社區(qū)商圈運(yùn)營方案

1、社區(qū)商圈運(yùn)營方案一、商業(yè)管理的目的商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)“三分建、七分管”的客觀事實(shí)決定了物業(yè)服務(wù) 管理的重要性，探索“綜合體項(xiàng)目”（以下簡稱綜合體）物業(yè)服務(wù)管 理新模式，對于推動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)快速、健康的發(fā)展，滿足作為受益主體 中高收入階層的服務(wù)需求具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。利用現(xiàn)代科學(xué)和先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)， 使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益。通過良好的商業(yè)管理，延長物業(yè)的經(jīng)濟(jì)使用壽命，充分發(fā)揮物 業(yè)的使用價(jià)值。通過完善的商業(yè)管理，使物業(yè)保持良好的運(yùn)行狀況，使物業(yè)容 易出售、出租，實(shí)現(xiàn)保值、升值物業(yè)經(jīng)營目標(biāo)。為物業(yè)業(yè)主、物業(yè)承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，維護(hù) 和提升企業(yè)的品牌、信譽(yù)。通過

2、良好的商業(yè)服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)綜合體物業(yè)的保值升值。二、商業(yè)管理的對象綜合體物業(yè)；三、商業(yè)運(yùn)營管理的內(nèi)容經(jīng)營：受委托的物業(yè)銷售、出租、市場運(yùn)營管理、商業(yè)延伸管理服務(wù)、 中介服務(wù)拓展多種經(jīng)營服務(wù)項(xiàng)目。管理：掌握綜合體物業(yè)的變動(dòng)和使用狀況，使房屋得到及時(shí)修繕保 持房屋的使用功能，使房屋的數(shù)量、產(chǎn)權(quán)、建筑形式、完好程度、設(shè) 備使用情況等及時(shí)、準(zhǔn)確記錄建帳，及時(shí)變更有關(guān)記錄。商管公司自身管理機(jī)構(gòu)的人事、財(cái)務(wù)、日常事物的綜合管理。服務(wù)：及時(shí)、準(zhǔn)確、周到地滿足用戶要求，如保證水電供給、 維修、保潔、保安、綠化及其他特約服務(wù)。四、商業(yè)管理的經(jīng)營宗旨經(jīng)營宗旨按“提供業(yè)戶需求的，就是商管的工作”，制定商管操 作流程和

3、實(shí)施計(jì)劃。服務(wù)是商管管理工作的基點(diǎn)，是提升企業(yè)信譽(yù)、 創(chuàng)建品牌、提高效益的基礎(chǔ)。寓經(jīng)營管理于服務(wù)之中，在服務(wù)中完善 經(jīng)營管理，創(chuàng)造最佳經(jīng)濟(jì)效益。五、機(jī)構(gòu)設(shè)置機(jī)構(gòu)設(shè)置商業(yè)管理公司為獨(dú)立核算企業(yè)。機(jī)構(gòu)設(shè)置宜精簡，應(yīng)充分利用社會(huì)化的分工。(3 )作業(yè)層中，除需要長期、固定、應(yīng)急工作的工作崗位(如電工、 水泵運(yùn)行兼管道維修工、如土建、維修、保安等外，其他工作(如園 林綠化、保潔等)可與專門經(jīng)營單位簽訂長期合作協(xié)議負(fù)責(zé)派員管 理。(4)商管延伸服務(wù)(如房屋租售、裝修服務(wù)、醫(yī)療保健、票務(wù)、洗衣、 購物等)可與服務(wù)單位掛鉤，按中介方式提供服務(wù)。(5)管理層應(yīng)相對穩(wěn)定。管理機(jī)構(gòu)設(shè)置商管公司設(shè)置總經(jīng)理與助理各1

4、名，待綜合體其它物業(yè)陸續(xù)交付商管公司再增設(shè)副總經(jīng)理1-2名，管理層全面負(fù)責(zé)物業(yè)管理公司的經(jīng)營管理工作，對公司負(fù)責(zé)。設(shè)置崗位部門職責(zé)如下：客戶服務(wù)部職責(zé)：負(fù)責(zé)綜合體物業(yè)的客戶服務(wù)工作；檢查監(jiān)督客戶服務(wù)相關(guān)工作流程與制度的執(zhí)行；協(xié)調(diào)處理業(yè)戶有關(guān)物業(yè)方面的投訴和議案，并負(fù)責(zé)投訴處理的跟進(jìn)與回復(fù)；負(fù)責(zé)康樂文體、文化活動(dòng)的組織、實(shí)施及設(shè)施的管理工作負(fù)責(zé)有償便民服務(wù)及特殊服務(wù)的組織工作；負(fù)責(zé)綜合體物業(yè)的出租及沉淀資產(chǎn)的管理，負(fù)責(zé)物業(yè)的中介 業(yè)務(wù)，以及物業(yè)經(jīng)營項(xiàng)目的拓展。設(shè)置客戶部經(jīng)理1名。營運(yùn)管理部職責(zé)：負(fù)責(zé)綜合體運(yùn)營策劃工作。負(fù)責(zé)綜合體業(yè)態(tài)規(guī)劃。負(fù)責(zé)綜合體招商工作；負(fù)責(zé)綜合體市場管理及內(nèi)外部協(xié)工作：完成

5、上級(jí)安排的其他工作。設(shè)置營運(yùn)管理部經(jīng)理1名。工程維修部工作職責(zé):負(fù)責(zé)在建物業(yè)（句括設(shè)施設(shè)備）使用功能的檢查，并將整改 建議用書面形式報(bào)告公司（開發(fā)商、建設(shè)單位、商管公司），跟進(jìn)相關(guān)整改工作。負(fù)責(zé)物業(yè)建設(shè)單位質(zhì)保期間工作質(zhì)量的日常管理，質(zhì)保期屆 滿給予退付款項(xiàng)的意見。負(fù)責(zé)物業(yè)交接房的相關(guān)工作，審批業(yè)戶裝修報(bào)批相關(guān)技術(shù)方 案，以及業(yè)戶裝修竣工的初驗(yàn)和復(fù)驗(yàn)等。負(fù)責(zé)公用設(shè)備、設(shè)施和建筑物、場地的維修處理工作；負(fù)責(zé)編制各種設(shè)備、設(shè)施的維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施；負(fù)責(zé)用戶各類用具的維修工作：負(fù)責(zé)各類檢測設(shè)備的管理；協(xié)助參與設(shè)施設(shè)備的采購評審工作：負(fù)責(zé)水電的正常供應(yīng)；完成上級(jí)安排的其他工作；設(shè)置工程維修管理部經(jīng)

6、理1名。（5）保安消防部工作職責(zé)：轄區(qū)范圍內(nèi)24小時(shí)保安服務(wù)；負(fù)責(zé)管理區(qū)域人員物品出入管理；負(fù)責(zé)對轄區(qū)內(nèi)三無人員、裝修人員進(jìn)行管理；負(fù)責(zé)交通及停車場管理；參與突發(fā)事件處置和火警、火災(zāi)搶救工作；負(fù)責(zé)防火管理；完成上級(jí)安排的其他工作；結(jié)合綜合體交付使用物業(yè)現(xiàn)狀，建議設(shè)置保安崗位如下：綜合體住宅區(qū)域入口處設(shè)置保安崗位（白班為1人，夜班為 2人）；綜合體商業(yè)區(qū)域設(shè)置保安崗位若干名（對來訪人員進(jìn)行詢問 登記，夜班該崗位取消，巡查職責(zé)由巡邏崗承擔(dān)）；中庭區(qū)域設(shè)置保安崗位若干名（夜班若干名）；設(shè)置巡邏崗位若干名（夜班若干名）；白班夜班共配置保安若干名，白班夜班各若干名隊(duì)員其中若 干名隊(duì)員輪休；白班隊(duì)員選聘形

7、象素質(zhì)佳的人員，夜班可選用 年齡在50歲以內(nèi)的人員。設(shè)置保安消防部經(jīng)理1名。（6）公共管理部工作職責(zé)：管理外聘保潔公司轄區(qū)公共環(huán)境的清潔、垃圾回收、清運(yùn) 工作；管理外聘保潔公司轄區(qū)樓宇室內(nèi)外保潔、外墻清潔工作：管理外聘保潔公司公共設(shè)施的保潔工作；管理外聘保潔公司為用戶提供有償清潔服務(wù)：完成上級(jí)安排的其他工作；設(shè)置公共管理部經(jīng)理1名。（7）財(cái)務(wù)部負(fù)責(zé)物業(yè)管理費(fèi)、服務(wù)費(fèi)的收繳及商業(yè)管理公司內(nèi)部 的財(cái)務(wù)管理，設(shè)置財(cái)務(wù)部經(jīng)理1名。（8）行政辦公室負(fù)責(zé)辦公區(qū)的日常事務(wù)管理監(jiān)督工作，公司制度 建設(shè)的組織與協(xié)調(diào)管理部門，負(fù)責(zé)組織員工與部門的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，還負(fù) 責(zé)公司部門內(nèi)務(wù)工作的監(jiān)督和協(xié)調(diào)工作，設(shè)置行政辦公室主

8、任1名。六、追求目標(biāo)以公司經(jīng)營為主導(dǎo)，為業(yè)戶推出完善的管理服務(wù)，為公司創(chuàng)造效 益，為企業(yè)打造品牌。七、商業(yè)管理要點(diǎn)綜合綜合體物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，聯(lián)系多年工作經(jīng)驗(yàn)和行業(yè)模式， 分別就住宅、商業(yè)提出初步的工作計(jì)劃方案。住宅物業(yè)服務(wù)的實(shí)施：物業(yè)的前期介入：組織由商管客戶部、工程維修部人員全面參加綜 合體目前建設(shè)施工各工序，調(diào)查周邊區(qū)域物業(yè)服務(wù)詳情，提出綜合體 物業(yè)服務(wù)模式。商管服務(wù)形象的展示：通過審批確認(rèn)的物業(yè)服務(wù)模式，物業(yè)客戶、 工程、保安、保潔全面參加綜合體的開盤銷售、驗(yàn)房、整改、接房、 裝修、入駐各工作流程，唯有如此才能給業(yè)主留良好的物業(yè)印象。安全秩序管理的重要性：綜合體確定為半開放型的物業(yè)管理

9、模式， 這就給區(qū)域安全管理增加難度。商管服務(wù)管理就是開發(fā)環(huán)節(jié)中最好的 節(jié)點(diǎn)，換言之就是開發(fā)商的售后服務(wù)提供方，商管服務(wù)的安全管理就 顯現(xiàn)出特殊地位。計(jì)劃從增加公共區(qū)域尤其是隱患地段的巡查力度和 頻率，增設(shè)欄桿、燈光、夜間定時(shí)封閉等工作措施。商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營管理:綜合體的市場定位與策劃：酒店按商務(wù)休閑類型經(jīng)營，采取連鎖經(jīng) 營或加盟經(jīng)營的方式;商業(yè)中心部分要打破傳統(tǒng)的業(yè)態(tài)比例劃分（52： 18： 30購物：餐飲：娛樂）。商業(yè)中心是吃出來的，不是買出來的。商業(yè)中心的業(yè)態(tài)按餐飲、休閑、培訓(xùn)、娛樂、購物進(jìn)行劃分，初步 其比例劃分（30： 15： 10： 20： 25）。招商政策的制定與實(shí)施：商業(yè)中心招商采

10、取減免緩費(fèi)額，收取保證 金的形式展開招商工作。倡導(dǎo)“全員招商”的策略，招商按業(yè)態(tài)劃分 落實(shí)責(zé)任人員進(jìn)行招商。商業(yè)中心的運(yùn)營管理是其中的核心和保障，市場運(yùn)營只有做好“招 商、安商、養(yǎng)商、富商”的全部工作，才是成熟市場運(yùn)營管理的體現(xiàn)。商業(yè)中心產(chǎn)權(quán)出售單位在購房時(shí)，產(chǎn)權(quán)人應(yīng)與管理公司簽訂返租合 同。只有這樣才能保障商業(yè)中心業(yè)態(tài)規(guī)劃的準(zhǔn)確執(zhí)行，以及物業(yè)承租 人經(jīng)營的持續(xù)性。為實(shí)現(xiàn)以上經(jīng)營目標(biāo)，擬采用“用心您終生、首問責(zé)任制、365天工作、服務(wù)無盲區(qū)”的管理方針建議采用的管理體制是：企業(yè)化、專業(yè)化、一體化。管理思想是：安全服務(wù)第一、人性規(guī)范管理、提前服務(wù)業(yè)戶、打造管 理精品。追求目標(biāo)是：社會(huì)效益、環(huán)境效

11、益、經(jīng)濟(jì)效益。經(jīng)營目標(biāo)是：經(jīng)營戶利益遞增、投資商利益遞增、消費(fèi)者利益保障三個(gè)重點(diǎn)完善服務(wù)、誠信待人商業(yè)管理是以服務(wù)為主的行業(yè)，為此企業(yè)將在今后的服務(wù)工作 中，充分體現(xiàn)企業(yè)的服務(wù)宗旨和追求目標(biāo)，奉行“以人為本，業(yè)戶至 上”的原則和務(wù)實(shí)周到的工作理念，為業(yè)戶提供全方位、高品質(zhì)的服 務(wù)，并將日常服務(wù)工作緊密融合于管理之中，與業(yè)戶建立良好的服務(wù) 關(guān)系。同時(shí)以周、月、季走訪溝通的方式及時(shí)了解業(yè)戶的意見與需求， 在不斷完善的過程中真正讓業(yè)戶享受到安心、舒心和稱心的經(jīng)營（工 作）環(huán)境。環(huán)境管理責(zé)任到人轄區(qū)的環(huán)境管理極為重要，如何為用戶創(chuàng)造一個(gè)良好、舒適的 經(jīng)營（工作）環(huán)境，是我們非常重視的問題。多年的管理經(jīng)

12、驗(yàn)告訴我們 保潔工作責(zé)任到人，督導(dǎo)檢查、培訓(xùn)落實(shí)到位，才能充分發(fā)揮每個(gè)人 的才能，認(rèn)真地去做好每天的工作，積極宣傳環(huán)保意識(shí)，使轄區(qū)的環(huán) 境衛(wèi)生狀況達(dá)到最佳狀態(tài)，為轄區(qū)所在地增加一道清潔、衛(wèi)生、亮麗 的風(fēng)景。安全、消防真抓實(shí)干為確保用戶的生命、財(cái)產(chǎn)的安全，我們主張以切合實(shí)際的人員 防范為主，以物業(yè)本身的消防設(shè)施為輔的安全管理防范理念，建立一 支強(qiáng)有力、多用途的管理復(fù)合式人才隊(duì)伍。緊密聯(lián)系政府職能部門做 到齊抓共管，使所轄物業(yè)在長年平安的條件下為業(yè)戶服務(wù)。在日常的 管理中，派專人全天值班，負(fù)責(zé)所轄物業(yè)的安全管理工作，嚴(yán)格管理， 防止易燃、易爆等危險(xiǎn)品進(jìn)入轄區(qū)，制定出與其相適應(yīng)的應(yīng)急處理安 全操作程序，如發(fā)生特殊事件時(shí)力爭將損失降至最小程度。四項(xiàng)措施：根據(jù)歷年來的管理經(jīng)驗(yàn)及相關(guān)條件，在對其加以完善的基礎(chǔ) 上，將之運(yùn)用到物業(yè)的管理上。從本物業(yè)業(yè)戶的文化內(nèi)涵、環(huán)境、行 為、制度、道德方面加以分析，科學(xué)制定、引導(dǎo)、宣傳、倡議等較為 文明典雅的管理指引