寫字樓運營管理培訓教材(44p)課件

1、寫字樓運營管理資產管理目標資產保值&增值寫字樓運營管理提高租金收入服務品質不斷提升優(yōu)化租戶結構設備設施提升改造樹立品牌形象保值增值寫字樓運營管理寫字樓運營管理集團戰(zhàn)略項目定位開業(yè)前的籌備年度商業(yè)計劃客戶維護租賃管理固定資產投資管理工程管理物業(yè)服務管理安全&消防管理權限管理財務管理檔案管理行政管理租 賃 管 理1租賃管理全面了解市場動態(tài)、競品分析、基礎數據收集、建立數據庫123準確的市場信息將幫助我們確定項目的租金定位實時掌握市場動態(tài)及趨勢，以便及時調整項目的營銷策略租賃管理市場調研租賃管理市場調研市場調研表日期：2014-11編號區(qū)域項目可租面積/最新成交入住率租金（不含）（元/月/M2）成交

2、價（不含）（元/月/M2）物業(yè)管理費（元/月/M2）交房標準停車位數量（個）停車費（元/月/個）1CBD及周邊金地中心A座可出租面積/近期成交32白墻、吊頂、網絡地板742AB座總計固定1500流動12002CBD及周邊金地中心B座可出租面積/近期成交32白墻、吊頂、網絡地板742AB座總計固定1500流動12003CBD及周邊華貿中心可出租面積/近期成交32吊頂 白墻 網絡地板1400地下固定1250流動10004CBD及周邊世茂大廈可出租面積/近期成交28提供吊頂材料地上400地下109固定1500非固定8元/小時5CBD及周邊中海廣場可出租面積/近期成交29白墻、吊頂、網絡地板共計744

3、固定1500非固定 5元/小時6CBD及周邊遠洋光華國際可出租面積/近期成交27白墻、網絡地板975固定15007CBD及周邊漢威大廈可出租面積/近期成交29遺留裝修500地上700 固定1200 非固定6元/小時租賃管理市場調研成交時間區(qū)域簽約項目公司名稱面積（m2）樓層合同 租金（元/月/m2)租期（月）裝修期/免租期（月）原辦公地點代理公司簽約類型(租/售)行業(yè)備注2014Q4M11CBD招商局大廈泰禾集團3000-29024-新租投資-2014Q4M11CBD華貿中心大唐凱勝文化傳媒650-410-新租傳媒-2014Q4M11四惠惠通時代廣場金山軟件30000-DTZ新租軟件-2014

4、Q4M11三元橋太陽宮大廈北京綠凱投資公司650-257-新租投資-2014Q4M11金融街太平洋保險大廈貴陽銀行420-57036-新租金融-2014Q4M11望京保利國際廣場現代汽車金融1600018-2530072-新租金融-2014Q4M11望京浦項友利銀行4000-24536-天元港-新租金融-市場成交信息租賃管理市場調研年份 2014 F2015 F2016 F2017 F2018 F2019 F2020 F可租賃新增供給 (平方米)63,000-89,000278,000169,000464,000272,000凈吸納量 (平方米) 90,00017,00016,00074,00

5、0102,000240,000246,000空置率 6%5%7%14%15%20%19%全市租金(人民幣/平方米/月) 350370350370340360330-350320-340310-330300-320租金增長率 0%-2%0%-4%-3%-1%-5%-3%-4%-2%-4%-2%-3%-1%租賃管理市場調研租賃管理市場推廣1銷售展廳 樣板間 位置 布局2銷售工具 內部 外部3市場活動 面向客戶 面向代理租賃管理市場推廣租賃管理租賃策略租賃策略控制銷售節(jié)奏價格體系制定新租/續(xù)租策略租區(qū)分配客戶定位代理公司的管理租賃策略新租租賃策略新租進度數量面積租金成交談判跟進來訪制表日期：客戶進度

6、月報表租賃策略續(xù)租續(xù)租不續(xù)租 如何識別 “主力”客戶，主力租戶能更好的為企業(yè)帶來長期穩(wěn)定收益。租賃策略續(xù)租策略450450-120015001500租戶數量（個）171361租賃面積（）420011000120004500占比（%）20%33%31%16%平均有效租金（元/月/）500450460400租賃策略續(xù)租策略 正確認識代理公司（客戶資源、專業(yè)服務、市調分析等）1 選擇正確的代理公司（口碑、品質）2 公平對待，明確傭金支付規(guī)則3 銷控管理4 不同級層的溝通和聯系5租賃策略代理公司的管理單一租戶承租面積傭金比例2000以下（Gross)金融類公司/知名跨國公司1.7個月其他公司1.5個月

7、2000-整層金融類公司/知名跨國公司1.8個月其他公司1.6個月1層-2層（不含1層）金融類公司/知名跨國公司1.9個月其他公司1.7個月2層以上金融類公司/知名跨國公司2個月其他公司1.8個月有效期自*年*月*日- *年*月*日租賃策略代理公司的傭金政策Q：上述傭金政策反應的信息？A:Q：在制定傭金方案時，業(yè)主應考慮哪些要素？A:租賃策略代理公司的傭金政策 租約到期狀態(tài)FL# 高區(qū) 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9 211530.35sqM 201530.35sq

8、M 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 數據總出租面積 34561.32空置面積 155.43已出租面積 34405.89空置面積百分比 0.04%已出租面積百分比 99.96%FL# 低區(qū) 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM8436.43spM 155.43sqM 24

9、7.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.51sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM2393.97sqM 232sqM 1267.65sqM 大堂 B1 1919sqM 圖例 租戶數量 面積（）到期百分比 空置面積* 1155.430.04%2015年 2314974.6143.33%2016年 1713394.2138.75%2017年

10、 53595.7810.4%2019年 1358.831.04%2021年 119195.55%2022年 1267.650.08%租賃管理租約管理FL# 低區(qū) 15839.84sqM 358.83sqM 331.68sqM 121530.35sqM 111018.65sqM 356.27sqM 155.43sqM 101530.35sqM 91198.67sqM 331.68sqM 8436.43spM*155.34sqM 247.98spM690.51sqM7436.43sqM 403.41sqM 358.83sqM 331.68sqM 6436.43aqM 403.41sqM 690.5

11、1sqM 5284.5sqM 555.34sqM 358.83sqM 331.68sqM 4A 1530.35sqM 43416.61sqM 596.54sqM 517.2sqM 2393.97sqM 232sqM 萬通國際 1267.65sqM B1 919sqM FL# 高區(qū) 281530.35sqM 271530.35sqM 26251530.35sqM 231530.35sqM 22722.05sqM 357.4sqM 450.9sqM 211530.35sqM 201530.35sqM 191530.35sqM 181530.35sqM 17839.84sqM 358.83sqM 3

12、31.68sqM 16648.84sqM 358.83sqM 522.68sqM 六個月以上到期客戶三個月內到期客戶六個月內到期客戶空置 六個月內到期客戶狀態(tài)租賃管理租約管理租賃管理租約管理行業(yè)類別 租戶數量（個）租賃面積（）占比（%）平均有效租金（元/月/）金融類1510380.832%500IT類45007.6619%400高端服務類84003.212%480貿易類52979.959%500能源類22481.388%400建筑類31851.116%450傳媒類31406.744%400其他2751.972%400租賃管理租戶結構優(yōu)化1關注市場動態(tài)及經濟因素、政府部門的各種政策（如營業(yè)稅改增

13、值稅）2租戶資質的審核3高押金4嚴格把控合同拆分&名稱變更，降低違約風險5重點關注租金支付異常的租戶租賃管理風險防范客 戶 維 護2客戶維護滿意度目的忠誠度各職能部門全程全方位服務客戶維護客戶維護客戶拜訪客戶拜訪對象目的跟進時間/頻次客戶維護滿意度調查客戶維護滿意度調查市場阻力系數6% x 1061% x 30.33忠誠度TRI*M 市場阻力指數高低代表的意義口碑好1被動的忠誠3%叛離6%唯利是圖30%滿意度滿意但不忠誠經常關注市場上有沒有其它的替代產品, 價格敏感度高高度滿意而且忠誠市場運作的目標不滿意也不忠誠，可能會傳播不良的口碑被動的忠誠不滿意, 但基于被動的原因沒有轉換到其它的品牌忠實

14、追隨61%2012: 60%2012: 31%2012: 8%2012: 1%2012: 0.5亞洲區(qū)標準：42%基數 90亞洲區(qū)標準：20%亞洲區(qū)標準：22%亞洲區(qū)標準：16%大堂及電梯廳等公共區(qū)域空調電梯保潔安保工程部提供的服務樓宇外部環(huán)境停車場公關工作客戶服務客戶維護滿意度調查 依據調查結果，盡最大可能去完成。若所做的工作超出了客戶的預 期，則忠誠度將大幅提升?？蛻艟S護滿意度調查客戶維護投訴處理專業(yè)的、反應迅速的團隊時效性舉辦活動的原則及要點明確目的面對群體年度預算123客戶維護客戶活動經營的最佳實踐3經營的最佳實踐提升樓宇品質植樹活動相親活動 一紙回收 節(jié)電 垃圾分類減量 意見采集爬樓

15、比賽行政下午茶綠樓行動高端客戶答謝經營的最佳實踐客戶活動 感恩回饋情感維系客戶活動爬樓比賽高端客戶答謝消防演習一紙回收“光盤”行動消防演習咖啡廳專屬優(yōu)惠 倡導節(jié)約 增強客戶的安全防范意識及自救常識。 業(yè)主讓利經營的最佳實踐其他活動43租戶很滿意44 謝謝讀一本好書，就是和許多高尚的人談話。-歌德書籍是人類知識的總結。書籍是全世界的營養(yǎng)品。-莎士比亞書籍是巨大的力量。-列寧好的書籍是最貴重的珍寶。-別林斯基任何時候我也不會滿足，越是多讀書，就越是深刻地感到不滿足，越感到自己知識貧乏。-馬克思書籍便是這種改造靈魂的工具。人類所需要的，是富有啟發(fā)性的養(yǎng)料。而閱讀，則正是這種養(yǎng)料。-雨果喜歡讀書，就等

16、于把生活中寂寞的辰光換成巨大享受的時刻。-孟德斯鳩如果我閱讀得和別人一樣多，我就知道得和別人一樣少。-霍伯斯英國作家讀書有三種方法：一種是讀而不懂，另一種是既讀也懂，還有一種是讀而懂得書上所沒有的東西。-克尼雅日寧俄國劇作家詩人要學會讀書，必須首先讀的非常慢，直到最后值得你精讀的一本書，還是應該很慢地讀。-法奇(法國科學家)了解一頁書，勝于匆促地閱讀一卷書。-麥考利英國作家讀書而不回想，猶如食物而不消化。-伯克美國想思家讀書而不能運用，則所讀書等于廢紙。-華盛頓(美國政治家)書籍使一些人博學多識，但也使一些食而不化的人瘋瘋顛顛。-彼特拉克意大利詩人生活在我們這個世界里，不讀書就完全不可能了解人。-高爾基讀書越多，越感到腹中空虛。-雪萊(英國詩人)讀書是我唯一的娛樂。我不把時間浪費于酒店、賭博或任何一種惡劣的游戲；而我對于事業(yè)的勤勞，仍是按照必要，不倦不厭。-富蘭克林書讀的越多而不加思索，你就會覺得你知道得很多；但當你讀書而思考越多的時候，你就會清楚地看到你知道得很少。-伏爾泰(法國哲學家、文學家)讀書破萬卷，下筆如有神。-杜甫讀萬卷書，行萬里路。-顧炎武讀書之法無他，惟是篤志虛心，反復詳玩，為有功耳。-朱熹讀書