城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)課件

1、城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)第1頁(yè)，共79頁(yè)。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) 第2頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 一、為什么要進(jìn)行地價(jià)監(jiān)測(cè) 土地市場(chǎng)是重要的要素市場(chǎng)，需要監(jiān)控 地價(jià)是土地市場(chǎng)的指示器 第3頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 二、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的概念 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是運(yùn)用景氣監(jiān)測(cè)的基本原理和方法，結(jié)合土地市場(chǎng)本身的特點(diǎn)，通過(guò)設(shè)立地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)，收集、處理并生成一系列地價(jià)指標(biāo)，對(duì)城市地價(jià)狀況觀察、描述和評(píng)價(jià)的過(guò)程。 第4頁(yè)，共79頁(yè)。

2、地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 三、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的作用 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)地價(jià)監(jiān)測(cè)提供兩類(lèi)信息（兩種信息產(chǎn)品）： 一類(lèi)是管理類(lèi)信息（管理部門(mén)） 制定宏觀調(diào)控政策政策外部干預(yù)（外因作用）。 另一類(lèi)是公眾信息（公眾） 公開(kāi)信息引導(dǎo)市場(chǎng)主體行為土地市場(chǎng)內(nèi)部調(diào)整（內(nèi)因作用）。 第5頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)管理類(lèi)信息發(fā)揮作用的技術(shù)路徑管理類(lèi)信息取得市場(chǎng)狀況分析土地市場(chǎng)調(diào)控政策制定（直接、間接）具體調(diào)控手段第6頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)公共信息是如何影響市場(chǎng)的？（信息參照作用、信息對(duì)等的博弈作用）無(wú)公開(kāi)信息狀況 有公開(kāi)信息狀況信息黑箱 信息透明價(jià)格無(wú)趨向性 價(jià)格具有明顯趨向性與正常市場(chǎng)價(jià)值離散度大 與正常

3、市場(chǎng)價(jià)值離散度小地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第7頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 四、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的理論與技術(shù)基礎(chǔ) 景氣監(jiān)測(cè)理論與技術(shù)。 市場(chǎng)運(yùn)行是有一定規(guī)律的； 市場(chǎng)的運(yùn)行是受不同因素影響的； 通過(guò)對(duì)不同的指標(biāo)進(jìn)行觀測(cè)可以掌握市場(chǎng)運(yùn)行情況。 第8頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 五、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的對(duì)象與基本內(nèi)容 地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的對(duì)象：地價(jià)狀況（地價(jià)及其外延關(guān)系）。 地價(jià)本身包括地價(jià)現(xiàn)實(shí)水平、地價(jià)變化歷史軌跡、地價(jià)將來(lái)變化趨勢(shì)等； 地價(jià)的結(jié)構(gòu)特征包括，地價(jià)區(qū)域比較關(guān)系、地價(jià)用途之間的比較關(guān)系、地價(jià)時(shí)間段的比較關(guān)系等； 地價(jià)與相關(guān)指標(biāo)協(xié)調(diào)程度包括，地價(jià)與房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)關(guān)系、地價(jià)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)

4、指標(biāo)之間的關(guān)系、地價(jià)與金融指標(biāo)之間的關(guān)系、地價(jià)與土地利用指標(biāo)的比較關(guān)系等等。 第9頁(yè)，共79頁(yè)。 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境 房地產(chǎn)市場(chǎng) 土地市場(chǎng) 地價(jià)地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 地價(jià)的外延關(guān)系示意圖第10頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 六、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本方法 觀測(cè)、描述和評(píng)價(jià)。 觀測(cè)：就是建立監(jiān)測(cè)點(diǎn)等方法對(duì)地價(jià)現(xiàn)狀進(jìn)行觀察，及時(shí)、直觀地看到地價(jià)是什么樣。 描述：是要通過(guò)各種指標(biāo)將地價(jià)狀況如實(shí)地、全面地反映出來(lái)。 評(píng)價(jià)：就是對(duì)地價(jià)狀況的好壞做出判斷。 第11頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 七、地價(jià)監(jiān)測(cè)的范圍 國(guó)家級(jí)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍包括，全國(guó)范圍的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)、跨省區(qū)域的地價(jià)監(jiān)測(cè)（包括重點(diǎn)區(qū)

5、域范圍地價(jià)監(jiān)測(cè)），主要城市地價(jià)監(jiān)測(cè)等。 省級(jí)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍包括，全省范圍的城市地價(jià)監(jiān)測(cè)、省內(nèi)分區(qū)域的地價(jià)監(jiān)測(cè)等。 城市本級(jí)地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍包括城市整體地價(jià)監(jiān)測(cè)、城市各區(qū)片地價(jià)監(jiān)測(cè)及重點(diǎn)路段地價(jià)監(jiān)測(cè)等。第12頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 國(guó)家級(jí)監(jiān)測(cè)省級(jí)監(jiān)測(cè)城市本級(jí)監(jiān)測(cè)監(jiān)測(cè)范圍第13頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 八、地價(jià)監(jiān)測(cè)的工作步驟 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)的基本工作步驟如下： （1）建立以地價(jià)監(jiān)測(cè)樣點(diǎn)為基礎(chǔ)的地價(jià)監(jiān)測(cè)信息源； （2）采集和處理監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，包括基礎(chǔ)年數(shù)據(jù)和監(jiān)測(cè)年數(shù)據(jù)采集； （3）根據(jù)監(jiān)測(cè)目標(biāo)，建立地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系； （4）按照一定的方法整理和計(jì)算各類(lèi)地價(jià)監(jiān)測(cè)指標(biāo)； （5）

6、通過(guò)監(jiān)測(cè)指標(biāo)對(duì)城市地價(jià)狀況進(jìn)行綜合分析和評(píng)價(jià)； （6）對(duì)城市地價(jià)監(jiān)測(cè)信息進(jìn)行發(fā)布。第14頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 九、地價(jià)監(jiān)測(cè)的工作成果 最終成果：城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告（年度、季度） 主要內(nèi)容： 地價(jià)水平及其地價(jià)變化趨勢(shì)報(bào)告與分析 地價(jià)分布與結(jié)構(gòu)狀況報(bào)告與分析 地價(jià)與土地市場(chǎng)及房屋市場(chǎng)的協(xié)調(diào)狀況報(bào)告與分析 地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展協(xié)調(diào)狀況報(bào)告與分析第15頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 中間成果： 1、地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)體系（監(jiān)測(cè)點(diǎn)分布圖、監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)據(jù)庫(kù)） 2、地價(jià)監(jiān)測(cè)計(jì)算機(jī)系統(tǒng) 3、地價(jià)指數(shù)（可以獨(dú)立發(fā)布的） 4、年度監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)第16頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 十、值得強(qiáng)調(diào)的幾

7、點(diǎn) （1）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)不完全等同于地價(jià)調(diào)查。地價(jià)調(diào)查重點(diǎn)在于地價(jià)信息的采集，而地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)是一個(gè)系統(tǒng)的、連續(xù)的過(guò)程。 （2）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)不僅僅包括地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立、地價(jià)指數(shù)的編制，還包括地價(jià)狀況的分析、評(píng)價(jià)、監(jiān)測(cè)報(bào)告等過(guò)程 。 （3）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)內(nèi)容不僅僅包括地價(jià)本身情況，還包括地價(jià)與其他社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相協(xié)調(diào)的情況。 （4）地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)不僅僅是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)，而是具有地價(jià)信息源、地價(jià)信息采集網(wǎng)絡(luò)、組織制度、技術(shù)規(guī)范、專(zhuān)家支持和計(jì)算機(jī)支持一體的大系統(tǒng)。 （5）地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)調(diào)查方法按照一般的監(jiān)測(cè)技術(shù)要求，是市場(chǎng)調(diào)查的方法，而不是簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)方法。 第17頁(yè)，共79頁(yè)。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論

8、與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) 第18頁(yè)，共79頁(yè)。1、 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立步驟（1） 劃分地價(jià)區(qū)段 （2） 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的初選 （3） 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的確定 （4） 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)資料的采集 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 第19頁(yè)，共79頁(yè)。 地價(jià)區(qū)段劃分 均質(zhì)區(qū)域。 按不同用地類(lèi)型進(jìn)行劃分。 根據(jù)地價(jià)高低分割。 與級(jí)別界線(xiàn)吻合 實(shí)地勘測(cè) 上圖地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 第20頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)立標(biāo)準(zhǔn)1、對(duì)土地面積的要求宗地、面積適宜2、對(duì)土地形狀的要求矩形（規(guī)則）為主3、對(duì)土地利用狀況

9、的要求平均容積率4、對(duì)臨街狀況的要求一面臨街5、對(duì)土地開(kāi)發(fā)程度的要求平均土地開(kāi)發(fā)程度6、對(duì)土地權(quán)利狀況的要求土地使用權(quán)價(jià)格。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 第21頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)數(shù)量1、總量分城市類(lèi)型控制、分用途控制2、密度按平方公里衡量（23）3、地價(jià)區(qū)片至少一個(gè)4、分布均勻地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 第22頁(yè)，共79頁(yè)。地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)更新1、用途發(fā)生改變2、地塊合并或者分割3、地質(zhì)條件發(fā)生變化4、低效利用地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)的設(shè)置與維護(hù) 第23頁(yè)，共79頁(yè)。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況

10、分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) 第24頁(yè)，共79頁(yè)。按種類(lèi)分：1、基礎(chǔ)信息采集2、評(píng)估信息采集按狀態(tài)分3、信息初始采集4、信息變更采集地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)信息采集 第25頁(yè)，共79頁(yè)。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù) 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) 第26頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 一、平均地價(jià)計(jì)算 1、概念 平均地價(jià)（地價(jià)水平值）是指在正常市場(chǎng)條件下，一定區(qū)域范圍 內(nèi)和一定時(shí)間點(diǎn)城市土地價(jià)格的水平值。平均地價(jià)反映一定區(qū)域、一定時(shí)間段，城市土地

11、價(jià)格的高低狀況。 2、種類(lèi) 包括地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)、土地級(jí)別平均地價(jià)、城市平均地價(jià)、路 線(xiàn)平均地價(jià)、區(qū)域城市平均地價(jià)等。第27頁(yè)，共79頁(yè)。第28頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 3、計(jì)算方法 （1）區(qū)段平均地價(jià)。 區(qū)段平均地價(jià)在監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于地價(jià)區(qū)段內(nèi)各個(gè)監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)的算術(shù)平均值。計(jì)算公式為： 地價(jià)區(qū)段平均地價(jià)（監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)1監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)2 監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)n）n第29頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)與城市地價(jià)狀況的關(guān)系第30頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （2）級(jí)別平均地價(jià) 級(jí)別平均地價(jià)在區(qū)段平均地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于土地級(jí)別內(nèi)各個(gè)區(qū)段平均地價(jià)的加

12、權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 級(jí)別平均地價(jià)（區(qū)段平均地價(jià)1區(qū)段用途面積1區(qū)段平均地價(jià)2區(qū)段用途面積2區(qū)段平均地價(jià)m區(qū)段用途面積m）（區(qū)段用途面積1區(qū)段用途面積2區(qū)段用途面積m） 第31頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析地價(jià)區(qū)段面積與區(qū)段有效面積地 價(jià) 區(qū) 段1地價(jià)區(qū)段2地價(jià)區(qū)段3地價(jià)區(qū)段4有效面積第32頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （3）城市平均地價(jià)。 城市平均地價(jià)在級(jí)別平均地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于城市內(nèi)各個(gè)土地級(jí)別平均地價(jià)的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 城市平均地價(jià)（級(jí)地平均地價(jià)1級(jí)地土地面積1級(jí)地平均地價(jià)1級(jí)地土地面積2級(jí)地平均地價(jià)k級(jí)地土地面積k）（級(jí)地土地面積1級(jí)地土地面積2

13、級(jí)地土地面積k）第33頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （4）區(qū)域城市平均地價(jià)。 區(qū)域城市平均地價(jià)在城市平均地價(jià)的基礎(chǔ)上計(jì)算，等于區(qū)域內(nèi)各個(gè)城市平均地價(jià)的加權(quán)平均值。計(jì)算公式為： 區(qū)域城市平均地價(jià)（城市平均地價(jià)1城市級(jí)別總面積1城市平均地價(jià)2城市級(jí)別總面積2城市平均地價(jià)j城市級(jí)別總面積j）（城市級(jí)別總面積1城市級(jí)別總面積2城市級(jí)別總面積j）第34頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 （5）地價(jià)綜合水平值。 地價(jià)綜合水平值為各用途平均地價(jià)的綜合結(jié)果。 地價(jià)綜合水平值（商業(yè)地價(jià)平均值居住地價(jià)平均值工業(yè)地價(jià)平均值）3 或者進(jìn)行加權(quán)處理，權(quán)數(shù)為各用途實(shí)際有效土地面積。第35頁(yè)，共79頁(yè)

14、。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 二、地價(jià)增長(zhǎng)率計(jì)算 1、概念 地價(jià)增長(zhǎng)率反映地價(jià)逐期變化速度，是指在一定城市區(qū)域范圍內(nèi)，報(bào)告期土地價(jià)格水平與前一期土地價(jià)格水平相對(duì)增加的比率。 2、種類(lèi)。 種類(lèi)對(duì)應(yīng)于平均地價(jià)值。第36頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 3、計(jì)算方法 地價(jià)增長(zhǎng)率以對(duì)應(yīng)區(qū)域的地價(jià)水平值為基礎(chǔ)計(jì)算，等于一定城市區(qū)域范圍內(nèi)，報(bào)告期和前一期地價(jià)水平值的差值與前一期地價(jià)水平值的比率?；居?jì)算公式為： 地價(jià)增長(zhǎng)率（報(bào)告年（季度）平均地價(jià)前一年（季度）平均地價(jià)）前一年平均地價(jià) 第37頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析三、地價(jià)指數(shù)計(jì)算1、概念地價(jià)指數(shù)反映從某一時(shí)間點(diǎn)（基期）到報(bào)告

15、期的地價(jià)變化總速度，是指在一定城市區(qū)域范圍內(nèi)，報(bào)告期平均地價(jià)與基期平均地價(jià)的相對(duì)比值。2、種類(lèi)重要區(qū)段地價(jià)指數(shù)、級(jí)別地價(jià)指數(shù)、城市地價(jià)指數(shù)、區(qū)域城市地價(jià)指數(shù)第38頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析3、計(jì)算方法城市地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)城市內(nèi)部區(qū)域的平均地價(jià)為基礎(chǔ)計(jì)算，等于報(bào)告期平均地價(jià)與基期平均地價(jià)的比率。基本計(jì)算公式為：地價(jià)指數(shù)報(bào)告年平均地價(jià) 基期平均地價(jià) 地價(jià)指數(shù)一般有商業(yè)地價(jià)指數(shù)、居住地價(jià)指數(shù)、工業(yè)地價(jià)指數(shù)和綜合地價(jià)指數(shù)。第39頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析（1）重要區(qū)段地價(jià)指數(shù)。 區(qū)段地價(jià)指數(shù)用于反映某一重要區(qū)段地價(jià)變化趨勢(shì)。 重要區(qū)段地價(jià)指數(shù)報(bào)告期區(qū)段平均地價(jià)基期區(qū)段平均

16、地價(jià) （2）級(jí)別地價(jià)指數(shù)。 級(jí)別地價(jià)指數(shù)用于反映某一土地級(jí)別地價(jià)變化趨勢(shì)。 級(jí)別地價(jià)指數(shù)報(bào)告期級(jí)別平均地價(jià)基期級(jí)別平均地價(jià)第40頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析（3）城市地價(jià)指數(shù)。 城市地價(jià)指數(shù)用于反映城市整體地價(jià)變化趨勢(shì)。 城市地價(jià)指數(shù)報(bào)告期城市平均地價(jià)基期城市平均地價(jià)（4）區(qū)域城市地價(jià)指數(shù)。 區(qū)域城市地價(jià)指數(shù)以對(duì)應(yīng)區(qū)域內(nèi)城市的地價(jià)指數(shù)為基礎(chǔ)計(jì)算，等 于報(bào)告期各城市地價(jià)指數(shù)的加權(quán)平均值。 區(qū)域地價(jià)指數(shù)（城市地價(jià)指數(shù)1城市平均地價(jià)1城市地價(jià) 指數(shù)2城市平均地價(jià)2城市地價(jià)指數(shù)j城市平均地價(jià)j） （城市平均地價(jià)1城市平均地價(jià)2城市平均地價(jià)j）第41頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分

17、析 （5）綜合地價(jià)指數(shù)。綜合地價(jià)指數(shù)為各用途地價(jià)指數(shù)的綜合結(jié)果。 綜合地價(jià)指數(shù)（商業(yè)地價(jià)指數(shù)居住地價(jià)指數(shù)工業(yè)地價(jià)指數(shù)） 3 4、地價(jià)指數(shù)的基期、周期 （1）地價(jià)指數(shù)計(jì)算需要選擇一個(gè)基期，基期地價(jià)指數(shù)設(shè)定為100 （2）地價(jià)指數(shù)的周期性根據(jù)不同的目的確定。一般宏觀類(lèi)地價(jià)指數(shù)周期設(shè)定為一年，微觀類(lèi)地價(jià)指數(shù)的編制周期可以更短一些。第42頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 地價(jià)狀況分析基本方法 地價(jià)狀況是地價(jià)監(jiān)測(cè)的主要對(duì)象。地價(jià)狀況分析是地價(jià)監(jiān)測(cè)的重要步驟，也是地價(jià)監(jiān)測(cè)的主要目標(biāo)。 一、概念 地價(jià)狀況是指地價(jià)的水平、變化情況、分布特征以及地價(jià)與土地房屋市場(chǎng)、社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、土地利用等協(xié)調(diào)情況。

18、地價(jià)狀況分析，是選用一定指標(biāo)對(duì)地價(jià)狀況進(jìn)行整體評(píng)價(jià)的過(guò)程。 城市地價(jià)狀況分析分單項(xiàng)判斷和總體判斷兩類(lèi)，采用絕對(duì)值比較、相對(duì)值比較和綜合指數(shù)判斷法。第43頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 二、地價(jià)狀況分析的方法 1、地價(jià)水平狀況分析。 地價(jià)水平分析主要采用地價(jià)水平值進(jìn)行分析，也可以通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)、區(qū)段地價(jià)、路線(xiàn)地價(jià)等進(jìn)行比較。 是地價(jià)絕對(duì)值的比較 時(shí)間序列比較 空間區(qū)域比較 種類(lèi)比較 排序、最高值、最低值、差值的判斷等方式進(jìn)行。 第44頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析例圖1，某年全國(guó)城市平均地價(jià)第45頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 2、地價(jià)變化趨勢(shì)分析。

19、地價(jià)變化趨勢(shì)分析主要采用地價(jià)增長(zhǎng)率、地價(jià)指數(shù)等進(jìn)行比較。采用不同時(shí)期和不同區(qū)域、不同用途的增長(zhǎng)率的高低比較、排序、最快值、最慢值的判斷等方式進(jìn)行。 年度地價(jià)增長(zhǎng)率 季度地價(jià)增長(zhǎng)率（與上季度比，與上年統(tǒng)計(jì)度比） 地價(jià)指數(shù)（環(huán)比，與上年度比；定比，與一定基年比）第46頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析例圖，某年間全國(guó)城市增長(zhǎng)率趨勢(shì)例圖，某年各區(qū)域城市增長(zhǎng)率比較第47頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析3、地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析。地價(jià)與土地供需協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)增長(zhǎng)率與土地計(jì)劃供給、土地實(shí)際供給、土地實(shí)際開(kāi)發(fā)、土地開(kāi)發(fā)投資、土地閑置等方面的情況進(jìn)行比較。主要的是：土地

20、計(jì)劃供給土地實(shí)際供給第48頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析例圖，20012003年部分城市地價(jià)增長(zhǎng)與土地供應(yīng)增長(zhǎng)趨勢(shì)例圖， 某年部分城市地價(jià)增長(zhǎng)與土地供應(yīng)增長(zhǎng)率對(duì)比第49頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 4、地價(jià)與房屋供需協(xié)調(diào)狀況分析。 地價(jià)與房屋供需協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)增長(zhǎng)率與房屋開(kāi)發(fā)量、房屋實(shí)際供給量、房屋開(kāi)發(fā)投資、銀行房貸的關(guān)系比較；地價(jià)與房?jī)r(jià)、房屋租金比較等方式進(jìn)行。 第50頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析例圖，某年全國(guó)部分城市地價(jià)與房?jī)r(jià)比第51頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 5、地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)狀況分析。 地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)

21、狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行比較，包括地價(jià)增長(zhǎng)率與城市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值、城市固定資產(chǎn)投資、城市人均可支配收入等指標(biāo)比較進(jìn)行。第52頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析例圖，某年全國(guó)部分城市平均地價(jià)與GDP增長(zhǎng)比較關(guān)系第53頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 6、地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析。 地價(jià)與城市土地利用協(xié)調(diào)狀況分析主要采用不同時(shí)期地價(jià)與城市土地利用指標(biāo)進(jìn)行比較，包括地價(jià)增長(zhǎng)率與城市土地面積的擴(kuò)展、城市土地集約利用狀程度、城市土地利用率、平均容積率、城市土地資產(chǎn)狀況等指標(biāo)進(jìn)行比較分析。第54頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 三、地價(jià)分析報(bào)告的撰寫(xiě)

22、 1、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告體系 從時(shí)點(diǎn)分，有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)年度報(bào)告、半年報(bào)告、季度報(bào)告和不定期報(bào)告。 從內(nèi)容分，有城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)總報(bào)告、專(zhuān)題報(bào)告。 專(zhuān)題報(bào)告有，城市地價(jià)指數(shù)報(bào)告、監(jiān)測(cè)點(diǎn)報(bào)告、地價(jià)與房?jī)r(jià)關(guān)系報(bào)告、地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展關(guān)系報(bào)告等等，根據(jù)需要設(shè)置。第55頁(yè)，共79頁(yè)。監(jiān)測(cè)指標(biāo)值計(jì)算與地價(jià)狀況分析 2、地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)報(bào)告內(nèi)容 （1）基本界定，主要內(nèi)容包監(jiān)測(cè)范圍、監(jiān)測(cè)城市、監(jiān)測(cè)分區(qū)、監(jiān)測(cè)時(shí)段、監(jiān)測(cè)地價(jià)信息來(lái)源、監(jiān)測(cè)指標(biāo)體系、重要概念等說(shuō)明。 （2）監(jiān)測(cè)內(nèi)容，主要包括地價(jià)水平與變化趨勢(shì)狀況、地價(jià)空間分布形態(tài)、地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)度、地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)度、地價(jià)與宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)度、地價(jià)與城市土地利

23、用變化協(xié)調(diào)度、地價(jià)綜合評(píng)價(jià)及相關(guān)情況等。 （3）基本分析，主要是對(duì)地價(jià)狀況及背景情況進(jìn)行分析。 （4）技術(shù)說(shuō)明，主要是對(duì)監(jiān)測(cè)技術(shù)處理過(guò)程進(jìn)行說(shuō)明。第56頁(yè)，共79頁(yè)。 主要內(nèi)容 第一部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)的基本理論與方法 第二部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)設(shè)置與維護(hù)（Word文檔） 第三部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)采集 第四部分 地價(jià)監(jiān)測(cè)主要指標(biāo)值計(jì)算 與地價(jià)狀況分析 第五部分 城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) 第57頁(yè)，共79頁(yè)。城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)一、基本概念地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)是具有一定決策功能的地價(jià)動(dòng)態(tài)管理信息系統(tǒng)。是管理系統(tǒng)而不是計(jì)算機(jī)系統(tǒng)是管理信息系統(tǒng)而不是信息管理系統(tǒng)第58頁(yè)，共79頁(yè)。城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)二、地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)基本結(jié)構(gòu)

24、1、基本運(yùn)行結(jié)構(gòu)（1）技術(shù)層面。主要有地價(jià)信息采集、地價(jià)信息處理、和地價(jià)信息的運(yùn)用等三個(gè)方面。（2）管理層面。主要有監(jiān)測(cè)點(diǎn)體系及信息采集網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)家支持體系。 第59頁(yè)，共79頁(yè)。 監(jiān)測(cè)網(wǎng)的基本結(jié)構(gòu)信息采集信息處理信息運(yùn)用信息源、信息采集網(wǎng)絡(luò)、專(zhuān)家支持體系等 技術(shù)層面管理層面城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè)第60頁(yè)，共79頁(yè)。城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)結(jié)構(gòu)中央端基本功能城市端基本功能中央數(shù)據(jù)維護(hù)：接受各城市數(shù)據(jù)，整合、平衡、確定全國(guó)宏觀信息的生成向各城市下傳平衡后的信息數(shù)據(jù)中央信息發(fā)布：向國(guó)土資源部提供全國(guó)的專(zhuān)業(yè)化的地價(jià)信息向社會(huì)提供全國(guó)宏觀實(shí)用地價(jià)信息城市數(shù)據(jù)維護(hù)：基層數(shù)據(jù)收集、整理和初步信息的生成向中央端傳送城市

25、數(shù)據(jù)和初步信息接收中央端確認(rèn)后信息以及全國(guó)性信息城市信息發(fā)布：向城市主管部門(mén)提供本市專(zhuān)業(yè)化的地價(jià)信息向社會(huì)提供本市宏觀性和實(shí)用性的地價(jià)信息第61頁(yè)，共79頁(yè)。城市地價(jià)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)建設(shè) 2、基本功能 地價(jià)數(shù)據(jù)采集 地價(jià)動(dòng)態(tài)分析功能 地價(jià)信息發(fā)布功能 地價(jià)預(yù)警功能第62頁(yè)，共79頁(yè)。國(guó)內(nèi)外地價(jià)監(jiān)測(cè)技術(shù)比較日本韓國(guó)中國(guó)臺(tái)灣中國(guó)大陸第63頁(yè)，共79頁(yè)。1、日本地價(jià)公示法本法是在都市及其周邊地區(qū)等選定標(biāo)準(zhǔn)宗地，公示其正常價(jià)格，使其成為一般土地確定交易價(jià)格的指標(biāo)，并為測(cè)算公共利益用地的合理補(bǔ)償金額，形成市場(chǎng)合理的地價(jià)提供依據(jù)。地價(jià)公示內(nèi)容任何人都能查詢(xún)第64頁(yè)，共79頁(yè)。公示區(qū)域城市規(guī)劃區(qū)標(biāo)準(zhǔn)宗地的選定標(biāo)準(zhǔn)商

26、業(yè)區(qū)1宗/0.4平方公里；住宅區(qū)1宗/1平方公里標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的確定每年1月1日正常市場(chǎng)價(jià)格生地價(jià)格，不存在他項(xiàng)權(quán)利市場(chǎng)比較法、收益法、原價(jià)法（如二手住宅進(jìn)行改建時(shí)所需要的改建費(fèi)中，減去該房屋經(jīng)過(guò)數(shù)年后所降價(jià)的費(fèi)用算出現(xiàn)在的房?jī)r(jià)。 ）第65頁(yè)，共79頁(yè)。標(biāo)準(zhǔn)宗地價(jià)格的公示：每年4月1日公示價(jià)格的效力宗地評(píng)估要以標(biāo)準(zhǔn)宗地的公示價(jià)格作為基準(zhǔn)，比較修正。確定土地收用的補(bǔ)償金額征收遺產(chǎn)稅及固定資產(chǎn)稅第66頁(yè)，共79頁(yè)。2、韓國(guó)關(guān)于公示地價(jià)與土地等級(jí)的評(píng)價(jià)法律公示地價(jià)種類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)每年1月1日，全國(guó)有代表性的45萬(wàn)宗標(biāo)準(zhǔn)宗地評(píng)估并公示個(gè)別公示地價(jià)每年6月30日，全國(guó)232個(gè)市、郡、區(qū)范圍，針對(duì)約27

27、00萬(wàn)宗地進(jìn)行評(píng)估公示。第67頁(yè)，共79頁(yè)。公示地價(jià)的評(píng)定鑒定評(píng)估師評(píng)估價(jià)格并向建設(shè)交通部提交報(bào)告地價(jià)公示制度的效力可以作為個(gè)別公示地價(jià)計(jì)算和補(bǔ)償評(píng)價(jià)等的基準(zhǔn)個(gè)別公示地價(jià)應(yīng)用于征收土地國(guó)稅、地方稅及各種負(fù)擔(dān)金等的計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)第68頁(yè)，共79頁(yè)。中國(guó)臺(tái)灣公告地價(jià)民眾申報(bào)地價(jià)的參考，并按此課征地價(jià)每3年一次公告土地現(xiàn)值私有土地移轉(zhuǎn)或設(shè)定典權(quán)時(shí)，民眾申報(bào)轉(zhuǎn)移現(xiàn)值的參考，并作為政府計(jì)征土地轉(zhuǎn)移的土地增值稅和確定土地征收補(bǔ)償?shù)貎r(jià)的依據(jù)每年一次第69頁(yè)，共79頁(yè)。區(qū)段地價(jià)的評(píng)估公告地價(jià)和公告土地現(xiàn)值的基礎(chǔ)征稅的需要，區(qū)段地價(jià)一般為市場(chǎng)地價(jià)的40-80%.評(píng)估方法，路線(xiàn)價(jià)法第70頁(yè)，共79頁(yè)。中國(guó)大陸基準(zhǔn)地價(jià)和

28、標(biāo)定地價(jià)要公示效力上，僅作為反映土地市場(chǎng)狀況的目的，不具有用于宗地評(píng)估的功能第71頁(yè)，共79頁(yè)。比 較國(guó)家及地區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)體系構(gòu)成地價(jià)更新周期日本標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)每年的4月1日公示標(biāo)準(zhǔn)宗地地價(jià)資料韓國(guó)標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)-個(gè)別公示地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)宗地公示地價(jià)以每年的1月1日為基準(zhǔn)日，在每年的2月進(jìn)行公示；個(gè)別公示地價(jià)公示時(shí)間為每年的6月30日臺(tái)灣區(qū)段地價(jià)-公告地價(jià)-公告土地現(xiàn)值以確定公告現(xiàn)值為目的的區(qū)段地價(jià)每年都要重新確定，以確定公告地價(jià)為目的的區(qū)段地價(jià)每3年確定1次；公告現(xiàn)值每年確定公告1次；公告地價(jià)每3年確定公告1次，公告日期均為7月1日中國(guó)大陸基準(zhǔn)地價(jià)-監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)2-3年調(diào)整1次；監(jiān)測(cè)點(diǎn)地價(jià)按季度

29、或年度更新，以地價(jià)指數(shù)形式按年度發(fā)布第72頁(yè)，共79頁(yè)。案例：A市為地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)試點(diǎn)城市，按技術(shù)規(guī)范的要求，該市居住用地監(jiān)測(cè)范圍覆蓋全市所有的三個(gè)土地級(jí)別，每個(gè)土地級(jí)別各劃分為三個(gè)地價(jià)區(qū)段，各級(jí)別土地面積、地價(jià)區(qū)段編號(hào)等具體信息見(jiàn)下表。面積：平方千米；價(jià)格：元平方米第73頁(yè)，共79頁(yè)。問(wèn)題1.計(jì)算A市2007年各季度各區(qū)段居住地價(jià)水平值（列出J001的計(jì)算過(guò)程，并將全部結(jié)果在答題卡上制作成表格（表格式樣如下）； 一季度 二季度 三季度 四季度J001J0092.計(jì)算A市2007年第一季度各級(jí)別地價(jià)水平值；3.計(jì)算A市2007年第一季度整體居住地價(jià)水平值；4.以2007年第一季度為基期，并設(shè)定基期指數(shù)為100，計(jì)算一級(jí)地當(dāng)年各季度定基地價(jià)指