財(cái)務(wù)管理案例三

1、案例三絆業(yè)主拖欠巨額管岸理費(fèi)催交困難怎辦么辦挨由于不便言明的鞍非管理原因，某瓣公司入伙某商城百后，便不按時(shí)繳耙交管理費(fèi)，甚至襖把交管理費(fèi)作為哀與有關(guān)方面交涉懊的籌碼，作為達(dá)把到某種目的的交辦換條件。一年后瓣，已累計(jì)欠費(fèi)達(dá)襖35萬(wàn)元之多。笆期間，管理處有安關(guān)人員無(wú)數(shù)次上案門(mén)催交未果。案例分析頒在物業(yè)管理實(shí)踐癌中，業(yè)主無(wú)故拖霸欠物業(yè)管理費(fèi)是拌物業(yè)管理公司面耙臨的一大難題。百根據(jù)物業(yè)管理敖條例有關(guān)規(guī)定瓣，業(yè)主繳納物業(yè)白管理費(fèi)是應(yīng)盡的癌義務(wù)，物業(yè)管翱理服務(wù)合同及佰業(yè)主公約等跋對(duì)此都有明確明背確表達(dá)。就本案跋例而言，業(yè)主委矮員會(huì)與物業(yè)管理爸公司簽訂的合同唉，對(duì)每一個(gè)業(yè)主邦有約束力。物業(yè)版管理公司依約提拌

2、供了物業(yè)服務(wù)后拌，業(yè)主負(fù)有按約哀繳納物業(yè)管理費(fèi)把的義務(wù)。即使是艾收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主疤委員會(huì)與物業(yè)管叭理公司在物業(yè)管凹理服務(wù)合同中也哀會(huì)有明確約定，澳根據(jù)自治原則，佰該公司應(yīng)按照約鞍定繳納物業(yè)管理敖費(fèi)用。般對(duì)于拖欠物業(yè)管稗理費(fèi)的業(yè)主，物熬業(yè)管理公司應(yīng)根爸據(jù)具體情況，區(qū)班別對(duì)待，采取不把同的對(duì)策。一般隘先應(yīng)以反復(fù)的協(xié)叭商為主，再者啟板動(dòng)催繳程序，仍皚不見(jiàn)效可提請(qǐng)仲霸裁或向人民法院佰訴訟。解決方法瓣為了解決這一問(wèn)斑題，該商城管理邦處主要領(lǐng)導(dǎo)一方礙面主動(dòng)與有關(guān)方拜面保持聯(lián)系，幫耙助全面反映該公班司的意見(jiàn)和要求把，以取得其對(duì)管澳理處工作的信任氨和認(rèn)可；一方面凹盯住平時(shí)難得一跋見(jiàn)的該公司老板半，頻頻征求意見(jiàn)昂

3、并反映管理處的皚經(jīng)濟(jì)困難，以求巴得攜手維護(hù)物業(yè)百正常運(yùn)行的共識(shí)挨。氨在贏得了該公司壩理解信任的基礎(chǔ)暗上，管理處提出把了適當(dāng)減免滯納敖金、分期付款等伴有利于促成該公鞍司盡快繳清拖欠絆管理費(fèi)的優(yōu)惠條辦件。最后雙方達(dá)愛(ài)成了一致，自約氨定之日起分10扮期，每月3萬(wàn)余俺元，隨當(dāng)月管理礙費(fèi)一同繳交拖欠哎的費(fèi)用。10個(gè)絆月后，該公司拖辦欠的管理費(fèi)已全按部繳清。把相關(guān)法規(guī)制度班辦1案物業(yè)管理公約前言背為了維護(hù)業(yè)主的版合法權(quán)益，保持搬物業(yè)的完好美觀矮，加強(qiáng)住宅園區(qū)敗的管理，創(chuàng)造一阿個(gè)舒適、溫馨、耙安全、清潔、優(yōu)阿雅、有序的居住擺生活環(huán)境。根據(jù)按國(guó)家和沈陽(yáng)市的胺有關(guān)政策和法律埃規(guī)定，簽訂本管胺理公約壩 拜。（以下

4、簡(jiǎn)稱(chēng)公唉約）第一章：總則壩第一條：本公約拜中的下列用語(yǔ)，藹除另有注釋或有鞍明顯其它含義的盎以外，具有如下疤含義：扮l，園區(qū)：指胺座落于耙愛(ài)區(qū)隘辦路矮敖號(hào)，由鞍按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限八公司開(kāi)發(fā)的阿“”熬。斑2業(yè)主：凡依安據(jù)商品房購(gòu)銷(xiāo)愛(ài)合同，對(duì)本園愛(ài)區(qū)內(nèi)的房屋擁有凹或共同擁有所有瓣權(quán)的自然人，法澳人或其它組織，絆或依據(jù)其它法律靶文件或法律事實(shí)鞍對(duì)房屋實(shí)際占有版、使用的自然人傲、法人或其它組鞍織。耙3管理公司：襖受懊鞍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限隘公司指定奧捌物業(yè)管理有限公罷司為壩翱的物業(yè)管理公司頒4單位：指業(yè)澳主依據(jù)唉 靶商品房購(gòu)銷(xiāo)合同版或其它法律文皚書(shū)、法律事實(shí)依稗法占有，使用的敗園區(qū)內(nèi)的房屋。阿5公共地方：柏指除

5、業(yè)主單位以昂外，園區(qū)圍墻以礙內(nèi)的所有為業(yè)主靶所設(shè)定并供其共矮同使用的地方或爸范圍，但不包括跋任何業(yè)主依法擁爸有獨(dú)立使用權(quán)的瓣地方及發(fā)展商的頒聲明保留之地方矮。案6公共設(shè)施：扒指為園區(qū)及業(yè)主邦利益而設(shè)置的各襖種地上附著物，阿架設(shè)及敷設(shè)的各熬專(zhuān)用系統(tǒng)及管線般。吧第二條：業(yè)主應(yīng)傲遵守國(guó)家法律、矮法規(guī)及本公約的稗規(guī)定，遵守社會(huì)班公德澳 皚。努力成為遵紀(jì)懊守法，思想品德敗高尚的文明公民百。拌第三條：為實(shí)現(xiàn)頒以上目標(biāo)，業(yè)主般與管理公司應(yīng)全哀力配合、協(xié)作。埃第二章：業(yè)主的昂權(quán)利、義務(wù)板第四條：業(yè)主的熬權(quán)利搬1業(yè)主獨(dú)立擁盎有、使用、居住背及享用其名下的哎單位及全部租金百收益。敗2業(yè)主有權(quán)將熬其名下單位連同斑上

6、述權(quán)利及利益熬，自由出售、饋擺贈(zèng)、出租、抵押板或其它方式處置埃或變賣(mài)。稗3可與其他業(yè)癌主共同使用園區(qū)拌公共地方和公共白設(shè)施。白4可根據(jù)本公皚約維護(hù)自身合法擺權(quán)益。班5對(duì)住宅園區(qū)版的各項(xiàng)管理決策捌擁有建議權(quán)和監(jiān)拜督權(quán)擺第五條：業(yè)主的八義務(wù)盎l業(yè)主在行使吧上述權(quán)利和使用藹名下單位時(shí)，須頒遵守本公約及根捌據(jù)本公約所制定唉的物業(yè)管理所必皚須的相關(guān)規(guī)定。翱2依照法律及骯本公約的規(guī)定，奧負(fù)責(zé)繳交其名下岸單位應(yīng)分擔(dān)的管八理費(fèi)及其它基金霸款項(xiàng)。奧3繳納其名下擺單位需付的而由安管理公司代收的傲包括采暖費(fèi)在內(nèi)瓣的各項(xiàng)費(fèi)用。愛(ài)4業(yè)主在出租唉、出售或準(zhǔn)許他佰人使用房屋時(shí)，隘須提前到物業(yè)公搬司辦理登記手續(xù)霸，并保證新的

7、業(yè)敗主遵守公約或重背新簽訂本公約。暗5不得改變樓扳宇的結(jié)構(gòu)、不得襖更改橫梁、支柱靶等，或加建、擴(kuò)凹建、搭建、拆除安任何建筑物。挨6不得切割、岸損壞、更改、干暗擾樓宇任何公用版部分，包括水、襖電、煤氣等供應(yīng)絆及排水管道，暗擺渠、喉管、電纜把、固定裝置等設(shè)澳施凹7住戶單位（捌非公共建筑部分爸）只可做居住使壩用，不得做寫(xiě)字礙樓、貨物工廠或癌其它商業(yè)用途。芭8不得妨礙他佰人使用公用地方疤及公用設(shè)施，不胺得阻礙房屋的正愛(ài)常維修。版9樓宇內(nèi)公共岸地方不得擺放家唉俱、貨物、架設(shè)斑花架、室外天線搬或其它物品。胺10住宅區(qū)內(nèi)半之任何地方均不稗得亂涂亂畫(huà)、張佰貼。矮11住宅區(qū)內(nèi)挨嚴(yán)禁業(yè)主飼養(yǎng)家背畜、家禽。懊12不

8、得往樓鞍下拋棄雜物、生拜活垃圾，包括裝頒修垃圾應(yīng)用袋裝愛(ài)好，按指定時(shí)間懊放到指定地點(diǎn)。哎13業(yè)主有義哎務(wù)教育并帶動(dòng)其搬未成年子女遵守靶本公約及其它管哎理規(guī)定，如因未疤成年子女的過(guò)錯(cuò)霸給物業(yè)管理造成疤嚴(yán)重危害的，業(yè)百主除應(yīng)對(duì)未成年百子女加強(qiáng)教育外礙，對(duì)造成實(shí)際損頒失的，還應(yīng)承擔(dān)扳賠償責(zé)任。熬14遵守管理霸公司訂立的其它哎管理規(guī)章制度。罷第三章：管理公澳司的職責(zé)及權(quán)利澳第六條：管理公八司的職責(zé)背l負(fù)責(zé)園區(qū)的骯管理、經(jīng)營(yíng)及房皚屋和配套公共設(shè)霸施的維修、養(yǎng)護(hù)哀。吧2維護(hù)園區(qū)內(nèi)鞍的所有公共地方埃的照明及消防設(shè)哎備，并保持其功哎能良好。邦3保持園區(qū)內(nèi)拔公共地方環(huán)境優(yōu)把美、衛(wèi)生清潔。扮4負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)擺公共綠化

9、的維護(hù)般和管理。笆5負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)唉的保安工作，保皚持園區(qū)的正常生案活秩序。盎第七條：管理公把司的權(quán)利邦l根據(jù)本公約瓣管理需要制訂園俺區(qū)住戶守則及其藹必要的規(guī)章制度隘，并以公告的形白式予以發(fā)布。罷2有權(quán)對(duì)園內(nèi)擺的車(chē)輛進(jìn)行有序般化管理，除消防敗、救護(hù)、警備和愛(ài)特許的車(chē)輛外，敖其它機(jī)動(dòng)車(chē)輛未佰經(jīng)許可一律駛往俺地下停放車(chē)輛，鞍包括自行車(chē)、摩擺托車(chē)等在內(nèi)的各哎種車(chē)輛實(shí)行定點(diǎn)捌停放。敗3按物價(jià)部門(mén)盎核定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)安，向業(yè)主收取管哀理費(fèi)，收取的管按理費(fèi)用單列項(xiàng)目邦專(zhuān)款專(zhuān)用，年度疤費(fèi)用收支情況張凹榜公布，并接受耙業(yè)主管理委員會(huì)扒和業(yè)主的監(jiān)督。伴4管理公司根絆據(jù)園區(qū)管理收支佰情況，可適時(shí)的扳調(diào)整收費(fèi)項(xiàng)目和阿收費(fèi)標(biāo)

10、準(zhǔn)，但此跋調(diào)整需經(jīng)園區(qū)管凹委會(huì)和物價(jià)部門(mén)唉通過(guò)。奧5采取一切必稗要措施（包括提矮出及進(jìn)行訴訟）疤制止各業(yè)主違反唉、不遵守或不履藹行本公約以及依敗本公約制定的各鞍有效之規(guī)定。艾6管理公司可疤采取法律行動(dòng)或捌其它有效行動(dòng)來(lái)俺催促業(yè)主繳齊各凹項(xiàng)欠款。敖第四章:違約責(zé)芭任艾第八條：業(yè)主逾邦期交納管理費(fèi)的背，應(yīng)按逾期交納埃部分的日百分之傲五交付滯納金。熬第九條：業(yè)主有背其它違反本公約擺的行為，應(yīng)當(dāng)立霸即停止違約行為百，并應(yīng)支付違約礙金，對(duì)造成實(shí)際版財(cái)產(chǎn)損失的還應(yīng)鞍依法賠償。傲第十條：前款所八稱(chēng)的違約金以處邦罰的方式支付，霸每人次以5元-般5000元為限鞍，管理公司可在把園區(qū)內(nèi)進(jìn)行公告拌，違約金應(yīng)用于氨園

11、區(qū)內(nèi)專(zhuān)項(xiàng)建設(shè)把費(fèi)用上。百第十一條：管理扳公司或其他人員拜履行職責(zé)時(shí)如違般反公約，侵害業(yè)背主利益的，管理愛(ài)公司除應(yīng)立即停背止侵害行為外，把還應(yīng)負(fù)責(zé)消除由把此給業(yè)主帶來(lái)的斑不良影響，對(duì)造佰成業(yè)主實(shí)際財(cái)產(chǎn)般損失的除按法律扮規(guī)定予以賠償外巴，對(duì)責(zé)任者給予拜紀(jì)律處分，對(duì)構(gòu)安成犯罪的移送司哀法機(jī)關(guān)。第五章：附則奧第十二條：園區(qū)傲竣工后，經(jīng)園區(qū)跋管委會(huì)確認(rèn)本公骯約繼續(xù)有效。案第十三條:本公凹約可依據(jù)有關(guān)法板律、法規(guī)修訂或昂補(bǔ)充，也可經(jīng)住艾宅區(qū)三分之二以班上業(yè)主投票同意傲修訂，但不得違艾反國(guó)家政策法律扳規(guī)定。絆第十四條：管理骯公司依據(jù)與業(yè)主背委員簽訂的壩 熬委托管理合同拜或依據(jù)本公約制伴定的園區(qū)內(nèi)的住把戶手冊(cè)

12、及各項(xiàng)規(guī)版章制度是本人參翱約不可分割的組班成部分。熬第十五條：本公癌約自雙方簽字蓋板章后生效。唉第十六條：本公安約一式二份，業(yè)懊主及管理公司各翱執(zhí)一份。翱2凹財(cái)務(wù)管理的機(jī)構(gòu)矮及職責(zé)熬頒 背 (一)財(cái)務(wù)部藹門(mén)機(jī)構(gòu)的設(shè)置 笆財(cái)會(huì)部門(mén)一般設(shè)佰置下列人員：財(cái)敗務(wù)會(huì)計(jì)部經(jīng)理、凹主管會(huì)計(jì)、出納唉、電腦員、統(tǒng)計(jì)暗員、收費(fèi)員。懊(二)財(cái)會(huì)人員版的崗位職責(zé) 1.財(cái)會(huì)部經(jīng)理瓣(1)向企業(yè)領(lǐng)熬導(dǎo)人負(fù)責(zé)，組織案公司的財(cái)會(huì)管理靶工作，當(dāng)好企業(yè)搬負(fù)責(zé)人的經(jīng)營(yíng)管昂理參謀； 澳(2)每月、每胺季審核各種會(huì)計(jì)骯報(bào)表和統(tǒng)計(jì)報(bào)表唉，寫(xiě)出財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)澳分析報(bào)表，送企啊業(yè)法人審閱； 熬(3)檢查、監(jiān)阿督物業(yè)管理各項(xiàng)稗費(fèi)用的及時(shí)收繳百，保證

13、企業(yè)資金巴的正常運(yùn)轉(zhuǎn)； 阿(4)審核控制暗各項(xiàng)費(fèi)用的支出瓣，杜絕浪費(fèi)； 拜(5)合理有效啊地經(jīng)營(yíng)管理好企澳業(yè)的金融資產(chǎn)，愛(ài)為企業(yè)創(chuàng)造利潤(rùn)絆； 皚(6)根據(jù)物業(yè)斑管理行業(yè)的具體按特點(diǎn)、依據(jù)財(cái)會(huì)扮管理有關(guān)法規(guī)、埃政策、文件，制白定財(cái)會(huì)管理具體霸制度和操作程序耙； 矮(7)組織擬定般物業(yè)管理各項(xiàng)費(fèi)矮用標(biāo)準(zhǔn)的預(yù)算方稗案，送企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)疤、業(yè)主委員會(huì)和稗相關(guān)主管部門(mén)審?qiáng)W核、修定； 八(8)研究熟悉奧和實(shí)施相關(guān)的工爸商、財(cái)會(huì)及稅務(wù)皚、物價(jià)等管理制埃度，運(yùn)用法律、哎行政處分和經(jīng)濟(jì)瓣手段保護(hù)公司的般合法權(quán)益。 2.主管會(huì)計(jì) 搬(1)向部門(mén)經(jīng)翱理負(fù)責(zé)，具體組昂織好本部門(mén)的日胺常管理工作；礙 (2)每日做芭好各種會(huì)計(jì)

14、憑證板和賬務(wù)處理工作暗；骯(3)每月、每岸季按時(shí)做好各種佰會(huì)計(jì)報(bào)表，定期八向業(yè)主委員會(huì)公靶布管理收繳及使敖用情況； 瓣(4)負(fù)責(zé)檢查矮、審核各經(jīng)營(yíng)管凹理部門(mén)及下屬機(jī)扒構(gòu)的收支賬目，哎向企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)及時(shí)隘匯報(bào)工作情況；奧 藹(5)檢查銀行哀、庫(kù)存現(xiàn)金和資俺產(chǎn)賬目，做到賬俺賬相符，賬實(shí)相安符； 哀(6)按照物業(yè)拌管理的行業(yè)特點(diǎn)傲和需要，分類(lèi)計(jì)癌賬；完成企業(yè)領(lǐng)挨導(dǎo)交辦的財(cái)會(huì)工愛(ài)作。 3.出納 襖(1)遵守公司藹員工守則和財(cái)務(wù)鞍管理制度；絆(2)管理好公俺司的現(xiàn)金收付、笆銀行存款的存取奧，保管現(xiàn)金、有叭價(jià)證券、銀行支柏票等；皚(3)及時(shí)追收靶企業(yè)各種應(yīng)收款隘項(xiàng)，保護(hù)企業(yè)和鞍業(yè)主利益不受損耙失； 邦(4)編制有關(guān)板現(xiàn)金收付記賬憑吧證、現(xiàn)金日記賬八、銀行日記賬的板工作； 艾(5)及時(shí)辦理皚各項(xiàng)轉(zhuǎn)賬、現(xiàn)金唉支票，按月將銀靶行存款余額與銀案行對(duì)賬單核對(duì)相昂符，并交會(huì)計(jì)作靶賬。艾4.統(tǒng)計(jì)員(電佰腦員) 半(1)及時(shí)統(tǒng)計(jì)挨、存儲(chǔ)各種費(fèi)用傲收付資料，供主白管會(huì)計(jì)參考；擺(2)維護(hù)好電拌腦設(shè)備，保管好礙所有資料，對(duì)變八動(dòng)資料數(shù)據(jù)應(yīng)及澳時(shí)修改并存儲(chǔ)；白 癌(3)及時(shí)輸入絆打印收費(fèi)通知單壩，保證費(fèi)用的按爸