成都某住宅地產(chǎn)項目再定位建議

1、*實業(yè)城邊街項目*整合傳播機(jī)構(gòu) *房地產(chǎn)投資顧問公司 2001年元月項目再定位建議我們的歷史1993年，作為日本*國際株式會社在中國大陸設(shè)立的專門營銷機(jī)構(gòu)，*市場營銷咨詢有限公司在成都成立；1997年，成都*廣告公司成立，同年在重慶成立全資子公司重慶*；1998年，上海*成立；1999年，與西安*聯(lián)盟成立西安事務(wù)處；2000年，與日本（北京）*成立成都*；2000年，成立（成都）*房地產(chǎn)投資顧問公司。關(guān)于*我們的榮譽(yù)1998年，獲得成都市工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“成都市著名商標(biāo)”殊榮、四川省優(yōu)秀策劃機(jī)構(gòu)；1999年，四川省第5屆優(yōu)秀廣告評比囊括10多個獎項；1999年,名列全國廣告100強(qiáng)第

2、33位；2000年，獲得四川省工商局評定的廣告行業(yè)唯一的“四川省著名商標(biāo)”稱號。關(guān)于*我們的客戶（房地產(chǎn)類）重慶時代天驕成都領(lǐng)秀別墅長富花園綿陽富樂城市花園清江花園華西大廈翠海庭融信商店街一城百年廣場臺慶得意世界武城碧云天匯聯(lián)香榭里匯聯(lián)康河驪景重慶新東湖重慶芳草地歐式花園重慶九龍山莊重慶天驕俊園廣廈經(jīng)典朝天門基良廣場留金歲月關(guān)于*在恰當(dāng)?shù)臅r間和地點，以恰當(dāng)?shù)姆绞?，將恰?dāng)?shù)漠a(chǎn)品銷售給恰當(dāng)?shù)念櫩汀?地產(chǎn)投資服務(wù)專業(yè)理念關(guān)于*投資理念闡釋：恰當(dāng)?shù)漠a(chǎn)品恰當(dāng)?shù)念櫩腿胧袝r機(jī)與姿態(tài)現(xiàn)場打包，樣板銷售控制節(jié)奏與價格整合營銷廣告與促銷戶型/配套/功能裝修標(biāo)準(zhǔn)等品牌感召下的價值共識恰當(dāng)?shù)姆绞角‘?dāng)?shù)臅r間與地點關(guān)于*

3、地產(chǎn)投資顧問服務(wù)體系：前置服務(wù)概念設(shè)計整合傳播銷售控制地塊評估/區(qū)域供給評估顧客需求評估/基本假設(shè)樓盤概念建議/案名與VI接待中心與樣板概念顧客生活形態(tài)分析接觸管理/品牌網(wǎng)路品牌核心概念A(yù)D/SP/PR/DM/EVENT銷售代理/銷售顧問整合銷售與傳播關(guān)于*本案策略思考邏輯：區(qū)域供給需求狀況項目SWOT分析再定位建議顧客/規(guī)劃理念規(guī)劃調(diào)整投資回報概算第一部分 項目周邊環(huán)境分析項目土地性質(zhì)調(diào)查項目用地周邊環(huán)境調(diào)查地塊交通條件調(diào)查周邊市政配套設(shè)施調(diào)查一、項目土地性質(zhì)調(diào)查1、地理位置位于長順街南延線路口，距錦里西路、府南河200米左右。項目所在的區(qū)域范圍：東起東城根街南延線，西至西較場、琴臺路；北至

4、蜀都大道，南至府南河、錦里路，為不規(guī)則矩形，是本次項目環(huán)境分析及市場分析的主要區(qū)域。項目周邊環(huán)境分析2、區(qū)域居住文脈位于成都上風(fēng)上水的西南面，內(nèi)環(huán)線以內(nèi)：省委及市委辦公區(qū)，下屬各類辦事部門遍布左右。為各政府、企事業(yè)單位宿舍聚集地（如省衛(wèi)生廳、市常委住宅樓等）。為成都傳統(tǒng)的居家老城區(qū)之一。從【長城園】到【彩虹花園】構(gòu)成了一個在老城中的局部新區(qū)，并往南往西延伸出了成都目前炙手可熱的居住熱點大石西路區(qū)域及雙楠區(qū)域。府南河居家情結(jié)：成都市風(fēng)景名勝區(qū)：多個公園聚集區(qū)。項目周邊環(huán)境分析3、土地面積及其紅線圖土地面積：項目征地6.38畝，規(guī)劃紅線內(nèi)用地5畝。總建筑面積為32705平方米。地塊形狀：方正、規(guī)則

5、的矩形，臨街面長度為60米，進(jìn)深為21米。4、三通一平現(xiàn)狀長順街南延線尚未建成通車。項目周邊環(huán)境分析二、項目用地周邊環(huán)境調(diào)查1、地塊周邊的建筑物地塊南面：為“齊力大廈”，多層。地塊北面：為三五0八廠的辦公樓，多層。地塊西面：為“冠城花園”二期，高層。地塊東面：為單位宿舍，多層。 總的來說，地塊周邊的建筑物盡管距離較近，但因高度有限，對高層電梯公寓來說，其視野基本上不受影響。項目周邊環(huán)境分析2、自然綠化景觀處于百花譚武侯祠風(fēng)景區(qū)，區(qū)域大環(huán)境悠美宜人。多個城市公園及自然綠化景觀，如人民公園、武侯祠、南郊公園、百花譚公園。府南河自側(cè)畔而過，更增添了河濱公園一道風(fēng)景線。項目周邊環(huán)境分析3、歷史人文景觀

6、成都名勝古跡區(qū)，多重歷史人文景觀。駕車六分鐘至杜甫草堂駕車六分鐘到武侯祠4、環(huán)境污染狀況成都傳統(tǒng)居住區(qū)，基本上無環(huán)境污染。府河治理工程的實施，使沿河居家狀況得以極大的改善。項目周邊環(huán)境分析三、地塊交通條件調(diào)查1、地塊周邊的市政路網(wǎng)位于城市主干道蜀都大道與內(nèi)環(huán)線錦里路之間，距成都最主要的幾線交通動脈：蜀都大道、錦里路、一環(huán)路、人民南路都僅有數(shù)分鐘的車程。區(qū)域內(nèi)以長順街南延線貫穿南北，北至蜀都大道，南至錦里路。以錦里路直通人民南路；以大石東路、大石西路直通一環(huán)路及二環(huán)路。項目周邊環(huán)境分析2、公共交通現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項目正對面為一條16米寬的四車道道，已列入青羊區(qū)政府2000年工作規(guī)劃。據(jù)預(yù)測：長順街

7、南延線與錦里路、蜀都大道相接，即會成為市區(qū)主要交通干道，東城根街南延線的車輛部分西移，琴臺路的車輛部分東移。3、進(jìn)入項目地塊的交通網(wǎng)現(xiàn)狀目前長順街南延線尚未建成通車。項目周邊環(huán)境分析四、周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場所：齊力大廈底樓的“互惠超市”；人商武侯分場、購書中心、半邊橋街市場；離百貨大樓、鹽市口商圈一刻鐘車程。文化教育：石室中學(xué)、君平街小學(xué)、勝西小學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生：華西醫(yī)院，省衛(wèi)干院附屬醫(yī)院，市第十一醫(yī)院，婦產(chǎn)科、甲亢病、口腔科等多種?？漆t(yī)院。游樂休憩設(shè)施：多個城市公園，府河河邊公園項目周邊環(huán)境分析幾個測試： 步行：1分鐘到河濱公園 3分鐘到半邊街市場 6分鐘到百花譚公園 騎車：4分鐘到石室中學(xué)

8、 7分鐘到武侯祠、南郊公園 8分鐘到人商武侯分場、購書中心 10分鐘到成都體院 駕車：3分鐘上一環(huán)路 7分鐘到天府廣場、華西醫(yī)大項目周邊環(huán)境分析 結(jié) 論： 該區(qū)域為成都市區(qū)理想的居家福地之一。因其發(fā)達(dá)的交通動線及成熟的社區(qū)配套，其居住價值遠(yuǎn)高于目前房地產(chǎn)開發(fā)的其它熱點區(qū)域；且處在寸土寸金的成都西城，內(nèi)環(huán)線之內(nèi)，其升值潛力巨大。而對位于該區(qū)域中心位置的【*苑】來說，則可以概括為： 繁華都市里的清幽 碧波翠柳中的便捷 項目周邊環(huán)境分析第二部分 區(qū)域市場分析成都市房地產(chǎn)概況區(qū)域市場概況區(qū)域內(nèi)供給狀況分析（高層電梯公寓）抗性樓盤概況區(qū)域市場供需關(guān)系的重要結(jié)論一、成都房地產(chǎn)市場概況1、2000年成都高檔

9、物業(yè)的價格走勢從位置分布來看，成都市的高當(dāng)物業(yè)主要集中在內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)、府南河沿線、城南社區(qū)、城西大石西路與浣花風(fēng)景區(qū)一帶及其延伸區(qū)域等幾個主題開發(fā)片區(qū)。從整體來看，2000年成都住宅市場的價格下降主要體現(xiàn)在均價在3000元/平方米以上的高檔物業(yè)。但對于幾個主要分布區(qū)來說，情況有所差別。區(qū)域市場分析2、高檔樓盤價格走低的主要宏觀影響因素宏觀經(jīng)濟(jì)景氣程度不足，純居家高檔公寓需求客戶增長慢。WTO與西部大開發(fā)對成都經(jīng)濟(jì)的影響在短期內(nèi)不明顯。前期高檔公寓發(fā)展過快，市場存量大，下半年則受到成都花園、萬科城市花園、中海名城等外來大規(guī)模高檔物業(yè)的沖擊，市場供大于求，競爭激烈。消費者持幣觀望。項目創(chuàng)新主要體現(xiàn)

10、在形式上，概念多，實質(zhì)少。難以引起買家興趣。契合目標(biāo)消費者的有個性的樓盤基本上還是市場空白點。3、高檔物業(yè)的區(qū)域特色：內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)價格持續(xù)走低： A、內(nèi)環(huán)線項目地價成本高，開發(fā)高檔公寓是主流。 B、城市建設(shè)重心外移，舊城區(qū)改造相對滯后，且功能混淆，居住區(qū)與商貿(mào)、金融區(qū)混雜，路網(wǎng)密度不夠，道路狹窄，人口密度大等等都使得居家質(zhì)量大受影響。 C、市區(qū)內(nèi)未來房地產(chǎn)發(fā)展的重點應(yīng)是商務(wù)辦公大廈，在現(xiàn)在高層寫字樓極為低迷的情況下宜以商住兩用的功能為定位；高檔公寓則以小戶型、單身公寓有較好的市場反應(yīng)。區(qū)域市場分析城南社區(qū)價格持續(xù)走低： A、片區(qū)開區(qū)趨于成熟，項目開發(fā)集中、密度大。 B、項目間競爭激烈，層次高而

11、全面，一些對比優(yōu)勢不明顯的項目價格有所下降。 C、后期介入的項目在品牌、實力上不占優(yōu)勢，定位較為謹(jǐn)慎，價格壓得較低。 D、片區(qū)早期規(guī)劃不足，區(qū)內(nèi)交通、購物等方面的承載力已力不從心，給區(qū)內(nèi)項目市場價值帶來較多的負(fù)面影響。區(qū)域市場分析府南河沿線進(jìn)一步開發(fā)前景看好： A、擁有不可比擬的水景資源優(yōu)勢的府南河沿線可資開發(fā)的地塊日漸少，且隨著府河整治工作的深入，沿線更是成為生態(tài)居家的理想選擇。 B、早期開發(fā)的項目主題開發(fā)不明，加上府河沿線污染較重，價格相對較低。 C、近期一些老項目價格較大幅度下調(diào)，但新推出的價格走高使得總體水平呈現(xiàn)上升趨勢。 區(qū)域市場分析大石西路-浣花風(fēng)景區(qū)一帶，高檔物業(yè)發(fā)展型片區(qū)： A

12、、綜合全市各局部區(qū)域住宅開發(fā)的現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢來看，該區(qū)域是最具條件成為繼城南之后的第二個高檔時尚片區(qū)。 B、先天上風(fēng)上水的地域優(yōu)勢，加上獨特的人文景觀資源和厚重的區(qū)域文化，以及大量待開發(fā)的土地使區(qū)域的居住價值大大提高。 C、區(qū)域總價水平有所下降，與城南項目市場反映較為遜色。主要是由于：一些不明朗因素導(dǎo)致大量項目還在等待觀望，近期推出的項目規(guī)模較小，檔次不夠；五大花園帶來的一些負(fù)面影響，成都花園的開發(fā)未上規(guī)模。區(qū)域市場分析4、各主要高檔住宅樓盤聚集區(qū)域價格變動情況：Q-季度 單位：元 時期地域2000Q12000Q22000Q3近期內(nèi)環(huán)線舊城區(qū)3002299529262923府南河沿線30683

13、09731263104城南高檔社區(qū)2834280727892767大石西路-浣花風(fēng)景區(qū)一帶2644266226312616區(qū)域市場分析結(jié)論：從供求總體狀況來看，在房市價格普遍低糜的態(tài)勢下，府河沿線高檔住宅價格卻穩(wěn)中有升，保持了良好的發(fā)展勢頭。本項目所處區(qū)域位于府河段較好位置，發(fā)展前景好。業(yè)內(nèi)對大石西路-浣花風(fēng)景線一帶的發(fā)展較為看好。本項目位于該區(qū)域的起始位置，有較高的升值潛力。低糜的房市為項目準(zhǔn)備了充足的持幣觀望的消費群，但其消費習(xí)慣更加理性和謹(jǐn)慎。個性化特色樓盤的需求更加旺盛。區(qū)域市場分析二、區(qū)域市場概況1、區(qū)域內(nèi)供需概況因處于傳統(tǒng)居家老區(qū)，近期開發(fā)的商品房項目較少，供消費者選擇的機(jī)會不多。

14、鄰近區(qū)域具競爭性的樓盤較多，如【國嘉華庭】【長富花園】及大石西路區(qū)域的一些樓盤，對該區(qū)域市場形成了一定威脅。區(qū)域需求逐漸升溫，售價在低糜的房產(chǎn)中穩(wěn)中有升。區(qū)域市場分析2、區(qū)域及周邊地區(qū)主要物業(yè)因地價成本高，各項目的容積率普遍較大，該區(qū)域住宅以高層電梯公寓為主，小區(qū)建筑群與單體建筑的項目參半?！鹃L城園】由4-18F、1-11F、1-25F 、 6-7F圍合成為較大的社區(qū)；【冠城花園】二、三期12-20F構(gòu)成圍合式社區(qū)；【錦江新時代花園】為雙塔樓15F，底層架空；【彩虹花園】由1-18F、2-9F、1-7F構(gòu)成?！緡稳A庭】由33F構(gòu)成C型半圍合?！鹃L富花園】由4-15F、2-25F構(gòu)成圍合式社區(qū)

15、。區(qū)域市場分析3、區(qū)域內(nèi)未來兩年內(nèi)待開發(fā)的住宅【長城園】二期及三期共計兩幢18F高層 、一幢25F高層、一幢11F小高層及四幢多層；【冠城花園】二期，正在做基礎(chǔ)；【彩虹花園】二期18F的高層?；A(chǔ)已完工。區(qū)域市場分析三、區(qū)域內(nèi)供給狀況分析1、 【彩虹花園】-項目概況 占 地：近20畝 總建面：35000 建 筑： 1-18F、2-9F、1-7F 總戶數(shù)：207 區(qū)域市場分析 環(huán) 境：較佳的沿河外環(huán)境，內(nèi)環(huán)境一般。 商 場：無商場，底樓為私家花園 車 位：較少 戶 型：110310 18種戶型 主力戶型為140200 （錯層及躍式） 條式結(jié)構(gòu)，設(shè)計較為合理、規(guī)則，但 無創(chuàng)新，比較平庸。 電 梯：

16、小高層一梯兩戶區(qū)域市場分析銷售情況 多層基本售磬，小高層的銷售良好，戶型的需求較為旺盛，甚至出現(xiàn)買家購買兩套140進(jìn)行改裝的情況。主要戶型售價公攤銷售情況多層（7F）120 3680（六樓）12%余5小高層（9F）140（錯）182306（躍） 4460(八樓清)14.8%大戶型銷售較好高層（18F）95起3180起-總計八成三十年按揭達(dá)58%區(qū)域市場分析對于本項目的影響 綜上分析， 【彩虹花園】雖有一些優(yōu)勢，但對于本項目來說，影響不大： A、從地理位置上看，雖然擁有長達(dá)百余米的河岸線，外環(huán)境優(yōu)美宜人，但項目景觀較好的臨河單位基本已售完。 B、從戶型上看，設(shè)計雖較為規(guī)則、合理，但缺乏出彩之處，

17、較為平庸。 C、三期電梯公寓單位面積價格的競爭力不明顯。 區(qū)域市場分析2、【長城園】-項目概況 占 地：50余畝 總建面：120000 建 筑： 4-18F、1-11F、1-25F 、 6-7F 總戶數(shù)：633 商場面積：約一萬平方米 車 位：400個 綠化率：41% 環(huán) 境：外環(huán)境一般，內(nèi)環(huán)境較好 區(qū)域市場分析 戶 型： 一期 多 層 92.6134 高 層 130140 二期 小高層 162.4 (公攤16.7 ) 高 層 86.15179.17 多 層 86147 主力戶型120140 之間 戶型設(shè)計 高層戶型構(gòu)局為風(fēng)車型，較有 特色，無異型房。 電 梯： 兩梯四戶。區(qū)域市場分析銷售情況

18、主要戶型 售價公攤銷售情況 一期多層：120高層：135多層:3000(7F)高層:3438起9%15%達(dá)90%二期高層：140多層:3250(7F)高層:3600起9%15%走勢平穩(wěn)總計七成二十年按揭-區(qū)域市場分析對于本項目的影響 綜上分析， 【長城園】對本項目有一定影響： A、從地理位置上看，與本項目的差別不大。 B、從銷售上看，前期銷售較好，已具一定的知名度和美譽(yù)度。且第二期、三期的工作進(jìn)度與銷售周期與本項目有一定程度的重合。 C、其較好的社區(qū)環(huán)境和綠化，正是本項目所缺乏的。區(qū)域市場分析3、【錦江新時代花園】-項目概況 占 地：8.427畝 總建面：33841 建 筑：雙塔樓15F 會

19、所：1480 ，配套較為完善 車 位：129 綠化率：40% 環(huán) 境：內(nèi)外環(huán)境較好 處立面：較為時尚、現(xiàn)代區(qū)域市場分析 戶 型： 85351 共13種戶型 主力戶型為150180 異型房較多 電 梯：兩梯六戶 區(qū)域市場分析銷售狀況 售價：3580元起（清） 銷售業(yè)績較差，不足50%左右 每月有較多的退房戶（主要選擇國嘉華庭、彩虹花園）區(qū)域市場分析對于本項目的影響 綜上分析， 【錦江新時代花園】有一定特色，但對于本項目來說，基本上無影響： A、從銷售現(xiàn)狀來看，該項目抗沖擊的能力差，主要原因是性價比低。 B、從戶型上看，設(shè)計較差，存在較多的異型房。 C、從銷售周期來看，與本項目無沖突。區(qū)域市場分析

20、4、 【冠城花園】-項目概況 占 地：105畝 總建面：二期80000、三期60000 建 筑：12幢20F的高層 環(huán) 境：歐式園林 處立面：歐式外立面 戶 型：140320，主力戶型為150170區(qū)域市場分析銷售狀況 售價：3000元起，均價4000元 一期為集團(tuán)整體購買對于本項目的影響 【冠城花園】為內(nèi)環(huán)線最大規(guī)模的高層社區(qū)，是本項目的主要競爭對手之一。 A、價格上有較大的競爭力。 B、社區(qū)規(guī)模大，配套較為齊全。 C、工程、銷售進(jìn)度與本項目較為重合。 區(qū)域市場分析5、【國嘉華庭】-項目概況 占 地：7817 總建面：63000 建 筑：33F、C型半圍合式規(guī)劃 總戶數(shù)：438 商 場：無

21、車 位：1：1.5 環(huán) 境：6.8米架空層與府河河濱公園、中庭花 園融為一體，環(huán)境悠美。區(qū)域市場分析 戶 型： 98.04261.3 共十余種戶型 主力戶型為131.5 高層條式開面布局，雙面景觀、視覺通 透性好 電 梯：三梯四戶（觀光電梯一部）銷售狀況 售價：3680元4800元（清）、均價4400元 銷售達(dá)80%以上，余80多套 單價自開盤起上漲100元/區(qū)域市場分析對于本項目的影響 綜上分析， 【國嘉華庭】優(yōu)勢較大，為近期推出的較為優(yōu)秀的樓盤之一，為本項目起到了良好的市場輔墊： A、對于拉動府河房價上揚以及本區(qū)域需求增長起到了一定的積極作用。 B、較具競爭力的特色吸引了眾多消費者的關(guān)注，

22、為本區(qū)域聚集了一定的人氣。 C、從銷售上看，所剩單位不多，與本項目的工程及銷售進(jìn)度上并無沖突。區(qū)域市場分析結(jié)論：從供求體狀況來看，盡管本區(qū)域有一定量的待開發(fā)項目，但對本項目夠成威脅的并不多。區(qū)域內(nèi)對電梯公寓的需求主要決定于項目本身的特色。對大戶型有較大的需求，主要決定于目標(biāo)消費者的消費形態(tài)（購買力較高、輕度價格敏感者、家庭生命周期處于滿巢期）。區(qū)域市場分析四、抗性樓盤概況1、部分高檔物業(yè)價格走勢（表中電梯公寓為起價）項目名稱項目地址2000/Q12000/Q22000/Q3近期價格盤谷花園領(lǐng)事館路3900400037003700錦官新城人南立交橋側(cè)4060440044002700銀都花園新光路

23、側(cè)4000400039003700芳草地錦繡花園旁3380338034802950區(qū)域市場分析項目名稱項目地址2000、Q12000、Q22000、Q3近期價格新綠季節(jié)玉林路南延線-260023002300長富花園紅照壁街口3680368037203720都市欣城新南路2750278028502850國嘉華庭城邊街彩虹橋東側(cè)3600368036803780新錦江錦江大橋附近2830283028802880督院府邸新半邊街3280338031803180萬福世家萬福橋東北側(cè)4500465046504650江波華城西體北路2號3400298030803080麗陽天下寧夏街3520378039403

24、940城南世家漿洗街2880288028803050區(qū)域市場分析2、大石西路部分開發(fā)住宅項目一覽項目樓體規(guī)模（萬）戶型面積（）均價總戶數(shù)交房日置信逸都多層25.0880-200250016002001/9紫藤花園電梯1.98103-210（一期）2780(一期)2450(二期)294(一期)7棟(二期)現(xiàn)房2001/10（二期）禾嘉花園多層2.6491-24032802002001/6百花麗都多層0.895-1542200952001/1泰莊花園多層多層1.00商鋪0.7-2380194現(xiàn)房名景園多層2.490-15836009棟現(xiàn)房恒賓園多層1.32152-23538001102000/12

25、區(qū)域市場分析五、區(qū)域供需關(guān)系重要結(jié)論 綜上所述，我們從該區(qū)域供需狀況的分析中，可以得出以下結(jié)論。1、關(guān)于物業(yè)形態(tài)：電梯公寓本身并不會對消費者構(gòu)成心理障礙，關(guān)于市場不接受該類物業(yè)的說法更不成立。在多層與電梯公寓的選擇中，消費者往往傾向于前者，但對于個性化的、精彩紛呈的、性價比高的電梯公寓來說，消費者則趨之如鶩。區(qū)域市場分析2、關(guān)于戶型：140200平米的戶型在市場中的反映最佳。消費者更傾向于方正、規(guī)則的條式結(jié)構(gòu)，對點式結(jié)構(gòu)的認(rèn)可度較低。注重房屋的通透感與功能性。注重景觀，講究開窗見景、戶戶見景等。區(qū)域市場分析3、關(guān)于價格：本區(qū)域單價高于府河沿線房價的平均水平。對多層的承受價格為30003500元

26、/平米（均價）。對高層的承受價格為36004200元/平米（均價）。消費者屬于輕度價格敏感者，更講究性價比。理想的住宅是“又好又便宜”。區(qū)域市場分析4、其它：環(huán)境：消費者對環(huán)境的要求較高，更看重區(qū)域的大環(huán)境。物管：消費者對居家安全性要求較高。配套：因為該區(qū)域的地理位置優(yōu)越，消費者對小區(qū)配套無特殊要求。區(qū)域市場分析第三部分 項目SWOT分析優(yōu)勢（Strength）劣勢（Weakness）機(jī)會（Opportunity）問題點（Threat）一、優(yōu)勢（Strength）1、地理位置（略）2、施工管理開發(fā)商有較深的建筑施工背景，可以對本項目的施工質(zhì)量、進(jìn)度以及項目的工程成本都有較好的控制。項目SWOT

27、分析3、項目規(guī)模規(guī)模小、施工周期短；資金壓力較小；銷售周期縮短，資金回收加快，市場壓力減小。4、銷售情況現(xiàn)有的五層裙樓全部落訂，緩解部分銷售壓力。項目SWOT分析二、項目劣勢（Weakness）1、地理位置的局限性項目規(guī)模小，位于三面合圍的間隙地帶；底層視線受遮擋、距離府南河有一定的距離；項目不可能提供較為完善的環(huán)境和社區(qū)配套；項目SWOT分析2、原規(guī)劃設(shè)計方案局限性無特色： 項目目前的規(guī)劃設(shè)計方案觀念落后，在成都市眾多高層電梯公寓中，缺乏明顯個性，特別是在本區(qū)域內(nèi)眾多特色樓盤的包圍下（如“C型圍合”的國嘉華庭，“風(fēng)車格局”的長城園，歐式雙塔樓的“錦江新時代”），更顯蒼白無力。項目SWOT分析

28、與本區(qū)域市場缺乏聯(lián)系 項目目前的規(guī)劃設(shè)計方案未根據(jù)當(dāng)前周邊抗性樓盤以及項目自身條件進(jìn)行詳盡的市場定位，消費者心理把握不準(zhǔn)確，規(guī)劃本身對項目的優(yōu)勢以及特點把握不夠、挖掘不夠，進(jìn)而在規(guī)劃中表現(xiàn)不夠，與區(qū)域市場缺乏聯(lián)系。如：住宅部分戶型設(shè)計缺乏新意、缺陷較多，且主力戶型區(qū)間與市場供求有較大出入，市場競爭力不足。項目SWOT分析浪費較多 由于對國家有關(guān)建筑法規(guī)沒有吃透，在進(jìn)行設(shè)計時對面積沒有用夠，造成部分資源浪費，且限制了制造支撐項目的賣點，致使項目平庸化。如：單層建筑面積僅為952平方米，且全部是市場上空置率最高的平層設(shè)計。成本高 由于架空層利用不夠，公建比例過大（地下車庫面積過大），造成項目成本高

29、，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)測算效果差。項目SWOT分析三、項目機(jī)會點（Opportunity） 以目前的規(guī)劃設(shè)計上來看，由于成都目前類似的高層電梯公寓空置率較高，且由于經(jīng)濟(jì)大環(huán)境等其它因素的影響，高檔物業(yè)的價格呈現(xiàn)下降走勢，項目的機(jī)會點較少。項目SWOT分析四、問題點（Threat） 綜上分析，在項目現(xiàn)在設(shè)計方案的基礎(chǔ)上，會帶來以下方面的影響。工程造價高工程周期長市場風(fēng)險高銷售周期長盈利指標(biāo)低項目SWOT分析第四部分 項目再定位建議市場定位消費者定位規(guī)劃理念戶型定位一、市場定位對成都河居文化的再認(rèn)識。成都人強(qiáng)烈的戀河居河的情結(jié)，使府南河邊的房價居高不下。產(chǎn)品本身的價值與河景的融合程度是項目開發(fā)成功與否的關(guān)鍵。

30、產(chǎn)品特色程度是在激烈市場競爭中獲勝獲勝的關(guān)鍵。項目再定位建議二、消費者定位1、目標(biāo)客戶群描述公司的中高級職員、個體私營的小老板。學(xué)歷較高、生活有品位、收入高而穩(wěn)定。自己有車，而家人需要解決交通與配套問題。需要居家有都市的感覺，又能與都市的喧鬧保持一定的距離。項目再定位建議2、目標(biāo)客戶群分析二十五至四十歲之間，受過一定的教育，有一定的積蓄，對現(xiàn)有住房不滿意。更注重房屋的品位，以及對位置 、面積、套型等功能更新的要求。其選擇置業(yè)的理念為“物超所值、體現(xiàn)個性”。房屋總價要在其承受范圍內(nèi)，應(yīng)控制在3060萬之間。中小私營公司的老板、大公司與大單位的中高級白領(lǐng)階層、有灰色收入的重要職能人員都將是我們的目

31、標(biāo)消費者。需要滿足個性以及人性需要的二次置業(yè)者。項目再定位建議三、規(guī)劃理念時尚而不高檔、實用而不奢華；獨特而不怪異、人性而不局促；物超所值、價值明顯。與周邊抗性樓盤相比，有明顯的價值優(yōu)勢，性價比遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出周邊的競爭樓盤。面對理性消費者應(yīng)體現(xiàn)產(chǎn)品的力量而非宣傳的優(yōu)勢。項目再定位建議四、戶型定位前衛(wèi)、時尚、個性空間實用、實惠、物超所值采用躍層布局，4.8米的挑高空間，2.2米以下輔助空間附送，使用戶的得房率在140%以上在同區(qū)位，給用戶更小的面積更多使用空間與使用功能的印象戶型面積控制在90至160平方米之間，戶型結(jié)構(gòu)從三室三廳至六室三廳項目再定位建議第五部分 規(guī)劃調(diào)整建議*對項目規(guī)劃的建議兩種方案的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對比一、*建議： 對目前項目的規(guī)劃設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整，以增加項目的市場競爭力，降低項目的市場風(fēng)險。具體建議如下：不改變項目群樓的使用面積與大體外觀造型，滿足項目的開工要求。項目規(guī)劃設(shè)計建議對于住宅部分在保持單體面積變化不大的前提下增加單體的使用功能，在同等條件下與抗性樓盤產(chǎn)生更加強(qiáng)烈的差異性，保持更加明顯的競爭優(yōu)勢，降低市場風(fēng)險。在成本提升不多的前提下，通過規(guī)劃設(shè)計的改變，給予消費者更大的實惠與利益，同時滿足其對居住空間的要求以及精神上的要求。全面提升產(chǎn)品的附加價值，從而帶動產(chǎn)品價格的全面提升，提高項目的贏