[無錫]大型城市綜合體項目前期定位報告(附圖豐富)

1、前期定位報告Document number報告結(jié)構(gòu)立題基準(zhǔn)：項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定項目破題：定位核心問題界定項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略客戶對接： 客戶定位策略研判定型標(biāo)準(zhǔn)：項目整體定位確立Document number立題基準(zhǔn)：項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定1、萬達(dá)出售、持有物業(yè)模式分析2、項目企業(yè)開發(fā)價值序列排定3、項目物業(yè)選型及定位的盈利模式基點(diǎn)本項目在萬達(dá)開發(fā)梯度中屬于需要快速回籠資金的中大型項目。 規(guī)劃用地面積（萬平方米）12.15 總建筑面積（萬平方米）52.50 其中地上總建筑面積（萬平方米）42.50 地下總建筑面積（萬平方米）10.00 其中住宅總建筑面積（萬平方米）17.1

2、5 商辦總建筑面積（萬平方米）35.35 容積率3.50 建筑密度55.00%52.5萬平米大型城市綜合體，規(guī)劃分為住宅、商業(yè)兩大組團(tuán)，其中住宅組團(tuán)為中等規(guī)模的高端社區(qū)三大類辦公單體室內(nèi)步行街室外金街住宅底商住宅三塊商業(yè)中心集群整體物業(yè)選型及定位基點(diǎn)是考慮短期投入，快速產(chǎn)出的物業(yè)產(chǎn)品。 Document number項目破題：定位核心問題確定1、三大類銷售物業(yè)核心問題分析類辦公單體（三幢）商業(yè)街 （室內(nèi)/室外/住宅底商）住宅 （兩大組團(tuán)）2、一大類持有物業(yè)核心問題分析商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群）核心課題界定銷售物業(yè)待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化三大類辦公單體：A-1 10萬方的建筑體

3、量，若都設(shè)置辦公，是否存在市場空間？A-2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B-2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？住宅：C-1 江陰住宅市場空間及需求研判？C-2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？核心課題界定持有物業(yè)待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化三塊商業(yè)中心集群：D-1 商業(yè)中心的萬達(dá)模式總結(jié)？D-2 江陰商業(yè)中心市場空間及定位需求研判？D-3 本案商業(yè)中心的定位空間研判？Document number項目立題：物業(yè)選型研判及定位策略1、三大類銷售物業(yè)選型研判

4、類辦公單體（三幢）商業(yè)街 （室內(nèi)/室外/住宅底商）住宅 （兩大組團(tuán)）2、一大類持有物業(yè)選型研判商業(yè)中心（三個商業(yè)樓集群）核心課題界定銷售物業(yè)待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化三大類辦公單體：A-1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)置辦公，是否存在市場空間？A-2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B-2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？住宅：C-1 江陰住宅市場空間及需求研判？C-2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？十萬方辦公的市場空間供應(yīng)明顯增大，需求緩慢上升2009-2

5、010年2007-2008年2005-2006年09年至今辦公供應(yīng)量明顯放大，09年至今辦公成交量僅為5.44萬方，市場競爭加劇， 10年9月市場成交明顯放量，主要是新中心成交拉升；07-08年市場成交雖有所放大，但市場容量仍較小，市場辦公項目由市中心開始向城東、城西兩大區(qū)域發(fā)展；2005-2006年江陰辦公市場年均成交不足0.8萬方，成交均價亦低于6000元，市場正處于緩慢起步階段；辦公市場整體成交走勢數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC辦公市場目前庫存量偏大，去化周期較長10年6月江陰辦公市場容量明顯較小，市場庫存量不超過2萬平米，受此作用，市場庫存去化周期亦較低，基本在10個月以下；10

6、年6月后隨著新中心、總部壹號等項目的入市，市場庫存上漲極為明顯，存貨去化周期上升較快，隨著近兩月市場成交的小幅放量，庫存量出現(xiàn)回落，但壓力依舊較大。辦公市場存量分析十萬方辦公的市場空間未來辦公市場空間稀薄數(shù)據(jù)來源：CRIC08年至今成交土地中尚有15幅含辦公用地未入市，未來市場競爭壓力加劇名稱位置用地性質(zhì)總占地商辦占地容積率出讓時間拿地企業(yè)2010-C-21 水岸新都東、新華路南、東外環(huán)路西側(cè)商辦住宅126283350310.4.28江陰總部經(jīng)濟(jì)園開發(fā)投資675040001.51269589662.92010-C-32萬港路東側(cè)、珠江路南側(cè)、長達(dá)路西側(cè)商辦住宅44767195882.810.7

7、.2國瑞置業(yè)2010-C-33萬港路東側(cè)、浦江路南側(cè)、長達(dá)路西側(cè)商辦住宅23410123762.9中昊置業(yè)2010-C-60東外環(huán)路東、濱江東路南商辦3251032510510.9.29海瀾投資新長江雅閣普惠路東、五星公園西、五星路北側(cè)旅館業(yè)商辦住宅7830361636309.1.8新長江實業(yè)金港福景園萬港路東側(cè)、長達(dá)路西側(cè)、鎮(zhèn)澄路北側(cè)商住辦公48771292631.5福華置業(yè)凱悅國際青果路東、環(huán)城北路南辦公1482914829地上不大于2.809.1.18新星地產(chǎn)2009-C-42(B2)水岸新都東、名賢路南、東外環(huán)路西、人民東路北側(cè)旅館業(yè)商辦32739327393.509.9.18佳兆業(yè)2

8、009-C-44春申路南、鰣魚港西側(cè)商辦80808080地上不大于4.509.10.10忠心江南海岸城臨港新城華港路東側(cè)、長達(dá)路西側(cè)、珠江路北側(cè)商辦住宅3241028750409.10.22海岸投資豪布斯卡天華軸線東、天平路南、香山路西、長江路北側(cè)商辦住宅2264613646309.11.10興盛實業(yè)2006-C-98天華軸線東、長江路南、香山路西側(cè)商辦20985209854江陰藍(lán)天浦江23號萬港路東側(cè).浦江路南側(cè).金港路西側(cè).錢江路北側(cè)辦公住宅2677480242.408.7.23融科置業(yè)2008-C-28檢察院東側(cè)、鳳凰路西側(cè)、文化東路北側(cè)公共交通商辦120383870.28地上不大于20

9、8.8.08順嘉置業(yè)未來市場潛在供應(yīng)十萬方辦公的市場空間未來供應(yīng)競爭增大數(shù)據(jù)來源：CRIC制造業(yè)、貿(mào)易、物流、裝修設(shè)計、房地產(chǎn)及信息咨詢業(yè)是目前寫字樓租賃市場主力客戶海瀾國際大廈入住業(yè)態(tài)以國際貿(mào)易、化工為主江蘇航吉國際貨運(yùn)代理有限公司 （12C）海瀾國際貿(mào)易有限公司（21樓）江陰海瀾嘉燁國際貿(mào)易有限公司（19樓）捷晟進(jìn)出口有限公司（18C）江陰東鵬化工有限公司（6F）江陰市金橋化工有限公司（10樓）江蘇天水雅居餐飲管理有限公司（6F） 江蘇遠(yuǎn)東快鹿物流有限公司江陰分公司 （6A-B） 江陰瀚房貿(mào)易有限公司（7G）國際商務(wù)中心入住業(yè)態(tài)以機(jī)械、貿(mào)易為主上海法爾勝達(dá)羅進(jìn)出口有限公司 （1706室）雙

10、華鉆石工具廠（1602室）江陰聯(lián)光控制系統(tǒng)有限公司（1709室） 金蝶軟件有限公司（1502室） 江陰托利稱重設(shè)備有限公司（1106室） 信拓貿(mào)易有限公司 （1508室）江陰嘉祥貿(mào)易有限公司 （605室）澤達(dá)化工商貿(mào)有限公司 （1809室）海瀾永晟進(jìn)出口有限公司 （1407室）名都國際入住業(yè)態(tài)以貿(mào)易為主江蘇中燃油品儲運(yùn)有限公司（2001-2003）奧登貿(mào)易有限公司（1507）宇通對外合作咨詢有限公司（905）江陰東禾國貿(mào)有限公司（1602）上海創(chuàng)僑進(jìn)出口有限公司江陰分公司 （1209）泓昇苑（鴻昇商務(wù)樓）入住業(yè)態(tài)以房地產(chǎn)為主江陰嘉運(yùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 （11樓）江陰市泰昌房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（1

11、9B）府順工程技術(shù)有限公司（12G） 江陰鴻佳置業(yè)有限公司（10樓）入駐公司分析十萬方辦公的市場空間江陰辦公客戶分析數(shù)據(jù)來源：現(xiàn)場調(diào)研辦公目標(biāo)客戶由三個層面組成，即投資客群、企業(yè)經(jīng)營者、終極消費(fèi)客群偶得客群游離客群重點(diǎn)客群核心客群周邊縣、市、區(qū)與江陰有密切業(yè)務(wù)往來的中、小型企業(yè)項目周邊公司、生產(chǎn)廠；大型企業(yè)總部；工商局注冊登記的中小型企業(yè)，各地商會、工商聯(lián)合會全市現(xiàn)有辦公樓租用客戶；廣告公司、會計事務(wù)所、外地辦事機(jī)構(gòu)、律師事務(wù)所、金融、教育等服務(wù)類機(jī)構(gòu)；軟件設(shè)計企業(yè)、動畫企業(yè)、服務(wù)外包企業(yè)；經(jīng) 營 客 群核心客群重點(diǎn)客群游離客群偶得客群客戶分析十萬方辦公的市場空間江陰辦公客戶分析辦公借鑒個案小

12、結(jié)主流項目均采用工建化的外立面以打造現(xiàn)代氣息部分產(chǎn)品通過厚板樓的方式提供較大面積的產(chǎn)品，主力產(chǎn)品仍停留在6080平米左右智能化及物業(yè)已達(dá)到較高水平，部分項目已開始提供全裝修產(chǎn)品十萬方辦公的市場空間江陰借鑒案例小結(jié)寫字樓市場供大于求寫字樓與住宅倒掛開發(fā)重硬件輕軟件投資者與使用者一方面大面積的已建寫字樓空置，另一方面寫字樓供給總量不斷增加。特別是20112013年期間將有大量的寫字樓項目面市，給市場更大的去化壓力。住宅市場價格的堅挺和不斷攀升，使大量的投資者更傾向于投資住宅項目，加上江陰市第三產(chǎn)業(yè)相對于第二產(chǎn)業(yè)比例過小，導(dǎo)致集中式辦公樓的總需求不足。寫字樓的營銷尚處在初級階段，對大成本投入的硬件建

13、設(shè)比較重視，但對于輕成本高回報的軟件建設(shè)（如品牌、服務(wù)、增值方案等）相當(dāng)忽視。經(jīng)市場調(diào)研的結(jié)果顯示絕大多數(shù)中小型公司愿意租賃精裝修的辦公室，而不愿意自行裝修或自行購買辦公室。主要原因是大量的首付款影響了公司經(jīng)營資金的流動性。投資者和使用者市場是兩個區(qū)別較大的市場。辦公市場小結(jié)十萬方辦公的市場空間江陰辦公市場小結(jié)城中城東城西概述：商業(yè)商務(wù)金融文化中心，寫字樓最為集中，租金/售價較高，寫字樓品質(zhì)普遍不高；代表項目：聯(lián)合大廈、嘉福豪庭 、新百業(yè)廣場城中城東城西江陰辦公項目多集中在城中、城東，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質(zhì)的辦公項目帶動整個區(qū)域辦公市場的發(fā)展概述：江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)催生了本區(qū)寫字樓

14、市場的發(fā)展，區(qū)域新建辦公項目品質(zhì)均比較高；代表項目：海瀾國貿(mào)大廈、新中心概述：區(qū)域尚無較好品質(zhì)寫字樓，以商住樓代替，未來區(qū)域高品質(zhì)寫字樓將會不斷涌現(xiàn)；代表項目：總部壹號、匯鑫大廈相對成熟期上升期尚處于初期辦公市場分布格局十萬方辦公的市場空間區(qū)域發(fā)展處于起步階段江陰已經(jīng)入駐寫字樓多集中在城中、城東，中心區(qū)租金明顯高于東區(qū)，東區(qū)、西區(qū)租金目前基本在1元/平米/天名稱區(qū)域位置主力面積裝修情況總戶數(shù)物業(yè)費(fèi)租金聯(lián)合大廈城中人民中路、虹橋南路交匯處106-135精裝792.501.85匯鑫大廈城西通江路西法爾勝鋼繩廠以南175-270毛坯1102.20.9匯豐大廈城東澄江南路、砂山路西178-238毛坯1

15、282.50.9名都國際大廈城東長江路218號 150-230精裝1582.81國際商務(wù)中心城東大橋一村北面，長江路南面90-220毛坯1282.250.9天福世紀(jì)廣場城東澄江路南、東外環(huán)路西150-200毛坯1251.50-21箐英薈城中虹橋南路和環(huán)城南路的交界處140-220毛坯1581.50.85泓昇苑城中人民中路289號150-300精裝1303.21.45海瀾國貿(mào)大廈城東澄江中路118號200-300精裝1853.50.90入駐辦公項目概況十萬方辦公的市場空間區(qū)域入住及租金情況較低數(shù)據(jù)來源：CRIC09年至今城西市場中僅總部壹號一個辦公項目在售，該項目8月底開盤后僅僅成交0.65萬平

16、米，去化率明顯偏低；從總部壹號開盤三月來的成交均價看，價格基本保持在6500-7000元間，而同期城西高層物業(yè)的成交均價亦在此區(qū)間內(nèi)，辦公物業(yè)與高層物業(yè)間并不存在明顯的溢價率；10年城東辦公項目是市場的主力，依舊占據(jù)市場份額的半壁江山，城中目前無較高品質(zhì)辦公出售，城西市場份額僅占到12%，城西辦公目前處于起步階段，需要有高品質(zhì)的辦公項目帶動整個區(qū)域辦公市場的發(fā)展城西辦公目前市場占有率明顯較低，同區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)與高層物業(yè)價格無明顯落差城西成交體量分析十萬方辦公的市場空間區(qū)域市場占有率低，價格與住宅形成倒掛數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC江陰企業(yè)通常有在城市核心地段扎堆的習(xí)慣，加上東部開發(fā)的城

17、市客廳概念逐漸成型，很多企業(yè)將東部的辦公物業(yè)作為自己在核心地段以外的第二選擇。本項目所在位置屬于新興的城市次中心，但城西的開發(fā)進(jìn)度相對遲緩。雖然城西目前被重點(diǎn)定位于第三產(chǎn)業(yè)（商業(yè)、金融等），但辦公類產(chǎn)品的消化將極大程度上依賴于整體發(fā)展，缺乏足夠的發(fā)展主動權(quán)。目前存量寫字樓多集中于新興區(qū)域的中高端產(chǎn)品，存量驚人。本項目亦進(jìn)行同類產(chǎn)品營建。面對諸多業(yè)已先行入市、先行發(fā)售的項目，不論在市場形象、市場認(rèn)可度，甚至是資金壓力等方面，都十分被動。進(jìn)行中高端產(chǎn)品建設(shè)，在規(guī)劃之初，即已樹立了眾多強(qiáng)大的競爭對手。固有的區(qū)位觀念造成的影響中高檔定位產(chǎn)品的市場競爭激烈城西辦公市場小結(jié)十萬方辦公的市場空間區(qū)域辦公市場

18、小結(jié)在售項目極少，酒店式公寓市場容量較為有限，整體成交均價波動明顯江陰酒店式公寓目前僅有長晟豪生環(huán)球公寓 、總部壹號、戴斯國際等零星項目在售，整個市場的體量較少，供應(yīng)量、成交量的波動極為明顯，10年4月供應(yīng)量主要是由于長晟豪生環(huán)球公寓 、戴斯國際共同上市所致；酒店式公寓市場成交均價波動極為明顯，在長晟豪生環(huán)球公寓等高檔酒店公寓成交占主導(dǎo)的時候，均價拉升極為明顯；酒店式公寓整體成交類辦公市場需求空間分析酒店式公寓容量有限，均價項目性明顯數(shù)據(jù)來源：CRIC酒店式公寓戶型較集中，主力面積集中在55-70平米從供應(yīng)來看，江陰市場目前酒店式公寓面積跨度集中在49-90平米間，主力戶型的面積多集中在55-

19、70平米內(nèi)；在售項目中僅戴斯國際（85套）、總部壹號（126套）會有部分挑高式酒店式公寓，挑高戶型的備案面積與項目平層戶型基本一致；酒店式公寓供應(yīng)面積分布類辦公市場需求空間分析酒店式公寓戶型面積集中化數(shù)據(jù)來源：CRIC物業(yè)類型面積段總部壹號長晟豪生環(huán)球公寓戴斯國際平層40-50650-6072256260-7064770-80080-90013挑高40-50250-60242960-70370-80880-902酒店式公寓市場庫存多集中的總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓內(nèi)，從面積段來看，兩個項目庫存的主力均在50-60平米內(nèi)；目前市場中在售的三個酒店式公寓中，總部壹號、戴斯國際有部分挑高式公寓，戴斯

20、目前僅剩余29套房源未售，總部壹號由于剛開盤不久，庫存量較大市場庫存集中在總部壹號、長晟豪生環(huán)球公寓，平層公寓庫存量較大酒店式公寓庫存結(jié)構(gòu)分析類辦公市場需求空間分析酒店式公寓平層庫存量大數(shù)據(jù)來源：CRIC1.城中板塊城市中心，目前已經(jīng)初具規(guī)模，已有酒店式公寓項目交付，中心代表項目：名人國際目前價格：未來項目：江南尚城 2.城東板塊自然環(huán)境相對優(yōu)勢，靠近江陰經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入代表項目：戴斯國際目前價格： 13000元/平米未來項目：嘉年華3.城西板塊靠近臨港新城，在長晟豪生環(huán)球公寓的促動下，區(qū)域內(nèi)酒店及酒店式公寓市場將會得到較好的發(fā)展代表項目：長晟豪生環(huán)球公寓 目前價格：13000元/平米未來項

21、目：新長江雅閣城西城中城東酒店式公寓分布較集中，但項目量較少類辦公市場需求空間分析酒店式公寓區(qū)域分布集中酒店式公寓市場格局目前江陰酒店式公寓市場正處于發(fā)展期，在售項目較少，但未來有相當(dāng)一批的高品質(zhì)酒店式公寓入市，市場競爭壓力加劇起步期萌芽期發(fā)展期200620082010本時期僅名人國際公寓、麗都公寓等類酒店式公寓項目面市，市場中尚無酒店式公寓的概念酒店式公寓項目仍不多，但戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓等一批高端酒店式公寓的動工預(yù)示著江陰市場酒店式公寓的真正開始隨著長晟豪生環(huán)球公寓的銷售，真正的酒店式公寓開始展現(xiàn)在消費(fèi)者面前，而江南尚城等一批高檔酒店式公寓出現(xiàn)，整個酒店式公寓市場擴(kuò)容難免酒店式公寓市

22、場發(fā)展歷程類辦公市場需求空間分析酒店式公寓處于發(fā)展中期江陰目前高端酒店公寓市場仍處于起步期，僅長晟豪生環(huán)球公寓、戴斯國際兩個項目在售，均依靠投資回報來吸引客戶項目戴斯國際長晟豪生環(huán)球公寓 名人國際產(chǎn)品定位高端高端中端裝修標(biāo)準(zhǔn)五星級裝修五星級裝修精裝修項目定位酒店式公寓酒店式公寓小戶型公寓細(xì)分市場以商務(wù)市場為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營管理，回報率穩(wěn)定，投資風(fēng)險系數(shù)相對較低）以商務(wù)市場為主（均為投資客群，統(tǒng)一經(jīng)營管理，回報率穩(wěn)定，投資風(fēng)險系數(shù)相對較低）商務(wù)市場+普通自?。ㄖ懈叨丝腿海诮幱袠I(yè)務(wù)，一邊自住一般可以投資）運(yùn)營模式 銷售型物業(yè) 銷售型物業(yè)銷售型物業(yè)業(yè)主享有所有權(quán)；部分經(jīng)營由戴斯酒店統(tǒng)一

23、管理；有穩(wěn)定投資回報，部分業(yè)主自行管理業(yè)主享有所有權(quán)；經(jīng)營由管理公司統(tǒng)一管理；有穩(wěn)定投資回報業(yè)主同時有使用權(quán)與所有權(quán)；經(jīng)營上由小業(yè)主各個單獨(dú)經(jīng)營；租賃市場混亂，投資回報難以實現(xiàn)酒店式公寓產(chǎn)品模式類辦公市場需求空間分析高端酒店式公寓缺乏數(shù)據(jù)來源：CRIC未來2-3年市場酒店式公寓項目上市量明顯較大，項目多集中在城中、城市客廳、臨港新城片區(qū)名稱區(qū)域位置預(yù)計總建面開發(fā)商預(yù)計入市時間江南尚城城中朝陽關(guān)南路東,二中操場南側(cè)14000忠心江南2011年匯智廣場城東澄江東路北側(cè)，定山路西側(cè)80000江陰城建2011年嘉年華商業(yè)廣場城東濱江路南側(cè)，香山路西側(cè)35000東興三采2011年藏品敔山灣長山大道東側(cè)，

24、環(huán)湖路北側(cè)27000惠澤置業(yè)2012年金港福景園臨港新城長達(dá)路西，鎮(zhèn)澄路北20000福華置業(yè)2012年新長江雅閣 城西普惠路東側(cè)，五星路北側(cè)25000長江房產(chǎn)2013年海岸城臨港新城香江路北，金港路東50000海岸投資2013年酒店式公寓未來市場潛在供應(yīng)類辦公市場需求空間分析未來高端酒店式公寓供應(yīng)量大數(shù)據(jù)來源：CRIC酒店式公寓市場一般分為服務(wù)式公寓、酒店式公寓、產(chǎn)權(quán)式酒店三種，江陰市場上服務(wù)式公寓尚未出現(xiàn)特征服務(wù)式公寓酒店式公寓產(chǎn)權(quán)式酒店土地性質(zhì)住宅70年辦公50年住宅70年辦公50年商用40年商用40年住宅70年經(jīng)營模式絕大多數(shù)只租不售，統(tǒng)一經(jīng)營零散出售，業(yè)主自主經(jīng)營，可委托物業(yè)代營開發(fā)商

25、聘請專業(yè)酒店公里公司統(tǒng)一經(jīng)營租期中長期中長期短物業(yè)管理及費(fèi)用提供星級酒店服務(wù)費(fèi)用相對較高物業(yè)費(fèi)用相對普通公寓較高，提供酒店式服務(wù)需要額外支付費(fèi)用按照相應(yīng)星級酒店標(biāo)準(zhǔn)提供服務(wù)，客戶無須支付費(fèi)用裝修標(biāo)準(zhǔn)豪華裝修標(biāo)準(zhǔn)普通裝修或者精裝修星級酒店裝修標(biāo)準(zhǔn)戶型可大可小基本上以小戶型為主，面積在40-80不等面積從60150多不等江陰代表項目暫無長晟豪生環(huán)球公寓匯智廣場酒店式公寓運(yùn)營模式類辦公市場需求空間分析未來服務(wù)式公寓市場存在空間酒店式公寓借鑒個案小結(jié)目前江陰市場類住宅產(chǎn)品已與其他城市高端類住宅產(chǎn)品無異，挑高、精裝、智能化系統(tǒng)等均已得到市場認(rèn)可由于缺乏旅游資源及足夠的投資回報比例，相比于商業(yè)等其他形式，

26、在江陰市場類住宅產(chǎn)品受關(guān)注程度并不高。類辦公市場需求空間分析借鑒個案小結(jié)市場競爭情況項目產(chǎn)品情況項目經(jīng)營情況本項目建議目前市場僅有2-3個酒店式公寓項目在售；但著眾多品牌開發(fā)商入駐，多個酒店式公寓將進(jìn)入市場，同時眾多頂級五星級酒店品牌，高端酒店公寓市場整體競爭壓力增加目前市場中酒店式公寓主打戶型在55-70平米間，高端酒店公寓均以五星級標(biāo)準(zhǔn)配置，在硬件方面已經(jīng)達(dá)到高端酒店公寓的要求，由于目前尚無項目交付，軟件配置方面仍待檢驗?zāi)壳笆袌鲋袖N售較好的酒店式公寓均主打“投資回報”牌，由經(jīng)營公司統(tǒng)一經(jīng)營，但項目交付后若無法達(dá)到購房者先前的預(yù)期，將會對購房者信心打擊極大，未來酒店式公寓市場發(fā)展仍存在一定的

27、不確定性我們建議項目酒店式公寓部分仍以55平米左右的小戶型為主打產(chǎn)品，由于目前市場及未來市區(qū)內(nèi)高端酒店式公寓量仍較大，依舊眾多星級酒店的進(jìn)駐，建議本項目的酒店式公寓采用低裝修配置為主酒店式公寓市場小結(jié)類辦公市場需求空間分析市場小結(jié)前期多個精裝酒店式公寓交付，普通公寓市場亦開始有精裝房源入市，市場開始步入精裝房時代長晟豪生、戴斯國際 等精裝酒店式公寓入市僅名人國際等少量小戶型精裝物業(yè)1、江陰“精裝”步伐滯后于無錫2、江陰人購買力強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，追求個性化特征，由此也在一定程度上制約了精裝修市場的發(fā)展3、10年新政以來，精裝修市場成為新的產(chǎn)品塑造點(diǎn)，開始逐漸出現(xiàn)多個精裝項目，整體發(fā)展區(qū)域

28、有所抬頭，但依舊處于起步階段200620102012江陰政府從上世紀(jì)90年代末期就開始推廣住宅精裝修，但當(dāng)時正在起步的房地產(chǎn)開發(fā)并不具備相應(yīng)的市場條件，09年前江陰僅在名人國際等小戶型的商住樓中有裝修物業(yè)。江陰精裝房的市場需求量在逐年增大，但從目前江陰房地產(chǎn)市場來看，精裝項目多集中一些小戶型、酒店式公寓等，普通住宅類物業(yè)目前尚無精裝修物業(yè)面世；但隨著未來政府對低碳的倡導(dǎo)，精裝物業(yè)的出現(xiàn)將不可避免； 類辦公市場需求空間分析精裝修市場基本概況戴斯國際、長晟豪生環(huán)球公寓目前已經(jīng)銷售，總部壹號的精裝修公寓目前尚未正式推出，預(yù)計在11年年初將會入市；但未來市場中確定有精裝修物業(yè)的項目亦多以酒店式公寓為主

29、戴斯國際長晟豪生環(huán)球公寓總部壹號項目戴斯國際長晟豪生環(huán)球公寓 總部壹號位置澄江中路北側(cè)，香山路東側(cè)通渡北路東，通惠路北濱江西路與通渡北路開發(fā)商江陰長盛江陰瑞和江陰宇邦總建面2240010500009000裝修標(biāo)準(zhǔn)25003000物業(yè)類型酒店式公寓酒店式公寓酒店式公寓銷售均價1148111868類辦公市場需求空間分析精裝修市場數(shù)據(jù)來源：CRIC目前城西市場中未有普通住宅項目有精裝房源入市，市場中精裝修項目僅長晟豪生環(huán)球公寓，項目目前對外宣傳的裝修標(biāo)準(zhǔn)為3000元/平米，近三月銷售均價在12000元/平米左右，城西毛坯高層物業(yè)目前基本成交均價在7500元/左右?？廴ゾb修成本，二者價差在2500元

30、，但是加上建安成本以及未來的租金返利，作為高端的精裝修酒店式公寓的溢價空間較為有限。精裝修與毛胚物業(yè)對比類辦公市場需求空間分析精裝修市場數(shù)據(jù)來源：CRIC市場競爭情況未來發(fā)展趨勢精裝物業(yè)看法本項目建議江陰精裝房的市場需求量在逐年增大，比如酒店式公寓、單間公寓等面積較小的項目，由于其一般針對商務(wù)人士、投資客和年輕人等客戶群體，這些人群對精裝修住宅的接受度高。目前市場中精裝修產(chǎn)品僅在酒店式公寓中出現(xiàn)。在全球積極響應(yīng)低碳主義的環(huán)保趨勢下，精裝房無疑將成為未來市場的主流。而房產(chǎn)新政下，精裝修房也有愈演愈烈之勢。無論是豪宅還是公寓，精裝修都將能夠體現(xiàn)出其品質(zhì)程度，是未來樓市發(fā)展的趨勢之一，但目前并不成熟

31、我們建議項目的普通高層物業(yè)不求標(biāo)新立異，仍跟隨市場的主流，以毛坯物業(yè)入市，酒店式公寓采用較為基本的裝修配置，不建議采用長晟豪生、戴斯類似的豪華五星級裝修。對于精裝房的看法，完全是一個硬幣的正反面。面對不好的時機(jī)，想要吸引購房者，產(chǎn)品最為關(guān)鍵。無疑，被視為高品質(zhì)、人居標(biāo)尺的精裝房未來可能成為開發(fā)商尋求銷售突破的一個新賣點(diǎn)。類辦公市場需求空間分析精裝修市場江陰的城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)比較特殊，工業(yè)特別發(fā)達(dá)，而商業(yè)與旅游業(yè)較為落后，導(dǎo)致酒店業(yè)結(jié)構(gòu)經(jīng)濟(jì)型酒店（2-3星）和高端5星級酒店兩部分市場的缺失。中高端酒店（4星）酒店扎推競爭激烈。高端市場與經(jīng)濟(jì)型酒店市場缺失。但隨著喜來登、皇冠假日等一批五星級酒店的面世

32、，未來高端酒店市場競爭將會愈發(fā)激烈健全的酒店市場應(yīng)該分為四部分：低端市場、經(jīng)濟(jì)型酒店（2-3星）、中高端酒店（4星）及高端5星級酒店。五星級酒店四星級酒店經(jīng)濟(jì)型酒店無品牌酒店高端中高端中端低端中高端酒店（4星）扎推競爭激烈，高端市場與經(jīng)濟(jì)型酒店市場缺失類辦公市場需求空間分析酒店市場分析江陰市場中五星級酒店僅泓昇苑一家，四星級酒店市場競爭較為激烈，市區(qū)主要有5家，現(xiàn)行主力市場行情：標(biāo)準(zhǔn)間400-500元。泓昇苑的價格略高于4星級酒店。喜來登將于11月1日正式開業(yè)，預(yù)計價格將會明顯高于目前市場水平；各酒店都有集團(tuán)公司及政府客群做支撐。各大酒店入住率情況較為接近，基本處于6-7成范圍內(nèi)。所以差異不大

33、。級別/項目地址客房入住率經(jīng)營時間價格（標(biāo)準(zhǔn)間價格）五星級泓昇苑人民中路289號3080.62006480黃嘉喜來登濱江路北側(cè)2962010-11-1588（加15%服務(wù)費(fèi)）四星級江陰暨陽山莊新虹橋公園路99號2700.61998300江陰國際大酒店澄江西路299號3150.71998480江陰來富島大酒店朝陽路105-109號2210.62003420江陰法爾勝酒店體育場路8號1400.71994300興澄大酒店人民東路161號1350.61998400四、五星級酒店概況類辦公市場需求空間分析酒店市場分析 客群分布區(qū)域協(xié)議單位所在區(qū)域協(xié)議單位，所占比例15%穩(wěn)定客戶現(xiàn)有的酒店多為當(dāng)?shù)毓I(yè)集團(tuán)

34、下屬公司，因此每家酒店基本有自己穩(wěn)定的客戶群體，所占比例50%散客散客較少，僅占5%左右。政府客群政府客群基本采用輪回制分?jǐn)傊撩考揖频?，所占比?0%四、五星級酒店客群分析類辦公市場需求空間分析酒店市場分析未來幾年內(nèi)江陰市場中五星級酒店上市量明顯較大，目前已經(jīng)確定的有長晟豪生酒店，桃源山莊、新長江雅閣、皇冠假日等，高端酒店市場競爭壓力降加?。患墑e/項目地址總建面客房預(yù)計經(jīng)營時間五星級長晟豪生通渡路東、通惠路北側(cè)433652011桃源山莊新橋鎮(zhèn)194262011新長江雅閣普惠路東、五星公園西、五星路北側(cè)皇冠假日大酒店黃山湖公園旁50000280四星級戴斯國際商務(wù)酒店天華文化中心斜對面230002

35、042010-10御嘉精品酒店公寓檢察院東側(cè)、文化路北側(cè)、鳳凰路西21811未來四、五星級酒店潛在供應(yīng)類辦公市場需求空間分析酒店市場分析目前市場主要高星級酒店均集中于城中及城東區(qū)，并有固定的政商客群，競爭壓力較大城西區(qū)目前供應(yīng)量非常小，但隨著城西金融、商業(yè)區(qū)的形成，無論是經(jīng)濟(jì)型酒店還是高星級酒店，未來都存在不小的需求量類辦公市場需求空間分析酒店市場小結(jié)類辦公市場產(chǎn)品定位物業(yè)選型現(xiàn)狀分析：辦公市場：現(xiàn)階段需求量有限，未來隨著城西的發(fā)展會有一定增加，但較為缺乏單戶大面積的需求，同時會存在一定總部基地的需求。但目前辦公物業(yè)服務(wù)費(fèi)用極為低廉，完全不符合城市的經(jīng)濟(jì)實力公寓市場：目前有一定供求成交，但江陰

36、目前主流投資商鋪價值明顯高于公寓類產(chǎn)品。未來城西開發(fā)的深入及萬達(dá)廣場整體形象的樹立將對此類產(chǎn)品形成支撐酒店市場：未來將存在一定體量的供應(yīng)，高端的酒店產(chǎn)品將對本項目產(chǎn)生形成支撐，并對其他類型的產(chǎn)品價值產(chǎn)生拉動。類辦公市場產(chǎn)品定位對應(yīng)細(xì)化產(chǎn)品：簡裝辦公塔樓（中小面積，半毛胚）： 獨(dú)立寫字間：6080平米 70%（套數(shù)比），80120平米 30%（套數(shù)比）總部基地：留取部分整層備注：（1）此處標(biāo)注面積為含公攤的建筑面積，得房率建議在65%以上。（2）框架核心筒結(jié)構(gòu)，80-1200平米空間可自由組合。（3）通過各種方法壓低物業(yè)費(fèi)用，若不可行，則盡量壓后辦公產(chǎn)品的面市時間）類辦公市場產(chǎn)品定位對應(yīng)細(xì)化產(chǎn)品

37、：精裝酒店式公寓（小面積，嚴(yán)格控制總價）：一室一廚一衛(wèi) 30-40 40%一室一廳一廚一衛(wèi) 40-50 60%備注：（1）此處標(biāo)注面積為含公攤的建筑面積，得房率建議達(dá)到75%-80%（2）總價嚴(yán)格控制在50萬元以下（3）具體精裝標(biāo)準(zhǔn)將與售價與常規(guī)回報率進(jìn)行平衡，盡量將回報比例控制到接近8%左右類辦公市場產(chǎn)品定位對應(yīng)細(xì)化產(chǎn)品：簡裝SOHO公寓：（可以設(shè)計部分LOFT）一室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺 55-65 60%二室一廳一廚一衛(wèi)一陽臺 75-85 40%備注：（1）此處標(biāo)注面積為含公攤的建筑面積，得房率建議達(dá)到75%-80%（2）作為酒店式公寓的平衡產(chǎn)品，功能上做出一定的差別（3）嚴(yán)格控制總價在50

38、萬元以下類辦公市場產(chǎn)品定位方案一：從左至右為：辦公/總部基地；星級酒店；酒店式公寓優(yōu)點(diǎn)：通過星級酒店去拉高辦公與公寓產(chǎn)品的附加值，以彌補(bǔ)其他兩類產(chǎn)品的市場弱勢感缺點(diǎn)：將對公司原有的銷售/自持比例帶來調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)及附加值均較優(yōu)，風(fēng)險較易分?jǐn)傤愞k公市場產(chǎn)品定位方案二：從左至右為：辦公/總部基地；SOHO公寓；酒店式公寓優(yōu)點(diǎn)：產(chǎn)品結(jié)構(gòu)豐富，投資種類多樣，使用功能可交叉運(yùn)作缺點(diǎn)：酒店式公寓與SOHO公寓產(chǎn)品建筑結(jié)構(gòu)上存在差別，一旦產(chǎn)品定型后將不再具有調(diào)整的余地產(chǎn)品種類豐富，在市場不明確的情況下風(fēng)險分?jǐn)傋顑?yōu)類辦公市場產(chǎn)品定位方案三：從左至右為：辦公/總部基地；酒店式公寓；酒店式公寓優(yōu)點(diǎn)：兩棟酒店式公寓可

39、通過裝修標(biāo)準(zhǔn)的不同定位，進(jìn)行客戶結(jié)構(gòu)的細(xì)化劃分缺點(diǎn)：單一類型產(chǎn)品總量太大，功能相似，在去化情況尚不明朗之時，風(fēng)險略大產(chǎn)品后期可變性較大，為后期項目調(diào)整留有余地市場需求有限年極限供應(yīng)量為10萬方，年去化量為2萬方左右，庫存周期約為21個月，區(qū)域處于起步階段，故不建議三幢類辦公單體都做辦公物業(yè)，建議設(shè)置一幢辦公；辦公經(jīng)營客戶多為產(chǎn)業(yè)企業(yè)及第三產(chǎn)業(yè)，整體定位可偏向企業(yè)總部基地結(jié)合新型國際化辦公集群；繼承辦公市場規(guī)律，主流面積單套控制在60-80，企業(yè)總部基地部分可靈活分割，適應(yīng)企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)；整體品質(zhì)及裝修標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品特色要起到引領(lǐng)城西板塊的代表作用。類辦公市場分析項目總結(jié)建議未來細(xì)分市場明顯，服務(wù)式公寓處

40、于市場新興空白領(lǐng)域，市場成長性強(qiáng)，同時依托萬達(dá)品牌，將成為項目價值增長點(diǎn)的物業(yè)類型之一，建議選取一幢單塔設(shè)置服務(wù)式公寓；酒店式公寓雖然未來競爭較為激烈，但整體處于上升空間，同時也是價值高點(diǎn)和認(rèn)知主流的物業(yè)類型，亦建議一幢單塔設(shè)置酒店式公寓，同時依托本案的商務(wù)酒店和其他兩大類辦公集群，完成城西的商務(wù)價值提升；公寓可適當(dāng)放大面積，增強(qiáng)居住功能，酒店式公寓面積控制在55-70之間較為適宜；在增強(qiáng)智能化的同時，建議設(shè)置中低端裝修配置，完成市場錯位競爭；考慮項目集團(tuán)整體運(yùn)營策略，結(jié)合未來高星級酒店市場的競爭日益激烈，本案不建議設(shè)置高投入晚匯報的高星級酒店。類辦公市場分析項目總結(jié)建議核心課題界定銷售物業(yè)待

41、開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化三大類辦公單體：A-1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)置辦公，是否存在市場空間？A-2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B-2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？住宅：C-1 江陰住宅市場空間及需求研判？C-2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？商業(yè)市場整體成交走勢2005-2006年2007-2008年2009-2010年05年江陰商業(yè)市場容量較小，06年開始市場不斷擴(kuò)容，供求價均出現(xiàn)明顯上揚(yáng)，06年成交量接近9萬平米；07年隨著一批專業(yè)市

42、場的入市，市場供求再度放大，08年受宏觀調(diào)控等因素的影響，供求均出現(xiàn)回落；09-10年是江陰商業(yè)市場開始步入迅速發(fā)展的階段，大型商業(yè)項目開始不斷涌現(xiàn)，成交量價亦隨之上揚(yáng)，商業(yè)市場擴(kuò)容不可避免；商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)市場整體迅速擴(kuò)容數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC市場庫存量增長相對平穩(wěn)，去化周期持續(xù)回落09年以來江陰商業(yè)市場庫存量呈現(xiàn)持續(xù)上揚(yáng)的走勢，截至目前，商業(yè)市場存量高達(dá)64.01萬平米，庫存量上漲約23萬方，09年至今商業(yè)市場成交量亦較前期出現(xiàn)上揚(yáng)的走勢，庫存去化周期亦出現(xiàn)明顯回落，由最高位的37月下滑至目前的21個月。商業(yè)市場整體成交走勢商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)市場庫存量日趨平

43、穩(wěn)數(shù)據(jù)來源：CRIC江陰環(huán)城路組成城區(qū)集中商業(yè)區(qū)，其余區(qū)域構(gòu)不成系統(tǒng)商業(yè)中心。最有可能在城區(qū)集中商業(yè)區(qū)以外形成商圈的是河北街商業(yè)街商圈。規(guī)劃了西區(qū)商業(yè)區(qū)和澄東區(qū)域的東區(qū)商業(yè)區(qū)。“一軸”是指以人民路商圈為軸；“二片”則是華聯(lián)商廈廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)、華地百貨廣場周邊集中商業(yè)片區(qū)；“三線”體現(xiàn)在沿中山路南南北沿線組成的商業(yè)一條街、沿虹橋路沿線組成的商業(yè)街、沿青果路沿線組成的商業(yè)街；江陰主城區(qū)人民路核心商圈分布呈現(xiàn)出“一軸二片三線”的商業(yè)格局市場格局商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)市場格局09年至今城西商業(yè)市場成交波動明顯，商業(yè)整體成交僅7.83萬平米，月均去化0.36萬平米；區(qū)域內(nèi)商業(yè)整體成交均價較低，

44、主要是永康五金城專業(yè)市場成交拉低了區(qū)域內(nèi)的整體均價；目前區(qū)域市場中住宅底商的價格基本在8000-10000元間；個別區(qū)域邊緣項目底商價格略低，在7000元左右；10年至今城東、城中、城西商業(yè)是城區(qū)的主力成交區(qū)域，城西市場占比僅次于城東，城西目前尚無大型購物中心等，成交主要是永康五金城（專業(yè)市場）成交支撐；除專業(yè)市場外無大型商業(yè)項目，居民消費(fèi)依靠住宅配套商業(yè)城西商業(yè)成交分析商業(yè)街市場需求空間分析區(qū)域商業(yè)市場依靠專業(yè)市場，缺乏大型商業(yè)項目數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC目前江陰市場中商業(yè)業(yè)態(tài)主要有四類：單一主體性店鋪、百貨商場、超級賣場、其他類型商業(yè)單一主體性店鋪百貨商場超級賣場s、其他商業(yè)形

45、態(tài)代表：大潤發(fā)超市、農(nóng)工商超市、麥德龍代表：人民路、虹橋路的沿街店鋪代表：華地百貨、華聯(lián)商廈Shpoping mall型購物步行街，代表：澄江福地商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)業(yè)態(tài)商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)業(yè)態(tài)格局目前主要商業(yè)集中在城市中心，其余僅有超市，無大型購物中心及百貨商場之類項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間華地百貨超市、百貨地下2層、地上6層350002005年9月國際購物中心百貨、餐飲地下1層，地上6層185002002年7月華聯(lián)商廈百貨地下一層為屈臣氏140002005年9月新百業(yè)廣場百貨市場地下1層，地上3層589002006年12月26日麥德龍超市地上1層71002006年6月24日浙江

46、商貿(mào)城小商品批發(fā)地下一層，地上三層200002005年大統(tǒng)華超市地下一層70002005年9月精品商廈百貨地上4層70001992年人民商廈百貨地上7層96001990年1月時代超市超市地上5層，地下1層350002005年8月31日良辰家具廣場家具地上5層，地下1層200002005年八商場百貨地上5層105001991年9月新生活國際家居廣場家居地上4層600002006年9月16日大潤發(fā)超市地上2層，地下1層98002004年11月農(nóng)工商超市地上1層126002001年1月澄江福地內(nèi)街步行街-1-3層247002010年5月主要商業(yè)項目現(xiàn)狀商業(yè)街市場需求空間分析主要商業(yè)集中于城市中心隨著

47、政府規(guī)劃進(jìn)一步落實，嘉年華、海岸城等一批大型商業(yè)項目交付，對城東、城西商業(yè)格局形成重大的調(diào)整項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)布局規(guī)劃經(jīng)營面積投資規(guī)劃開發(fā)周期新中心MALL以沃爾瑪為核心，包括酒店娛樂休閑134000600002008-2011華西物流商貿(mào)城倉儲物流棉花倉儲設(shè)施800001000002005-2009鳳凰城商業(yè)配套待定待定26000400002007-2009丹芙春城商業(yè)街待定900001350002007-2012和新國際紡織城專業(yè)市場綜合樓4.8萬、現(xiàn)貨交易區(qū)5.6萬、市場配套2 35萬 80000 2007-2010萬以及倉儲配套3.2萬350000800002007-2010永康五金城專

48、業(yè)市場貿(mào)易區(qū)、倉儲物流區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、會展中心、網(wǎng)上交易中心等100000500002006-2009奧特萊斯直銷購物廣場購物、休閑、旅游、運(yùn)動健身60000200002008-2009嘉年華特色商業(yè)街規(guī)劃有商業(yè)街、酒吧街、快捷酒店140000598292008-2009江陰海岸商業(yè)城購物廣場大型百貨、高檔辦公樓及星級酒店等412500600002009-2011未來市場概述商業(yè)街市場需求空間分析區(qū)域商業(yè)格局未來調(diào)整大購買人群主要是江陰本地人，以中小企業(yè)主、公務(wù)員、企事業(yè)單位中高層、銀行中高層為主，商業(yè)投資氛圍濃厚其他中小企業(yè)主客群來源本地客群細(xì)分50%外地江陰20%銀行中高層企事業(yè)中高層公務(wù)

49、員江陰本地人投資意識較強(qiáng)，喜歡購買臨街小面積“門面”商鋪收取租金，因此成熟商業(yè)地段的商鋪銷售情況良好；例如位于人民路步行街的“澄江福地”，09年9月底開盤，兩個月不到的時間就銷售了100多套。88%12%30%23%20%15%12%客戶分析商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)投資氛圍濃商圈內(nèi)主要百貨有：華地商廈、國際購物中心、華聯(lián)商廈、八商場，精品商廈，人民商廈，優(yōu)衣庫休閑廣場等。從商業(yè)定位上看，定位為中高端的是華地商廈，國際購物中心，華聯(lián)商廈三家。其它商場多走大眾化、特色化路線，定位為中檔。大部分商場的建筑結(jié)構(gòu)是地下1層至地上5/7層建筑，單層營業(yè)面積集中在2000-5000平方米。項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)

50、經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間華地百貨超市、百貨地下2層、地上6層350002005年9月國際購物中心百貨、餐飲地下1層，地上6層185002002年7月華聯(lián)商廈百貨地下一層為屈臣氏140002005年9月浙江商貿(mào)城小商品批發(fā)地下一層，地上三層200002005年精品商廈百貨地上4層70001992年人民商廈百貨地上7層96001990年1月江陰中高端百貨商場，大多集中于以人民路步行街為中心的老城區(qū)百貨市場分析商業(yè)街市場需求空間分析百貨市場集中老城區(qū)星光百貨分析商業(yè)街市場需求空間分析百貨市場集中老城區(qū)星光百貨坐落在江陰市希望廣場內(nèi)，是一家大型綜合性百貨公司，全部招商，未對外銷售，總體經(jīng)營面積達(dá)2萬多

51、平方米。星光百貨以打造江陰百貨新旗艦為目標(biāo)，為客戶提供典雅、溫馨、舒適的購物環(huán)境為方向，定位在中高檔的時尚精品百貨。星光百貨在領(lǐng)域和場所上兼顧整體與細(xì)節(jié)，同周邊密集的居住區(qū)域和諧共融，合理配比。星光百貨共三層：內(nèi)含一層夾層，底樓為化妝品、鞋、包，二樓為女裝，三樓為男裝，四樓為童裝等。江陰主要賣場的經(jīng)營面積集中2005年前后開業(yè)，目前已發(fā)展相當(dāng)成熟。江陰品牌賣場的營業(yè)面積一般在5000平方米以上；其中最大的時代超市營業(yè)面積達(dá)到18000平方米。項目名稱經(jīng)營業(yè)態(tài)經(jīng)營樓層經(jīng)營面積開業(yè)時間麥德龍超市地上1層71002006年6月24日大統(tǒng)華超市地下一層70002005年9月時代超市超市地上5層，地下1

52、層350002005年8月31日大潤發(fā)超市地上2層，地下1層98002004年11月農(nóng)工商超市地上1層126002001年1月江陰賣場業(yè)態(tài)已相當(dāng)成熟，城市東、南、西、中等各區(qū)域都有品牌賣場布局超市賣場分析商業(yè)街市場需求空間分析賣場發(fā)展成熟、認(rèn)知主流江陰目前品牌購物中心主要有：希望廣場、澄江福地、時代超級購物中心。澄江福地時代超級購物中心希望廣場集購物、餐飲、娛樂、休閑為一體的購物中心正成為江陰商業(yè)發(fā)展的最新形態(tài)澄江福地購物中心市場分析商業(yè)街市場需求空間分析購物中心新興主流澄江福地目前形成規(guī)模的商業(yè)街有人民路、澄江福地、青果路美食一條街，未來將會打造匯智廣場、珠江路步行街匯智廣場名稱定位主力面積

53、街長售價（元/平米）租金（萬元/年）人民路 休閑購物娛樂美食50-15045020-30澄江福地休閑購物娛樂美食16.46-81.19180一層10萬 二層4.5萬20-30青果路美食一條街明清風(fēng)格美食街40-605798-10匯智廣場步行街美式休閑美食性質(zhì)類珠江路步行街美食一條街澄江福地人民路澄江福地步行街為圍合式的，街長僅取了一邊商業(yè)步行街市場分析商業(yè)街市場需求空間分析商業(yè)步行街初步成型商業(yè)市場呈現(xiàn)加速擴(kuò)張態(tài)勢高級商業(yè)形態(tài)發(fā)展存在大量空間江陰近年商業(yè)市場平穩(wěn)發(fā)展，但近期呈現(xiàn)為加快擴(kuò)張態(tài)勢（相對快速增加的供應(yīng)，需求增長較為緩慢）未來江陰的各類型商業(yè)供應(yīng)量較大，市場競爭將相當(dāng)激烈；但高端商業(yè)物

54、業(yè)的競爭則相對緩和高級商業(yè)形態(tài)發(fā)展存在大量的空間百貨商廈相對集中品牌百貨商廈集中分布于人民路商圈，市場競爭激烈；以華聯(lián)、華地為代表，傳統(tǒng)百貨發(fā)展相當(dāng)成熟；高級商業(yè)形態(tài)發(fā)展存在大量的空間商業(yè)步行街相對欠缺目前江陰市場中除澄江福地外，其余的人民路、青果路均是老大步行街區(qū)，市場中欠缺新興的商業(yè)步行街區(qū)，特別是城西片區(qū)，除珠江路外目前尚無項目規(guī)劃中涉及步行街；純商業(yè)業(yè)種業(yè)態(tài)總結(jié)商業(yè)街市場需求空間分析純商業(yè)市場分析純商業(yè)借鑒個案小結(jié)目前江陰集中商業(yè)市場仍停留于中小規(guī)模、業(yè)態(tài)單一的早期發(fā)展?fàn)顟B(tài)，除市中心老商業(yè)外，缺乏真正意義上的新型商業(yè)中心旗艦多數(shù)項目身處老城區(qū)或城東已開發(fā)區(qū)域，已相對成型的結(jié)構(gòu)定位也對這

55、些項目最終的功能構(gòu)型產(chǎn)生一定制約由于體量較小，這些項目也缺乏打造別致商業(yè)概念的基礎(chǔ)商業(yè)街市場需求空間分析純商業(yè)借鑒個案小結(jié)項目商業(yè)中心、室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商四大商業(yè)集群出“城市T臺”城西這一核心區(qū)域，附帶著城西商業(yè)崛起的重要使命及可能性，其復(fù)合式商業(yè)中心能量巨大，存在較大細(xì)分空間；江陰商業(yè)投資經(jīng)營意識強(qiáng)，可售步行街、底商市場空間大，商業(yè)中心成長空間巨大,定位能變革整個江陰商業(yè)格局； 四大商業(yè)集群彼此滲透，能完成從外街向內(nèi)街的人流完全導(dǎo)入；同時業(yè)態(tài)相互補(bǔ)充，定位層次從高到底（室外步行街室外金街住宅底商），不產(chǎn)生內(nèi)部競爭。商業(yè)街市場空間及四大商業(yè)集群之間的關(guān)系分析項目總結(jié)建議核心課題界定

56、銷售物業(yè)待開發(fā)區(qū)域、規(guī)模大盤、少商業(yè)持有、大量去化三大類辦公單體：A-1 10萬方的建筑體量，若都設(shè)置辦公，是否存在市場空間？A-2 若分物業(yè)類型選型，何類類辦公物業(yè)具有市場空間及需求？商業(yè)街：B-1 商業(yè)街的市場空間及定位需求市場研判？ B-2 室內(nèi)步行街、室外金街、住宅底商與商業(yè)中心之間的定位梯度與規(guī)劃關(guān)系界定？住宅：C-1 江陰住宅市場空間及需求研判？C-2 項目住宅和類辦公物業(yè)的定位差異化關(guān)系界定？城市整體住宅市場分布格局目前江陰房地產(chǎn)市場以地域劃分基本可劃分為城區(qū)市場和鎮(zhèn)區(qū)市場，其中城區(qū)市場包括城東、城西、城南、城北、城中五個板塊，鎮(zhèn)區(qū)市場包括臨港新城板塊、華士-周莊板塊、青陽-霞客

57、板塊、長涇-祝塘板塊。住宅市場需求空間分析住宅市場格局注：Flash演示文件見附件歷年商品住宅市場成交走勢2009-2010年2007-2008年2007年以前10年春節(jié)期間信貸及政策的逐步收緊及4月新國十條的出臺，江陰房地產(chǎn)市場成交雖有所影響但依舊明顯低于上海無錫等地08年江陰房地產(chǎn)市場受全國樓市的影響相對較小，成交量價較07年均出現(xiàn)20%以上的漲幅2007年以前，江陰商品住宅市場處于一個起步期，項目較少，年度成交量均在百萬方以下，月均成交量在10萬方以下住宅市場需求空間分析住宅成交市場較為穩(wěn)定、夯實數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：CRIC城區(qū)、鎮(zhèn)區(qū)成交體量分析鎮(zhèn)區(qū)成交量占優(yōu) 城鄉(xiāng)均價差距顯著從

58、成交結(jié)構(gòu)來上，雖然在項目數(shù)量上城區(qū)略遜于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，但是從成交量上來看，城區(qū)依舊占據(jù)了較大的比例，售價上鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊存在較大的差距，兩大區(qū)域之間的價差近期基本保持在3000元左右。住宅市場需求空間分析鄉(xiāng)鎮(zhèn)包圍城區(qū)，城鄉(xiāng)差價明顯數(shù)據(jù)來源：CRIC分類區(qū)域套數(shù)面積預(yù)售價格待售低層住宅城區(qū)13338044.2313790鎮(zhèn)區(qū)610199032.679452待售多層住宅城區(qū)34791450.1614642鎮(zhèn)區(qū)2254391069.317584待售小高層住宅城區(qū)48664963.267604鎮(zhèn)區(qū)921116659.194657待售高層住宅城區(qū)1408213747.857837鎮(zhèn)區(qū)3005382568.125076

59、總計城區(qū)2374408205.59879鎮(zhèn)區(qū)679010893296731目前江陰房地產(chǎn)市場庫存現(xiàn)狀城區(qū)房源庫存量相對較低，售價相對較高目前住宅市場庫存量中，鎮(zhèn)區(qū)庫房源明顯較多，高出城區(qū)186%，城區(qū)目前庫存為2374套40.82萬平方米，城區(qū)多層、別墅的售價均在萬元以上，小高層、高層物業(yè)的售價在7500元左右。城區(qū)高層為主流物業(yè)城區(qū)庫存房源中，高層物業(yè)占據(jù)了絕對的主力位置，目前尚有1408套21.37萬平方米待售，占城區(qū)住宅市場的52.4%。鎮(zhèn)區(qū)則不盡相同，多層的占比相對較高，達(dá)到了42.5%。住宅市場需求空間分析城區(qū)庫低價優(yōu)，以高層為主數(shù)據(jù)來源：CRIC數(shù)據(jù)來源：房管局網(wǎng)站注：此頁中數(shù)據(jù)為

60、房管網(wǎng)數(shù)據(jù)，與實際城鄉(xiāng)數(shù)據(jù)有出入城西板塊在未來城區(qū)將占據(jù)絕對成交比重，處于量高價低的局面，是一個跑量的板塊城區(qū)商品住宅庫存量接近總量的6成，商業(yè)物業(yè)接近3成；城區(qū)各個板塊中，城西、城東板塊為庫存主力，城西板塊整體庫存量接近總量的五成；城西板塊中，高層住宅為絕對主力物業(yè)類型，占到了總量的6成以上。住宅市場需求空間分析區(qū)域成交使命：跑量數(shù)據(jù)來源：CRIC建筑形態(tài)與房型的交叉分析物業(yè)形態(tài)高層 小高層 別墅 多層合計一房2.07%1.47%3.54%二房11.30%5.63%3.85%20.77%三房38.34%13.34%5.79%57.48%四房6.86%0.54%2.48%9.88%躍層0.68