柳州市商業(yè)房地產(chǎn)策劃實施方案

1、 . . 66/66 . . 市商業(yè)房地產(chǎn)策劃方案 日期：市商業(yè)房地產(chǎn)策劃第一章市場分析 5一、宏觀環(huán)境因素分析 51.1經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展趨向分析 5二、房地產(chǎn)市場分析 72.1市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨向分析 72.2房地產(chǎn)市場供求分析 92.3房地產(chǎn)市場價格分析 102.4房地產(chǎn)市場空置簡析 122.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點與趨勢 12三、項目提案的原則與思路 16四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析 174.1商用物業(yè)的類型 174.2商用物業(yè)的特征 18五、商用物業(yè)的發(fā)展軌跡 21六、市商業(yè)環(huán)境分析 236.1商業(yè)布局總體分布 236.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析 246.3 2001年-2002年市商用物業(yè)銷售

2、市場的簡析 256.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié) 286.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析 296.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題 30七、商業(yè)經(jīng)營與市民消費行為分析 337.1商業(yè)經(jīng)營與主要商業(yè)項目銷售額分析 337.2居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析 357.3市民消費心理分析 387.4主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析 43八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查 468.1調(diào)查目的 468.2五星商圈主要街區(qū)功能分析 46龍城路街區(qū)功能分析 46解放路街區(qū)功能分析 47文惠路街區(qū)功能分析 498.3五星商圈主要商場經(jīng)營分析 508.4近期同區(qū)規(guī)劃的影響 54九、客戶群體分析 569.1目標(biāo)客戶群體 569.2目標(biāo)客戶群的

3、需求分析 57第二章項目分析 58一、地理位置 58二、項目規(guī)模 59三、項目現(xiàn)狀 59四、項目的資源整合 604.1與城市規(guī)劃前景的整合 604.2與商業(yè)發(fā)展最高經(jīng)營業(yè)態(tài)的整合 614.3與商業(yè)經(jīng)營功能的整合 624.4與步行街文化的整合 624.5與旅游資源的整合 634.6與電子商務(wù)資源的整合 634.7與事件營銷策略的整合 63五、項目SWOT分析 655.1總表 655.2項目優(yōu)勢分析（S） 665.3項目劣勢分析（W） 695.4項目機會分析（O） 715.5項目威脅分析（T） 74第三章競爭對手分析 76一、概述 762.1區(qū)位因素（商圈因素） 772.2產(chǎn)品因素（規(guī)模因素） 7

4、82.3經(jīng)營因素（經(jīng)營定位） 79三、主要的競爭對手分析 803.1五星商業(yè)街 803.2藍色港灣 823.3谷埠街國際商城 833.4新時代商業(yè)港 843.5商貿(mào)城 853.6潤和時代廣場 87第四章項目定位 88一、項目市場定位 881.1 市場定位理念 881.2市場定位： 88二、項目形象定位 892.1形象主題定位： 892.2支持點： 892.3 項目名稱建議 89三、項目功能定位 903.1商場1-4層的區(qū)位劃分 903.2商場的商品定位與功能定位 913.3商品定位 923.4功能定位 92四、商場目標(biāo)客戶定位 934.1租賃使用商場的目標(biāo)群分析 934.2商場的目標(biāo)消費群分析

5、 934.3商場的目標(biāo)投資經(jīng)營者分析 95第五章整體規(guī)劃建議 97一、項目總體規(guī)劃思路 971.1 MALL的概念 971.2建立具有中國特色的MALL 98二、建筑風(fēng)格建議 992.1大廈建筑設(shè)計建議 992.2具體建議 99三、環(huán)境設(shè)計建議 1013.1花的海洋 1013.2動態(tài)園林休閑區(qū) 1023.3音樂無限 1023.4藝術(shù)之都 102四、設(shè)施配套建議 1034.1商用項目的主要配套 1034.2規(guī)劃配套設(shè)施的原則建議 1034.3具體配套建議 104五、商鋪間隔建議 1055.1大、小商鋪間隔的對比分析 1055.2相關(guān)建議 1065.3商鋪間隔具體建議： 1075.4商戶組合建議

6、108六、物業(yè)管理/商業(yè)管理建議 1096.1物業(yè)管理提前介入的工作 1096.2商業(yè)管理提前介入的工作 110七、商場其他規(guī)劃建議 1117.1人流引導(dǎo) 1117.2交通組織 1117.3物流輸送 1127.4輔助性服務(wù)設(shè)施 113八、住宅部分規(guī)劃建議 1148.1指導(dǎo)原則 1148.2具體建議 118第六章總體營銷推廣方案 119一、總體推廣戰(zhàn)略思路 119二、營銷策略 1212.1總體營銷思路 1212.2總體策劃思路分析 122三、主題宣傳推廣策略 1263.1成立商業(yè)管理公司，同時制定招商政策 1263.2“利潤分成”計劃 1273.3“購鋪易”計劃 128四、事件營銷策略 129五

7、、銷售現(xiàn)場的包裝策略 1305.1銷售環(huán)境的整體包裝設(shè)計 1305.2銷售中心的設(shè)計和布置 1315.3展示未來經(jīng)營空間 133六、項目定價策略 1356.1定價考慮因素 1356.2商場銷售價格建議 1366.3住宅部分價格建議 136七、招商策略 1377.1策略一：提前介入制定招商政策 1377.2策略二：有意識選擇商戶 1397.3策略三：經(jīng)營商品類別與商場定為一致 141八、營銷推廣實施建議 1428.1銷售條件與銷售時機 1428.2分階段銷售總體戰(zhàn)略 1438.3銷售實施計劃 1448.4銷售控制計劃 1488.5銷售促進計劃的主要操作細則 1508.6宣傳推廣策略 1528.7

8、媒體組合宣傳重點 1548.8銷售人員培訓(xùn) 157結(jié) 語 159第一章市場分析一、宏觀環(huán)境因素分析1.1經(jīng)濟現(xiàn)狀與發(fā)展趨向分析改革開放以來，市先后被國家確定為“科技興市”、“優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)”、“技術(shù)創(chuàng)新”和“信息化”試點城市，多次榮獲“全國衛(wèi)生城”、“全國環(huán)境綜合整治優(yōu)秀城市”以與“文明城市”等稱號。城市綜合實力曾兩次列全國450個城市中50強之。隨著現(xiàn)代化建設(shè)的深入進展，經(jīng)濟取得飛速發(fā)展。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟信息中心如圖1所示，2001年國生產(chǎn)總值比2000年增長10.6%，2002年國生產(chǎn)總值為286.4億元，比去年同期增長13.9%。超出2001年國生產(chǎn)總值81.09億元，經(jīng)濟增長開始提速。而從

9、國生產(chǎn)三大產(chǎn)業(yè)比重走勢來看，作為中、西南地區(qū)的工業(yè)重鎮(zhèn)，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)成為拉動經(jīng)濟增長的主要動力。數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟信息中心2002年，市第一產(chǎn)業(yè)增加值22億元，比去年同期增長7.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值112億元，比去年同期增長16.1%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96億元，比去年同期增長12%。農(nóng)業(yè)趨向減緩，第二產(chǎn)業(yè)尤其工業(yè)迅猛發(fā)展，而第三產(chǎn)業(yè)（服務(wù)業(yè)）也加快了發(fā)展步伐，三大產(chǎn)業(yè)比重更趨合理。2002年投資情況表數(shù)額同比增長固定資產(chǎn)總投資 63.63億元 55.7%基本建設(shè)投資 18.9億元 82.73%房地產(chǎn)開發(fā)投資 15.99億元 81.3%數(shù)據(jù)來源：經(jīng)濟信息中心而從社會固定資產(chǎn)投資來看，如上表所示：2

10、002年固定資產(chǎn)投資高速增長。隨著雙沖橋、環(huán)道路、截污工程等建設(shè)項目的陸續(xù)開工，全市掀起了新一輪城市建設(shè)的熱潮，全力打造“創(chuàng)業(yè)在、發(fā)展在、安居在”的城市品牌，使得固定資產(chǎn)投資保持雙位數(shù)增長的強勁勢頭。綜合以上所述：各項經(jīng)濟指標(biāo)顯示，2002年市圍繞“工業(yè)立柳、強市富民”的發(fā)展戰(zhàn)略，以中國加入WTO和西部大開發(fā)為契機，加快改革與發(fā)展的步伐，經(jīng)濟運行呈現(xiàn)良好的發(fā)展態(tài)勢。而良好的經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢為房地產(chǎn)業(yè)與商業(yè)的發(fā)展提供了較佳的宏觀經(jīng)濟環(huán)境。二、房地產(chǎn)市場分析2.1市房地產(chǎn)現(xiàn)狀與趨向分析2.1.1房地產(chǎn)市場總體發(fā)展態(tài)勢市的房地產(chǎn)業(yè)自1992年正式起步以來，發(fā)展到今天已經(jīng)形成群雄逐鹿的局面，據(jù)不完全統(tǒng)計，

11、2002年底在市注冊的房地產(chǎn)公司約達217家，全年完成施工的商品房面積總數(shù)（不含經(jīng)濟實用房和單位集資房）達266.81萬平方米。數(shù)據(jù)來源：市信息協(xié)會/日報2001年房地產(chǎn)投資完成88226萬元，比上年同期增長82.36%；而2002年房地產(chǎn)投資完成159900萬元，比去年同期增長81.3%，近年房地產(chǎn)投資保持較快的增長勢頭。市面上的房地產(chǎn)經(jīng)濟經(jīng)過整整10年的發(fā)展，已經(jīng)初步形成了一個穩(wěn)定的市場格局，并成為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資方面越來越旺的投資熱點。正是在這種環(huán)境和背景之下，2002年房地產(chǎn)業(yè)各項指標(biāo)均奇跡般地創(chuàng)造了前所未有的歷史新高，并且連續(xù)三年達到了產(chǎn)出比投入大的經(jīng)營業(yè)績。而2002年作為“城

12、市建設(shè)與管理”年，新區(qū)開發(fā)和舊城改造在全城到處開花，成片開發(fā)也大有起色，城市構(gòu)架的拉開、行政中心東移，給房地產(chǎn)開發(fā)帶來了巨大的商機，其中僅河?xùn)|區(qū)開發(fā)建設(shè)的投入就需16億元以上。市房地產(chǎn)業(yè)的升溫，有其歷史必然性的，歸其原因有： 得益于國家宏觀經(jīng)濟調(diào)整，市民的消費信心得以增強和鞏固； 機關(guān)企事業(yè)單位取消了實物分房政策，催生了商品房新的市場需求； 在“城市建設(shè)與管理年”中對拆遷安置需求大增，是房地產(chǎn)走旺的主因。 金融機構(gòu)對購房者發(fā)放貸款，市民觀念的轉(zhuǎn)變、收入的提高，樓盤配套的日益完善，也大大推動了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。2.2房地產(chǎn)市場供求分析2002年房地產(chǎn)供求情況一覽表類別 統(tǒng)計指標(biāo) 數(shù) 額供應(yīng) 商品房

13、 新開工商品房面積 136萬m2總施工面積 300多萬m2竣工面積 70多萬m2需求 商品房 銷售面積 85萬m2銷售額約12億元數(shù)據(jù)來源：日報如表2所示，2002年商品房的銷售面積超過了竣工面積，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供求兩旺的市場局面。2002年初，全市有房地產(chǎn)企業(yè)180多家，目前已有217家；全年商品房在建開工點達66個，房地產(chǎn)開發(fā)投資15.99億元，在建施工面積300多萬平方米，創(chuàng)下了歷史的最高水平。而據(jù)不完全統(tǒng)計，2002年有60個以上的樓盤同期銷售。而且在政府注重成片開發(fā)的引導(dǎo)下，新樓盤規(guī)模呈現(xiàn)越來越大的趨向。2.3房地產(chǎn)市場價格分析2001年商品房銷售均價1608元/平方米，而至2002

14、年市商品房銷售均價為1650元/平方米，在比2001年平均價格上漲了10.2%的情況下，仍然出現(xiàn)了一個銷售高潮。供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢將會進一步拔高商品房的銷售價格，使房地產(chǎn)呈現(xiàn)“價升量漲”的市場發(fā)展態(tài)勢，據(jù)有關(guān)專家預(yù)測，房地產(chǎn)熱將持續(xù)3-5年左右。房價一路走高，歸其直接原因主要有： 隨著競爭加劇，房子本身越建越好，質(zhì)素越來越高； 土地拍賣政策導(dǎo)致地價攀升； 新的拆遷政策自2001年11月1日起執(zhí)行后發(fā)展商成本加 大，同時新盤房價比照拆遷房價； 消費市場支持。2.4房地產(chǎn)市場空置簡析至2002年底止，市空置商品房面積為13.24萬平方米，比上年減少32.7%。據(jù)悉，2002年拆遷面積約50萬平方米

15、，按慣例拆遷面積和重建面積的比例為1：5，目前有超過1萬戶房地產(chǎn)消費人口。隨著房地產(chǎn)投資勢頭的旺盛，舊城改造如火如荼，拆遷周轉(zhuǎn)房、安置房的商機應(yīng)運而生，同時帶動了銷售勢頭的旺盛，使房地產(chǎn)商品房空置面積趨于下降。2.5各區(qū)房地產(chǎn)市場特點與趨勢城中區(qū)城中區(qū)作為傳統(tǒng)商業(yè)中心，現(xiàn)建筑密度較大，后續(xù)供應(yīng)土地相對較少，城中區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)以舊城改造而帶來的商品房開發(fā)為主。由于得天獨厚的地理位置，使得城中區(qū)房價一直位于的高價位，巨大的商業(yè)價值使城中區(qū)商用物業(yè)存在較大量的開發(fā)，除了部分物業(yè)的裙樓商鋪外，還包括五星商業(yè)街、人民廣場改建的規(guī)劃與曙光路步行街的舊城改造項目等。隨著政府對八一路、連塘路的改造與2002年

16、末“紅光橋”的規(guī)劃施建，預(yù)計連塘路、西門市場一帶將會具有一定的升值潛力，并有較大量的后續(xù)供應(yīng)。目前城中區(qū)主要在售項目有華天世紀(jì)、藍色港灣、鴻府、時代商廈、淘園世紀(jì)等項目，以商業(yè)結(jié)合住宅開發(fā)為主。多年來商用物業(yè)的開發(fā)使城中區(qū)的商業(yè)占據(jù)主導(dǎo)商業(yè)地位，方圓不足500米集中了市幾大主要商場，而隨著城市的外圍拓展與舊城改造，城中區(qū)規(guī)劃成為的中心商業(yè)區(qū)，隨著舊城改造的推進，其商業(yè)規(guī)模不斷呈現(xiàn)擴大的跡象。柳南區(qū)柳南區(qū)主要劃分為柳南的河西片與南區(qū)。南區(qū)由于汽車總站、汽車南站、火車站均設(shè)于此，加上飛鵝路貫通屏山大道的便捷交通，從而帶旺了該區(qū)域的批發(fā)市場，成行成市而極為火曝。隨著南二環(huán)的建設(shè)，交通條件的改善，預(yù)計

17、南二環(huán)沿線物業(yè)（如舊機場開發(fā)區(qū)一帶等）將會得到進一步的開發(fā)。柳南河西片主要包括潭中西路與西環(huán)路一帶，該區(qū)域原先被人稱為的“西伯利亞”。但隨著1994年壺西大橋的建成以與潭中西路、西環(huán)路的開通后，該區(qū)域得以相當(dāng)大的變化。該區(qū)域目前主要在售項目包括金河灣、金綠洲如意江南、城市花園、福馨苑等項目，總體銷售價位約在1650元/平方米左右，其中金河灣全面抄襲的星河灣，并取得不俗的銷售業(yè)績。同時由于較為便捷的交通，使潭中西路、西環(huán)路沿線出現(xiàn)部分專業(yè)市場，如潭中西路的中華奇石與家具市場、西環(huán)路的汽車與部分裝飾市場等，而去年市政府批準(zhǔn)將西環(huán)路和潭中西路商業(yè)冠名為“汽車大道”。由于河西片開發(fā)相對較晚，存在較大量

18、待開發(fā)土地，預(yù)計該區(qū)域?qū)霈F(xiàn)成片開發(fā)的較大規(guī)模項目。魚峰區(qū)魚峰區(qū)位于市東南部，東瀕柳江，南鄰羊角山鄉(xiāng)，西接柳南區(qū)，北抵柳東鄉(xiāng)，西北隔江與城中區(qū)相望。面積約41平方公里。是市重要的工商業(yè)、旅游、文化教育城區(qū)。依魚峰區(qū)1999-2010年經(jīng)濟社會發(fā)展戰(zhàn)略，魚峰區(qū)開始大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，重點發(fā)展旅游服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、高新科技產(chǎn)業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)。魚峰區(qū)主要可分為魚峰區(qū)片區(qū)與東區(qū)。片區(qū)早期由于文惠橋與柳江大橋的貫通，受到城中區(qū)商業(yè)的輻射而成為的次商業(yè)中心區(qū)。該片區(qū)目前包括東風(fēng)商城、魚峰大廈、華聯(lián)超市等較有影響力的大型商場，但由于該區(qū)域缺少其它商業(yè)配套設(shè)施，難以與城中區(qū)商業(yè)相競爭。東區(qū)隨著市行政中心的

19、東遷決策而開始升溫，目前東區(qū)聚集近10萬人口、上百家單位、十多個住宅小區(qū)。房地產(chǎn)開發(fā)較為密集，主要包括經(jīng)典時代、金桂苑、鉆石苑等項目。但“東區(qū)構(gòu)想”的開發(fā)目前僅處于籌建階段，其建設(shè)本身還有待完善，生活配套設(shè)施還存在太多的空白點。隨著居住人口的集中與政府對該片區(qū)的遠期規(guī)劃，預(yù)計河?xùn)|片的商業(yè)價值將會進一步得到挖掘，商業(yè)開發(fā)將會得以升溫。柳北區(qū)柳北區(qū)是的工業(yè)區(qū)，柳鋼即位于該區(qū)域，而原先躍進路一帶曾是輕工企業(yè)相對集中的地方，但效益較差。柳北區(qū)政府在招商政策方面盡可能向投資者傾斜，保障投資者的權(quán)益，并引導(dǎo)培育柳北市場的發(fā)展，另外政府還積極為企業(yè)與投資商牽線搭橋，并派專人為商家做好協(xié)調(diào)、通聯(lián)的服務(wù)工作。在

20、此引導(dǎo)下，同時隨著潭道的開通，躍進路一帶逐漸成為餐飲一條街，許多商戶將原先閑置的廠房改造成飯店等，使這里逐浙成為云集數(shù)十家全區(qū)、甚至全國各地的特色菜館。而同時隨著白沙路沿線的遠期規(guī)劃，沿線將規(guī)劃為居住區(qū)、商業(yè)區(qū)與商務(wù)區(qū)，而同時隨著北二環(huán)的通車以與雙沖橋的修建，使柳北區(qū)與其它區(qū)域連成一片，使該區(qū)域具備一定的發(fā)展前景。目前，柳北在售項目主要集中在北雀路、勝利路、躍進路，包括康城、桂景灣、香森麗園、金沙苑、歐雅城市廣場等項目。由于該區(qū)域待開發(fā)地塊較多，加上部分廠房的搬遷，使該區(qū)域的后續(xù)供應(yīng)土地量較大，而在政府成片開發(fā)思想的指導(dǎo)下，預(yù)計該區(qū)域?qū)⒊蔀樯唐贩康闹饕?yīng)區(qū)域之一，并會出會較大規(guī)模的項目。三、

21、項目提案的原則與思路1. 充分考慮多行為與商業(yè)的有機整合，即保證開發(fā)商的開發(fā)利益，又要確保按商業(yè)區(qū)模式進行商場動作。2. 充分考慮本案所處商圈的特色與經(jīng)營文化嫁接，創(chuàng)立本案的核心商圈的競爭力。3. “售得出、租得滿、做的旺”為大前提，對本案的投資者，租賃經(jīng)營商戶，服務(wù)的消費人群進行合理而準(zhǔn)確的市場定位。4. 以“做得旺”為終極目標(biāo)，進行招商定位，功能劃分和商戶組合。5. 以本案的目標(biāo)消費群作為市場宣傳推廣的主要攻擊對象，強勢樹立本案品牌形象。6. 優(yōu)先引進核心主力店。設(shè)計具備自身特色的營銷策略，推出適合市場的投資品種。7. 從長遠的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，結(jié)合城市規(guī)劃，制定項目的市場定位。8. 結(jié)合城市

22、規(guī)劃的有利因素，充分發(fā)揮項目地理優(yōu)勢，結(jié)合步行街的優(yōu)勢，打造項目品牌。9. 站于商業(yè)物業(yè)長遠發(fā)展的趨勢，從整體規(guī)劃和開發(fā)利潤的角度思考，為開發(fā)商爭創(chuàng)利潤最大化。四、商用物業(yè)發(fā)展的要點分析4.1商用物業(yè)的類型人們習(xí)慣上將商用物業(yè)叫商鋪或商業(yè)房，商用物業(yè)的功能多樣化，既有滿足市民購物、飲食、娛樂、休閑等需求的社會功能，又能滿足商家經(jīng)營、商務(wù)活動、市民投資等需要的經(jīng)濟功能。由于商用物業(yè)的多樣化特點，使物業(yè)的分類也有多樣化的特點，有助于我們根據(jù)不同的物業(yè)種類，制定有針對性的營銷策略，不同類型的商鋪可以采用不同的銷售方式，即使同樣的商鋪也可以有完全不同的銷售策略。商用物業(yè)通常有以下八種分類方法：分類方法

23、種類舉例 舉例按市場形式分類 大型商廈 天河城廣場、廣百新翼 工貿(mào)專業(yè)市場 天河電腦城、白馬服裝大廈 飛鵝市場小區(qū)商鋪星河灣商鋪 怡鑫園商鋪按物業(yè)用途分類 購物中心 中華廣場、中旅商業(yè)城 工貿(mào)小區(qū)配套商鋪 盈翠華庭商鋪 聲福居商鋪專業(yè)市場 美居中心 柳北鋼材市場批發(fā)與商貿(mào)中心 南方名酒交易中心 飛鵝商城餐館與美食廣場蔡瀾美食城、百福廣場 人按建筑特征分類 商業(yè)大廈 中泰國際廣場、時代廣場 五星商廈住宅區(qū)商鋪 與小區(qū)配套商業(yè)鋪位 怡江園商鋪臨街商鋪 即市區(qū)道路臨街商鋪 龍城路商鋪步行街露天商鋪路步行街鋪位地下商城 康王商業(yè)城 工貿(mào)地下商場按物業(yè)區(qū)位分類 商業(yè)區(qū)物業(yè) 廣百新翼、名匯商業(yè)大廈 東都百

24、貨住宅區(qū)物業(yè)即小區(qū)配套商業(yè)鋪位 康城商鋪近郊物業(yè)國際商業(yè)城 五月按經(jīng)營方式分類 統(tǒng)一經(jīng)營物業(yè) 以產(chǎn)權(quán)酒店和商務(wù)公寓采用較多 華天世紀(jì)分散經(jīng)營物業(yè) 大部分商鋪（除發(fā)展商返租外） 興隆大廈按經(jīng)營類別分類 綜合經(jīng)營項目 如大型商廈、小區(qū)商鋪 工貿(mào)單一經(jīng)營項目如專業(yè)市場、餐館與美食廣場人按銷售方式分類 銷售物業(yè) 有產(chǎn)權(quán)的商鋪多以銷售為主 藍色港灣租售物業(yè)國際玩具精品中心 飛鵝市場出租物業(yè) 天河城廣場 五星商廈按物業(yè)產(chǎn)權(quán)分類 產(chǎn)權(quán)物業(yè) 大部分的新建物業(yè) 非產(chǎn)權(quán)物業(yè) 臨建或改建商鋪 4.2商用物業(yè)的特征從上面的分類方法可以看到，任何一種分類方法都不能全面反映商用物業(yè)的特性，站在物業(yè)營銷的角度上，按物業(yè)的市

25、場形式分類是商用物業(yè)營銷領(lǐng)域最常用的分類方法。4.2.1大型商廈物業(yè)的主要特征規(guī)?；笮蜕虖B經(jīng)營面積過萬，是規(guī)?；?、集約化的物業(yè)項目。多功能性大型商廈是集購物、餐飲、娛樂、休閑、旅游、服務(wù)、商貿(mào)、辦公于一體的商業(yè)物業(yè)，能滿足人們多種消費需求。購物中心形式大型商廈規(guī)模較大，地理位置占優(yōu)，容易形成新的購物中心和消費中心。我國商業(yè)的發(fā)展趨勢，最明顯的是大型商廈組建購物中心，呈現(xiàn)出購物中心逐漸取代百貨公司商業(yè)龍頭地位的趨勢，百貨公司有可能轉(zhuǎn)化為大型購物中心的一部分，購物中心將發(fā)展成為大型商廈標(biāo)志性的旗幟。4.2.2專業(yè)市場物業(yè)的主要特征專業(yè)經(jīng)營專業(yè)經(jīng)營就是主要經(jīng)營某一類型商品或服務(wù)，以與其相關(guān)的配套產(chǎn)

26、品，這是專業(yè)市場最顯著的特征。商貿(mào)結(jié)合專業(yè)市場以批發(fā)業(yè)務(wù)為主，主要面向大宗采購，同時兼營零售業(yè)務(wù)，以滿足市民購物要求，很多市民在購物量較大時，都喜歡到專業(yè)市場選購，價格更便宜。專業(yè)商業(yè)街專業(yè)市場形成商業(yè)街有兩種形式：A.城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊專業(yè)市場專業(yè)市場規(guī)模要較大才能營造成行成市的商業(yè)氛圍，故專業(yè)市場多選址在城鄉(xiāng)結(jié)合部或近郊，由于規(guī)模宏大、商家眾多、品種齊全，吸引大量顧客光臨，如位于大道南的天雄布匹市場、洛溪五金市場等。B.城區(qū)專業(yè)市場城區(qū)的專業(yè)市場由于受空間制約，不可能開發(fā)規(guī)模宏大的專業(yè)市場，則由眾多商家或自發(fā)組織、或由政府規(guī)劃，橫向聯(lián)合、集中經(jīng)營而形成專業(yè)商業(yè)街式的專業(yè)市場，如一德路海味、干

27、果、食品專業(yè)街。4.2.3小區(qū)商鋪物業(yè)的主要特征商住混合小區(qū)商鋪是住宅物業(yè)的配套產(chǎn)品，商住混合是小區(qū)商鋪最明顯的特點，由于我國汽車普與率費非常低，居民活動半徑圍較小，在住區(qū)購物消費成了中國人的生活習(xí)慣和消費傳統(tǒng)，商住混合是我國國情、民情的具體表現(xiàn)。商鋪規(guī)模受小區(qū)商鋪開發(fā)狀況制約小區(qū)商鋪的規(guī)模與小區(qū)規(guī)模和入住人口成正比，小區(qū)規(guī)模和發(fā)展商實力制約著小區(qū)商鋪的規(guī)模，如小區(qū)發(fā)展商實力雄厚，小區(qū)規(guī)模較大，入住業(yè)主人數(shù)較多，則小區(qū)商鋪規(guī)?？蛇m當(dāng)擴大；反之，小區(qū)屬中小型，入住人口較少，則要控制小區(qū)商鋪開發(fā)規(guī)模。小型店鋪小區(qū)商鋪多以經(jīng)營日常用品和日常服務(wù)零售業(yè)，以服務(wù)小區(qū)住戶為主，小型店鋪已足以應(yīng)付住戶日常生

28、活所需，店鋪無需過大?？偨Y(jié)：通過分析大型商廈、專業(yè)市場和小區(qū)商鋪三者的市場特征，我們可以全面地對各種商用物業(yè)提出差異化的營銷推廣策略，并對不同的目標(biāo)客戶群體進行大致的劃分，對于本項目的成功推廣有著重要的指導(dǎo)意義?？梢钥闯?，本項目具有商業(yè)區(qū)大型商廈的特征。五、商用物業(yè)的發(fā)展軌跡是中國開放改革的前沿陣地，房地產(chǎn)市場起步較早，但商用物業(yè)市場的發(fā)展只是近十年的事，受商用物業(yè)相對較高利潤回報動力的驅(qū)使，眾多發(fā)展商紛紛投入巨資，欲在商用物業(yè)市場分一杯羹。隨著樓市的成長，商用物業(yè)市場飛速發(fā)展，開發(fā)營銷與管理水平均居全國領(lǐng)先之列。從20世紀(jì)90年代至今，市商用物業(yè)叢起步到成型，大致經(jīng)歷了以下四個發(fā)展階段：階段

29、年代 物業(yè)市場特征 租售方式 代表項目第一階段 1990-1993 1.臨建商鋪或由其他建筑物改建商鋪2.商住混合在樓宇的裙樓或下面幾層建商鋪3.自用經(jīng)營為主 非產(chǎn)權(quán)物業(yè)租賃為主 1.誼園文具精品城2.南岸路裝飾材料城3.夜明珠大廈第二階段 1994-1996 1.純商業(yè)性質(zhì)的物業(yè)以商廈的形式誕生2.引發(fā)出投資商鋪的營銷概念3.發(fā)展商忽視商鋪日后經(jīng)營管理 產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售 1.荔灣廣場2.新中國大廈3.億安廣場第三階段 1997年開始 1.地鐵概念商鋪2.盛行返租回報策略3.以主力商家進駐帶動商鋪銷售 產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租 1.中旅商業(yè)城2.中華廣場3.康王商業(yè)城第四階段 2000年開始 1.

30、商業(yè)龍頭以點帶面形成商業(yè)網(wǎng)絡(luò)2.商鋪帶租約發(fā)售3.發(fā)展商注重商鋪的經(jīng)營管理 產(chǎn)權(quán)物業(yè)銷售為主既售又租 1.國際商業(yè)城2.名匯商業(yè)大廈3.廣百新翼4.萬國廣場根據(jù)上表對照分析，市商用物業(yè)的銷售處在第二、三階段，即“引發(fā)出投資商鋪的營銷概念和個別出現(xiàn)返租回報、以主力商家進駐帶動商鋪銷售”階段；本項目可以在第三階段的基礎(chǔ)上嘗試第四階段的銷售策略，以取得競爭優(yōu)勢。六、市商業(yè)環(huán)境分析6.1商業(yè)布局總體分布區(qū)域主要業(yè)態(tài) 主要經(jīng)營場所 說明城中區(qū) 化妝品、精品服飾、通訊、辦公用品、休閑餐飲、賓館、娛樂 五星商廈、工貿(mào)百貨、興隆大廈、東都百貨、龍城路商業(yè)街、移動通訊廣場（工貿(mào)、聚寶、中百等）；飯店、賓館、麗晶

31、酒店、供水大廈等；好時、新藝堡、山外青山等娛樂場所市高檔消費集中區(qū)，市商業(yè)（零售）的制高點魚峰老區(qū) 日雜、五金、藥材、干雜、日用品、百貨精品、小食品、酒類、文化用品等綜合商業(yè)區(qū) 駕鶴市場、魚峰商業(yè)城、華聯(lián)超市、東風(fēng)商廈（工貿(mào)收購）、白云交易市場 將與城中區(qū)有機結(jié)合成市的中心商業(yè)區(qū)魚峰東區(qū) 摩托車、家具等大件生活用品賣場 潭中東路、東環(huán)路集中賣場 發(fā)展中的大型批發(fā)區(qū)柳南老區(qū) 汽車配件、服裝、交通運輸、五金交化、水果、日用百貨等生活消費品專業(yè)批發(fā)市場 飛鵝市場、飛鵝商城、南天鞋城、新風(fēng)倉建筑裝飾材料市場、力風(fēng)建筑裝飾市場市成熟的專業(yè)批發(fā)基地柳南新區(qū)（柳邕路段）機電、五金交化產(chǎn)品、汽車產(chǎn)品與配件、建

32、筑材料、食品與其加工器械、農(nóng)產(chǎn)品、飼料獸藥機電五交化產(chǎn)品市場、農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場、飼料獸藥批發(fā)市場、南方裝潢材料大市場、金龍市場、柳南區(qū)汽配市場 成熟的專業(yè)批發(fā)街柳北區(qū)鋼材等工業(yè)用品、工業(yè)產(chǎn)成品交易集散地 鋼材市場、木材市場 工業(yè)產(chǎn)品交易區(qū)總結(jié)：從上表可看出，市目前的商業(yè)布局呈現(xiàn)“中間高，四周?！钡奶攸c。說明市是一個以城市消費核心區(qū)為中心，同時形成多個專業(yè)化的商貿(mào)區(qū)。6.2主要商業(yè)物業(yè)競爭格局分析表9：主要區(qū)域商業(yè)競爭格局表主要競爭指標(biāo)城中區(qū)魚峰路一帶 飛鵝服飾市場商業(yè)地位 中心商業(yè)區(qū) 二級中心商業(yè)區(qū) 自成一體商業(yè)覆射圍 以為主 全區(qū)或更廣圍商品檔次中、高檔 中、低檔 低檔商業(yè)環(huán)境 較佳 較差 差

33、商業(yè)規(guī)模較大 較小 成行成市經(jīng)營業(yè)種 零售業(yè)為主 零售業(yè)為主 批發(fā)為主，兼顧零售目標(biāo)客戶 中、高品味 中、低品味 商戶與低品味客戶 城中區(qū)商業(yè)物業(yè)競爭格局依托傳統(tǒng)商業(yè)地位，城中區(qū)成為絕大部分市民購物消費的首選區(qū)域，商業(yè)檔次與品味較高，而且各個商業(yè)物業(yè)相互補充，形成吃、喝、玩、樂、購物為一體的綜合性商業(yè)中心。 魚峰路一帶競爭格局魚峰路一帶雖然具有一定的商業(yè)氛圍，但商業(yè)規(guī)模偏小，具有影響力的商場不多，而且分布較為零散。同時，周邊商業(yè)環(huán)境相對較差，從而影響了該區(qū)域商業(yè)的檔次與品味。 飛鵝服飾專業(yè)市場競爭格局由于多年的專業(yè)批發(fā)，使飛鵝批發(fā)市場具有較大的影響力，但周邊商業(yè)環(huán)境較差，以低檔的服飾批零為主，

34、其客戶大多為批發(fā)商戶與部分品味較低的消費者。但雖然如此，由于飛鵝批發(fā)市場成行成市，具有較強的商業(yè)影響力，總體經(jīng)營狀況較佳。6.3 2001年-2002年市商用物業(yè)銷售市場的簡析柳南區(qū)名稱 路段 概況 價格榮興大廈 飛鵝二路 在一期商鋪已形成專業(yè)建材市場基礎(chǔ)上，推出的商住樓底層商鋪 1980035000元/平米文筆商住樓 文筆路 1樓商鋪，2樓辦公，37樓住宅 商鋪26320元/平米，住宅1700-2480元/平米，寫字樓3800元/平米華豐商廈 飛鵝一路 1-3樓商鋪，4-8樓住宅 1樓商鋪均價約23500元/平米，住宅約2100元/平米金弘大廈 飛鵝二路 1-2樓商鋪，3樓辦公，4-10樓住

35、宅 1樓約21000-25000元/平米，住宅約2200元/平米時代廣場 飛鵝一路 1樓商鋪經(jīng)營中高檔服裝批發(fā)（1000平米），2樓為超市，37樓為公寓 1樓1700030000元/平米，住宅21002600元/平米商貿(mào)城飛鵝路 占地20957平米 點評：柳南片區(qū)在售或已售的各大商場幾乎集中在飛鵝路上，與現(xiàn)有的飛鵝市場、魚峰商廈等組成一個集批發(fā)、零售為一體的商圈。名稱路段 概況 價格金碧園 曙光中路 沿街商住宅，占地1000平米，總建面積6537平米 商鋪約25000元/平米，住宅2200-3000元/平米鴻府 曙光東路183號 住宅樓高26層，總建筑面積3萬平米，總戶數(shù)168戶 住宅均價約3

36、600元/平米藍色港灣 柳新街66號 住宅樓高分12、18、26層三種，裙樓為商場 住宅均價超過3000元/平米建佳商住樓 映山街 1樓60個鋪面（14-38平米），2樓1600平米，住宅3-8樓50套 1樓商鋪2680033800元/平米，住宅2880元/平米，振億大廈 五一路 總建筑面積7000 商鋪43000元/平米, 住宅31003200元/平米新大廈 解放南路 總建筑面積15514 起價23000元/平米,最高價42000元/平米金運來大廈 解放南路 總建筑面積1萬平米 商鋪35000-40000元/平米,住宅31003600元/平米嘉園商住樓 中路 占地1畝，總建面積3000 商鋪

37、20000元/平米,住宅21182758元/平米聲福居 斜陽路 占地3畝，總建面積5000 住宅起價2188元/平米城中區(qū)點評：五星商場一帶是目前最興旺的商業(yè)中心區(qū)，各在售項目都以該商業(yè)中心區(qū)為導(dǎo)向，同時中心商業(yè)圈已開始慢慢向周邊擴展，這些項目的出現(xiàn)在一定程度上會加強該區(qū)域商業(yè)的獨特地位。柳北區(qū)名稱路段 概況 價格（元/平米）歐雅城市廣場 躍進北路 商住樓（一、二層為商鋪），沿街360米長 一層8000-9000，二層約4000；住宅折后價在1600-1938景秀苑 躍進北路 商住樓 首層商鋪8500怡江園 北雀路 沿街商住（上下連層獨立鋪面） 商鋪在3500-4000；住宅在折后1700多桂

38、景灣 北雀路 居住小區(qū)部商業(yè)步行街 未發(fā)售美林華軒 北雀路 沿街商?。ㄉ舷逻B層，單層約50平米） 約4000點評：柳北區(qū)的商鋪價格以主干道的價值為導(dǎo)向，躍進路上首層商鋪價格在8000-9000元/之間，偏離主干道的北雀路首層商鋪則在3500-4000元/之間。魚峰區(qū)名稱路段 概況 價格聲福馨閣 屏山大道 低改工程項目 1樓15000元/平米（送地下室），2、3樓2900元/平米（3樓送天臺）連華大廈 駕鶴路 占地面積2197平米，建筑面積7248平米，1、2樓為商鋪，3-7樓為寫字樓 1樓2100027000元/平米，2樓7800元/平米國泰大廈 駕鶴路 建筑面積6800平米，1、2樓商場，3

39、、4樓產(chǎn)權(quán)酒店 首層21000-33000元/平米,2層7000元/平米,3-4層3000-4000元/平米點評：目前魚峰老區(qū)的商業(yè)項目以駕鶴路上的開發(fā)為主，以體現(xiàn)其景觀、交通與臨近商業(yè)旺區(qū)的商業(yè)價值。6.4現(xiàn)階段商用物業(yè)銷售市場的總結(jié)供應(yīng)量持續(xù)增加,存在競爭壓力20022003年商用物業(yè)有持續(xù)增加的趨勢，隨著市政建設(shè)的進一步加快，舊城區(qū)的改造與新城區(qū)的進一步開發(fā)，將會有更多新的商業(yè)用地，再加上目前的商用物業(yè)的存貨量，的商用物業(yè)市場將面臨激烈的競爭。據(jù)市場調(diào)查得知，下列商業(yè)樓盤中的大盤將成為未來銷售阻力的考量因素：序號樓盤名 所屬城區(qū) 商業(yè)規(guī)模1 五星商業(yè)步行街 城中 5.2萬2 時代商廈 城

40、中 約0.36萬3 藍色港灣 城中 約1萬4 鴻府 城中 約0.3萬5 淘園世家 城中 約0.28萬6 華天世紀(jì) 城中 約1萬7 本項目 城中 約2.6萬8 新時代商業(yè)港 柳南 19萬9 商貿(mào)城 柳南 2.7萬10 谷埠街國際商城 柳南 22萬11 新佳華大廈 柳南 0.7萬12 潤和時代廣場 柳南 3萬13 匯鑫源商城 魚峰 0.6萬14 五月購物廣場 魚峰 2.8萬15 長城財富廣場 魚峰 16 康城商鋪 柳北 0.4萬17 歐雅城市廣場 柳北 0.6萬18 香森麗園 柳北 19 舊城區(qū)沿街低層民房改造工程 城中、柳南、魚峰 11.87萬傳統(tǒng)商業(yè)街區(qū)仍是商家熱點首選傳統(tǒng)的百貨商場、商業(yè)步行

41、街、批發(fā)中心由于固有消費習(xí)慣的原因，一直是消費者休閑購物的熱點區(qū)域，每逢節(jié)假日更是人如潮涌。假日經(jīng)濟的引發(fā)，經(jīng)濟形勢的好轉(zhuǎn)，消費力水平的回升，鬧市商鋪自然成為各路商家的首選。6.5商用物業(yè)市場的發(fā)展趨勢分析隨著社會經(jīng)濟和商業(yè)流通的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)水平的提高，城市消費人口的增長，現(xiàn)代交通工具（公交線路的擴與私家車）對居民活動能力和活動圍的擴展，商用物業(yè)市場呈現(xiàn)了新的發(fā)展趨勢。6.5.1市場競爭具有共贏性商業(yè)活動已在城區(qū)形成多個區(qū)域性商圈，在一個商圈里面，如果沒有幾個大型項目將無法吸引足夠的客流量，更不足以支撐整個商業(yè)區(qū)域的繁榮。如前所述，城市的發(fā)展催生了兩大商業(yè)區(qū)域的新格局，構(gòu)成市區(qū)兩大主力商圈

42、（五星、飛鵝），每個商圈都有幾個型商業(yè)項目在同場競爭，但各發(fā)展商和商業(yè)項目都重視發(fā)揮各自的優(yōu)勢，互為補充，在競爭中謀求發(fā)展，爭取達到共同做旺市場的共贏局面。6.5.2物業(yè)市場發(fā)展規(guī)?；鶕?jù)中國加入WTO的協(xié)議，我國已承諾在五年逐步放開零售市場，允許外商在中國開展商業(yè)經(jīng)營活動，外商的介入，促使商用物業(yè)也講究與國際接軌，商用物業(yè)從原來無序、散亂的不規(guī)則市場，逐步走向有序的規(guī)市場，純商業(yè)項目與商住混合項目均向規(guī)?；?、專業(yè)化方向發(fā)展。開發(fā)規(guī)?；?、經(jīng)營專業(yè)化將成為未來商用物業(yè)的發(fā)展趨勢，潤和時代廣場、商貿(mào)城、五星商業(yè)步行街、新時代商業(yè)港、谷埠街國際商城等一批大型商業(yè)項目先后進入市場，將備受投資者與用家注

43、意。6.5.3振興商業(yè)構(gòu)建“桂中新商埠”浮出水面構(gòu)建“桂中新商埠”的目的：將建設(shè)成為乃至大西南的重點商品集散地和商貿(mào)信息中心城市。規(guī)劃到2005年能初步形成具有特色的“南雜”（生活資料）、“北?！保ㄉa(chǎn)資料）、“東雅”（文化、科技）、“西精”（汽車機電產(chǎn)品）、“中心繁榮”的市場格局。6.6商用物業(yè)市場存在的現(xiàn)實問題買家購買行為的理性化隨著市場的成熟也將同步來臨，房地產(chǎn)市場的發(fā)展和商用物業(yè)市場的變革，會培育出一大批成熟的消費者，他們將會向商用物業(yè)的發(fā)展商提出更高的開發(fā)要求。從市場現(xiàn)狀來看，商用物業(yè)市場還面臨著以下的現(xiàn)實問題。6.6.1商用物業(yè)產(chǎn)品同質(zhì)化住宅同質(zhì)化主要表現(xiàn)是建筑風(fēng)格的克隆現(xiàn)象，商鋪

44、則多見于項目概念和對推廣手法的克隆。如本市“步行街概念”的炒作。6.6.2商業(yè)項目缺乏可感性強的形象定位很多人認(rèn)為只要商鋪的地點好，位于商業(yè)旺地，就一定能賣得好；商用物業(yè)若不重視塑造感性的項目形象，項目缺乏具體化、可感性強的形象表現(xiàn)，會減弱對目標(biāo)客戶的吸引力。有很多人明明知道有這個項目，卻無法聯(lián)想起或無法用什么詞語去形容這是一個怎么樣的項目，買家往往難以將它納入購買商鋪的備選視線圍，相應(yīng)就會減少成交機會。如同商圈的“藍色港灣”項目。6.6.3營銷策略單一目前商用物業(yè)的定位策略單一，營銷策略單一，遠不與住宅營銷策略的多姿多彩，“排號預(yù)定”是近期用得較濫的手法。6.6.4建筑設(shè)計不能完全滿足多功能

45、的商貿(mào)需求在早期，發(fā)展商都不重視商鋪的間隔布局是否合理，只注重通過增加商鋪的可銷售面積來賺取最大的利潤。隨著市場的成熟，發(fā)展商就意識到要通過提高商鋪的商業(yè)利用價值，合理規(guī)劃商鋪間隔布局和提高物業(yè)管理和商業(yè)管理等手段，來達到理想的價位和提高產(chǎn)品的競爭力。建筑設(shè)計要考慮物業(yè)各種經(jīng)營項目的特性，不同的經(jīng)營品種，對物業(yè)的規(guī)劃間隔有不同的要求，而且還要預(yù)留服務(wù)配套設(shè)施，如停車場、倉儲運輸、顧客休息等區(qū)域。6.6.5商業(yè)經(jīng)營管理水平與項目開發(fā)水平不能同步發(fā)展在房地產(chǎn)發(fā)達地區(qū)的物業(yè)管理水平已經(jīng)發(fā)展到可與國外先進水平比美的程度，相續(xù)涌現(xiàn)了一批以物業(yè)管理作為項目優(yōu)勢的強勢地產(chǎn)品牌。而商用物業(yè)的經(jīng)營管理則較為滯后

46、，專業(yè)的成熟的商業(yè)性的社會性的商業(yè)管理機構(gòu)在市場上較少，目前負(fù)責(zé)商場經(jīng)營管理的機構(gòu)，多為開發(fā)商公司的一個部門或其屬下的子公司，只負(fù)責(zé)自身開發(fā)項目的經(jīng)營管理，在業(yè)主或商戶眼里，既欠缺專業(yè)性，又欠缺客觀性。很多經(jīng)營失敗的項目并不是因為地段欠佳，也不是發(fā)展商財力不濟，開業(yè)后經(jīng)營管理不善是重要原因之一。七、商業(yè)經(jīng)營與市民消費行為分析7.1商業(yè)經(jīng)營與主要商業(yè)項目銷售額分析歷史上既是各地的農(nóng)副產(chǎn)品、土特產(chǎn)品和手工藝品的集散地，也是、等西南省區(qū)商品物資交流的重要通道，素有“桂中商埠”的美譽。2001年，全年社會消費品零售總額80億元，全市批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)從業(yè)人數(shù)近10萬人，批發(fā)零售和餐飲業(yè)完成增加值21億元，

47、 約占全市三產(chǎn)增加值的25%。 2002年社會消費品零售總額87.85億元，同比增長8.44%。其中，城市社會消費品零售總額實現(xiàn)74.62億元，同比增長8.10%；各縣與縣以下的零售額實現(xiàn)13.23億元，同比增長10.41%；近年來，市圍繞“建設(shè)大市場、發(fā)展大商貿(mào)、搞活大流通”的發(fā)展目標(biāo)，進一步深化商貿(mào)流通體制改革，大力發(fā)展非公經(jīng)濟，積極推行連鎖經(jīng)營、物流配送等現(xiàn)代流通業(yè)態(tài)和先進營銷方式，有力地推進了商貿(mào)流通業(yè)的發(fā)展，市商業(yè)中心區(qū)逐年擴大，市場經(jīng)營規(guī)模和檔次不斷得到提升，并逐步朝規(guī)化、專業(yè)化、集約化方向發(fā)展。而同時一批機制靈活、發(fā)展態(tài)勢良好的民營流通企業(yè)如佳用實業(yè)XX公司（日用品連鎖）、福生堂

48、藥品（藥品連鎖）等在不斷發(fā)展壯大。從各行業(yè)的消費市場看，2002年上半年餐飲業(yè)、批發(fā)零售貿(mào)易業(yè)和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者的發(fā)展穩(wěn)中有升，分別比去年同期增長15.11%、6.46%和2.05%；其他行業(yè)和制造業(yè)呈現(xiàn)活躍態(tài)勢，完成22094萬元和30671萬元，分別比去年同期增長33.89%和31.93%。而在各主要商場營業(yè)方面：中小商場呈現(xiàn)萎縮趨向，2001年百貨公司、中糖公司的中小商場年銷售額分別比上年同期下降44.9%、66.95%。而大型綜合性商場銷售呈現(xiàn)不同的程度的增長，2001年商場、五星商廈、東風(fēng)商城年銷售52819萬元，比上年同期增長10.2%，工貿(mào)大廈2001年營業(yè)額比2000年增長17.8%

49、，而醫(yī)藥總公司增長20.5%。尤其假日經(jīng)濟效果明顯，零售市場銷售活躍，2001春節(jié)前后十天商場、五星商廈銷售3965萬元，比上年同期增長44.6%；東風(fēng)商城春節(jié)、五一、國慶三大節(jié)日累計銷售1434萬元，比上年同期增長14.4%。7.2居民收入水平和消費結(jié)構(gòu)分析7.2.1市居民收入水平分析2001城鄉(xiāng)居民存款余額為166.82 億元，比年初增長12.32%；而至2002年城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額189.1億元，比年初增長13.3%，城鄉(xiāng)居民儲蓄不斷呈現(xiàn)上漲的趨向。至2002年末，金融機構(gòu)各項存款余額332.3億元，比年初增加40.45億元，增長13.9%。受調(diào)資、增資政策和“三條保障線”進一步落實的

50、影響，居民收入增長加快：在居民年收入方面：2002年在崗職工平均工資為12969元，與去年同期相比增幅較大，為生活質(zhì)量的進一步提高提供了保障。在居民可支配收入方面：2002年，城市居民可支配收入7928元，同比增長14.2%，人民生活水平穩(wěn)步提高。 7.2.2市居民消費支出分析居民人均消費性支出：2001城市居民人均消費性支出為6010 元；2002上半年城市居民人均消費性支出3112元，比去年同期增長2.50%。隨著居民收入的增長，居民的消費支出也有不同程度的增長。居民消費價格：2002上半年市居民消費價格總指數(shù)為100.6%，比去年同期增長0.6個百分點。八大類消費價格指數(shù)四升四降：八大類

51、消費中，衣著保持較快的上漲，食品與醫(yī)療保健、個人用品也有一定的增長，而煙酒方面則大幅下降，家庭設(shè)備、維修服務(wù)類以與交通、通訊類均有較大幅度的下降?？傮w物價保持相對穩(wěn)定，2002年1至6月份，居民消費價格總指數(shù)為l00.6,同比上漲0.6個百分點；而今年7月份居民消費價格總水平同比下降了0.5%，商品零售價格總水平同比下降了0.8%。7.3市民消費心理分析7.3.1消費習(xí)慣消費者常去的購物場所（商業(yè)吸引力）消費者最常去的商業(yè)場所是城中區(qū)，其次為佳用、飛鵝一帶商業(yè)區(qū)，傳統(tǒng)慣性思維仍占據(jù)主要地位，而佳用在的商業(yè)影響力也越來越大。城中區(qū)在具有無可代替的商業(yè)吸引力。消費者的月逛街購物次數(shù)月逛街購物次數(shù)

52、1次 2次 3次 4次以上比例 9.6% 23.1% 21.3% 46%每月逛街購物次數(shù)4次以上占較大的比例，相當(dāng)于每周逛街一次；其次為2次與3次。外出逛街購物隨著居民收入的提高而越來越頻繁。消費者的購物逗留時間在商業(yè)區(qū)購物所花費的時間依次為2-4小時、2小時以下、4小時以上，在城中區(qū)購物的消費者所花費時間依次為2-4小時、4小時以上、2小時以下。城中區(qū)由于成片的商業(yè)規(guī)模與較完善的商業(yè)配套，有利于延長消費者的逛街逗留時間，從而有利于激發(fā)更大的商機。出行購物常用的交通工具購物出行的常用交通工具以公交車為主，其次為單車/摩托車與步行，以大眾化交通工具為主。大眾化交通配套設(shè)施（如公交車等）的便利性將

53、會影響本項目的人流量與商業(yè)覆射地域圍。消費者的購物方式購物方式隨便逛，看到喜歡再買 生活所需然后去買 其它比例 53.3% 46.9% 0.8%“隨機型購物”與“目的性購物”各占近半的比例。對于占一半多比例的“隨機型購物”，通過銷售現(xiàn)場的布置、商品的列方式以與商業(yè)環(huán)境的營造，激發(fā)消費者的購物欲望，將對商品的銷售額起到相當(dāng)重要的作用。7.3.2購買行為消費者的消費水平大部分消費者的購物費用在100-300元之間。而200-300元是購物者與城中區(qū)購物者消費水平的分界點，在200元以下，在購物的消費者比城中區(qū)購物的消費者多，而在200元上，城中區(qū)購物的消費者比購物的消費者多，反映出城中區(qū)的消費者消

54、費能力較強。消費者的購買商品在消費者的購買商品中，服裝鞋類與日用百貨占較大的比例，其次為食品。對于許多商業(yè)街來說，服裝鞋類、日用百貨、食品的經(jīng)營應(yīng)占較大的比例。消費者的購物考慮因素大部分消費者在購買商品時，首先看該商品自己喜不喜歡，然后再看該商品的價格是不是適合自己，再考慮品牌檔次與時尚潮流以與購物環(huán)境等。所以，商品的款式、列方式等影響消費者對該商品第一印象的相關(guān)要素顯得尤為重要，它是許多買家有沒興趣購買的第一步。7.3.3主力消費群體特征在城中區(qū)與一帶消費的客戶集中在20-30歲之間，該批客戶是各商業(yè)區(qū)購買消費的主力。7.4主要商業(yè)地段經(jīng)營者分析7.4.1商家對目前經(jīng)營狀況的評價大部分經(jīng)營者

55、對目前的經(jīng)營狀況認(rèn)為較為一般，其次為不太滿意與比較滿意。7.4.2商品各檔次銷售情況分析在對各檔次商品的銷售情況方面，在城中區(qū)經(jīng)營的商戶普遍認(rèn)為中檔或中高檔商品比較好銷，而在經(jīng)營的商戶認(rèn)為中檔與中低檔商品好銷。此現(xiàn)象與前面提到的在購物的消費者，其所花的購物費用與消費品味低于城中區(qū)的現(xiàn)象較為一致。7.4.3商家的理想經(jīng)營模式經(jīng)營模式比例（%）種類豐富、集飲食、娛樂、購物于一體 18.6規(guī)?；⑻厣?jīng)營 24.9商鋪組合多元化 18.6有很多品牌店 10.6購物消費環(huán)境好 17.1統(tǒng)一管理、統(tǒng)一經(jīng)營、統(tǒng)一規(guī)劃 10其它 1.4許多經(jīng)營者的理想經(jīng)營模式是規(guī)?；?、特色化經(jīng)營，希望通過商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)與

56、富有特色的經(jīng)營方式來吸引消費者，而同時許多經(jīng)營者希望自己經(jīng)營的地方能集飲食、休閑、購物于一體，周邊具有良好的購物環(huán)境等。7.4.4商家選擇經(jīng)營場所的主要影響因素許多經(jīng)營者在選擇經(jīng)營場所時，首先考慮該場所的人流量，是不是有得做，然后再考慮租金與購物環(huán)境等，所以租金與售價對于經(jīng)營商鋪的做生意人士來說反而不象住宅那樣影響那么大，如果該商鋪沒生意做，即使相當(dāng)?shù)偷淖饨鸹蚴蹆r，他們也很少過問。八、針對性的區(qū)域商情調(diào)查8.1調(diào)查目的本項目位于城中區(qū)，但同屬于五星商業(yè)圈，它所在的地理位置決定了市場調(diào)研的主要方向；相對而言，城中區(qū)商用物業(yè)的市場定位與價格定位將成為本項目的主要參照系；因而借鑒該區(qū)域的商業(yè)狀況成為

57、本項目定位的關(guān)鍵。在此次調(diào)研中，我司認(rèn)為城中區(qū)作為市商業(yè)零售、娛樂、休閑的制高點、集中區(qū)，不光著眼于現(xiàn)有的商業(yè)形態(tài)調(diào)查，還應(yīng)注重未來規(guī)劃的影響。8.2五星商圈主要街區(qū)功能分析龍城路街區(qū)功能分析種類服裝 皮具 鞋 眼境 餐飲 茶葉 音響 百貨行 名店廣場 攝影 藥店 銀行 金鋪 通訊 合計數(shù)量 37 2 15 3 3 1 1 1 1 4 1 1 1 6 77比例 48.05 2.6 19.48 3.9 3.9 1.3 1.3 1.3 1.3 5.2 1.3 1.3 1.3 7.8 100經(jīng)營種類：整個龍城路以經(jīng)營服裝為主，占48.05%，其次為鞋，占有9.48%，其中二輕商場以經(jīng)營服裝、鞋、家用

58、小電器、飾品為主，龍城名店廣場一樓經(jīng)營鞋，二樓經(jīng)營男服裝。租金圍：一般在180300元/平米。經(jīng)營品牌：服裝：左丹奴、卡丹路、觀奇洋、七匹狼、古希倫；鞋類：紅蜻蜒、安踏、法蘭、達芙妮、步步高路段環(huán)境：龍城路作為城中區(qū)主要商業(yè)路段，人流、車流比較繁忙，但受限于交通管制（龍城路為單行線），給消費者帶來諸多不便，但該路段仍然是商業(yè)旺街。該街區(qū)除以品牌服裝的銷售為主導(dǎo)外，電訊產(chǎn)品市場的擴亦顯集中。解放路街區(qū)功能分析A、解放南路種類餐飲 游戲 百貨 服裝 鞋帽 圖書 衣 通訊 珠寶行 合計數(shù)量 5 1 2 44 3 1 1 3 1 61比例 8.2 1.64 3.28 72.13 4.92 1.64 1

59、.64 4.92 1.64 100經(jīng)營種類：南路以服裝為主，占72.13%，其它有餐飲、通訊等品種經(jīng)營租金：150300元/平米B、解放北路種類銀行 化妝品 餐飲 服裝 花店 婚紗 百貨 醫(yī)藥 藝術(shù)品 電器 相館 雜志 禮品店 合計數(shù)量 3 1 9 4 7 4 2 4 2 1 3 1 1 42比例 7.14 2.38 21.43 9.52 16.67 9.52 3.97 9.52 3.97 2.38 7.14 3.97 3.97 100經(jīng)營種類：北路與南路相比，餐飲業(yè)占主導(dǎo)地位，其次是服裝、醫(yī)藥、婚紗。經(jīng)營租金：150元/平米左右路段環(huán)境：從解放路目前的情況分析，解放路也是城中區(qū)商業(yè)主要路段之

60、一，與龍城路不分上下，但解放南路有一段路為雙行線，可起到緩解交通的一定作用，其大部分也是單行線，與龍城路、廣場形成一個環(huán)形路線，構(gòu)架起城中區(qū)的商業(yè)中心地帶。該路段人流、車流量大，休閑餐飲業(yè)比較集中。文惠路街區(qū)功能分析種類 圖書 五金 服裝鞋帽 洗衣 辦公用品 攝影 工藝 床上用品 美容美發(fā) 日雜數(shù)量 2 2 46 1 4 5 12 2 4 8比例 1.67 1.67 38.33 0.83 3.33 4.17 10 1.67 3.33 6.67種類 中介 琴行 網(wǎng)吧 畫廊 電信 餐飲 體育用品 其它 糧油 合計數(shù)量 2 4 5 6 3 2 9 2 1 120比例 1.67 3.33 4.17 5