東城麗舍營銷推廣報告60P課件

1、城市向東 青春向上東城麗舍營銷推廣報告謹呈：湖南東晨房地產(chǎn)開發(fā)有限公司誡咱折沈薩材殖瘴峙胺諸敬蚊陰奉冷甸廬丟躁啥巋念嘿率鍺豫掛菱抑五孰東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第1頁，共60頁。目錄 CONTENTS第一部分 市場分析NO.1第二部分 項目分析第三部分 項目定位第四部分 傳播策略第五部分 視覺表現(xiàn)第六部分 服務方式和團隊帕鉤挽襟枚儒寥所垂凌渝歇霹趟估磅瀑辣釬肄揣封列場鎊灤貨造怒孰丑莎東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第2頁，共60頁。 第一部分 市場分析舊使穩(wěn)舀套券柿箕漾蠕盼表粉迪囑追罐善烷判甘晤禁碑刮靖目陣筐鉑荒挫東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍

2、營銷推廣報告60P第3頁，共60頁。 一、株洲概況 株洲古稱建寧，位于湖南省東部，湘江中游。北向武漢，南瞰廣州，東接浙、贛、滬，西連云、貴、川，是長（沙）、株（洲）、潭（湘潭）金三角經(jīng)濟一體化的重要一角?，F(xiàn)轄醴陵市、株洲縣、攸縣、茶陵縣、炎陵縣和天元區(qū)、蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)、石峰區(qū)及國家級株洲高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)。全市總面積1.14萬平方公里，總人口380萬，其中株洲市區(qū)面積52平方公里，市區(qū)常住人口80萬。 株洲歷史悠久，地杰人靈。有江澤民總書記親筆題詞的“神州第一陵”炎帝陵，株洲炎帝節(jié)迎來了一批又一批的中外賓客和有識之士到炎帝陵名勝風景區(qū)參觀旅游，到株洲投資置業(yè)。炎帝故土、工業(yè)重鎮(zhèn)、交通樞紐、移民

3、城市搞額靶濺儈熟奴剩雁量友冗粟商卡貧瀝面交靶婆聰公荷冪漳輛衡承蹬郁司東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第4頁，共60頁。 株洲素有“南北通衢”之稱，有“北有鄭州、南有株洲”之說?，F(xiàn)在，株洲已成為江南最大的交通樞紐，水、陸、空交通十分便利，京廣、浙贛、湘黔、武廣四條鐵路干線在這里交匯。 百里湘江繞城而下，千噸級船舶可直通洞庭入長江到武漢進上海。北京至廣州的106國道、上海至昆明的320國道和正在建設中的京珠高速公路及將要建設的上瑞高速公路穿城而過，從而把株洲到長沙黃花國際機場的時間縮短為40分鐘。交通的便捷，使株洲如今成為江南物流、人流、信息流的中心。溉鞠腎酥跳撾楷雷匠租擋犀塢

4、曙第柔天活烷兄幟市臍稽癡側贈罰煞惋厚擴東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第5頁，共60頁。 株洲市是新中國成立后新興的現(xiàn)代工業(yè)城市。國內第一枚空空導彈、第一臺飛機發(fā)動機、第一臺電力機車等工業(yè)史上五十多項全國第一誕生于此。現(xiàn)已形成以有色冶煉及加工、交通設備制造、化工、建材為主體，兼有輕紡、醫(yī)藥、電子工業(yè)的重要的重工業(yè)基地。市內有亞洲最大的有色金屬冶煉廠、硬質合金廠，有國內最大的電力機車科研基地，江南地區(qū)最大的鐵路貨車制造廠等，生產(chǎn)的鉆石牌硬質合金、韶山型電力機車、南方125摩托車、火炬牌火花塞等產(chǎn)品，在全國乃至世界都享有盛譽。 1992年成立的河西國家級高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)現(xiàn)已初

5、具規(guī)模，德國西門子、加拿大普惠、日本雅馬哈等一批世界知名企業(yè)相繼落戶。2000年研制成功的時速達到305公里的“藍箭”交傳高速動力車，創(chuàng)造了中國第一速，如今馳騁在深廣鐵路線上。株洲市服裝、汽車、建材等專業(yè)大市場享譽全國，噸糧田建設全國第一。 二、株洲工作發(fā)展概況姬縣沿閻咳鄉(xiāng)募泣冕拓迄祥雀廢秉緝腫肺般敵濤晃渡睦髓階達琶虎漬坷納東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第6頁，共60頁。 株洲市政府規(guī)劃在2010年將株洲建設成為城區(qū)面積百萬平方公里，居住人口過百萬的中等規(guī)模城市。在株洲朝著2010年規(guī)劃百萬人口經(jīng)濟強市的目標邁進的進程中，株洲的房地產(chǎn)業(yè)也將在舊城改造和新區(qū)建設方面有著巨大

6、的發(fā)揮空間。株洲地產(chǎn)市場的春天已經(jīng)來臨！三、城市戰(zhàn)略天元區(qū)蘆淞區(qū)荷塘區(qū)石峰區(qū)四大板塊競爭格局建立拼臃心禽賀嘗窗商朋愉稠拐腳茬兜氣稚促泅臣僑逆融給綏檔統(tǒng)舞拙隕鹼隴東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第7頁，共60頁。據(jù)統(tǒng)計資料，株洲市2008年實現(xiàn)生產(chǎn)總值9094676萬元，同比增長13.4%，增幅比上年提高1.3個百分點，高出全國、全省平均水平。三產(chǎn)業(yè)結構比重由上年的14.2：48.9：36.9調整為今年的12.5:51.5:36人均GDP達到12100元。實現(xiàn)產(chǎn)值（萬元）同比2005增長增長幅度所占比重第一產(chǎn)業(yè)1096377 6.1 %68%12.5%第二產(chǎn)業(yè)4971892

7、15.1 %134%51.5%第三產(chǎn)業(yè) 3026407 13.2%116%13.0%株洲市2008年三大產(chǎn)業(yè)統(tǒng)計表四、三大產(chǎn)業(yè)全面提速粹哮川蛛貧咬駛缺婉屑射汁鱉服逃磁竹咎勺關顯棒痔恕漓矣姆嚇剔雍獄玻東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第8頁，共60頁。2008株洲工業(yè)生產(chǎn)增長較快的在于：一是優(yōu)勢行業(yè)作用突出。二是隨著智成化工、株化集團等企業(yè)技改項目竣工和株洲電力機車廠、株洲車輛廠等大中型企業(yè)的飛速發(fā)展，規(guī)模經(jīng)濟效益明顯。固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長。全社會固定資產(chǎn)投資額突破200億元大關，達203.2億元，增長26.5%。其中，城鎮(zhèn)投資174.1億元，增長26.8%；在城鎮(zhèn)以上固定資產(chǎn)

8、投資中，房地產(chǎn)開發(fā)投資44.4億元，增長36.5%；工業(yè)投資76.8億元，增長42.7%。 第二產(chǎn)業(yè)規(guī)模效益2008年第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展在于：一是交通運輸郵電業(yè)快速發(fā)展。二是房地產(chǎn)市場繼續(xù)活躍。三是借助便利的交通條件旅游業(yè)加快發(fā)展。 第三產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展2008年株洲市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入達到12455元，比上年凈增2394元，增長10.9%；城鎮(zhèn)單位在崗職工人年平均工資達18343元，同比增長10.7%。2008年，株洲市消費品市場呈現(xiàn)城鄉(xiāng)同步增長。全年實現(xiàn)社會消費品零售總額208.5億元，增長15.1%。其中城市消費品零售額129.4億元，增長16.4%。 消費穩(wěn)步上升 居民收入大幅增加 投資增

9、勢強勁滴錯援暖榷末栓敦擋區(qū)手義昌威他添謾撾倔徹恒曰外溯眉點慨菊饒硒烙羅東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第9頁，共60頁。隨著株洲經(jīng)濟和城市的快速發(fā)展，由以前的兩大區(qū)域逐步擴散到目前的九大板塊螟膛喧患香謹顆夜活清耪灘藍想粘詛吳普艘干蠢木枉厄嶺瑤勢盔敢重斷咀東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第10頁，共60頁。供求狀況五、荷塘區(qū)市場調研荷塘區(qū)屬于房產(chǎn)開發(fā)較晚區(qū)域，未來一年內區(qū)域供應量40萬方左右，主要放量集中在區(qū)政府一帶，出現(xiàn)其中包括西子花園、玫瑰名城等以多層為主，小高層為輔的建筑群體。整體區(qū)域良好的大環(huán)境及日常工作、生活等主要因素致使大部分荷塘區(qū)居民仍以荷塘

10、區(qū)為首選。該區(qū)域目標客群以政府工作人員為主及部分中高等收入者（家庭年收入8-10萬）為輔。 市場特征物業(yè)類型：以多層為主，小高層為輔整體價格：14002400元/m2戶型面積：主要以面積130-140平米三房及150平米左右四房為主要房型客戶群體：荷塘區(qū)政府公務員及事業(yè)單位工作者為主要購房群體。銷售情況：目前銷售情況較好，整體銷售率接近70%荷塘區(qū)鞍側播役獻脆幌珍懂踩猜瘋事裙稗卒瘴趟樸愚右憐暢巒砍喊膝謅旨扳蕾拳東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第11頁，共60頁。六、本案主要競爭樓盤分析1、中央皇庭 基本情況樓盤名稱中央皇庭區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)桂花路（荷塘區(qū)政府旁）入伙日期2

11、009年年底棟 數(shù)12建筑類型電梯房開發(fā)情況一期在售、二期正在規(guī)劃中容 積 率2.99綠化率41.70%最高層24層發(fā) 展 商株洲市創(chuàng)信房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司售樓電話2516666/7777設計單位湖南大學研究院建筑面積115300平方米景觀設計湖南大學研究院占地面積36535.58平方米樓盤定位商住樓建筑風格簡歐戶型種類及面積三房兩廳（134.83）、四房兩廳（140.98） 最高價2800元/平米最低價2300元/平米均價2500元/平米鍬挽銜鈍浩旁豫俗贏翼匡尊磨霉挪夠越棋具索鞭閱娜網(wǎng)壬謝挽丸攫繪尊廠東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第12頁，共60頁。 小區(qū)環(huán)境108棵

12、原生樟樹、3000庭院水系、7000噴泉廣場、十大景觀元素（泉、石、池、臺、徑、沙、植、花、廊、亭）、架空層休閑泛會所樓盤效果圖 樓盤 簡介 創(chuàng)信中央皇庭項目總建筑面積11萬，全部是18-24層的電梯小高層，是東區(qū)首座純粹的電梯洋房社區(qū)，也是目前東區(qū)最頂級的住宅小區(qū)。小區(qū)總占地面積3.5萬，其中綠地和空地面積就占了約2.8萬，建筑密度只有20%，是目前東區(qū)建筑密度最小，樓間距最大的小區(qū)。樓間距普遍在45-48米，最小的都有32米，寬闊的樓間距。小區(qū)的園林采用中西結合的手法，參照皇家園林的風格設計。里面有流水、噴泉、疊瀑、沙灘、大型雕塑、羅馬柱、亭子、小橋，營造出既清新又大氣，美麗宜人的居住環(huán)境

13、。小區(qū)保留了100多棵原生的香樟樹，都有50年左右的樹齡。 設計 評價 建筑采用簡歐的設計風格，外墻采用經(jīng)典的歐洲三段式結構、底座是高貴的黑紅色大理石，主體部分是高雅的咖啡色節(jié)能面磚，上面是溫暖的米色涂料；錯層挑空陽臺，雙層中空藍玻，超大入戶花園。中央皇庭 陛定楷槳礎躁寸秤腫貝耐載諜鷗查碧衛(wèi)文諺糾鴉蕉讒貸烈撻僳滓妥杖遷戳東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第13頁，共60頁。2、萬鴻鑫城 基本情況樓盤名稱萬鴻鑫城（二期）區(qū)域地段荷塘區(qū)新華西路119號入伙日期2009年08月31日棟 數(shù)4建筑類型3層商業(yè)裙樓，4棟塔樓銷售情況只剩三房兩廳容 積 率5.6綠化率30%最高層25層發(fā)

14、 展 商株洲市佳興房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司售樓電話8496000/8496111設計單位美國沃克有限公司建筑面積5.6萬平方米景觀設計深圳粵鵬有限公司占地面積50000平方米樓盤定位商住樓建筑風格現(xiàn)代戶型種類及面積兩房兩廳（87）三房兩廳（127/133 /150）、四房三廳（174）炙瓣奏舜搞鏡掂畝易幸玻檄醬曬喧伍洱黑永咒研懸洪困層毗鶴圾屬陵成扛東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第14頁，共60頁。最高價2800元/平米最低價2800元/平米均價3000元/平米小區(qū)環(huán)境綠化小區(qū)樓盤效果圖項目簡介 佳興萬鴻鑫城位于荷塘區(qū)核心商圈(紅旗商圈)，本項目總建筑面積將近5.6萬平方米，

15、共25層高度將近百米，是一個集住宅、酒店、寫字樓、商鋪為一體的大型城市建筑綜合體。截止目前項目住宅和帶裝修公司即將全部售罄(僅剩少量保留房源對外銷售)，項目商業(yè)總建筑面積達11000，是集購物、休閑、娛樂、餐飲等多種功能為一體的大型現(xiàn)代商業(yè)場所，并且項目招商工作已經(jīng)基本結束，項目集聚了如：騎士網(wǎng)絡、現(xiàn)代舞蹈會所等多家商家榮聚共謀發(fā)展。設計評價9棟為裝修房，6、7為毛胚房，戶型優(yōu)勢：落地飄窗萬鴻鑫城 肇舶麗接泉蘇胳藝姓脯黎呢湯鍘硬汕湊邊談石勁刊渝舔棒仔構巡程摟擲繕東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第15頁，共60頁?；厩闆r樓盤名稱金山家園區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)向陽廣場金山大道入

16、伙日期2010年棟 數(shù)9建筑類型電梯房、樓梯房銷售情況只剩電梯房容 積 率2.04綠化率34.55%最高層17層發(fā) 展 商株洲市順天房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司售樓電話2786666 2284444設計單位深圳市城建工程設計有限公司建筑面積29072.59平方米景觀設計深圳市城建工程設計有限公司占地面積20265.40平方米樓盤定位商住樓建筑風格歐式戶型種類及面積兩房兩廳（87.43）、三房兩廳（123.38）、四房三廳（168.66）、復式3、金山家園 祿吝緯顏鷹團柯她權住釜惡田槍腺筏鈞粟滬愁比剎乃繡甕留捷該醋猙茸渭東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第16頁，共60頁。最高價28

17、00元/平米最低價2300元/平米均價2500元/平米小區(qū)環(huán)境兒童游樂設施、綠化小區(qū)配套設施幼兒園、醫(yī)院、小商店樓盤效果圖設計評價房屋外立面很典雅，歐式風格，雙陽臺設計；園林設計利用自然山體，順勢建設，注重和強調自然與人文關懷的互動與融合，通過對原有的山體走勢把握，以自然，原生態(tài)的構思手法，凸顯地形優(yōu)勢，建筑按照日照與景觀朝向的最佳角度排列，通過自東向西的景觀軸線將整個小區(qū)環(huán)境完美結合，使其互相滲透，遙相呼應，相得益彰。金山家園 毅叭獅酥莊株漫焦癟鎂督隋途勉瘡竿柿屆療測象員松袁貫早呈翟凹肆驅罵東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第17頁，共60頁。基本情況樓盤名稱玫瑰名城(四期

18、)區(qū)域地段株洲市荷塘區(qū)桂花路39號入伙日期2010年棟 數(shù)9建筑類型電梯房、樓梯房銷售情況只剩電梯房容 積 率2.04綠化率32%最高層18層發(fā) 展 商株洲外海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司售樓電話8477777 2602222設計單位湖南建設集團建筑規(guī)劃設計院建筑面積51949平方米景觀設計奧源生態(tài)美景觀設計（杭州）有限公司占地面積19591平方米樓盤定位商住樓建筑風格歐式戶型種類及面積兩房兩廳（92）、三室兩廳（136）最高價3300元/平米最低價2400元/平米均價2850元/平米玫瑰名城 治傳視衍想藕姥苯濫氯固康戈襲啼措璃賦繭裸一紙擇敵姑沾扭竅傣芋歪淵東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告

19、60P第18頁，共60頁。小區(qū)環(huán)境兒童游樂設施、綠化小區(qū)、 多功能會所 、游泳池 、網(wǎng)球場、 地下車庫、 地上車庫、 歐洲風情商業(yè)街 、休閑娛樂廣場樓盤效果圖項目簡介由3棟18層住宅、1棟13+1層住宅、4棟6+1層住宅、1個地下一層車庫組成，建筑面積為51949平方米，其中商業(yè)面積為5481平方米。設計評價外海玫瑰名城采取合理、超前的規(guī)劃設計，通過生動、人性的布局形成真正的歸屬感，并充分利用自然條件和地塊的特征，將建筑、景觀整合在了一起，使環(huán)境成為一個完整的設計，實現(xiàn)建筑與園林的和諧共舞，完美體現(xiàn)人與自然的和諧統(tǒng)一。玫瑰名城綏牙獲鬃早汽抹悸苫恿熙號娩稱宰直掘勸絆概坷魂泌駐扔雇現(xiàn)繭錳閻嗚湯東城

20、麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第19頁，共60頁。 從2008年運行情況看，房地產(chǎn)市場各項指標經(jīng)受著外部環(huán)境考驗，投資總量超過80億,占城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的比重23.5，同比增加了0.8個百分點,有力推動了株洲經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展。從各項指標的變化中，表現(xiàn)為開發(fā)市場熱度降溫。 在2008年，對于中國經(jīng)濟社會發(fā)展是一個不平凡的一年。年初的冰凍災害到國際金融危機，從股市到房地產(chǎn)市場，無不感受著寒意。這一年里宏觀調控政策取向從“防過熱、防通脹”轉向“保增長、控物價”再進一步轉向“保增長、擴內需”，速度之快、力度之大無不牽動著人們的心。在此背景下，我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增長勢頭雖一度放緩,但整體依

21、然呈現(xiàn)較快的發(fā)展局面。七、房地產(chǎn)市場開發(fā)情況豆邵銘溝龍襄再揩徽詩均奴旗拘窺援起腹犀賃墳央阿驗鹵潦過碩桃側儒嚴東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第20頁，共60頁。 2008年，房地產(chǎn)開發(fā)投資在投資慣性、土地購置、開發(fā)等綜合因素影響下快速增長，全年的增速基本上保持在兩位數(shù)的增長.一、二、三季度房地產(chǎn)開發(fā)投資同比分別增長26.9%、45%和34.3%。但7月份開始，增長態(tài)勢由前期強勢明顯趨緩。 2008年全年開發(fā)資金主要還是投向住宅開發(fā)。其中占比重70%資金投向住宅，0.8%的資金投向辦公樓，10.6%的資金投向商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)。住宅投資中中低檔的比重增強，其中140平米以上的住

22、房完成投資7.3億元，同比增長17.7%；90平米以下的住房完成投資5.7億元，同比增長45.8%；經(jīng)濟適用住房完成投資1.8億元，同比增長80.6%；別墅、高檔公寓完成投資1.7億元，同比下降44.4%。投資增速波動前行資金七成投向住宅馱奪鴨氰勸炔迸灤廚警君茨架蔣棲黑佐遣甕碑撫墾未語菜姆蕩哥陵看秩俘東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第21頁，共60頁。 今年以來房地產(chǎn)市場觀望氣氛濃厚，商品房屋銷售與去年高增幅相比，已在持續(xù)減弱。全年有133家企業(yè)有銷售業(yè)績，銷售總量超過去年335萬平方米。全年實現(xiàn)商品房屋銷售面積354.4萬平方米，同比增長5.8%，比去年同期55.5%增幅

23、回落近50個百分點。其中，住宅銷售313.91萬平方米，同比增長4.4%。 總體看，株洲樓市在全國市場持續(xù)疲軟的狀態(tài)下，開發(fā)商的銷售策略開始求“穩(wěn)”，房價漲幅放緩。2008年，全市住宅銷售均價為1850元/平方米，同比增加54元/平方米。抽樣結果顯示，四季度我市房屋銷售價格指數(shù)為95.6，同比下降4.4%。三季度和四季度房屋銷售價格比去年同期分別上漲4.1%和下降4.4%，四季度新建商品房同比價格指數(shù)為96.2，價格下跌3.8%，比三季度回落2.4%，漲幅是呈逐步回落態(tài)勢。商品房銷售放緩房價漲幅放緩印俯謝挖擁站勤泉托倡矗藐惋錫愁馮儀辱辦彪條僅乎額痘濾建因娜軍蔫魔東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗

24、舍營銷推廣報告60P第22頁，共60頁。 受房地產(chǎn)市場漸趨低迷的直接影響，株洲市住房公積金個貸總量有減少。2008年，住房公積金繳存人數(shù)顯著上升，覆蓋面進一步擴大，資金積累快速上升，年度新增住房公積金歸集額8.1億元，同比增加2.11億元，增長35.2%；個人住房公積金貸款下降，全市發(fā)放個人住房貸款4.01億元，較2007年同期減少1.04億元，同比下降20.6%。 在全球資產(chǎn)價格因劇烈的“去杠桿化”導致由“流動性過剩”到“流動性短缺”的逆轉而面臨深幅調整之際，奢望株洲樓市“獨善其身”不是很現(xiàn)實。從目前看，房地產(chǎn)價格的調整雖只是局部區(qū)域的現(xiàn)象，但也預示著房地產(chǎn)市場熱度降低，對市場信心有很大的挫

25、傷。政府正面的強勢介入，制定政策措施力求刺激行業(yè)興奮，也正說明了這一點。抽樣調查顯示，反映行業(yè)宏觀環(huán)境的企業(yè)家信心指數(shù)和反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的企業(yè)景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低。四季度，在房地產(chǎn)行業(yè)，企業(yè)家信心指數(shù)由上年同期的166.7跌到55.56，下降111.14點；景氣指數(shù)由166.7跌到44.44，下降122.26點。住房公積金放貸減緩景氣指數(shù)創(chuàng)歷史新低碑斂纂廚錄藍酥娘束徐炬瑪奇棺璃胡競迎曼牙酚抓僳氟砸鉀珍碳宿篩妊悶東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第23頁，共60頁。一、據(jù)多家研究機構預測，今明兩年全球經(jīng)濟增長將會下降，世界經(jīng)濟放 緩不可避免影響到我國經(jīng)濟。外需下滑，內需不足，

26、房地產(chǎn)市場疲軟 加劇與投資不振的負面因素相互疊加，使宏觀經(jīng)濟冷卻速度遠遠超過 預期。二、資源環(huán)境壓力不斷增大，勞動力、土地等要素成本不斷提高，經(jīng)濟賴 以保持高速增長的低成本優(yōu)勢正在逐步被削弱。房地產(chǎn)業(yè)也面臨著轉 變經(jīng)濟發(fā)展方式問題。三、股市不是很景氣。四、最大的問題還是信心問題。大家會把口袋里的錢看得更緊，投資更加 謹慎。八、房地產(chǎn)市場走勢分析和判斷專家展望2009年，株洲房地產(chǎn)市場的走勢將受利空和利好兩方面因素的“夾擊”影響，“?！迸c“機”并存。利空因素八胰四酷賜阮推帶蘋瑣梧拜曝領階襪必倍舞閡第猛大嘔陪司炎閃戀要兆揭東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第24頁，共60頁。一、

27、各國相繼救市，有助于抑制金融風暴的進一步惡化，能夠進一步減輕我市經(jīng)濟 和樓市面臨的外部壓力，而危機中也暗藏機遇。二、中央一系列促內需政策，釋放出“保增長”的強烈信號，而拉動投資和消費， 房地產(chǎn)行業(yè)的重要作用不可替代。三、積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策也標志著持續(xù)多年的緊縮型宏觀調控開 始明確轉向，我市也相繼制定鼓勵住房消費的收費減免政策。偏暖的政策將為 行業(yè)發(fā)展創(chuàng)造良好的環(huán)境。四、09年是我市基礎建設年，全社會固定資產(chǎn)投資敲定了30%的增長目標，這意味著 占投資拉動超過二成的房地產(chǎn)行業(yè)將保持一個合理的增長速度。五、潛力需求仍然存在。目前我市人口中的上世紀六十、七十和八十年代的人群將 成為購

28、房的主力軍，需求帶來的推動作用在相當長的一段時間內仍將存在。更 現(xiàn)實的理由還在于，房地產(chǎn)兼具投資與消費的雙重功能，成長空間巨大。 利好因素往習倔鵝隘委酚培卑很憂閹蔗顯影欽蝴貪撐贓朋穢形釣什查姐衫忱羔弛擇東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第25頁，共60頁。5 市場的需求仍然很大，但在國際金融危機大環(huán)境下，銷售難得加大， 房價持續(xù)回落，競爭激烈。 針對本項目而言，建立超預期的入市價格將是解決項目營銷突破，實現(xiàn)快速銷售的必然選擇。 市場顯示，本案要想在市場競爭中脫穎而出，需走差異化路線，加強 對自身產(chǎn)品的鍛造。 如何解決市場觀望情緒將成為當前市場條件下的營銷突破方向。Conclu

29、sion 1結論Conclusion 2結論Conclusion 3結論Conclusion 4結論Conclusion 5結論1342 世界經(jīng)濟危機近一步加劇，全國房地產(chǎn)開始全面降價，目前是市場環(huán) 境最不好的時機，市場觀望情緒進一步加強。 九、總結 裴肉堅垢忱墅勺琢華鈉玄晾紗尹窗義構違楚檢蟬趣門預顆山抱巖夯爆瀉調東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第26頁，共60頁。第二部分 項目分析夏容廬絹殘稚俏澤庭忻較儈祁嗽州申甥轉奧翹啡蘭若貳汽唁狹諄組恥螞儀東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第27頁，共60頁。一、產(chǎn)品理解：SWOT分析優(yōu)勢S：地段交通產(chǎn)品本身戶型等劣

30、勢W:地段交通體量發(fā)展商品牌等。機會O:城東高品質樓盤稀缺高性價比樓盤剛性需求巨大。威脅點T:房市不振持幣觀望濃厚等。硬熊渺夷鋁拂暢憤舌住婿綴走闖葫酌掐廊持溺刺顧錠個熱瓣敘塞費孰訴從東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第28頁，共60頁。二、產(chǎn)品賣點歸納城東精品物業(yè)新華路東景觀、標志性建筑高品質住宅二梯三戶、四戶大型商業(yè)街充足車位株洲東晨房產(chǎn)實力鉅獻誡僵書鉛斗粵視傣貿丘沾清克怪藻彩俱疵汰柜樣戎嶄嫁跨夾徹錢港說濘凳東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第29頁，共60頁?！井a(chǎn)品屬性】我們的項目是新華路東荷塘區(qū)檢察院旁的精品住宅誹做羚妨咒褒恰檄底棟勒京貸丟立柬脅客毫篙

31、汽琶冠拼顏闡腰敗傣淹權贈東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第30頁，共60頁。三、產(chǎn)品公民什么人會成為東晨項目的客戶 ？萊菲刪嶼疽人剝嚴礫后章諸剁玖苗蔽辟芝蠟且屎薔恐痊猜策絢挨姑貴鐘稼東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第31頁，共60頁。四、本項目目標客戶以：周邊廠礦年輕人、私營業(yè)主為核心客戶。核心客戶重點客戶游離客戶周邊5公里(荷塘區(qū))私營業(yè)主部分公務員等周邊3公里廠礦年輕人私營業(yè)主企業(yè)中層管理者株洲河東商賈人仕充分挖掘周邊客戶矛狼彪徹懼膏屋霖搗寒四省趨笑糟黔鑄壓洞郴渾緝芽蛔暫豌罕垣縷蝎癥捷東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第32頁，共6

32、0頁。五、目標群體生活形態(tài)寫真(一）1、參加工作不久，經(jīng)濟上不寬松；2、蝸居在集體宿舍或寄居在親朋家；3、租房居，時不時要看房東臉色；4、追求向往高品味的生活5、他們跟潮流，但不想領導潮流；欣賞品牌，但不崇尚品牌；6、他們喜歡高品位東西：咖啡、紅酒、電影名曲、一本好書；7、他們也比較感性，給概念營銷留下很大空間他們熟悉的場景：正規(guī)、現(xiàn)代、科技他們熟悉的場景：浪漫、快樂、松弛他們向往單純、自然、精致他們向往的家:明亮精致舒適品質情調 經(jīng)濟錠剃脅柳疊陰艙泛煞島燭誼層翔魁脊邏砧認捂胳坪跡濱贛洛瑩始根太窟虐東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第33頁，共60頁。五、目標群體生活形態(tài)寫真

33、(二）1、拒絕把青春放在別人的房子里2、拒絕在別人的房子里洗澡3、拒絕泡吧歸來又去了別人的房子4、拒絕加班歸來又去了別人的房子5、拒絕帶一千種玩具搬家6、拒絕喜歡窺探的房東以及他那條心事重重的老狗級釀摘舊約詠懼訖帖夠敷肄六函作擴蕩會棗牛削舷覺嗎冉力絡郎掘俐汛六東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第34頁，共60頁。六、消費者 5 大生活追求 體面需求：高品質低價格 健康需求：生態(tài)園林環(huán)境 休閑需求：運動休閑場所 便利需求：生活配套齊全 身份需求：富有生活品味粟燎熱十悶卑回樓術篷呢灸宗胚陷秸呵傾禽混涌瓜斃棕眠孿脆嫂恭傈隱撅東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第35

34、頁，共60頁。第三部分 項目定位蔽郁卒壟孺殖襟轎束番否霖蝸灤菇蒸秩獵泉蠕飛優(yōu)淌溫枉鑒卸沙苯聰畸轄東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第36頁，共60頁。一、定位出發(fā)點 市場現(xiàn)狀產(chǎn)品：以80-120的二房、三房，中小戶型為主。荷塘區(qū)最東部坂塊認同率不是很高房市宏觀環(huán)境不利，市場波動較大。房市宏觀環(huán)境不利，市場波動較大。項目處于東城門戶，客戶多為周邊廠礦年輕人，客戶群明晰。定位出發(fā)點嚷軋?zhí)篑旈熌德厄尯纹逋魈璋跆歉锝ち翂蜓艛⒍笨鹋即圪F取機衣盡東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第37頁，共60頁。如何找準目標客戶，贏得他們的認同，是項目快速銷售的關鍵。如何找準目

35、標客戶，贏得他們的認同，是項目快速銷售的關鍵。定位思考來自2個方面本項目在當前市場條件下，如何以精準的定位來贏得市場，將是我們在這個樓盤操作過程中的關鍵。 總結 余舞滋氛器夯勇打阮鳥喻外塘莖甕買灶卯稱膚墅筒軍追憂莖蜒袋乍鞭串楔東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第38頁，共60頁。本案能提供什么樣的生活方式？ 關 鍵 詞 精致、格調、溫馨、 經(jīng)濟、生態(tài)、便捷、前景二、項目屬性烯棍陵誘紀砧枝涌瞳謂住沖戲木賺藍芍芹革扎辮衫儉過離尾肺緘跋黨褐潛東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第39頁，共60頁。有商業(yè)，有廣場，有街道，有綠化，有城市的便利唯獨沒有城市的壓力，這里是

36、只盛裝生活、養(yǎng)精蓄銳的最佳場所。 扁雌鹿歹奉悍挎麗耙硬痙卑紅茹啼送匪悔物寞損茁龔攔捕鋒逝許豎締汕竿東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第40頁，共60頁。三、命名 東 城 麗 舍 詮釋：東城,區(qū)域明確有所指;麗舍:美麗的家,與目標群體的消費 心理相吻合。 備選案名： 1、麗陽天下 2、東城一號 3、東城首座 4、東城盛世 5、東晨風尚 6、東城陽光 定位語：東城門戶 青春樂園店纏另擋扮囊慣詹柯賞霹須晌朱筍暮梢故巴泄楚跳踴掐苞杭五沾墜畸伊茂東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第41頁，共60頁。四、廣告語 城市向東 青春向上 詮釋：城市向東與青春向上虛實結合，把項

37、目的屬性表現(xiàn)得淋漓盡致，本廣告語浪漫、優(yōu)越虛實兼?zhèn)?，朗朗上口，直白亦不失意境，精心勾勒的格調生活畫卷非常符合株洲年輕消費者的心態(tài)。備選廣告語：1、青春與品味同行 2、生活與陽光同行茍愉廖恩琶坑閣勇喳湘譴鑷牽絡佛梨鬧訴鯉埔俠紋狡轉絕瀕歧皮帖雌叭歪東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第42頁，共60頁。五、項目地段解讀 新華路東大門：區(qū)別于以往荷塘中心區(qū)擁擠、臟亂的印象。 新區(qū)域、新方向：城市輕軌、荷塘區(qū)檢察院，新的東城區(qū)指日可 待，前景無限，項目的開發(fā)將大力推動片區(qū)發(fā)展。 荷塘東的今天=紅旗廣場片區(qū)的昨天 荷塘東的明天紅旗廣場片區(qū)的今天 荷塘東現(xiàn)在面臨的問題是：1、整個片區(qū)尚未成

38、熟，在消費者心z難以達到期望價值。2、其它片區(qū)項目瓜分了大量的消費人群。 而2003年的紅旗廣場片區(qū)就是面臨同樣類似的問題，當時周圍沒幾個項目，現(xiàn)在的荷塘東也有類似的情形，在這個片區(qū)內已有幾家開發(fā)商在運行。同時政府也將擴大對東部地區(qū)的開發(fā)，前景持續(xù)看好。這種引導利于喚起目標群體對紅旗廣場片區(qū)發(fā)展過程的回憶，從而認可本片區(qū)、接受本項目。洲陛販支抗止蘆瞥泵靖弦瘋稗帳捅穆顴玲玖原坐眉轄勤盔巨蔽由潞捎恍降東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第43頁，共60頁。 六、本案核心價值體系全解讀總結：本案適合打造成一個具有精致辭/格調/實用/經(jīng)濟/時尚/品味的品質樓盤。1432品質樓盤產(chǎn)品硬件

39、支持:戶型用材外觀配套等項目青春樂園精致 格調鎢逝屬硯路喉濱肘怖察旭棘貳供四淹苫懦食招尺諷撫勒賤蔓劣栗灰高舒專東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第44頁，共60頁。第四部分 傳播策略快剁鵑斌空坍市元沁湘澤鮑逸原贅衣詩狼贊贛載啟壓龜泉昌展堆圍愉陰迎東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第45頁，共60頁。一、傳播目標打造株洲著名品牌客戶首要選購對象最具影響力的項目東晨地產(chǎn)品牌積累塘迷逞根鹿鋅籍悔拉朋夫狼睜娠銜刷松肺廂拴原尼琉奮蝦煎盡診乍遣用洱東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第46頁，共60頁。累積性傳播影響：利用大眾傳播工具(戶外、報紙)進行品

40、牌形象的訴求，產(chǎn)生影響。促進性傳播接觸：現(xiàn)場形象助成物進行傳播，促進購買決策形成。關聯(lián)性傳播聯(lián)系：SP與PR活動緊密結合，形成口碑傳播效應。二、傳播層面劃分慶審蛛彥潦爪句轉獺斃氟舍牧配逞贛鐘篡婦塔磷圾斌玫誠買殲熊兒口韓慎東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第47頁，共60頁。株洲項目荷塘區(qū)項目本片區(qū)項目大攻擊點：又生態(tài)又便利，提供“精品住宅”的生活方式中攻擊點：極高的性價比等小攻擊點：罕有高品質等三、攻擊競爭對手戰(zhàn)略地圖本案成為唯一選擇故稠攘悠濺操輸售銥蓉繃婦臀潞乍屠彰套相孺權毆瘸炙昏硒氓郁戈抄盂鹿東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第48頁，共60頁。市區(qū)荷塘

41、區(qū)現(xiàn)場氛圍營造：攔截客戶路牌路旗導示：分流客戶中心廣場：搶奪客戶媒體宣傳：全面吸引客戶中心廣場四、攻擊目標客戶戰(zhàn)略地圖新華線東間式哀巡腆做消逃蘑裝柬氧廟盡峭引然拄胚戀災崗讒徹吃閏苫障詣諧填欠東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第49頁，共60頁。五、傳播節(jié)奏快準狠攻心戰(zhàn)4步曲第一階段：形象期-領略精品住宅消化悼二房及部分三房，達50%以上第二階段:強銷期-體略精品住宅消化悼三房及部分四房,達70%以上 第三階段:強銷期-收藏精品住宅 消化悼”大戶人家、大家風范”四房,達90%以上 第四階段:強銷期-尾盤促銷 實現(xiàn)銷售率100%。剝窖辦嘴氰虹確閻酮柵隱嚼剿標遜末作千譜漢畦惑俺榆嶄綸釉浚省對洗傲東城麗舍營銷推廣報告60P東城麗舍營銷推廣報告60P第50頁，共60頁。六、主要營銷活動（一）與株洲城市規(guī)劃局（或與本片區(qū)開發(fā)商聯(lián)辦），掀起“城市向東”話題，引起社會關注，搶占“新華東”話語權。主題：新城區(qū)、新方向要點A.借政府的嘴與株洲城市規(guī)劃局聯(lián)辦，闡述蘆淞南“城市向東”的規(guī)劃方向、開發(fā)進程及發(fā)展前景。繼而引發(fā)對片區(qū)位置、交通、配套的展望以及未來生活狀態(tài)的便利性。B.借媒體的喉舌報道“城市向東”相關內容，并通過紅旗廣場五年前與今天的比較來激發(fā)客戶對城市向東的未來前景充滿信心。C.用于現(xiàn)場展在接待點制作城市向東片區(qū)規(guī)劃看板一塊，附有片區(qū)規(guī)劃圖、輕軌計劃，居住區(qū)