物業(yè)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路

1、 物業(yè)公司戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型思路 # #一、基本思路僅僅圍繞一個(gè)標(biāo)：按計(jì)劃、有步驟、保穩(wěn)妥地完成從住宅物管到園 # 區(qū)物管的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。堅(jiān)持兩個(gè)原則：對(duì)業(yè)主負(fù)責(zé)，對(duì)員工負(fù)責(zé)。按照三個(gè)步驟：建立住宅物管可轉(zhuǎn)讓模式（2006.6前）；完成住宅物管的漸進(jìn)式退出（2007.6前）；打牢園區(qū)物管的接管基礎(chǔ)（2005.12前）。實(shí)現(xiàn)個(gè)轉(zhuǎn)變：由新奧物業(yè)向“股份物業(yè)”的轉(zhuǎn)變；由“超值化”服務(wù)向“差異化”服務(wù)轉(zhuǎn)變；由“考評(píng)式”管理向“包干制”管理轉(zhuǎn)變；由小區(qū)式”架構(gòu)向“片區(qū)式”架構(gòu)轉(zhuǎn)變。完成五個(gè)工程：自供暖小區(qū)“移交”工程；歷史遺留問(wèn)題的“清算”工程；簽新廢舊的“合同”工程；部分小區(qū)的“提費(fèi)”工程；減員增效的“瘦身”工程。

2、二、具體步驟（一）住宅物管的退出步驟2005年12月前1、規(guī)范架構(gòu)，建立與住宅物管行業(yè)相適應(yīng)的物管組織體系。（1）建立東、西兩個(gè)物管分公司。精減管理人員和維修人員，撤并客服中心。（2）合并職能部門及部分職位。初步建立“兩部一室”：即經(jīng)管部、財(cái)務(wù)部、綜合辦，職能部門控制在20人以內(nèi)。2、掃除障礙，培育自負(fù)盈虧的經(jīng)營(yíng)模式。 1）在置業(yè)的支持下，實(shí)現(xiàn)供暖的改造或?qū)ν馕?。此?xiàng)工作完成后，每年可減虧萬(wàn)元。此項(xiàng)改造約需資金萬(wàn)兀。 # （2）在置業(yè)的支持下,全力“清算”歷史遺留問(wèn)題。將公積金逐步撥付到位,經(jīng)初步測(cè)算,金三角小區(qū)萬(wàn)元,空中花園萬(wàn)元,世紀(jì)花萬(wàn)元，新苑萬(wàn)元，合計(jì)萬(wàn)元。對(duì)房屋質(zhì)量問(wèn)題全面徹底的維修

3、。現(xiàn)存在的房產(chǎn)質(zhì)量問(wèn)題約有處，約需費(fèi)用萬(wàn)兀。3）幫助未建立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)建立業(yè)委會(huì)，使公司具有合法的談判對(duì)象。2005年6月以前分別使新華廣場(chǎng)、文苑小區(qū)、空中花園、金三角小區(qū)建立業(yè)委會(huì)。4）與業(yè)委會(huì)簽訂新的物管協(xié)議，以廢除地產(chǎn)與業(yè)主簽訂的“不平等”條約。2005年1月前，與世紀(jì)花園簽訂新的物管協(xié)議，以廢除地產(chǎn)與業(yè)主簽訂的20年的協(xié)議；2005年10月前，與空中花園、金三角業(yè)委會(huì)簽訂新的物管協(xié)議。5）根據(jù)物管成本，在房管、物價(jià)部門的支持下，逐步提升物管費(fèi)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。2005年1月前，現(xiàn)小幅度的提升世紀(jì)花園小區(qū)的物管費(fèi)（初步定為0.30元/平方米）；2005年6月前，文苑小區(qū)的費(fèi)用提升到0.40元

4、/平方米；2005年10月前，空中花園、金三角小區(qū)的費(fèi)用提升到0.30/平方米。3、項(xiàng)目發(fā)包，建立參股經(jīng)營(yíng)的雛形?？刹捎渺`活多樣的項(xiàng)目發(fā)包方式：1）將條件成熟的小區(qū)（比如文苑小區(qū)）采用內(nèi)部招標(biāo)的方式，將整個(gè)小區(qū)的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)包干到人，雙方約定各自的權(quán)力、義務(wù)，（比如對(duì)正式職工可保留其原身份）。如果運(yùn)作順利，可將其“孵化”為合作股東，并促使其向參股方向演變。（2）將部分專業(yè)外包給專業(yè)服務(wù)公司。比如：安防、保潔、維修，可以先從相對(duì)容易的保潔做起，待運(yùn)作成熟后再全面推開(kāi)。2006年12月前1、參股聯(lián)營(yíng)，引進(jìn)住宅物管的新伙伴。通過(guò)總結(jié)“內(nèi)部發(fā)包”的經(jīng)驗(yàn)，逐步將公司或各個(gè)小區(qū)進(jìn)行股份制改造，采用先內(nèi)后外的合作方式，培育新奧物業(yè)的“合伙人”。2、逐步轉(zhuǎn)讓，策略性的退出住宅物管市場(chǎng)。隨著盈利效應(yīng)的產(chǎn)生，逐步將控股地位出讓，或一次性轉(zhuǎn)讓。另外，如果公司（小區(qū)）仍難以盈利，可以對(duì)“合伙人”采用一次性“補(bǔ)貼式”轉(zhuǎn)讓。2005年12月前1、利用現(xiàn)有園區(qū)物管資源，完成園區(qū)物管基礎(chǔ)人才的培養(yǎng)。2、走出去、請(qǐng)進(jìn)來(lái)，提高員工園區(qū)物管的專業(yè)素質(zhì)。2006年6月前1、逐步接管部分園區(qū)，邊接管邊摸索園