旅游地產(chǎn)項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案課件

1、青羊湖項(xiàng)目整體運(yùn)營(yíng)思考案達(dá)觀機(jī)構(gòu) 青羊湖12000畝湖水、10000畝山林，如何脫胎換骨？如何新生新價(jià)值？前期規(guī)劃內(nèi)容（一）入口接待中心（二）游艇俱樂(lè)部（會(huì)所酒店）（三）翠竹灣別墅區(qū)（四）中心游樂(lè)區(qū)（五）露天燒烤區(qū)（六）小蒿溪拓展運(yùn)動(dòng)區(qū)（七）水上運(yùn)動(dòng)區(qū)（八）煤炭侖叢林區(qū)（九）茶山激情體驗(yàn)區(qū)（十）十里畫廊民俗文化區(qū)吃、喝、玩、樂(lè)、住以青洋湖湖面作為中心，兩岸原始次生林作為背景，集旅游觀光、休閑度假、商務(wù)會(huì)議、體驗(yàn)娛樂(lè)、生態(tài)保護(hù)等多種功能于一體的省內(nèi)一流的旅游風(fēng)景名勝區(qū)，并成為面向全國(guó)的休閑、度假居住場(chǎng)所。 前期規(guī)劃定位旅游地產(chǎn)認(rèn)知1旅游地產(chǎn)已在中國(guó)全面興起，前景廣闊；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)周期比單純住宅地

2、產(chǎn)要長(zhǎng)2到3倍以上；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要專業(yè)的資源和商業(yè)整合能力。旅游地產(chǎn)的認(rèn)知旅游地產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)休閑度假產(chǎn)業(yè)全新的產(chǎn)業(yè)模式全新的人居生活模式全新的產(chǎn)品消費(fèi)模式戰(zhàn)略調(diào)整資源整合產(chǎn)業(yè)整合時(shí)間重組空間重組產(chǎn)品創(chuàng)新營(yíng)銷創(chuàng)新按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，旅游地產(chǎn)項(xiàng)目因其資源和顧客市場(chǎng)的不同可分為三類一流旅游度假區(qū)根據(jù)自身資源水平和競(jìng)爭(zhēng)力，形成不同層次的resort，覆蓋不同范圍的客戶群。不同層次的resort之間在市場(chǎng)覆蓋度上存在包含關(guān)系，但客戶結(jié)構(gòu)各自不同。旅游地產(chǎn)的分類國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)純粹自然資源，基本無(wú)配套區(qū)域旅游度假區(qū)目的地型 resort旅游度假區(qū)功能單一復(fù)合高低本地需求機(jī)場(chǎng)等基礎(chǔ)條件的興建資源條件競(jìng)爭(zhēng)

3、力的進(jìn)一步提高產(chǎn)品和活動(dòng)符合更廣泛市場(chǎng)的需求更大范圍的區(qū)域推廣具備區(qū)域內(nèi)的強(qiáng)勢(shì)資源條件和吸引力相對(duì)復(fù)合功能，綜合滿足市場(chǎng)需求與區(qū)域市場(chǎng)保持100-300公里黃金距離一般性資源具備部分休閑度假功能國(guó)內(nèi)市場(chǎng)國(guó)際市場(chǎng)黃金海岸普濟(jì)島亞龍灣巽寮灣 大梅沙 博鰲 陽(yáng)光假日半島 國(guó)外頂級(jí)RESORT國(guó)內(nèi)大多旅游度假房地產(chǎn)項(xiàng)目國(guó)內(nèi)度假項(xiàng)目有資源的房地產(chǎn)項(xiàng)目一次性銷售住宅回款持有部分配套物業(yè)，二級(jí)開發(fā)為重要盈利真正意義的旅游地產(chǎn)以持有物業(yè)的回報(bào)為主，住宅僅為配套不允許資金沉淀盈利模式的轉(zhuǎn)變企業(yè)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，形成產(chǎn)業(yè)鏈，回報(bào)豐厚國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)狀資源型企業(yè)中信：中信博鰲項(xiàng)目中信東山島海峽論壇魯能：三亞灣新城中糧

4、：三亞亞龍灣專業(yè)型企業(yè)新進(jìn)型企業(yè)區(qū)域級(jí)別開發(fā)，大規(guī)模取地，具備資源全面整合能力溫泉開發(fā)：誠(chéng)毅廈門麗水云天溫泉度假村云霄海湯國(guó)際溫泉度假村文化旅游：華僑城東部華僑城、歡樂(lè)谷高爾夫：深圳觀瀾觀瀾高爾夫項(xiàng)目專注某項(xiàng)旅游資源的深度開發(fā)，具備專業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)能力旅游地產(chǎn)行業(yè)的新進(jìn)入者，不清楚游戲規(guī)則，機(jī)會(huì)導(dǎo)向貴州金元集團(tuán)：三亞西元項(xiàng)目杭州新廣發(fā)：青山湖別墅項(xiàng)目旅游地產(chǎn)開發(fā)的五個(gè)臺(tái)階以最后臺(tái)階的心態(tài)進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)，按照前四級(jí)臺(tái)階的可能性進(jìn)行操作。直接出讓土地或資源，獲取差價(jià)；進(jìn)行資源包裝和前期規(guī)劃，出讓項(xiàng)目；實(shí)施基礎(chǔ)開發(fā)，進(jìn)行子項(xiàng)目的招商引資；進(jìn)行一期開發(fā)，再進(jìn)行后期的招商引資；組建專業(yè)隊(duì)伍，進(jìn)行整體獨(dú)立開發(fā)；

5、五、四、三、二、一、旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式2旅游地產(chǎn)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)需要多方合作；無(wú)論是在開發(fā)、招商、管理等方面都需要專業(yè)團(tuán)隊(duì)；旅游地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)有其自身的特點(diǎn)和模式?；趹?zhàn)略層面的思考，作為大規(guī)模的旅游區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，必將面臨著一系列的關(guān)鍵問(wèn)題與挑戰(zhàn)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售建造管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃開發(fā)招商土地交易土地規(guī)劃土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)土地融資要建設(shè)成為旅游、度假、休閑、生態(tài)、文化為一體的旅游度假區(qū)域，那么旅游度假區(qū)共分幾類，我們又會(huì)走怎樣的旅游發(fā)展之路？規(guī)劃中如何在實(shí)現(xiàn)企業(yè)盈利的基礎(chǔ)上尋求經(jīng)營(yíng)性物業(yè)與非盈利性配套開發(fā)的平衡？發(fā)展方向的戰(zhàn)略選擇開發(fā)/盈利模式下的策略選擇如

6、何通過(guò)開發(fā)模式來(lái)保證對(duì)企業(yè)對(duì)于項(xiàng)目開發(fā)的主導(dǎo)權(quán)和控制權(quán)？大規(guī)模區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目，主要的盈利點(diǎn)包括一級(jí)開發(fā)利潤(rùn)、土地增值、房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)以及可能的自營(yíng)性物業(yè)的經(jīng)營(yíng)性收入等，為實(shí)現(xiàn)政府與企業(yè)的雙贏，項(xiàng)目的最佳盈利模式是什么？不同開發(fā)階段的盈利點(diǎn)以及實(shí)現(xiàn)各個(gè)盈利點(diǎn)的關(guān)鍵舉措？政策及市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、不確定因素多、過(guò)程復(fù)雜煩瑣，開發(fā)主體的合法性如何保證？新政下的旅游度假項(xiàng)目用的嚴(yán)格審批制度及“70/90”規(guī)定對(duì)于未來(lái)物業(yè)開發(fā)的市場(chǎng)影響？基于政府及政策的不確定性特點(diǎn)，企業(yè)與政府的合作協(xié)議的合法性及時(shí)效性的重新評(píng)估？項(xiàng)目的拆遷難度及拿地風(fēng)險(xiǎn)對(duì)于區(qū)域開發(fā)的可持續(xù)性會(huì)產(chǎn)生怎樣的影響？從區(qū)域開發(fā)價(jià)值

7、鏈的角度分析，政府/開發(fā)商參與區(qū)域發(fā)展項(xiàng)目各自承擔(dān)著不同的角色商業(yè)角色政府/土地運(yùn)營(yíng)商房地產(chǎn)開發(fā)商房地產(chǎn)代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理/物業(yè)管理土地規(guī)劃、土地一級(jí)開發(fā)和運(yùn)營(yíng)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)項(xiàng)目，租售給駐商宣傳、營(yíng)銷吸引投資商宣傳、營(yíng)銷，吸引駐商和消費(fèi)者日常運(yùn)營(yíng)、維修和其他管理戰(zhàn)略層面：從地產(chǎn)價(jià)值鏈的分析出發(fā)，首先必須確立企業(yè)的核心盈利模式基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)七通一平運(yùn)營(yíng)管理營(yíng)銷銷售營(yíng)銷銷售施工管理項(xiàng)目融資項(xiàng)目設(shè)計(jì)項(xiàng)目規(guī)劃定位開發(fā)招商土地轉(zhuǎn)讓土地融資土地開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)管理運(yùn)營(yíng)拆遷安置向土地所有人收購(gòu)?fù)恋夭疬w和安置把土地出售/轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)開發(fā)商或駐商商業(yè)模式房地產(chǎn)開發(fā)商代理商/中介機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)管理商進(jìn)行宣

8、傳及談判等工作以吸引產(chǎn)業(yè)投資商/駐商來(lái)進(jìn)行土地開發(fā)在所購(gòu)?fù)恋厣弦?guī)劃并建造房地產(chǎn)等項(xiàng)目把所建房地產(chǎn)等項(xiàng)目出售/出租給駐商進(jìn)行宣傳及談判等工作以吸引駐商來(lái)購(gòu)買/租用已開發(fā)的房產(chǎn)等項(xiàng)目負(fù)責(zé)日常的運(yùn)營(yíng)、維修及其它管理土地一級(jí)運(yùn)營(yíng)幫助產(chǎn)業(yè)投資商/駐商規(guī)劃總體及單一項(xiàng)目幫助產(chǎn)業(yè)投資商/駐商建設(shè)總體或單一項(xiàng)目盈利點(diǎn)經(jīng)營(yíng)土地增值收益招商傭金房產(chǎn)開發(fā)收益物業(yè)經(jīng)營(yíng)、管理收益代建工程收益旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型產(chǎn)品Product 活動(dòng)Activity 資源Resource 資源：自然資源人文資源產(chǎn)品：主題社區(qū)主題產(chǎn)品活動(dòng)：娛樂(lè)休閑活動(dòng)商務(wù)活動(dòng)旅游地產(chǎn)度假內(nèi)容的三個(gè)維度專業(yè)層面：對(duì)世界各地休閑度假開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域和項(xiàng)目進(jìn)

9、行了深入研究，總結(jié)出5種核心驅(qū)動(dòng)力及其代表案例Bintan，印尼Amelia Island Plantation ，美國(guó)佛州Laguna，泰國(guó)Napa valley，美國(guó)加州Cancun，墨西哥愉景灣，香港Homestead，美國(guó)密歇根Seaside，美國(guó)佛州La Jolla，美國(guó)加州Wintergreen ，美國(guó)維州亞龍灣，海南夏威夷，美國(guó)泰晤士小鎮(zhèn)，上海帕拉德羅，古巴博鰲，海南華僑城，深圳云頂，馬來(lái)西亞以休閑度假為主的熱點(diǎn)區(qū)域的5種核心驅(qū)動(dòng)力及相應(yīng)的典型案例自然/人文資源驅(qū)動(dòng)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)特殊娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)商務(wù)活動(dòng)驅(qū)動(dòng)核心驅(qū)動(dòng)力主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)華僑城，深圳愉景灣，香港云頂，馬來(lái)西亞博鰲，海南坎昆，

10、墨西哥香港愉景灣打造國(guó)際化的生活體驗(yàn)區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度高的香港。地處大嶼山東北部，距香港國(guó)際機(jī)場(chǎng)12公里資源：較為優(yōu)良的山、沙灘和海資源區(qū)外交通：通過(guò)公路、輕鐵、水路與市中心相連，車程約40分鐘，渡輪至中環(huán)需25分鐘左右區(qū)內(nèi)交通：區(qū)內(nèi)交通有穿梭巴士、購(gòu)物巴士、電瓶車及出租汽車（供租用），私家車不允許進(jìn)入社區(qū)（主要是為了環(huán)保）周邊設(shè)施：香港迪士尼樂(lè)園、大嶼山郊野公園規(guī)模：占地649公頃容積率：0.12（全香港最低）規(guī)劃人口：約25,000人總開發(fā)期：13期迪士尼主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型經(jīng)過(guò)20年的開發(fā)，愉景灣通過(guò)打造“高質(zhì)素、低密度”的社區(qū)和度假式的居住生活形成了具有國(guó)際化生活體驗(yàn)的，

11、兼具休閑度假和居家功能的熱點(diǎn)區(qū)域。主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系深圳華僑城強(qiáng)勢(shì)主題公園提升區(qū)域價(jià)值區(qū)域背景：位于區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，城市化程度較高的深圳市，地處南山區(qū)東部，南臨深圳灣資源：資源條件一般，區(qū)域內(nèi)無(wú)特殊資源交通：東西向的沙河西路、僑城西路、僑城東路和南北向的僑城北路、深南大道、濱海大道構(gòu)成華僑城的主要道路骨架規(guī)模：占地450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃，中西部在建和待建區(qū)為130公頃人口： 3.5萬(wàn)人現(xiàn)已建成四大主題公園，成為以主題公園為主體，集旅游、展覽、娛樂(lè)、居住為一體大型旅游度假居住區(qū)主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)型旅游度假區(qū)的適應(yīng)性KPI體系通

12、過(guò)擬合度分析，必須找到適合自身發(fā)展的核心驅(qū)動(dòng)力發(fā)展模式5分，高度符合4分，較符合3分，基本符合2分，較不符合1分，高度不符合項(xiàng)目界定驅(qū)動(dòng)力模式研究擬合度分析核心驅(qū)動(dòng)力： 自然人文驅(qū)動(dòng)力輔助驅(qū)動(dòng)力： 主題產(chǎn)品驅(qū)動(dòng)力 主題社區(qū)驅(qū)動(dòng)力旅游地產(chǎn)開發(fā)要始終致力于打造項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力功能復(fù)合度假體驗(yàn)資源整合度假銷售物業(yè)核心資源開發(fā)以項(xiàng)目的核心資源進(jìn)行深度開發(fā)，形成度假項(xiàng)目核心的競(jìng)爭(zhēng)力周邊資源的整合，形成更多的休閑體驗(yàn)點(diǎn)，擴(kuò)大度假競(jìng)爭(zhēng)力的廣度在客戶度假體驗(yàn)上作足文章，獲得客戶充分的體驗(yàn)感受在進(jìn)程中結(jié)合度假物業(yè)的開發(fā)和銷售依托資源的開發(fā)，連同會(huì)議、療養(yǎng)、觀光、購(gòu)物、美食等形成完整的度假產(chǎn)業(yè)鏈條項(xiàng)目核心驅(qū)動(dòng)力打

13、造旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容 1.資源利用研究核心要點(diǎn)已有資源的盤點(diǎn)、評(píng)估資源開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)的互動(dòng)核心資源的利用與開發(fā)3. 開發(fā)與盈利模式2.發(fā)展戰(zhàn)略和整體定位未來(lái)潛在競(jìng)爭(zhēng)分析 核心驅(qū)動(dòng)力研究總體發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目及區(qū)域整體定位：形象、功能分期開發(fā)策略開發(fā)計(jì)劃管理模式長(zhǎng)期收益與短期收益的平衡考慮；不同盈利模式與博弈方的不同合作方式經(jīng)濟(jì)測(cè)算 5.規(guī)劃與物業(yè)建議核心要點(diǎn)合理的功能組合與功能比例各功能區(qū)布局啟動(dòng)區(qū)選取度假物業(yè)的價(jià)值特點(diǎn)度假風(fēng)情營(yíng)造4.經(jīng)營(yíng)性物業(yè)研究明確哪些項(xiàng)目是賺取品牌的、哪些是賺取現(xiàn)金流的；長(zhǎng)期收益與短期收益的平衡考慮；經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的價(jià)值貢獻(xiàn)6.營(yíng)銷戰(zhàn)略與策略營(yíng)銷節(jié)奏與開發(fā)

14、節(jié)奏的協(xié)調(diào)旅游度假營(yíng)銷與物業(yè)營(yíng)銷的關(guān)系銷售與客戶渠道如何搭建啟動(dòng)價(jià)值展示體系營(yíng)造旅游地產(chǎn)開發(fā)需要重點(diǎn)關(guān)注的六個(gè)方面的內(nèi)容 旅游地產(chǎn)六大誤區(qū)3旅游地產(chǎn)在中國(guó)是新事物，國(guó)內(nèi)投資者和開發(fā)者之前沒(méi)有足夠經(jīng)驗(yàn)，因此在認(rèn)知層面上存在大量的誤區(qū)。第一大誤區(qū)風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)識(shí)不足，盈利模式不清能不能在前期就能賣一個(gè)高價(jià)資金壓力大，我們要快速回現(xiàn)酒店經(jīng)營(yíng)很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉培育期項(xiàng)目及區(qū)域成熟度成長(zhǎng)期成熟期投入大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè)配套逐漸完善系統(tǒng)后續(xù)增值配套提升價(jià)值收益存在持續(xù)性的經(jīng)營(yíng)壓力前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大房地產(chǎn)銷售收入，隨著項(xiàng)目成熟度價(jià)值拔升迅速酒店及休閑設(shè)施

15、的持續(xù)經(jīng)營(yíng)收益土地升值拆賣盈利（一級(jí)開發(fā)）風(fēng)險(xiǎn)收益第二大誤區(qū)度假和旅游不分觀光旅游休閑度假過(guò)境旅客，短期旅游缺乏高端休閑配套重點(diǎn)在于風(fēng)景名勝低級(jí)散亂的旅游服務(wù)業(yè)大量中長(zhǎng)期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費(fèi)高端休閑配套休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條低階的市場(chǎng)層級(jí)，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件高階的市場(chǎng)層級(jí)，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件第三大誤區(qū)企業(yè)能力支撐不足房地產(chǎn)開發(fā)銷售旅游開發(fā)房地產(chǎn)開發(fā)酒店運(yùn)營(yíng)特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)土地控制一級(jí)開發(fā)第四大誤區(qū)游戲規(guī)則不明縱向競(jìng)爭(zhēng)層級(jí)不明區(qū)域內(nèi)區(qū)域外全國(guó)橫向競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系不明競(jìng)爭(zhēng)？競(jìng)合？第五大誤區(qū)客戶群體何在階段客戶LOWHIGH資源強(qiáng)度/開發(fā)深度客戶廣度HIGH初級(jí)階段高級(jí)階段成熟階段VAULE本地客戶區(qū)域客

16、戶全國(guó)乃至全球客戶CUSTOMER誰(shuí)會(huì)來(lái)買我們的度假物業(yè)？能不能吸引北京甚至海外的客戶？第六大誤區(qū)客戶需求不明度假生活城市生活“靜”生活“玩”生活“懶”生活“慢”生活“鄰里”生活“工作”生活“便利”生活“快捷”生活VS度假生活與城市生活的區(qū)別，直接會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品層面的差異青羊湖的認(rèn)知4觀水青羊湖，問(wèn)佛密印寺。青羊湖項(xiàng)目的核心資源水山1.2萬(wàn)畝高品質(zhì)水面，上游包括溈河在內(nèi)的大小水系，包括魚類在類各類水產(chǎn)；1萬(wàn)畝沿湖次生山林，山林間超過(guò)30多個(gè)品種的草木，包括山林間的動(dòng)物飛禽；風(fēng)景山水構(gòu)成的種種旖旎風(fēng)景，有待包裝打造的 “十里畫廊”等“青羊湖十景”。1、十里畫廊：青羊湖西南狹長(zhǎng)水域；2、平湖跑月：船行

17、月光灣3、金沙古韻：金沙鎮(zhèn)古建筑群4、茶山霧雨：霧中的茶山臺(tái)5、翠竹隱鶴：白鷺出沒(méi)翠竹灣6、蒿溪秋葉：小蒿溪的樹林7、金龜出水：金龜島8、掛榜日出：清晨湖面欣賞掛榜山日出9、猴山翠嶺：猴子山郁郁蔥蔥的山嶺10、山屏仙境：青羊湖中間兩岸山體屏擋住后面開闊湖面。青羊湖十景：青羊湖周邊可整合資源景觀類密印禪寺千佛溶洞炭河里大和方古國(guó)遺址溈山漂流景區(qū)峽溪生態(tài)漂流景區(qū)靈祐肉身塔唐相國(guó)裴休墓唐詩(shī)僧齊己墓宋狀元易祓墓抗金名將張浚朱張理學(xué)創(chuàng)始人張栻父子之墓 青羊湖周邊可整合資源文化類寧鄉(xiāng)青銅器文化溈山佛文化寧鄉(xiāng)特色飲食文化溈山風(fēng)水文化炭河里古國(guó)文化寧鄉(xiāng)民俗文化青羊湖周邊可整合資源物產(chǎn)類溈山毛尖溈山豆腐祖塔七星

18、椒溈山臘肉黃材干魚擂茶野味野菜柑橘認(rèn)知總結(jié)無(wú)論是項(xiàng)目自身資源，還是周邊資源都非常豐富；目前缺乏深度的開發(fā)和整合，缺乏對(duì)外推廣和推銷的渠道。山水 青羊湖文化飲食民俗物產(chǎn)青羊湖現(xiàn)狀分析5青羊湖，1.2萬(wàn)畝湖面，1萬(wàn)畝山林；資源、產(chǎn)品、活動(dòng)，青羊湖缺少什么？產(chǎn)品Product 活動(dòng)Activity 資源Resource 旅游地產(chǎn)旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型在旅游地產(chǎn)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力模型中，青羊湖項(xiàng)目?jī)H僅具備了資源，但是缺少產(chǎn)品和活動(dòng)兩個(gè)關(guān)鍵的運(yùn)作部分；想要資源脫胎換骨帶來(lái)新生價(jià)值，青羊湖項(xiàng)目需要在產(chǎn)品和活動(dòng)兩個(gè)部分下功夫。定位優(yōu)勢(shì)基礎(chǔ)建設(shè)招商活動(dòng)知名度人氣旅游地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)營(yíng)旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營(yíng)模型在旅游地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)

19、營(yíng)模型中，青羊湖項(xiàng)目缺乏人氣和知名度，與之前項(xiàng)目定位缺乏可行性和優(yōu)勢(shì)資源未整合開發(fā)有直接關(guān)系，當(dāng)然也因?yàn)轫?xiàng)目基礎(chǔ)配套建設(shè)滯后和招商條件不足。1、知名度不響2、人氣不足3、定位不明4、優(yōu)勢(shì)不亮5、基礎(chǔ)配套不齊備6、招商條件不成熟青羊湖開發(fā)運(yùn)營(yíng)需要解決的問(wèn)題：1、知名度不響青羊湖，由黃材水庫(kù)更名而來(lái)，新名字在寧鄉(xiāng)本地都未達(dá)到家喻戶曉；在周邊城市長(zhǎng)沙、益陽(yáng)、婁底完全沒(méi)有進(jìn)行正式的市場(chǎng)推廣；在省內(nèi)及全國(guó)，青羊湖旅游的知名度聊勝于無(wú)。市場(chǎng)對(duì)于青羊湖的認(rèn)知完全處于自發(fā)狀態(tài)，項(xiàng)目既缺乏推廣渠道，也缺乏推廣活動(dòng)，更缺乏與市場(chǎng)的互動(dòng)平臺(tái)。2、人氣不足現(xiàn)場(chǎng)除周末有少量客戶外，平時(shí)相對(duì)都很少，客戶營(yíng)銷完全以坐銷為主

20、；直接導(dǎo)致已經(jīng)開發(fā)的酒店短期內(nèi)難以達(dá)到收支平衡及盈利；在坐銷的同時(shí)，應(yīng)該積極拓展?fàn)I銷渠道，走出去宣傳青羊湖，招徠游客；或通過(guò)與媒體合作在項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)舉辦征文、攝影、論壇、釣魚等活動(dòng)擴(kuò)大青羊湖知名度的同時(shí)，增加現(xiàn)場(chǎng)人氣，制造口碑宣傳；與周邊景區(qū)沒(méi)有形成互動(dòng)，未對(duì)周邊景區(qū)游客進(jìn)行截流和分流，建議在各個(gè)周邊景區(qū)樹立相關(guān)標(biāo)識(shí)或廣告。3、定位不明前期定位太過(guò)高端雜亂，不利于人氣短期內(nèi)的聚集；青羊湖定位為：休閑度假型旅游地產(chǎn)兩個(gè)階段運(yùn)營(yíng)：休閑型旅游地產(chǎn)度假型旅游地產(chǎn)第一階段做足知名度和人氣，大投入低回報(bào)；第二階段提升項(xiàng)目整體檔次，大投入高回報(bào)；4、優(yōu)勢(shì)不亮青羊湖的優(yōu)勢(shì)資源還是水和山，缺乏深度開發(fā)利用、品牌化包

21、裝和市場(chǎng)化重點(diǎn)推介。青羊湖周邊的旅游和文化資源豐富，缺乏與項(xiàng)目進(jìn)行有機(jī)的融合和嫁接。內(nèi)無(wú)立勢(shì)，外無(wú)借勢(shì)，難以在市場(chǎng)中得勢(shì)。5、基礎(chǔ)配套不齊備除了一條進(jìn)入酒店的車道，景區(qū)林間缺少便道，不利于景區(qū)招商和游玩，光湖面坐船能達(dá)到的范圍有限；環(huán)湖缺少觀湖便道和釣魚設(shè)施；供水面游玩的船只太少，難以承載成批的游客；6、招商條件不成熟基礎(chǔ)設(shè)施不全，規(guī)劃定位不明晰可執(zhí)行性過(guò)低；推廣包裝未真正啟動(dòng)，項(xiàng)目缺乏知名度和現(xiàn)場(chǎng)缺乏人氣；更缺乏專業(yè)的招商團(tuán)隊(duì)和實(shí)惠的招商政策；項(xiàng)目?jī)?nèi)可盈利商業(yè)劃分未系統(tǒng)完成，缺乏專業(yè)的定位和組織；缺乏招商性活動(dòng)的策劃和組織，單純靠展會(huì)或推介會(huì)招商影響有限?？偨Y(jié) 青羊湖擁有良好的優(yōu)勢(shì)資源和周邊

22、資源，但缺少梳理和深度開發(fā)； 青羊湖雖然已擁有一個(gè)高級(jí)酒店，但景區(qū)運(yùn)營(yíng)仍處于開發(fā)初期階段； 青羊湖的定位不明、優(yōu)勢(shì)不亮和基礎(chǔ)配套不齊備，直接導(dǎo)致項(xiàng)目目前人氣和知名度不高，招商工作舉步維艱； 青羊湖需要在產(chǎn)品開發(fā)和活動(dòng)組織方面下功夫，以達(dá)到招商借勢(shì)借力開發(fā)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目的目的。青羊湖的藍(lán)海戰(zhàn)略6藍(lán)海戰(zhàn)略，就是企業(yè)超越傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，開創(chuàng)全新的市場(chǎng)的企業(yè)戰(zhàn)略。 青羊湖運(yùn)營(yíng)階段劃分：項(xiàng)目資源梳理、提煉和整合，以精準(zhǔn)項(xiàng)目定位；項(xiàng)目的整體包裝，包括文化、商業(yè)包裝；劃分經(jīng)營(yíng)版塊，進(jìn)行商業(yè)招商；別墅開發(fā)及高檔俱樂(lè)部建設(shè)；檔次提升，由休閑型旅游地產(chǎn)提升為度假型旅游地產(chǎn)。第一階段：第二階段：第三階段：第四階段：第五階段

23、：通過(guò)活動(dòng)和產(chǎn)品推廣項(xiàng)目和品牌；第六階段：專業(yè)的事情，專業(yè)的人做！青羊湖需要專業(yè)的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)團(tuán)隊(duì)，包括：規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)、旅游地產(chǎn)招商代理機(jī)構(gòu)、廣告推廣機(jī)構(gòu)、活動(dòng)策劃執(zhí)行機(jī)構(gòu)、旅游物業(yè)管理機(jī)構(gòu)等等。六、以高端消費(fèi)提升檔次青羊湖的運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略：一、以商養(yǎng)開發(fā)二、以品牌推項(xiàng)目三、以文化包裝項(xiàng)目四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺(tái)五、以活動(dòng)達(dá)成項(xiàng)目招商青羊湖休閑度假旅游區(qū)在低投入的前提下，將青羊湖旅游項(xiàng)目作為青羊湖品牌的資源支撐點(diǎn)隨品牌商品推往市場(chǎng)。一、以商養(yǎng)開發(fā)在整合青羊湖及周邊資源和特產(chǎn)的同時(shí)，將資源和特產(chǎn)整體深度開發(fā)為商品，以短、平、快的商業(yè)開發(fā)回籠資金帶動(dòng)項(xiàng)目的旅游開發(fā)；譬如：青羊湖礦泉水 青羊湖特產(chǎn)：紅薯粉、刀豆

24、花、香干、薄荷膏、柑橘等等 青羊湖米酒 青羊湖魚及魚制品 青羊湖大米 青羊湖茶籽油 青羊湖竹席 青羊湖茶葉 青羊湖特色菜式 注冊(cè)青羊湖品牌，深度開發(fā)青羊湖及周邊商業(yè)資源，在推廣青羊湖品牌下系列產(chǎn)品為橋，推廣青羊湖旅游項(xiàng)目；在品牌招商的同時(shí)拉動(dòng)青羊湖項(xiàng)目旅游招商。1、減少了單純旅游項(xiàng)目推廣的風(fēng)險(xiǎn)；2、縮短了單純旅游項(xiàng)目推廣的資金回籠周期；3、豐富了青羊湖項(xiàng)目品牌內(nèi)涵；4、多渠道推廣項(xiàng)目，增加項(xiàng)目市場(chǎng)知名度；二、以品牌推項(xiàng)目通過(guò)多角度文化對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全面的包裝，為項(xiàng)目推廣和宣傳樹立市場(chǎng)形象，為項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)和招商梳理出價(jià)值賣點(diǎn)。1、以青銅文化及大和方古國(guó)展覽館給項(xiàng)目樹立一個(gè)可以在全國(guó)喊得響文化形象；2、以真山真水之間生態(tài)的養(yǎng)生文化樹立項(xiàng)目的生活形象；3、以游樂(lè)休閑文化為項(xiàng)目樹立旅游市場(chǎng)的形象；4、以特色的飲食文化豐富項(xiàng)目休閑旅游的內(nèi)涵；5、以高檔消費(fèi)文化提升項(xiàng)目整體的形象高度；三、以文化包裝項(xiàng)目建立屬于青羊湖旅游風(fēng)景區(qū)的官方網(wǎng)站，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行項(xiàng)目整體展示和推廣。相對(duì)傳統(tǒng)媒介而言，網(wǎng)絡(luò)是最實(shí)惠的宣傳媒介。1、青羊湖項(xiàng)目概況2、青羊湖項(xiàng)目資源介紹3、青羊湖項(xiàng)目文化介紹4、青羊湖項(xiàng)目活動(dòng)介紹5、青羊湖項(xiàng)目掠影6、青羊湖項(xiàng)目體驗(yàn)互動(dòng)7、青羊湖旅游信息及預(yù)訂8、青羊湖品牌下系列產(chǎn)品介紹9、青羊湖招商及品牌加盟信息發(fā)布四、以網(wǎng)絡(luò)構(gòu)建宣傳平臺(tái)通過(guò)活動(dòng)將項(xiàng)目特有資源和開發(fā)產(chǎn)品