上海2009年8月房地產(chǎn)市場月報

1、2報告說明泛商業(yè)地產(chǎn)上海市場月報，是以上海市為觀察范圍、以商業(yè)、辦公樓項目為研究對象，以月度為周期，反映非住宅市場行情動態(tài)的市場報告。泛商業(yè)地產(chǎn)上海市場月報主重點觀察三方面內(nèi)容，第一、全市商業(yè)、辦公樓市場供求和價格的波動；第二，重點商務商業(yè)區(qū)的租售價格變化，包括傳統(tǒng)商務區(qū)、新興商務區(qū)，通過典型案例關注分析區(qū)域市場異動；第三新穎的規(guī)劃和經(jīng)營案例的觀察，多角度觀察泛商業(yè)地產(chǎn)的潮流。報告由“全市總況”、 “重點區(qū)域”、“樓盤推薦” 、 “觀察與借鑒”四部分組成，采用的數(shù)據(jù)除非特別說明，均源于方方地產(chǎn)咨詢機構研制的中國商品房交易數(shù)據(jù)庫系統(tǒng)以及針對項目的即時調(diào)研采集。泛商業(yè)地產(chǎn)上海市場月報采用定向服務方

2、式。為了確保使用者和研制者的共同利益，本機構在此鄭重聲明：一,凡非本報告正式使用單位，一律不得擅自采用并發(fā)布本報告市場數(shù)據(jù)、文案及其他市場研究成果。二,凡本報告正式使用單位，不得擅自采用本報告信息在報刊雜志以及互聯(lián)網(wǎng)絡等媒體上發(fā)布，或向其他單位提供使用。三，若需采用或發(fā)布，須得到本機構正式認可，并須標明信息來源。*地產(chǎn)咨詢機構上海久*投資咨詢有限公司2009年9月5日3行情提示. 4全市總況. 5供求走勢市場結構 新增供應當月交易樓盤推薦.17新盤關注熱銷樓盤重點區(qū)域.28市中心商務區(qū)新興商務區(qū)觀察與借鑒.342009年8月號報告目錄48月，非住宅市場保持高位運行，供應量環(huán)比有所回落，為39.

3、8萬，但仍高于今年年月均水平；成交量小幅回落，達到32萬，供求狀況良好。當月新增：盧灣近年首例綜合項目綠地浦暉商務中心上市，報價45000元/當月交易：內(nèi)環(huán)內(nèi)辦公成交量劇增，中融碧玉藍天呈現(xiàn)大單交易；商業(yè)成交量小幅回落，以松江、寶山、南匯為主力商業(yè)動態(tài)：上海“啞鈴”發(fā)展：大虹橋呼之欲出2009年8月號全市非住宅市場供求趨勢一覽供應量：8月大幅回落，較7月減少了約32%，但仍高于2009年至今的月均供應量；成交量：8月持續(xù)熱銷，成交量較7月份小幅回落。5供求走勢月均供應月均成交2007年2008年41.5萬38萬34.4萬25.3萬注：上表中，藍線為月均供應量水平；紅線為月均成交量水平高位市場評

4、級2009年36.2萬32.4萬6市場結構供應：商業(yè)和工業(yè)物業(yè)同比大幅回落，而辦公物業(yè)則已經(jīng)達到2008年的超過七成水平；成交：8月非住宅占商品房總量19%2009年非住宅供求量累計一覽成交：三類物業(yè)中除工業(yè)物業(yè)同比萎縮了七成外，商業(yè)成交量超過去年全年的八成，而辦公為去年的7成；供應：8月非住宅占商品房總量32%2009年前8個月非住宅物業(yè)未來供應占商品房比重狀況未來供應：09年在建工程建筑面積中22%為非住宅項目；而09年前8個月出讓的商品房土地可轉(zhuǎn)化面積約有約40%為非住宅項目。單位：萬單位：萬單位：萬7辦公樓新增供應：8月總量14.12萬辦公樓年度新增供應區(qū)域分布8月新批準預售辦公樓房源

5、約35%來自市區(qū)，遠郊供應大幅超過市區(qū)供應；新增供應多來自浦東、靜安、盧灣、南匯、松江、嘉定等區(qū)域，其中盧灣綠地浦暉國際中心的上市，是盧灣區(qū)近3年來的首個新增辦公樓項目。新增供應2009年至今，內(nèi)環(huán)內(nèi)區(qū)域供應量領跑辦公樓市場供應，占2009年全市辦公樓新增供應的54%左右，已經(jīng)超過2008年內(nèi)環(huán)內(nèi)全年的供應量，而且內(nèi)環(huán)內(nèi)約80%為租賃型辦公樓項目。12個月平均值：15.5萬市區(qū)遠郊單位：萬單位：萬單位：萬8辦公樓新盤新房源（8月）區(qū)縣鎮(zhèn)域項目名稱供應量/套物業(yè)類型租售開發(fā)商嘉定郊環(huán)外*大衛(wèi)國際大廈16397/195常規(guī)16000上海大衛(wèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司普陀內(nèi)中環(huán)*電科大廈6376/54常規(guī)2

6、0000上?；葶y房地產(chǎn)有限公司南匯外郊環(huán)綠地峰匯商務廣場20663/396LOFT15000上海錦石園置業(yè)有限公司盧灣內(nèi)環(huán)內(nèi)*綠地浦暉商務中心16932/88常規(guī)45000上海綠地海珀置業(yè)有限公司松江郊環(huán)外綠地松江商務廣場25770/171常規(guī)9000上海綠地融盛置業(yè)有限公司 楊浦內(nèi)中環(huán)創(chuàng)智坊28453/218LOFT21000瑞安房產(chǎn)注：“*”為本月新盤 單位： /套 元/8月新批準預售房源的辦公樓項目有8個。根據(jù)產(chǎn)品劃分，常規(guī)辦公樓項目4個，公寓式辦公樓項目2個，LOFT辦公2個。位于嘉定溫蘊路、天祝路的大衛(wèi)國際大廈，占地5701.6，總建筑面積27158，共19層，1-3層為商業(yè)裙房，4

7、層為行政樓層，5-19層為辦公用房。商業(yè)部分1層規(guī)劃做國際一線服飾品牌，2-3層大型餐飲，會議中心；辦公單套面積在72-120，報均價16000元/。新增供應位于普陀武寧路的電科大廈，占地1.3萬，由1幢4層的商業(yè)裙樓和1幢26層的辦公樓組成。商業(yè)部分擬出租給銀行，不對外招商；辦公部分目前在售的只有21-26層，其余的樓層不對外銷售，每層5梯9戶，單套面積在79-159，報均價22000元/，物業(yè)管理費20元/天。位于盧灣開平路龍華東路的綠地浦暉商務中心，總建筑面積約28萬，規(guī)劃有2棟18層的辦公樓、1棟25層的五星級萬豪酒店、1棟19層的金融樓、 2棟18層的高端住宅以及商業(yè)裙房等。目前在售

8、的為1棟18層的辦公樓，報均價45000元/。 （詳見新盤關注p17）位于松江榮樂東路的綠地松江商務廣場，于5月推出其商業(yè)部分，報均價15000元/；8月又推出其辦公樓部分，單套面積從92-160，層高4米，報均價9000元/。9商業(yè)新增供應：8月總量25.57萬商業(yè)年度新增供應區(qū)域分布新增供應12個月平均值：18.1萬市區(qū)遠郊單位：萬單位：萬單位：萬截至8月，2009年商業(yè)新增供應主要集中在外郊環(huán)，郊環(huán)外區(qū)域，兩者占到全市總量的71%，但與去年相比外郊環(huán)區(qū)域萎縮明顯，各區(qū)域基本只相當2008年全年的45成水平。8月商業(yè)新增供應中，南匯、浦東、松江三區(qū)放量顯著，當月的新增供應機會都相當于今年各

9、區(qū)累計供應量的一半水平。10商業(yè)新增供應（8月）8月共有25個商業(yè)項目取得預售許可證，其中，純商業(yè)項目有2個 ，住宅配套商業(yè)16個 ，辦公樓配套商業(yè)物業(yè)5個，專業(yè)市場2個；而新盤僅有4個，另外推出的項目中，上市面積超過1萬 的有5個。新增供應區(qū)縣鎮(zhèn)域項目名稱供應量/套物業(yè)類型租售開發(fā)商南匯外郊環(huán)上海兩港裝飾材料城57208/1498專業(yè)市場5300上海兩港裝飾材料城有限公司松江郊環(huán)外*鹿都國際商業(yè)廣場57164/290純商業(yè)未定上海鹿都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司嘉定郊環(huán)外*大衛(wèi)國際大廈6532/7辦公配套未定上海大衛(wèi)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司浦東外郊環(huán)世和商務中心33358/137辦公配套未定上海嘉頻房地產(chǎn)開

10、發(fā)有限公司盧灣內(nèi)環(huán)內(nèi)*綠地浦暉商務中心5459/21辦公配套12-16（1-2F）8-12（3-4F）上海綠地海珀置業(yè)有限公司注：“*”為本月新盤 單位： /套 元/ 元/天位于南匯南六公路的兩港裝飾城，占地1000畝，總建筑面積約60.48萬。該項目于2006年7月首次開盤，本月推出的是其二期商鋪，報均價5300元/，此價格低于一期目前的銷售價格。位于松江松匯中路的鹿都國際商業(yè)廣場，占地約83畝，總規(guī)劃15.4萬，包含7住宅和融合大賣場、購物中心等產(chǎn)品的商業(yè)廣場。此次推出的為4層的商業(yè)房源，除了少量200-300的大戶型， 一層的開間面積都在40左右，而二層基本在100左右，三層和四層未作分

11、割，均在1萬以上。該項目預計9月開盤，目前價格未定。位于盧灣開平路的綠地浦暉商務中心，其商業(yè)有各建筑的裙房相連，定位為高端商業(yè)，目前只租不售，采取定向招商的方式，開發(fā)商建議商家采取扣率的合作方式。位于浦東祖沖之路的世和商務中心，產(chǎn)品包含辦公、商業(yè)、酒店等，先期推出了其辦公產(chǎn)品，8月獲得其商業(yè)和酒店產(chǎn)品的預售許可證，但目前尚未確定是否對外出售。118月辦公樓成交量有所放緩，較7月減少了約20%；從區(qū)域市場成交來看，8月浦東重新超過嘉定，占據(jù)著全市成交量第一的位置，緊隨其后的為楊浦、嘉定、南匯等區(qū)域；8月中融碧玉藍天大廈出現(xiàn)大單交易，成交10套共約19829，成交均價接近5萬元/。辦公樓成交：8月

12、總量13.93萬當月交易嘉定區(qū)浦東新區(qū)楊浦區(qū)辦公樓交易重點區(qū)域12個月平均值：8.7萬市區(qū)遠郊12分產(chǎn)品供求觀察，公寓式辦公今年以來的呈現(xiàn)供不應求的局面， LOFT產(chǎn)品基本供求平衡，此類辦公產(chǎn)品的主要供應區(qū)域多在中環(huán)以外的新興區(qū)域，相當一部分產(chǎn)品功能側(cè)重于居??；內(nèi)環(huán)區(qū)域則以常規(guī)辦公樓產(chǎn)品為主，且成交相對比較緩慢，呈現(xiàn)供過于求的局面。當月交易辦公樓供求產(chǎn)品結構（年度）辦公樓成交區(qū)域分布2009年1-8月外郊環(huán)、郊環(huán)外、內(nèi)中環(huán)辦公樓成交發(fā)力，成交量已經(jīng)超過2008年全年水平，另外，中外環(huán)間的成交量也接近去年全年的9成水平。而內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交量僅相當去年全年的4成水平。單位：萬單位：萬8月熱銷盤中，除南

13、匯的綠地峰匯商務廣場外，其余處在市區(qū)，常規(guī)辦公產(chǎn)品的成交明顯增多，且分布區(qū)域較為廣泛；8月成交過萬的項目有3個，其余成交面積大都在3000-4000。13辦公樓成交金額十強排行榜（8月）當月交易區(qū)縣鎮(zhèn)域項目總銷金額成交量成交均價成交套數(shù)單套面積產(chǎn)品類型累計成交量開盤時間浦東新區(qū)陸家嘴中融碧玉藍天大廈9856119829 49704101983常規(guī)4307607/3楊浦區(qū)楊外海上碩和城1208212617 957670180公寓式1430907/1南匯區(qū)惠南綠地峰匯商務廣場1200312586 953723753LOFT4589808/8盧灣區(qū)盧灣綠地浦暉國際中心116212810 413541

14、5187常規(guī)281009/8徐匯區(qū)徐外華宜大廈97363941 2470313303常規(guī)1754309/5虹口區(qū)虹內(nèi)嘉杰國際廣場89193759 2372930125常規(guī)9021305/10普陀區(qū)普外國浩長風城88394711 1876131151公寓式2838008/9虹口區(qū)虹內(nèi)耀江國際廣場87464051 215889450常規(guī)3492104/12浦東新區(qū)金橋禹洲燕海國際大廈65374036 161987454LOFT3054008/11楊浦區(qū)楊外綠地匯創(chuàng)國際廣場62543276 1909022149LOFT3618508/6單位：萬元 元/ / 套 浦東陸家嘴金融貿(mào)易核心區(qū)內(nèi)的中融碧玉藍

15、天大廈繼7月有成交后，8月再現(xiàn)大單交易，共成交10套約19829，成交均價達到接近5萬元/ ，購買客戶為上海農(nóng)村商業(yè)銀行，成交房源分別為15-23層8個樓面(其中，21層為備用房和避難間)、26-27層2個樓面。位于盧灣開平路龍華東路的綠地海珀日暉，是盧灣近年來首例商辦供應項目，南面300米即為黃浦江，項目總建筑面積約28.2萬，規(guī)劃有辦公樓、金融樓、五星級萬豪酒店精裝修公寓和商業(yè)等。本次推出的為1幢18層的辦公樓，報均價45000元/。148月商業(yè)成交量較7月有所回落，絕大部分成交量來自松江、寶山和南匯等區(qū)域；8月商業(yè)成交以住宅配套和辦公配套為主，純商業(yè)成交量少并且區(qū)域分散。商業(yè)成交：8月總

16、量16.24萬當月交易寶山區(qū)成交分布松江區(qū)成交分布南匯區(qū)成交分布商業(yè)交易重點區(qū)域12個月平均值：12.1萬市區(qū)遠郊單位：萬當月交易15商業(yè)供求產(chǎn)品結構（年度）截至8月，2009年商業(yè)項目的累計成交量中，48%的成交量分布在外郊環(huán)；與2008年相比較，郊環(huán)外的成交量已經(jīng)達到2008年全年成交量的92%，而內(nèi)環(huán)內(nèi)的成交量已經(jīng)超過2008年全年。從商業(yè)項目類型觀察，2009年至今除辦公配套和純商業(yè)供大于求外，其余產(chǎn)品的成交量均超過供應量，其中，住宅項目配套商業(yè)需求缺口較大，供求比為0.66：1。商業(yè)成交區(qū)域分布單位：萬單位：萬16商業(yè)項目成交金額十強排行榜（8月）8月十強排行中，除松江、金山和南匯外

17、，其余項目均位于市區(qū)內(nèi)，從成交物業(yè)類型觀察，純商業(yè)2個，專業(yè)型1個，住宅配套5個，辦公配套2個；當月交易區(qū)縣鎮(zhèn)域項目總銷金額成交量成交均價成交套數(shù)單套面積類型累計成交量開盤時間閘北區(qū)閘內(nèi)上海新七浦服裝市場299642626 11409811722專業(yè)市場262609/7寶山區(qū)大場梧桐城邦1618817958 9015141283住宅配套1795809/8長寧區(qū)長外御翠豪庭115341869 617073623住宅配套642909/1松江區(qū)松江新城月亮河碧園1051314663 717038386住宅配套1466309/8楊浦區(qū)楊外上海新紀元國際廣場64614765 1356044108辦公配套

18、476509/8金山區(qū)金山新城金山世紀城62406102 1022612648住宅配套2029704/7浦東新區(qū)陸家嘴中融碧玉藍天大廈62371255 497014313辦公配套125509/8浦東新區(qū)陸家嘴紫竹國際大廈4692731 642016122純商業(yè)720209/5金山區(qū)金山新城海望涌金步行街44413780 1174919199純商業(yè)537009/8南匯區(qū)惠南鼎城麗景苑428822771883617134住宅配套540506/7單位：萬元 / / 元/ / / 套位于閘北七浦路區(qū)域內(nèi)的上海新七浦服裝市場，7月底推出120套房源，總面積約2763，單套面積在15-41，報價為1100

19、00元/。截止8月底，該部分房源基本銷售完畢，銷售率達到95%。浦東新區(qū)陸家嘴的中融碧玉藍天大廈所成交的4套商業(yè)房源，與辦公樓的買主皆為上海農(nóng)村商業(yè)銀行，這四間商鋪擬被用來作為其在陸家嘴的營業(yè)廳。而其不到5萬元/的成交價格，略顯低廉。金山海匯街的海望涌金步行街，是龍澤園的配套商業(yè)，總建筑面積約1.5萬，共67套，單套面積從60-812，分三層，1-2層聯(lián)體銷售，3層獨立銷售，其中一層報價17000元/。該商業(yè)預計于2010年4月交付使用。綠地海珀日暉坐落于盧灣區(qū)最南端，南至南浦路，北至龍華東路，東至打浦路，西至開平路，東側(cè)緊鄰在建的6.63萬平米的南園濱江綠地、南面距離黃浦江江岸線僅300米，

20、占據(jù)盧灣區(qū)2.5公里江岸線的1/5。綠地海珀日暉的東南方為上海世博會企業(yè)館所在地。綠地海珀日暉所在地塊為2007年13號公告中推出的盧灣區(qū)第104街坊龍華東路810、852號和開平路71號地塊，最終，綠地集團在2007年12月31日以36.32億元摘得，高出掛牌起始價7.32億元。17新盤關注1.綠地浦暉商務中心推廣名：綠地海珀日暉性質(zhì):50年綜合用地區(qū)位:盧灣/開平路路規(guī)模:28.2萬進度：結構封頂價格：45000元/（辦公） 12-16元/天（1-2F商業(yè)） 8-12元/天（3-4F商業(yè)）樓盤簡介：18新盤關注1.綠地浦暉商務中心綠地海珀日暉項目是一個集甲級辦公樓、五星級酒店、濱江住宅、商

21、業(yè)廣場為一體的城市綜合體，總建筑面積28.2萬，其中地上建筑約18.6萬，其中，地塊西南角臨江位置規(guī)劃一幢25層五星級萬豪酒店，約3.6萬；酒店北側(cè)為3幢1819層辦公樓，建筑面積約8.6萬；辦公樓和酒店通過商業(yè)裙房連接，另外地塊東南角規(guī)劃一幢4層集中商業(yè)，商業(yè)總建筑面積約4.1萬；集中商業(yè)北側(cè)規(guī)劃2幢18層住宅，建筑面積約2.3萬。地下建筑面積9.5萬，包括1.5萬超市及6.6萬停車場，其余為輔助用房。辦公樓部分中，1幢19層的已經(jīng)被整體收購，1幢18層辦公樓對外出售，另一幢對外租賃。商業(yè)部分則定位為奢侈品的零售和展示中心；住宅則定位為濱江高檔住宅，預計今年9月推出。整個項目預計2011年4

22、月整體交付。海珀日暉 盧灣近年來首例大型多功能復合型項目19新盤關注1.綠地浦暉商務中心綠地海珀日暉此次推出的辦公樓單套面積從168-212不等，5梯7戶，有1臺貨運電梯。從辦公戶型面積、硬件配備等角度看，綠地海珀日暉與其他商務區(qū)的甲級寫字樓區(qū)別不大。8月中旬初入市場，報4500050000元/；截至8月31日，已經(jīng)成交15套，成交面積約為2810，成交均價為41354元/，成交單元均位于7-11層的低區(qū)。另1幢辦公樓租金報價在710元/天水平。19辦公售價看齊陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)綠地海珀日暉規(guī)劃了約4萬的商業(yè)，功能定位于大型超市、高檔購物中心，規(guī)劃引入游艇、高爾夫、汽車三大奢侈品展示和零售，其中

23、，12樓為零售業(yè)態(tài)，34樓為餐飲業(yè)態(tài)，目前初步意向商戶：服裝阿瑪尼、路易斯威登等服飾品牌專賣；餐飲俏江南等餐廳；文化休閑滬申畫廊和依云水療中心等。招商采取定向招商的策略，1-2F的租金在12-16元/天，3-4F的租金在8-12元/天，但開發(fā)商倡導以扣率的方式與商戶進行合作，以降低商戶經(jīng)營初期的經(jīng)營風險。商業(yè)部分由國際商業(yè)顧問機構信富亞洲Xenfin Asia）擔綱商業(yè)顧問，由綠地商業(yè)集團運營管理。商業(yè)定位整體定位為奢華品零售和展示中心寶礦國際廣場東臨恒豐路、西至長安路、南起裕通路、北到天目路西北角即為上?；疖囌荆泵媾R近嘉里不夜城和太平洋百貨。交通較為便利，臨近軌道交通一號線地鐵。由于寶礦國

24、際廣場所在的不夜城區(qū)域，辦公設施比較陳舊，周邊在售的辦公樓僅有華森鉆石商務廣場、嘉里不夜城企業(yè)廣場等，另外在寶礦國際廣場的南北兩側(cè)還有2處恒基集團的商辦項目在建。新盤關注202.寶礦國際廣場推廣名：洲際中心性質(zhì):50年綜合用地區(qū)位:閘北/恒豐路天目西路規(guī)模:18.5萬進度：外立面施工價格：5-7元/天區(qū)域環(huán)境：寶礦國際廣場是一個集辦公樓、酒店、酒店式公寓為一體的綜合項目。根據(jù)規(guī)劃，寶礦國際廣場由三棟高層組成，分別是26層、高117米的超五星級賓館，高218米的48層5A甲級寫字樓，以及高76米、16層的公寓式酒店，并且設有會議中心。其中五星級酒店和公寓式酒店產(chǎn)品均已交由洲際酒店管理集團進行管理

25、。新盤關注212.寶礦國際廣場不夜城板塊目前功能最齊全、檔次最高的綜合項目寶礦國際廣場辦公樓總建筑面積約78197，1-4層為商業(yè)裙房，6-55層為辦公用房，其中6-21層為低區(qū)、23-38層為中區(qū)、40-55層為高區(qū)，其他5層、22層、39層則為避難或設備層。辦公標準層面積在1800左右，可自由分割為225-428不等的7個單元，層高2.8-2.95米，采用美國約克中央空調(diào)系統(tǒng)和英國威爾遜備用發(fā)電機，配備了15部瑞士迅達電梯，共有停車位1000個。 目前，辦公樓低區(qū)租金報5.6元/天，高區(qū)則達到7元/天，高于區(qū)域其他辦公樓3-4元/天的租金水平。從其現(xiàn)階段租賃情況來看，低區(qū)僅有12層可共拆分

26、為小單元租賃給小客戶，其他大部分樓層都以被整層出租，中、高區(qū)的選擇面則相對較大，但租金更高。從了解到租客情況來看，大都為世界500強企業(yè)，如像花旗銀行等近期均表達了入駐意向。不夜城板塊辦公租金新高，5-7元/ 高于區(qū)域水平新盤關注3.上海兩港裝飾城22樓盤介紹：性質(zhì):40年商業(yè)用地區(qū)位:南匯/南六公路規(guī)模：60.48萬進度：二期銷售價格：商業(yè)5300元/ 上海兩港裝飾城處在南匯區(qū)三灶鎮(zhèn)，東至南六公路，西至六宣港，北靠四灶港，南面為規(guī)劃道路。距浦東國際機場20公里，距海港新城45公里，緊靠軌道交通11號線野生動物園站。上海兩港裝飾城，規(guī)劃占地面積1000畝，總建筑面積約60.48萬，其中商業(yè)用房

27、建筑面積31.48萬，倉儲建筑面積12萬，公建建筑面積14.9萬，其他建筑面積2.1萬，容積率為1.1，綠化率為33%。新盤關注3.上海兩港裝飾城23銷售觀察 一期開業(yè)兩年，二期正在銷售上海兩港裝飾城2006年7月首次推向市場，共推出約7.4萬，截至目前累計成交約6.7萬，成交均價約為4560元/。一期商鋪已經(jīng)開業(yè)2年多時間，商業(yè)氛圍初步形成。目前正在推盤為項目的二期，報價5300元/。兩港裝飾城商鋪可以分為兩種：一種為別墅式商業(yè)，即一層為沿街商業(yè)，二、三層為復式住宅。從外觀上看，復式住宅和別墅比較類似而已。第二種為公寓式商業(yè)，從外觀上看為三層商業(yè)用房，該類房型亦可分為兩種，一種將一層設計為沿

28、街商鋪，二、三層設計為住宅，銷售時，相鄰的兩套商鋪，一套附帶二樓、一套附帶三樓；第二種則三層均按住宅設計，有衛(wèi)生及廚房等功能空間，功能與普陀住宅無異。產(chǎn)品規(guī)劃 別墅式商業(yè)和公寓式商業(yè)融合新盤關注4.嘉利商業(yè)廣場24嘉利商業(yè)廣場是一個商辦綜合項目，項目東至平型關路，南至俞涇港路，西至樂業(yè)公寓，北至民和路，臨近M1延長路站和M8（在建中）西藏北路站，但區(qū)域整體商辦氛圍依然不濃郁。嘉利商業(yè)廣場總建筑面積約10 1萬，除了建有約1萬的餐飲步行街，還規(guī)劃了2棟18層LOFT辦公樓和1棟5層商辦樓，共5萬的辦公空間。此外，還包括地下2萬的大潤發(fā)賣場。性質(zhì):50年辦公用地區(qū)位:閘北/俞涇港路規(guī)模:10萬進度

29、：現(xiàn)房價格：40000元/（商業(yè)） 23000-28000元/（辦公）樓盤簡介：新盤關注4.嘉利商業(yè)廣場25產(chǎn)品中，商鋪面積從35-500不等，一樓商鋪層高5.5米，二樓層高4.2米，除7號樓為單層商鋪形態(tài)外，其余5、6、8號樓均為1復2層的商鋪設計，且全部都按照餐飲要求量身打造。項目1復2層商鋪的價格在33000-36000元/，7號樓一樓商鋪價格45000-48000元/，二樓價格為25000元/，物業(yè)管理費13元/月。目前有部分已購業(yè)主委托開發(fā)商進行出租，1復2層商鋪的租金在5-6元/天之間，一樓商鋪租金可高達8元/天，而單純二樓商鋪的租金價格僅有3.5元/天。項目辦公部分有3棟樓，分別

30、為2棟18層的LOFT辦公樓（1號樓、2號樓）和1棟5層的商辦樓（3號樓），均為常規(guī)設計，標準層面積1300，LOFT層高在5.4米，共設計有520個停車位。，辦公部分報價在25000元/。價格水平：1層商鋪達45000-48000元/ LOFT辦公樓報價在25000元/商業(yè)一層平面圖商業(yè)二層平面圖華宜大廈位于徐匯中山西路南側(cè)、宜山路東側(cè)。緊靠軌道交通3、4、9號線宜山路站，周邊交通環(huán)境極其便利。華宜大廈占地面積0.5萬，建筑面積約4萬，由商業(yè)裙房、雙塔樓組成，總層數(shù)為22層，地上一層至三層為高檔商業(yè)，五層至二十二層為甲級辦公樓。其中地上總建筑面積約為3.2萬，包括商業(yè)建筑面積約0.47萬，辦

31、公建筑面積約2.8萬。車庫（包括部分地下車位）建筑面積約0.62萬，設有179個停車位。熱銷樓盤5.華宜大廈26樓盤簡介：性質(zhì):50年商辦用地區(qū)位:徐匯/中山西路宜山路規(guī)模：4萬進度：內(nèi)裝修價格： 辦公28000元/ 自2009年4月11日正式開盤至2009年8月31日，華宜大廈累計成交65套，總面積約為16714 ，成交均價為26791元/ ，銷售率約為62%。銷售觀察：華宜大廈位置示意圖熱銷樓盤275.華宜大廈觀察發(fā)現(xiàn)，華宜大廈自2009年2月取得預售許可證后，從未在任何平面媒體上投放過廣告，這有悖于常規(guī)。而觀察華宜大廈的成交走勢卻發(fā)現(xiàn)，即使在沒有平面廣告的炮火支援下，其依然能夠保持穩(wěn)步增

32、長的銷售速度，月均銷售面積為3343，相比臨近的匯鑫國際大廈的月均銷售面積1032，銷售速度快了很多，多次在列全市月度辦公銷售排名前十。從銷售價格來看，二者相差不多，但考慮到匯鑫國際大廈更加靠近徐家匯核心商務區(qū)，華宜大廈的價格實際上仍高過匯鑫國際大廈。營銷觀察 平面媒體零投入，銷售速度快于周邊同類項目元/ 元/ 28市中心商務區(qū)29中心商務區(qū)租金水平和銷售價格一覽市中心商務區(qū)世貿(mào)中心 安泰大廈廖創(chuàng)金融中心 555大廈瑞安廣場海洋大廈 來福士廣場 蘭生大廈城開國際大廈江山大廈 花旗銀行大廈 華夏銀行大廈 單位：元/ 天4855554101010812編號區(qū)域銷售價格成交面積代表項目長寧虹橋開發(fā)區(qū)

33、22849312華聞國際大廈靜安南京西路31912527靜安紫苑黃浦環(huán)人民廣場-盧灣太平橋地區(qū)413542810綠地浦暉商務中心徐匯徐家匯249291230匯鑫國際大廈浦東陸家嘴4970419829中融碧玉藍天大廈采集時間：2009年8月 單位： 元/ 區(qū)縣地塊位置土地面積容積率建筑面積總價樓板價中標企業(yè)成交日期浦東東至浦明路，南至1-10地塊，西至規(guī)劃公共綠地，北至已出讓的1-7地塊37015 2.4 88836 -東至浦明路，南至規(guī)劃的1-11、1-12地塊，西至規(guī)劃公共綠地，北至1-8地塊20833 2.4 49999 -徐匯東至規(guī)劃東安路、南至規(guī)劃一路、西至規(guī)劃三路、北至規(guī)劃龍華路90

34、194 2.9 266050 -注：浦東兩塊地性質(zhì)為商業(yè)辦公文娛，徐匯地塊性質(zhì)為商業(yè)辦公居住 單位： 萬元/畝 元/市中心商務區(qū)8月商辦用地出讓一覽30新興商務區(qū)新興商務區(qū)代表項目租金水平和銷售價格一覽（北區(qū)）前沿產(chǎn)業(yè)園寶礦國際廣場漢中廣場萬達商業(yè)廣場創(chuàng)智天地坊海上海海泰時代大廈寶礦國際大廈北岸長風旭輝世紀商務廣場合金工廠編號區(qū)域銷售價格成交面積代表項目閘北蘇州河北岸現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)18993737華森鉆石商務廣場25635323嘉里不夜城企業(yè)廣場楊浦五角場科教商貿(mào)區(qū)190903276綠地匯創(chuàng)國際廣場虹口北外灘航運中心集聚區(qū)226421608駿豐財富國際廣場普陀長風現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)298743

35、39長城大廈采集時間：2009年8月 單位： 元/ 新興商務區(qū)單位：元/ 天31區(qū)縣地塊位置土地面積容積率建筑面積單價樓板價中標企業(yè)成交日期普陀東至丹巴路，南至規(guī)劃光復西路，西至木瀆港，北至云嶺東路39507 2.5 98768 1642 9851 尚未中標-楊浦東至通北路，南至昆明路，西至遼陽路，北至唐山路11329 3.0 33986 -尚未中標-注：普陀地塊性質(zhì)為商業(yè)辦公文娛，楊浦地塊性質(zhì)為商業(yè)辦公 單位： 萬 萬元/畝 元/新興商務區(qū)8月商辦用地出讓一覽（北區(qū)）新興商務區(qū)新興商務區(qū)代表項目租金水平和銷售價格一覽（南區(qū)）永達國際大廈華南大廈光大會展中心虹漕大樓張江大廈展訊中心單位：元/

36、天32區(qū)縣地塊位置土地面積容積率建筑面積總價樓板價中標企業(yè)成交日期閔行七寶東至上海創(chuàng)新工藝品廠、南至漕寶路、西至蒲匯塘、北至上海儀電控股公司用地25345 3.0 76034 12260016124 上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2009.8.27閔行環(huán)外東至龍吳路，南至華涇鎮(zhèn)政府、西至規(guī)劃社區(qū)中心，北至華涇路23972 1.7 39794 194004875 上海華浦實業(yè)有限公司2009.8.27 單位：萬 萬 萬元/畝 元/新興商務區(qū)8月商辦用地成交一覽（南區(qū)）新興商務區(qū)新興商務區(qū)代表項目租金水平和銷售價格一覽（遠郊）編號區(qū)域銷售價格成交面積代表項目寶山鋼鐵物流商務區(qū)10337859晶鋼商務館

37、上海國際汽車城現(xiàn)代服務業(yè)集聚區(qū)12643760嘉正國際大廈采集時間：2009年8月 單位： 元/ 鋼領新源商務樓慧創(chuàng)國際綠地時代商務園上海國際汽車城大廈單位：元/ 天3334案例：上?！皢♀彙卑l(fā)展：大虹橋呼之欲出規(guī)劃關注8月7日，21世紀經(jīng)濟報道刊登了“上?！皢♀彙卑l(fā)展：大虹橋呼之欲出”的新聞。根據(jù)報道，在浦東的西面，將崛起一個86平方公里的“虹橋商務區(qū)”。它以虹橋交通樞紐區(qū)域為中心，涉及到上海長寧、閔行、青浦、普陀、嘉定、松江六個區(qū)。目前，“環(huán)虹橋樞紐”各區(qū)正在做規(guī)劃，以銜接“大虹橋”開發(fā)。據(jù)上海市規(guī)劃局信息，“虹橋交通樞紐區(qū)域”規(guī)劃面積是26.26平方公里，而“環(huán)虹橋樞紐”各區(qū)規(guī)劃的面積已

38、經(jīng)遠遠超過86平方公里，幾乎涵蓋了環(huán)大虹橋各區(qū)大部分地區(qū)。在產(chǎn)業(yè)聚集上，“大虹橋”地區(qū)聚集了八大以現(xiàn)代服務業(yè)為主導的集聚區(qū)。具體包括虹橋樞紐商務中心區(qū)、長寧區(qū)虹橋涉外中心、臨空經(jīng)濟園區(qū)、普陀區(qū)長風生態(tài)商務區(qū)、嘉定區(qū)江橋商務區(qū)、青浦區(qū)徐涇商務港、松江區(qū)九亭現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)、閔行區(qū)七寶生態(tài)商務區(qū)。根據(jù)調(diào)查，這些集聚區(qū)的規(guī)劃審批權已經(jīng)由各區(qū)提升到市一級規(guī)劃單位。在規(guī)劃上，“虹橋交通樞紐區(qū)域”的26.26平方公里已經(jīng)基本規(guī)劃完畢，根據(jù)規(guī)劃預計未來僅這一區(qū)域的商務樓的規(guī)劃建筑面積就將達到500萬。根據(jù)調(diào)查，虹橋綜合樞紐區(qū)域未來將推出位于規(guī)劃中火車站西廣場區(qū)域的，約14萬的商業(yè)、辦公、金融、綜合用地，土地

39、容積率在3.5-5之間，未來規(guī)劃可建面積達到約60萬。徐涇商務港、九亭服務業(yè)集聚區(qū)尚處規(guī)劃階段，七寶商務正在拆遷階段；其余五大集聚區(qū)均已經(jīng)啟動。43215786八大現(xiàn)代服務業(yè)集聚（如圖所示）1、虹橋樞紐商務中心區(qū)；2、虹橋涉外中心；3、臨空經(jīng)濟園區(qū)；4、普陀長風生態(tài)商務區(qū)5、嘉定江橋西郊商務區(qū)；6、青浦徐涇商務港；7、九亭現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)；8、七寶生態(tài)商務區(qū)35關注一：陸家嘴中融碧玉藍天再現(xiàn)大宗交易8月3日，陸家嘴濱江板塊的頂級(甲級)寫字樓中融碧玉藍天大廈出現(xiàn)一筆涉及10層樓面、4個裙房鋪面，成交金額高達10.48億元的集中成交，涉及建筑面積21084.32，成交單價約4.9萬元/。由于成交

40、的10層辦公房中，有8個樓面均是連層，上海商報報道，整購中融碧玉藍天的買家為上海農(nóng)村商業(yè)銀行。據(jù)房地產(chǎn)交易中心數(shù)據(jù)顯示，碧玉藍天在8月3日成交的房源分別為15-23層8個樓面(其中，21層為備用房和避難間)、26-27層兩個樓面，以及101、106、201、203這四間商業(yè)用房。 2009年8月20日 上海商報關注二：保利置業(yè)首個旅游商業(yè)地產(chǎn)在嘉定浮出水面保利置業(yè)集團有限公司昨日宣布,保利將在上海嘉定投資約8億元,建設首個旅游商業(yè)地產(chǎn)項目“臺北時尚風情街”。該購物中心將分為六大業(yè)態(tài),全部招商臺灣品牌入駐,預計今年年底動工,希望該項目未來可媲美主打旅游和購物的上海城隍廟?！芭_北時尚風情街”由保利

41、置業(yè)開發(fā),投資約8億元,加上周邊配套的住宅樓以及保利歌劇院等,整體投資超過40億元。 2009年8月20日 和訊網(wǎng)關注三：恒積大廈的佰騰賣場規(guī)劃完成，招商全面啟動早些時候，佰騰數(shù)碼以數(shù)億元的巨資拿下了淮海路與西藏路交匯處恒積大廈兩萬平米的物業(yè)，強勢進駐上海，欲在城市核心商業(yè)區(qū)內(nèi)打造一個時尚前沿的大型IT購物中心。目前，佰騰賣場主樓第一階段的內(nèi)場改造工程業(yè)已結束，招商工作即將全面展開，已有包括美承、恒昌等本地多家本土經(jīng)銷商已明確表示要進入佰騰。2009年8月14日 上海商報關注四：真如副中心A3、A5地塊獲建設用地規(guī)劃許可證近期，真如副中心啟動區(qū)和地塊分別獲得區(qū)規(guī)劃管理部門核發(fā)的建設用地規(guī)劃許可

42、證。2006年底，李嘉誠拿下了真如城市副中心啟動區(qū)占地面積約19.7萬的A3-A6地塊，并于今年月高調(diào)宣布動工，計劃建成集住宅、辦公、酒店、商業(yè)于一體的綜合項目。其中3地塊位于曹楊路以東、規(guī)劃禮泉路以北，占地面積約為4.77萬，規(guī)劃地上總建筑面積將達約19.09萬，主要為商業(yè)、金融業(yè)和商務辦公用地。而5地塊位于曹楊路以東、銅川路以北，占地面積6.3萬，規(guī)劃地上總建筑面積約為30.13萬，主要用途是商業(yè)、金融業(yè)和商務辦公用地。 2009年8月11日 上海商報商業(yè)地產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)關注一：凱德獲23億注資轉(zhuǎn)攻住宅市場新加坡嘉德置地集團近期加快了在中國擴張的步伐，嘉德置地將從近期配股籌集的18億新元資金中

43、調(diào)撥了約10億新元資金，用于中國、越南子公司及雅詩閣集團，以擴大其資本基礎。其中，注入中國子公司凱德置地的資金達5億新元（約23.59億元人民幣），將主要用于住宅投資，所獲資金主要用于上海等現(xiàn)有業(yè)務城市，主要投資目標是住宅。 2009年8月21日 東方早報關注二：潘石屹收購滬爛尾樓 將被命名為SOHO東海廣場8月18日，SOHO中國董事長潘石屹在“地產(chǎn)中國新思維論壇”上對外宣布，剛剛從摩根士丹利手里收購了上?！盃€尾樓”東海廣場一期。此次收購標志著SOHO中國進入上海城市中心商業(yè)地產(chǎn)市場。潘石屹收購的東海廣場一期高217米，地上總建筑面積71671，地下總建筑面積8838，此次收購的交易價格相當于24.5億元人民幣加截至成交日期前滿三個營業(yè)日當日的營運資金款額（成交時營運資金）的美元等值金額。將被命名為“SOHO東海廣場”。 2009年8月19日 東方早報關注三：萬科獲建設銀行500億授信萬科公告稱，8月17日，公司與中國 建設銀行股份有限公司簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方一致同意深化長期戰(zhàn)略合作關系，中國建設銀行將向公司提供授信額度人民幣500億元。此次授信創(chuàng)造了地產(chǎn)公司獲得的銀行授信額度單筆最高紀錄。