三益商業(yè)地產(chǎn)前期定位規(guī)劃與高效招商精華版課件

1、專注于產(chǎn)業(yè)鏈全程服務(wù) 以最高水準(zhǔn)為客戶鍛造投資價(jià)值 合作共贏未來2011年8月商業(yè)地產(chǎn)前期定位規(guī)劃與高效招商第1頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究2商業(yè)地產(chǎn)的四大要素，可簡單概括為：1）商業(yè)概念規(guī)劃與主題定位，決定項(xiàng)目成敗的關(guān)鍵;2）設(shè)計(jì)與概念詳規(guī)，決定硬件標(biāo)準(zhǔn)與動線組織合理性;3）成本與融資，項(xiàng)目開發(fā)資金保障;4）運(yùn)營與推廣，提升物業(yè)的商業(yè)價(jià)值;首要一步：從定位到招商第2頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究3第一部分 定位與規(guī)劃設(shè)計(jì)第3頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)定位之市場研究第4頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈2.商業(yè)定位 發(fā)展階段認(rèn)知 區(qū)位屬

2、性 經(jīng)營模式3.商業(yè)設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì) 平面設(shè)計(jì) 動線設(shè)計(jì) 空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì) 體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素 創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì) 目標(biāo)市場定位 商業(yè)業(yè)態(tài)定位 商業(yè)布局定位商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)全產(chǎn)業(yè)鏈4.招商運(yùn)營 招商執(zhí)行 運(yùn)營管理 營銷推廣 業(yè)態(tài)定位再調(diào)整1.金融問題 開發(fā)資金來源 產(chǎn)品模式 經(jīng)營策略 風(fēng)險(xiǎn)控制 商業(yè)模式第5頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)定位第6頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究核心問題：商業(yè)定位問題住宅開發(fā)是二元化的過程商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)是五元化的過程商業(yè)地產(chǎn)之所以復(fù)雜是因?yàn)槠淇蛻羧憾嘣菃我?，其利益關(guān)系既糾結(jié)又沖突。第7頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究城市發(fā)展階段性n商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)與城市的

3、發(fā)展緊密相關(guān)，城市經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)的發(fā)展變化將會制n約和影響商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展。商業(yè)地產(chǎn)前期定位不能逾越城市發(fā)展的層級，商業(yè)發(fā)展不立足城市現(xiàn)狀，“超前快 形成多個(gè)大型商業(yè)中心 奢侈品市場快速發(fā)展 國際化品牌大規(guī)模進(jìn)入 強(qiáng)調(diào)購物體驗(yàn) 現(xiàn)代化的購物中心 連鎖經(jīng)營快速發(fā)展 中高檔市場得到快速發(fā)展 品牌認(rèn)知度提高 國際化品牌開始逐漸進(jìn)入市場 出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè) 以百貨及專業(yè)賣場為主要零售形態(tài) 連鎖經(jīng)營品牌進(jìn)入市場 奢侈品市場得到發(fā)掘 出現(xiàn)了中小型的零售類物業(yè) 傳統(tǒng)商廈和街鋪為主 以滿足基本生活需求為主 缺乏品牌認(rèn)知度 市場內(nèi)缺乏國際化品牌一線城市代表城市：上海、北京零售商業(yè)市場平穩(wěn)成熟階段省會城

4、市代表城市：杭州、南京零售商業(yè)市場快速發(fā)展階段主要發(fā)達(dá)沿海城市代表城市蘇州、無錫零售商業(yè)市場逐步成長階段沿海地級市、縣級市代表城市：吳江、宜興零售商業(yè)市場初級階段速”發(fā)展往往存在較大風(fēng)險(xiǎn)。中國不同城市商業(yè)發(fā)展的階段性：第8頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)發(fā)展階段性n與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。購物中心在中國發(fā)展的階段性案例nn一般來說，購物中心的出現(xiàn)是零售業(yè)發(fā)展到相當(dāng)高階段的產(chǎn)物，購物中心帶給消費(fèi)者不再僅僅是一種單純的購物需求的滿足，越來越多的購物中心更加看重帶給消費(fèi)者一種全新的購物體驗(yàn)，把購物看成是一種愉悅身心、放松自我的全新生活方式和舞臺。對于一個(gè)城市而言，不同類

5、型購物中心的出現(xiàn)往往具有發(fā)展的階段性，一般而言，購物中心往往是伴隨著中高端品牌第一次出現(xiàn)在城市里，購物中心的發(fā)展軌跡可簡單概括如下：中高檔購物中心代表案例：上海nn恒隆廣場2001年中信泰富2000年北京n北京國貿(mào)1990年深圳n中信城市廣場2002年家庭型購物中心代表案例：上海nn正大廣場2002年西郊百聯(lián)2004年北京n世紀(jì)金源2004年深圳n萬象城2004年年輕時(shí)尚型購物 v 中心代表案例：上海nn北京n西單大悅城2007年深圳n中心城廣場2007年娛樂型購物中心代表案例：n 美國摩爾來福士廣場2003年 n 加拿大西埃德蒙頓353廣場2008年主題型故事性購物中心代表案例：n 日本Ba

6、yside Marina第9頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)發(fā)展階段性n與城市發(fā)展一樣，商業(yè)也有一定的發(fā)展路徑可循。v城市綜合體在中國發(fā)展的階段性案例高端商業(yè)甲級辦公星級酒店服務(wù)公寓商業(yè)商務(wù)一線城市綜合體發(fā)展模式“商業(yè)+商務(wù)”成熟的發(fā)展模式可出售性住宅產(chǎn)品持有銷售商業(yè)商業(yè)+住宅商 務(wù)+零售配套（政府主導(dǎo)）商務(wù)配套零售二、三線城市綜合體發(fā)展模式成熟的發(fā)展模式第10頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究第四層次第三層次第二層次第一層次商業(yè)定位之二：區(qū)位屬性“決定商業(yè)地產(chǎn)定位，第一是地段但商業(yè)地產(chǎn)不僅僅是地段的問題，而是商業(yè)能不能在這個(gè)地段生存的問題。”決定區(qū)位屬性的四個(gè)層次：項(xiàng)目層面：商

7、業(yè)建筑形態(tài)、與周邊競爭項(xiàng)目之間的協(xié)同性，決定日后商業(yè)經(jīng)營調(diào)整的空間、尺度。地塊層面：微觀層面，地塊自身指標(biāo)諸如面積、形狀、地形、道路交通、交通可及性、出入口、可視性、景觀等，決定項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)布局、設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)。區(qū)域?qū)用妫褐杏^層面，區(qū)位在城市中的位置、片區(qū)規(guī)劃、區(qū)域形象、競爭性市場、周邊地塊用途、配套設(shè)施等，決定商業(yè)項(xiàng)目定位、輻射范圍、目標(biāo)消費(fèi)客群、商業(yè)業(yè)態(tài)等。城市層面：宏觀層面，項(xiàng)目所在的城市現(xiàn)狀、經(jīng)濟(jì)水平、人口結(jié)構(gòu)、消費(fèi)水平等因素，決定商業(yè)地產(chǎn)是否“進(jìn)入”的城市戰(zhàn)略。第11頁，共84頁。商業(yè)經(jīng)營模式舉例租售策略適用商業(yè)形式對開發(fā)商的要求模式一：整體/分層出租整體/分層租賃是指開發(fā)商不將物業(yè)出售，

8、而將其整體/分層出租給不同租戶，由開發(fā)商每年向租戶收取約定的租金。出租型大盒子商業(yè)資金實(shí)力要求較高，開發(fā)商無須成立相應(yīng)商場經(jīng)營管理公司。模式二：分散出租開發(fā)商在確定某一定位主題下對各個(gè)鋪位進(jìn)行招租，引進(jìn)若干主力店，之后再利用主力店的品牌效應(yīng)，對各類中小店進(jìn)行招租，目前多數(shù)大型商業(yè)均采用此模式。封閉式購物中心街區(qū)式購物中心資金實(shí)力要求較高，需要設(shè)立專業(yè)的商場經(jīng)營管理公司，長期商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)行為。模式三：分拆出售將商業(yè)分割成若干單元商鋪進(jìn)行銷售，面向個(gè)人投資者進(jìn)行銷售的方式。常見的操作方法是將每一層劃分為小產(chǎn)權(quán)商鋪進(jìn)行銷售回收大量資金，確保項(xiàng)目盈利。銷售型商業(yè)街鋪開放式商業(yè)廣場及街區(qū)住宅底商分拆銷售

9、后的商業(yè)物業(yè)對發(fā)展商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力和品牌形象都是一大挑戰(zhàn)。模式四：整體出售商業(yè)全部整體銷售，面向企業(yè)或大型投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售的方式。銷售型商業(yè)裙房封閉式購物中心有實(shí)力的發(fā)展商，尤其是采取連鎖開發(fā)模式。模式五：售后返祖在模式三基礎(chǔ)之上，通過返租的方法從購房者手中取得商業(yè)鋪面的經(jīng)營權(quán)，其返租率必須高于銀行貸款利率才有吸引力。銷售出租結(jié)合商業(yè)街鋪街區(qū)式購物中心開放商對于資金平衡較為敏感，后期對開發(fā)商的經(jīng)營招商能力提出挑戰(zhàn)。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)定位之三：經(jīng)營模式經(jīng)營模式（售賣或持有）的不同，項(xiàng)目后續(xù)商業(yè)定位、建筑設(shè)計(jì)、運(yùn)營管理模式也存在較大差異性。因此，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在定位和設(shè)計(jì)之前，應(yīng)首先確定其未來

10、的經(jīng)營模式。決定經(jīng)營模式的三大因素：1.商業(yè)地產(chǎn)金融模式、2.商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品形態(tài)、3.企業(yè)的戰(zhàn)略第12頁，共84頁。案例大寧國際廣場主要向北輻射 v ，以滿足這些區(qū)域客戶對休投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)定位之四：目標(biāo)市場定位目標(biāo)市場定位是商業(yè)地產(chǎn)的“主核”，它包括目標(biāo)區(qū)域定位和目標(biāo)客群定位。一般3-5公里是一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目商圈的主輻射半徑，該區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)客群為商業(yè)項(xiàng)目的核心客群。目標(biāo)區(qū)域定位n目標(biāo)區(qū)域定位針對周邊商圈區(qū)域范圍內(nèi)的分析，商業(yè)項(xiàng)目吸引顧客的空間范圍。通常一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目的輻射范圍往往會受到其所在區(qū)位的輻射力、商業(yè)項(xiàng)目自身主題的輻射強(qiáng)度、商業(yè)項(xiàng)目的競爭態(tài)勢來決定。n目標(biāo)客群定位商圈的輻射三層次

11、（以10萬平米左右的購物中心為例）核心商圈：輻射半徑1-3公里，步行10-15分鐘，60%的消費(fèi)份額。次級商圈：輻射半徑3-5公里，車行15-20分鐘，30%的消費(fèi)份額。邊緣商圈：輻射半徑5-10公里，車行20-30分鐘，10%的消費(fèi)份額。目標(biāo)客群定位，通過輻射區(qū)域內(nèi)細(xì)分消費(fèi)客群，例如人群類型結(jié)構(gòu)、消費(fèi)類型、年齡、收入水平等。有效的消費(fèi)市場細(xì)分亦是商業(yè)項(xiàng)目差異競爭的根源所在。上海大寧國際的消費(fèi)客群定位案例案例輻射范圍：n 以大寧國際商業(yè)廣場為中心，3公里半徑范圍的居住人群約為22萬，近年遷入該區(qū)的多為年輕白領(lǐng)及專業(yè)人士。n 此外，依托大潤發(fā)超市的7條免費(fèi)班車線路，板塊周邊輻射寶山、虹口、普陀及

12、靜安部分地區(qū)，總?cè)丝谶_(dá)450萬。n閑娛樂消費(fèi)的需求。客群特點(diǎn)：n 大寧國際商業(yè)廣場的目標(biāo)消費(fèi)群體十分明確，就是月均收入6000元以上、25至35歲年齡層的本地的中產(chǎn)階層消費(fèi)群體。第13頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)定位之業(yè)態(tài)規(guī)劃第14頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)開發(fā)品種組合零售大型購物中心家庭購物中心鄰里中心酒店高端酒店中高端酒店辦公樓總部型甲級辦公樓乙級辦公樓地標(biāo)型超甲級辦公樓步行街區(qū)街鋪/住宅底商裙樓集中商業(yè)公寓居住型公寓酒店式公寓高端酒店式公寓第15頁，共84頁。提供支持的物業(yè)品種協(xié)同效應(yīng)被支持的物業(yè)品種酒店零售辦公公寓酒店作為配套設(shè)施的互補(bǔ)效用帶來更多

13、優(yōu)質(zhì)商務(wù)客源增加過往消費(fèi)的機(jī)率帶動零售檔次的提升提升項(xiàng)目的整體定位提供良好的住宿、宴會會議、餐飲和休閑配套服務(wù)為辦公樓的潛在出售提供附加價(jià)值公寓與酒店兩者是互補(bǔ)關(guān)系，公寓提供長期租賃為主，而酒店則是短期。零售間接支持改善綜合體整體配套環(huán)境，提高對住店客人吸引力零售為辦公商務(wù)人群提供餐飲、休閑和商務(wù)會見等方面配套服務(wù)零售除提供為商務(wù)人群的配套外，還為公寓住戶提供日常生活配套。辦公支持較大/直接提供高端商務(wù)散客客源提供潛在高端會議客源提供餐飲及休閑設(shè)施潛在使用者支持較大/直接提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流主要為白領(lǐng)上班一族對餐飲、時(shí)尚類消費(fèi)的需求較高支持較大/直接辦公是公寓住戶的主要客源公寓公寓與酒店是互補(bǔ)產(chǎn)

14、品類型支持較大/直接提供穩(wěn)定的消費(fèi)客流間接支持公寓是辦公物業(yè)的配套投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究項(xiàng)目商業(yè)物業(yè)協(xié)同效應(yīng)分析第16頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究17主題策劃及業(yè)態(tài)組合商業(yè)主題、主力業(yè)態(tài)及特色亮點(diǎn)1）商業(yè)主題定性策劃2）主力業(yè)態(tài)、半主力業(yè)態(tài)以及配套業(yè)態(tài)配比3）如何抓住項(xiàng)目特征，打造消費(fèi)亮點(diǎn)核心要素 商業(yè)主題不同的商業(yè)輻射的范圍不同，同時(shí)可以營造出具有不同目標(biāo)的消費(fèi)群；向目標(biāo)消費(fèi)群提供服務(wù)的核心價(jià)值有所不同而商業(yè)類型的確定主要取決于消費(fèi)者特征、競爭環(huán)境以及開發(fā)商的資源、偏好等因素。 亮點(diǎn)獨(dú)特之處提升項(xiàng)目核心競爭力主要是通過購物中心品牌塑造過程與租戶組合所提供的獨(dú)特體驗(yàn)與服務(wù)，可以把定

15、位思路反映在運(yùn)營等各個(gè)方面，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的定位與目標(biāo)消費(fèi)群體需求相吻合，形成競爭力。第17頁，共84頁。v投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)定位之五：商業(yè)業(yè)態(tài)定位1.周邊競爭性項(xiàng)目研判甄別競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)組合、品牌組合，在項(xiàng)目定位中避免與之產(chǎn)生沖突，避免導(dǎo)致惡性競爭。商業(yè)業(yè)態(tài)屬性案例專屬性業(yè)態(tài)n高端奢侈品牌，同一個(gè)城市的品牌布點(diǎn)不具有連鎖性，一般對地段物業(yè)的要求較為苛刻，例如LV,Gucci等。排他性業(yè)態(tài)n 一般指一些主力店，例如百貨、影院、超市賣場等，各個(gè)城市在商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃中為防止惡心競爭，都對這類業(yè)態(tài)的網(wǎng)點(diǎn)密度、數(shù)量、商圈半徑進(jìn)行了統(tǒng)一設(shè)定，在項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位中因認(rèn)真分析競爭性項(xiàng)目中的業(yè)態(tài)和品牌

16、組合，須特別注意這一點(diǎn)?；パa(bǔ)性業(yè)態(tài)n 在同一個(gè)商圈中，可以考慮與競爭項(xiàng)目形成差異化的業(yè)態(tài)，主要集中在餐飲類、娛樂類業(yè)態(tài)。大眾化業(yè)態(tài)n定位大眾，連鎖品牌，可復(fù)制性，強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)消費(fèi)，例如一些大眾時(shí)尚、餐飲、服務(wù)類品牌。2.自身項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)研判通過對項(xiàng)目所在區(qū)位條件、目標(biāo)市場定位的初步研判，甄別項(xiàng)目潛在的商家組合，并進(jìn)行相關(guān)市場測試。商業(yè)開發(fā)的危機(jī)感來自于對市場命脈的把握第18頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)業(yè)態(tài)定位消費(fèi)者需要什么？消費(fèi)需求圖譜體驗(yàn)型需求物質(zhì)層面需求VS精神方面的需求越來越多，更注重生活品質(zhì)和體驗(yàn)消費(fèi)。發(fā)展型需求不僅僅滿足于基本生活消費(fèi)，自我發(fā)展和享受型消費(fèi)的比重逐步提升。

17、基本型需求滿足自我生存所必需的消費(fèi)，食品消費(fèi)占據(jù)生活消費(fèi)的主體。nnn消費(fèi)者的需求主要包括：1. 基本消費(fèi)需求、2. 潛在消費(fèi)需求在對消費(fèi)者進(jìn)行的定性定量研究中發(fā)現(xiàn)，消費(fèi)者的需求往往具有被動性的特點(diǎn)，其消費(fèi)需求需要被有效引導(dǎo)，消費(fèi)者主動改變現(xiàn)實(shí)需求的意愿往往較低。消費(fèi)者需要什么？在商業(yè)業(yè)態(tài)定位中，應(yīng)在消費(fèi)者現(xiàn)實(shí)需求基礎(chǔ)上，通過合理的研判，去引導(dǎo)、激發(fā)、提升、帶動、創(chuàng)造消費(fèi)需求，改變消費(fèi)者的消費(fèi)理念、消費(fèi)方式，從而甄別市場空白，提升項(xiàng)目市場競爭力。第19頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)布局定位商業(yè)布局定位主要解決每個(gè)樓層放什么業(yè)態(tài)？什么類型品牌？放多少數(shù)量的商家？商業(yè)布局定位應(yīng)重點(diǎn)考慮

18、以下幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)：1.整體商業(yè)定位業(yè)態(tài)布局是商業(yè)定位的反映，在商業(yè)布局中，應(yīng)把握整體性原則，依據(jù)“動線為先”的原則進(jìn)行商業(yè)業(yè)態(tài)的排布，減少業(yè)態(tài)、品牌之間的“互斥性”。尤其應(yīng)著重考慮主力店、知名品牌的布局，并通過商業(yè)業(yè)態(tài)的合理布置來規(guī)避商業(yè)動線上的欠缺。2.租金收益商業(yè)項(xiàng)目的本質(zhì)之一是具備穩(wěn)定的租金收益，但是商業(yè)一般隨樓層增高呈現(xiàn)租金遞減規(guī)律。每個(gè)業(yè)態(tài)、品牌對于樓層的選擇、自身的承租能力存在較大差異，在商業(yè)業(yè)態(tài)布局中也應(yīng)綜合考慮以上因素。3.人流分配一個(gè)好的商業(yè)項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)人流在項(xiàng)目內(nèi)的均衡分布，如何通過業(yè)態(tài)之間的巧妙布局，通過目的性強(qiáng)的業(yè)態(tài)組合規(guī)避商業(yè)死角，也是業(yè)態(tài)布局中應(yīng)重點(diǎn)考量的問題。第20

19、頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究v案例商業(yè)布局定位購物中心商業(yè)業(yè)態(tài)布局原則參考小型商戶次主力店主力店租金承受能力高特點(diǎn)：商戶盈利能力強(qiáng)，租金承受能力高，對樓層的選擇要求較高。商業(yè)業(yè)態(tài)：品牌零售、流行服飾、休閑服飾、咖啡等。商業(yè)布局：適宜商場一層或其他樓層較佳的位置。特點(diǎn)：具有一定品牌號召力、租金承受能力適中、主要依靠業(yè)態(tài)的有機(jī)組合，帶動消費(fèi)人流。商業(yè)業(yè)態(tài)：服飾旗艦店、生活用品、特色餐飲等。商業(yè)布局：適宜商場中間樓層。特點(diǎn)：大型品牌商家，商業(yè)面積需求大，市場號召力強(qiáng)，租金承受能力弱。商業(yè)業(yè)態(tài)：電影院、KTV、超市、健身、電玩等。商業(yè)布局：適宜商場較高樓層或者動線較差區(qū)域。低第21頁，共84

20、頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)規(guī)劃之平面設(shè)計(jì)第22頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究23商業(yè)建筑設(shè)計(jì)功能布局與流線設(shè)計(jì)1）零售功能、服務(wù)功能與后勤功能的劃分2）人流動線設(shè)計(jì)3）貨運(yùn)流線設(shè)計(jì)4）業(yè)態(tài)布局與面積劃分5）垂直交通體體系設(shè)計(jì)等例如： 零售功能布局既要體現(xiàn)購物的舒適性，還要讓購物變得人性化，帶引人流可以自由地游歷于商場之中。 商家開店通常都喜歡項(xiàng)目的主要?jiǎng)泳€位置以及經(jīng)流人群規(guī)模大的地方。所以，動線規(guī)劃既要滿足合理性，又要提高商戶的滿意度，以增加商場收益。第23頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究24外部環(huán)境評價(jià)及交通動線規(guī)劃周邊潛在需求商業(yè)出入口接駁情況及視線公共交通站點(diǎn)與項(xiàng)目利

21、弊關(guān)系外部交通流線組織規(guī)劃私家車泊車導(dǎo)引出租車泊客點(diǎn)2345671相鄰物業(yè)類型及品質(zhì)商業(yè)建筑總平面設(shè)計(jì)商業(yè)建筑總平面與外部交通的銜接關(guān)系1）與周邊相鄰建筑物的關(guān)系2）外部交通流線規(guī)劃與設(shè)計(jì)3）公交車、出租車、零時(shí)泊客位第24頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)非商業(yè)設(shè)計(jì)在商業(yè)地產(chǎn)設(shè)計(jì)中占據(jù)了主導(dǎo)地位概念混淆：1）商業(yè)設(shè)計(jì)不是僅僅局限于建筑設(shè)計(jì)；2）節(jié)省千分之五的定位 VS 增加5%的整改主要表現(xiàn)：nnnn沒有進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃的情況下開始進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)；商業(yè)設(shè)計(jì)委托給非商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)或未在商業(yè)設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)的咨詢審核情況下完成；商業(yè)項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不符合商業(yè)規(guī)律及需求造成項(xiàng)目招商和價(jià)值提升；商業(yè)地產(chǎn)

22、項(xiàng)目因設(shè)計(jì)不合理造成設(shè)計(jì)變更、工程拆改拆建或返工；商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之一招商遇阻nnn區(qū)劃不合理業(yè)態(tài)布局不科學(xué)店鋪使用率不高商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之二投資加大nnn結(jié)構(gòu)改造平面調(diào)整設(shè)備拆改商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)后果之三運(yùn)營成本加大nnn能源無用消耗設(shè)備使用率下降維護(hù)費(fèi)用增加第25頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)的誤區(qū)常見的設(shè)計(jì)誤區(qū)誤區(qū)一：外觀設(shè)計(jì)綜合癥表現(xiàn)1：只注重形態(tài)設(shè)計(jì)，忽視業(yè)態(tài)空間的組合與配置表現(xiàn)2：過度追求商業(yè)利益而破壞城市形象表現(xiàn)3：拋棄文化的商業(yè)開發(fā)表現(xiàn)4：尺度過于夸張誤區(qū)二：平面布置綜合癥表現(xiàn)1：商鋪和公共空間比例不佳，不能帶來經(jīng)濟(jì)效益表現(xiàn)2：忽視商業(yè)樓層租金的層級遞減效應(yīng)表現(xiàn)3：自

23、動扶梯設(shè)置不能引導(dǎo)人流表現(xiàn)4：商鋪分割過于平均，不利于使用誤區(qū)三：道路規(guī)劃綜合癥表現(xiàn)1：希望通過增加出入口的數(shù)量來帶動人流表現(xiàn)2：方向混亂，曲折復(fù)雜表現(xiàn)3：沒有充分預(yù)留停車表現(xiàn)4：未能最大程度的與城市交通相聯(lián)系誤區(qū)四：忽視前期商業(yè)定位與規(guī)劃表現(xiàn)1：盲目攀比，規(guī)模超越區(qū)域需求表現(xiàn)2：規(guī)劃之前不能確定主力店，規(guī)劃設(shè)計(jì)難以度身定做表現(xiàn)3：缺乏業(yè)態(tài)常識，規(guī)劃設(shè)計(jì)配套不足的情況較嚴(yán)重表現(xiàn)4：過度依賴主力店第26頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)誤區(qū)v案例某層商業(yè)設(shè)計(jì)方案店鋪單位百貨公司餐飲電影院調(diào)整后某層商業(yè)設(shè)計(jì)方案nn店鋪單元項(xiàng)目為長三角某二線城市一購物中心五層平面圖，原有設(shè)計(jì)方案顯得粗糙

24、，未體現(xiàn)商業(yè)應(yīng)遵循的設(shè)計(jì)原則。調(diào)整后方案，通過動線和中庭重新設(shè)計(jì)、調(diào)整出入口、店鋪分割、業(yè)態(tài)細(xì)化布局，改變了原有“小商品市場”的布局，商業(yè)平面趨于完善，提升了商業(yè)價(jià)值。第27頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究設(shè)計(jì)應(yīng)遵循的商業(yè)原則原則一：土地的高強(qiáng)度開發(fā)用足底商、用足建筑密度爭取最大的商業(yè)展示面、延展面原則二：便捷的外部交通誘導(dǎo)實(shí)現(xiàn)公交車站，地鐵站與項(xiàng)目地塊的零距離互動運(yùn)用各種手法將人流快捷引入內(nèi)部步道體系有機(jī)組織各個(gè)內(nèi)部環(huán)流之間的銜接空間原則三：高效的內(nèi)部人流組織商業(yè)的道路不是用來“走”的，而是用來“逛”的商業(yè)做的是人流而不單單是交通原則四：重估樓層價(jià)值體系二層及以上鋪面層高設(shè)計(jì)二層及以上

25、步道平臺設(shè)計(jì)利用特殊交通方式拉動豎向人流垂直樓面租金效益的重新分配原則五：創(chuàng)造高附加值空間挖掘獨(dú)幢商業(yè)潛力創(chuàng)造高體驗(yàn)性空間原則六：商業(yè)建筑本身就是廣告系統(tǒng)充分挖掘商業(yè)美學(xué)價(jià)值與廣告標(biāo)識的傳媒作用創(chuàng)造獨(dú)特的形象標(biāo)志系統(tǒng)，強(qiáng)化商業(yè)品牌認(rèn)知注重廣告體系與建筑形象的一體化、協(xié)調(diào)性原則七：延續(xù)地方文脈，提升商業(yè)文化品質(zhì)以城市環(huán)境為核心，挖掘地方美學(xué)，增強(qiáng)商業(yè)建筑的地方文化特色以地方文化策略對待本土的商業(yè)設(shè)計(jì)與改造：新天地與城隍廟原則八：設(shè)計(jì)具有社區(qū)活力的城市公共空間以商業(yè)公共空間建設(shè)推動社區(qū)的精神文化生活與日常鄰里交流以商業(yè)公共空間建設(shè)帶動城市效益、社會效益與商業(yè)效益的共同繁榮第28頁，共84頁。投資顧

26、問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究招商規(guī)劃商戶入駐需求反饋內(nèi)裝外裝設(shè)計(jì)消防設(shè)計(jì)平面設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)商業(yè)設(shè)計(jì)七大核心元素整體商業(yè)規(guī)劃定位商業(yè)設(shè)計(jì)商業(yè)主線設(shè)計(jì)主線第29頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)的關(guān)鍵點(diǎn)動線設(shè)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)第30頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)動線一：平面商業(yè)動線動線二：垂直商業(yè)動線特別注意：動線設(shè)計(jì)，不僅僅只是商業(yè)平面和垂直動線，還包括外部立體交通導(dǎo)入接駁動線、停車組織與人流出入導(dǎo)向動線、商業(yè)后勤動線，以上動線設(shè)計(jì)均與日后業(yè)態(tài)布局、商業(yè)運(yùn)營息息相關(guān)。第31頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)

27、計(jì)平面商業(yè)動線類型“一”字型動線新加坡City Link Mall香港金鐘廊案例香港金鐘廊，連接太古廣場的通道。vCity Link Mall新加坡連接政府大廈地鐵站、濱海城、新達(dá)城。第32頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“回”字型動線上海中信泰富廣場案例v北京金融街購物中心第33頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“L”字型動線上海來福士廣場案例v上海仲盛商業(yè)廣場第34頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“人”字型動線v案例上海國金中心(新鴻基地產(chǎn))新加坡I

28、ON(香港新鴻基和新加坡嘉德置地)中庭中庭第35頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究v商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“井”字型動線北京三里屯案例中央廣場第36頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“圓弧型” 動線案例v上海宏伊廣場上海中糧大悅城第37頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“復(fù)合型”動線寧波和義大道案例v第38頁，共84頁。之 路河畔之路瀑 布路巔峰之投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究案例39森林之路湖之路峽谷之路熱帶之路v 海洋之路韓國COEX Mall項(xiàng)目區(qū)位：韓國首爾江南區(qū)建筑面積：11

29、9000平方米，COEX Mall內(nèi)部道路總長663米，路寬18米主題特色：為避免地下商業(yè)街給消費(fèi)者帶來的壓抑、陰沉的消費(fèi)感覺，COEX商業(yè)街的的主題圍繞“水之旅”展開，整個(gè)Mall被區(qū)隔成8個(gè)特色主題場景，以不同的自然之景命名，帶出生活和文化與自然的和諧之美。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)平面商業(yè)動線類型“主題化”動線韓國COEX Mall第39頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究內(nèi)部樓梯坡道案例v商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)垂直交通動線類型香港朗豪坊日本表參道上海正大廣場n通過內(nèi)部坡道的巧妙設(shè)計(jì)，規(guī)避樓層之間的差異性，創(chuàng)造一個(gè)豐富有趣的商業(yè)空間。第40頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)

30、設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)垂直交通動線類型內(nèi)部扶手電梯內(nèi)部垂直電梯外掛式扶手電梯外掛式垂直電梯內(nèi)部樓梯坡道第41頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究案例v商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)垂直交通動線類型內(nèi)部扶手電梯新加坡烏節(jié)路IONn內(nèi)部扶手電梯，不僅成為人流垂直引導(dǎo)的重要手段，其錯(cuò)落的布局、跨層的設(shè)置亦成為商業(yè)重要的空間景觀、廣告宣傳載體之一。新加坡Vivo City第42頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究內(nèi)部垂直電梯案例v商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)垂直交通動線類型香港時(shí)代廣場馬來西亞KLCC臺灣微風(fēng)廣場n內(nèi)部垂直電梯一般結(jié)合項(xiàng)目中庭設(shè)計(jì)，可俯瞰項(xiàng)目全景，中庭廣場成為展示、宣傳、活動的舞臺，人流

31、匯集、轉(zhuǎn)換的區(qū)域。第43頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究案例商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)垂直交通動線類型外掛式扶手電梯新加坡烏節(jié)路Orchard Central新加坡烏節(jié)路Wismav新加坡烏節(jié)路Mandarin Gallery第44頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究案例v商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之一：動線設(shè)計(jì)垂直交通動線類型外掛式垂直電梯日本大阪難波城上海西郊百聯(lián)上海香港新世界廣場第45頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)規(guī)劃之空間設(shè)計(jì)第46頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)空間節(jié)點(diǎn)之一：中庭空間空間節(jié)點(diǎn)之二：活動節(jié)點(diǎn)第47頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)

32、研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間中庭空間是購物中心內(nèi)部最為重要的商業(yè)空間之一，也是一個(gè)項(xiàng)目動線階段性節(jié)點(diǎn)及商業(yè)體驗(yàn)重要空間載體。中庭的作用主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：1.平面垂直人流交通組織節(jié)點(diǎn)：中庭空間是自動扶梯及垂直升降電梯最集中布置區(qū)域，因此中庭重要功能就是協(xié)調(diào)平面和垂直交通組織，使消費(fèi)者保持清晰的方向感；2.商業(yè)資源整合舞臺：中庭空間是消費(fèi)人流匯聚的地方，一個(gè)好的中庭設(shè)計(jì)，除了起到商業(yè)櫥窗和交通組織的作用外，還應(yīng)滿足多元化功能的需要，例如展示、舞臺、活動、娛樂活動等；3.商業(yè)價(jià)值立體提升：現(xiàn)代商業(yè)將各個(gè)樓層的商業(yè)功能通過中庭在立體的空間展示出來，通過變幻、多元的建筑效果，營造立體的

33、消費(fèi)空間，垂直拉動消費(fèi)者，提升商業(yè)各個(gè)樓層的價(jià)值；第48頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則人流交通組織節(jié)點(diǎn)杭州萬象城案例v第49頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則中庭的核心化功能上海中山公園龍之夢購物廣場案例黃中庭v紅中庭藍(lán)中庭第50頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究n正大廣場A中庭位于人流主入口，其舉辦活動的人氣、頻率均高于B中庭，B中庭則顯得略微冷清。商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間設(shè)計(jì)原則中庭之間串聯(lián)功能上海正大廣場案例B中庭A中庭v第51頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)

34、關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素中庭娛樂化v馬來西亞Berjaya時(shí)代廣場中庭娛樂設(shè)施案例香港西九龍中心中庭過山車設(shè)計(jì)第52頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動節(jié)點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目收益中，租金占商業(yè)收益的比重有不斷降低的趨勢，而一些活動節(jié)點(diǎn)的設(shè)立，例如舞臺、展示宣傳區(qū)域、廣告區(qū)域、廣場、小型劇院等功能設(shè)置，成為商業(yè)項(xiàng)目收益的重要來源之一。在商業(yè)空間設(shè)計(jì)中，活動節(jié)點(diǎn)的預(yù)留考慮，可以為日后帶來可觀的潛在收益?；顒庸?jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)，要充分考慮人流動線的走向，并超前預(yù)留相應(yīng)空間，同時(shí)后期運(yùn)營管理中應(yīng)制定完整的計(jì)劃方案。中庭空間舞臺設(shè)計(jì)高層平臺設(shè)計(jì)局部預(yù)留空間第53頁，共84頁

35、。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素綠色自然元素德國水族海洋生命館案例v澳大利亞chadstone第54頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)中庭空間創(chuàng)新性元素運(yùn)動元素新加坡烏節(jié)路Orchard Central案例v第55頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動節(jié)點(diǎn)中庭空間v馬來西亞金河廣場簽售會案例香港太古廣場公益展示活動第56頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動節(jié)點(diǎn)舞臺元素v香港朗豪坊案例南京水游城第57頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)

36、點(diǎn)設(shè)計(jì)活動節(jié)點(diǎn)高層平臺設(shè)計(jì)廣州正佳廣場案例v香港中環(huán)廣場第58頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：空間節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)活動節(jié)點(diǎn)局部預(yù)留空間v新加坡ION案例香港新城市廣場第59頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素科技元素新加坡ION(與地鐵相連通道、局部屋頂設(shè)計(jì))案例vn高科技元素的引入，例如網(wǎng)絡(luò)、燈光、視頻、互動等，可以增加商業(yè)設(shè)計(jì)的趣味性，減緩消費(fèi)疲勞。第60頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性商業(yè)設(shè)計(jì)元素景觀元素v新加坡Vivo City（觀海綠色平臺）案例n商業(yè)設(shè)計(jì)與戶內(nèi)外景觀元素的無縫融合，豐富消費(fèi)者對于商業(yè)的觸感

37、。馬來西亞綠水坊（室內(nèi)人造運(yùn)河）第61頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素綠色元素新加坡烏節(jié)路Orchard Central（屋頂商業(yè)平臺）案例vn空中花園不只是可以在節(jié)能方面起到作用，同時(shí)和休閑設(shè)施可以絕妙的結(jié)合。第62頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素娛樂元素n通過娛樂元素引入，不但參與的人得到體驗(yàn)，享受到快樂，而且對于觀看的人，也是一種體驗(yàn)。此類即興娛樂活動占用空間不大，參與性強(qiáng)，可以很好的聚集人氣，形成高潮，塑造氛圍。新加坡Vivo City（屋頂臨海親水樂園）案例v第63頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體

38、驗(yàn)性元素標(biāo)識元素香港紅點(diǎn)案例vn在主要節(jié)點(diǎn)處通過建筑標(biāo)識導(dǎo)入，將消費(fèi)者的情感因素融入項(xiàng)目中。香港朗豪坊第64頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素建筑元素v上海大悅城跨層電梯案例n生動有趣的建筑空間打造，形成項(xiàng)目吸引消費(fèi)者的特質(zhì)。香港青衣城（以海洋為特色 ）第65頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素視覺元素香港新城市廣場案例vn項(xiàng)目內(nèi)部VI系統(tǒng)中巧妙運(yùn)營卡通動漫元素，使得商業(yè)顯得趣味化。第66頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：體驗(yàn)性元素文化元素n采用“藝術(shù)、人文、自然”理念，將藝術(shù)欣賞、人文體驗(yàn)、自然觀光融合在一起，令購

39、物中心具備藝術(shù)觀賞功能，建筑形態(tài)及空間與周圍自然環(huán)境融合，建筑成為城市公共藝術(shù)品。香港K11藝術(shù)購物中心案例v第67頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之：創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級系數(shù)“多首層”商業(yè)設(shè)計(jì)是指通過緩坡布道、扶梯、中庭等建筑交通元素的布局應(yīng)用，將一層與二層甚至三層自然貫通起來，將人在一、二層等之間傳統(tǒng)的垂直動線轉(zhuǎn)換為自然起伏的曲線，擴(kuò)大商業(yè)聚攏人流的功能，打破傳統(tǒng)平層空間局限，實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值最大化。商業(yè)層級系數(shù)（商業(yè)隨樓層租金遞減規(guī)律）第68頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究內(nèi)部樓梯案例v商業(yè)設(shè)計(jì)關(guān)鍵之四：創(chuàng)新性商業(yè)設(shè)計(jì)創(chuàng)造多首層并創(chuàng)新重配商業(yè)層級

40、系數(shù)緩坡布道高層平臺第69頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究市場推廣及亮點(diǎn)策劃第70頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究零售亮點(diǎn)q參考了國際和國內(nèi)眾多一、二線城市的零售價(jià)值提升策略，歸納出可以借鑒：天空之廚天幕商街休閑娛樂嘉年華下沉式廣場主題美食廣場生活方式體驗(yàn)Park/ 室內(nèi)水景深圳的Coco park北京的圣拉娜南京的水游城北京世貿(mào)天階蘇州圓融時(shí)代廣場第71頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究零售亮點(diǎn)之 主題美食廣場第72頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究零售亮點(diǎn)之 休閑娛樂嘉年華 休閑娛樂類業(yè)態(tài)豐富，包含電影院、電玩中心、兒童娛樂中心、健身中心等，為全年齡客層提供了嘉年華一般

41、的休閑娛樂享受。第73頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究潮流電子生活保健時(shí)尚家居精品書店零售亮點(diǎn)之 生活方式體驗(yàn)氣味圖書館生活方式流行影音第74頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究零售亮點(diǎn)之 下沉式廣場下沉開發(fā)廣場，（Sunken Plaza）室內(nèi)人群聚集點(diǎn)，消費(fèi)節(jié)點(diǎn)下沉廣場同時(shí)連通軌道交通，并打開地下一層空間。 下沉廣場承載的功能包括： 人流聚散地 定期現(xiàn)場演出 品牌推廣活動 商場推廣活動第75頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究nnn建議結(jié)合本項(xiàng)目周邊的山景和水景的自然景觀，引入大自然元素，面向湖面方向二層以上設(shè)置戶外商業(yè)空間，如景觀餐廳，觀景平臺等，充分提高商業(yè)利用率。不同主題特

42、色的休閑餐廳，新穎的美食文化體驗(yàn)。屋頂高級餐廳、酒吧，享受社交、約會、派對的歡樂體驗(yàn)零售亮點(diǎn)之 天空之廚（退臺式戶外餐廳）天空之廚，（Kitchens in the Sky）主題戶外餐廳與屋頂餐廳，景觀與美味的結(jié)合第76頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究零售亮點(diǎn)之 屋頂廣場及運(yùn)動設(shè)施屋頂空間，（Open Space for Alfresco Dining ）消費(fèi)人群轉(zhuǎn)換空間，呼吸空氣的地點(diǎn) 處于非核心商圈的項(xiàng)目相比市中心項(xiàng)目需更有空間感和通透感，營造一定的戶外空間如公共廣場、運(yùn)動公園或是挑空中庭是比較好的解決方案。第77頁，共84頁。投資顧問建筑設(shè)計(jì)商業(yè)研究特色建筑形態(tài)Architectu