西安某項(xiàng)目前期策劃提案報(bào)告

1、【XXXX項(xiàng)目前期策劃提案報(bào)告】讓我們來開啟一個(gè)可掌握、可設(shè)計(jì)、可擁有的一切可能的土地傳奇與夢(mèng)想！2011/4本體研究篇2定位營銷篇3規(guī)劃建議篇4銷售保障篇5目 錄市場(chǎng)分析篇1市場(chǎng)分析篇1項(xiàng)目位于西安XX區(qū)西安富人區(qū)屬于政府打造的文化景觀資源驅(qū)動(dòng)下的城市高端住區(qū)，進(jìn)入市中心道路通達(dá)。XX新區(qū)踐行陜西“文化強(qiáng)”戰(zhàn)略和“文化立區(qū)、旅游興區(qū)”理念，充分依托陜西、西安大文化、大旅游、大文物的優(yōu)勢(shì)，以城市運(yùn)營收益大力投資文化產(chǎn)業(yè)和公共設(shè)施，以大項(xiàng)目為帶動(dòng)，文化產(chǎn)業(yè)、公共文化事業(yè)和城市新區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)出齊頭并進(jìn)、協(xié)調(diào)發(fā)展的良好態(tài)勢(shì)，迅速成為西安乃至全國文化產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新亮點(diǎn).為西安市居住價(jià)值的最高點(diǎn)，西安絕對(duì)意

2、義上的富人居住區(qū)城內(nèi)二環(huán)三環(huán)南湖XXX高新XX經(jīng)開浐灞浐河灞河25分鐘車程九宮格局本案 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)征地拆遷工作推進(jìn)XXXX園建成 國家文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)XXX北廣場(chǎng)建成西部文博會(huì)落戶西安 擴(kuò)區(qū)發(fā)展規(guī)劃獲批 2003年2004年2005年2007年2008年2009年發(fā)表XX宣言2002年1993年設(shè)立XX旅游度假區(qū) 歷程 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)旅游文化XX以旅游文化、生態(tài)資源、配套體系、政府支持四個(gè)基本點(diǎn)為支柱，開啟城市新的精神支點(diǎn)。作為全國五大國際旅游熱點(diǎn)城市，XX擁有極其豐富的歷史文化和旅游資源，擁有眾多

3、的城市資源和西北稀缺的水資源。XX新區(qū)擁有完善的會(huì)展和商務(wù)配套服務(wù)體系，擁有高星級(jí)酒店、國際會(huì)議中心、國際展覽中心等設(shè)施。同時(shí)，XX新區(qū)還擁有優(yōu)秀的人房環(huán)境，這里規(guī)劃有完善的醫(yī)療、教育、購物等生活設(shè)施，是西安公認(rèn)的最佳居住地。配套體系XX新區(qū)是國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范基地，享受國家級(jí)旅游度假區(qū)優(yōu)惠政策和管理權(quán)限，有完善的服務(wù)和支撐體系。被陜西省委、省政府命名為文化產(chǎn)業(yè)改革實(shí)驗(yàn)園區(qū)，并得到了西安市委、市政府、雁塔區(qū)委、區(qū)政府的大力支持.政府政策XX新區(qū)擁有優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境，沒有任何工業(yè)污染，1,200畝的XX池水面，緊鄰杜陵10,000畝的生態(tài)森林，超過40的綠化控制率，區(qū)域生態(tài)環(huán)境十分優(yōu)良生態(tài)資源 區(qū)

4、域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)XX池遺址公園XXXX園海洋公園XXX植物園大唐不夜城唐城墻遺址公園XX伴隨著基礎(chǔ)建設(shè)的進(jìn)程實(shí)現(xiàn)，形成了不同的區(qū)域發(fā)展階段 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) XX重新定位五園一塔五園一塔概念奠定XX旅游生態(tài)生活基調(diào)2003年XX更名為西安XX新區(qū)，XX新城規(guī)劃的提出，將XX區(qū)域價(jià)值重新定位。XXX、XXXX園、XX池遺址公園、唐城墻遺址公園、植物園、海洋公園合稱五園一塔，五園一塔旅游生態(tài)概念的提出迅速的拉動(dòng)了XX區(qū)域的價(jià)值。新區(qū)概念的提出及XX新城的規(guī)劃，直接將XX重新定義，將XX旅游文化極致發(fā)揮.2003年

5、提出XX新城規(guī)劃后，XX迅速發(fā)展，區(qū)域價(jià)值節(jié)節(jié)攀升 XX第一階段概念XX 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 區(qū)域文化品牌建立區(qū)域認(rèn)知XX價(jià)值標(biāo)簽的樹立國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范園區(qū)掛牌XX新區(qū)先后建成了五園一塔、XX國際會(huì)展中心等多項(xiàng)文化工程，策劃開展了“XX國際唐人文化藝術(shù)周”、“盛典西安文化活動(dòng)”、“XX國際文化論壇”、“XX國產(chǎn)電影新人新作展”等一系列重大文化活動(dòng)，建立了自己的非物質(zhì)文化遺產(chǎn)保護(hù)基地，逐步形成了獨(dú)特的XX文化品牌。隨著區(qū)域旅游文化的發(fā)展，五園一塔的建設(shè)，旅游人口的不斷涌入，XX的區(qū)域認(rèn)知度也不斷增高。2007年8月13日，XX新區(qū)正式掛牌國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)

6、園區(qū)，成為繼深圳華僑城之后全國僅有的兩個(gè)國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)之一。XX第二階段資源XX五園一塔的相繼建成使區(qū)域知名度大幅上升，完成了區(qū)域從陌生到熟識(shí)的過程，但區(qū)域內(nèi)生活配套嚴(yán)重缺乏。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) XX金融商務(wù)區(qū)XX大唐不夜城大唐不夜城的規(guī)劃將成為XX生活、娛樂配套補(bǔ)足的最重大利好XX金融商務(wù)區(qū)規(guī)劃建于南三環(huán)與雁塔南路以西兩側(cè)；產(chǎn)業(yè)園區(qū)由展覽中心、會(huì)議中心、商業(yè)功能區(qū)、住宅區(qū)四部分組成的大型綜合體。金融商務(wù)區(qū)的規(guī)劃將進(jìn)一步改善區(qū)域城市形象，引入高層次產(chǎn)業(yè)人口，加速區(qū)域城市化發(fā)展XX第三階段多元XX各項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施，配套得到很大改善，XX進(jìn)入多元化發(fā)展X

7、X大唐不夜城總占地 967 畝 ， 總建面 65 萬平方米 ，集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、商務(wù)為一體中國西部第一文化MALL 。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 休閑核心形成條件初步形成XX未來在西安的地位將無可置疑的頂級(jí)高端，這是國際化大都市的發(fā)展必然具備城市屬性（區(qū)位、交通距離）擁有不可復(fù)制的強(qiáng)勢(shì)景觀資源區(qū)域初始階段擁有高端認(rèn)知品牌開發(fā)商對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的帶動(dòng)XX依托稀缺強(qiáng)勢(shì)景觀與城市尺度發(fā)展成為城市“休閑核心”地帶XX第四階段魅力XXXX完全滿足形成城市“休閑核心”的條件。未來的XX以“城市休閑核心地帶” 發(fā)展目標(biāo)，區(qū)域強(qiáng)勢(shì)的城市地位不可動(dòng)搖 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析

8、篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)功能分區(qū)上，XX新區(qū)二期將規(guī)劃建設(shè)主題旅游與文化商貿(mào)區(qū)、會(huì)展商務(wù)與傳媒出版區(qū)、影視演藝與科教創(chuàng)意區(qū)、遺址博覽與生態(tài)創(chuàng)意區(qū)和娛樂運(yùn)動(dòng)與休閑度假區(qū)五個(gè)分區(qū)。2009年至2011年：重點(diǎn)建設(shè)雁翔路、長鳴路等主干市政配套，啟動(dòng)歡樂世界項(xiàng)目、XX國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、XX博覽及文化創(chuàng)意基地建設(shè)，預(yù)計(jì)投資200億元。 2012年至2014年：重點(diǎn)建設(shè)XX國際康體運(yùn)動(dòng)產(chǎn)業(yè)園、杜陵國家5A級(jí)生態(tài)景區(qū)及XX國際旅游休閑城，預(yù)計(jì)總投資300億元。 2014年至2015年：重點(diǎn)建設(shè)觀光輕軌、旅游專線、體育休閑廊道等配套及公共服務(wù)設(shè)施，將XX文化景區(qū)擴(kuò)展至擴(kuò)區(qū)范圍，全面建成

9、XX國家級(jí)文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)，預(yù)計(jì)總投資200億元。 XX未來發(fā)展規(guī)劃隨著XX新區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的高速發(fā)展，XX一期已然形成，XX二期發(fā)展空間必將成為XX未來發(fā)展的重點(diǎn)。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)本案XX二期建成后將是一座引領(lǐng)全球的“文化高地，創(chuàng)意天堂，圓夢(mèng)之城 ”，本項(xiàng)目位于整個(gè)XX核心的位置，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)XX二期是陜西省西安市XX新區(qū)國家文化產(chǎn)業(yè)示范區(qū)戰(zhàn)略發(fā)展的第二次騰飛，XX二期占地一萬余畝，雄踞陜西西安南郊XX新區(qū)東南方位。項(xiàng)目包括XX創(chuàng)意谷、杜陵遺址核心保護(hù)區(qū)、杜陵遺址公園、關(guān)中風(fēng)情園、博物

10、館群等等項(xiàng)目XX二期的區(qū)域經(jīng)濟(jì)就是從軟、硬環(huán)境兩方面著手，通過多元、立體、綜合的城市經(jīng)營手段，實(shí)現(xiàn)XX和諧、持續(xù)、快速的發(fā)展。Summary 總結(jié)隨著XX二期大規(guī)模的開發(fā)，（南側(cè)有：中海碧林灣，東側(cè)有中鐵300畝及中冶地塊），本區(qū)域居住圈及商圈將會(huì)逐漸形成。XX是新興的文化旅游區(qū)，依托其歷史和文化價(jià)值，成為西安的休閑、高端居住區(qū)；隨著XX新區(qū)各項(xiàng)事業(yè)的高速發(fā)展，XX新區(qū)一期已基本建成，區(qū)內(nèi)已無發(fā)展空間，發(fā)展空間不足已經(jīng)成為制約XX乃至西安文化產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展的瓶頸；XX二期建成后將是一座引領(lǐng)全球的“文化高地，創(chuàng)意天堂，圓夢(mèng)之城 ”；本項(xiàng)目就位于整個(gè)XX最核心的位置，未來發(fā)展?jié)摿薮蟆?區(qū)域回顧市場(chǎng)

11、分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)2010年，隨著宏觀政策調(diào)控的干預(yù)，整個(gè)樓市跌宕起伏，這一年，樓市調(diào)控重拳頻頻出擊，是歷年房地產(chǎn)調(diào)控中力度最大、手段最多、持續(xù)性最長的一年；這一年，市場(chǎng)走過了從年初的火爆，到年中的觀望，再到年末的重新火爆。在經(jīng)歷了“調(diào)控再調(diào)控、僵持再升溫”的波動(dòng)過程后，縱觀西安樓市2010年的整體表現(xiàn)，在成交價(jià)格漲幅高達(dá)28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平這足以說明，西安正在邁入一個(gè)新的臺(tái)階。縱觀西安樓市2010年的整體表現(xiàn)，在成交價(jià)格漲幅高達(dá)28%的背景下，全年成交量同比去年基本持平這足以說明

12、，西安房產(chǎn)市場(chǎng)正在邁入一個(gè)新的臺(tái)階。在分城區(qū)成交均價(jià)走勢(shì)中，城南的價(jià)格有所跌幅，均價(jià)7963元/，其中一批中檔樓盤成交導(dǎo)致了成交均價(jià)的下降，相比其他區(qū)域均價(jià)，本區(qū)域價(jià)格相對(duì)較高。城南成交量占據(jù)成交總量的28%，隨著新盤的推出，城南市場(chǎng)依舊是西安客群重點(diǎn)關(guān)注區(qū)域。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)西安豪宅發(fā)展歷程Xian luxury Development Review西安第一代高端物業(yè) 初期（2000年-2004年）關(guān)于第一代“豪宅”的認(rèn)定：（城市快速發(fā)展初期的權(quán)貴住宅）地處西安城市快速發(fā)展初級(jí)階段的郊

13、區(qū)或城郊結(jié)合部，建筑特征主要以追求“大面積”為主，建筑形態(tài)較為單一（可圈可點(diǎn)產(chǎn)品不多）；主要針對(duì)西安早期致富的小眾群體和特殊權(quán)力階層；社區(qū)配套不完善，物業(yè)管理水平低下，導(dǎo)致后期產(chǎn)品價(jià)值增長乏力。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)西安第二代高端物業(yè) 中期（2005年-2008年）關(guān)于第二代“豪宅”的認(rèn)定：（暴富階層崛起的財(cái)富象征）比起第一代豪宅物業(yè)，第二階段產(chǎn)品形態(tài)更為豐富，同時(shí)更多的是開始注重陽臺(tái)、露臺(tái)、花園和綠化的設(shè)計(jì)營造；出現(xiàn)了TOWN HOUSE、疊加洋房等多種物業(yè)類型，社區(qū)配套更加完善，泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所等概念開始涌現(xiàn)；同時(shí)更注重交通條件、周邊環(huán)境、景觀打造

14、，以及對(duì)社區(qū)安全等綜合因素的考慮；同期銷售價(jià)格已明顯與普通住宅拉開了差距。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)西安第三代高端物業(yè) 發(fā)展成熟期（2009年至今）關(guān)于第三代“豪宅”的認(rèn)定：（城市發(fā)展進(jìn)程中的品質(zhì)追求）1. 2009年開始，西安豪宅市場(chǎng)進(jìn)入較快發(fā)展階段，出現(xiàn)了一些可媲美國內(nèi)一線城市的頂級(jí)別墅項(xiàng)目，高端物業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)急速加劇；2. 隨著西安城市化進(jìn)程加速，交通格局變化，XX已經(jīng)成為了豪宅開發(fā)的聚集地；高新、北城及城內(nèi)也相繼出現(xiàn)了城市豪宅公寓產(chǎn)品，例如：海珀蘭軒、8號(hào)府邸、紫薇公園時(shí)光等； 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)【 西安第三代

15、豪宅（2009年 - 至今）：開發(fā)特征歸納梳理 】 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)不同發(fā)展時(shí)期西安豪宅產(chǎn)品特點(diǎn) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)全市高端物業(yè)一覽 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)未來供應(yīng)西安目前在售和即將發(fā)售的豪宅項(xiàng)目 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)市區(qū)豪宅項(xiàng)目未來一年內(nèi)可能的供應(yīng)量未來一年內(nèi)供應(yīng)量表：1、從圖上可以看出。未來別墅類的供應(yīng)量在5100套左右，平層豪宅的供應(yīng)量在3000套左右，別墅類的供應(yīng)量要明顯大于平層豪宅，別墅類的項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。2、供應(yīng)量主要

16、集中在XX和浐灞區(qū)域。未來一年內(nèi)供應(yīng)量圖： 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)全市未來供應(yīng)結(jié)論：XX新區(qū)仍然是城市豪宅的集中區(qū)；高新區(qū)將出現(xiàn)多個(gè)豪宅呈點(diǎn)狀分布；城北將是城市豪宅的新戰(zhàn)場(chǎng)；大明宮及浐灞中心區(qū)將是城北豪宅的主產(chǎn)區(qū)；目前在售或即將推出的別墅類豪宅約5000套左右，平層豪宅約3000套左右。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)西安豪宅自2006年以來分總價(jià)段成交分析150-350萬以上各總價(jià)段成交套數(shù)、成交面積表：由上表可知，近五年來，西安豪宅市場(chǎng)呈快速上升趨勢(shì)，2006-2009年每年均以約100%速率增長，而2010年相對(duì)09年而

17、言，無論是成交套數(shù)還是成交面積，均呈持平趨勢(shì)。預(yù)計(jì)未來幾年，西安平層豪宅年需求量在1500套左右。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)如圖所示，150-200萬總價(jià)段以及350萬以上總價(jià)段曲線呈現(xiàn)出下跌走勢(shì)。200-250萬、250-300萬總價(jià)段成交套數(shù)曲線則一直呈現(xiàn)上漲的勢(shì)頭。300-350萬總價(jià)段成交套數(shù)曲線橫向走勢(shì)，從量上看，可能走出持平的態(tài)勢(shì)。從各總價(jià)段成交總量來看。150-200萬總價(jià)段成交總數(shù)最多、350萬以上總價(jià)段其次。結(jié)合成交總量以及成交走勢(shì)圖來看，對(duì)150-200萬和350萬以上總價(jià)段產(chǎn)品的需求會(huì)有所下降，200-350萬總價(jià)段的產(chǎn)品市場(chǎng)未來接受程

18、度更好。西安豪宅自2006年以來分總價(jià)段成交分析 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)分析結(jié)論：1、近五年來，西安豪宅市場(chǎng)增長迅速，2006-2009年每年均以100%速率增長，但2010年以來，增長速度明顯放緩。2、從近五年豪宅成交數(shù)據(jù)來看，總價(jià)在200-350萬的豪宅未來需求較大，而350萬以上豪宅需求呈減弱趨勢(shì)。3、預(yù)計(jì)未來幾年西安全市平層豪宅年需求量在1500套左右，豪宅價(jià)格集中在10000-20000元/平米之間 。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)陜西財(cái)富圈層由陜西高級(jí)人才事務(wù)所、陜西經(jīng)理人俱樂部、西部經(jīng)理人網(wǎng)三家單位聯(lián)合發(fā)布20

19、09年陜西富豪貴族消費(fèi)趨勢(shì)報(bào)告中，將“陜西富豪貴族”的門檻設(shè)臵為擁有5000萬元人民幣以上資產(chǎn)的個(gè)人，同時(shí)還包括自己創(chuàng)辦的企業(yè)價(jià)值和自有房產(chǎn)。在這樣的門檻下，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2009年財(cái)富過億元的陜西富豪約有1460人，過千萬的富豪有19200人。陜西過千萬的富豪總數(shù)超2萬人主要集中地主要從事行業(yè)數(shù)量陜西富豪陜北西安石油、煤炭、有色金屬、地產(chǎn)、商業(yè)物流、高科技和醫(yī)藥行業(yè)等資產(chǎn)過千萬的富豪超2萬人 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)1、陜西資產(chǎn)過千萬的頂級(jí)富豪總數(shù)已超2萬人，再加上過百萬的中級(jí)富豪以及擁有灰色收入的群體，數(shù)字當(dāng)相當(dāng)可觀。2、目前西安豪宅的價(jià)格一般在400萬

20、左右一套，這個(gè)價(jià)格相比一線城市要低很多，因此在價(jià)格層面，陜西富豪們的可負(fù)擔(dān)能力并不存在問題。3、由于國內(nèi)投資渠道狹窄，而房產(chǎn)的保值增值功能強(qiáng)，富豪們普遍選擇購臵更多的房產(chǎn)進(jìn)行投資。分析結(jié)論： 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)1、未來全市市場(chǎng)供應(yīng)量約3000套，預(yù)計(jì)平層豪宅年需求量約1500套，總價(jià)在200-300萬元豪宅是需求主力。2、西安平層豪宅市場(chǎng)呈供過于求態(tài)勢(shì)，供求比大約為2：1（以供應(yīng)量在3年消化計(jì)算），預(yù)計(jì)豪宅價(jià)格上漲將會(huì)放緩。3、由于陜西千萬以上資產(chǎn)人數(shù)超2萬人，資源型富翁仍然呈增長趨勢(shì)，故西安豪宅市場(chǎng)仍有較大的潛力總論： 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng)

21、高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)未來西安豪宅發(fā)展趨勢(shì)未來豪宅區(qū)域分布趨勢(shì)從分布區(qū)域看，隨著西安國際化大都市發(fā)展進(jìn)程的加快，未來豪宅的分布將緊跟城市擴(kuò)張的腳步，分布區(qū)域越來越廣。可能的新區(qū)域有：1、沿襲浐灞河區(qū)域的生態(tài)治理模式，在政府對(duì)涇河、渭河、灃河區(qū)域的治理深化之后，灃渭新區(qū)、涇渭新區(qū)將出現(xiàn)追求生態(tài)自然景觀資源的豪宅。2、在對(duì)唐大明宮遺址成功改造、中央公園概念形成之后，復(fù)制XX新區(qū)的發(fā)展模式，未來在唐大明宮遺址公園區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)尋求歷史文化資源型豪宅。3、經(jīng)開區(qū)新行政中心區(qū)位價(jià)值的凸現(xiàn)，將有可能在該區(qū)域出現(xiàn)更多的公寓類豪宅。XX區(qū)目前仍然是購買高端豪宅首選之地 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市

22、場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)未來豪宅產(chǎn)品演變1、產(chǎn)品形態(tài)方面，除傳統(tǒng)的別墅物業(yè)形態(tài)外，高層電梯公寓類精裝豪宅項(xiàng)目將更多出現(xiàn)。2、產(chǎn)品配置方面，將運(yùn)用更多的高智能科技系統(tǒng)、使用更名貴的一線品牌，采用更人性化的戶型設(shè)計(jì)，私人管家式的更高水準(zhǔn)物業(yè)服務(wù)，并尋求更經(jīng)典的建筑設(shè)計(jì)和園林景觀設(shè)計(jì)。3、產(chǎn)品功能方面，將從此前“度假型”向“常住型”轉(zhuǎn)型，實(shí)現(xiàn)豪宅從“第二居所”到“第一居所”的轉(zhuǎn)型。有獨(dú)立會(huì)所，生活配套設(shè)施更豐富。未來西安豪宅發(fā)展趨勢(shì)高層電梯公寓類精裝豪宅將是豪宅未來發(fā)展主要方向 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)未來豪宅客群1、客群來源方面，依然以傳統(tǒng)的本地頂尖人士、城市新

23、貴階層、私營企業(yè)主、企業(yè)高管階層為主。但隨著西安城市輻射力的加強(qiáng)，西安周邊縣市富人、外地在陜的生意人、陜西周邊省市富人、由進(jìn)駐的外埠地產(chǎn)公司所吸引來的外地富人群體會(huì)有所增加。2、客戶質(zhì)素方面，不再單純追求大規(guī)模，大面積，大景觀等表面元素，而對(duì)園林景觀參與性、配套設(shè)施豐富性、戶型設(shè)計(jì)人性化、物業(yè)服務(wù)高標(biāo)準(zhǔn)化等更為苛刻，更注重高品質(zhì)的生活感受和對(duì)身份感、尊貴感的要求。未來西安豪宅發(fā)展趨勢(shì)客戶選擇豪宅不再單純追求景觀等表面因素，更多對(duì)產(chǎn)品細(xì)節(jié)、配套設(shè)施、物業(yè)服務(wù)有更高的要求 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)名稱

24、物業(yè)類型建筑類型總建筑面積容積率裝修狀況總戶數(shù)車位配比售價(jià)海珀蘭軒住宅高層 小高層12.51萬1.72精裝修370戶1:218000元/八號(hào)府邸住宅高層 別墅7.8萬2.07精裝修高層：192套別墅：18套1:218000元/紫薇公園時(shí)光住宅高層 小高層12萬3.0精裝修3261:222000元/海珀蘭軒八號(hào)府邸紫薇田園時(shí)光 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)核心優(yōu)勢(shì)：裝修海珀蘭軒在廚衛(wèi)系統(tǒng)、專供系統(tǒng)及青銅件等裝飾裝修材質(zhì)上采用高標(biāo)準(zhǔn)、高品質(zhì)產(chǎn)品，與霍尼韋爾Honeywell、通用電氣General Electrics、日本三菱Mitsubishi、大金Dakin、高

25、儀Grohe等世界一線品牌強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，打造精致舒適的住宅享受。 高端住宅案例優(yōu)劣勢(shì)分析海珀蘭軒劣勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)戶型進(jìn)深過長，對(duì)于通風(fēng)采光不利，各功能區(qū)開間體現(xiàn)不出高端住宅戶型概念，降低了居住舒適性及檔次。16.3m 高端住宅案例優(yōu)劣勢(shì)分析八號(hào)府邸核心優(yōu)勢(shì)：科技智能化引進(jìn)歐洲低能耗、高舒適度、應(yīng)用成熟的室內(nèi)溫控科技系統(tǒng)天棚柔和輻射采暖/制冷系統(tǒng)，淘汰了空調(diào)、地輻熱等傳統(tǒng)采暖/制冷方式，室內(nèi)常年溫度控制在使人體感到舒適的20度-26度。150mm高密度擠塑保溫板劣勢(shì)：建筑立面建筑風(fēng)格采用現(xiàn)代簡約，色彩沖擊力不強(qiáng)，樓體樣式、整體線條與造型較弱，不具備高端項(xiàng)目所需要的品質(zhì)與形象。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅

26、市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 高端住宅案例優(yōu)劣勢(shì)分析紫薇公園時(shí)光核心優(yōu)勢(shì)：戶型設(shè)計(jì)紫薇公園時(shí)光戶型多樣化，平層、復(fù)式皆具，可變性強(qiáng)，為客戶提供多樣化選擇；戶型功能分區(qū)明確，戶型設(shè)計(jì)按照家庭成員的組成和功能，設(shè)計(jì)了豪華主臥區(qū)域、老人區(qū)域、兒童區(qū)域、客廳公共區(qū)域、服務(wù)體系區(qū)域，最大限度的照顧家人的個(gè)性化需求；每套房屋有獨(dú)立電梯廳，形成一梯一戶的專屬空間。此外，部分戶型還配備前、后大門，更加方便業(yè)主與訪客的出行。劣勢(shì)：會(huì)所功能會(huì)所配置項(xiàng)目較少，除常規(guī)健身房、球類運(yùn)動(dòng)、棋牌室等，無其它代表性項(xiàng)目，相對(duì)八號(hào)府邸和海珀蘭軒來說，尚顯薄弱。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小

27、結(jié)可預(yù)售總套數(shù) 204 套當(dāng)前可售套數(shù) 118套已出售總套數(shù) 86套可預(yù)售總面積 52194.83當(dāng)前可售面積 33854已出售總面積 18341銷售分析結(jié)論：1、從功能房分類中，三房的去化體量占項(xiàng)目整體去化量的50%。2、主銷戶型的戶型面積區(qū)間為250左右戶型。海珀蘭軒于2010年5月發(fā)售，至今已售出86套，占總套數(shù)的41%，2010年月均銷售15套左右，2011年月均銷售3-5套，受到新政影響較大。高端住宅案例去化情況分析海珀蘭軒 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)銷售分析結(jié)論：1、在售戶型全部為大面積戶型，戶型使用功能齊全。2、功能房分類中，功能多的戶型去化量所

28、占比重大。3、去化的面積區(qū)間較為均衡，400以上略占主導(dǎo)?？深A(yù)售總套數(shù) 156套當(dāng)前可售套數(shù) 90套已出售總套數(shù) 66套可預(yù)售總面積 55479.32當(dāng)前可售面積 31060已出售總面積24419紫薇公園時(shí)光于2010年5月發(fā)售，目前為止已售出66套，占總套數(shù)的40%， 2010年月均銷售8套左右，2011年月均銷售2-3套，受到新政影響較大。 高端住宅案例去化情況分析紫薇公園時(shí)光 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)本項(xiàng)目具備打造高端住宅的條件，但需要在產(chǎn)品、配套、物業(yè)管理等軟硬條件均實(shí)現(xiàn)全面的超越。西安在售城市高端住宅項(xiàng)目總體量小、產(chǎn)品精致，重視園林規(guī)劃，均為精裝修

29、交房且車位配比均為1:2，配置較高；銷售價(jià)格在1800022000之間，銷售速度較慢，月均在15套以內(nèi)；戶型200300的三居室去化速度較快；在售項(xiàng)目在裝修、戶型和智能化配置上各有優(yōu)勢(shì)，但在配套，建筑立面，物業(yè)管理等方面也各有缺陷，高端住宅品質(zhì)的整體均好性存在市場(chǎng)空間。高端住宅案例總結(jié) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)項(xiàng)目所在位置的周邊樓盤大多都未開售，未來存量很足，物業(yè)類型以高層為主，少量的洋房產(chǎn)品；從在售項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)看，區(qū)域內(nèi)物業(yè)以中低密度產(chǎn)品為主，未售項(xiàng)目以中高密度為主，標(biāo)志著XX住宅物業(yè)的轉(zhuǎn)變；從

30、項(xiàng)目環(huán)線分布情況看，XX目前在售項(xiàng)目仍集中在XX大道以西，項(xiàng)目分布集中化，且檔次偏高。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié) 通過對(duì)區(qū)域項(xiàng)目基礎(chǔ)數(shù)據(jù)研究，發(fā)現(xiàn)各項(xiàng)目以兩湖為中心呈環(huán)形向外發(fā)散，越靠近兩湖景觀資源，項(xiàng)目容積率越低，整體質(zhì)素越高。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)XX物業(yè)類型統(tǒng)計(jì)項(xiàng)目名稱高層小高層洋房別墅1617121114514112161518541095419181_108總計(jì)：128745253XX除了南湖附近項(xiàng)目帶有低密度產(chǎn)品外，其它項(xiàng)目物業(yè)類型主要集中在高層上，小高層僅占占據(jù)36%，未來XX小高層物業(yè)稀缺。 區(qū)域回顧市

31、場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)XX項(xiàng)目物業(yè)類別存量統(tǒng)計(jì)總計(jì)（）別墅1700005800045600273600小高層6754790000741001800002188419550025600654631高層330000440000720004000090000430000994781200001737811795259洋房25001404816548隨著XX一期的發(fā)展成熟，區(qū)域內(nèi)物業(yè)類型存量也隨之發(fā)生變化，比重已集中在高層與小高層，其中高層占主要物業(yè)主導(dǎo)，從市場(chǎng)狀況的來看，低密度產(chǎn)品范圍在縮小，這樣的格局將會(huì)以市場(chǎng)慣性繼續(xù)延續(xù)，小高層已形成稀缺態(tài)勢(shì)。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住

32、宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)XX項(xiàng)目戶型面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱一房兩房三房四房別墅面積（）套量面積（）套量面積（）套量面積（）套量面積（）套量176136119-122136126-2587212100-110300120-145754167-215222387-106200116-150700180-234300446-4813076-8944099-128500138-152350585-100430135-1504306210-295269360-650145780-901000120-1352000140-1801000889-981428130-1371292158136

33、675009不詳90-104128105-1451736146-220171611100-110400124-1801000250-400340250-402911280-11012110-150718135-360140總計(jì)：130497492665194236從市場(chǎng)板塊存量及潛在供應(yīng)量來看，三房戶型產(chǎn)品占有絕對(duì)比重，舒適性、改善型戶型依然在此區(qū)域供需中扮演重要角色，兩房產(chǎn)品主要分布在資源輻射性社區(qū)中，舒適性較差。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)市場(chǎng)存量面積區(qū)間分析序號(hào)項(xiàng)目名稱0-5050-7070-8080-9090-100100-110110-120120-

34、130130-150150-200200-250250以上12345678911121314現(xiàn)階段XX優(yōu)勢(shì)景觀資源項(xiàng)目，產(chǎn)品類型主要以大戶型為主力戶型;非景觀資源項(xiàng)目，產(chǎn)品線豐富，從分析看，產(chǎn)品類型的分布與地段條件有較強(qiáng)關(guān)系。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)項(xiàng)目名稱定位XX中軸45萬第五代人本科技大宅傳奇XX意境人生XX中軸五十萬平米傳世臻藏級(jí)公園華宅公園群教育城魅力街區(qū)傳承傳奇 揮灑意境原創(chuàng)現(xiàn)代泰式 讓建筑贊美生命海洋館旁十三萬平米幸福理想社區(qū)龍湖精裝 首發(fā)XX溫泉科技大宅國寶級(jí)土地臻藏伴湖而居，開啟小高層豪宅時(shí)代XX里的中國園墅從XX項(xiàng)目定位分析，借助資源占位

35、項(xiàng)目以高端社區(qū)居多，隨著XX的發(fā)展，能直接資源利用的價(jià)值越來越少，近期開發(fā)的項(xiàng)目向中高端轉(zhuǎn)變。項(xiàng)目名稱 競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)地段位于雁南路，鄰近XX中心，周圍配套較為成熟；融僑品牌；完善的科技配套；產(chǎn)品為兩梯三戶和兩梯兩戶，戶型舒適度較高地段優(yōu)勢(shì)，東鄰雁南路；紫薇地產(chǎn)和XX地產(chǎn)合作開發(fā)；產(chǎn)品質(zhì)素較高社區(qū)立體式景觀；5000平米七星級(jí)會(huì)所；1.5萬商業(yè)設(shè)施地段：近鄰XX雙湖；面積區(qū)間65-155（囊括兩房到四房全線產(chǎn)品）地段身處皇家御苑；城市資源，規(guī)劃沿街商業(yè)；紫薇地產(chǎn)14年品牌；純板建筑，戶型多元化品牌效應(yīng)、精裝、園林風(fēng)格的稀缺、完善的自身配套教育資源，XX一中、XX一小 教育資源，XX一中、XX一?。?

36、戶型贈(zèng)送面積，客廳或臥房位置挑空；五重園林景觀，高綠化率靠近南湖、溫泉入戶、科技應(yīng)用，戶型層高在3.1、3.2m地段，南側(cè)緊鄰唐城墻遺址公園；景觀資源：原生態(tài)自然坡地；風(fēng)水環(huán)境；超寬樓間距地段，規(guī)劃設(shè)計(jì)理念，一線湖景資源芙蓉湖中央別墅區(qū)；筑造XX第三園，皇家原生階地園墅，中國頂級(jí)私藏園墅各項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)總結(jié)為：品牌優(yōu)勢(shì)、地段優(yōu)勢(shì)、自然資源優(yōu)勢(shì)、自身配套優(yōu)勢(shì)；自身配套優(yōu)勢(shì)體現(xiàn)為完善的項(xiàng)目自身配套優(yōu)勢(shì)及科技應(yīng)用優(yōu)勢(shì)。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)區(qū)域內(nèi)各自項(xiàng)目園林均做的非常精細(xì)，體現(xiàn)了各自項(xiàng)目不同特點(diǎn)的品質(zhì)。高端項(xiàng)目都配有自身的特色會(huì)所，并具有豐富的使用功能。區(qū)域項(xiàng)

37、目建筑風(fēng)格基本結(jié)合區(qū)域的人文資源，以新中式為主，部分為歐美、泰式等有特點(diǎn)的建筑風(fēng)格，并融入了中式元素。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格銷售情況洋房140-30014000剩3、4套小高層160、180、頂層復(fù)式26012000剩1套高層97、1408000-10000還未銷售，共3棟32層個(gè)案分析 XX苑一期洋房和高層西安已進(jìn)入清盤階段；二期主要推出高層，預(yù)計(jì)2011年5月開盤 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)借助南湖景觀強(qiáng)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)，拔高項(xiàng)目品質(zhì)產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格銷售情況疊加別墅305-38023000-3300

38、080%小高層160-36018000-2600076%高層130-41512000-18000 78%個(gè)案分析 XXXXXX現(xiàn)在推天字一號(hào)產(chǎn)品，分為疊加別墅、小高層、高層，同種產(chǎn)品根據(jù)觀景視角不同價(jià)位不同品牌開發(fā)商借助南湖景觀資源打造高端項(xiàng)目 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)個(gè)案分析 XX苑產(chǎn)品類型面積區(qū)間價(jià)格銷售情況疊加210-283未開盤 小高層102-24412000高層項(xiàng)目先推出的是疊加D1、D2和D11三棟，面積由210平米283平米，景觀高層組團(tuán)中首先推出2#、3#和7#，戶型區(qū)間是從102平米的兩房244平米的四房。借助XXXX園強(qiáng)勢(shì)資源優(yōu)勢(shì)，打造區(qū)

39、域品質(zhì)高端項(xiàng)目 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)產(chǎn)品戶型面積單價(jià)洋房躍層四室兩廳2002萬2.2萬洋房平層四室兩廳2601.8萬左右高層兩室761萬左右高層三室1221萬左右個(gè)案分析 XXXXXX品牌開發(fā)商、特色園林、精裝修、精細(xì)產(chǎn)品 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)Summary 總結(jié)XX市場(chǎng)品牌開發(fā)商紛紛進(jìn)入，物業(yè)風(fēng)格多樣化，各顯神通。區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目主要分布景觀資源周邊，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局轉(zhuǎn)向一期邊緣地段。區(qū)域市場(chǎng)存量主要以高層、小高層物業(yè)為主，低密度產(chǎn)品逐漸退出市場(chǎng)。區(qū)域項(xiàng)目園林、建筑、會(huì)所都注重獨(dú)特性，擴(kuò)大附加值。目前XX推出戶型面積

40、區(qū)間依然以舒適性戶型為主，三房130左右占據(jù)主力段。目前XX項(xiàng)目生活配套僅僅以大唐不夜城為主，多以裙樓底商為主，能輻射區(qū)域配套較少。XX在售項(xiàng)目呈現(xiàn)以下特征：由資源優(yōu)勢(shì)向自身塑造型轉(zhuǎn)變，區(qū)域市場(chǎng)高端項(xiàng)目主要分布在XX一期資源地帶，本項(xiàng)目屬于自身塑造型。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)XX已成為西安公認(rèn)的富人區(qū)，豪宅包括別墅、平層公寓等多種業(yè)態(tài)，在產(chǎn)品及服務(wù)上不斷升級(jí)。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理加大保障性安居工程建設(shè)力度調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強(qiáng)稅收征管針對(duì)不同置業(yè)，強(qiáng)化差別化住房信貸政策

41、限制購房，合理引導(dǎo)住房需求落實(shí)住房保障和穩(wěn)定房價(jià)工作約談責(zé)機(jī)制堅(jiān)持和強(qiáng)化輿論引導(dǎo)新政國八條12345678調(diào)控新政出臺(tái)：新國八條國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知首次堤出“價(jià)格控制目標(biāo)”行政干預(yù)已經(jīng)進(jìn)入強(qiáng)硬階段保障性住房一直是政府雙軌制解決房價(jià)手段封殺投資投機(jī)者的空間目前銀行貸款全面收緊，因此短期內(nèi)對(duì)樓市影響象征意義大于實(shí)際意義重堤70%比例，對(duì)今年供應(yīng)量堤出要求，不低于前兩年供應(yīng)量，重堤閑置土地處理全面的限購，仿佛設(shè)置一道關(guān)卡，無疑會(huì)有誤傷強(qiáng)有力的問責(zé)，才能保證執(zhí)行力，地方政府難免動(dòng)腦筋想對(duì)策重拳調(diào)控勢(shì)必會(huì)觸碰相關(guān)利益方，只能是暫時(shí)緩和，解決不了根本問題相關(guān)點(diǎn)評(píng)：地方限購令：西安“

42、2.26”新政關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知解讀解讀限購政策停購政策 二套房貸 保障性住房已擁有1套住房的本市戶籍居民家庭（包括夫妻雙方及未成年子女，下同）、能夠堤供在本市一年以上納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購1套住房（含新建商品住房和二手住房）。對(duì)已擁有2套機(jī)以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有1套機(jī)以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法堤供一年以上本市納稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停在本市轄區(qū)想起售房。對(duì)貸款購買第二套住房的居民家庭，首付款比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍。通知要求銀行業(yè)監(jiān)管部門要加強(qiáng)對(duì)商業(yè)銀行執(zhí)行差異化住房信貸政

43、策情況的監(jiān)督檢查，對(duì)違規(guī)行為要嚴(yán)肅處理。積極引導(dǎo)鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造，確保在新出讓或劃撥土地的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目、普通商品房項(xiàng)目和棚戶區(qū)改造項(xiàng)目中，廉租住房的配建比例分別不低于15%、5%和30%，全面完成2011年保障性住房建設(shè)8.6萬套（戶）的目標(biāo)任務(wù)。點(diǎn)評(píng)：長安區(qū)、臨潼區(qū)、閻良區(qū)及高陵縣等周邊區(qū)域，受限購被擠壓的購房需求值得其迎來市場(chǎng)發(fā)展的機(jī)會(huì)。點(diǎn)評(píng)：目前一線市場(chǎng)反饋的應(yīng)對(duì)措施比如購買/補(bǔ)交完稅證明或社保證明、轉(zhuǎn)到以公司名義購房、外地戶口利用本地戶口假結(jié)婚、外地已購房夫妻假離婚等。點(diǎn)評(píng)：促使投資/投機(jī)客戶將目光轉(zhuǎn)向周邊三線城市及地區(qū)或者轉(zhuǎn)向非住宅類，特別是升值潛力

44、巨大的土地性質(zhì)為商業(yè)。點(diǎn)評(píng)：保障性住房勢(shì)必會(huì)分流一部分客源。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)縱觀其他限購城市，限購令出臺(tái)，令其樓市成交量應(yīng)聲下跌，抑制效果立竿見影。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)西安限購令出臺(tái)，樓市應(yīng)聲降溫。投資需求被抑制，剛性需求成為市場(chǎng)主力現(xiàn)狀新盤暫未推出眾多房企延緩?fù)票P速度，購房者與開發(fā)商都在觀望。保障性住房供給量增加，在分流商品房客群同時(shí)，將進(jìn)一步影響商品房價(jià)格。市場(chǎng)觀望情緒濃重，改善需求被嚴(yán)重壓抑；項(xiàng)目預(yù)計(jì)開盤期正處在大勢(shì)的持續(xù)低迷調(diào)整期，勢(shì)必影響項(xiàng)目整體開發(fā)策略與收益預(yù)期！ 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng)

45、高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)今年信貸收緊，銷量下滑，房企應(yīng)根據(jù)自身資金狀況，選擇合作開發(fā)，或制定合理的開盤時(shí)機(jī)與推售節(jié)奏，或調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格體系，或拓寬融資渠道，以應(yīng)對(duì)資金周轉(zhuǎn)不足。資金周轉(zhuǎn)不足合作開發(fā)，共贏不要共輸調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃和價(jià)格體系合理的開盤時(shí)機(jī)與推售節(jié)拓寬融資渠道，積極探索信托投資基金的合作方式應(yīng)對(duì)策略-項(xiàng)目開發(fā) 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)淡市下的項(xiàng)目營銷策略關(guān)鍵點(diǎn)項(xiàng)目營銷策略1、把握營銷節(jié)奏2、做精準(zhǔn)營銷解決客群定位3、精細(xì)營銷實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目成功推售應(yīng)對(duì)策略-項(xiàng)目營銷 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)當(dāng)前形勢(shì)下，項(xiàng)目應(yīng)明確營

46、銷目標(biāo)，把握“穩(wěn)價(jià)格、緩節(jié)奏、加快效率”的營銷節(jié)奏，根據(jù)自身資金狀況進(jìn)行合理調(diào)整?？欤焊鶕?jù)政策及市場(chǎng)變化，加大營銷工作效率及力度；一旦營銷機(jī)會(huì)到來，要能做到快速成交 。穩(wěn)：政策調(diào)整初期，不能自亂陣腳，以不變應(yīng)萬變，切不可盲目降價(jià)；緩：政策基本穩(wěn)定后，需求開始緩慢釋放，緊隨大市，營銷節(jié)奏與之吻合；銷量受阻，不是價(jià)格的問題，而是當(dāng)前購房資格受限，降價(jià)作用不大。1、營銷節(jié)奏要做到“穩(wěn)、緩、快” 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)受限客群如何來轉(zhuǎn)換？不受限客群如何來搶占？有效需求挖掘有效客群擴(kuò)大2、細(xì)分市場(chǎng)需求，對(duì)客群進(jìn)行精準(zhǔn)定位 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域

47、市場(chǎng)新政解讀小結(jié)一、二手聯(lián)動(dòng)，激發(fā)換房需求不同城市項(xiàng)目聯(lián)動(dòng)，通過適當(dāng)優(yōu)惠折扣等，鼓勵(lì)異地購房提供幫助改變限制性條件的增值服務(wù)，如落戶受限客群如何轉(zhuǎn)換他們 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)90平米以下90-120平米120-160平米160平米以上高端住宅產(chǎn)品細(xì)分對(duì)應(yīng)客戶特征對(duì)價(jià)格比較敏感追求絕對(duì)性價(jià)比對(duì)是否具有購房資格比較敏感對(duì)應(yīng)的營銷解決方案關(guān)鍵點(diǎn)怎樣轉(zhuǎn)化資金矛盾訴求產(chǎn)品的哪些價(jià)值體系如何獲取購房資格強(qiáng)化產(chǎn)品品質(zhì)、打造高性價(jià)比的產(chǎn)品體系和營銷環(huán)境是項(xiàng)目營銷成功的基礎(chǔ)3、基于產(chǎn)品細(xì)分，制定精細(xì)營銷解決方案 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)

48、房產(chǎn)大勢(shì)將持續(xù)低迷，項(xiàng)目的開發(fā)策略需要順勢(shì)而為，利用項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)及產(chǎn)品獨(dú)特性，迅速在限購時(shí)期多點(diǎn)蓄客，以項(xiàng)目核心推廣訴求搶占市場(chǎng)份額！競(jìng)爭(zhēng)XX高端項(xiàng)目集聚在景觀資源豐富區(qū)域，主要依靠優(yōu)勢(shì)資源打造項(xiàng)目品質(zhì)，對(duì)自身產(chǎn)品要求不高，本項(xiàng)目需要對(duì)產(chǎn)品有所突破。投資需求被抑制，剛性需求成為市場(chǎng)主力；XX區(qū)域目前是西安豪宅項(xiàng)目集聚最多的區(qū)域，客戶對(duì)區(qū)域認(rèn)可度較高，對(duì)區(qū)域未來規(guī)劃展望有很高的評(píng)價(jià)，項(xiàng)目前期可利用此優(yōu)勢(shì)進(jìn)行多點(diǎn)蓄客。 區(qū)域回顧市場(chǎng)分析篇 住宅市場(chǎng) 高端市場(chǎng) 區(qū)域市場(chǎng)新政解讀小結(jié)本體研究篇2項(xiàng)目情況本體分析篇 價(jià)值梳理SWOT小結(jié)項(xiàng)目位于XX新興高端居住區(qū)地處XX一、二期規(guī)劃連接處，交通便利，未來

49、發(fā)展?jié)摿^好。本案項(xiàng)目占地：70畝限高是45米容積率2.5;限高45;建筑密度20%,綠化率38%,退線要求,東西6.5米,南面15米,北面8米項(xiàng)目情況本體分析篇 價(jià)值梳理SWOT小結(jié)項(xiàng)目地塊平整，稍有坡度（北高南低），周邊配套稀缺，隨著周邊大規(guī)模土地的開發(fā)，未來區(qū)域配套將會(huì)緊跟而上。項(xiàng)目情況本體分析篇 價(jià)值梳理SWOT小結(jié)榮禾品牌區(qū)域環(huán)境2.5容積率區(qū)域未來發(fā)展精致產(chǎn)品特色園林價(jià)值梳理XX區(qū)域已被客群所認(rèn)可為西安“富人區(qū)”景觀資源豐富。本項(xiàng)目無強(qiáng)勢(shì)景觀資源的現(xiàn)狀下需打造符合項(xiàng)目定位的特色園林景觀區(qū)，以便提高項(xiàng)目整體居住環(huán)境。項(xiàng)目占地70畝，無規(guī)模優(yōu)勢(shì)，需要在產(chǎn)品上進(jìn)行提升，盡量做到精致，原版

50、等特點(diǎn)。項(xiàng)目所在區(qū)域?qū)儆赬X一期與二期交匯處，隨著二期的發(fā)展，未來此區(qū)域潛力發(fā)展無限。榮禾品牌在西安已經(jīng)擁有良好口碑，有高端項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，被社會(huì)所認(rèn)可。2.5容積率在目前XX來講，屬于稀缺土地，有打造高端項(xiàng)目先天條件。品牌地產(chǎn)打造一座精致、原版、奢華的高端居所Weakness 劣勢(shì)目前周邊空地太多，居住圈圈未形成XX大道噪音污染Threat 威脅未來區(qū)域土地開發(fā)量較大，供應(yīng)量會(huì)大幅度增長，發(fā)揮優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)通過項(xiàng)目整體規(guī)劃和產(chǎn)品設(shè)計(jì)，彌補(bǔ)不足突出區(qū)域未來的發(fā)展抓住機(jī)遇消除威脅整合優(yōu)勢(shì)資源，贏得消費(fèi)者的感性認(rèn)同與理性行動(dòng)充分挖掘地塊獨(dú)有的資源，塑造項(xiàng)目獨(dú)特性利用項(xiàng)目自身優(yōu)勢(shì)，突出項(xiàng)目對(duì)區(qū)域的帶動(dòng)與

51、提升作用確立項(xiàng)目在XX市場(chǎng)的高端領(lǐng)導(dǎo)地位充分發(fā)揮項(xiàng)目的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)規(guī)避劣勢(shì)消除威脅合適的開發(fā)時(shí)間進(jìn)入市場(chǎng)清晰客戶的需求，擴(kuò)大客戶面利用多點(diǎn)營銷戰(zhàn)略，開辟市場(chǎng)地位動(dòng)態(tài)SWOT分析 項(xiàng)目情況本體分析篇 價(jià)值梳理SWOT小結(jié)本體總結(jié)梳理 項(xiàng)目區(qū)域未來發(fā)展?jié)摿^好，配套逐漸成熟；交通便利，路網(wǎng)成熟；項(xiàng)目為精細(xì)樓盤，特色園林景觀，注重產(chǎn)品細(xì)節(jié)；榮禾高端項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)品牌支持，給客戶賦予信心；項(xiàng)目需參考全國精細(xì)樓盤案例，作為參考，從項(xiàng)目本身進(jìn)行突破，挖掘核心賣點(diǎn)；本項(xiàng)目屬于：精致高檔樓盤，高舒適度，不可被復(fù)制的高端社區(qū)。（2.5容積率/XX新核心/品牌地產(chǎn)）項(xiàng)目情況本體分析篇 價(jià)值梳理SWOT小結(jié)定位策略篇3項(xiàng)

52、目營銷核心問題如何在目前區(qū)域內(nèi)打造出豪宅印象，實(shí)現(xiàn)價(jià)格倍增？如何塑造自身產(chǎn)品優(yōu)勢(shì),實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？核心問題破題思路：1、成功定義豪宅2、尋找標(biāo)桿案例項(xiàng)目目標(biāo)在保證合理銷售速度的前提下，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資回報(bào)價(jià)值，打造本項(xiàng)目的豪宅標(biāo)桿。 破題思路定位策略篇 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議XX豪宅觀豪宅的六大要素破題思路世界頂級(jí)豪宅愛敦閣（英）比佛利山莊（美）哈拉牧場(chǎng)（美）中國城市豪宅上海湯臣一品北京星河灣豪宅是住宅類產(chǎn)品的金字塔塔尖豪宅市場(chǎng)的旺盛，實(shí)際上是一座城市房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮成熟標(biāo)志豪宅應(yīng)該具備哪些必要要素？76 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇1 地段2 客群3 環(huán)境

53、4 空間5 材料6 配套豪宅先有豪地，后有豪宅高額財(cái)富、社會(huì)頂層稀缺環(huán)境資源奢侈、舒適、私密、炫耀選料考究、施工精致配套完善，星級(jí)服務(wù)XX豪宅觀豪宅的六大要素77 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇思考：豪宅的六大特征我們擁有哪些？客群“城市財(cái)富人群聚居地”？未來會(huì)更多環(huán)境“人文或自然價(jià)值無法再生”？現(xiàn)狀是，未來更是地段“區(qū)位優(yōu)越不可替代”？未來是，現(xiàn)狀也是豪宅六大特征外 部特 征內(nèi) 部特 征材料“高端品質(zhì)”？空間“奢侈、舒適、私密、炫耀耀”？榮禾系列高端產(chǎn)品開發(fā)經(jīng)驗(yàn)榮禾高端品牌保證星級(jí)會(huì)所配套“生活配套+星級(jí)服務(wù)”？ 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策

54、略篇XX豪宅觀項(xiàng)目豪宅打造的路徑選擇手段二：“極致化豪宅配套路線”豪華星級(jí)會(huì)所手段三：“極致化豪宅生活品質(zhì)路線”全景生活圈，商務(wù)管家，打造綠色低碳品位生活手段一“極致化豪宅產(chǎn)品路線”外部豪宅特征的對(duì)位，使得內(nèi)部特征的強(qiáng)勢(shì)呈現(xiàn)成為豪宅打造的必然條件豪華舒適尺度，個(gè)性化全功能空間 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇XX豪宅操作案例解讀 在具備豪宅地段屬性、外圍條件逐漸成熟,區(qū)域客戶對(duì)于豪宅認(rèn)知度較高的狀況下,有沒有可能尋找項(xiàng)目豪宅突破口? 讓我們?cè)赬X操作過的豪宅案例中尋找靈感！ 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣 破題思路 案例借鑒

55、整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇星河灣如何成功？難點(diǎn)一：周邊項(xiàng)目價(jià)格普遍較低,產(chǎn)品低端,本項(xiàng)目如何超越周邊數(shù)倍!如何在不具備豪宅基礎(chǔ)的地段做高端？怎么做？地塊原狀：當(dāng)年的破敗之地案例借鑒北京星河灣 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇先天不足，后天彌補(bǔ)策略：先天不足，后天彌補(bǔ)星河灣處于朝陽公園板塊邊緣地帶，憑借星河灣的建筑、產(chǎn)品品質(zhì)和南派園林風(fēng)格的顯著特點(diǎn)，以精致化產(chǎn)品，彌補(bǔ)地段帶來的不足，在超越區(qū)域均價(jià)基礎(chǔ)上，以高品質(zhì)的產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)。案例借鑒北京星河灣 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇環(huán)境改造外延，甚至是紅線外環(huán)境改造外延：把社區(qū)環(huán)境改造外延

56、至周邊的非紅線內(nèi)的青年溝、朝陽北路及四至周邊的圍墻、道路。舍 得案例借鑒北京星河灣 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇精心打造東側(cè)私屬公園社區(qū)東側(cè)的私屬公園：這個(gè)本沒有，這個(gè)現(xiàn)在有案例借鑒北京星河灣 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇住宅布局以景觀最大化為原則住宅布局以景觀最大化為原則，最大限度擴(kuò)大景觀延展面，通過景觀主軸或大面積水面形成景觀核心，體現(xiàn)項(xiàng)目對(duì)最優(yōu)資源的獨(dú)享。案例借鑒北京星河灣 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣難點(diǎn)二：如何實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品表現(xiàn)力升級(jí)？ 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策

57、略篇案例借鑒北京星河灣契合高端客群的戶型設(shè)計(jì)獨(dú)立電梯入戶玄關(guān)過渡完善后勤服務(wù)后勤疏散通道臥室玄關(guān)，私密性好超大更衣，展示空間滿足女主人使用要求豪華景觀衛(wèi)浴系統(tǒng)大型觀景陽臺(tái)禮儀感奢適正餐廳便捷獨(dú)立早餐臺(tái)客房遠(yuǎn)端布置保證私密性大尺度、多功能空間的戶型設(shè)計(jì) 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣高品質(zhì)的精裝修成品交房關(guān)鍵句：最好的產(chǎn)品，最好的裝修，最佳的設(shè)計(jì)特聘請(qǐng)專業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師，組成了專屬的設(shè)計(jì)小組，專為開發(fā)商開發(fā)的項(xiàng)目進(jìn)行室內(nèi)設(shè)計(jì)工作，同時(shí)展示不同風(fēng)格多套樣板間；精裝修標(biāo)準(zhǔn)8000元/；星河灣以五星級(jí)酒店的手法和理念做住宅，堅(jiān)持精裝修成品房，同時(shí)體現(xiàn)尊貴與自豪，

58、舒適與人文關(guān)懷。 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣完善的配套住宅 物業(yè) 教育資源 五星級(jí)會(huì)所 星級(jí)物業(yè)完善居住、生活、社交各個(gè)方面完善的豪宅生活配套 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣高品質(zhì)教育：幼兒園到小學(xué)的完備配置德福雙語幼兒園 德福幼兒園在香港已有24 年的辦園歷史，并被香港教育署指定為幼兒師資培訓(xùn)基地。星河灣幼兒園設(shè)有國際班、雙語班。園內(nèi)設(shè)有圖書館、涂鴉墻、感官世界、電腦室、室外訓(xùn)練區(qū)等。星河實(shí)驗(yàn)小學(xué)由全國著名特級(jí)教師馬芯蘭任校長，是北京市、朝陽區(qū)教委重點(diǎn)扶持的學(xué)校。讓星河灣的孩子贏在起跑線 破題思路 案

59、例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣餐飲會(huì)議宴會(huì)廳可容納400人同時(shí)進(jìn)餐，600人開會(huì)，活動(dòng)墻壁分區(qū)，自動(dòng)伸縮舞臺(tái)，網(wǎng)絡(luò)會(huì)議系統(tǒng)，衛(wèi)星電視系統(tǒng)，同聲翻譯系統(tǒng)等等。中餐廳為220個(gè)餐位，粵菜為主結(jié)合一定北京風(fēng)味的餐廳。VIP包房26間，主要經(jīng)營中餐，但也可提供西餐零點(diǎn)。其中含一間總統(tǒng)級(jí)包房，有24個(gè)餐位其他紅酒/雪茄吧，大堂吧，小型會(huì)議室，會(huì)所整體將具備無線上網(wǎng)功能康樂設(shè)施戶內(nèi)戶外豪華泳池、桑拿、網(wǎng)球、羽毛球、乒乓球、臺(tái)球和健身房客房四季會(huì)提供30間酒店豪華客房，提供寬帶和無線上網(wǎng)等先進(jìn)商務(wù)設(shè)施以及專業(yè)的個(gè)性化管家服務(wù)。 其他9洞高爾夫球場(chǎng)（即東側(cè)私屬公園）星級(jí)會(huì)所：由

60、世界著名超五星級(jí)酒店管理集團(tuán)加拿大四季酒店受托管理。四季會(huì)所打造完美圈層生活 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣物業(yè)服務(wù)彰顯豪宅業(yè)主身份服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)：應(yīng)用會(huì)所作為銷售接待中心，采用金鑰匙物業(yè)服務(wù)，為客戶精心設(shè)計(jì)每一處細(xì)節(jié)接待 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣難點(diǎn)三：通過何種營銷方式吸引目標(biāo)客戶？ 破題思路 案例借鑒 整體定位 客戶定位規(guī)劃建議定位策略篇案例借鑒北京星河灣跨界營銷模式口碑營銷跨界營銷公關(guān)營銷品牌營銷星河灣的營銷模式四維一體整合營銷模式星河灣與國內(nèi)10個(gè)城市頂級(jí)豪宅進(jìn)行聯(lián)動(dòng)，真正意義上做到星河灣全國范圍內(nèi)