商業(yè)專業(yè)知識分享

1、共八十頁商業(yè)(shngy)專業(yè)知識分享中原地產(chǎn)(dchn) 天津中原物業(yè)顧問有限公司 TianJin.10.2014共八十頁目錄(ml)一基本概念二動線規(guī)劃三鋪位分割3共八十頁基本概念專業(yè)術(shù)語及基本概念4共八十頁技術(shù)(jsh)經(jīng)濟指標(biāo)總用地面積：地塊退紅線之后的總面積，總用地面積包括三部分：建設(shè)用地面積、代征道路面積和代征綠化面積?？偨ㄖ娣e：指在建設(shè)用地范圍內(nèi)單棟或多棟建筑物地面以上及地面以下各層建筑面積之總和。 容積率：總建筑面積與總用地面積的比率。建筑密度：即建筑覆蓋率，指項目用地范圍內(nèi)所有基底面積之和與規(guī)劃建設(shè)用地之比。綠化率：總綠地面積與總用地面積之比。建筑高度：指建筑物室外地平面至

2、外墻頂部的總高度。煙囪、避雷針、旗桿、風(fēng)向器、天線等在屋頂上的突出構(gòu)筑物不計入建設(shè)高度。樓梯間、電梯塔、裝飾塔、眺望塔、屋頂窗、水箱等建筑物之屋頂上突出部分的水平投影面積合計小于屋頂面積的20，且高度不超過四米的，不計入建筑高度。 建筑紅線：又稱建筑控制線，是城市道路兩側(cè)控制沿街建筑物或構(gòu)筑物（如外墻、臺階等）靠臨街面的界線，指建筑物的外立面所不能超出的界線。目的在于騰出用地，改善或美化環(huán)境，取得(qd)良好的效果。用地紅線是圍起某個地塊的一些坐標(biāo)點連成的線，紅線內(nèi)土地面積就是取得(qd)使用權(quán)的用地范圍。開發(fā)建設(shè)這個地塊的規(guī)劃建筑時候，還需要退紅線2米左右，這個數(shù)字各地不一，要看當(dāng)?shù)匾?guī)劃局的

3、規(guī)定。規(guī)劃的建筑必須在退紅線范圍內(nèi)，退出的這塊地不準(zhǔn)占用。也就是說，盡管你已經(jīng)為退出的這塊地付出了土地出讓金，但就是不準(zhǔn)占用。5共八十頁技術(shù)(jsh)經(jīng)濟指標(biāo)圖例6共八十頁商業(yè)項目(xingm)術(shù)語商圈：商圈是指以店鋪座落點為核心向外延伸一定距離而形成的一個方圓范圍，是店鋪吸引顧客的地理區(qū)域。它由核心商業(yè)圈，次級商業(yè)圈和邊緣商業(yè)圈構(gòu)成。核心商業(yè)圈是離商店最近，顧客密度最高的地方，約占商店顧客的5070，核心商業(yè)圈的外圍，則顧客較分散，市場占有率相對減少。一、商圈的定義商業(yè)是由消費(xiofi)者的購買行為和商業(yè)企業(yè)的經(jīng)營能力所決定的，而商圈是商業(yè)物業(yè)吸引顧客的空間范圍，也就是消費(xiofi)

4、者到商業(yè)場所進行消費(xiofi)活動的時間距離或者空間距離。確定商圈需要從以下幾個方面考慮：第一，商圈需要從體量、目的、位置等方面定義。商圈是一個群體，它的層次是多元化的。第二，消費群體。一個商圈若沒有消費力，消費組合只是盲目地打造，也不能稱為成功的商圈。第三，位置。商圈的關(guān)鍵要素在于便利性和消費環(huán)境，所以位置非常重要。第四，目的。打造商圈肯定有一個目的，開發(fā)商的目的是如何體現(xiàn)商業(yè)價值。第五，城市規(guī)劃。通過商業(yè)的改造形成消費環(huán)境，聚集人氣，這也是打造商圈的重要目的。二、商圈的要素商圈必需的要素，包括消費人群、有效經(jīng)營者、有效的商業(yè)管理、合理的發(fā)展前景和政府支持，此外還有商圈的形象、功能、建筑

5、形態(tài)以及建筑成本等。第一，消費人群。第二，有效經(jīng)營者。這兩者需要有機結(jié)合。第三，有效的商業(yè)管理。第四，商業(yè)發(fā)展前景。打造商圈需要多方面的投資者和經(jīng)營者入駐，商圈未來的形象、概念都是打造商圈的主要手段。第五，商業(yè)形象。商圈必須有自己的形象，有自己的特色。環(huán)境、包裝、對外宣傳都是商圈樹立形象的重要環(huán)節(jié)。第六，商圈功能。商圈按功能分為傳統(tǒng)商圈和主題、概念商圈。7共八十頁商鋪：經(jīng)營者為顧客提供商品交易、服務(wù)或感受體驗的場所。項目運營組：指根據(jù)項目運作需要，合理配備經(jīng)營、管理、營銷、物業(yè)等各方面專家人員組成專門負責(zé)(fz)項目，進駐項目現(xiàn)場，負責(zé)(fz)項目各周期的具體工作的運營團隊。商業(yè)經(jīng)營管理：根據(jù)

6、不同商業(yè)項目的規(guī)模、業(yè)態(tài)和定位，導(dǎo)入我們自主開發(fā)的商業(yè)管理模式，對商業(yè)項目進行全面、有效的經(jīng)營管理。商業(yè)營銷策劃：根據(jù)商業(yè)企業(yè)的市場競爭狀況和經(jīng)營狀況，進行商業(yè)營銷戰(zhàn)略設(shè)計、策略制定、廣告及營銷推廣方案的實施，進行文化營銷、服務(wù)營銷、CS整合營銷。8商業(yè)(shngy)項目術(shù)語共八十頁核心筒：就是在建筑的中央部分，由電梯井道、樓梯、通風(fēng)井、電纜井、公共衛(wèi)生間、部分設(shè)備間圍護形成中央核心筒，與外圍框架形成一個外框內(nèi)筒結(jié)構(gòu)，以鋼筋混凝土澆筑。此種結(jié)構(gòu)十分有利于結(jié)構(gòu)受力，并具有極優(yōu)的抗震性。是國際上超高層建筑廣泛采用的主流結(jié)構(gòu)形式。同時，這種結(jié)構(gòu)的優(yōu)越性還在于可爭取盡量寬敞的使用空間，使各種輔助服務(wù)性

7、空間向平面的中央集中，使主功能空間占據(jù)最佳的采光位置，并達到視線良好、內(nèi)部交通便捷的效果。柱網(wǎng)：承重結(jié)構(gòu)柱子在平面排列時形成的網(wǎng)格就是柱網(wǎng)。 柱網(wǎng)的尺寸由柱距和跨度確定。柱網(wǎng)的確定就是確定跨度（縱向(zn xin)間距）和柱距（橫向間距）。布置的依據(jù)滿足建筑使用要求，同時考慮結(jié)構(gòu)的合理性與施工的可行性。布置的原則：1.盡量按建筑的墻體分布布置；2.盡量使的柱子縱橫向均勻，縱橫向間距盡量接近，以便更合理的布置梁板；3.盡量減小梁截面；4.為建筑盡量省空間，往往建筑層高是一定的，你的梁增大了，就會降低梁下（或吊頂?shù)母叨龋┑母叨取?9商業(yè)項目(xingm)術(shù)語共八十頁建筑設(shè)計防火規(guī)范術(shù)語：（河南省大

8、型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范 BJ41-T085-2008）大型商業(yè)建筑：用于商業(yè)經(jīng)營活動的任一樓層建筑面積享5000m2或總建筑面積享15000m2的商業(yè)建筑。商業(yè)營業(yè)廳：用于商業(yè)營業(yè)活動的建筑室內(nèi)空間。柜架式營業(yè)區(qū)域：商業(yè)營業(yè)廳內(nèi)無固定隔斷，采用柜臺、貨架等展示商品的布置方式，人員能夠到達，進行交易的區(qū)域。商鋪式營業(yè)區(qū)域：商業(yè)營業(yè)廳內(nèi)采用隔斷將營業(yè)空間分成各個獨立商鋪，人員能夠到達，進行交易的區(qū)域。避難走道：走道兩側(cè)為實體防火墻，并設(shè)置有防煙等設(shè)施，僅用于人員安全通行至室外的走道。安全疏散通道：連接首層樓梯(間) 到室外出口的通道。安全出口：供人員疏散用的疏散樓梯(間)或直通室外安全區(qū)域的出口。

9、安全出口寬度：供人員疏散的疏散樓梯(間)或直通室外安全區(qū)域的出口的凈寬度。其中，防煙樓梯間的安全出口寬度按樓梯間梯段凈寬度、前室門的凈寬度和樓梯間門的凈寬度中的最小者取值，樓梯間梯段凈寬度為墻面至扶手內(nèi)邊緣或扶手內(nèi)邊緣之間的水平距離。疏散集散區(qū)：商業(yè)營業(yè)廳內(nèi)疏散走道通向安全出口的緩沖(hunchng)、集散區(qū)域。疏散出口：用于人員疏散出某一區(qū)域的出口。疏散通道寬度：商業(yè)營業(yè)區(qū)域內(nèi)通向安全出口的疏散通道的凈寬度。消防撲救場地：消防車輛靠近建筑物實施撲救作業(yè)所需場地。消防撲救面：消防車輛靠近建筑物實施撲救作業(yè)所需建筑外墻面。地下防火隔離區(qū)：地下商業(yè)建筑總建筑面積超過20000m2時，商場的兩個防火

10、分區(qū)之間或兩個商場之間所設(shè)置的開敞式或封閉式防火隔離區(qū)域。 10商業(yè)(shngy)項目術(shù)語共八十頁大型商業(yè)建筑(jinzh)分類和耐火等級：（河南省大型商業(yè)建筑設(shè)計防火規(guī)范 BJ41-T085-2008）經(jīng)營場所分類(fn li)表類別商品經(jīng)營場所A類百貨、服裝等紡織制品、糧油食品、生活日用品、木制類建材、家具、燈具、醫(yī)藥、圖書音像、電腦數(shù)碼產(chǎn)品、家用電器、餐飲、金融證券交易廳等。B類機電產(chǎn)品、陶瓷、鋼材、石材類建材、蔬菜、水果、水產(chǎn)品等。一 級二 級 墻防火墻不燃燒體3.00不燃燒體3.00承重墻、樓梯間、電梯井不燃燒體3.00不燃燒體0.25非承重墻、疏散走道兩側(cè)的隔墻不燃燒體1.00不燃

11、燒體1.00房間隔墻不燃燒體0.75不燃燒體0.50承重柱不燃燒體3.00不燃燒體2.50承重梁不燃燒體2.00不燃燒體1.50板承重樓板、疏散樓梯、屋頂承重構(gòu)件不燃燒體1.50不燃燒體1.50吊頂不燃燒體0.25難燃燒體0.25建筑物構(gòu)件的燃燒性能和耐火極限大型商業(yè)建筑的耐火等級分為一級和二級，除單層大型商業(yè)建筑的耐火等級可采用二級外，其余均應(yīng)采用一級耐火等級。11商業(yè)項目術(shù)語共八十頁防火間距：防火間距（m）建筑類別A 類B 類建筑高度24m建筑高度24m建筑高24m建筑高度24mA類 建筑高度24m13.09.013.09.0 建筑高度24m9.09.09.09.0B類建筑高度24m13.

12、09.013.09.0建筑高度24m9.09.09.06.0建筑(jinzh)類別注：當(dāng)通過天橋(tinqio)將兩棟及以上的大型商業(yè)建筑連為一體，各部分之間的間距大于本表的規(guī)定時，其各部分可按獨立的商業(yè)建筑進行防火設(shè)計。12商業(yè)項目術(shù)語共八十頁防火分區(qū)：是指采用防火分隔措施劃分出的、能在一定時間內(nèi)防止火災(zāi)向同一建筑的其余部分蔓延的局部區(qū)域（空間單元）。 地下大型商業(yè)建筑每個防火分區(qū)建筑面積不應(yīng)大于2000m2 。 地上大型商業(yè)建筑，當(dāng)建筑高度大于24m時，防火分區(qū)建筑面積應(yīng)滿足(mnz)現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范第5. 1.2 條要求;當(dāng)建筑高度小于等于24m時，防火分區(qū)建筑面積應(yīng)

13、滿足下列要求： 1、首層的每個防火分區(qū)建筑面積不應(yīng)大于10000m2； 2、二層及以上的每個防火分區(qū)建筑面積不應(yīng)大于5000m2。 大型商業(yè)建筑的內(nèi)院或天井短邊尺寸小于；本規(guī)范表4. 3. 2 的規(guī)定時，其防火分區(qū)面積應(yīng)按上下層疊加計算，當(dāng)防火分區(qū)超過允許最大建筑面積時，應(yīng)劃分防火分區(qū)。 當(dāng)通過天橋?qū)蓷澕耙陨系拇笮蜕虡I(yè)建筑連為一體，建筑之間的最小距離小于本規(guī)范表4.3乓的規(guī)定時，其防火分區(qū)應(yīng)將經(jīng)天橋相連的數(shù)座建筑整體按-座建筑確定，超過一個防火分區(qū)的允許最大建筑面積時必須進行防火分隔，且每個防火分區(qū)的建筑面積必須符合本規(guī)范5-1.2條的規(guī)定。當(dāng)圍合區(qū)域加蓋時，應(yīng)符合現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)高層民肘建筑設(shè)

14、計防火規(guī)范抄和建筑設(shè)計防火規(guī)范中有關(guān)中庭的規(guī)定。13商業(yè)(shngy)項目術(shù)語共八十頁安全(nqun)疏散：商業(yè)營業(yè)廳內(nèi)疏散(shsn)通道最小凈寬度營業(yè)廳布置方式疏散通道名稱(通道位置)最小凈寬度(m)柜架式營業(yè)區(qū)域(超市)單側(cè)設(shè)置貨架的通道1.50雙側(cè)設(shè)置貨架的通道2.00貨架區(qū)與閘機(收銀臺)之間5.00閘機與通向安全出口之間的通道3.00主通道3.00柜架式營業(yè)區(qū)域(百貨商店、購物中心等)單側(cè)設(shè)置柜架或陳列窗的通道1.50雙側(cè)設(shè)置柜架或陳列窗的通道2.20主通道3.00商鋪式營業(yè)區(qū)域單側(cè)設(shè)置店鋪的通道2.00雙側(cè)設(shè)置店鋪的通道2.50主通道3.0014商業(yè)項目術(shù)語共八十頁安全(nqun

15、)疏散：柜架式營業(yè)區(qū)域(qy)室內(nèi)任何一點到最近安全出口的距離疏散條件最大直線距離（m）最大行走距離（m）雙向條件37.545單項條件2025商鋪式營業(yè)區(qū)域的疏散距離疏散條件商鋪內(nèi)任何一點到最近疏散出口的直線距離（m）疏散通道上的任何一點到最近安全出口的行走距離（m）雙向疏散1537.5單項疏散20安全出口寬度指標(biāo)（m/100人）序號層數(shù)安全出口凈寬度1地上一、二層0.652地上三層0.753地上四層及四層以上各層1.004地下一層0.755地下二層1.0015商業(yè)項目術(shù)語共八十頁防煙分區(qū)：是指用擋煙垂壁、擋煙梁、擋煙隔墻等劃分的可把煙氣限制在一定范圍的空間區(qū)域。 建筑中的防煙方式可采用機械(

16、jxi)加壓送風(fēng)防煙方式或可開啟外窗的自然排煙方式。 機械排煙系統(tǒng)與通風(fēng)、空氣調(diào)節(jié)系統(tǒng)宜分開設(shè)置。當(dāng)合用時，必須采取可靠的防火安全措施，并應(yīng)符合機械排煙系統(tǒng)的有關(guān)要求。 防煙和排煙系統(tǒng)中的管道、風(fēng)口及閥門等必須采用不燃材料制作，且排煙管道、加壓送風(fēng)管道和排煙系統(tǒng)中的補風(fēng)管道的耐火極限不應(yīng)低于0.50h。排煙管道應(yīng)采取隔熱防火措施或與可燃物保持不小于150mm的距離。16商業(yè)項目(xingm)術(shù)語共八十頁17商業(yè)(shngy)項目術(shù)語圖例共八十頁動線設(shè)計動線設(shè)計基本原則及方法18共八十頁 動線，是購物中心設(shè)計中經(jīng)常遇到的詞匯，意指人在室內(nèi)室外移動的點，連合起來就成為動線。在商業(yè)建筑規(guī)劃設(shè)計方面，

17、動線是需要重點考慮的一個方面。對于商業(yè)動線，可以這樣簡單的理解：由點生線，一個腳印一個點、一串腳印一條線，這就是動線。 購物中心動線設(shè)計規(guī)劃主要(zhyo)包括：聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃、入口及大堂動線規(guī)劃、中庭動線規(guī)劃、樓層水平動線規(guī)劃、樓層垂直動線規(guī)劃等五部分。19動線釋義(shy)共八十頁聯(lián)系外部(wib)動線系統(tǒng)規(guī)劃1）聯(lián)系外部道路大型購物中心的聯(lián)外道路可以說是動線系統(tǒng)中很重要的一項，在規(guī)劃聯(lián)外道路系統(tǒng)時，應(yīng)考慮該項目(xingm)周邊道路現(xiàn)有的交通狀況，主大門及廣場可面向主道（所謂主道指日常應(yīng)有大量的人流、車流通過，車道不能是城市快速道，但可以是主干道），這樣才能吸引人流及方便行人進出，

18、此外側(cè)門最好是另有其他的聯(lián)外道路，且盡量避免以過境交通量很大的道路作為其唯一聯(lián)外道路，聯(lián)外道路應(yīng)做到可以很方便迅速地接上地區(qū)性主要干道或快速道路，以充分發(fā)揮其集聚的功能，并可使其對周邊道路的交通影響減至最低。聯(lián)外道路與完善的交通運輸網(wǎng)連結(jié)，能擴大購物中心的輻射范圍，擴大其商圈，能方便購物者到達及貨料運送。像這方面的案件很多，如廣州天河城，除主門（北門）面向交通量很大的天河路（注：其不是快速路）外，其它三個門分別有天河南一路、體育西路、宏城廣場及地鐵作為其聯(lián)外道路，并通過它們與廣州黃埔大道、環(huán)城高速、華南快速、廣深高速等密切相連，使其商圈范圍覆蓋達整個珠三角，并創(chuàng)出單日最高人流達80多萬的效果。

19、20共八十頁聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃(guhu)案例美琢購物中心 21 英國(yn u)最大的購物中心不在第一大都市倫敦，也不在其他顯赫的大都市，而是座落于一個只有7.8萬人口的小城市，叫“蓋茨海德市” (Gateshead)。更有趣的是，基地面積 120畝, 位于該市的郊區(qū), 過去40年來, 原本是專門給發(fā)電廠傾倒廢料的荒地, 也無交通動線連接基地, 可謂是鳥不生蛋的不毛之地，當(dāng)初，這塊地的市值鑒價評估不到10萬英鎊，誰都想不到，重新開發(fā)之后，竟成了今天歐洲最大的購物中心之一，營業(yè)面積168,900，年均聚客入店2,400萬人次，搖身一變，亦成了生金蛋的寶地，蓋茨海德這個小城市也因而聲名大噪，受

20、惠無窮。共八十頁22 最初，從表面上去評估這塊基地，一般都認(rèn)為沒什么價值可言，但就商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的角度來審視的話，它的戰(zhàn)略位置卻是大有文章，價值匪淺。它位于泰恩河流域 (TyneRiver)的心臟地帶，介于英格蘭東北地區(qū)最大城市紐卡斯?fàn)?(Newcastle)與蓋茨海德市之間，過了泰恩河，就進入了紐卡斯?fàn)柺?，距離約12公里(n l)。此外，該購物中心雖在蓋茨海德市的郊區(qū)，但以其168,900的營業(yè)面積，屬 ICSC國際購物中心所定義的封閉式超區(qū)域型購物中心，主商圈客源輻射范圍可拉至25公里，覆蓋了包括蓋茨海德市、紐卡斯?fàn)柺屑爸苓呅〕鞘校_車30分鐘內(nèi)到達基地的人口約150萬人，次商圈則放大至25

21、50公里的范圍內(nèi)，以紐卡斯?fàn)柺袨楹诵牡?2個大小衛(wèi)星城市都會圈，開車1小時內(nèi)可到達的人口約250-300萬人。 在這里，我們必須特別注意一點，在英國，家庭汽車擁有率并不輸給美國，因此，這兩個國家的家庭購物習(xí)慣離不開汽車，購物中心和超大型店也多半在郊區(qū)開店。問題是，美琢購物中心的基地是塊不毛之地, 亦無交通動線可言，僅有的、也是最大的優(yōu)勢，是它的商業(yè)戰(zhàn)略位置，如此而已，怎么個搞法？很顯然地，光有戰(zhàn)略位置的優(yōu)勢，競爭力太單薄了，如果缺少四通八達的交通動線，顧客進不來，項目根本就搞不下去，因此，必須靠當(dāng)?shù)卣脑煊媱澋膹娏χС?，而購物中心的?lián)外交通動線建設(shè)，便成了最重要的配套項目。聯(lián)系外部(wib)

22、動線系統(tǒng)規(guī)劃案例美琢購物中心 共八十頁23 1981年, 英國政府將基地附近的大片土地劃為商業(yè)開發(fā)區(qū)，這給了開發(fā)商一個絕佳的機遇進行開發(fā)，第一，土地價格低，第二，開發(fā)法規(guī)限制大幅放寬，第三，政府給予多項稅率優(yōu)惠政策，鼓勵開發(fā)，第四，政府階段性強化該區(qū)的基礎(chǔ)建設(shè)，特別是聯(lián)外交通(jiotng)動線網(wǎng)絡(luò)。換言之，各方面的條件，都符合了開發(fā)商在成本上的基本的需求，同時，也解決了聯(lián)外交通(jiotng)動線網(wǎng)絡(luò)的最大問題。聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃(guhu)案例美琢購物中心 共八十頁24 從圖中我們可明顯看出，由于(yuy)基地位于郊區(qū)不毛之地，聯(lián)外交通建設(shè)即變得十分關(guān)鍵，首先，環(huán)繞著基地的幾條道路完工通

23、車，并與主線A1高速公路連上，才開始啟動項目，第一期紅區(qū)和第二期綠區(qū)共33,471于1986年建成先行開業(yè)，緊接著與購物中心銜接的軌道交通與公交大巴轉(zhuǎn)運站于隔年1987年落成，同時，黃區(qū)、藍區(qū)、灰區(qū)與室內(nèi)主題樂園，共83,612，亦峻工開業(yè)，整個項目的開發(fā)，完全跟著聯(lián)外交通網(wǎng)絡(luò)建設(shè)的步調(diào)起舞，隨后幾年，從1988年到2004年，購物中心陸續(xù)擴建，交通網(wǎng)絡(luò)也不斷強化，先后增建了三個高速公路交流道，并新開了一條公路，形成了交通動線四通八達的格局。聯(lián)系外部動線系統(tǒng)(xtng)規(guī)劃案例美琢購物中心 共八十頁25 難波公園是位于大阪?zhèn)鹘y(tǒng)熱鬧商業(yè)區(qū)的現(xiàn)代(xindi)建筑，并非傳統(tǒng)意義的公園，是一個購物中

24、心與辦公樓的綜合體。從遠處看去，難波公園（Namba Park）是一個斜坡公園，從街道地平面上升至8層樓的高度，層層推進、綠樹茵茵，仿佛是游離于城市之上的自然綠洲，與周圍線形建筑的冷酷風(fēng)格形成強烈對比，成為嘈雜背景下的一處生動、溫馨的街景。 原址是一座棒球館，位于鄰近難波火車站的一片新商業(yè)區(qū)，離機場一站之遙，將城際列車、地鐵等交通樞功能與辦公、酒店、住宅完美結(jié)合，是日本開發(fā)成功的城市綜合體的代表項目。聯(lián)系外部動線系統(tǒng)(xtng)規(guī)劃案例日本難波公園共八十頁26地鐵南北動脈經(jīng)過“難波站”。15分鐘到新大阪車站，大阪關(guān)西機場(jchng)均約30分鐘。國內(nèi)以及海外訪問都很便利。聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃

25、案例(n l)日本難波公園共八十頁2）停車場進出動線 1、與商場規(guī)模定位結(jié)合，停車位數(shù)適當(dāng)； 2、停車購物的方便性，安全性； 3、人車分流。 4、引導(dǎo)人流。 3）行人動線系統(tǒng) 不論是自駕車或搭乘公共交通系統(tǒng)來到購物中心，下了車之后一定要行走，會用到人行設(shè)施，因此行人動線的規(guī)劃也是動線規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。人們自駕車或打的到達目的地后，所需步行的距離較短，其行人動線主要為停車場地到購物中心的動線。若停在購物中心附設(shè)的地下停車場內(nèi)，直接由升降梯或樓梯即可到達購物中心；若是停在較遠的停車場，則應(yīng)考慮其可能的動線，最好避免穿越交通量大的道路，無法避免而需穿越這些道路時，應(yīng)以立交方式避免其直接干擾，這就是

26、說如果(rgu)購物中心附近有較大型的停車場，其一般可以作為購物中心的有益補充，就要設(shè)計出從停車場來購物中心的動線，遇到交通量較大的過道時，應(yīng)以立交或地下通道方式加以解決。同樣道理如果(rgu)附近有地鐵站或公交站的也要用同樣方法加以解決，這樣才能增強購物中心的易接近性。廣州天河城之所以有巨大的人流量，就是因為消費者自駕車、乘公車、搭地鐵都可輕松到達。27聯(lián)系外部動線系統(tǒng)(xtng)規(guī)劃共八十頁2）停車場進出動線停車場進出口的位置將會影響周邊道路的車流方向，規(guī)劃不當(dāng)?shù)耐＼噲鲞M出口不僅會影響停車場的進出效率，也會導(dǎo)致車流回堵而影響周邊道路上的車流。一般規(guī)劃停車場進出口時，應(yīng)注意(zh y)的有以

27、下幾項：出入口應(yīng)設(shè)于交通量較少的非主道路上。若一定要設(shè)于較大車流量的道路上時，必須在出入口處向后退縮若干距離以便車輛進出。應(yīng)配合道路的車行方向以單進單出，避免進出在同一個口。采用效率較高的收費系統(tǒng)以節(jié)省車輛進出時間，收費點盡量不要設(shè)在地上，以避免司機進出麻煩，斜坡起步。汽車、摩托車操作特性不同，進出口應(yīng)盡量予以分開。以下地點不應(yīng)設(shè)置停車場進出口：學(xué)校、醫(yī)院或消防隊等出入口起20米以內(nèi)；車道的十字口、穿越斑馬線、橫越天橋、地下道上下口起8米以內(nèi)；公共汽車站、鐵路平交道起10米以內(nèi)；其它經(jīng)主管建筑機關(guān)或公安交通主管機關(guān)認(rèn)為有礙交通所指定的道路或場所。3）行人動線系統(tǒng) 不論是自駕車或搭乘公共交通系統(tǒng)

28、來到購物中心，下了車之后一定要行走，會用到人行設(shè)施，因此行人動線的規(guī)劃也是動線規(guī)劃的重要內(nèi)容之一。人們自駕車或打的到達目的地后，所需步行的距離較短，其行人動線主要為停車場地到購物中心的動線。若停在購物中心附設(shè)的地下停車場內(nèi)，直接由升降梯或樓梯即可到達購物中心；若是停在較遠的停車場，則應(yīng)考慮其可能的動線，最好避免穿越交通量大的道路，無法避免而需穿越這些道路時，應(yīng)以立交方式避免其直接干擾，這就是說如果購物中心附近有較大型的停車場，其一般可以作為購物中心的有益補充，就要設(shè)計出從停車場來購物中心的動線，遇到交通量較大的過道時，應(yīng)以立交或地下通道方式加以解決。同樣道理如果附近有地鐵站或公交站的也要用同樣

29、方法加以解決，這樣才能增強購物中心的易接近性。廣州天河城之所以有巨大的人流量，就是因為消費者自駕車、乘公車、搭地鐵都可輕松到達。28聯(lián)系外部(wib)動線系統(tǒng)規(guī)劃共八十頁29聯(lián)系外部動線系統(tǒng)(xtng)規(guī)劃共八十頁4）貨車動線系統(tǒng)購物中心中大宗商品的進出需要貨車，對于貨車行使的路線應(yīng)盡量與一般消費者的汽車及行人動線分開，避免互相干擾(gnro)，并且應(yīng)依法規(guī)規(guī)定設(shè)置足夠的離街場地供貨車卸貨使用。貨車動線的設(shè)計要注意利用建筑物較偏僻的地方或行人較少達到的地方，盡量減少對顧客的干擾(gnro)，實在沒有地方的，大宗物流的配送要利用非營業(yè)時間進行，這樣能在動線上進行時間上的分隔。貨車動線設(shè)計中還要考

30、慮一些技術(shù)問題，如地面的承重力及貨場貨梯的配套等。 30陸家嘴西路香格里拉(xin l l)陸家嘴環(huán)路聯(lián)系外部動線系統(tǒng)規(guī)劃共八十頁入口及大堂(dtng)規(guī)劃 入口大門對購物中心而言是一項重要的空間形象指標(biāo)，應(yīng)能有明顯易辯的特性，對外部環(huán)境要有一定的視覺形象沖擊，在此要將購物中心名稱及圖案標(biāo)志進行顯著地展現(xiàn)，以突出企業(yè)形象，表現(xiàn)其形象視覺系統(tǒng)（VI），對外在環(huán)境而言，購物中心的入口應(yīng)大而顯著。騎樓、遮蓬等可以將人行步道接近，使行人停留，且它也像是一個廣告以說明入口所在，人流在此聚集再進入購物中心就變得自然的了，這樣可以提高店鋪聚客率。入口大堂對于在購物中心內(nèi)的顧客而言，也是一項重要的空間動線指標(biāo)

31、，因而也應(yīng)有明顯易辨的特性，購物中心內(nèi)各商品商店位置標(biāo)示板及引導(dǎo)地圖(dt)集中放在購物中心各入口大堂處設(shè)有明顯的指引。31共八十頁32香港太古城中心標(biāo)志性的演出(ynch)舞臺 香港圓方廣場(gungchng)入口 入口及大堂規(guī)劃共八十頁中庭(zhn tn)動線規(guī)劃 33 在內(nèi)圍式的購物中心內(nèi)，多會有中庭作為購物中心的焦點，中庭廣場多位于各個道路形成的動線交匯點，亦即人行活動最頻繁處。它一方面提供場所供購物以外的活動使用，如流行展示、動態(tài)表演等，另一方面也是公共活動及休息的場所，在此應(yīng)利用照明及裝修等塑造空間張力，使其成為購物中心的意象焦點。在中庭設(shè)及屋頂(w dn)采光，具有將購物者的視線

32、引導(dǎo)向上的效果，對于吸引購物者上樓選逛有良好的推動力。深圳京基百納廣場中庭香港MEGABOX中庭共八十頁樓層水平(shupng)動線規(guī)劃 樓層水平動線設(shè)計的目的是要使同平面上的各店鋪的空間上得到充分展示，使消費者能輕松看見商店內(nèi)的展示細部，在大型購物中心內(nèi)，建議使用專賣商店或分功能分商品品種商店使專場更緊湊，如果是有中庭的，要使店鋪及招牌盡量都面向中庭展開，面向視覺焦點，以達聚集(jj)效果。 另外根據(jù)購物者的人數(shù)，空間應(yīng)勿過窄以至感覺太過擁塞。人行主通道4-9米寬較為合適。購物中心人行直線通道應(yīng)該不要太長以至于令人打消由一端走至另一端之念頭，要有一定的變化，開放式的沿街商店及其它方式能使賣場

33、更富表現(xiàn)力（目前國內(nèi)主要還是店面玻璃封閉式），中國道家的八卦圖案是一個聚人氣利風(fēng)水的線 路圖，在購物中心水平通道動線設(shè)計中可以參考，圍繞中庭設(shè)計一至多層的循環(huán)購物街是可行的，但是層次太多了也不好，末層次的店鋪消費者不易到達，為了使消費者輕松到達，主要平面層次最好不要超過三層，而且各層次的聯(lián)系通道動線要寬，要大于同層次的通道。水平各層次的通道動線設(shè)計表現(xiàn)形式也要有多種方式，既可以設(shè)計成“十”行，也可以設(shè)計成“Y”或“T”形等，目的就是要使消費者視覺通透，盡量做到?jīng)]有盲點，處在購物者盲點中的店鋪是沒有商業(yè)價值的，其動線設(shè)計和商鋪分隔也是不成功的。要做好這一點也不是容易的，需要經(jīng)營者不斷努力并根據(jù)需

34、要在實踐中持續(xù)改進。像香港著名的又一城購物中心和香港時代廣場在水平動線設(shè)計中就使用上述的手法，達到了很好的效果。34共八十頁樓層水平(shupng)動線規(guī)劃 動線設(shè)置的基本原則是將店面，開設(shè)于步行交通量最大的動線上。并使該動線集中(jzhng)于某些通路，并形成回路。動線設(shè)計首要的一點就是避免顧客走重復(fù)的道路，一次性的逛完商場內(nèi)的所有商鋪。顯然，如果顧客想一次性的逛完商場所有店鋪，不走重復(fù)道路，最佳方案應(yīng)該是環(huán)形組織模式。根據(jù)購物中心基本情況，我們試圖從環(huán)形組織模式中得出購物中心動線組織的基本原型。首先，我們從最原始最簡單的一條走道，兩邊商鋪這種模式出發(fā)。我們發(fā)現(xiàn)這種模式滿足顧客不走回頭路，一

35、次性逛完商場所有商店的目標(biāo)。但是，如果將這種模式作為購物中心的標(biāo)準(zhǔn)平面層，顧客僅只能觀察到本層內(nèi)的商鋪，大大降低了商鋪被看到的機會，從而影響了顧客的選擇。于是，人們在購物中心內(nèi)設(shè)置中庭。在這種模式中，如果購物中心的動線過于扁長，那么在中庭長邊一側(cè)的顧客想要到對面的商鋪購物，則需要繞中庭一周，花費大量的時間。也就是說，可達性和可選擇性較低。于是，人們在狹長中庭中間設(shè)置天橋，為了加強層間聯(lián)系，又設(shè)置了自動扶梯，就演化為線性雙回環(huán)模式。 35共八十頁復(fù)雜動線構(gòu)成的模式： 為了研究購物中心在實際情況下動線設(shè)計的基本規(guī)律，我們從人的視覺和運 動方式差別，把購物中心交通基本組織分為四種模式：即線性模式，環(huán)

36、形(hun xn)模式， 網(wǎng)狀模式和放射模式。 購物中心內(nèi)部動線設(shè)計的三個評價指標(biāo)：（1）可見性 可見性在購物中心設(shè)計中是一個非常重要的內(nèi)容。一個商鋪的可見性強弱決 定了這個商鋪所在地段的租金價值，一個商鋪被看見的機會越多，位置就越好。我們在設(shè)計中就是要提高整個商場內(nèi)商鋪的可見型。 （2）可達性 可達性和可見性是有聯(lián)系的，可見性是可達性的基礎(chǔ)，只有可見，才會有 可達。因此，在可見的基礎(chǔ)上，經(jīng)過最少道路轉(zhuǎn)換的路徑可達性最高。 （3）位置感 如果顧客在購物中心中無法確立自己的位置，就會迷失方向，而需要花費更 多的時間找到自己想要去的商鋪，同時，很多商鋪也減少了被逛的機會。難以找 到位置感的購物中心

37、是不受顧客歡迎的。在設(shè)計中，通常的做法是提高動線系統(tǒng) 的秩序感，從而提高顧客的位置感。 36樓層水平(shupng)動線規(guī)劃 共八十頁可見性和可達性量化： 平面總動線長度：在單層平面內(nèi)，沿道路中心線，逛完所有店鋪所需要走過的道路總長度。如果道路兩側(cè)都有店鋪，則計算雙倍長度。 以下圖為例，顯然采取左圖的算法，平面動線總長度=紅線+藍線 可達性回環(huán)度：在前文提到，購物中心動線的理想模式是一次性逛完所有店面，而不需要走重復(fù)的道路。為了從量化分析這個規(guī)律，本文提出回環(huán)度的概念。 可達性回環(huán)度=一次能走完的最長回路長度平面總動線長度100% 這里指的一次走完的最長動線長度指的是顧客在自然狀態(tài)下(不需要拐

38、彎等大幅度改變行進行為)沿走道中心線不走重復(fù)道路能走的最大距離(jl)。 可見性回環(huán)度 如果主要考慮店鋪的可見性而不是可達性，則可以設(shè)立一個單獨的可見性回環(huán)度。該參量和上面的可達性回環(huán)度的區(qū)別是，對于中間有中庭的動線，可見性回環(huán)度只算一條，而可達性回環(huán)度算中庭兩側(cè)的兩條長度。 左圖：可達性回環(huán)度 A=紅線紅線+藍線100% 右圖：可見性回環(huán)度 B=紅線紅線+藍線100%37樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)(hugun)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （1）回環(huán)度越高，商鋪的可見性和可達性越高，動線設(shè)計就越優(yōu)秀。 正如前文所述，動線設(shè)計首要的一點就是避免顧客走重復(fù)的道路，一次性的逛完商場內(nèi)的

39、所有商鋪。為了量化的研究這個規(guī)律，本文引入了回環(huán)度的指標(biāo)。顯然，回環(huán)度越高，對于某一個商鋪被訪問或者被看到的幾率越高，也就是說，商鋪的可見性和可達性越高。這樣，回環(huán)度就成為購物中心內(nèi)部動線設(shè)計評價的最重要指標(biāo)。通過對各大購物中心的研究發(fā)現(xiàn)，采用最理想的線形（雙）模式的購物中心，回環(huán)度接近百分之百，（若有局部不可回環(huán)次動線，則回環(huán)度稍低些）。這種類型的購物中心由于動線清晰，不會迷路，深受顧客歡迎的，典型代表是萬象城。比較極端的例子是COCO PARK 的設(shè)計，該商場的動線是中間 無中庭的單一動線，而且該購物中心U型的線路無法完成首尾相連。另一個動線無法回環(huán)例子是深國投廣場內(nèi)的嘉信茂購物中心，該購

40、物中心的標(biāo)準(zhǔn)層面積只有1.17萬，卻不合時宜的采用了超大平面才會輔助采用的網(wǎng)狀模式，導(dǎo)致了回環(huán)度只有62%。 38樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （2）在相同標(biāo)準(zhǔn)層面積下，平面動線總長與店鋪平均進深成反比。 從店鋪經(jīng)營角度考慮，進深過長是不利的。如果想讓店鋪降低進深，獲得更多的直接面對動線的展示面，平面動線總長勢必要增加。然而，平面動線過長，一方面很難保證較高的回環(huán)度，另一方面也會大大增加消費者走動的距離和動線的曲折程度。所以，平面動線總長和店鋪平均進深是一對矛盾，但必須要認(rèn)識到，平面動線總長是矛盾的主要方面，店鋪平均進深則處于從屬地位。從購物中心的實際情況

41、來看，平面動線總長一般在300米450米之間。比較特別的例子是海岸城，該購物中心L2層的平面動線總長達到了900多米，造成了回環(huán)度的急 劇降低，顧客很難逛完整個樓層的店鋪，而且容易失去位置感。但該商場的動線類型基本(jbn)為中間有中庭的雙線復(fù)合路線，顧客在一側(cè)走動可以看到另一側(cè)的店鋪，從而使得顧客有一定的選擇性。 39樓層水平(shupng)動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （3）較大的標(biāo)準(zhǔn)層平面（在店鋪平均進深有限定的情況下），難以采用最理想的回環(huán)度100%的線形（雙）模式，通常采用線形與網(wǎng)格、環(huán)形、放射相結(jié)合的混合模式，以求得最佳的效益。理想情況的線形雙回環(huán)模式雖然很好，但是

42、如果購物中心的標(biāo)準(zhǔn)層過大，如果依然強調(diào)百分之百的回環(huán)，則有可能會導(dǎo)致某些店鋪的進深過大。但是解決辦法也是有的，比如把百貨、娛樂設(shè)施或餐飲等對進深不太敏感的業(yè)態(tài)單獨放大進深，形成局部平面的凸起。最典型(dinxng)的例子是益田假日廣場的設(shè)計，該商場是標(biāo)準(zhǔn)的雙回環(huán)線形動線結(jié)構(gòu)，在建筑的東側(cè)靠近酒店和寫字樓的端頭部分，平面突然放大，這部分是商場的主力店所在地，包括精品超市、大型品牌店和餐飲。 40樓層水平(shupng)動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （3）較大(jio d)的標(biāo)準(zhǔn)層平面（在店鋪平均進深有限定的情況下），難以采用最理想的回環(huán)度100%的線形（雙）模式，通常采用線形與網(wǎng)

43、格、環(huán)形、放射相結(jié)合的混合模式，以求得最佳的效益。另外一個在大平面下成功解決進深問題的是深圳購物中心的龍頭萬象城。萬象城的解決辦法是在建筑的西側(cè)（背側(cè)）設(shè)置多層停車場，該停車場以夾層的形式（商場層高=2倍停車夾層層高），直達商場的三樓。既巧妙的解決了西 側(cè)店鋪進深過大的問題，又解決了停車的問題，可謂一舉兩得。41樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （3）較大的標(biāo)準(zhǔn)層平面（在店鋪平均進深有限定的情況下），難以采用最理想的回環(huán)度100%的線形（雙）模式，通常采用線形與網(wǎng)格、環(huán)形、放射相結(jié)合的混合模式，以求得最佳的效益。當(dāng)然，更多的超大平面的購物中心采用混合模式，比如

44、中心城廣場和晶島國際廣場平面類型都是近似方形，面積分別達到2.77萬和2.99萬。它們不約而同的采用了雙回環(huán)環(huán)形動線模式。這種模式實際就是雙回環(huán)線形模式的首尾連接，首尾連接后，形成(xngchng)了中心部分的店鋪體量。對于這種超大型平面的購物中心，動線設(shè)計的要點一是要有良好的秩序感，二是在無法保證一次回環(huán)逛到全部店面 的情況下，盡量多設(shè)置中庭，增加店鋪的可見性。 42樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （4）平面動線的秩序感決定了消費者的位置感。 在動線設(shè)計中，光有良好的回環(huán)度指標(biāo)是不夠的。為了讓顧客能有愉快的購物體驗和獲得良好的位置感而不至于迷路，必須注意動

45、線和空間的秩序感，要使得空間和動線互相穿插，空間感受抑揚頓挫，移步換景。商業(yè)建筑和其他類型的建筑不同，商業(yè)建筑是供人逛的，而其他所謂的公共建筑大多有明確的目的性。體現(xiàn)在空間的區(qū)別就是，商業(yè)建筑甚少采用儀式感的流線和空間，路線自由靈動，空間靈活多變。從這個意義上說，中心城廣場和晶島國際廣場采用對稱式的平面是不合時宜的。其實，萬象城本來有條件可以做成對稱式的，但是在設(shè)計中，確刻強調(diào)了兩個端頭的空間差別，取得了良好的效果。在強調(diào)變化的同時，也要強調(diào)統(tǒng)一和有序，特別要注意空間的均好性。深國投廣場內(nèi)嘉信茂購物中心的動線空間差異度太大，有的動線非常狹窄，視野非常有限，而到了弧形的主動線，則豁然開朗。這種設(shè)

46、計空間刺激度太大，過于強調(diào)了主次動線的區(qū)別，造成次動線周圍商鋪可見性和可達性的降低。 天河城動線設(shè)計選擇為環(huán)形（雙）模式，可見性回環(huán)度在圖中顯示處于比較 低的水平，但實際情況是由于天河城中庭比較空曠，中庭的可見性相當(dāng)高，而且 由四個入口到中庭的通道(tngdo)較寬，在外環(huán)就能看到通道(tngdo)兩邊的商鋪，因此實際可見 回環(huán)度在 90%或以上，即計算方法為其中一入口到中庭的距離長度/紅線長度。 由于中庭存在的影響，因此天河城的可達性回環(huán)度比較低，大致為 50%左右，即圖中紅線長度/（紅線+藍線）。 天河城四個入口分別正對東南西北四個方向，臨路，且內(nèi)部動線設(shè)計為內(nèi)外 兩個方型的回環(huán)動線，中庭

47、、通道寬敞有序，對于消費者來說，有很好的位置感。 不會因找不到方向而減少逛街購物的欲望。 43樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （4）平面動線的秩序感決定了消費者的位置感。 正佳廣場也是采取的環(huán)形（雙）模式，主要以內(nèi)外兩個環(huán)形動線組成，同時內(nèi)外兩個主要環(huán)形動線之間以放射形次要動線相互連接。由于正佳廣場的通道的不規(guī)則性，在通道內(nèi)加設(shè)了許多的臨時鋪位，同時正佳廣場的中庭也略顯擁擠，造成其可見性回環(huán)度相當(dāng)差，甚至出現(xiàn)了在主通道上都不能同時看到兩邊商鋪的情況。粗略估算正佳廣場的可見性回環(huán)度為70%，可達性回環(huán)度較可見性回環(huán)度低，約為50%，與天河城相當(dāng)。 從正佳廣場的

48、動線圖可以看出其動線設(shè)計的最大特點就是其不規(guī)則性，正佳廣場的出入口也是西北、東北等此類的朝向，再配合通道內(nèi)的臨時鋪位對視線(shxin)的影響，很容易使得消費者找不到位置感，從而減少購物欲望。 就正佳廣場超大的單層面積而言，若采取網(wǎng)狀形動線設(shè)計方式可能會取得更好的效果，至少可以減少正佳廣場許多商鋪過高的深度，也能使得整體動線會更有秩序。 44樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁基于回環(huán)度的動線構(gòu)成規(guī)律： （4）平面動線的秩序感決定了消費者的位置感。 中華廣場的單層面積接近1萬平方米，不算很大卻采用了超大型購物中心才會采納的網(wǎng)狀動線設(shè)計(shj)，使得中華廣場的動線非常凌亂，雖然秩序感強，但

49、是卻降低了中華廣場的有效使用面積。同時由于整體的面積不大，造成某些商鋪脫離 于整體單獨存在，使得中華廣場整體協(xié)調(diào)性比較差，略顯凌亂。中華廣場的可達性回環(huán)度約為60%，因有空曠中庭的存在，其可見性回環(huán)度略高，約為75%。 45樓層(lu cn)水平動線規(guī)劃 共八十頁 在多層大型購物中心內(nèi)，要誘使購物者離開低樓層，前往另一個樓層購物，這在設(shè)計上是樓層垂直動線要解決的問題，解決得不好可能產(chǎn)生一層賣得很好另一層卻很差的情況，樓層垂直動線規(guī)劃在購物中心動線設(shè)計規(guī)劃中也是十分重要的，它能提升購物中心的整體價值。 在垂直動線設(shè)計中，手扶梯和電梯及其它設(shè)備搭配合理，分布均勻，在購物中心大門附近及中庭可配置觀光

50、垂直電梯，在許多舊購物中心的改造中，這是主要增加的內(nèi)容；在大堂要配置手扶梯，既有利于消費者上下，又可增強立體感；在中庭兩邊要配置循環(huán)連續(xù)上樓的電動手扶梯，有利于消費者上下，配置循環(huán)連續(xù)攀爬手扶梯時要注意創(chuàng)造出消費者在每層的停留路線和時間，在手扶梯或主道邊要有該層的商鋪位置和通道的平面圖展示。手扶梯的配置要掌握一個基本原則：消費者在某個手扶梯附近能看到上樓或下樓的下一個動線連接，扶梯安置不宜太疏也不宜太密。在某些超大型的購物中心，因其面積很大，為了方便顧客進入，可在購物中心外墻面設(shè)立攀爬向上的手扶梯將人流引入高處。在購物中心內(nèi)的大型百貨公司，因其經(jīng)營是多層經(jīng)營，而且每層占用面積都很大，經(jīng)營者為了

51、節(jié)約租金成本，其位置又是遠離購物中心主要公用垂直動線的偏遠處，這樣為了將每一層動線聯(lián)系起來，就要(ji yo)在百貨公司的經(jīng)營面積內(nèi)增設(shè)電動手扶梯，將其每層動線進行連接，以提升經(jīng)營場地的緊湊性。46樓層(lu cn)垂直動線規(guī)劃 共八十頁 對于垂直交通而言，主要是指運輸人流的電梯設(shè)計，即扶梯和垂直電梯。一般而言，對于扶梯和電梯的數(shù)量以購物中心的面積大小和人流情況來決定。在樓層之間設(shè)立垂直電梯，應(yīng)位于購物中心的邊緣或不影響商鋪的可見性的位置，同時要離購物中心出入口有一定距離，促使消費者盡量使用手扶梯流動，當(dāng)然(dngrn)中庭觀光梯除外。在樓層之間設(shè)立的臺階式手扶電梯，上下部分應(yīng)分開設(shè)計或設(shè)計成

52、剪刀式，以增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量，但設(shè)計時上下部電梯應(yīng)處于易見的位置，避免顧客因?qū)ふ疑舷聵峭緩蕉a(chǎn)生煩躁的心理。 比如，天津伊勢丹的扶梯設(shè)計就采用了剪刀式設(shè)計，使向不同樓層運行的人流，必須繞個圈才能找到上行或下行的電梯，其目的就是為了讓客流盡可能轉(zhuǎn)到更多的商鋪，以滿足立地條件不好的商鋪也能得到足夠的人流量。 中庭空間是垂直交通組織的關(guān)鍵點和集散地，也是步行空間的序列高潮，這里人流集中、流量大，最有可能鼓勵人流上行。富有趣味的垂直交通工具，玻璃觀景電梯等，能在中庭空間創(chuàng)造活力和動感，常常會激發(fā)購物者登高的欲望。因此，中庭設(shè)計和中庭垂直交通能否促使人流向上運動，是上層商鋪能否成功經(jīng)營的關(guān)鍵

53、。 47樓層垂直(chuzh)動線規(guī)劃 共八十頁樓層垂直(chuzh)動線規(guī)劃案例香港mega BOX48共八十頁 購物中心的成功與否雖然并不完全由動線的設(shè)計決定，還涉及到購物中心的地理位置、交通環(huán)境、商業(yè)定位、功能分區(qū)、營銷(yn xio)手段等等，但是合適的動線設(shè)計卻能在很大程度上影響購物中心的盈利能力和價值水平。結(jié)合前文的論述，可以總結(jié)出若干動線設(shè)計的參考原則： 一、人流動線的規(guī)劃原則 1、注重內(nèi)外溝通，脈絡(luò)清晰； 2、注重立體人流的自然順暢，平均分配關(guān)系； 3、避免盲區(qū)和死角問題； 4、合理設(shè)置寬度； 5、主動線與各功能分區(qū)順暢連接； 6、主動線與各主出入口、外圍主干道順暢連接； 7、

54、主力店、次主力店與獨立商鋪的順暢連接。 二、商場電梯布局的規(guī)劃原則 1、扶梯布局原則 商場的扶梯部數(shù)，布局位置，要在不影響商鋪的可見性的情況下以有效疏散運載人流作為出發(fā)點，增加人流上下樓時光顧店鋪的數(shù)量。避免電梯口的人流堵塞，電梯與過道銜接處的空間寬于過道，或有交叉過道。 2、垂直電梯的布局原則垂直電梯的部數(shù)、布局位置，要在不影響購物中心整體設(shè)計形象的情況下以有效疏散運載人流為出發(fā)點，合理分布于購物中心四周。中庭觀光梯的設(shè)計要與整體形象保持一致、協(xié)調(diào)，并不得影響店鋪的可見性。 3、電梯出入口盡可能與主動線、主力店出入口順暢連接。 49動線設(shè)計若干(rugn)原則共八十頁香港購物中心(u w z

55、hn xn)的動線設(shè)置借鑒1）多主力(zhl)店原則，層層都有核心主力(zhl)店，有的購物中心每層甚至于有數(shù)個主力(zhl)店。 香港購物中心都是多層，最高有18層之多，通過多主力店的設(shè)置，使購物中心的人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層有數(shù)個主力店，如又一城、海港城等購物中心，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。 購物中心名稱主力店海港城連卡佛百貨、惠康超市、嘉禾電影院、玩具反斗城太古廣場連卡佛百貨、瑪莎百貨、西武百貨、UA電影院時代廣場百佳超市、連卡佛百貨、瑪莎百貨、豐澤電器又一城百佳超市、瑪莎百貨、永安百貨、真冰場、豐澤電器、LOG-ON、生活創(chuàng)庫太古城中心生活創(chuàng)庫、瑪莎百貨、永

56、安百貨、LOG-ON、UA電影院、真冰場、美國冒險樂園新城市廣場瑪莎百貨、UA電影院、史諾比開心世界、宜家家私50共八十頁2）將主力店設(shè)置于購物中心的兩端，將一般商戶設(shè)置于購物中心的中部。 購物中心內(nèi)部的人流動線規(guī)劃是購物中心規(guī)劃的靈魂。內(nèi)部人流動線設(shè)計的基本要求是晝引導(dǎo)人流經(jīng)過每一間店鋪，使每一間店鋪都擁有足夠多的人流，使每一平方米的室內(nèi)空間都能為購物者創(chuàng)造愉悅的體驗(tyn)，使每一間店鋪都創(chuàng)造盡可能多的營業(yè)額。 購物中心的人流動線規(guī)劃與地塊形狀有關(guān)，與出入口的設(shè)置有關(guān)，與主力店的位置安排有關(guān)。 當(dāng)?shù)貕K形狀為長條形時，香港購物中心的經(jīng)驗是將主力店設(shè)置于兩端，將一般承租商戶設(shè)置于中間的方式。

57、案例介紹：又一城又一城的LG1層平面當(dāng)中，其兩端分別是香港唱片旗艦店和AMC電影院，而一般的承租商戶則分布于中間。這樣在兩大主力店的拉動下，中間的一般承租戶就能享受更多的人流，實現(xiàn)資源互動，人流共享的目的。51AMC電影院主力店一般商戶Esprit主力店香港唱片主力店一般商戶香港購物中心(u w zhn xn)的動線設(shè)置借鑒共八十頁3）將主力店設(shè)置于購物中心中間，一般商戶圍繞主力店分布。 香港購物中心都是多層，最高有18層之多，通過多主力店的設(shè)置，使購物中心的人流拉動力達到最強。香港有的購物中心一層有數(shù)個主力店，如又一城、海港城等購物中心，某些層級一層甚至于有三家以上的主力店。 全球購物中心的

58、造型無處乎9種類型(lixng)，分別是直線帶狀、“L型”“U“型、集團型、”T“型、三角形、啞鈴型、四方型和垂直立體式。 主力店與一般承租戶的動線安排，其基本原則在于利用主力店與一般承租商有戶的不同位置，吸引消費者在購物中心內(nèi)做雙向流動，這樣才能獲得最大的消費效果。 香港購物中心的這種動線規(guī)劃原則的精髓在于：將主力店設(shè)置在中央地帶，就能形成一個平面的商業(yè)核心，同時積極利用這個核心作用的人流吸引作用，達到人流聚集、發(fā)散的效果，不僅促進了一般承租商戶的經(jīng)營，也促進了主力商家的經(jīng)營，使購物中心商業(yè)元素之間實現(xiàn)良好的整體互動。 52一般商戶一般商戶一般商戶一般商戶香港購物中心(u w zhn xn)

59、的動線設(shè)置借鑒共八十頁4）設(shè)置多個地鐵出入口，全方位引導(dǎo)人流，使購物中心與地鐵站融為一體。 現(xiàn)代購物中心的建設(shè)有兩個基本的原則就是易達性原則和聚集性原則，即要將購物中心建在集客能力最強，顧客最方便，最容易到達的地方。香港建于地鐵沿線的購物中心，最主要的人流來自于地鐵，如何方便人們(rn men)乘坐地鐵，以及如何促使地鐵的人流在此形成聚集效應(yīng)，是購物中心在設(shè)計的時候，就要重點考慮的一個問題。 香港的眾多購物中心，在全方位引導(dǎo)人流方面，最成功的一種方式就是在購物中心內(nèi)不止設(shè)置一個地鐵出入口，而是設(shè)置幾個地鐵出入口，如位于地鐵青衣站的青衣城就都設(shè)有兩個地鐵出入口。 多個地鐵出入口的設(shè)置，有利于促進

60、購物中心的整體經(jīng)營。如青衣城在同一平面上設(shè)置兩個地鐵出入口，這樣的設(shè)計至少有兩大作用： 在地鐵到站后，有利于疏導(dǎo)人流。當(dāng)人流過于擁擠時，則消費者購物頻率不高，多出入口的地鐵設(shè)計，有利于合理分散人流，提高購物機率。 不同平面，不同區(qū)域的地鐵出入口設(shè)計，在方便了消費者乘坐地鐵及進出地鐵站的同時，還能引導(dǎo)人流購物，在一個購物中心造就了兩條地鐵大街，兩個地鐵同層，使更多街道上的商戶、更多平面上的商戶，能享受到地鐵所帶來的人流和商機。53購物中心(u w zhn xn)地鐵出入口地鐵出入口香港購物中心的動線設(shè)置借鑒共八十頁5）不把停車場只放在負一層，而是將停車場進行多樓層設(shè)置，進行人流引導(dǎo)。 不把停車場