機(jī)構(gòu)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及前期工作化流程

1、盛勵(lì)機(jī)構(gòu)顧問(wèn)發(fā)展部盧志超2016年1月5日項(xiàng)目開(kāi)發(fā)模式及前期工作標(biāo)準(zhǔn)化流程個(gè)人聲明：僅限內(nèi)部溝通交流使用，禁止下載及用作其他用途，違者必究。專(zhuān)業(yè)前瞻深度目錄城市定位規(guī)劃圖城市功能規(guī)劃圖城市交通規(guī)劃圖住宅驅(qū)動(dòng)模式商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)第一階段工作流程第二、三階段工作流程Part1.項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知Part2.核心驅(qū)動(dòng)梳理 Part3.標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容Part4.服務(wù)流程及方法城市定位規(guī)劃圖城市功能規(guī)劃圖城市交通規(guī)劃圖區(qū)域土地規(guī)劃圖區(qū)域配套規(guī)劃圖市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局圖項(xiàng)目指標(biāo)控規(guī)圖Part1.項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知1.解析七張圖是判斷項(xiàng)目?jī)r(jià)值的基本功，以項(xiàng)目為圓心，對(duì)項(xiàng)目作出初步

2、研判；項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知解析城市定位規(guī)劃圖，了解項(xiàng)目所在城市的定位；解析城市功能規(guī)劃圖，理解項(xiàng)目所屬區(qū)域在城市中屬性與價(jià)值；解析城市交通規(guī)劃圖，判斷項(xiàng)目目標(biāo)客群的導(dǎo)入性；解析區(qū)域土地規(guī)劃圖，預(yù)判區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向；解析區(qū)域配套規(guī)劃圖，了解項(xiàng)目的周邊可利用的資源；解析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局圖，明確項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)及市場(chǎng)占位；解析項(xiàng)目指標(biāo)控規(guī)圖，了解項(xiàng)目發(fā)展的方向的優(yōu)勢(shì)和限制因素；示意解析城市定位規(guī)劃圖，了解項(xiàng)目所在城市的定位（城市屬性或定位）；以鄭州為中心的都市圈緊密聯(lián)系圈輻射圈城市化戰(zhàn)略格局示意圖華北華東華南中原經(jīng)濟(jì)區(qū)西部城市黃河經(jīng)濟(jì)帶中原經(jīng)濟(jì)區(qū)位于全國(guó)“兩橫三縱”城市化戰(zhàn)略格局中陸橋通道橫軸和京哈京廣通道縱軸的交

3、匯處，包括河南省以鄭州為中心的中原城市群部分地區(qū)；第張圖城市空間發(fā)展研究:城市功能城市規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)發(fā)展機(jī)遇重點(diǎn)研究城市因素：城市經(jīng)濟(jì)與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究：規(guī)模研究結(jié)構(gòu)研究產(chǎn)業(yè)研究人口研究項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知金水區(qū)惠濟(jì)區(qū)中原區(qū)二七區(qū)管城區(qū)高新區(qū)鄭東新區(qū)經(jīng)開(kāi)區(qū)解析城市功能規(guī)劃圖，理解項(xiàng)目所屬區(qū)域在城市中屬性與價(jià)值；第張圖示意區(qū)域?qū)傩耘c價(jià)值研究:區(qū)域?qū)傩詤^(qū)域規(guī)劃區(qū)域功能區(qū)域發(fā)展前景研究重點(diǎn)研究區(qū)域因素：項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知解析城市交通規(guī)劃圖，判斷項(xiàng)目目標(biāo)客群的導(dǎo)入性；第張圖京沙快速路示意區(qū)域?qū)傩耘c價(jià)值研究:樞紐型交通（機(jī)場(chǎng)、高鐵）交通樞紐是幾種運(yùn)輸方式或幾條運(yùn)輸干線(xiàn)交會(huì)并 能辦理客貨運(yùn)輸作業(yè)的各種技術(shù)設(shè)備的綜合體。軌道交

4、通（地鐵、輕軌、磁懸浮）城市軌道交通是城市公共交通的主干線(xiàn)，客流運(yùn)送的大動(dòng)脈，是城市的生命線(xiàn)工程。公共交通（公交、出租車(chē)）直接影響項(xiàng)目人流導(dǎo)入的便利性；交通規(guī)劃重點(diǎn)研究因素：項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知解析區(qū)域土地規(guī)劃圖，預(yù)判區(qū)域未來(lái)發(fā)展方向；第張圖示意項(xiàng)目土地開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略背景（區(qū)域城市化進(jìn)程、區(qū)域土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程、一級(jí)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目背景等）土地市場(chǎng)研究（同類(lèi)土地價(jià)格分布、空間分布、成交分析、用地性質(zhì)、中標(biāo)對(duì)象、趨勢(shì)分析等）土地規(guī)劃重點(diǎn)研究因素：項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知解析區(qū)域配套規(guī)劃圖，了解項(xiàng)目的周邊可利用的資源；第張圖三公里范圍內(nèi)示意生活配套（教育、商業(yè)、金融）自然資源（公園、海景、河流、山）人文資源（歷史古跡、風(fēng)土人情）區(qū)域

5、配套重點(diǎn)研究因素：項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知示意解析市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局圖，明確項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì)及市場(chǎng)占位；第張圖西北象限東北象限西南象限東南象限西北象限：區(qū)域價(jià)格平均水平8000-8600元/西南象限：區(qū)域價(jià)格平均水平7900-8200元/東北象限：區(qū)域價(jià)格平均水平12000-14000/東南象限：區(qū)域價(jià)格平均水平7900-8200元/嵩山路京廣南路紫金山路中州大道機(jī)場(chǎng)高速長(zhǎng)江路航海路隴海路萬(wàn)科美景龍?zhí)谜倘A鉆正商城升龍城南三環(huán)橄欖城德潤(rùn)黃金海岸長(zhǎng)江一號(hào)金域上郡金地項(xiàng)目萬(wàn)千世紀(jì)城永恒理想世界價(jià)格向東看，跳躍同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，差異化市場(chǎng)占位。房地產(chǎn)整體發(fā)展概況（商品房投資分析、供求分析、存量/增量分析、施工面積、竣工面積等）

6、住宅類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)研究 （供應(yīng)分析、成交分析、去化分析、產(chǎn)品分析、客戶(hù)分析、存量/增量分析等）商業(yè)類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)研究 （商圈區(qū)域/面積構(gòu)成、商圈主題、業(yè)態(tài)分析、人均商業(yè)面積、商圈飽和度、租售價(jià)格分析、趨勢(shì)分析等）酒店類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)研究 （區(qū)域構(gòu)成、星級(jí)構(gòu)成、價(jià)格分析、入住率、存量/增量分析、客戶(hù)分析等）辦公類(lèi)物業(yè)市場(chǎng)研究（商務(wù)區(qū)域/面積構(gòu)成、CBII/CBHI指數(shù)、層級(jí)定位、租售價(jià)格分析、空置率、客戶(hù)分析、存量/增量分析等）競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)重點(diǎn)研究因素：項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知解析項(xiàng)目指標(biāo)控規(guī)圖，了解項(xiàng)目發(fā)展的方向的優(yōu)勢(shì)和限制因素；第張圖地理位置及現(xiàn)狀交通環(huán)境規(guī)劃指標(biāo)地塊周邊資源地塊四至人流/車(chē)流地塊現(xiàn)狀對(duì)于商業(yè)的優(yōu)劣影響本

7、項(xiàng)目地塊及物業(yè)價(jià)值分析研究結(jié)論重點(diǎn)研究項(xiàng)目地塊因素XXX項(xiàng)目控制性詳細(xì)規(guī)劃圖示意項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知確定驅(qū)動(dòng)模式城市定位規(guī)劃圖城市功能規(guī)劃圖城市交通規(guī)劃圖區(qū)域土地規(guī)劃圖區(qū)域配套規(guī)劃圖市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局圖項(xiàng)目指標(biāo)控規(guī)圖七張地圖明確項(xiàng)目驅(qū)動(dòng)模式：項(xiàng)目?jī)r(jià)值認(rèn)知住宅驅(qū)動(dòng)模式商業(yè)驅(qū)動(dòng)模式Part2.核心驅(qū)動(dòng)梳理主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)人文資源驅(qū)動(dòng)住宅項(xiàng)目商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)自然資源驅(qū)動(dòng)養(yǎng)老、體育等大型主題游樂(lè)公園餐飲、生活?yuàn)蕵?lè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)等芙蓉古城安徽西遞建業(yè)七盛角鄭東新區(qū)國(guó)家電子商務(wù)產(chǎn)業(yè)園休閑商務(wù)會(huì)館等溫泉、湖泊、生態(tài)農(nóng)業(yè)、景觀(guān)園林等教育、文化等綠地21城北京東方太陽(yáng)城居易五云山金沙湖高爾夫觀(guān)邸深圳華僑城成都國(guó)色

8、天香清華大溪地惠陽(yáng)棕櫚島三亞南山休閑會(huì)館思念果嶺山水北京蟹島順德長(zhǎng)鹿農(nóng)莊雁鳴湖壹號(hào)洞林湖新田城彝族古鎮(zhèn)建川博物館迎賓路3號(hào)建業(yè)貳號(hào)城邦驅(qū)動(dòng)方向發(fā)展方向代表案例全國(guó)河南驅(qū)動(dòng)模式研判商業(yè)項(xiàng)目商業(yè)核心模式酒店核心模式寫(xiě)字樓核心模式住宅核心模式均衡發(fā)展模式城市核心區(qū)；交通可達(dá)性地鐵口/主干道沿線(xiàn)區(qū)域功能缺乏，需求旺盛；人流及商業(yè)氣氛一流的合作團(tuán)隊(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)/經(jīng)營(yíng)管理新世界中心廣州中心廣場(chǎng)綠地中心金城國(guó)際廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)漢街深圳華潤(rùn)中心鄭東商業(yè)中心華潤(rùn)萬(wàn)象城萬(wàn)達(dá)中心（威斯汀酒店）上海商城（波特曼酒店）美盛中心（喜來(lái)登大酒店）融科天城、深圳皇河國(guó)際恒大金碧天下萬(wàn)科城武漢天地香港太古廣場(chǎng)海馬公園藍(lán)堡灣模式特征代表案例

9、不遠(yuǎn)離城市核心區(qū)交通通達(dá)性好，沿主干道沿線(xiàn)；商務(wù)客戶(hù)支持；開(kāi)發(fā)商有足夠的經(jīng)濟(jì)實(shí)力；頂級(jí)商場(chǎng)配套設(shè)施；客戶(hù)（產(chǎn)業(yè)）支撐，產(chǎn)業(yè)聚集；未來(lái)商務(wù)核心區(qū)；寫(xiě)字樓帶動(dòng)其他功能，影響其定位規(guī)模與檔次；商場(chǎng)、公寓等配套完善；項(xiàng)目的區(qū)位條件不是很好，是以住宅為主體的片區(qū)；成熟度不高，居住人口有限；往往后期會(huì)開(kāi)發(fā)商業(yè)，但規(guī)模相對(duì)不大CBD/成熟中心，主干道沿線(xiàn)/地鐵口；建筑面積20萬(wàn)以上開(kāi)發(fā)商強(qiáng)勁的實(shí)力和豐富的經(jīng)驗(yàn)專(zhuān)業(yè)的物業(yè)管理/經(jīng)營(yíng)管理全國(guó)河南驅(qū)動(dòng)模式研判針對(duì)項(xiàng)目的驅(qū)動(dòng)模式，顧問(wèn)發(fā)展部可以提供的服務(wù)有工作模塊劃分各階段工作安排Part3.標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)內(nèi)容分為3大階段第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研究及開(kāi)發(fā)方向研判整體

10、定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日工作成果工作內(nèi)容工作周期挖掘價(jià)值塑造價(jià)值實(shí)現(xiàn)價(jià)值前期服務(wù)工作模塊地塊勘察針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)個(gè)案分析客戶(hù)調(diào)研初步定位共20個(gè)工作日人員配備：9個(gè)人（1個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理+4個(gè)策劃師+4個(gè)策劃助理）工作要點(diǎn)工作時(shí)間人員配置成果提交第一階段工作安排：市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及初步定位報(bào)告 第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)

11、工作日7個(gè)工作日前期服務(wù)第一階段 1、市場(chǎng)調(diào)研階段：（8個(gè)工作日）2、市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫(xiě)階段（12個(gè)工作日）主要?jiǎng)幼鞴ぷ髦芷谥饕獎(jiǎng)幼鞴ぷ髦芷?、完成?duì)本體的詳細(xì)調(diào)研和勘察；1個(gè)工作日 、查找政府對(duì)城市和區(qū)域的規(guī)劃，分析規(guī)劃對(duì)項(xiàng)目最直接的影響； 2個(gè)工作日 、選取所需物業(yè)的點(diǎn)個(gè)案、競(jìng)品樓盤(pán)進(jìn)行詳細(xì)調(diào)研，了解區(qū)域潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的信息收集； 4個(gè)工作日 、通過(guò)政府官方網(wǎng)站查找最真實(shí)的樓市信息，分析價(jià)格、成交等方面的走勢(shì)。 4個(gè)工作日 、組織客戶(hù)問(wèn)卷的調(diào)研和重點(diǎn)客戶(hù)訪(fǎng)談工作。3個(gè)工作日 、整體地塊、個(gè)案等調(diào)研的一手資料，各個(gè)擊破梳理最真實(shí)的、最客觀(guān)的專(zhuān)業(yè)技術(shù)成果。 6個(gè)工作日補(bǔ)充說(shuō)明： 、若涉及政府未公布的

12、房地產(chǎn)信息，需要甲方配合與政府有關(guān)部門(mén)查找資料；、重點(diǎn)客戶(hù)訪(fǎng)談需甲方提供部分相關(guān)訪(fǎng)談對(duì)象。第一階段工作主要?jiǎng)幼骷俺晒旱谝浑A段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日前期服務(wù)第一階段第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日第一階段工作內(nèi)容細(xì)分：地塊勘察針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)研重點(diǎn)個(gè)案分析客戶(hù)調(diào)研案例

13、研究初步定位研究地塊基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)地塊四至周邊配套景觀(guān)資源地塊內(nèi)部限制因素交通通達(dá)性周邊居住/商業(yè)等氛圍城市和片區(qū)規(guī)劃房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局格局下的樓盤(pán)重點(diǎn)競(jìng)品調(diào)研競(jìng)品個(gè)案規(guī)劃景觀(guān)設(shè)計(jì)建筑風(fēng)格設(shè)計(jì)戶(hù)型配比戶(hù)型亮點(diǎn)賞析競(jìng)品去化速度剩余存量競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系選取目標(biāo)客戶(hù)群體制定客戶(hù)調(diào)研策略問(wèn)卷制作客戶(hù)訪(fǎng)談工作內(nèi)容報(bào)告呈現(xiàn)本體分析針對(duì)地塊、市場(chǎng)、個(gè)案和客戶(hù)的客觀(guān)分析，進(jìn)行項(xiàng)目初步定位：房地產(chǎn)市場(chǎng)研究競(jìng)品市場(chǎng)研究客戶(hù)研究初步定位案例選取標(biāo)準(zhǔn)案例細(xì)化解讀（定位分析、規(guī)模分析、結(jié)構(gòu)分析、空間分析、效應(yīng)分析、運(yùn)營(yíng)分析、成功不足之處等）案例經(jīng)驗(yàn)借鑒（定位借鑒、功能借鑒、規(guī)劃借鑒、運(yùn)營(yíng)借鑒、風(fēng)險(xiǎn)控制借鑒等）案例研究前

14、期服務(wù)第一階段第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日第一階段工作成果呈現(xiàn)：市場(chǎng)研判及初步定位前期服務(wù)第一階段共18個(gè)工作日人員配備：9個(gè)人（1個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理+4個(gè)策劃師+4個(gè)策劃助理）工作要點(diǎn)工作時(shí)間人員配置成果提交第二階段工作安排：整體定位及物業(yè)發(fā)展建議 第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作

15、日7個(gè)工作日整體價(jià)值梳理發(fā)展方向及定位開(kāi)發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議財(cái)務(wù)測(cè)算前期服務(wù)第二階段第二階段主要?jiǎng)幼骱统晒旱谝浑A段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)與提交主要?jiǎng)幼鞴ぷ髦芷诘谝徊剑夯仡櫴袌?chǎng)調(diào)研及初步定位： 團(tuán)隊(duì)會(huì)議，再次梳理本體價(jià)值、宏觀(guān)環(huán)境、市場(chǎng)環(huán)境以及客戶(hù)信息，提出關(guān)鍵點(diǎn)與主要問(wèn)題；1個(gè)工作日第二步：最終確定項(xiàng)目定位方向并基于初步定位進(jìn)行準(zhǔn)確調(diào)整： 頭腦風(fēng)暴，集思廣益，深度探討項(xiàng)目發(fā)展方向和定位落地。1個(gè)工作日第三步

16、：基于準(zhǔn)確定位下的物業(yè)落地： 分析地塊的內(nèi)外限制性因素以及控規(guī)條件，加以盛勵(lì)前期定位經(jīng)驗(yàn)，進(jìn)行物業(yè)規(guī)劃建議（規(guī)劃排布，產(chǎn)品定位及配比，景觀(guān)建議，建筑風(fēng)格建議，附加值建議等。）12個(gè)工作日第四步：報(bào)告成果體現(xiàn)： 基于以上三點(diǎn)下的報(bào)告撰寫(xiě) 初稿 組內(nèi)審核 部門(mén)審核 公司審核 定稿提交。4個(gè)工作日前期服務(wù)第二階段第二階段工作細(xì)分：第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日整體價(jià)值梳理發(fā)展方向及定位開(kāi)發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議財(cái)務(wù)測(cè)算外部?jī)r(jià)值外部?jī)r(jià)值附加價(jià)

17、值（1個(gè)工作日）總體規(guī)劃布局（規(guī)劃結(jié)構(gòu)、功能布局）物業(yè)類(lèi)型及配比建議（物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、體量配比等）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（住宅、商業(yè)、酒店、辦公樓等）園林景觀(guān)設(shè)計(jì)建議（景觀(guān)主題、景觀(guān)系統(tǒng)及構(gòu)成、景觀(guān)風(fēng)格、節(jié)點(diǎn)景觀(guān)設(shè)計(jì)等）配套服務(wù)設(shè)施建議（教育、醫(yī)療、交通、會(huì)所配套等）物業(yè)管理及服務(wù)建議智能、節(jié)能及環(huán)保措施（7個(gè)工作日）整體定位 (輻射區(qū)域、核心主題、功能形態(tài)、定位高度) 開(kāi)發(fā)主題及概念定位 (物業(yè)類(lèi)型、核心概念、功能導(dǎo)向)項(xiàng)目形象定位（市場(chǎng)形象、政治形象、物業(yè)形象）項(xiàng)目客戶(hù)定位（4個(gè)工作日）可售、自持物業(yè)體量確定物業(yè)價(jià)格定位梳理經(jīng)濟(jì)測(cè)算原則經(jīng)濟(jì)測(cè)算導(dǎo)出（3個(gè)工作日）工作內(nèi)容報(bào)告呈現(xiàn)開(kāi)發(fā)策略品牌策略客

18、戶(hù)策略產(chǎn)品策略（3個(gè)工作日）主題驅(qū)動(dòng)項(xiàng)目定位開(kāi)發(fā)策略物業(yè)發(fā)展建議財(cái)務(wù)預(yù)算前期服務(wù)第二階段第二階段工作成果呈現(xiàn)：第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日項(xiàng)目定位及物業(yè)發(fā)展建議前期服務(wù)第二階段第三階段工作安排：第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日工作要點(diǎn)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)三方設(shè)計(jì)方案

19、思路溝通設(shè)計(jì)方案研討會(huì)修改方案研討會(huì)共7個(gè)工作日，后期會(huì)議根據(jù)具體情況溝通確定人員配備：4個(gè)人（1個(gè)項(xiàng)目經(jīng)理+3個(gè)策劃師）工作時(shí)間人員配置成果提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 前期服務(wù)第三階段第三階段工作主要?jiǎng)幼髋c成果：第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日 1、規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)：（7個(gè)工作日）主要?jiǎng)幼鞴ぷ髦芷?、介紹所處區(qū)域，明確表述項(xiàng)目在城市及區(qū)域中的價(jià)值和占位，為設(shè)計(jì)院提供最詳細(xì)的項(xiàng)目認(rèn)知。0.25個(gè)工作日 、地塊周邊和內(nèi)部的現(xiàn)狀：外部環(huán)境包括

20、交通、景觀(guān)資源、生活配套、服務(wù)類(lèi)配套等，內(nèi)部環(huán)境包括地形地勢(shì)、地塊形狀、內(nèi)部限制性因素等；（0.5個(gè)工作日）0.25個(gè)工作日、項(xiàng)目定位：項(xiàng)目整體定位、客戶(hù)定位以及主題概念。0.5個(gè)工作日.規(guī)劃建議：整體規(guī)劃設(shè)置建議、功能分區(qū)布局、道路交通規(guī)劃（2個(gè)工作日）2.物業(yè)類(lèi)型及配比建議（物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、體量配比等）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（住宅、商業(yè)、酒店、寫(xiě)字樓等）2建筑、園林景觀(guān)設(shè)計(jì)建議（建筑風(fēng)格、景觀(guān)主題、景觀(guān)系統(tǒng)及構(gòu)成、景觀(guān)風(fēng)格、節(jié)點(diǎn)景觀(guān)設(shè)計(jì)等）1、智能、節(jié)能及環(huán)保措施1前期服務(wù)第三階段功能分區(qū)布局（功能構(gòu)成、功能分區(qū)等）土地使用規(guī)劃（土地利用、開(kāi)發(fā)容量控制、用地平衡等）道路交通規(guī)劃（道路系統(tǒng)、交通組織、設(shè)施布局）綠地景觀(guān)規(guī)劃（綠地系統(tǒng)、景觀(guān)格局、節(jié)點(diǎn)景觀(guān)及公共空間設(shè)計(jì)意向）總體規(guī)劃建議第三階段工作內(nèi)容細(xì)分：第一階段第二階段第三階段市場(chǎng)研判及初步定位整體定位及物業(yè)發(fā)展建議規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)市場(chǎng)調(diào)研調(diào)研整理及研判成稿提交定位及物業(yè)發(fā)展建議撰寫(xiě)及提交規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)撰寫(xiě)8個(gè)工作日12個(gè)工作日18個(gè)工作日7個(gè)工作日物業(yè)類(lèi)型及配比建議（物業(yè)形態(tài)、產(chǎn)品組合、體量配比等）產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議（住宅、商業(yè)、酒店、辦公樓等）園林景