朱日順與鄔坤風(fēng)、朱挺梅、朱挺偉房屋買賣合同糾紛案

1、.：.；朱日順與鄔坤風(fēng)、朱挺梅、朱挺偉房屋買賣合同糾紛案 江 西 省 贛 州 市 中 級 人 民 法 院 民 事 判 決 書2006贛中民一終字第340號 上訴人原審被告朱日順，男，1963年9月出生，漢族，江西省大余縣人，農(nóng)民，住大余縣南安鎮(zhèn)東山村窯下二組。 委托代理人李子榮，大余縣南安法律效力所律師。 被上訴人原審原告鄔坤風(fēng)，女，1957年10月出生，漢族，江西省大余縣，農(nóng)民，住址同上。 被上訴人原審原告朱挺梅，女，1978年7月出生，漢族，江西省大余縣，住南康市塘江鎮(zhèn)木行街。系鄔坤風(fēng)之女。 二被上訴人的共同委托代理人梅衛(wèi)星，鏡明律師事務(wù)所律師。特別授權(quán)代理。 被上訴人原審第三人朱挺偉，男

2、，1983年3月出生漢族，江西省大余縣，農(nóng)民，住址同鄔坤風(fēng)。系鄔坤風(fēng)之子。 委托代理人謝文偉，大余縣為民法律效力所法律任務(wù)者。 上訴人朱日順因房屋買賣合同糾紛一案，不服大余縣人民法院2006余民二初字第20號民事判決，向本院提起上訴。本院受理后，依法組成合議庭審理了本案?，F(xiàn)已審理終結(jié)。 一審法院經(jīng)審理查明，原告鄔坤風(fēng)與朱日才1995年去世系夫妻關(guān)系，鄔坤風(fēng)與朱挺梅、朱挺偉系母子女關(guān)系，被告朱日順與朱日才系同胞兄弟。1979年至1989年間，鄔坤風(fēng)夫婦先后建造和承繼分得兩棟土木構(gòu)造房屋，與被告分得房屋連棟，且與被告共一大院。鄔坤風(fēng)丈夫去世前全家人便開場在外租房居住，故鄔坤風(fēng)夫婦共建和承繼祖業(yè)的兩

3、棟房屋均委托被告朱日順擔(dān)任看管。1998年和1999年，鄔坤風(fēng)延續(xù)二次再婚。1999年12月25日，被告朱日順與朱挺偉簽署了一份“房屋買賣協(xié)議、該“協(xié)議主要內(nèi)容載明：“立讓售房屋字人朱挺偉現(xiàn)因本人經(jīng)母親調(diào)理已另建住房，愿將先父朱日才遺產(chǎn)：坐座落梅關(guān)鎮(zhèn)東山村五羊?yàn)┳背贤聊緲?gòu)造瓦房前后貳棟。四向至界址：前南以院門墻為界，后北以院墻為界，左東以已墻為界，右西以已墻為界。以上標(biāo)明房屋以及界址讓售與胞叔朱日順被告永遠(yuǎn)掌管為業(yè)，當(dāng)時(shí)議定房屋價(jià)款人民幣叁仟陸佰元整并已當(dāng)場交付清楚未另立收據(jù)，謹(jǐn)立此據(jù)交付胞叔朱日順執(zhí)業(yè)為憑。讓售房屋字人：朱挺偉，在場人：鄔乾琢朱挺偉外祖父、鄔坤兵朱挺偉舅父、朱雄衛(wèi)朱日順

4、堂兄、劉文華朱挺偉表兄、朱雄武朱日順堂兄、何國棟朱日順姐夫、鐘其林朱日順姐夫，擬稿代筆人：蔡開文同村人。一九九九年十二月二十五日立?！皡f(xié)議簽署后，被告當(dāng)日付清了房款計(jì)人民幣3600元。嗣后，因原告鄔坤風(fēng)一家已新建住房，故上述讓售房屋便由被告看管并運(yùn)用了一間。2005年，因國家建立高速公路，需拆遷爭議房屋被征用時(shí)各項(xiàng)手續(xù)均由被告經(jīng)手辦理，二原告和第三人得知后，均主張由被告彌補(bǔ)一定比例的征地補(bǔ)償款，經(jīng)村干部調(diào)解未果，導(dǎo)致兩原告和第三人于2005年10月20日，曾以要求被告返還土地補(bǔ)償費(fèi)和安頓補(bǔ)助費(fèi)為由向本院提起訴訟，但因訴請的緣由，便于2005年12月5日向本院提出撤訴懇求。2005年1月10日，

5、原告又以被告朱日順與第三人朱挺偉簽署的房屋買賣合同無效為由，再次向原審本院提起訴訟，要求確認(rèn)該房屋買賣合同協(xié)議無效。另查明，上述兩處爭議房屋均未辦理和，也未辦理過戶手續(xù)。 原審法院以為：兩原告和第三人因朱日才去世，對鄔坤風(fēng)和朱日才夫妻共同一切房屋均享有承繼權(quán)。原、被告和第三人系三代以內(nèi)的旁系血親關(guān)系，本應(yīng)在生活消費(fèi)和相鄰中更加相互了解、相互照顧、和睦相處。本案中，被告明知其同院的座落在南安鎮(zhèn)原梅關(guān)鎮(zhèn)東山村五羊?yàn)┳背贤聊緲?gòu)造兩處房屋系鄔坤風(fēng)、朱挺梅、朱挺偉三人均因承繼共同享有，在未征得共有人贊同的情況下，便于1999年12月25日與當(dāng)時(shí)年僅16周歲的朱挺偉簽署“房屋讓售協(xié)議，該“協(xié)議進(jìn)犯了房

6、屋共有人的合法權(quán)益，被告本人作為協(xié)議主體人員，既未在該“協(xié)議中簽字導(dǎo)致存在艱苦瑕疵，又未到政府有關(guān)部門辦理登記手續(xù)，故應(yīng)確認(rèn)該房屋買賣協(xié)議無效，因此對原告的訴請，不予支持。被告在抗辯中提出當(dāng)初簽協(xié)議時(shí)原告鄔坤風(fēng)在場，且收了房款的抗辯意見，被告雖提供了證人鐘其林、何國棟、朱雄衛(wèi)等人的調(diào)查筆錄，但上述三證人系被告親戚，加之原告朱挺梅不斷不在場，被告也未提供朱挺梅已對該協(xié)議進(jìn)展了確認(rèn)的證據(jù)，所以，該協(xié)議仍屬效能待定形狀，而至今卻不斷未得到二原告確實(shí)認(rèn)，故對被告的這一抗辯意見，不予采信。關(guān)于被告提及的當(dāng)初“協(xié)議時(shí)朱挺偉已在學(xué)徒，具備了完全民事行為才干，其所簽“協(xié)議生效的爭辯意見，且不說學(xué)徒不能維持生計(jì)

7、，不屬于完全民事行為才干人，即使朱挺偉當(dāng)初已成年，已具備了完全民事行為才干，該“協(xié)議也同樣進(jìn)犯了房屋共有人的合法權(quán)益，故對其這一爭辯意見不予采用。至于被告提出“其與朱挺偉簽署的房屋買賣協(xié)議之后已付清了款項(xiàng)，是好心獲得，應(yīng)遭到法律維護(hù)的爭辯意見，由于朱挺偉簽“協(xié)議的當(dāng)時(shí)系限制行為才干人，雖然其對上述房屋有部分處分權(quán)，但合同訂立之后，被告并未去要求房屋一切權(quán)益人進(jìn)展簽字確認(rèn)或追認(rèn)，導(dǎo)致該“協(xié)議至今并未發(fā)生法律效能，因此不符合好心獲得的法律特征，故對這一意見也不予采用。對被告提及的“原告起訴已超越訴訟時(shí)效的辨論意見，因本案“房屋買賣協(xié)議并未發(fā)生法律效能，由此無效合同自訂立時(shí)起就沒有法律約束力。本案中

8、，第三人朱挺偉與被告簽署“房屋買賣協(xié)議的當(dāng)時(shí)系限制行為才干人，被告仍與其簽署“協(xié)議雖有過錯(cuò)，但作為當(dāng)初朱挺偉的法定監(jiān)護(hù)人鄔坤風(fēng)未盡到法定監(jiān)護(hù)人的義務(wù)，導(dǎo)致本案的發(fā)生，亦有不可推卸的責(zé)任，故應(yīng)承當(dāng)本案一定的訴訟費(fèi)用。鑒于本案現(xiàn)實(shí)清楚，證據(jù)充分，第三人經(jīng)合法傳喚未到庭參與訴訟，依法可作出缺席判決。據(jù)此，按照第130條、第17條和第2條、第3條、第9條、第10條及第12條、第51條、第56條、第131條之規(guī)定，作出判決：被告朱日順與第三人朱挺偉于1999年12月25日簽署的“房屋買賣協(xié)議無效。案件受理費(fèi)130元，訴訟實(shí)支費(fèi)200元，特快專遞費(fèi)22.5元，合計(jì)人民幣352.5元，由被告朱日順負(fù)擔(dān)240

9、元，由原告鄔坤風(fēng)、第三人朱挺偉共同負(fù)擔(dān)112.5元。 上訴人朱日順不服該判決提起上訴稱：一、證人鐘其林等證明簽署協(xié)議時(shí)鄔坤風(fēng)在場，并當(dāng)場收取了上訴人3600元轉(zhuǎn)讓款，結(jié)合鄔坤風(fēng)的父親鄔乾琢、弟弟鄔坤兵在場的現(xiàn)實(shí)，可以認(rèn)定鄔坤風(fēng)是贊同轉(zhuǎn)讓房屋的。原審問決對此避而不談，屬現(xiàn)實(shí)認(rèn)定不清。二、當(dāng)事人能否在合同上簽字，只能以此判別合同能否成立，而不能以此來判別合同能否生效。因上訴人已履行支付房屋轉(zhuǎn)讓款義務(wù)，原告鄔坤風(fēng)及朱挺偉已收款，并將房屋實(shí)踐交付，所以該合同是成立的。原審問決以上訴人未在協(xié)議中簽字存在重在瑕疵而認(rèn)定該協(xié)議為無效，混淆了合同成立與合同生效的概念，作出了錯(cuò)誤的現(xiàn)實(shí)認(rèn)定。三、房屋買賣能否登記

10、，并不影響合同的生效。原審問決以未辦理登記手續(xù)為由認(rèn)定本案所涉房屋買賣協(xié)議無效是沒有根據(jù)的。四、因房屋轉(zhuǎn)讓時(shí)，鄔坤風(fēng)、朱挺偉完全贊同，朱日順買房時(shí)，按買賣規(guī)那么已盡審查義務(wù)，以一定的方式進(jìn)展了公示，鄔坤風(fēng)、朱挺偉買房時(shí)，已合法占有房屋，所以上訴人朱日順獲得該房屋是符合好心、有償獲得轉(zhuǎn)讓房屋的法律特征的，應(yīng)受法律維護(hù)。五、朱挺梅2000年時(shí)曾長住其娘家，應(yīng)在這個(gè)時(shí)候就知道該房屋轉(zhuǎn)讓的現(xiàn)實(shí)。從2000年至今，已達(dá)五年之久，超越了二年的訴訟時(shí)效。六、原審問決按照了八條法律條文，但沒有一條可以斷定該房屋買賣協(xié)議無效。因此，原審適用法律錯(cuò)誤。所以，要求撤銷原審問決，確認(rèn)朱日順與朱挺偉于1999年12月2

11、5日簽署的“房屋買賣協(xié)議合法有效。 被上訴人鄔坤風(fēng)、朱挺梅辯稱：一、該案是朱日順為到達(dá)不讓鄔坤風(fēng)再嫁帶走財(cái)富的目的，而挑唆朱挺偉簽署轉(zhuǎn)讓協(xié)議所導(dǎo)致的。二、鄔坤風(fēng)并不知道其父親和弟弟在房屋轉(zhuǎn)讓上協(xié)議上簽字一事。三、鄔坤風(fēng)未在協(xié)議上簽名，證明簽署房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，鄔坤風(fēng)并不在場，也未表示贊同轉(zhuǎn)讓該房屋。四、上訴人提供的證人都是上訴人家族中的人，其證言不可采信。五、房屋買賣是要式法律行為，該房屋買賣協(xié)議只需一個(gè)限制民事行為才干人簽字，上訴人本人都未簽字，沒有按照規(guī)定程序，合同當(dāng)然不成立，也不生效。六、上訴人明知該房還有其他共有人，而誘使未成年人簽字，不符合好心獲得的法律特征。七、因直到拆遷時(shí)，被上訴人

12、才知道權(quán)益遭到損害，所以不存在時(shí)效問題。因此，要求維持一審問決。 被上訴人朱挺偉辯稱：被上訴人朱挺偉年幼無知，在被騙的情況下在房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議上簽字。簽署協(xié)議時(shí)，上訴人鄔坤風(fēng)、朱挺梅都不在場，上訴人朱挺偉也不斷瞞著她們。原審問決認(rèn)定現(xiàn)實(shí)清楚，適用法律正確。所以，要求駁回上訴人的上訴。 二審認(rèn)定的現(xiàn)實(shí)與一審查明的現(xiàn)實(shí)一致。 本院以為：當(dāng)事人對其提出的訴訟懇求所根據(jù)的現(xiàn)實(shí)或者反駁對方訴訟懇求所根據(jù)的現(xiàn)實(shí)有責(zé)任提供證據(jù)加以證明。沒有證據(jù)或者證據(jù)缺乏以證明其現(xiàn)實(shí)主張的，負(fù)有舉證責(zé)任的當(dāng)事人該當(dāng)承當(dāng)不利后果。本案中被上訴人方提供的朱挺偉的身份證和“房屋轉(zhuǎn)讓合同可以證明，一是簽署本案所涉“房屋轉(zhuǎn)讓合同時(shí)朱挺偉

13、未滿18周歲，為限制民事行為才干人；二是鄔坤風(fēng)、朱挺梅未在該合同上簽字，對該房屋的轉(zhuǎn)讓未表示贊同。為反駁被上訴人方的主張，上訴人提供了三組證據(jù)：一是其代理人訊問證人劉文華、李開華的調(diào)查筆錄，以證明轉(zhuǎn)讓本案所涉房屋時(shí)朱挺偉能獨(dú)立生活；二是其代理人訊問鐘其林等證人的調(diào)查筆錄，以證明鄔坤風(fēng)贊同轉(zhuǎn)讓本案所涉房屋并收款3600元；三是其代理人訊問證人劉大慈、朱金秀的調(diào)查筆錄以證明朱挺梅在2000年知本案所涉房屋已轉(zhuǎn)讓。查閱卷宗見，李開華的證言只證明97年10月左右，朱挺偉來跟劉通偉學(xué)徒，并未證明轉(zhuǎn)讓本案所涉房屋時(shí)，朱挺偉以本人的勞動收入為主要生活來源。證人劉文華的證言那么稱1997年10月左右朱挺偉到劉

14、通偉處學(xué)徒，1999年12月仍在劉通偉處做事。在回答“99年朱挺偉在劉通偉做事時(shí)能否有工資的提問時(shí)，劉文華稱“一定有工資了，由于到99年底，朱挺偉曾經(jīng)學(xué)徒2年多了。因該證言屬推斷性言詞，且據(jù)李開華證明1997年11月在李開華分開劉通偉處前，劉文華已先分開。因此，證人劉文華關(guān)于朱挺偉在劉通偉處學(xué)徒有工資收入的證言不能采信，所以，上訴人提供的證據(jù)缺乏以證明轉(zhuǎn)讓本案所涉房屋時(shí)，朱挺偉為完全民事行為才干人。故上訴人的該上訴理由不成立，本院不予采用。證人鐘其林、何國棟、朱雄衛(wèi)、劉光蘭的證言雖然述稱訂立本案所涉房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，鄔坤風(fēng)在場并已表示贊同，但雙方當(dāng)事人提供的該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書并未載明鄔坤風(fēng)在場，也

15、沒有鄔坤風(fēng)的簽名。該協(xié)議書作為原始證據(jù)其證明力高于證人證言，且該三位證人與上訴人朱日順有親戚關(guān)系，而證人劉光蘭當(dāng)時(shí)能否在場，沒有其他證據(jù)佐證。所以該當(dāng)采信房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議，不該當(dāng)采信鐘其林等證人的證言，因此，上訴人提供的證據(jù)缺乏以證明鄔坤風(fēng)已贊同轉(zhuǎn)讓本案所涉房屋給朱日順。訂立該房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議時(shí)，鄔坤風(fēng)的父親和弟弟雖然在場并在協(xié)議上簽名，但這并不能必然推斷鄔坤風(fēng)知情并已表示贊同轉(zhuǎn)讓。故上訴人主張的鄔坤風(fēng)對房屋轉(zhuǎn)讓已表示贊同的上訴理由不能成立，本院不予采用。證人劉大慈、朱金秀的證言就其證明對象而言屬推斷性言詞，不應(yīng)采信，故上訴人主張朱挺梅在2000年即知曉本案所涉房屋已轉(zhuǎn)讓，進(jìn)而推論鄔坤風(fēng)、朱挺梅的起訴已超越訴訟時(shí)效的上訴理由亦不成立，本院不予采用。根據(jù)第51條的規(guī)定，共同共有關(guān)系存續(xù)期間，部分共有人擅自處分共有財(cái)富，屬無權(quán)處分，其他共同共有人回絕追認(rèn)的，該行為無效。本案所涉房屋屬鄔坤風(fēng)、朱挺梅、朱挺偉共同共有。共同共有人朱挺偉未經(jīng)其他共有人贊同，單獨(dú)將共同共有的房屋轉(zhuǎn)讓給朱日順，且其轉(zhuǎn)讓該房屋時(shí)為限制民事行為才干人，不能獨(dú)立實(shí)施轉(zhuǎn)讓房屋的行為，共同共有人鄔坤風(fēng)、朱挺梅在知情以后又回絕追認(rèn)，故該行為當(dāng)屬無效，原審問決適用第51條之規(guī)定認(rèn)定合同無效并無不當(dāng)。