xiě)字樓租金1.2美元/天。供應(yīng)：2010年，陸家嘴新增甲級(jí)辦公供應(yīng)175萬(wàn)平方米， 高品質(zhì)甲級(jí)辦公樓集中供應(yīng)。吸納：預(yù)估每年消化辦公50-60萬(wàn)平方米，供需比0.9：1產(chǎn)品定位定制式甲級(jí)辦公沿街裙房獨(dú)立BOX式辦公垂直分區(qū)大面積辦公超高層豪華全球企業(yè)館細(xì)分業(yè)態(tài)上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)進(jìn)一步加強(qiáng)項(xiàng)目檔次，與IFC

8、呼應(yīng)但避免正面競(jìng)爭(zhēng)高檔品牌。形態(tài)上避免和IFC沖突，采用若干3-4層的獨(dú)棟建筑(BigBOX)， 為奢侈品牌提供一個(gè)獨(dú)立旗艦館，彰顯個(gè)性目標(biāo)客戶(hù)快速消費(fèi)類(lèi)奢侈品、奢侈耐用類(lèi)、奢華餐飲等產(chǎn)品描述單棟面積1500-4000平方米，層數(shù)3-4層為品牌企業(yè)提供獨(dú)立、定制式包括辦公、展售、接待等功能內(nèi)部有大堂、產(chǎn)品展示、小型演場(chǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)、VIP客戶(hù)接待等空間在層高、內(nèi)部空間分隔及承重、光纜等要求，進(jìn)行定制化配套地面設(shè)VIP停車(chē)場(chǎng)，與綠化結(jié)合，并以水系等景觀與廣場(chǎng)隔斷沿街裙房獨(dú)立BOX式辦公上海中心SHANGHAI TOWER定位描述主要目標(biāo)租戶(hù)為2-3家外資投資銀行和或商業(yè)銀行租賃面積預(yù)計(jì)為15,000-

9、30,000平方米建筑面積租賃期限為10-19年預(yù)計(jì)前五年租金為人民幣12元/平方米建筑面積/天人員密度高，需保證足夠的未來(lái)擴(kuò)租需求和租賃面積調(diào)整靈活性個(gè)性需求IT冷凍水機(jī)房、UPS、電力供應(yīng)、通訊、電力線(xiàn)槽和電腦接地外墻企業(yè)標(biāo)識(shí)架空地板150-300mm單層面積3,000-4,500平方米，凈層高2.80-3.3米(交易樓層)需要預(yù)留跨層樓板打通口，以便安置總接待臺(tái)和上下樓層溝通目標(biāo)租戶(hù)垂直分區(qū)大面積辦公低區(qū)辦公上海中心SHANGHAI TOWER定位描述 目標(biāo)租戶(hù)20-30家商業(yè)銀行、證券、基金、制造業(yè)總部、新興服務(wù)業(yè)租賃面積2,000-10,000平方米建筑面積租賃期限5-8年預(yù)計(jì)前五年

10、租金為人民幣14元/平方米建筑面積/天人員密度中高，需要保證適當(dāng)?shù)奈磥?lái)擴(kuò)租需求個(gè)性需求專(zhuān)用后備發(fā)電機(jī)、IT冷凍水機(jī)房、UPS、機(jī)電設(shè)備層大容量電力供應(yīng)、專(zhuān)用變壓器、通訊、電力線(xiàn)槽、氣體消防架空地板150-200mm單層面積3,000-4,000平方米，凈層高2.80-3.3米需要預(yù)留跨層樓板打通口，以便安置接待臺(tái)和上下樓層溝通目標(biāo)租戶(hù)垂直分區(qū)大面積辦公中區(qū)辦公上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)主要目標(biāo)租戶(hù)為30-40家私人銀行/律師/專(zhuān)業(yè)服務(wù)/中國(guó)企業(yè)租賃面積預(yù)計(jì)為500-3,000平方米建筑面積租賃期限3-5年預(yù)計(jì)前五年租金為人民幣16元/平方米建筑面積/天人員密度低，需要保證適當(dāng)

11、的未來(lái)擴(kuò)租需求個(gè)性需求 IT冷凍水機(jī)房、UPS、大容量電力供應(yīng)、通訊、電力線(xiàn)槽、電腦接地、氣體消防, 架空地板150-200mm單層面積2,000-3,000平方米，凈層高2.80-3.0米目標(biāo)租戶(hù)垂直分區(qū)大面積辦公高區(qū)辦公上海中心SHANGHAI TOWER 定位超高層區(qū)域位置的不可替代性，但單層面積小、垂直高度高， 定位企業(yè)形象和品牌展示，并兼具會(huì)晤、辦公等。目標(biāo)客戶(hù)國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名企業(yè)功能描述 主要功能：企業(yè)形象和品牌展示、 會(huì)晤接待、短期住宿和辦公 企業(yè)館冠名、地區(qū)館冠名超高層豪華全球企業(yè)館上海中心SHANGHAI TOWER會(huì)議設(shè)施亮點(diǎn)商務(wù)會(huì)議會(huì)展、文化藝術(shù)活動(dòng)、24小時(shí)信息展示大型高

12、檔宴會(huì)廳功能描述位于地面的裙房，約15，000平方米建筑面積為商務(wù)活動(dòng)提供會(huì)議、展示、宴會(huì)等空間可全天候關(guān)注股票以及各類(lèi)金融信息裙房會(huì)展信息中心超高層會(huì)議觀景中心亮點(diǎn)全市最高、最優(yōu)秀的會(huì)議會(huì)晤場(chǎng)所獨(dú)立的、行政級(jí)的觀景平臺(tái)小型餐飲酒吧配套功能描述獨(dú)立于頂層觀光層，建筑面積5，000平方米。頂級(jí)、私密、重大的會(huì)晤、會(huì)議。政府接待（巡視整個(gè)陸家嘴）和新聞發(fā)布的場(chǎng)所上海中心SHANGHAI TOWER 分層配套服務(wù)中心亮點(diǎn)24小時(shí)全天候不間斷差異化、多層次的商務(wù)配套服務(wù)配套中心與空中庭院結(jié)合，提供綠色生態(tài)商務(wù)休憩空間功能描述滿(mǎn)足三個(gè)層面不同商務(wù)需求，每個(gè)配套中心面積5000-8000平方米商務(wù)服務(wù)區(qū)，

13、滿(mǎn)足一般商務(wù)需求，超市、銀行、票務(wù)、咖啡等。 24小時(shí)餐飲休閑區(qū)，提供豐富、便捷、全天候餐飲和休閑服務(wù)。商務(wù)交流休閑區(qū)，以商業(yè)街坊形式，引入小型健身館、美容休閑館、專(zhuān)業(yè)型書(shū)吧、畫(huà)廊、短租Inn等體驗(yàn)式設(shè)施，為繁忙的商務(wù)人提供交流、放松、運(yùn)動(dòng)平臺(tái)。上海中心SHANGHAI TOWER商務(wù)住宿市場(chǎng)分析至2012年，陸家嘴新增五星級(jí)客房逾1000套，包括柏悅（174套）、四季（190套）、W酒店（400套），麗茲卡爾頓（276套）等，市場(chǎng)同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)激烈 。多層次滿(mǎn)足不同層次商務(wù)住宿休憩需求，靈活提供小型創(chuàng)新型住宿空間。差異化精品酒店：約100套客房，個(gè)性化設(shè)計(jì)和服務(wù)會(huì)所公寓：約10-20套，滿(mǎn)足高端

14、商務(wù)會(huì)晤接待短住SLEEP ROOM 或 REFRESH INN：滿(mǎn)足繁忙24小時(shí)型商務(wù)客短時(shí)租用產(chǎn)品特征上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)完善大樓的功能特性。通過(guò)住宿功能，進(jìn)一步與寫(xiě)字樓形成良性的互動(dòng)。作為尊享式休憩體驗(yàn)之一的商務(wù)配套功能。目標(biāo)客戶(hù)國(guó)際商務(wù)客戶(hù)以及世界VIP客戶(hù)功能描述客房量預(yù)估100套。引入國(guó)際知名品牌，客房設(shè)計(jì)注重精致和風(fēng)格，并提供個(gè)性化服務(wù)。超高層小規(guī)模精品酒店上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)滿(mǎn)足高端商務(wù)短期住宿需求，并配套企業(yè)館功能。作為尊享式休憩體驗(yàn)之一的商務(wù)配套功能。目標(biāo)客戶(hù)CEO級(jí)商務(wù)客功能描述客房量預(yù)估20套?？捎蓵?huì)所提供管理。商務(wù)會(huì)所公

15、寓上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)完善商務(wù)配套休憩獨(dú)特功能，作為商務(wù)配套功能之一。目標(biāo)客戶(hù)繁忙的24小時(shí)商務(wù)客人功能描述提供短時(shí)休息功能由分層配套中心統(tǒng)一管理，提供清潔等一般住宿服務(wù)SLEEP ROOM&REFRESH INN上海中心SHANGHAI TOWER商業(yè)娛樂(lè)市場(chǎng)問(wèn)題供應(yīng)：陸家嘴已建成及將建成的商業(yè)總量預(yù)估在超過(guò) 80萬(wàn)平方米。聯(lián)動(dòng)：受地面交通動(dòng)線(xiàn)影響，難以形成聯(lián)動(dòng)聚集效應(yīng) 僅能依靠地下通道的聯(lián)動(dòng)。差異化。主題鮮明的新奇娛樂(lè)的多功能體驗(yàn)館。聯(lián)動(dòng)性。下沉式廣場(chǎng)與地下購(gòu)物娛樂(lè)中心的聯(lián)動(dòng)。隔離性。以綠化景觀與地面辦公區(qū)域的隔離。突破性。突破8小時(shí)以外的空城瓶頸，補(bǔ)充區(qū)域休閑娛樂(lè)

16、功能。產(chǎn)品特征全市最高、多視覺(jué)觀景臺(tái)地下時(shí)尚新奇購(gòu)物娛樂(lè)城綠色生態(tài)市民廣場(chǎng)和開(kāi)放的建筑底層空間細(xì)分業(yè)態(tài)上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)突破8小時(shí)以外的空城瓶頸，補(bǔ)充區(qū)域休閑娛樂(lè)功能充分利用地鐵通道的大量客流，軌道交通客流通過(guò)本地下空間，帶來(lái)商機(jī)人員相對(duì)混雜，適合定位主題性時(shí)尚娛樂(lè)購(gòu)物城目標(biāo)客戶(hù)通過(guò)地下通道帶來(lái)的大眾人流、項(xiàng)目及項(xiàng)目周邊商務(wù)人員、住戶(hù)等功能描述主題多功能娛樂(lè)館，全年安排體育比賽、演藝、秀場(chǎng)等活動(dòng)并集購(gòu)物、娛樂(lè)、餐飲、休閑功能于一體的商業(yè)娛樂(lè)城。地下時(shí)尚新奇購(gòu)物娛樂(lè)城上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)為市民和游客提供豐富的社會(huì)活動(dòng)空間。為上海的窗口陸家嘴帶來(lái)更多親近性和社會(huì)活動(dòng)空間目標(biāo)客戶(hù)上海市民、國(guó)內(nèi)、國(guó)際游客功能描述提供快餐、飲料、娛樂(lè)、留念、活動(dòng)、開(kāi)展定期SP或公益活動(dòng)。綠色生態(tài)市民廣場(chǎng)和開(kāi)放的建筑底層空間上海中心SHANGHAI TOWER定位依據(jù)高層觀光模式單一，上海能見(jiàn)度低，形成高層觀光的瓶頸產(chǎn)品定位不僅是看，更是一種城市的體驗(yàn)塔樓的最高的觀景平臺(tái)具有標(biāo)新立異的賣(mài)點(diǎn)，并提供更多視覺(jué)的體驗(yàn)，成為全天候的游覽場(chǎng)所目標(biāo)客戶(hù)國(guó)內(nèi)國(guó)際游客功能描述如設(shè)置IMAX穹頂劇場(chǎng)，觀看巨幕電影。多媒體播放城市變遷，上海中心建造過(guò)程的影片。強(qiáng)調(diào)多維度的感官體驗(yàn)。頂層觀光娛樂(lè)觀光設(shè)施上海中心SHANGHAI TOW