中橋衡陽創(chuàng)薪商業(yè)項目市場調(diào)查報告

1、【創(chuàng)薪商業(yè)項目市場調(diào)查報告】 東莞中橋地產(chǎn)顧問 2010年12月30日第一部分 城市宏觀市場分析一、衡陽宏觀市場分析數(shù)據(jù)解析1、區(qū)位及行政規(guī)劃歷史沿革:衡陽位于湖南省南部，自古為湖南重鎮(zhèn)，兩廣門戶，現(xiàn)轄耒陽、常寧二市和衡南、衡東、衡山、衡陽、祁東縣及珠暉、雁峰、石鼓、蒸湘、南岳五區(qū)，總面積1.53萬平方千米。衡陽是一座有2000多年歷史的古城，因“雁陣驚寒，聲斷衡陽之浦”得名雁城。 【圖1-1：衡陽區(qū)位圖】 土地面積：衡陽市總面積15310.20平方公里。合153.10萬公頃，占全省土地總面積7.32%，在全省各地、州、市中，幅員位第7位。衡陽區(qū)位優(yōu)越，緊靠沿海，臨近港澳，承東接西，是沿海的內(nèi)

2、地，內(nèi)地的前沿；“扼兩廣，鎖荊吳”，地處“南北要沖”，歷來是商賈云集之處和江南主要商品集散地。境內(nèi)交通十分便利，京廣鐵路、107國道和京珠高速公路縱橫南北，湘桂鐵路、322國道和“三南”公路橫穿東西；和投資20億元正在建設(shè)中的湘江衡陽大源渡航運樞紐工程，將使千噸級貨輪順湘江入洞庭、通長江達(dá)上海；武廣高鐵的通車和兩個機(jī)場可供開通，已經(jīng)形成水陸空立體交叉的交通熱線絡(luò)，是名副其實的呼應(yīng)南北、承接?xùn)|西、合縱連橫的南北交通樞紐。2、城市發(fā)展規(guī)劃衡陽未來商業(yè)格局規(guī)劃北至松木工業(yè)園，南至湘江河畔，東至衡大高速，西至京珠高速復(fù)線，規(guī)劃總面積180平方公里，商業(yè)發(fā)展總格局為“一主六副，兩帶十街，四區(qū)三園”。一主

3、：即解放路沿線商圈六副：即高新區(qū)商業(yè)副中心、江東商業(yè)副中心、長湖商業(yè)副中心、白沙洲商業(yè)副中心、合江套商業(yè)副中心。兩帶：湘江觀光休閑商業(yè)帶、蒸水古今文化商業(yè)帶?！緢D1-2：衡陽用地發(fā)展方向規(guī)劃圖】 十街：即衡西綜合商業(yè)步行街、大元頭精品購物商業(yè)步行街、長湖主題購物休閑步行街、中山路精品服飾商業(yè)街、和平路特色餐飲休閑步行街、華新風(fēng)味美食街、酃湖特色小吃街、綠色農(nóng)家樂民俗風(fēng)情街、先鋒路綜合數(shù)碼商業(yè)街、文化辦公用品品牌街。四區(qū)：即家居裝飾建材、工業(yè)小商品市場、汽貿(mào)及配件市場和工業(yè)品生產(chǎn)資料四大集中發(fā)展區(qū)。三園：即白沙、松木和云集三大現(xiàn)代物流園區(qū)。二、衡陽市宏觀經(jīng)濟(jì)分析1、宏觀經(jīng)濟(jì)向好，為房地產(chǎn)開發(fā)提供

4、較好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境近五年，是衡陽經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快的五年，年均增長速度達(dá)到10%以上。特別是2007年增長速度迅猛。07年以后增長放緩，仍保持平穩(wěn)增長。并在08年已過千億元。09年繼續(xù)以14.7%的勢頭增長。2、衡陽整體經(jīng)濟(jì)實力以及GDP年增長率在湖南省內(nèi)處于前列（湖南省2009年GDP一覽表）城市長沙株洲湘潭岳陽衡陽常德GDP3744.761022.6739.38 1272.1511681239.2GDP增長率14.7% 14.2%13.7%14%14.7%12.1%3、城市建設(shè)力度相對湖南其它同類城市小，但投入逐年不斷加大，促進(jìn)衡陽房地產(chǎn)的發(fā)展固定資產(chǎn)投資快速增長，基礎(chǔ)建設(shè)力度加大。 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)

5、步增長，占GDP的比例不斷提升，城市建設(shè)投入力度加大，對房地產(chǎn)開發(fā)有利。房地產(chǎn)開發(fā)穩(wěn)步增長。4、房地產(chǎn)發(fā)展已跨入快速發(fā)展期，未來發(fā)展前景廣闊人均GDP保持較高的增長速度，人民生活水平迅速提高人均GDP從03年的798美元增長至08年的2000.1美元，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)跨進(jìn)快速發(fā)展期，未來發(fā)展前景廣闊。宏觀經(jīng)濟(jì)小結(jié)：1、城市經(jīng)濟(jì)總量不大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展平穩(wěn)但增速低于全省平均發(fā)展水平；2、同全省相比，全市和城區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化程度不高。城區(qū)經(jīng)濟(jì)主體是第二產(chǎn)業(yè)特別是工業(yè)，利稅超過“半壁江山”；但工業(yè)規(guī)模小，技術(shù)含量不高制約了第二產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。第三產(chǎn)還欠發(fā)達(dá)；發(fā)展與經(jīng)濟(jì)總體結(jié)構(gòu)不相稱。3、消費市場日益活躍，消費結(jié)

6、構(gòu)加速升級。4、居住開支比例較小但較以往有所提升，居民消費能力不斷增強，房地產(chǎn)消費力提升空間大。三、衡陽市房地產(chǎn)市場分析1、衡陽房地產(chǎn)發(fā)展歷程展示 起步階段2000年以前過渡發(fā)展階段2000年-2002年 單位分房、集資建房逐步減少，房地產(chǎn)投資有所增長 商品房開發(fā)未形成規(guī)模 開發(fā)水平低，產(chǎn)品以磚混結(jié)構(gòu)多層為主快速發(fā)展階段2003年至今 單位分房、集資建房逐漸減少 房地產(chǎn)投資快速增長，商品房價格穩(wěn)步上漲 規(guī)模大盤出現(xiàn)，產(chǎn)品素質(zhì)逐步提升 外來營銷專業(yè)公司進(jìn)入影響衡陽房地產(chǎn)市場 房改房、集資房為主，少有商品房開發(fā)2、衡陽房地產(chǎn)市場各版塊特征中心片區(qū)高新片區(qū)江東片區(qū)城南片區(qū)城北片區(qū)湘江城北片區(qū)：專業(yè)市

7、場集中， 區(qū)域形象差江東片區(qū)：批發(fā)市場聚集，火車站附近形成物流區(qū)，冶金廠和鐵路宿舍區(qū)規(guī)模龐大。城南片區(qū)：湘江上游區(qū)域，全市大型工礦企業(yè)集中區(qū)域，未來發(fā)展重點區(qū)域中心片區(qū)：衡陽市區(qū)的商業(yè)、娛樂和服務(wù)中心，功能配套完善，對周邊區(qū)域的吸引力極強，市民認(rèn)同度高高新片區(qū)：包括華新開發(fā)區(qū)與立新開發(fā)區(qū)，市政中心，區(qū)域建設(shè)力度大，但整體配套未成熟。3、房地產(chǎn)投資增長速度加快，發(fā)展勢頭較好房地產(chǎn)投資逐年增長，房地產(chǎn)發(fā)展勢頭好房地產(chǎn)投資增長率低于固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)發(fā)展跟不上城市建設(shè)的步伐房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比例小，房地產(chǎn)開發(fā)市場化程度不高4、商品住宅市場健康發(fā)展，總體上供需平衡03-09年商品住宅供應(yīng)情況變

8、化 (單位:萬平米）商品住宅銷售量穩(wěn)步增長，市民購房需求日益增大近年商品住宅供應(yīng)保持平穩(wěn)增長，2008年步伐加快，2009年供需量有所下滑。商品住宅市場總體上供需平衡，住宅市場健康發(fā)展5、房地產(chǎn)市場開始升溫，商品住宅價格有較大上升空間，利于房地產(chǎn)開發(fā)近年商品住宅均價增長明顯，2007年以后增長速度有所放慢。衡陽商品住宅均價與長沙等地仍有較大差距，理論上衡陽商品住宅價格有較大的上升空間，有市場利好。衡陽房地產(chǎn)市場綜合分析：近幾年，衡陽市房地產(chǎn)市場新增供應(yīng)量經(jīng)過2008年到達(dá)底谷后,供應(yīng)量有所增加，增加幅度較小。由于2009年市場的強勁需求的影響，2010年上半年市場供給在此時爆發(fā)，市場供應(yīng)量接近

9、2007年全年量供應(yīng)量。市場新增供應(yīng)量短時間內(nèi)集中供應(yīng)，增長幅度十分巨大，而市場需求量繼續(xù)保持強勁的增長勢頭，衡陽房地產(chǎn)市場正處于供銷兩旺的局面，市場發(fā)展進(jìn)入塊車道。 在新增供應(yīng)量出現(xiàn)大幅度增加，需求量保持增長，商品房檔次提高、大量豪宅相繼入市等多種因素的調(diào)和下，市場價格穩(wěn)步上升；主要是境（區(qū)域）內(nèi)知名樓盤拉升了市場價格（均價普遍超過3000元/）。 而在新供應(yīng)的商住樓項目中，商鋪價格較以往有所上升，位置較好的鋪位單價達(dá)到了10萬元/平方米，位置較差的地段也接近8000元/城市宏觀市場分析小結(jié)：社會消費品零售額逐年保持8%以上的增長率，外貿(mào)出口年年創(chuàng)新高，在如此的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境下，必然將吸引更多的

10、投資者、大型商家進(jìn)入衡陽市場。人民收入的穩(wěn)定提高、可支配收入的增加、以及消費理念的改變，超前消費的形成，都必然將極大的促進(jìn)消費市場，伴隨消費市場的逐漸擴(kuò)大，隨之而來對商業(yè)市場供應(yīng)的需求也將必然增加。衡陽市經(jīng)濟(jì)經(jīng)過近幾年的持續(xù)高速的發(fā)展，已逐漸形成較為成熟的商業(yè)環(huán)境，固定資產(chǎn)投資、工業(yè)及建筑業(yè)的穩(wěn)定增長促進(jìn)城市建設(shè)的步伐，城市面貌煥然一新通過近幾年的房地產(chǎn)開發(fā)，在普通住宅方面出現(xiàn)了衡陽出現(xiàn)了如珠江地產(chǎn)、雅士林等高品質(zhì)、大規(guī)模的樓盤，而在純商業(yè)物業(yè)方面除了掛綠廣場外，無任何新的商業(yè)項目，市場供應(yīng)處于空白點，商業(yè)物業(yè)將面臨較好的市場機(jī)會。而由于衡陽中心城區(qū)人口總數(shù)才100多萬，雖然近幾年人民收入水平

11、逐漸提高、GDP逐年高速增長，但和發(fā)達(dá)地區(qū)相比還存在較大的差異，市場所能承受的消費量有限，難免存在一定的市場風(fēng)險。第二部分 商用物業(yè)發(fā)展特點商用物業(yè)發(fā)展的要點分析商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)稱呼為商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟(jì)功能。由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對性的定位方案和營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法，詳見下表：商用物業(yè)分類表分類

12、方法種類長沙舉例衡陽舉例按市場形式分類大型商廈王府井百貨晶珠廣場專業(yè)市場高橋大市場華源大市場小區(qū)商鋪卓越蔚藍(lán)海岸生態(tài)麗景按物業(yè)用途分類購物中心百聯(lián)東方小區(qū)配套商業(yè)卓越蔚藍(lán)海岸金雁翔龍專業(yè)市場高橋酒店用品市場日鑫建材市場批發(fā)及商貿(mào)中心高橋大市場五一市場餐館及美食廣場下河街太陽廣場按建筑物特征分類商業(yè)大廈中天廣場財富大廈住宅區(qū)商鋪卓越蔚藍(lán)海岸金雁翔龍臨街商鋪濱江王座沐林美郡步行街露天商鋪黃興步行街中山路步行街地下商城金滿地家潤多按物業(yè)區(qū)位分類商業(yè)區(qū)物業(yè)百聯(lián)東方衡陽商業(yè)步行街住宅區(qū)物業(yè)左岸右岸生態(tài)麗景近郊物業(yè)鳳凰城金溪園按經(jīng)營類別分類綜合經(jīng)營項目上河國際宇元萬象城單一經(jīng)營項目南湖大市場日鑫建材市場按

13、銷售方式分類銷售物業(yè)上河國際生態(tài)麗景租售物業(yè)上河國際宇元萬象城按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類產(chǎn)權(quán)物業(yè)大部分的新建物業(yè)非產(chǎn)權(quán)物業(yè)臨建或改建商鋪（二）商用物業(yè)的特征 從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常用的分類方法。 1、大型商廈物業(yè)的主要特征 （1）規(guī)?；捍笮蜕虖B經(jīng)營面積過萬平方米，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。目前衡陽只有晶珠廣場。（2）多功能性：大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。（3）購物中心形式： 大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的

14、購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。2、專業(yè)市場物業(yè)的主要特征 （1）專業(yè)經(jīng)營：專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以及其相關(guān)的配套產(chǎn)品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。 （2）商貿(mào)結(jié)合：專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。（3）專業(yè)商業(yè)街：專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式： A城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場：專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行

15、成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如華源市場等。B.城區(qū)專業(yè)市場：城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場。目前，衡陽還沒有較大規(guī)模的專業(yè)市場，只是一些自發(fā)形成專業(yè)市場商街；譬如：解放路手機(jī)市場等。3、小區(qū)商用物業(yè)的主要特征 （1）商住混合 小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普及率費非常低，居民活動半徑范圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國情、民情的

16、具體表現(xiàn)。目前，衡陽大部分房地產(chǎn)項目都為商住性質(zhì)項目，首層多為臨街商用物業(yè)。（2）商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴(kuò)大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。（3）小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生活所需，店鋪無需過大。（三）小結(jié) 通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標(biāo)客戶群

17、體進(jìn)行大致的劃分，對于商用物業(yè)項目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義。從商用物業(yè)的市場形式分類來看，城郊大型專業(yè)市場和城區(qū)大型專業(yè)市場類型不符合衡陽城市狀況；一方面，衡陽沒有相關(guān)產(chǎn)業(yè)支持和強大的專業(yè)產(chǎn)品消費動力給予支持，現(xiàn)行的消費市場只停留在日常消費的層面之上；第二方面，城區(qū)沒有足夠的空間和交通支持。 目前，衡陽最為常見的商用物業(yè)市場類型，就是小區(qū)商用物業(yè)。衡陽90%的商用物業(yè)就是商住結(jié)合的項目，近幾年政府提供的拍賣土地，絕大部分也是商住結(jié)合性質(zhì)的地塊項目。從嚴(yán)格意義上講，衡陽尚且沒有大型商廈物業(yè)，作為湖南省第二大城市，城市和區(qū)域需要地標(biāo)性的商用物業(yè)，城市大中型商業(yè)零售網(wǎng)點還有較大的發(fā)展空間，尤其是

18、購物中心的發(fā)展方向。購物中心是目前最先進(jìn)的零售業(yè)態(tài)，由百貨店、大型綜合超市、各類專業(yè)店、專賣店等零售業(yè)態(tài)和餐飲、娛樂等設(shè)施等構(gòu)成，其中百貨店、大型綜合超市為核心店。購物中心功能齊全，集購物、休閑、娛樂、餐飲等功能為一體，購物環(huán)境符合都市生活的節(jié)奏和現(xiàn)代消費的需求，具有較好的發(fā)展前景和較強的競爭優(yōu)勢。二、商用物業(yè)的發(fā)展軌跡（一）長沙市區(qū)商用物業(yè)發(fā)展 作為湖南省省會，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。隨著長沙樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷及管理水平均居中部地區(qū)領(lǐng)先之列。從20世

19、紀(jì)90年代至今，長沙市商用物業(yè)從起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個發(fā)展階段，具有典型的代表意義：長沙商用物業(yè)的四個階段階段年代物業(yè)市場特征租售方式代表項目第一階段1990-19931、臨街商鋪或由其他建筑物改建商鋪2、商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪3、自用經(jīng)營為主非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主華僑大廈第二階段1994-19961、純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2、引發(fā)出投資商鋪的營銷概念3、發(fā)展商忽視商鋪日后經(jīng)營管理產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售和一大酒店第三階段1997年開始盛行返租回報策略產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租平和堂第四階段2000年開始商業(yè)龍頭以點帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)以主力商家進(jìn)駐帶動商鋪銷售商鋪帶租約發(fā)售發(fā)展商注

20、重商鋪的經(jīng)營管理地鐵概念商鋪產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租百聯(lián)商廈（二）衡陽商用物業(yè)發(fā)展 根據(jù)長沙商用物業(yè)發(fā)展階段對照分析，目前，衡陽商用物業(yè)尚處于2000年后中期的長沙市區(qū)商用物業(yè)發(fā)展階段，屬于第三階段，主要表現(xiàn)在以下方面：純商業(yè)性質(zhì)物業(yè)誕生，以晶珠廣場和進(jìn)步亞泰為代表。其中，進(jìn)步亞泰明顯表現(xiàn)出這一特點，推廣時曾采取以售為主、租售結(jié)合的方式；引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和盛行返租回報策略，推廣小區(qū)臨街商用物業(yè)。 目前，商業(yè)物業(yè)處于第三階段的時候，衡陽已不缺少買東西的地方了，但是，衡陽商用物業(yè)缺少一個向第四階段突破的代表性項目，缺少一個由主力大商家?guī)拥暮烷_發(fā)商注重經(jīng)營管理的消費體驗式購物中心。人們?nèi)粘?/p>

21、消費品的購買次數(shù)是有一定時間波段性質(zhì)，伴隨衡陽經(jīng)濟(jì)的增長、居民收入的提高，簡單的購物場所，日益無法滿足消費者更高層次的要求。更多大型連鎖機(jī)構(gòu)需要進(jìn)軍荔城，這要求衡陽商用物業(yè)必須向第四階段邁進(jìn)。 第三部分 衡陽商業(yè)環(huán)境分析一、衡陽商業(yè)發(fā)展概要 （一）商業(yè)網(wǎng)點布局簡析衡陽市位于湖南省南部,是湘南最大的商業(yè)中心。該市現(xiàn)轄耒陽市和衡山、衡東、衡陽、衡南、祁東、常寧六縣以及五個區(qū)(內(nèi)含南岳區(qū))。自古以來,衡陽為兵家必爭之地,也是商賈云集之區(qū)。每個衡陽人心里都有一個Shopping的帳譜：“買手機(jī)去解放路，品牌店一個接一個；買服裝，珠暉區(qū)有老牌商業(yè)城，中山路、和平路有潮流名店，去晶珠、廣百當(dāng)然更容易一網(wǎng)打

22、盡；買家具，永興家具城匯聚了王中王、廣順、豪門等全國各地的名優(yōu)家具品牌數(shù)十家；買家電，泰陽、蘇寧、通程、國美能讓你挑個盡興；如果只想隨便逛逛，中山南路或衡西市場的商業(yè)步行街都是溜達(dá)的好地方”（二）商業(yè)大動脈和城市區(qū)域商業(yè)中心 據(jù)了解，目前我市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點有12500個，其中綜合市場、專業(yè)市場以及農(nóng)貿(mào)市場222個，便利店3926個，大型超市160個，其他專業(yè)店、專賣店 8000個。大型商場、綜合批發(fā)市場、專業(yè)市場共安排就業(yè)人員10萬余人。去年，我市日用消費品零售總額達(dá)300億元，比上年增加稅收11.6億元，加上衡陽內(nèi)外部交通條件的改善，我市的市場體系已經(jīng)基本成熟。二、衡陽商業(yè)總體布局以解放大道為

23、主線，東臨沿江路，西抵蒸湘路，南北分別至船山路和雁城路這個范圍可以稱得上是衡陽的主商圈，也稱為商貿(mào)中心區(qū)。此外，衡陽還有7個副商圈即商貿(mào)副中心區(qū)，30多個社區(qū)商業(yè)圈。一主七副，配以靈活的社區(qū)商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，就是衡陽的商業(yè)區(qū)域布局。解放大道商圈屬于城市的核心商圈，地段顯赫，交通暢達(dá)，商業(yè)活躍，人氣旺盛，是真正意義上的寸土寸金。這里是衡陽最早、最成熟的片區(qū)，也曾經(jīng)是衡陽地產(chǎn)的制高點，堪稱衡陽人居住生活的核心地帶，蘊藏了很大的消費潛力。一直以來，解放大道商圈就是衡陽商業(yè)的核心和支撐。正是基于對解放大道商圈這一黃金地帶的認(rèn)同，眾多商家、開發(fā)商、投資者趨之若鶩。根據(jù)我市20032020年城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點發(fā)展規(guī)劃，

24、主商圈由大型零售商場、超市和特色商業(yè)街構(gòu)成，以經(jīng)營精品、名品、新品及中商檔餐飲為主，重點發(fā)展大店、名店、精品店、老字號店，塑城市商業(yè)鬧市區(qū)的整體形象。7個副商圈分別是：衡陽廣場商貿(mào)副中心區(qū)，以衡陽廣場為中心，整合現(xiàn)有13個市場，重點發(fā)展書市音像、箱包、鞋帽、家電、服裝等特色專業(yè)市場和為旅客服務(wù)的快餐業(yè)；珠暉酃湖商貿(mào)副中心區(qū)，重點發(fā)展零售商場、餐飲等服務(wù)業(yè)；石鼓五一新村商貿(mào)副中心區(qū)，以五一大市場為龍頭，重點發(fā)展帶領(lǐng)批發(fā)及加工等服務(wù)業(yè)；石鼓江霞商貿(mào)副中心區(qū)，重點發(fā)展零售商場、餐飲等服務(wù)業(yè)；雁峰白沙洲商貿(mào)副中心區(qū)，以白沙洲廣場為中心，重點發(fā)展大型超市、餐飲等服務(wù)業(yè)；雁峰黃茶嶺商貿(mào)副中心區(qū)，以古樟公園

25、為中心，重點發(fā)展超市、餐飲和古玩、工藝品特色街；華新商貿(mào)副中心區(qū)，重點發(fā)展大型零售商場、賓館、餐飲及商業(yè)街。晶珠是新興商圈中發(fā)展相對成熟的佼佼者，它帶動牽連了船山路與蒸湘路周邊數(shù)公里左右的范疇，發(fā)展成為衡陽市又一繁華的購物休閑中心。步步高、曲園、林隱、泰陽、生源百貨、香江蒸北店、未來城嬰童天地組合成一個強大的磁場。晶珠商圈已經(jīng)發(fā)展成熟，在輻射范圍內(nèi)，百貨、超市、酒店、金融、休閑、餐飲等設(shè)施正趨于完善。對于商家而言，升值空間較大，投資風(fēng)險相對較低，商業(yè)回報也相對穩(wěn)定。據(jù)了解，晶珠擬拓展二期工程，正努力爭取相關(guān)政策，希望能征地擴(kuò)建，增加服務(wù)項目，致力于賓館、餐飲等更多領(lǐng)域的發(fā)展，建成真正意義上的“

26、mall”。三、衡陽商業(yè)競爭格局分析1、商圈劃分解析“一核心”，“一次級”+“專業(yè)市場群” “一核心”即以解放東路、中山南北路為紐帶的傳統(tǒng)零售商圈，此區(qū)域成為衡陽市品牌集中度最高的區(qū)域，廣百、頤高電腦城、龍泉商城、潮流特區(qū)、逛街等業(yè)態(tài)成為此區(qū)域的商業(yè)龍頭。商圈的界定：以解放東路以及中山南北路為紐帶，沿東西走向的解放路，南北向的中山路、蒸陽路以及和平路四周；商圈特征：衡陽傳統(tǒng)零售商業(yè)網(wǎng)點，成為衡陽核心商圈，各類零售品牌大量云集中山路及解放東路； “一次級”即以晶珠廣場連接蓮湖廣場為核心的次級商圈，宇元萬向城、財富大廈、麗天名園、富安大廈、晶珠商業(yè)廣場、香江百貨、神龍大酒店、鴻運數(shù)碼廣場等各類物業(yè)

27、云集于此，此區(qū)域具有CBD生成的自發(fā)性和資源集中的整合性，解放路與蒸湘路交匯處將是衡陽城區(qū)南北、東西交通匯集點，將逐步初現(xiàn)為衡陽市商務(wù)流樞紐中心，是衡陽未來的商業(yè)龍頭；商圈的界定：以蒸湘路南北輻射，解放中路連接華新大道與解放東路、江東的重要鏈接點。商圈特征：圈擁有得天獨厚的優(yōu)勢勢必將演繹成為衡陽的CBD核心，成為衡陽市商務(wù)軸心。 “專業(yè)市場群”即以江東火車站為核心的專業(yè)市場群，區(qū)內(nèi)擁有新興商業(yè)物業(yè):創(chuàng)富商貿(mào)廣場、愛霖購物廣場、東方商業(yè)廣場，以及傳統(tǒng)的江東綜合市場、天力批發(fā)市場、衡陽商貿(mào)城、雁東批發(fā)市場，再加上華源大市場、日鑫建材市場兩大專業(yè)市場商圈等。商圈的界定：以火車站為核心，分布于廣東路、

28、東風(fēng)路沿線；商圈特征：各類零售批發(fā)專業(yè)市場云集廣東路、東風(fēng)路。經(jīng)營品種以服裝、小百貨為主。檔次相對較低，人流量大且消費者地源復(fù)雜，尤其靠近衡陽火車站，區(qū)域環(huán)境相對較亂；“新興次級商圈”即太陽廣場為中心的華新開發(fā)區(qū)新興發(fā)展起來的商業(yè)圈。主要以規(guī)劃中的沃爾瑪、匯景商業(yè)廣場和零散的餐飲娛樂為主的商業(yè)群體。商圈的界定：以太陽廣場為核心，分布于解放路、長豐路沿線；商圈特征：新興區(qū)域，發(fā)展規(guī)劃環(huán)境良好，有利于中大型賣場進(jìn)駐。主要業(yè)態(tài)為中大型賣場、餐飲娛樂場所。四、衡陽主要商圈路段業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成簡析1、解放路中山路口（西站步行街商圈、蓮湖商圈、解放路中心商圈）路段地位：市區(qū)商業(yè)、交通主干道。商業(yè)形態(tài)：麻將機(jī)

29、專賣店、通訊器材店、雜鋪店、國內(nèi)外知名品牌服裝店等；路段特征：從蒸湘路口至中山路口沿街以大型百貨商場、國內(nèi)外知名品牌店、及娛樂、餐飲、酒店為主。該路段集高檔百貨、賓館、品牌餐飲、文化娛樂設(shè)施、專業(yè)店于一體，名店薈萃，是寸土寸金的商業(yè)核心區(qū)；大型商業(yè)體分布：鴻運電腦城、宇元萬向城（大洋百貨）、步步高百貨商場、美達(dá)新天地、崇業(yè)MALL、潮流特區(qū)、金色家族時尚購物中心、廣百百貨、春蕾兒童城、屈臣氏、KFC、麥當(dāng)勞、世紀(jì)錢柜KTV、國美電器、通程電器、華銀旺和超市等；2、晶珠廣場商圈（船山路中山北路）路段地位：城市東西向，江北與江東，市區(qū)與郊區(qū)，市區(qū)與開發(fā)區(qū)連貫的交通主干道和商業(yè)輔干道；商業(yè)形態(tài)：雜鋪

30、類型商業(yè)，晶珠區(qū)域是商業(yè)核心地段；路段特征：該路段為摩托車、電動車、家俱、家私、家電市場及裝飾類，因交通便利，配有大型百貨商場、超市、酒店及娛樂設(shè)施，是城市次級商圈的核心地帶；大型商業(yè)體分布：晶珠廣場、步步高廣場、蘇寧電器、西湖廣場、未來城嬰童天地、紅歌會量販KTV、生源百貨、國美電器、大富豪名家具城、錦尚國際家具館、鴻運家居城、25時酒店。3、江東批發(fā)市場商圈路段地位：江東的核心商業(yè)區(qū)和主干道；商業(yè)形態(tài)：基本由批發(fā)市場組成，接近湖北路口有部分專賣店，如以純等系列，品牌店較少，路段概況：為大型批發(fā)市場關(guān)聯(lián)商業(yè)，主要經(jīng)營中低檔服裝批發(fā)、日用品為主。大型商業(yè)體分布：太洋康城、創(chuàng)富義烏商城、愛霖潮人

31、街4、華源及日鑫建材市場（專業(yè)市場商圈）華源大市場商圈主要業(yè)態(tài)：路段地位：衡陽北城核心商業(yè)區(qū)和主干道；商業(yè)形態(tài)：基本由批發(fā)市場組成，建筑裝飾材料、機(jī)電和家具為主。路段概況：為大型批發(fā)市場關(guān)聯(lián)商業(yè)，區(qū)域形象較差。大型商業(yè)體分布：華源裝飾材料專業(yè)市場、中湘五金機(jī)電大市場、永興家具廣場等。商鋪面積為50220平米之間，可根據(jù)商業(yè)物態(tài)需要自由組合，開間3.66.2米，進(jìn)深為618米之間。目前租金價格為2050元/平米/月。日鑫建材市場路段地位：衡陽西外環(huán)沿線；商業(yè)形態(tài)：基本由批發(fā)市場組成，建筑裝飾材料為主。路段概況：為大型批發(fā)市場關(guān)聯(lián)商業(yè)，區(qū)域形象較差。該市場占地66119平米，商鋪共243個，均為建

32、材類專業(yè)市場。商鋪面積為30120平米之間，可根據(jù)商業(yè)物態(tài)需要自由組合，開間3.64.2米，進(jìn)深為815米之間。目前租金價格為3050元/平米/月。5、其他主要商業(yè)路段業(yè)態(tài)簡析常勝西路（市中醫(yī)醫(yī)院點）中山北路（珠海商城）路段地位：城市東西向的輔商業(yè)核心主干道；商業(yè)形態(tài)：以臨街型商鋪為主；路段特征：該路段30%為散貨服裝（一部分為住房自行改裝成的門店），周邊大部分為老社區(qū)，臨近南華大學(xué)，配套以中介公司、小型餐飲、零售小賣部、美發(fā)店、文體用品、花店為主的校園及社區(qū)商業(yè)。大型商業(yè)體分布：主要為一般類商業(yè)體，如迎鑫服裝城、25時購物廣場、此一家名妝店、珠海商城、旺悅盛夜市廣場（餐飲連鎖店）等，無大型主

33、流商業(yè)體等；中山北路雁城路口路段地位：城市商業(yè)核心路段，客流最大；商業(yè)形態(tài)：格式品牌服裝店扎堆區(qū)域，以及各類型服裝特色店及娛樂、婚紗店；路段特征：A：從中山北路至解放大道以逛街、龍泉商城、東之杰、蘇寧電器等，周邊配以各色運動休閑名品牌店及娛樂休閑店，如：KTV、網(wǎng)吧、電玩等。B：從解放大道至先鋒路口，則是以邦威、真維斯、以純、安踏、三福等運動休閑品牌；C：從先鋒路口至雁城路口，以婚紗攝影為主打，配以少數(shù)專業(yè)商城（如：金鷹女人街、ITAT會員店等）、休閑娛樂城及中西餐廳等。大型商業(yè)體分布：珠海商場、蘇寧電器、世紀(jì)錢柜KTV、星光大道KTV、龍泉商城、逛街、金鷹女人街、K.S美年達(dá)、婚紗攝影一條街

34、；和平北路先鋒路口路段地位：城市的核心商圈商業(yè)副干道；商業(yè)形態(tài)：品牌男女裝、皮具店、餐飲、特色店、路段特征： 和平北路以國內(nèi)外知名品牌男裝為主（如：雅戈爾），和平南路以品牌女裝、皮具為主打，配以餐飲及各類特色店，是以廣百百貨為核心的邊緣商業(yè)街區(qū)；大型商業(yè)體分布：廣百百貨、紅蜻蜓、依之妮、lapaja等品牌專賣街。蒸陽北路（市政協(xié)）雁城路（岳屏公園）路段地位：重要的城市商業(yè)和交通東西干道；商業(yè)形態(tài)：家居家紡、商場、餐飲、婚紗影樓、KTV、二手書市、市圖書館、酒店；路段概況：該路段以大型商業(yè)廣場主體（3個在建），配有特色餐飲、酒店、娛樂休閑會所、美容美體中心。其中船山路口及雁城路口沿街配有大量家居

35、家紡專店及市場；大型商業(yè)體分布：得賸橋米線、漂亮寶貝女子SPA館、美達(dá)新天地、崇業(yè)MALL、岳屏商業(yè)廣場、香江百貨、糖果量販KTV、首峰家居廣場。環(huán)城北路（船山路口）環(huán)城南路（先鋒路口）路段地位：該路段時城市餐飲的集中區(qū)域，也是夜市集中區(qū)域，是商業(yè)的繁華地帶；商業(yè)形態(tài)：周邊大多是些老社區(qū)，以餐飲（30%）、休閑娛樂為主，配有酒店及中小品牌服飾、中介的社區(qū)配套商業(yè)街；路段概況：該路段主要以特色服裝店、餐飲店為主導(dǎo)，是城市小商業(yè)的集中區(qū)域；大型特色商業(yè)體分布：25時購物廣場、味道工場、金嗓子KTV、新五一文（體育用品專賣）、希朵曼西餅屋、大興餅屋、樂漫地電玩。6、商業(yè)競爭格局分析商業(yè)物業(yè)競爭格局對

36、比商業(yè)競爭指標(biāo)晶珠商圈蓮湖商圈解放路商圈步行街商圈江東商圈太陽廣場商圈華源商圈商業(yè)地位商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)副中心商業(yè)輻射范圍船山路蒸湘北路解放路蒸湘南路蓮湖廣場以南、解放路沿線汽車西站周邊江東區(qū)域華新區(qū)域全市及周邊縣市檔次中高檔中高檔中檔中低檔中高檔中高檔環(huán)境較好較好一般較差良好一般客戶高收入人群較高收入人群大眾消費中低收入人群較高收入人群較高收入人群現(xiàn)狀經(jīng)營較好經(jīng)營較好經(jīng)營很好經(jīng)營較好經(jīng)營較好經(jīng)營較好四、衡陽大型商業(yè)運營體概況1、百貨類大型商業(yè)體概況衡陽市的百貨業(yè)態(tài)正處于起步快速發(fā)展階段，主要有廣百、晶珠、步步高，但現(xiàn)有的百貨商場在業(yè)態(tài)規(guī)劃、鋪位分割

37、方面均出現(xiàn)不同程度的問題，剛起來的宇元萬向城進(jìn)駐的大洋百貨、崇業(yè)MALL的崇尚百貨將迅速提高整個城市的百貨業(yè)態(tài)水平，提升整個城市的零售形象以及檔次。借鑒分析點：1、百貨業(yè)的發(fā)展水平，是城市商業(yè)發(fā)達(dá)性以及居民收入提升的重要標(biāo)志，以目前衡陽的市區(qū)人口基數(shù)分析，人均百貨商業(yè)面積不到1平方米，未來空間巨大；2、通過三個百貨的走訪，發(fā)現(xiàn)學(xué)生群體日益增長，譬如：晶珠百貨的杰克瓊斯專柜學(xué)生消費比例因靠近南華大學(xué)，其銷售很重要一部分來源于學(xué)生，反應(yīng)學(xué)生高消費群體日益增多；2、超市類大型商業(yè)體概況衡陽市的超市業(yè)態(tài)正處于起步快速發(fā)展階段，主要有步步高、香江百貨、家潤多、華銀旺和等湖南省內(nèi)及衡陽本地品牌，但現(xiàn)有香江

38、百貨最具市場影響力和號召力，在衡陽當(dāng)?shù)仄放朴绊懥Υ?，未來的宇元萬象城家樂福和開發(fā)區(qū)的沃爾瑪?shù)葒H國內(nèi)巨頭將迅速提高整個城市的超市業(yè)態(tài)水平，但未來競爭將更加激烈；借鑒分析點1、超市業(yè)態(tài)是目前普羅大眾較為必須的商業(yè)業(yè)態(tài)，整體發(fā)展勢頭較快，未來衡陽的城市化發(fā)展，超市將進(jìn)一步激增；2、本案區(qū)域定位需充分考慮到全市商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成，超市類商業(yè)業(yè)態(tài)對于項目超市細(xì)分業(yè)態(tài)的選擇是一個重要考量點；3、專業(yè)市場類大型商業(yè)體概況分布特征衡陽市專業(yè)市場集中分布在江東-火車站周邊和華源大市場周邊，檔次相對較低。物業(yè)相對陳舊，新興的專業(yè)市場有創(chuàng)富商貿(mào)城、東風(fēng)商業(yè)廣場、愛霖購物廣場、鴻運數(shù)碼廣場等專業(yè)性的賣場在主城區(qū)凸顯位置，

39、集中分布在解放路沿線，檔次相對較高；華源大市場為衡陽新興專業(yè)市場發(fā)展區(qū)域，區(qū)域環(huán)境和商業(yè)發(fā)展都日益改善，區(qū)域發(fā)展前景較好。概況1. 從分布規(guī)律上將現(xiàn)有的專業(yè)市場/賣場劃分為兩大塊：江東專業(yè)市場群與華源專業(yè)市場群。江東市場群內(nèi)的創(chuàng)富商貿(mào)廣場由于各種原因目前陷入困局，推出免租2年等優(yōu)惠措施招商，經(jīng)營狀況堪憂，目前衡陽城市整體專業(yè)市場發(fā)展空間巨大；2. 衡陽專業(yè)市場整體發(fā)展水平不高，江東市場群內(nèi)多以陳舊的商業(yè)物業(yè)為主，新興商業(yè)物業(yè)相對較少，功能規(guī)劃等自身條件不完整。中心城區(qū)聚集各種檔次相對較高，專業(yè)性強的賣場，完善中心城區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)。借鑒點分析1. 數(shù)碼類的專業(yè)市場，如鴻運數(shù)碼、頤高電腦城在學(xué)生數(shù)碼消費方面比重較高，兩個商家均將南華大學(xué)作為重要消費受眾進(jìn)行推廣，譬如：鴻運數(shù)碼還開展了免費學(xué)生購物班車活動，但在目前學(xué)生消費心目中頤高地位普遍要高于鴻運；2. 江東服裝市場的商品價格較為實惠便宜，檔次不高；3. 專業(yè)市場雖然在購物環(huán)境、商品檔次等方面較之低，但在品