房地產項目現代工程管理體系的破解之道（228頁）

1、如何突破房地產工程管理瓶頸現代工程管理體系的破解之道1- 本資料來自 -提出工程管理瓶頸的背景中國的工程管理缺少技術標準嗎？2- 本資料來自 -提出工程管理瓶頸的背景房地產的工程建設中有多少高新科技嗎？3- 本資料來自 -提出工程管理瓶頸的背景都在管理工程質量。為什么還會出現問題？甲方工程部監(jiān)理公司施工單位4- 本資料來自 -突破房地產工程管理瓶頸一、房地產企業(yè)工程管理出現的主要問題三、國內標桿企業(yè)如何破解工程管理瓶頸四、房地產工程管理的系統(tǒng)解決方案五、如何建立破解執(zhí)行力瓶頸的管理工具二、房地產企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)5- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理出現的主要問題一、房地產企業(yè)工程管理容易

2、出現的問題二、房地產企業(yè)工程質量缺陷帶來的影響三、房地產工程質量問題為何屢禁不絕四、新形勢下房地產企業(yè)對工程管理的要求6- 本資料來自 -一、工程質量經常出現的問題 結構安全性質量問題 適用功能性質量問題 使用功能性質量問題 觀感修復性質量問題刑事責任巨額賠償投訴賠償影響銷售投訴賠償影響品牌7- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程質量缺陷帶來的影響 房地產工程質量缺陷對企業(yè)利潤的影響 房地產工程質量缺陷對企業(yè)銷售的影響 房地產工程質量缺陷對后期索賠的影響8- 本資料來自 -房地產工程質量問題為何屢禁不止 房地產企業(yè)工程管理的七大短板 新形勢下房地產企業(yè)對工程管理的要求 外部資源對房地產工程管理的影響

3、9- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理的七大短板 工程管理短板一：大多數房地產企業(yè)只有偏重于管理的工程管理程序，沒有建立與之配套的工程管理標準和施工技術標準僅靠籠統(tǒng)的工程管理程序，實際工程管理中，依然無法解決針對具體某專項工程的質量管控重點10- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準 某知名地產公司的工程管理程序：程序只能規(guī)定應該做什么？在什么是時間做？由誰來做？但無法告訴工程人員如何做？11- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準 與工程管理程序配套的工程質量控制指引：為了解決如何做的難題？作業(yè)指引能夠告訴工程人員如何做？但無法告訴工程人員應該做到什么標準，控制的要點和技巧是

4、什么12- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準廚衛(wèi)滲漏可以依靠工程管理程序解決嗎？甲方通常對廁浴間防水閉水試驗的檢驗要求防水涂層閉水試驗防水保護層閉水試驗廁浴間整體移交閉水試驗整體結構閉水試驗（重點檢查孔洞、墻角、管井）飾面層閉水試驗13- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準結構砼存在蜂窩、裂縫技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員廁浴間施工漏水廁浴間防水常見工程質量問題原因分析管根、地漏密封膏未封嚴管道穿樓板吊模灌縫質量差暗埋在墊層內的管道漏水涂膜防水層空鼓開裂出現滲漏細部構造附加防水層不規(guī)范墊層、找平層坡度不合理、反坡衛(wèi)生間墻體出現滲水

5、管道穿樓板吊模灌縫質量差預留洞口尺寸形狀不規(guī)范預留洞口斷面未鑿成毛面預留洞口及邊緣未清理預留洞口吊模不規(guī)范UPVC管道附著力差灌縫砼材料質量不合格灌縫不密實，工藝不合格灌縫砼不養(yǎng)護14- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準房地產企業(yè)真的不需要施工技術標準嗎？ 很對國家標準工藝圖集在實際施工過程中是 不具備操作性的：地下室外墻地下室外墻后澆帶、施工縫，按防水要求需要設置止水鋼板，如果剪力墻中設置有框架柱，往往出現規(guī)范執(zhí)行的沖突15- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準框架柱箍筋與止水鋼板之間應如何處理？鋼板開洞，影響防水質量，存在滲漏隱患割斷箍筋，影響箍筋約束混凝土的能力不放

6、逐箍筋，違反柱子箍筋加密要求16- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準 總包和門窗單位為什么愿意采用凈口安裝：施工交叉少、施工速度快、施工工藝簡單 甲方有些工程人員也愿意采用凈口安裝：無需考慮門窗到貨影響總包抹灰進度、有利于成品保護17- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準 凈口安裝的缺點：采用凈口安裝，門窗框固定無法使用固定片，只能采用膨脹螺栓固定，增加滲漏隱患。采用剔鑿安裝固定片后修補抹灰，因前后抹灰層收縮問題，極易產生空鼓開裂。且后修補觀感性觀感性不理想抹灰洞口偏差誤差不易控制，門窗加工前往往需要實測實量，總包單位省事，但對門窗工期保障不利18- 本資料來自 -缺乏工

7、程管理標準和工程技術標準采用窗戶四邊先正糙（不收光），往往因為前后抹灰間隔時間過長，極易產生空鼓開裂，存在滲漏隱患發(fā)泡膠只有一定的防水能力，耐候密封膠未留槽，薄弱處極易老化開裂，產生滲漏隱患19- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準 國家相關驗收規(guī)范不能滿足企業(yè)質量控制需要：房地產企業(yè)重點關注的門窗防滲漏沒有任何檢驗項目和針對性的檢驗要求對檢驗項目沒有約定明確的檢驗方法，不利于現場實際操作20- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準門窗洞口砌體收縮變形大技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真施工人員鋁合金門窗安裝滲漏鋁合金門窗安裝常見工程質量問題原因

8、分析門窗安裝固定不符合要求門窗洞口偏差大、處理不當門窗框塞縫不密實洞口表面裝飾滴水、坡水處理不當門窗框塞縫不密實窗框與洞口縫隙未清理干凈窗框與洞口間隙不干燥門窗下框未用防水水泥砂漿PU發(fā)泡膠未連續(xù)施打水泥砂漿配比不合格PU發(fā)泡膠充填不飽滿墊塊未清理做二次填充防水水泥砂漿塞縫不密實門窗框塞縫外側未做防水處理土建施工埋設固定點不當門窗框成品保護不當造成滲漏21- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準鋁合金窗應做的試驗檢驗項目22- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準外墻膩子平整度差技管人員操作人員獎懲不明忽視質量專檢不認真技術交底不清自檢不認真光澤不勻褪色變色粉化施工人員光澤不勻

9、外墻涂料施工外墻涂料常見工程質量問題原因分析起泡剝落附著力差、剝離氣泡泛堿遮蓋力差底涂、面涂厚度不勻未能有效濕接，接痕明顯膩子厚度不勻，吸附性不同同一墻面使用不同批號產品基底溫度過高、涂料干燥過快底涂、面涂厚度不勻23- 本資料來自 -缺乏工程管理標準和工程技術標準針對涂料不同批次補貨色差制定的管理標準24- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理的七大短板大多數房地產企業(yè)往往只關注施工現場的工程質量管理，卻沒有企業(yè)完整的工程質量保證體系，忽視了工程質量的構成并不完全是施工現場決定的。對設計階段工程質量保障、合約條款工程保障、招標采購工程質量保障缺乏重視 工程管理短板二：25- 本資料來自 -缺乏企

10、業(yè)工程質量保證體系某項目外墻設計有外墻空調板用于放置空調室外機，圖紙設計審查沒有問題，施工單位按規(guī)范要求施工監(jiān)理單位按圖紙及規(guī)范驗收合格，甲方工程部復檢合格。項目交付半年后，幾乎所有空調板根部都出現外墻滲漏。開發(fā)商為此付出巨額索賠26- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系施工圖設計的空調板（常見設計做法）根據此圖，簡單分析造成上述質量問題的原因27- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系 技術原因分析：下暴雨時，雨水排放不及，造成地漏處外墻根部積水，從而發(fā)生外墻滲漏28- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系 設計階段工程質量控制應該解決的問題：空調板也需要詳細的防水設計，取消有組織排

11、水型式，強調排水坡度，有利于加快排水；設計混凝土反梁，有利于堵水。通過防堵結合，徹底杜絕了空調板根部滲漏的隱患這張圖紙還有沒有問題？29- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系 檢驗手段缺陷分析：外墻淋水試驗重點檢查的是外門窗的防水性能和防水質量，對于陽臺和露臺有閉水試驗檢驗要求，而對類似空調機隔板沒有專項防水檢驗要求通過設計改進和專項施工質量控制要點的過程管理，此處不必增加額外的專項檢測30- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系 管理缺陷分析：國家標準圖集中沒有此處可選用的標準節(jié)點，設計單位不清楚設計控制要點甲方工程部、設計部及監(jiān)理單位不清楚重點部位的防滲漏設計審查要點，圖紙審查未發(fā)現

12、施工單位對關鍵防滲漏部位沒有專項防滲漏體系施工方案31- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系某項目為外墻外保溫，采購部采購了某品牌的外墻彈性涂料，施工單位嚴格按工藝要求施工，監(jiān)理單位按圖紙集工藝要求驗收合格，甲方工程部復檢合格。結果項目交付不到三個月，外墻涂料大量出現龜裂、開裂、剝離、泛堿等質量問題，部分出現外墻滲漏32- 本資料來自 -缺乏企業(yè)工程質量保證體系 技術缺陷分析：在外保溫體系的基層上施工涂料，相比于傳統(tǒng)在抹涂于混凝土及各種砌筑墻體上的水泥砂漿基層上存在著很大區(qū)別，對涂料施工的要求要高很多。這是由于外保溫體系構造設計和材料性能差別較大所造成的33- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程

13、管理的七大短板過渡依賴施工單位、監(jiān)理單位、設計單位的管理水平和質保體系，缺乏對施工單位喝監(jiān)理單位主動輸出型的有效管理 工程管理短板三：34- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理的七大短板過度強調現場工程師的質量意識和執(zhí)行力管理忽視通過加強技術管理，采取有效的技術措施和技術手段預防工程質量問題的出現 工程管理短板四：35- 本資料來自 -忽視技術管理的重要性某小高層項目首層設有私家小院，施工單位在外架及塔吊井架拆除后開始挖土、做圍墻基礎，砌小院圍墻。施工中普遍出現工期長、影響到市政環(huán)境工程進場施工。同時小院圍墻在不同程度上均出現下沉，導致墻面開裂，引起業(yè)主投訴36- 本資料來自 -忽視技術管理的重

14、要性 施工圖中設計小院圍墻的常見形式37- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠外墻抹灰前容易忽視的隱蔽驗收：穿墻螺桿孔洞應填塞密實 為保證防水砂漿與墻體結 合密實，穿墻的PVC套管 應用電鉆剔除 螺桿孔洞中部宜采用聚氨 酯發(fā)泡劑灌入發(fā) 內外管口至少3cm深，抹 灰前采用防水砂漿分別塞 實38- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠腳手架的工字鋼挑梁洞口 采用摻微膨脹劑的細石混凝土二次灌縫 采用滲透水泥結晶防水涂料均勻涂刷兩 遍，涂刷范圍超出堵洞洞口各10039- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠防開裂鋼絲加強網 砌體與混凝土構件交界處應掛鋼加強網 有網現澆混凝土外保溫體系與其它保溫 體系交界處應掛鋼

15、絲加強網 鋼絲加強網與各基體的搭接寬度 分格縫處鋼絲網應斷開40- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠出外墻孔洞 出外墻孔洞如空調孔洞等，宜在抹灰前 先進行開洞，以免后開洞對外保溫造成 破壞產生滲漏隱患 出外墻孔洞應注意坡度要求，內高外低不放空調套管或放置不規(guī)范，往往造成外墻滲漏，不是從空調洞，而是從縫隙中滲入外墻41- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠門窗洞口誤差和修補不規(guī)范往往造成外墻滲漏：門窗框洞口尺寸預留過大，處理不當，易造成開裂滲水。當偏差修補厚度超過50時，應按圖加筋支模澆C20細石砼進行修補 42- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠南方及暴雨多發(fā)地區(qū)的外門窗塞縫要求：防水應做在保溫

16、層之下，超出窗洞與外墻面搭接應不小于150，對于外墻飾面磚，為防止勾縫處形成滲水通道，搭接宜放寬至30043- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠網格布翻包：鋪貼聚苯板的起始和收頭處，網格布一定要翻包，這可保證網格布受到的應力能可靠地傳到結構墻體實際施工中，施工單位往往圖省事，網格布沒有翻包現象極其普遍44- 本資料來自 -忽視技術管理的重要性外墻貼磚時，我們往往關注粘貼牢固、勾縫嚴密，有多少專業(yè)工程師關注排磚排磚不當引起的外墻滲漏不在少數，但大多數專業(yè)工程師往往忽視這一細節(jié)的控制45- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠挑檐等突出外墻部位采用上磚壓下磚，適當突出5起到滴水線的作用，避免磚縫滲水下

17、部陰角處平面磚頂立面磚，利用雨水重力作用避免磚縫滲水46- 本資料來自 -對質量細節(jié)關注不夠衛(wèi)生間降板高差往往不進行構造厚度核定：一般設計衛(wèi)生間結構降板610，衛(wèi)生間門檻處高差一般為610。減去常用埋地管道PE管外徑（多為2.5或3.2），還剩2.86.8，扣掉防水找平層2和保護層2，還剩下-1.22.8大家各自管轄的項目衛(wèi)生間降板是多少？47- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理的七大短板部分房地產企業(yè)的質量文化和質量行為準則不清楚，實際執(zhí)行過程中往往當質量與成本出現矛盾時，往往犧牲質量，不能正確看待質量與成本的平衡關系，忽視質量成本的構成 工程管理短板六：48- 本資料來自 -不能正確看待質

18、量成本 不能從質量角度綜合分析帶來的損失：49- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理的七大短板部分房地產企業(yè)未建立系統(tǒng)的工程進度保障體系，忽視工程進度內部管理、外部管理和輸出管理綜合管控的重要性 工程管理短板七：50- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 新形勢下房地產企業(yè)對工程質量的要求 新形勢下房地產企業(yè)對工程進度的要求 新形勢下房地產企業(yè)對工程成本的要求51- 本資料來自 -房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 行業(yè)競爭加劇引起經營模式的演變以生產 為中心以利潤 為中心以客戶 為中心以銷售 為中心房地產 發(fā)展初期促銷廣告 包裝差異提高效益 降低成本客戶導向

19、 產品服務拼資金、拼規(guī)模、拼政府關系52- 本資料來自 -房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 業(yè)主維權意識的不斷提高 對功能的嚴格檢查 對觀感的高度重視 對細節(jié)的認真查驗 對合理性、舒適性的追求 53- 本資料來自 -房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 多項目、跨地域規(guī)?；l(fā)展引起的演變 自然環(huán)境的不同 社會環(huán)境的變化 管理跨度的增加 信息增加，溝通困難 成本增加 54- 本資料來自 -房地產業(yè)務經營模式的演變及背景 內、外部資源管理能力水平的演變 外部資源管理能力的下降 內部分工細化管理效率降低 部分員工經驗、執(zhí)行力不足 55- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程質量標準

20、的定義： 強調按圖施工，符合施工質量驗收標準 強調工序、工藝質量控制的實體質量效果 強調施工方案、技術措施、施工工法的管理56- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 傳統(tǒng)意義上甲方工程質量管理的重點： 檢查施工單位和監(jiān)理單位的質保體系 參與材料驗收和分部分項工程驗收 施工工藝過程監(jiān)督及抽檢傳統(tǒng)的甲方工程質量管理主要是施工現場管理57- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量標準的定義發(fā)生變化：以客戶質量標準作為施工質量的驗收標準58- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求保證穩(wěn)定要求工程項目質量適用性可靠性經濟性協調性業(yè)主要求的其他特殊功能平面布

21、置合理性空間布置合理性建筑物理功能其他使用功能采光通風隔聲隔熱安全性可維修性有效性滿足抗震要求滿足防火要求保證強度要求滿足抗腐蝕性要求滿足使用壽命要求質量成本質量效益與建設地區(qū)工程設施的協調與生態(tài)環(huán)境的協調與社區(qū)環(huán)境的協調造型與美感59- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量管控的主體發(fā)生變化房地產企業(yè)管理分工的細化，導致設計、材料、成本、合約等部門與工程管理聯系的緊密度下降。大量由于設計、招標采購、成本合約等部門一流的工程質量隱患，都會集中在工程施工中暴露，工程質量已經無法由工程部門完全掌控60- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求設計質量保障：材料質

22、量保障：招標采購質量保障：合約條款質量保障：與工程質量的有關技術管理應有統(tǒng)一管理施工質量質量保障：61- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化工程質量的管理手段從常用的事后檢驗轉變?yōu)槭虑翱刂疲A防）、事中控制（過程檢查）和結果質量控制（分項工程驗收、分戶驗收）工程質量預防也從傳統(tǒng)的施工措施預防轉變?yōu)樵O計預防、材料預防、招標采購預防及合約預防等多個方面62- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求一級“檢驗”二級“質量保證”三級“預防”四級“完美”特點：通過工程檢驗保證質量缺乏質量意識和專業(yè)知識方法：低效率錯誤的使用質量保證方法特點: 改進工

23、程質量管理過程一線人員積極介入方法：SPC、評估、質量圈等工具特點: 開發(fā)設計、工藝能力和生產管理能力與供應一體化方法：設計評估、質量問題模式分析評估特點: 以最終客戶為服務目標和超一流產品質量文化方法：質量功能調配、與客戶供方一起進行設計評估質量管理的提高63- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 外飄窗極易發(fā)生滲漏，單純依靠加強現場 工程管理，幾乎很難解決問題：飄窗為什么容易發(fā)生滲漏？施工現場有什么好的質量控制手段？64- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求上飄板由于二次澆筑，根部往往存在施工縫。這是因前后混凝土不同收縮比率引起的注意保溫板的拼板方式及包角如果刷一道

24、防水涂料，做好上飄板的排水坡度，和飄板的滴水槽可以成為一個完善的防水體系65- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化質量分析和質量策劃成為工程質量保證體系管理的重點建立完善的工程質量保證體系，針對“企業(yè)工程質量通病”出現的部位，從技術上、管理上找出薄弱環(huán)節(jié)，有針對性的進行強化66- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求衛(wèi)生間門檻往往因為暗埋管線施工破壞防水層，即使防水層在上，也因為后做門檻與防水層之間存在施工縫和后收縮變形，很難保證防水質量。采取管線施工完后后澆門檻，再做防水?？梢杂行У慕鉀Q隱患通過質量分析解決衛(wèi)生間門檻滲水67- 本資料

25、來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求大多數房地產企業(yè)在受困于廚衛(wèi)滲漏、外墻滲漏、門窗滲漏，內墻空鼓開裂的困擾時，有多少企業(yè)針對這些問題提出系統(tǒng)的解決方案68- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的經驗管理轉變?yōu)橐?guī)范檢驗行為和檢驗標準的制度化、體系化建設。通過專業(yè)積累和經驗總結，形成適合企業(yè)需求的質量控制標準69- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 外墻保溫施工驗收時需要重點關注的細節(jié)：檢查外墻雨落管及其它沿墻管道的固定卡件是否按要求進行密封處理檢查外保溫收口、端頭處的密封處理檢查出外墻構件處的密封處理外墻空調孔洞的套管宜在

26、保溫施工完成后進行，并預留外裝飾面層厚度70- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 外墻門窗工程防滲漏檢驗要求：71- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的內部質量目標管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|量供方內部延伸，輸出質量管理標準和質量管理體系要求，形成管理、生產、供應一體化保障的質量保證體系管理深度不斷向精細化發(fā)展，甲方工程管理傳統(tǒng)中不需要甲方關注的交底、工藝措施、檢驗批驗收等逐步成為甲方關注的重點72- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 甲方應根據項目的具體要求、對可能的發(fā)生 質量問題的質量控制點等向供方明確提出：大家所管

27、的項目甲方都管理哪些交底？大家所管的項目甲方參與哪些檢驗批驗收？73- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 甲方應親自組織并負責的交底：設計交底施工節(jié)點及細部交底技術標準交底施工工藝交底施工組織與配合交底質量控制點交底施工樣板交底74- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求 新形勢下工程質量管控的重點發(fā)生變化從傳統(tǒng)的工程質量靜態(tài)管理轉變?yōu)橄蚬こ藤|量動態(tài)管理逐步演變。通過設計完善的動態(tài)管理工具，對施工工藝和施工工序進行對位管理75- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進度管理的定義：強調施工現場的施工組織、施工工序、工藝進度控制的施工進度管理強調

28、總、分包專項工程協作、專項工序合理穿插的施工組織管理76- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程進度管控的重點：施工組織設計專項施工方案勞動力保證材料保證機械設備保證77- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度標準的定義發(fā)生變化：以經營進度控制作為施工進度管理的重點78- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度管控的主體發(fā)生變化房地產開發(fā)經營進度的管理，往往并不是工程部門能夠決定的。工程進度管理受內外部多方面因素制約的影響極大。單純的施工進度保障不代表工程進度能夠得到保證，工程進度已經無法由工程部門完全掌控79-

29、本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求設計計劃保障：施工圖、二次設計、設計封樣等招標采購計劃保障：定標、生產運輸施工準備期合約計劃保障：合約簽訂、進度管理條款的細化報批報建計劃保障：開工手續(xù)、市政報裝與工程進度的有關保障性計劃應有統(tǒng)一管理市政計劃保障：市政進場、能源開通80- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求概念設計研究概念設計方案評審及確認規(guī)劃方案設計規(guī)劃設計評審及確認單體方案評審及確認擴初方案完成擴初方案評審及確認土建施工圖完成景觀設計評審及確認銷售包裝設計開工時間開盤時間詳規(guī)報建方案報建初步設計報建施工圖報建售樓處報建設計控制點相關重要節(jié)點81- 本資料來自 -新形

30、勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度管控的任務發(fā)生變化銷售開盤、工地開放、業(yè)主預驗等結合銷售經營方面的進度管理打亂了傳統(tǒng)的工序搭接對工程進度管理和工程組織提出了更高的要求82- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程進度管理的要求 新形勢下工程進度管控的對象發(fā)生變化施工單位大多采取項目承包制，對人、機、料的投入、工序穿插的組織更多是從經濟上進行考慮。加之操作工人的技術水平下降，施工進度管理的難度遠遠高于項目法實施之前83- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本控制的定義：傳統(tǒng)的工程成本控制是施工階段的合約成本控制傳統(tǒng)工程成本控制的責任主體是工程管理領導下的成本

31、管理部門84- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 傳統(tǒng)意義上工程成本管控的重點：招標管理和合約管理是降低施工成本的主要手段通過施工組織和施工工藝控制施工成本對主要材料設備價格進行控制和管理控制現場簽證審查工程結算85- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成本控制的定義發(fā)生變化：由傳統(tǒng)的施工合約成本控制轉為投資回報經營成本控制由傳統(tǒng)的施工階段控制轉為向為投資分析、產品定位、設計研發(fā)、招標采購、工程建造運營維護的全過程成本控制施工成本與經營成本不再是完全對立關系，資金成本、質量成本需要綜合評定86- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成

32、本控制的主體發(fā)生變化：傳統(tǒng)隸屬于工程的成本管理部門，逐步轉向隸屬于企業(yè)財務系統(tǒng)由傳統(tǒng)的統(tǒng)一協調、綜合評價，向強化監(jiān)督的監(jiān)管職能進行轉變87- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程質量管理的要求供應商謀求最大利潤屬于商業(yè)本能，無可厚非，這才是需要成本部門的主要原因之一對于與工程進度關鍵線路控制有關的價格審定，成本部門應建立提前預警機制，提供能夠解決工程進度困擾的應急預案與工程進度的有關成本審定應有主動預警88- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程管理的要求確定項目目標項目投入使用項目決策階段項目實施階段項目使用階段設計準備階段設計階段施工階段動用前準備階段保修期時間（項目策劃）（項目管理）（物業(yè)管理）

33、產品定位分析 可研89- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 新形勢下工程成本控制的重點發(fā)生變化：傳統(tǒng)意義上造成施工合約成本上升的因素極具增多：目標成本不合理、目標成本丟漏項設計選材市場競爭性、設計變更、顧客及業(yè)主變更、銷售承諾、現場簽證、開發(fā)節(jié)奏調整等一系列環(huán)節(jié)和因素，都會造成工程成本突破90- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求 工程質量成本極易被地產公司忽視：工程質量成本的概念：為了確保和保證取得滿意的工程質量而發(fā)生的費用以及沒有達到滿意的質量所造成的損失91- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求工程質量成本項目的構成鑒定成本內部損失成本外部損失成本預

34、防成本預防成本是指為了防止工程質量出現缺陷和偏差，保證工程質量達標而實現采取的各種措施所發(fā)生的成本：包括施工組織設計審查、監(jiān)理細則審查、技術方案審查、施工樣板、技術交底、工程質量培訓等，都屬于質量成本鑒定成本是指為了確保工程質量達到質量標準要求，對工程本身以及對材料、構件、設備等進行質量鑒定所發(fā)生的費用。包括材料設備的試驗檢驗費用、工序檢查和檢驗批檢查驗收所發(fā)生的費用，工程質量驗收所發(fā)生的費用。象我們目前做的分戶驗收，就屬于鑒定成本。內部損失成本是指在工程質量控制的過程中，因內部管理問題、決策失誤問題、標準修正問題等引起的工程質量缺陷造成的損失。包括返工損失、返修損失、停工損失等，都屬于內部損

35、失。外部損失是指工程交付后，業(yè)主在使用過程中發(fā)現的工程質量缺陷引起的損失。92- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程管理的要求 新型管材的應用增加了滲漏的工程質量隱患：建筑下水管道采用的UPVC管或建筑給水、熱水管道采用的其他塑料管材，其管道表面光滑，附著力較差。堵洞灌縫細石混凝土極易產生開裂，即使加強堵洞填塞工藝的管理，也很難保證不存在縫隙，防水涂層質量無法保證93- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工程成本管理的要求UPVC等塑料管道表面極其光滑，施工中應樓板板厚范圍內上下水管的光滑外壁應先做毛化處理，再均勻涂一層 401 塑料膠，然后用篩洗的中粗砂噴灑均勻94- 本資料來自 -新形勢下企業(yè)對工

36、程成本管理的要求 控制柱模板跑模、漏漿的工藝措施要求：模板應企口配置防止因模板受力不均勻產生變形竹模板裁割邊應刷涂兩道樹酯保護層，防止此處模板裁口浸水濕脹而毛化 采取220塑料泡沫帶封邊，可以有效防止漏漿95- 本資料來自 -外部資源對房地產工程管理的影響 國內設計單位的管理現狀分析 國內施工單位的管理現狀分析 國內監(jiān)理單位的管理現狀分析 國內現行規(guī)范適用性的現狀影響96- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 國內設計單位的總體概況：國內設計單位的水平良莠不齊，設計轉包、設計分包現象普遍。施工圖設計質量保證體系大多不健全，設計內審流于形式施工圖設計深度普遍不夠、構造要求不明確，設計節(jié)點圖

37、不滿足施工需要。往往在工程招標階段就給工程質量留下隱患97- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析設計施工圖“錯、漏、碰、缺”嚴重，違反強制性設計規(guī)范要求現象普遍部分設計人員不了解施工中的難點、重點，設計施工圖與工程質量保障性和施工易建性脫節(jié)設計人員對房地產企業(yè)普遍關注的防滲漏、防開裂的重點認識不足98- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 誰見過合格的設計施工圖？建設部2007年對全國設計單位做的強制性設計規(guī)范執(zhí)行情況的普查，全中國沒有一家設計單位的設計施工圖，沒有出現違反的強制性設計規(guī)范的情況。最少的2條/套，最多760條/套某國內知名地產公司對歷年所用幾百套設計施工圖所做的設計

38、后評估：不算簡單的“錯、漏、碰、缺”，僅存在會造成嚴重滲漏隱患的嚴重設計錯誤，平均27處/套99- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 設計問題分析：節(jié)點圖應詳細表示：地下室的卷材收頭做法，與首層保溫和室外散水的之間的關系應保證卷材收頭的高出室外地坪的防水高度應關注建筑密封膏的嵌縫100- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 設計施工圖僅提供構造做法，不提供詳圖構造 節(jié)點做法設計人員除了未提供構造節(jié)點詳圖外，浮筑隔離層的設計非常完善，充分考慮了防止保護層變形對防水層產生破壞引起的滲漏101- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 設計問題分析：因外墻保溫層先于防水層施工，設計又

39、未提供詳圖節(jié)點，施工單位及監(jiān)理均理解為防水層只是簡單平鋪。保溫層施工后，防水層已無法做出泛水高度，只能破壞保溫層。全部修補完后，忽然又發(fā)現露臺門檻處的防水未刷至門框下口，未形成封閉式防水層，又開始修補。結果，該項目交付后外墻普遍滲水設計過高估計了施工單位和監(jiān)理單位的水平102- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 某地產項目露臺女兒墻的設計節(jié)點圖：請大家討論設計施工圖的錯誤在哪？有什么隱患？此處應該如何處理該項目因這樣一個小節(jié)點的設計錯誤，賠償超過百萬103- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 設計問題分析：設計人員沒有充分考慮EPS薄抹灰系統(tǒng)保溫板的粘接形式，局部空腔造成抹灰層

40、開裂，雨水從裂縫中滲入，沿外墻串水，從薄弱處深入內墻104- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析大多數房地產企業(yè)對施工圖的設計審查往往流于程序和形式，期望工程管理人員或設計管理人員去檢查所有的設計隱患和設計問題根本不具操作性施工單位和監(jiān)理單位的審圖，更多關注施工可行性和易施性，很少考慮功能性設計缺陷審核105- 本資料來自 -國內設計單位的管理現狀分析 設計造成的質量隱患,相當一部分屬于先天不 足，單純依靠加強現場工程管理的方法，在 當前施工單位、監(jiān)理單位的能力水平下，很 難避免不出現工程質量問題 部分工程人員習慣上的誤區(qū)按圖施工，錯了 不在工程的傳統(tǒng)思維，最終只能受制于人與其臨淵羨魚、

41、不如主動出擊106- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析 國內工程總承包商的總體概況：建筑施工企業(yè)總體素質不是太好，注冊資本低，資信差，需要進行嚴格的管理。需要甲方重點考察，輸出技術、管理標準，協助其建立質量保證體系107- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析勞務隊伍非職業(yè)化，不穩(wěn)定，技術能力有限，責任心不強。甲方到位的技術指導及嚴格的過程控制是施工質量保證的重要前提施工企業(yè)為降低成本，普遍采用項目承包制，推行項目法施工，以包代管情況普遍工程質量的好壞與項目經理及項目管理班子的技術水平、管理能力存在很明顯的關系，項目經理素質差異很大108- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現

42、狀分析 EPS保溫板薄抹灰體系應遵循的施工工藝流程：109- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析 穿樓板管道預留孔洞成型件要求：廚衛(wèi)間管道預留孔洞普遍存在位置不準確、成形尺寸過大、亂鑿亂打等現象，后期極易造成滲漏。為保證洞口成型尺寸，應采用現場預制標準件。制成上大下小形狀，是便于堵洞密實110- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析 國內工程總單位的分類第一類：大型建安集團第二類：中型建筑企業(yè)第三類：小型成建制的民營、集體建筑企業(yè)第四類：小型、專業(yè)施工企業(yè)111- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析112- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析 從成本角度考慮總承包

43、商的選擇策略：選擇承包商時，要重點考察承包方的成本構成、管理組織架構是否適應企業(yè)的成本控制。避免過多的管理層級造成不必要的管理費上升杜絕層層轉包是從成本角度選擇承包商的重要指標113- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析房地產企業(yè)通過提高對施工單位的管理能力，輸出技術標準和質保體系要求，可以向選擇三、四類施工企業(yè)過渡，在保證質量的前提下降低工程成本114- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析 從質量角度考慮總承包商的選擇策略：承包商施工項目經理（項目承包人）的質量意識、配合能力對工程質量的影響很大是房地產企業(yè)考察施工隊伍以及保證工程質量的重要因素115- 本資料來自 -國內總承

44、包單位的管理現狀分析承建商自身的質量保證體系、管理模式、管理水平、管理人員配備等對工程質量的影響極大，是甲方考察施工單位和管理施工單位的重點如何考察并發(fā)現施工單位質保體系是否健全大家又有什么好的方法和技巧116- 本資料來自 -國內總承包單位的管理現狀分析關注承建商的自身擁有的資源，以及資源整合的能力及效率，防止超出其自身能力承攬工程對規(guī)模小的建筑公司和實行項目全面承包的公司，在材料管理需要重點加以關注，對于容易造假的材料，應加強期間的現場抽檢，避免出現用合格產品裝門面的情況117- 本資料來自 -國內監(jiān)理單位的管理現狀分析 國內監(jiān)理公司的總體概況：市場發(fā)展不均衡，有些地區(qū)相當多的監(jiān)理公司不履

45、行監(jiān)理職責，企業(yè)制度不健全，責任制不落實，監(jiān)理工程師行為不規(guī)范監(jiān)理旁站的區(qū)域范圍、方法要求不明確。監(jiān)理旁站和旁站記錄往往走過場118- 本資料來自 -國內監(jiān)理單位的管理現狀分析盡管監(jiān)理提供的時間長，人員多，但監(jiān)理費用遠低于設計費、銷售代理費，顯示出行業(yè)內普遍不看中監(jiān)理的地位與作用監(jiān)理工程師的總體專業(yè)能力和專業(yè)素質有待提升，監(jiān)理行業(yè)人員流失比例過高制約監(jiān)理行業(yè)的發(fā)展119- 本資料來自 -國內監(jiān)理單位的管理現狀分析 監(jiān)理單位的選擇策略：資格預審環(huán)節(jié)中應注重監(jiān)理公司的管理模式、組織架構及制度體系招標前，應詳細列出對監(jiān)理公司不同階段派駐現場的人員數量及資質要求評標前應對監(jiān)理公司人員進行考核（總監(jiān)、總

46、監(jiān)代表考試、總監(jiān)資格認定）120- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 為什么外墻滲漏、開裂會成為愈演愈烈 屢禁不止的工程質量問題？ 為什么五六十年代的傳統(tǒng)建筑時至今日 也未發(fā)生外墻滲漏開裂？121- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 原因分析：國家工藝規(guī)程規(guī)定聚苯板可以采用點粘和條粘的施工工藝，造成苯板與墻體形成空腔夾層，保溫層如有裂縫，無法及時排出，雨水沿空腔串水，在墻體薄弱環(huán)節(jié)處，滲入內墻面122- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 原因分析：即使甲方不考慮成本因素，要求采取滿粘工藝做法。由于不可能采取擠膠的方式施工，依靠現場工程管理很難保證質量要求123-

47、本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響包括北京市、上海市、廣東省在內的一些外墻外保溫地方標準，都認為現澆混凝土外墻可以不用抹灰，直接粘貼保溫板。一些開發(fā)商也認為此法可以節(jié)約成本外墻抹灰，相當于給外墻外保溫增加了一道剛性防水，即使發(fā)生外墻滲漏，也很容易查清滲漏點，便于維修 很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯誤的124- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響某些省市出臺的外墻外保溫標準，為了所謂的增加安全性，不分場合強制性要求采取機械固定鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系，其實是增加了外墻滲漏的隱患 很多外墻外保溫的地方規(guī)范都是錯誤的125- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 對外保溫體

48、系考慮不周造成大量的外墻滲漏：外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有系統(tǒng)考慮外墻防滲漏設計缺少詳細節(jié)點處的防滲漏設計沒有考慮外墻外保溫的完整性，外墻構件隨意與墻體連接設計未考慮外墻外保溫對外圍護墻體材料的要求126- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 外墻外保溫體系選擇的隨意性沒有結合結構特點和外墻裝飾特點選擇外保溫體系短肢剪力墻結構在存在大量外圍護墻的情況下，應采用現澆混凝土鋼絲板體系外墻迫不得已采用外墻磚的情況下，應采用現澆混凝土鋼絲網架外保溫體系空心砌體出現滲漏往往是串水，幾乎無法維修127- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 國內目前常用的外墻外保溫體系： 聚苯板薄抹灰外墻

49、外保溫體系 膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系 現澆混凝士復合無網聚苯板外墻外保溫體系 現澆混凝土鋼絲網架板聚苯板外墻外保溫體系 機械固定鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系128- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 現澆混凝土鋼絲網架板聚苯板外墻外保溫體系：與主體結構粘接牢固，空腔隱患較低不受冬季環(huán)境溫度影響所有外保溫體系中唯一具備貼外墻面磚條件129- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響澆筑混凝土產生的側壓力，造成聚苯板變形易形成上下層聚苯板錯臺無填充墻部分無法使用該體系主體施工階段增加一道工序，管理難度加大外保溫厚抹灰易產生開裂130- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影

50、響 現澆混凝士復合無網聚苯板外墻外保溫體系：與主體結構粘接較好，空腔隱患較低不受冬季環(huán)境溫度影響采取薄抹灰，抗裂性相對較好131- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 膠粉聚苯顆粒保溫漿料外墻外保溫體系： 新節(jié)能規(guī)范下，膠粉聚苯顆粒保溫漿料厚度 往往要達到10厚度以上才能滿足節(jié)能要求 10厚度以上的保溫漿料，其經濟性、安全 性、易施性均較差 國內多個省市已經明令禁止使用保溫漿料132- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 機械固定鋼絲網架聚苯板外墻外保溫體系： 即使通過增強錨栓的形式加強與主體結構的 連接，空腔依然存在，滲漏隱患無法消除 機械固定錨栓對墻體破壞較大，增大墻體開

51、裂滲漏隱患，尤其是禁止在非燒結型輕質砌 體上使用 認為通過加強連接強度可以粘貼外墻面磚是 傳統(tǒng)工程技術的誤區(qū)133- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 外墻外保溫材料的選擇： EPS聚苯板平整度不如XPS擠塑板，密度 相對較小，尺寸穩(wěn)定性相對較弱，但可粘 性高于XPS擠塑板 XPS擠塑板隔氣性能好，吸水性低，抗蒸汽 滲透性高于EPS聚苯板 后貼XPS擠塑板的方法因其材料特性可粘性 較差、透氣性較好，極易產生空鼓開裂，用 于外墻外保溫應慎重134- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響北京市：外墻貼磚高度超過6m的，其外保溫在每 個樓層間應安裝金屬托架。15層以上的 高樓，外墻裝

52、修禁止使用外墻磚上海市：除建筑底層和裙房外，限制設計、使用外 墻磚和馬賽克等外墻瓷質貼面材料135- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響重慶市：樓層超過20層或者高度超過60m的民用建 筑外墻及臨街或行人通行的建筑外墻不得 使用外墻面磚江蘇?。航ㄖ鈮︼椕娼故褂民R賽克，住宅建筑 外墻限制使用陶瓷面磚136- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 外墻擠塑板保溫外墻貼面磚技術上是 否成熟？ 為什么國內多個城市禁止使用外墻面磚？137- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 傳統(tǒng)的外墻磚飾面是在混凝土、粘土磚等結 構剛性基層上粘貼面磚 現在的外墻磚飾面是在外保溫材料（ EPS

53、、 XPS、膠粉聚酯顆粒、硬發(fā)泡聚氨酯 ）面層 上粘貼面磚138- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響國家強制性行業(yè)標準外墻飾面磚工程施工及驗收規(guī)程JGJ 126-2000的制定主要針對混凝土墻體和砌體，并未考慮在外保溫面層上粘貼面磚的特殊情況國家強制性行業(yè)標準建筑工程飾面磚粘接強度檢驗標準JGJ 110-97要求外墻面磚必須進行粘接強度檢驗，每組試樣平均粘接強度不應小于0.4Mpa 139- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響外保溫薄抹灰（錨栓玻纖網和傳統(tǒng)增強鋼絲網）試驗EPS( 模塑聚苯板 )28d抗拉強度：0.1Mpa0.2MpaXPS( 擠塑聚苯板 )28d抗拉強度：0

54、.20.3Mpa膠粉聚酯顆粒28d抗拉強度：0.150.25Mpa硬發(fā)泡聚氨酯抗拉強度：0.250.35Mpa面層砂漿與保溫層的拉伸粘接強度： 0.150.2Mpa140- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 外墻保溫貼面磚粘接強度試驗合格意味著什么？外保溫體系下外墻磚脫落90%以上并不是因為重力拉拔造成的，而是由后期溫度變形和干濕變形引起的，尤其是傳統(tǒng)工法施工引起的凍融效應，極易導致外墻磚脫落。外墻磚拉拔試驗合格根本無法保證外墻磚使用期間的粘接強度141- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響XPS聚苯板的導熱系數為：0.029 W （m.k）水泥抗裂砂漿的導熱系數為： 0.9

55、32 W （m.k）外墻混凝土墻面（ 6m開間 ）年溫差形變：4.8水泥砂漿強度增長期短與收縮周期長形成矛盾142- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 外墻外保溫貼面磚在歐美主要用于別墅和多層 建筑，且建筑四周均留有綠化景觀等相對封閉 的空間 中國建筑設計研究院對目前國內外保溫體系下 外墻粘貼面磚曾經做過普遍的耐候性試驗檢 查，目前國內，沒有一個項目外墻粘轉能夠通 過耐候性試驗143- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 對于檢驗批驗收沒有甲方參與檢查要求除了少數隱蔽工程檢驗批外，其余檢驗批全不需要甲方管理實際施工過程中，大多數檢驗批表格為后填造假，根本無法起到應有的作用檢驗

56、批表格設定的檢驗項目，相當一部已經無法滿足甲方強調的防滲漏、防開裂的關鍵工序控制要點的144- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響 對監(jiān)理單位的工作內容和工作要求不明確建設部建市【2002】189號文房屋建筑工程施工旁站監(jiān)理管理辦法（試行）145- 本資料來自 -國內現行規(guī)范適用性的現狀影響哪些部位、哪些工序需要監(jiān)理旁站？如何劃定監(jiān)理旁站監(jiān)督控制的區(qū)域？監(jiān)理旁站前的“三查兩問一核對”是什么？如何判定監(jiān)理工程師的配備滿足監(jiān)理要求？如果工程管理人員無法回答清楚上述問題，有什么資格說工程質量問題屬于監(jiān)理失職146- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程管理的薄弱環(huán)節(jié)一、房地產工程管理的定位及管理理念

57、二、工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié)三、工程進度管理的薄弱環(huán)節(jié)四、工程成本管理的薄弱環(huán)節(jié)147- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念 部分房地產企業(yè)工程管理定位的誤區(qū)：房地產的工程管理，相當一部分是充當傳統(tǒng)施工管理的角色，履行施工計劃、組織、協調、監(jiān)控等職能，對于工程質量，要么自己親歷親為的監(jiān)督，要么依賴于總承包單位的管理，沒有充分發(fā)揮 “系統(tǒng)協調”的職能單純依靠國內房地產行業(yè)通行的工程管理人員配備，根本無法全面監(jiān)控工程質量148- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念成品質量操作工人項目經理監(jiān)理公司甲方工程部班組長質檢負責人質檢人員項目生產經理技術負責人10萬平方米共計140個班組1

58、0萬平方米共計16個質檢149- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念 房地產企業(yè)工程管理合理的定位：提要求審核實際結果與最終需求的符合性付款發(fā)展商的工程管理與總包、監(jiān)理、設計和政府部門的理解有很大不同150- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念 房地產企業(yè)工程管理合理的定位：大多數房地產公司的工程管理過多的將精力集中在審核上（工程檢驗），忽視了充分利用監(jiān)理單位和施工單位質保體系的重要性。完全采取“警察抓小偷”的管理方式，根本無法解決工程質量問題151- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念 大多數房地產企業(yè)，并不清楚如何提 出完善的工程管理要求提要求的目的：通過提出

59、明確的要求，提高監(jiān)理公司和施工單位的管理能力，從而保證工程目標的實現152- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念提什么要求：管理標準：工程質保體系要求、工程進度管理體系要求、成本控制體系要求、總分包配合要求、成品保護要求質量標準：技術標準、施工工藝標準、質量控制措施保障、工序見證點標準、質量檢驗標準153- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念提要求的時間：從前期考察監(jiān)理公司和施工單位開始，到招標文件，招標答疑、回標質詢、評標定標的全過程入圍考察、招標文件、合約文件、質標評標提要求的方式：154- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念鋁合金門窗安裝洞口與窗框間隙的驗收

60、要求墻體飾面材料洞口與窗框間隙（）1墻體外飾為抹灰面或貼馬賽克 1520 外保溫厚度2墻體外飾為貼釉面磚 2025 外保溫厚度3墻體外飾為貼大理石或花崗巖板 4050 外保溫厚度155- 本資料來自 -房地產工程管理的定位及管理理念鋁合金門窗的總分包施工工序移交要求：156- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程質量管理的薄弱環(huán)節(jié) 房地產企業(yè)對設計質量缺乏有效的控制手段：設計人員對甲方關注的防滲漏、防開裂設計防控重點重視不足施工圖設計審查審查重點不明確，圖紙審查分工不清晰部分國標標準圖集過于強調手工工藝質量，實際施工中很難保證，依靠加強現場管理不可能實現全面監(jiān)控157- 本資料來自 -房地產企業(yè)工程質