株洲房地產(chǎn)市場價格調(diào)查報告DOC55頁

1、株洲房地產(chǎn)市場價格調(diào)查報告一、2006數(shù)據(jù)分析二、2007株洲各片區(qū)樓盤調(diào)查表三、株洲各片區(qū)房產(chǎn)價格分析及走勢四、株洲別墅樓盤價格分析五、天泉一品價格預(yù)測 前言2006年對于株洲房地產(chǎn)行業(yè)來說是一個關(guān)注年和思索年?！皣鶙l”的出臺給株洲房產(chǎn)界刮來了一陣寒流，開發(fā)商們也冒了一陣冷汗，大家的神經(jīng)都繃緊了。70%、90平方米、2年、5年、20%個人所得稅等等，成了開發(fā)商和市民討論的重點，給原本火暴的黃金周提前畫上了句號。市民購房更加理性，持幣觀望的氛圍越來越濃。隨著國六條十五條細則的出臺，籠罩在開發(fā)商頭頂?shù)臑踉崎_始慢慢的消散了，株洲房地產(chǎn)市場也表現(xiàn)可喜的成績。株洲2006房地產(chǎn)市場數(shù)據(jù)分析（一）從投

2、資方面講，開發(fā)投資繼續(xù)增長，性質(zhì)上以私營投資居多，樓市信心指數(shù)高。2006年，全市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資44.35億元，同比增長36.5%，比去年26.45%的增幅上升10個百分點；全年房屋施工面積649.74萬平方米，同比增長39.11%，比去年10.83%的增幅上升25.67個百分點，增幅為近4年之最；本年新開工面積333.32萬平方米，同比增長58.57%，與去年的零增幅相比更是懸殊，增幅居2000年以來之最。（二）從結(jié)構(gòu)方面說，住宅投資占據(jù)半壁江山，經(jīng)濟適用房增幅回落幅度較大，商業(yè)地產(chǎn)再次升溫，辦公樓投資微乎其微。 2006年，全市住宅開發(fā)投資25.05億元，為整個房地產(chǎn)開發(fā)投資的56.4

3、8%；住宅施工面積465.45萬平方米，占總施工面積的71.64%，無論是新開工面積，還是竣工面積，住宅的比重均在76%。經(jīng)濟適用房1.16億元，同比增長11%，比去年47%的增幅回落36個百分點。商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)投資9.69億元，同比增長62.1%，辦公樓投資0.63億元，占開發(fā)投資的1.42%，增幅與去年持平。（三）從銷售方面析，銷售翻番，房價在漲，期房售價高于現(xiàn)房，空置率持平。全年商品房銷售面積215.37萬平方米，同比增長84.85%，其中，住宅銷售面積187.42萬平方米，占總銷售面積的87%；商品房銷售額41.02億元，同比增長147.71%，其中，住宅29.95億元，占總銷售額的

4、73%，其銷售面積和銷售額的增幅與商品房相近，整個銷售形勢幾乎呈翻番態(tài)勢，尤其是銷售額翻了1.5倍；全市商品住宅平均銷售價格1598元/平方米，同比增長31.31%，與2005年的5.09%的增幅相比，房價確實上漲了很多。其中，期房1657元/平方米，現(xiàn)房平均價格1381元/平方米。就城市四區(qū)而言，商品住宅平均銷售價格已達1810元/平方米；全年商品房空置面積25.72萬平方米，空置率14.78%，基本與去年持平。空置3年以下的房屋占93%，其中，住宅占66%。（四）別墅及高檔公寓分析別墅及高檔公寓開發(fā)情況： 2006年株洲住宅總施工面積465.45萬平方米，其中90平方米及以下的18.42萬

5、平方米，占總量的3.9%；經(jīng)濟適用房15.29萬平方米，占總量的3.2%；別墅及高檔公寓64.61萬平方米，占總量的13.8%；剩余的79.1%都為普通住宅?？梢娭曛薜淖≌€是停留在一般水平，高品質(zhì)還不是人們購房的主要考慮條件。但是隨著房產(chǎn)價格的提升，人們開始關(guān)注開發(fā)商的實力和品牌，對樓盤品質(zhì)也將越來越重視。別墅產(chǎn)品在國家政策的影響下將成為絕版產(chǎn)品。2、別墅及高檔公寓的銷售情況： 從銷售情況看，06年別墅及高檔公寓的銷售以期房為主，期房銷售面積197819平方米，占總量的87.3%；06年全年銷售別墅及高檔公寓1763套，其中現(xiàn)房342套，期房1421套，而全年竣工套數(shù)只有1132套。從06年

6、樓盤開發(fā)情況看，這銷售的別墅及高檔公寓主要是山水國際一期（售完）、城市風景一期（90%以上）、海創(chuàng)明珠花園三期（70%左右）的電梯公寓；書湘里（銷售42套左右）、喜悅花都（售完）、香山美境（售完）和碧玉花園四期（50%左右）的別墅產(chǎn)品。3、別墅及高檔公寓的價格情況： 從價格上看，別墅及高檔公寓的整體售價在2022元/平方米，其中現(xiàn)房2230元/平方米，期房1992元/平方米。作為高檔產(chǎn)品，這樣的整體售價很低，但是我們要看到的是這些銷售的高檔產(chǎn)品有80%左右的是電梯房而不是別墅產(chǎn)品。05年株洲四區(qū)的商品房平均售價在1430元/平方米，06年上半年1720元/平方米，06年12月1810元/平方米

7、，而高檔公寓又在這基礎(chǔ)上提升了212元/平方米，應(yīng)該說株洲的整體房價在持續(xù)的上升，相信別墅產(chǎn)品價格在各個利好政策和產(chǎn)品的日益減少下會有一個新的提升。 二、2007株洲各片區(qū)樓盤調(diào)查表(一)荷塘區(qū)項目概況“東方名園”由株洲恒基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，西臨新華東路，北伴流芳公園。總建筑面積94739平方米，目前正在銷售的為其2期茵悅地，14層的電梯高層，綠化率40%，容積率2.96，共有128套，戶型面積在125平方米230平方米之間，二期開盤時間為2006年10月底。二期剩余產(chǎn)品主要在10層以上。價格變化東方名園，一期銷售均價為1850元/平方米（調(diào)查時間為2006年8月），二期均價為2000元

8、/平方米，一期和二期均價相差150元/平方米，2007年春節(jié)期間，該項目折扣比較大，如采用一次性付款，同時加入會員則可以享受近96折的優(yōu)惠，相當于1920元/平方米。隨著房地產(chǎn)淡季的結(jié)束，該樓盤將會逐步采用抬高價格或降低折扣的方式提價。預(yù)計春節(jié)后其價格將會達到了2000元/平方米。項目分析 該項目為株洲中高檔次樓盤，環(huán)境優(yōu)美、交通方便，同地段同品質(zhì)競爭樓盤較少，再加上其主要針對的目標客戶群為周邊廠礦企業(yè)職工、附近常住居民，客源較大，銷售壓力較小。隨著一期的成功銷售，為二期銷售創(chuàng)造了良好的口碑效應(yīng)和品牌效應(yīng)，為加價奠定了堅實的基礎(chǔ)。東方名園外海玫瑰名城項目概況“外海玫瑰名城”位于荷塘區(qū)桂花路上，

9、由杭州外海集團下屬公司株洲外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，總建筑面積23萬平方米，綠化率45%，容積率為1.18，分五期開發(fā)，目前該項目一期已銷售完畢，二期去化速度已經(jīng)達到了95%以上，現(xiàn)主要準備推出的是三期多層300余套住宅，開盤的時間將在2007年5月。價格變化“外海玫瑰名城”一期銷售均價為1900元/平方米，二期均價為2100元/平方米，一期均價和二期均價相差200元/平方米，隨著該項目的產(chǎn)品、地段逐漸被銷售者所接受，預(yù)計該項目2007年5月推出的三期產(chǎn)品的均價不會低于2300元/平方米。項目分析位于荷塘區(qū)政府北側(cè)，緊臨紅旗廣場，生活配套齊全，交通便利，升值潛力大。從一期、二期可以發(fā)現(xiàn)該項目

10、產(chǎn)品很好的復制了綠城的三段式立面效果，再加上小區(qū)優(yōu)越的內(nèi)部環(huán)境，和完善內(nèi)設(shè)會所（休閑、健身、娛樂、購物）游泳池、網(wǎng)球場、幼托所等配套設(shè)施，提升了小區(qū)的檔次和業(yè)主生活的便利性。對后期的銷售有較強的促進作用。小區(qū)外部環(huán)境較惡劣，對整個銷售有一定的負面影響。東方花園芙蓉苑二期項目概況“東方花園芙蓉苑”位于荷塘區(qū)新華東路6號，由株洲火炬房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目總占地12779平方米，總建筑面積40000平方米，綠化率40%左右，二期由三棟12+1的高層組成，共有住宅330套，主力戶型是四房二廳二衛(wèi)（141.27平方米）。價格變化 住宅起價:1780元/平方米 均價:1880元/平方米 層差價:20

11、-30元/平方米（10月調(diào)查）目前該項目均價在2000元/平方米，銷售率80%以上。項目分析該項目位于紅旗廣場中心輻射范圍之內(nèi)，配套齊全，主要目標客戶以為火炬公司職工以及附近居民為主.小區(qū)內(nèi)有一個中心綠化廣場，是該項目的一個核心賣點。二期產(chǎn)品被前面高層所遮擋，而三房正處在整個項目中間部分，嚴重影響三房采光，導致銷售速度減緩。（二）蘆凇區(qū)中鴻時尚新天地項目概況“中鴻時尚新天地”位于建設(shè)路和車站路交匯處，由株洲中鴻房地產(chǎn)有限責任公司開發(fā)，整個項目總建筑面積210000平方米，由地下2層、地上三層裙樓以及四棟高層塔樓組成，其中商業(yè)面積70000平方米?？倯魯?shù)2440戶。住宅面積（136.6174.0

12、9平方米），寫字樓面積（54.29平方米76.6平方米）價格變化該項目住宅推出時候的價格為2500元/平方米，目前住宅部分價格為2800元/平方米，按揭99折，住宅銷售率在65%左右。項目分析該項目位于株洲商業(yè)核心地段，各種配套相對齊全，交通便利；產(chǎn)品在設(shè)計上采用塔式結(jié)構(gòu)，2棟為寫字樓、2棟為住宅；但由于商業(yè)氛圍過于濃厚，汽笛聲、嘈雜聲嚴重影響該項目的居住環(huán)境，因此該項目并非理想的居住之地，卻是理想的投資場所。惠天然山水國際項目概況“惠天然山水國際”位于株洲蘆凇區(qū)一水廠旁，由湖南惠天然房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目總建筑面積22萬平方米，綠化率60%，容積率1.5，1000多戶,以三房為主,面

13、積:110平方米-230平方米目前推出第5棟，共有118套。價格變化該樓盤是株洲樓市調(diào)價最早的樓盤之一，5號樓價格在2780元/平方米（2007年1月底），目前銷售率為60%，之前其均價為2480元/平方米。在開盤前2006年底,舉行了老業(yè)主聯(lián)誼會,充分發(fā)揮了口碑宣傳效應(yīng);其次,輪流派銷售人員到蘆凇大市場派發(fā)單頁,與競爭樓盤爭奪目標客戶,保證項目的順利開盤.項目分析優(yōu)勢：擁有原生態(tài)林地，自然環(huán)境好；是株洲蘆凇區(qū)難得的一塊高綠化區(qū)域。離蘆凇市場近，各種配套都相對比較完善，交通發(fā)達。整個小區(qū)的地勢較高，能夠遠眺湘江。產(chǎn)品主要是以迎合株洲市場需求的大三房為主，有很強的市場競爭力。劣勢：緊臨建設(shè)路，車

14、輛過往影響小區(qū)業(yè)主的正常生活；周邊競爭樓盤逐漸增多，競爭愈加激烈。天順山莊項目概況天順山莊位于荷塘區(qū)石宋路天順山莊會所，由湖南天順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目占地面積18畝，綠化率40%，規(guī)劃別墅棟數(shù)37棟，面積在270平方米360平方米之間。價格變化開盤時間為2005年5月。到目前為止該項目已滯銷，屬于死盤。均價為2000元/平方米，優(yōu)惠金額為總房價的0.5%。項目分析1、采用買地自建方式,滿足了部分客戶需求;2、屬于最早推出的的別墅樓盤,開發(fā)規(guī)模小,開發(fā)風險小.劣勢：1、項目環(huán)境差, 無景觀優(yōu)勢，整個小區(qū)配套不完善,周邊配套設(shè)施不齊全.2、交通路網(wǎng)不發(fā)達,目前該項目位于石宋路旁,車行道不平

15、整,客戶出入極不方便; 灰塵飛揚,影響小區(qū)居家.3、整個小區(qū)外立面無特色,檔次較低.4、采用買地待建的方式,目標客戶混雜.書香里項目概況 書香里位于株洲市文化路湖南工業(yè)大學工學院校區(qū)內(nèi)，由株洲建宇中環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，整個項目建筑面積125267平方米，容積率1.30，綠化率40.1%，該小區(qū)由普通公寓和別墅組成，其中獨立別墅34套（351.17/304.2/302.31），雙拼別墅6套（292.5/302.29/320.66），疊加別墅96套（228.62/303.25)。目前別墅樓盤已經(jīng)封頂，在3、4月有可能出樣板房。價格變化疊加別墅1830-2330元/平方米，均價2080元/平方

16、米,雙拼別墅3200元/平方米，獨立別墅2800-3760元/平方米,均價3280元/平方米（2月調(diào)查），現(xiàn)階段疊加別墅底下為1900元/平方米，樓上為2100元/平方米，雙拼別墅3100元/平方米，獨立別墅均價在130萬/套。價格基本沒有變化，在銷售方面目前獨立別墅已銷售了11套,疊加31套,聯(lián)排一套未售,由于自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,銷售壓力較大,正在重新策劃銷售,預(yù)計4月份出樣板房.項目分析優(yōu)勢：1、處于湖南工業(yè)大學株洲工學院內(nèi)，具有濃厚的人文書香氣息，文化底蘊豐富； 2、小區(qū)保留了一定的自然山體，依山而建，有一個天然的湖，自然環(huán)境相對較為優(yōu)越； 3、成熟的地段，成熟的生活配套，便利的交通；

17、4、三段式的外立面，簡潔、純凈，追求一種簡約的歐式風格，退臺式設(shè)計，人性化；劣勢：1、混合型社區(qū)，體現(xiàn)不出真正高檔別墅的感覺，私密性較差； 2、磚混結(jié)構(gòu)設(shè)計，整體性差，受戶型設(shè)計影響較大； 3、雖然有山有水，但是景觀資源太少太小，沒有太大吸引力；項目概況 碧玉花園由株洲協(xié)力房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，項目位于建設(shè)南路36路終點站。該項目占地276畝，建筑面積16萬平方米，綠化率40%，容積率0.85。目前別墅開發(fā)到四期，其中獨立別墅共22套（357平方米、370平方米）、聯(lián)排別墅18套（324平方米），疊加別墅共48套（218平方米和233平方米）價格變化 該項目在2006年秋季價格為45萬184

18、萬之間（2006年10月），（獨立：2800元/平方米，聯(lián)排2600元/平方米，疊加2400元/平方米）按揭98折，一次性96折；現(xiàn)階段價格在48萬200萬之間。按揭98折，一次性96折，基本上是每平方米上幅了200元/平方米。碧玉花園獨立別墅銷售12套（共有22套），目前四期銷售率僅為33.3%。獨立別墅的銷售相對暢銷，而疊加別墅成為本期滯銷產(chǎn)品。項目分析株洲最早的純別墅小區(qū),在前期的銷售過程中樹立了一定品牌；保留了原生態(tài)的一些植物，自然環(huán)境較好；項目分四期開發(fā)，開發(fā)資金不會出現(xiàn)斷裂，而且有利于項目逐步提升項目品質(zhì)和價格；競爭壓力情況下，對剩余滯銷產(chǎn)品打折銷售，快速回籠資金，并順勢推出洋房。

19、抗性：1、周遍的生活配套較差，交通條件也較差；2、小區(qū)采用了西班牙的建筑風格，但是產(chǎn)品的外立面較差，沒有檔次感和品質(zhì)感；3、小區(qū)內(nèi)部的綠化和配套做的一般，沒有特別的景觀資源和亮點。碧玉花園錦繡江山項目概況該項目總建筑面積26萬平方米,由15-26層電梯小高層和高層組成,總戶數(shù)1430戶,現(xiàn)推出一期5棟住宅(123910),主力戶型130150平方米,以三房為主,546套.一期123已經(jīng)封頂,07年11月交付使用.價格變化一期產(chǎn)品去年年底登記認購,均價2480元/平方米,開盤期間銷售折扣混亂,團購折扣有9.2折,一般折扣一次性9.8折,按揭9.9折,受到山水國際二期2600-2700元均價的影響

20、和四橋即將拉通的影響,該項目銷售情況良好,銷售率60%左右.預(yù)計下階段價格將調(diào)至2700元/平方米,與山水國際基本持平.項目分析該項目處于蘆凇區(qū)繁華地段,小區(qū)內(nèi)有30000平方米的山水園林和20000平方米的休閑運動中心,商業(yè)配套完善.小區(qū)園林景觀設(shè)計花了較大精力,樹造出了一定的品質(zhì)感,但是建筑密度較大,建筑層次高,給人壓抑感.受到四橋的開通和1815線的修建,對整個項目的銷售有一定的促進作用.（三）天元區(qū)恒豐水岸春天項目概況“恒豐水岸春天”位于株洲蘆凇大橋西橋頭，項目總占地39638平方米，總建筑面積19萬平方米，主要由小高層、高層組成以及商業(yè)配套場所。主力面積戶型在140160平方米。價格

21、變化均價2600元，一次性付款98折，按揭無折扣。分三期四期開發(fā)，目前該項目推出3棟14層的高層，其中靠江兩棟已經(jīng)剩余尾房（12層以上），另一棟離江景比較遠，剩余的戶型主要在6層以上。項目分析該項目靠近蘆凇大橋，交通便利、可近觀江景，共有住宅14棟，該項目銷售順序從外到內(nèi)，主要是依靠江景住宅的景觀優(yōu)勢來提升后期小區(qū)內(nèi)住宅的價格。其中沿江大面積戶型很受消費者歡迎，而臨近馬路、無江景戶型銷售相對緩慢。尚格二期天香國色項目概況尚格名城整體項目占地800畝,120方,10000戶,由4+15+16+1多層和電梯小高層組成.一期產(chǎn)品已經(jīng)開發(fā)完成,目前有200余戶已經(jīng)交付使用.現(xiàn)在開發(fā)二期,也是多層和電梯

22、小高層,以多層為主,總共18棟,場地已經(jīng)平整,現(xiàn)在正在登記認購的128910棟基礎(chǔ)已經(jīng)完成,估計到5月份會開盤.價格變化一期產(chǎn)品分三次銷售,一期A組團最早推出均價1860元/平方米,B組團多層均價1900元/平方米,電梯房均價2100元/平方米,現(xiàn)一期已經(jīng)清盤,剩余少量頂層復式樓和地層商鋪；二期去年年底動工，現(xiàn)部分樓棟基礎(chǔ)已經(jīng)完成，正在登記認購中，價格還沒出來，隨著沿江風光帶和五橋的修建，價格會有一個提升，估計均價會達到2300元/平方米。項目分析該項目在其自身大手筆的規(guī)劃和一期產(chǎn)品的銷售，在株洲產(chǎn)生了較大的影響力，自身配套完善，隨著一期產(chǎn)品的交付使用和園林景觀的實景呈現(xiàn)，會給后期產(chǎn)品的銷售帶

23、來一定的幫助，但是地段的劣勢無法改變他致命的硬傷。鼎盛城市風景項目概況“鼎盛城市風景”位于廬山路（北師大附中東面），由株洲鼎盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)，該項目占地80畝，建筑面積15萬平方米，容積率2.63，由14棟18層和兩棟16層的電梯高層組成，共有938套住宅，主打戶型為三房兩廳（99.01137.83）占50%，一期于2006年10月15日開盤，現(xiàn)一期僅剩40余套，二期將在5月左右開盤。價格變化該項目在2006年10月15日開盤，當時均價為2200、2300元，比周邊樓盤的價格都高；隨著一期的旺銷，以及同板塊樓盤形成規(guī)模，預(yù)計該項目2007年5月推出的樓盤價格將會在2400、2500元/

24、平方米左右。項目分析該項目熱銷有三個原因：1、前期宣傳到位，城市公園概念炒做的成功；2、現(xiàn)場包裝具有一定的沖擊效果，外部圍墻、銷售中心等；3、極具特色的戶型；但該項目也存有一定的抗性：1、樓間距過小，通風、采光效果差；2、周邊競爭樓盤林立，市場競爭激烈。廬山戀項目概況“廬山戀”位于長江北路和廬山路交匯處，總用地面積48776平方米,總建筑面積176000平方米,商業(yè)面積12800平方米.綠化率40%左右，容積率3，小區(qū)有14棟小高層組成，共有12個風情各異的主題院落，戶型面積在80170平方米之間，主打戶型以三房和四房為主。該階段主推第6棟、第9棟（15層，一梯3戶），推出的房型是：三房（6棟

25、）和四房（9棟），5、6棟2006年年底推出，僅銷售30余套。價格變化廬山戀營銷策略是：小批多次。以營造火暴場面，同時為后期產(chǎn)品價格上調(diào)預(yù)留空間。一期推出的時間為2006年9月，當時的均價為1880元/平方米左右；目前均價格在2200元/平方米。預(yù)計三期推出的時間為5、6月，價格在2400元/平方米左右。項目分析該項目前期主要是以展開“魅力湘女”的活動，吸引眼球，就勢推出庭院生活，活動提高了該項目的知名度；產(chǎn)品方面，主要以大三房和大四房為主，客戶針對性比較強；整個小區(qū)采用軸對稱布局，有12個風情各異的主題院落，小區(qū)景觀布置有條理，產(chǎn)品設(shè)計上，主臥室采用全落地拐角窗，視線開闊，對客戶有很強的吸引

26、力?？剐裕撼鞘酗L景已經(jīng)拔高了其同區(qū)位產(chǎn)品的檔次，對項目有很大的沖擊；區(qū)域樓盤競爭激烈。湘銀水岸藍都項目概況 湘銀小區(qū)由株洲湘銀房地產(chǎn)開發(fā)，該項目鄰接長江北路，東面靠湘江，整個項目占地400畝，建筑面積16.8萬平方米，容積率2.1，綠化率40%左右，主力戶型為三房和四房，四期開發(fā)，24棟共900套，目前開發(fā)到第四期水岸藍都。主推產(chǎn)品為147160.11平方米的大四房。價格變化 該項目三期推出的價格為2100元/平方米（小區(qū)內(nèi)）和2300元/平方米（靠湘江），剩余的產(chǎn)品為數(shù)不多，主要是大面積戶型。該階段主要是四期產(chǎn)品的積累階段，在4月底即將開始正式認購，預(yù)計其均價為2300元/平方米（小區(qū)內(nèi)）以

27、及2500元/平方米（靠湘江）。項目分析湘銀小區(qū)分四期開發(fā)，湘銀為株洲的老品牌，已經(jīng)深入了人心；項目已經(jīng)成功的開發(fā)多期，商業(yè)配套完善，綠化環(huán)境成型，已經(jīng)是一個成熟的社區(qū)；該項目產(chǎn)品上基本都是以大三房為主，是整個株洲市暢銷產(chǎn)品，再加上開發(fā)公司是株洲本地知名開發(fā)商開發(fā)，因此其產(chǎn)品不管是質(zhì)量還是后期物業(yè)服務(wù)上都已經(jīng)得到了株洲市民的認同。三、株洲各片區(qū)房產(chǎn)價格分析及走勢（一）荷塘區(qū)案名區(qū)域前期均價（元/）現(xiàn)均價（元/）銷售進度折扣 價格漲浮外海玫瑰名城荷瑭1900元 2100剩余尾房200元/平方米百合嘉園荷瑭1680173075%98/9950元/平方米東方名園荷瑭1850200070%80%96/

28、98150元/平方米芙蓉苑二期荷瑭1880200080%120元/平方米片區(qū)分析從價格上面看，東區(qū)樓盤去年1年的漲幅基本在7%左右。玫瑰明城從1900元/平方米到2100元/平方米，上漲10.5%；東方明園上漲8.1%；芙蓉苑6.3%；百合家園2.9%。從去化速度看，玫瑰名城二期200多套在開盤1周內(nèi)去化70%左右，一個月時間去化90%以上；東方明園二期2006年10月開盤，現(xiàn)在銷售率在80%左右，現(xiàn)在剩余少量12層以上的住宅。東區(qū)樓盤的銷售速度一般在開盤一個月內(nèi)銷售率都在50%以上。趨勢分析：這也與該片區(qū)的實際發(fā)展分不開：首先，隨著偉大國際廣場和東都文化廣場的相繼投入使用，紅旗廣場周遍的配套

29、日益完善；其次，新華東路紅衛(wèi)橋的改造和東環(huán)線的開通，使得東區(qū)的交通條件得到了極大的改善；再加上長株潭融城計劃的推進，高速公路的修建，使得東區(qū)作為株洲與長沙的窗口作用更加的突出。株百荷塘店的開設(shè)等一系列利好條件，使得東區(qū)房地產(chǎn)市場價格在玫瑰名城等其他樓盤品質(zhì)的提升中上一個新的臺階。2007年，東區(qū)的均價會向2300元/平方米挺進。（二）蘆凇區(qū)案名區(qū)域前期均價（元/）現(xiàn)均價（元/）銷售進度折扣 價格漲浮惠天然山水國際蘆凇2380 270060% 98/99 220元/平方米錦繡江山蘆凇2480 2480 60%98/99 預(yù)期二期均價比一期要高200300元/平方米中鴻時尚新天地蘆凇2500 28

30、00 45%98/99300元/平方米片區(qū)分析從價格上面看，南區(qū)06年的平均漲幅在10%左右，是株洲整體漲幅最大的區(qū)域。山水國際二期比一期上漲320元/平方米，漲幅13.4%；錦繡江山目前還沒有變化，但是根據(jù)銷售人員反映下一階段的價格會與山水國際持平也將達到2700元/平方米，按照這樣的價格，漲幅在8.8%；時尚新天地上漲300元/平方米，上漲幅度12%。從去化速度上看，山水國際二期1月28日開盤，開盤一個月內(nèi)銷售50%，目前銷售60%，三期排號62號；錦繡江山去年年底銷售至今，546套，已銷售60%?？梢娮鳛橹曛奁焚|(zhì)樓盤的代表，他們的銷售速度在相對價格較高的情況下也較快，說明株洲市民對樓盤品

31、質(zhì)的追求在07年會有一個大的飛躍。趨勢分析： 蘆凇區(qū)作為株洲品質(zhì)樓盤的代表，在株洲樓市中首屈一指，這也與自身條件分不開。首先，蘆凇區(qū)是株洲最早的老城區(qū)，也是現(xiàn)在株洲主要的商業(yè)中心，是株洲的繁華鬧市區(qū)。擁有株洲最完善的配套，所以價格在株洲也是最高的；其次，株洲四橋的開通在即，使得河東和河西的聯(lián)系更加的緊密，距離也更近，為該片區(qū)的價格上漲起到了很好的支撐作用；再次，1815線的建設(shè)和南區(qū)政府的搬遷改造，也給該片區(qū)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了廣大的發(fā)展空間。隨著株洲市民對樓盤品質(zhì)的關(guān)注和該片區(qū)樓盤整體品質(zhì)的提升，2007年該片區(qū)的價格會向3000元/平方米挺進。（三）天元區(qū)案名區(qū)域前期均價（元/）現(xiàn)均價（元/

32、）銷售進度折扣 價格漲浮城市風景天元22002300一期剩30余套98/99 二期在2007年4、5月推出，比一期高200元/平方米廬山戀天元1900 2100 60%98/99 現(xiàn)階段價格比前期高200元/平方米，預(yù)計四月推出的新盤價格在2400，比該期上調(diào)300元/平方米。尚格名城天元1900預(yù)）2100剩余尾房200元/平方米湘銀水岸藍郡天元2100（內(nèi)）2300（江）預(yù)）2300（內(nèi)） 2500（江）剩余尾房200元/平方米科藝藍灣天元2200235045%97/98150元/平方米湘銀紫竹名園天元19002100剩余尾房97/98200元/平方米恒豐水岸春天天元26001、2基本銷售

33、完畢，三棟剩尾盤片區(qū)分析從價格上看，河西06年的房價平均漲幅在8%左右。尚格名城上漲10.5%，城市風景上漲4.5%。廬山戀上漲10.5 %，湘銀上漲4.7%，科藝藍灣上漲6.8%，紫竹名園上漲10.5%。江景房普遍比其他房價格上漲200元/平方米。其中水岸春天價格已經(jīng)上升到2600元/平方米。從去化情況看，尚格名城一期開盤1年基本銷售完畢，現(xiàn)二期產(chǎn)品已經(jīng)動工，正在登記認購；城市風景一期10月15號剩30套左右；廬山戀8月開盤至今銷售60%左右；湘銀陽光水岸基本銷售完畢，剩余少量大戶型，江景房基本銷售完畢，現(xiàn)水岸藍郡接受登記認購，排號60號；科藝藍灣1月開盤，現(xiàn)銷售45%左右，水岸春天去年10

34、月開盤剩余少量尾盤，紫竹名園也剩余少量尾盤。河西的去化速度相對較平穩(wěn)，但是江景房和品質(zhì)房的去化速度明顯的比其他房快，而且價格也相對較高，這說明江景資源的稀缺性和樓盤品質(zhì)已經(jīng)越來越受市民關(guān)注。趨勢分析： 天元區(qū)作為株洲的新區(qū)，城市新中心，株洲的政治文化中心，也是房地產(chǎn)發(fā)展的重要區(qū)域。2006年該片區(qū)的開發(fā)量和銷售量名列株洲第一，樓盤的整體價位已經(jīng)超過2000元/平方米。該片區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分為長江北版塊和長江南版塊。長江北版塊主要集中在廬山路附近，目前該版塊的平均價格在2100元/平方米，隨著株洲五橋和濱江風光帶的修建，長江北版塊的價格將上升到2300-2400元/平方米；相對長江北版塊來說，長江南

35、版塊目前的開發(fā)量較小，而且隨著株洲四橋的開通和濱江風光帶的修建，長江南版塊的價格也將有一定的上升。目前，四橋頭的水岸春天已經(jīng)賣到了2600元/平方米。如果2007稱為株洲的品質(zhì)年的話，我公司開發(fā)的別墅項目將為株洲的樓盤品質(zhì)上升到一個新的高度。四、株洲別墅樓盤分析案名項目位置規(guī)模（畝）數(shù)量/比例前期價格現(xiàn)價格銷售進度價格漲浮 碧玉花園建設(shè)南路電腦大市場往南3000米163畝218聯(lián)排30%370獨立40%325疊加30%45萬184萬之間（2006年10月），（獨立：2800元/平方米，聯(lián)排2600元/平方米，疊加2400元/平方米）按揭98折，一次性96折；現(xiàn)階段價格在48萬200萬之間。按揭

36、98折，一次性96折，目前碧玉花園四期銷售率40%左右。獨立別墅銷售12套（共有22套），獨立別墅的銷售相對暢銷，而疊加別墅成為本期滯銷產(chǎn)品?；旧鲜敲科椒矫咨戏?00元/平方米。書香里株洲工大校區(qū)內(nèi)36路公交終點站120畝疊加228平方米303平方米61.4%聯(lián)排320平方米4.3%獨棟304平方米，351平方米34.3%疊加別墅1830-2330元/平方米，均價2080元/平方米,雙拼別墅3200元/平方米，獨立別墅2800-3760元/平方米,均價3280元/平方米現(xiàn)階段疊加別墅底下為1900元/平方米，樓上為2100元/平方米，雙拼別墅3100元/平方米，獨立別墅均價在130萬/套。

37、在銷售方面目前獨立別墅已銷售了11套,疊加31套.別墅銷售進度緩慢.價格和年前的價格沒有多大變化。價格基本沒有變化，在銷售方面目前獨立別墅已銷售了11套,疊加31套,聯(lián)排一套未售,由于自身產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不合理,銷售壓力較大,正在重新策劃銷售,預(yù)計4月份出樣板房.天順山莊石宋路旁套別墅，270-360平方米2000元/平方米，總房價優(yōu)惠0.5%。無變化處于滯銷狀態(tài)無海創(chuàng)明珠花園天元區(qū)長江北路45號163畝399.33別墅：60%299-279：40%5000元/平方米無變化處于滯銷狀態(tài)無海德堡黨校對面畝二期全為別墅預(yù)計28003000元/平方米多層價格由1380元/平方米，上漲到1400元/平方米。從

38、開發(fā)量情況看，目前株洲在建在售樓盤只有三個，總量小而且多為現(xiàn)房銷售。碧玉花園獨立別墅共22套（357平方米、370平方米）、聯(lián)排別墅18套（324平方米），疊加別墅共48套（218平方米和233平方米）；書湘里獨立別墅40套（351.17/304.2/302.31），雙拼別墅6套（292.5/302.29/320.66），疊加別墅90套（228.62/303.25)；海創(chuàng)明珠花園獨立別墅21套（317.13/342.72/399.33）、雙拼別墅10套（299.12）、聯(lián)排別墅4套（279.87）。天順山莊處于滯銷狀態(tài)，海德堡和玫瑰名城四期還沒有開發(fā)。從銷售情況看，銷售情況不佳。碧玉花園四期總體銷售率40%左右，獨立銷售12套，聯(lián)排主要去化靠水景部分，疊加主要是3-4樓部分，小區(qū)缺乏景觀資源和產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上的缺陷使得產(chǎn)品只能通過價格手段來去化；書湘里獨立銷售11套，疊加31