LOFT辦公及酒店式公寓專題研究-32課件

1、 LOFT辦公及酒店式公寓第1頁，共33頁。目錄 LOFT產(chǎn)品特點(diǎn)分析2LOFT經(jīng)典案例鑒賞31LOFT產(chǎn)品抗性解決33LOFT購買人群分析4LOFT產(chǎn)證辦理手續(xù)35LOFT主要轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)6第2頁，共33頁。1. LOFT 經(jīng)典案例鑒賞第3頁，共33頁。中信虹港名庭案例摘選濱江45禹州金橋國際禹州金橋國際中信虹港名庭寶華城市花園上海風(fēng)景第4頁，共33頁。上海風(fēng)景閔行區(qū)龍茗路2835號(hào)多選擇小戶型5.5米層高、精裝修酒店式公寓第5頁，共33頁。濱江45浦東大道2740號(hào)（近金橋路）中環(huán)內(nèi)地鐵沿線小戶型濱江45主力產(chǎn)品37-49平米，4.5米挑高酒店式公寓 第6頁，共33頁。中信虹港名庭虹口區(qū)通州路

2、248號(hào)內(nèi)環(huán)內(nèi)4.5米挑高，多軌道沿線第7頁，共33頁。寶華城市花園虹口區(qū)株洲路395號(hào)（近廣中路） 精裝LOFT 5.5米挑高第8頁，共33頁。禹州金橋國際區(qū)域位置整體規(guī)劃項(xiàng)目效果地鐵沿線,酒店式公寓，5.2米挑高 浦東金湘路201弄15號(hào) 第9頁，共33頁。2. LOFT 產(chǎn)品特點(diǎn)分析第10頁，共33頁。LOFT特點(diǎn)分析優(yōu)缺點(diǎn)分析1.土地性質(zhì)及年限2.戶型不合理，得房率低3.付款比例和利息較高4.沒有煤氣接入5.稅費(fèi)較高6.定價(jià)比周邊公寓偏高缺點(diǎn)1.精裝修拎包即住2.層高優(yōu)勢(shì)，使用空間大3.總價(jià)低，購房門檻低4.酒店式服務(wù)5.租金回報(bào)率高6.地理位置佳，處于繁華地段優(yōu)點(diǎn)第11頁，共33頁。

3、優(yōu)勢(shì)-精裝修第12頁，共33頁。優(yōu)勢(shì)-挑高戶型第13頁，共33頁。優(yōu)勢(shì)-總價(jià)低酒店式公寓便宜快買吧第14頁，共33頁。 優(yōu)勢(shì)-酒店式服務(wù)第15頁，共33頁。 優(yōu)勢(shì)-租金回報(bào)率高擁有一套產(chǎn)權(quán)歸屬自己的酒店公寓同時(shí)享受酒店服務(wù)，想住就住，不想住就委托經(jīng)營者出租以收租金，三全其美，豈不比住傳統(tǒng)酒店或者普通公寓強(qiáng)百千倍。第16頁，共33頁。 優(yōu)勢(shì)- 繁華地段上海風(fēng)景-近中環(huán)濱江45-中環(huán)內(nèi)寶華城市花園-近內(nèi)環(huán)地塊稀缺性保證升值穩(wěn)定性中信虹港名庭-內(nèi)環(huán)內(nèi)禹州金橋國際-中環(huán)內(nèi)第17頁，共33頁。 缺點(diǎn)-土地性質(zhì)及年限土地性質(zhì)皆為商業(yè)用地，使用年限一般為40年和50年兩種。 第18頁，共33頁。 戶型不合理

4、1得房率低，公攤面積大，實(shí)際使用率不高。每層戶數(shù)多，私密性較差32點(diǎn)狀建筑，朝向不如公寓理想，通風(fēng)采光效果一般第19頁，共33頁?？偡靠畹?0%或者50% 基準(zhǔn)利率或1.1倍貸款年限最長10年，公積金無法使用首付高無利率優(yōu)惠貸款年限短 付款比例利息高第20頁，共33頁。 無煤氣接入大部分商業(yè)立項(xiàng)的酒店式公寓無天燃?xì)?。使用電磁爐和灌裝煤氣罐裝煤氣約為100-120元/罐第21頁，共33頁。 稅費(fèi)較高契稅一律按3%交付0.9元/度（商業(yè)立項(xiàng)）1.2元/度（工業(yè)立項(xiàng)）0.48元/度5.1元/噸3.7元/噸在4元/平米-8元/平米之間/噸大多在3.5元/平米以下第22頁，共33頁。定價(jià)不宜偏高定價(jià)過高

5、，投資存在風(fēng)險(xiǎn)，壓縮升值空間，價(jià)格與市場(chǎng)出現(xiàn)嚴(yán)重背離第23頁，共33頁。3. LOFT 產(chǎn)品抗性解決第24頁，共33頁。LOFT缺轉(zhuǎn)優(yōu)土地性質(zhì)及年限戶型不合理，得房率低付款比例和利息較高沒有煤氣接入稅費(fèi)較高定價(jià)比其他產(chǎn)品高3、5年房價(jià)就能翻番，即可轉(zhuǎn)手層高優(yōu)勢(shì)，使用空間大總價(jià)低，購房門檻低酒店式服務(wù)，可用電磁爐代替租金回報(bào)率高，出租以日計(jì)算地理位置佳，處于繁華地段第25頁，共33頁。4. LOFT 購買人群分析第26頁，共33頁。LOFT購買人群分析由于工作需要，通常只租房不買房。因?yàn)樽》垦a(bǔ)貼高，往往租住品質(zhì)好的高檔公寓，一些合資企業(yè)高級(jí)管理人員渴求生活在高品質(zhì)氛圍中，對(duì)這種服務(wù)式公寓的整體環(huán)

6、境也表現(xiàn)出很強(qiáng)的熱忱 海內(nèi)外常駐機(jī)構(gòu)管理技術(shù)人員現(xiàn)在有不少人購買房屋用于投資，他們一般選擇戶型面積小，總價(jià)低的物業(yè)，酒店式公寓是投資者樂于購買的物業(yè) 投資者由于業(yè)務(wù)上的關(guān)系，在商住樓或酒店式公寓中選擇購買或租用住房，以方便居住和辦公。高檔酒店式公寓的建筑形式恰恰滿足了這一需求，正是為其較高的租金價(jià)格與出租經(jīng)營回報(bào)率所吸引海外商務(wù)人員第27頁，共33頁。5. LOFT 產(chǎn)證辦理手續(xù)第28頁，共33頁。房產(chǎn)證辦理簡要程序開發(fā)商取得大產(chǎn)證后，個(gè)人到管理部門領(lǐng)取房屋所有權(quán)登記申請(qǐng)表個(gè)人到開放商指定房屋面積計(jì)量站申請(qǐng)并領(lǐng)取地點(diǎn)領(lǐng)取測(cè)繪圖填寫申請(qǐng)表，領(lǐng)取必要申請(qǐng)文件至開放商處審核并蓋章繳納公共維修基金，3%契稅提交申請(qǐng)材料(包括申請(qǐng)表，房屋買賣合同以及其他相關(guān)文件等）規(guī)定時(shí)間內(nèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證，繳納印花稅，產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，工本費(fèi)等如向銀行貸款，需辦理抵押登記LOFT酒店式公寓產(chǎn)證辦理與普通住宅辦理流程相同第29頁，共33頁。6. LOFT 主要轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)第30頁，共33頁。LOFT酒店式公寓轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)個(gè)人所得稅增值稅營業(yè)稅一