某醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房管理方案

1、目 錄TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc198721644 扮第一節(jié) 物業(yè)管翱理服務(wù)的實施方爸案哀 PAGEREF _Toc198721644 h 爸- 2 - HYPERLINK l _Toc198721645 疤一、服務(wù)的宗旨愛、方針及目標(biāo)班 PAGEREF _Toc198721645 h 襖- 2 - HYPERLINK l _Toc198721646 版二、哀“版綜合一體化八”矮物業(yè)管理敗 PAGEREF _Toc198721646 h 盎- 4 - HYPERLINK l _Toc198721647 挨三、搬“翱一站式敗”捌物業(yè)服務(wù)平臺暗 PAGEREF _

2、Toc198721647 h 頒- 5 - HYPERLINK l _Toc198721648 盎四、完善物業(yè)管跋理運作機(jī)制藹 PAGEREF _Toc198721648 h 邦- 5 - HYPERLINK l _Toc198721649 壩五、關(guān)注服務(wù)細(xì)壩節(jié)，注重服務(wù)的跋人性化、親情化頒、特色化爸 PAGEREF _Toc198721649 h 班- 8 - HYPERLINK l _Toc198721650 鞍第二節(jié)各項物八業(yè)管理服務(wù)、物拔業(yè)維護(hù)計劃方案拜 PAGEREF _Toc198721650 h 笆- 9 - HYPERLINK l _Toc198721651 頒一、物業(yè)早期管白

3、理方案疤 PAGEREF _Toc198721651 h 懊- 9 - HYPERLINK l _Toc198721652 胺二、設(shè)備設(shè)施管背理方案藹 PAGEREF _Toc198721652 h 斑- 10 - HYPERLINK l _Toc198721653 絆三、房屋管理方捌案扮 PAGEREF _Toc198721653 h 暗- 12 - HYPERLINK l _Toc198721654 叭四、公共秩序管把理方案哎 PAGEREF _Toc198721654 h 般- 12 - HYPERLINK l _Toc198721655 柏五、清潔綠化管挨理方案板 PAGEREF _T

4、oc198721655 h 扮- 13 - HYPERLINK l _Toc198721656 啊六、財務(wù)管理方唉案案 PAGEREF _Toc198721656 h 暗- 16 - HYPERLINK l _Toc198721657 藹七、質(zhì)量管理方佰案白 PAGEREF _Toc198721657 h 扒- 16 - HYPERLINK l _Toc198721658 吧八、開展社區(qū)文癌化建設(shè)規(guī)劃方案阿 PAGEREF _Toc198721658 h 叭- 17 - HYPERLINK l _Toc198721659 唉第三節(jié) 組織機(jī)瓣構(gòu)設(shè)置及人員的搬配備霸 PAGEREF _Toc198

5、721659 h 凹- 18 - HYPERLINK l _Toc198721660 邦一、組織機(jī)構(gòu)及瓣人員編制的設(shè)置阿 PAGEREF _Toc198721660 h 八- 18 - HYPERLINK l _Toc198721661 懊二、人員的配備昂 PAGEREF _Toc198721661 h 般- 21 - HYPERLINK l _Toc198721662 八第四節(jié) 物資裝阿備配備計劃百 PAGEREF _Toc198721662 h 盎- 26 - HYPERLINK l _Toc198721663 笆第五節(jié)第一六拌三醫(yī)院住宅小區(qū)耙物業(yè)收支預(yù)算艾 PAGEREF _Toc198

6、721663 h 阿- 29 - HYPERLINK l _Toc198721664 皚一、熬第一六三醫(yī)院爸住宅小區(qū)物業(yè)服捌務(wù)中心控制成本矮的措施半 PAGEREF _Toc198721664 h 扳- 29 - HYPERLINK l _Toc198721665 俺二、物業(yè)管理收斑入預(yù)算板 PAGEREF _Toc198721665 h 熬- 30 - HYPERLINK l _Toc198721666 鞍三、物業(yè)管理費耙支出測算絆 PAGEREF _Toc198721666 h 稗- 30 - HYPERLINK l _Toc198721667 敖四、收支情況說奧明白 PAGEREF _T

7、oc198721667 h 俺- 35 - HYPERLINK l _Toc198721668 奧第六節(jié) 物業(yè)管擺理人情況介紹藹 PAGEREF _Toc198721668 h 頒- 36 - HYPERLINK l _Toc198721669 稗一、湖南泰弘物罷業(yè)公司簡介耙 PAGEREF _Toc198721669 h 邦- 36 - HYPERLINK l _Toc198721670 敖二、戴德梁行情癌況簡介氨 PAGEREF _Toc198721670 h 爸- 38 -邦第一節(jié) 物業(yè)管氨理服務(wù)的實施方襖案暗 百我公司深知優(yōu)質(zhì)昂的物業(yè)管理基礎(chǔ)案是創(chuàng)建和諧的基扳本條件，提出突哀出企業(yè)的社

8、會責(zé)熬任感，提倡環(huán)保霸理念，加強(qiáng)與業(yè)哀主、政府基層組哎織及社會各方的癌溝通，實現(xiàn)疤“伴人.社區(qū).環(huán)境愛”翱和諧發(fā)展的理念澳，并根據(jù)公司的爸實際情況制定了柏一套具有操作性吧的實施方案：襖一、服務(wù)的宗旨挨、方針及目標(biāo)阿（一）以頒“礙以人為本笆”癌為服務(wù)宗旨把物業(yè)管理是以服凹務(wù)為中心，服務(wù)襖是以人為本，因吧此做好物業(yè)管理拔服務(wù)首先就要服熬務(wù)好人，做好人靶的工作。堅持吧“隘以人為本傲”跋的服務(wù)宗旨主要礙體現(xiàn)在兩方面：矮對內(nèi)體現(xiàn)我公司壩注重對各級員工稗的關(guān)心、激勵，伴做到人盡其才；頒對外體現(xiàn)對業(yè)主白、顧客的合理需案求給予最大程度絆的滿足。要求全扮體員工樹立良好熬的職業(yè)道德，做把誠實的人、守信巴用的人，在

9、服務(wù)瓣的過程中都體現(xiàn)鞍腳踏實地、一步挨一個腳印的精神俺，以巴“扒老老實實做人、癌實實在在做事邦”拔一貫的工作作風(fēng)般，使企業(yè)的社會懊效益得到充分發(fā)拜揮，更講求效益礙，狠抓現(xiàn)場的科傲學(xué)和規(guī)范有效管跋理。百在物業(yè)管理的服拌務(wù)中物業(yè)公司更扮多的是面對業(yè)主霸，始終將業(yè)主的敗需求放在第一位暗，要想了解業(yè)主愛的需求和感受就奧必須有一個暢通把快捷的交流渠道爸，為此我公司在耙將在挨第一六三醫(yī)院經(jīng)骯濟(jì)適用房住宅小柏區(qū)翱項目設(shè)立服務(wù)中奧心，制定百“斑投訴受理邦按跟進(jìn)巴扮回復(fù)百版存檔暗”礙的工作流程，每叭月對各種投訴進(jìn)扳行統(tǒng)計分析，做藹出針對性改進(jìn)。唉形成一條快速解罷決業(yè)主投訴的渠皚道，力爭投訴處擺理及時率達(dá)到1盎0

10、0%、投訴回邦訪率達(dá)100%襖、業(yè)主對有效投哀訴的滿意率達(dá)到按90%以上。唉（二）以邦“爸顧客滿意隘”吧為服務(wù)方針斑堅持胺“稗業(yè)主就是我們的壩顧客翱”霸，服務(wù)要關(guān)注顧搬客滿意，顧客滿案意是唯一衡量管哎理服務(wù)水平的標(biāo)挨準(zhǔn)，也是物業(yè)管隘理公司制定長遠(yuǎn)搬的顧客服務(wù)目標(biāo)邦及戰(zhàn)略的重要依把據(jù)。因此關(guān)注顧傲客滿意是俺“霸以人為本柏”澳的服務(wù)宗旨的延背伸，我們知道，捌宗旨是為制定方爸針提供框架，因埃此從服務(wù)來講，胺服務(wù)的精髓是以啊人為本，服務(wù)的霸具體實現(xiàn)是以顧笆客滿意為中心，扳在服務(wù)中，只有敖顧客感受到服務(wù)艾的滿意，才體現(xiàn)半出人本概念，體白現(xiàn)出服務(wù)人性化霸。服務(wù)滿意又要擺從服務(wù)質(zhì)量著眼暗，只有服務(wù)質(zhì)量阿的提

11、高、服務(wù)管伴理的規(guī)范、有效敗，就自然而然形埃成了顧客滿意。皚我公司在每年上扮下半年都將會開叭展一次顧客滿意般度的調(diào)查活動，敗調(diào)查的覆蓋率達(dá)壩85%以上，調(diào)把查項目涉及保安白、清潔、綠化、癌設(shè)施設(shè)備維護(hù)、盎投訴處理、員工把工作態(tài)度與工作邦效率等多方面的氨內(nèi)容，以達(dá)到覆叭蓋面高、調(diào)查項扒目全的效果。對懊調(diào)查中業(yè)主反饋拌的問題公司都會按進(jìn)行詳盡地分析藹與及時的整改，伴對業(yè)主的可行性拌建議積極采納，埃暫時無法做到的捌會給予認(rèn)真耐心瓣的解釋。通過改阿進(jìn)和完善實現(xiàn)業(yè)扮主的滿意度。敖（三）暗“版數(shù)據(jù)量化阿”哎管理目標(biāo)敗1、設(shè)備管理目叭標(biāo)敗確保設(shè)備設(shè)施狀拌態(tài)良好，運行正佰常，無重大管理扒責(zé)任事故；各設(shè)扒備及機(jī)

12、房環(huán)境整盎潔，無耙雜物安、灰塵、鼠害、吧蟲害等發(fā)生，各絆種設(shè)備設(shè)施管理拔指標(biāo)要求保持在扮：皚（1）供水供電疤、電梯系統(tǒng)完好巴率90%以上；哎（2）排水排污埃系統(tǒng)完好率90扳%以上；罷（3）消防系統(tǒng)皚完好率100%八；隘（4）零修、急艾修及時率90%艾以上；拔（5）維修合格奧率100%；按（6）機(jī)房環(huán)境拌符合設(shè)備要求，般整潔率90%以半上；瓣（7）業(yè)主對設(shè)八備管理滿意率9邦0%以上。把2、安全管理目佰標(biāo)藹（1）杜絕重大敖傷亡事故。無因捌管理責(zé)任引發(fā)的藹入內(nèi)盜竊案件、皚設(shè)備設(shè)施損壞事阿故和小區(qū)內(nèi)交通壩事故。絆（2）力保無事八故發(fā)生。做到無盎因管理原因造成敗的火警、火災(zāi)、瓣刑事案件、惡性阿打人、傷人

13、事件礙發(fā)生。哀（3）制定和完襖善各項應(yīng)急方案扳。小區(qū)內(nèi)遇各類氨突發(fā)、緊急事件頒，保安人員3分鞍鐘內(nèi)到現(xiàn)場。斑（4）業(yè)主對安懊全管理滿意率9佰0%以上。壩3、環(huán)境衛(wèi)生管皚理目標(biāo)瓣（1）制定相關(guān)扳規(guī)章制度、質(zhì)量搬標(biāo)準(zhǔn)，做好各項熬考核檢查，保持?jǐn)⌒l(wèi)生保潔率90按%以上，業(yè)主對跋環(huán)境衛(wèi)生保潔的扒滿意率達(dá)到90白%。半（2）小區(qū)環(huán)境搬消殺達(dá)標(biāo)率90澳%。哎4、綠化養(yǎng)護(hù)目瓣標(biāo)氨落實綠化養(yǎng)護(hù)責(zé)版任制度，全面推霸行標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范八化的綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)柏程。制定工作計拜劃、制度、標(biāo)準(zhǔn)翱和操作規(guī)程，實柏施專業(yè)化管理。板堅持不間斷巡回襖養(yǎng)護(hù)、計劃養(yǎng)護(hù)按及周期養(yǎng)護(hù)，并爸視季節(jié)氣候進(jìn)行按綠化植物修剪、矮施肥、殺蟲，確邦保植物常

14、青，長疤勢良好，造型美佰觀。啊綠化養(yǎng)護(hù)指標(biāo)為安：斑1）植物成活率捌90%以上；伴2）業(yè)主對綠化八滿意率90%以板上。靶二、吧“半綜合一體化巴”暗物業(yè)管理跋實行爸“拌綜合一體化矮”藹的物業(yè)管理方式版，即對瓣第一六三醫(yī)院經(jīng)扒濟(jì)適用房住宅小捌區(qū)昂的房屋、公用設(shè)凹施設(shè)備、消防、班安全防范、清潔擺衛(wèi)生、綠化保養(yǎng)擺、停車場管理、白社區(qū)文化等，由版物業(yè)服務(wù)中心統(tǒng)唉一管理、協(xié)調(diào)，啊從總體管理機(jī)制版上提高工作效率岸和管理效果。物芭業(yè)服務(wù)中心擬設(shè)瓣立工程組、安管跋組、保潔綠化組按、前臺四個服務(wù)哎組，實行直線型愛管理，并由這四胺個專業(yè)服務(wù)組對罷第一六三醫(yī)院經(jīng)背濟(jì)適用房住宅小頒區(qū)版實施全面有針對把性的物業(yè)服務(wù)；胺同時

15、，應(yīng)襖第一六三醫(yī)院經(jīng)奧濟(jì)適用房住宅小疤區(qū)案物業(yè)管理服務(wù)的敗需求，物業(yè)服務(wù)八中心實行保安2霸4小時值班制度稗，為業(yè)主提供胺“伴全天候翱”吧的保安服務(wù)。罷綜合一體化管理白并不是一切事務(wù)板均由物業(yè)服務(wù)中奧心大包大攬，服白務(wù)中心在履行物笆業(yè)管理基本職責(zé)稗的基礎(chǔ)上，在小吧區(qū)綜合管理方面搬應(yīng)發(fā)揮一個總體邦協(xié)調(diào)作用，因此斑，物業(yè)服務(wù)中心岸擬與當(dāng)?shù)亟值?、疤居委會、派出所盎建立友好溝通關(guān)霸系，充分發(fā)揮當(dāng)扮地街道、居委會暗、派出所等單位唉的作用，動員各霸方面力量，齊抓按共管，以收到標(biāo)吧本兼治的管理效唉果。吧三、熬“巴一站式岸”扒物業(yè)服務(wù)平臺敗我公司擬在實行奧“耙綜合一體化板”瓣的物業(yè)管理方式耙基礎(chǔ)上，服務(wù)中胺心將

16、設(shè)立一個暗“礙一站式佰”白物業(yè)服務(wù)前臺，皚物業(yè)服務(wù)前臺每邦天上午8：30阿至下午5：30襖提供現(xiàn)場服務(wù)，扮并公示24小時班投訴電話，為業(yè)扒主提供便捷的物澳業(yè)管理服務(wù)。物靶業(yè)服務(wù)前臺將提癌供集客戶接待、奧電話咨詢、電話罷投訴處理、業(yè)主叭室內(nèi)裝修受理、笆業(yè)主有償服務(wù)受哀理（含室內(nèi)鐘點按清潔、復(fù)印、打襖印、傳真、工程唉安裝維修服務(wù)等斑）、房屋二手租耙賃代理、代訂報背紙雜志等于一體敖的服務(wù)，以滿足耙業(yè)主不同的服務(wù)敗需求，同時，物襖業(yè)服務(wù)前臺將對凹為業(yè)主提供的各伴類服務(wù)進(jìn)行電話凹回訪，對業(yè)主的瓣服務(wù)質(zhì)量滿意度挨及時進(jìn)行調(diào)查了襖解，以改進(jìn)和提佰高服務(wù)質(zhì)量。愛四、完善物業(yè)管艾理運作機(jī)制礙在我公司被委托耙直接

17、對癌第一六三醫(yī)院經(jīng)搬濟(jì)適用房住宅小壩區(qū)版進(jìn)行物業(yè)管理后骯，將制定暗第一六三醫(yī)院經(jīng)霸濟(jì)適用房住宅小擺區(qū)背物業(yè)管理總體運澳作方案，并委派癌年富力強(qiáng)、富有頒責(zé)任心和工作經(jīng)捌驗的服務(wù)中心經(jīng)澳理進(jìn)駐案第一六三醫(yī)院經(jīng)骯濟(jì)適用房住宅小般區(qū)版進(jìn)行統(tǒng)籌管理及埃處理物業(yè)日常管隘理事宜，同時，俺物業(yè)服務(wù)中心的岸其他管理人員將把選擇富有經(jīng)驗的唉人員擔(dān)當(dāng)，力求班能配合日常管理白事務(wù)運作。搬公司將與物業(yè)服唉務(wù)中心實行目標(biāo)斑管理責(zé)任制，落斑實目標(biāo)管理責(zé)任矮人，同時，物業(yè)胺服務(wù)中心與下屬佰各部門也實行目爸標(biāo)管理責(zé)任制，敗確保各項工作計懊劃落實到位，在辦此基礎(chǔ)上，將健罷全服務(wù)中心的各按崗位運作流程、板激勵機(jī)制、信息罷反饋機(jī)制。

18、般（一）物業(yè)管理拌運作流程。般（二）信息反饋辦機(jī)制拌為確保小區(qū)物業(yè)扒管理質(zhì)量，使業(yè)阿戶綜合滿意率保懊持在85以上隘，服務(wù)中心將設(shè)敗立多渠道的信息唉反饋系統(tǒng)，形成艾信息反饋網(wǎng)絡(luò)。監(jiān)督機(jī)構(gòu)（服務(wù)中心經(jīng)理）指揮機(jī)構(gòu)（服務(wù)中心經(jīng)理）執(zhí)行機(jī)構(gòu)（各專業(yè)人員）業(yè)戶反饋渠道業(yè)戶意見箱業(yè)戶意見調(diào)查定期拜訪業(yè)戶業(yè)戶電話投訴業(yè)戶來訪投訴信息反饋流程圖靶1、在小區(qū)設(shè)置礙一個業(yè)戶意見箱斑，服務(wù)中心經(jīng)理懊每周五定時開箱瓣，搜集業(yè)戶意見翱。隘2、設(shè)立物業(yè)服擺務(wù)前臺，每天上啊午8：30至下盎午5：30服務(wù)壩前臺現(xiàn)場接受業(yè)靶主投訴，同時設(shè)啊立投訴熱線電話熬，24小時接受埃業(yè)戶投訴。邦3、每年做一次扒業(yè)戶意見調(diào)查，鞍廣泛征求小區(qū)

19、業(yè)頒戶意見，并將調(diào)半查結(jié)果整理匯編頒成質(zhì)量管理標(biāo)志愛圖，指導(dǎo)改進(jìn)服熬務(wù)質(zhì)量。白4、物業(yè)服務(wù)中拌心經(jīng)理保持與業(yè)皚戶的經(jīng)常聯(lián)系，扒定期有意識地征暗求業(yè)戶對物業(yè)服頒務(wù)中心工作的意斑見和建議。八五、關(guān)注服務(wù)細(xì)芭節(jié)，注重服務(wù)的霸人性化、親情化搬、特色化扮物業(yè)管理服務(wù)的柏對象是人，人是壩有情感的，人的哀感覺更是不容忽拔視的，提出精細(xì)阿管理的理念，制翱定服務(wù)提升明扮細(xì)方案，從儀奧容儀表、禮儀禮扳貌、情感服務(wù)、把內(nèi)部管理、配套鞍措施幾方面對我案們的服務(wù)進(jìn)行提班升，精心策劃服柏務(wù)流程和項目，拜規(guī)范員工接待顧隘客的標(biāo)準(zhǔn)語言，絆著裝的統(tǒng)一。力扒求將服務(wù)做到精案益求精，為業(yè)戶敗提供質(zhì)量一流的熬服務(wù)。瓣第二節(jié)各項物霸業(yè)

20、管理服務(wù)、物半業(yè)維護(hù)計劃方案稗小區(qū)的物業(yè)管理昂涉及面很廣，在芭實際操作中，應(yīng)半根據(jù)各階段的特藹點，有重點、有拌步驟逐項落實。板一、物業(yè)早期管背理方案凹（一)早期介入捌方案1、介入內(nèi)容：扮(1)從政策法爸規(guī)的角度，提供唉有關(guān)物業(yè)管理的奧意見和依據(jù)；跋(2)從物業(yè)的爸規(guī)劃設(shè)計、建筑爸安裝、設(shè)施配置叭、設(shè)備選型等方皚面提出合理化意敗見和建議。2、管理措施哎(1)熟悉、掌奧握物業(yè)管理法規(guī)按政策；拔(2)學(xué)習(xí)、運按用各類專業(yè)技術(shù)罷知識，提高早期吧介入的專業(yè)技術(shù)鞍含量；班(3)制定早期扒介入計劃，積極般穩(wěn)妥地開展工作扳；唉(4)參與有關(guān)唉工程聯(lián)席會議，疤協(xié)調(diào)各方面關(guān)系霸；笆(5)深入基層扒，刻苦鉆研，確俺

21、保顧問咨詢質(zhì)量扳。敗（二)接管驗收氨管理方案1、管理內(nèi)容：捌(1)了解接管哀物業(yè)的基本情況敖；八(2)編制物昂業(yè)接管驗收計劃白，確定物業(yè)驗盎收的標(biāo)準(zhǔn)、方法骯和日程安排；奧(3)與開發(fā)、八設(shè)計、施工單位罷一起，依照接管半驗收標(biāo)準(zhǔn)，對小佰區(qū)物業(yè)進(jìn)行現(xiàn)場哎初步驗收，并將捌驗收結(jié)果記錄在白物業(yè)交接驗收哎表上，同時協(xié)岸調(diào)施工單位對驗安收中存在的問題鞍整改；把(4)與開發(fā)、頒施工單位聯(lián)合進(jìn)壩行小區(qū)物業(yè)交接挨；搬藹核對、接收各類傲房屋和鑰匙；鞍岸核對、接收各類暗圖紙資料，并加白以整理歸檔；扒翱核對、接收各類礙設(shè)施設(shè)備；擺邦核對、接收各類唉標(biāo)識。2、管理措施：按(1)組建接管巴驗收小組，負(fù)責(zé)昂小區(qū)的接管驗收氨

22、工作；壩(2)制定接管胺驗收規(guī)程；靶(3)掌握物業(yè)八驗收的標(biāo)準(zhǔn)和程岸序；啊(4)按規(guī)定辦跋理接管驗收手續(xù)板。胺（三)業(yè)主入伙皚管理方案1、管理內(nèi)容：稗(1)在業(yè)主收邦房時將所有資料扳準(zhǔn)備齊全。拌(2)憑業(yè)主所頒持的入伙通知單安和各類必備證明擺，發(fā)放交房資料百。瓣(3)收回業(yè)主胺按規(guī)定填寫的各壩類表格，收取業(yè)板主應(yīng)繳納的費用安。啊(4)辦理收房唉手續(xù)。在驗房過傲程中，發(fā)現(xiàn)的房鞍屋質(zhì)量問題經(jīng)業(yè)罷主確認(rèn)后，填入藹業(yè)主驗收交接阿表。敗(6)對驗房交愛接中發(fā)現(xiàn)的房屋邦質(zhì)量問題，及時盎反饋，盡早協(xié)調(diào)佰解決。2、管理措施：跋(1)制定業(yè)背主領(lǐng)房程序；暗(2)按照業(yè)主班收房程序，安排唉工作流程；愛(3)按規(guī)定

23、辦白理業(yè)主入伙手續(xù)安。熬二、設(shè)備設(shè)施管邦理方案奧根據(jù)我公司管理按小區(qū)的工作經(jīng)驗柏及實際情況，在啊完善補(bǔ)充的基礎(chǔ)把上，制定出切實白可行的適合癌第一六三醫(yī)院經(jīng)案濟(jì)適用房住宅小板區(qū)拜的設(shè)施設(shè)備維護(hù)盎方案，以利于員稗工根據(jù)設(shè)施設(shè)備靶管理和維修保養(yǎng)愛方案進(jìn)行工作。隘(一)對供配電罷系統(tǒng)的運行管理瓣和維護(hù)保養(yǎng)疤1、建立嚴(yán)格的哀配送電制度和電瓣氣維修制度。絆2、值班人員、靶維修人員必須接背受過業(yè)務(wù)培訓(xùn)，扒持證上崗。奧3、加強(qiáng)日常維哎護(hù)檢修及定期保半養(yǎng)，用電設(shè)備、霸照明，指示、顯半示燈等確保完好癌。所管轄范圍內(nèi)辦的電氣線路安裝壩要符合設(shè)計、施絆工技術(shù)規(guī)范要求皚，并保證用電安稗全，確保配電設(shè)耙備安全高效運行擺。

24、俺4、加強(qiáng)公共區(qū)懊域照明、外圍照矮明設(shè)備的日常檢骯查維護(hù)、更換燈唉具等工作。凹5、搞好應(yīng)急發(fā)案電設(shè)備的維修保佰養(yǎng)，確保發(fā)電設(shè)巴備能隨時投入運胺行。挨6、合理輪換使靶用供配電設(shè)備，板減少空載損耗及霸延長使用壽命。把7、遇火災(zāi)、地搬震、水災(zāi)等災(zāi)害啊時，建立及時切隘斷電源等有關(guān)搶版險、救援措施，懊并協(xié)助供電部門皚做好安全用電的敗有關(guān)工作。皚 (二)給排水矮系統(tǒng)哎1、 給排水系艾統(tǒng)設(shè)備管理、維氨修保養(yǎng)基本內(nèi)容版（1）建立正常扒用水、供水、排靶水的管理制度，敗 制定操作規(guī)程拌及維修保養(yǎng)計劃罷并嚴(yán)格執(zhí)行。胺（2）供水管道懊、水表、水池、安閥門進(jìn)行經(jīng)常性挨維護(hù)和定期檢查百，確保供水安全暗；定期對排水管癌道、

25、化糞便池進(jìn)半行維護(hù)、清渣、把清通（由市政環(huán)藹衛(wèi)清運），防止按阻塞。靶（3）每周1次熬巡查給排水設(shè)施安，并記錄設(shè)施相矮關(guān)情況。拜（4）每月檢查吧維護(hù)給排水設(shè)施啊，確保設(shè)施正常鞍可靠運行。愛（5）每半年對澳水池、水箱管路靶進(jìn)行清洗消毒，哎防止二次供水污敗染。拌（6）節(jié)約用水俺，防止跑、冒、哀滴、漏和大面積俺積水的事故發(fā)生挨。凹（7）制定事故背處理應(yīng)急措施，愛當(dāng)發(fā)生跑水、斷敗水故障時，及時八處理，防止事故般范圍擴(kuò)大。礙2、排水系統(tǒng)操矮作、保養(yǎng)和維修伴的基本制度(三)消防系統(tǒng)隘1、建立消防管靶理制度、操作規(guī)辦程、消防設(shè)備設(shè)捌施日常檢查維修把保養(yǎng)制度及火警盎應(yīng)急方案等。壩2、制定應(yīng)急搶搬險措施，當(dāng)發(fā)生擺

26、火災(zāi)報警時，應(yīng)扳能按應(yīng)急方案的按要求采取現(xiàn)場撲扮救、緊急疏散、芭對外聯(lián)系協(xié)調(diào)等芭有效措施，并在稗規(guī)定的時間內(nèi)啟邦動應(yīng)急電源，控絆制事態(tài)發(fā)展，將頒損失降到最低。矮3、做好消防系捌統(tǒng)各類設(shè)備設(shè)施愛的日常檢查維護(hù)板保養(yǎng)(控制計算扮機(jī)除外)，并做澳好有關(guān)記錄備查罷。拌 (四)電梯系翱統(tǒng)隘電梯系統(tǒng)的日常頒運作管理及其維哎護(hù)保養(yǎng)均采取外爸包的形式委托給阿專業(yè)電梯公司進(jìn)安行，我公司擬采辦取如下措施進(jìn)行八監(jiān)督管理：皚1、建立健全電胺梯維護(hù)保養(yǎng)的監(jiān)礙管制度。澳2、制定電梯維拜護(hù)保養(yǎng)檢查計劃骯表，物業(yè)服務(wù)中按心工程組人員根哀據(jù)檢查計劃表做昂好日常巡查及監(jiān)岸管工作，并作好啊記錄。暗3、物業(yè)服務(wù)中白心相關(guān)主管人員按將

27、定期及不定期柏地對電梯維護(hù)保愛養(yǎng)工作進(jìn)行監(jiān)督澳檢查，發(fā)現(xiàn)存在瓣問題，擬以書面胺形式要求限期進(jìn)半行整改。岸4、物業(yè)服務(wù)中氨心工程組人員會扳同外包電梯公司背制定電梯困人等懊電梯安全方面的芭緊急處理程序。啊三、房屋管理方昂案罷房屋共用部位維唉護(hù)管理：根據(jù)交埃房進(jìn)度，小區(qū)內(nèi)襖房屋可分為業(yè)主稗(物業(yè)使用人)敗已收房和空置房拜。壩 擺1、業(yè)主己收房懊：胺a、住宅：房屋跋交付時，物業(yè)服頒務(wù)中心應(yīng)及時與澳業(yè)主(物業(yè)使用疤人)簽訂物業(yè)管板理公約，書面告哎知裝修管理規(guī)定澳，督促用戶按規(guī)阿定辦理裝修申請暗手續(xù)，并建立業(yè)安主檔案。對違章伴裝修或搭建的和挨由于裝修而造成背房屋外立面改變巴或破損的，須及扒時予以制止，并哀

28、提請有關(guān)行政管背理部門依法處理背。屋頂不得安裝斑任何設(shè)施設(shè)備，岸樓道墻面、地面案、扶手、電梯前百廳應(yīng)根據(jù)用戶裝百修進(jìn)度，采取保靶護(hù)性措施，以確熬保房屋質(zhì)量和美奧觀，并督促業(yè)主骯和裝修隊在裝修挨施工時保護(hù)好智吧能化系統(tǒng)的預(yù)埋把管線及各類公共把管線設(shè)施。裝修懊垃圾實行袋裝化白管理，統(tǒng)一時間柏、統(tǒng)一地點、統(tǒng)頒一收集清運，嚴(yán)把禁高空拋物。裝班修結(jié)束后，應(yīng)注矮重房屋公共部位翱的養(yǎng)護(hù)和修繕。頒2、空置房：空芭置房(含業(yè)主托矮管房)移交后，辦物業(yè)服務(wù)中心應(yīng)凹每月通風(fēng)清掃一懊次，并對房屋和埃設(shè)施全面檢查(凹包括墻面、管道澳、門窗、電源線百路、電表)，對叭發(fā)現(xiàn)的問題，或百盡快處理，或及罷時報告開發(fā)商，拜并督促其

29、予以解矮決。矮四、公共秩序管襖理方案艾我公司擬在搬第一六三醫(yī)院經(jīng)巴濟(jì)適用房住宅小按區(qū)靶物業(yè)的公共秩序叭維護(hù)管理以凹“翱群防為主，物防笆為輔、全面防范霸”百為整體安全管理案原則，以下是我矮公司擬設(shè)的公共擺秩序管理措施：稗1、提供24小拔時保安值班服務(wù)胺，安管員按兩班盎制值班，在小區(qū)阿出入口設(shè)置固定矮值班崗，小區(qū)范啊圍內(nèi)設(shè)置巡邏崗矮，以維護(hù)小區(qū)公板共秩序。奧2、外來人員、芭小區(qū)業(yè)戶裝修施氨工人員均在小區(qū)背出入口進(jìn)行登記版，特別施工人員案及裝修材料的出板入，必須要有施捌工許可證及出入啊證及經(jīng)與業(yè)主核壩實確認(rèn)后方可給癌予出入。矮4、小區(qū)車輛的扳出入實行發(fā)卡制扒，臨時出入小區(qū)案的車輛在進(jìn)入小氨區(qū)時，在車

30、庫入稗口進(jìn)行登記，然鞍后發(fā)放臨時車輛癌出入卡，臨時車啊輛出小區(qū)時憑發(fā)敖放的臨時車輛出岸入卡放行。所有按的車輛出入均需扒進(jìn)行嚴(yán)格的登記拔，出入登記記錄胺作為公共秩序管百理原始資料存檔擺。唉5、對于保安人隘員，將統(tǒng)一標(biāo)識敖、服飾等，建立艾出入、交接崗、般內(nèi)務(wù)管理等制度哎，規(guī)范管理，提扳高小區(qū)的整體形盎象。艾6、物業(yè)服務(wù)中奧心將成立義務(wù)消襖防隊，服務(wù)中心皚所有人員均為義埃務(wù)消防隊員，每把年定期開展消防把基本防火常識、挨消防器械使用等笆的培訓(xùn)以及定期哎進(jìn)行消壩防演習(xí)。懊五、清潔綠化管頒理方案稗(一)管理模式壩及人員配置頒根據(jù)叭第一六三醫(yī)院經(jīng)皚濟(jì)適用房住宅小敖區(qū)拔的物業(yè)管理服務(wù)拔需求，由物業(yè)服傲務(wù)中心經(jīng)

31、理直接熬對小區(qū)的清潔綠罷化工作實施監(jiān)督敗管理，每天負(fù)責(zé)捌對小區(qū)的清潔綠翱化工作進(jìn)行巡檢隘，以及對清潔綠斑化人員的工作進(jìn)板行監(jiān)督指導(dǎo)，發(fā)伴現(xiàn)有不符合清潔罷綠化管理要求之拔處，立即通知清瓣潔綠化人員進(jìn)行哎改進(jìn)。骯服務(wù)中心人員架敗構(gòu)及監(jiān)督管理模鞍式如下：物業(yè)服務(wù)中心保潔綠化組服務(wù)中心經(jīng)理保潔員4人綠化工1人監(jiān)督管理叭（二）清潔工作翱范圍哎第一六三醫(yī)院經(jīng)白濟(jì)適用房住宅小白區(qū)邦各棟樓的樓面、凹樓梯、樓梯扶手板、玻璃以及小區(qū)搬公共區(qū)域的道路爸廣場、停車場等礙的清潔保潔；拔各棟樓的電梯、伴電梯轎廂的清潔背保潔；岸綠化帶、綠化地白的清潔保潔； 板沙井、排水溝、般垃圾房、垃圾桶氨的清潔保潔；拔公告欄、保安崗矮亭

32、清潔保潔；半消防栓、管、電板表箱、信報箱搬小區(qū)垃圾的清運白及公共區(qū)域的環(huán)罷境消殺等。稗（三）清潔保潔般作業(yè)的管理措施敗為加強(qiáng)小區(qū)公共礙區(qū)域和作業(yè)現(xiàn)場鞍的有效管理，實把施現(xiàn)場檢查和跟骯蹤清潔工作目標(biāo)拔的落實，及時糾斑正不合格服務(wù)，瓣擬采取如下措施敗進(jìn)行管理：霸1、根據(jù)小區(qū)清傲潔工作的總體范昂圍和程序細(xì)則，絆制訂一份清潔工哎作計劃表，詳細(xì)叭列明各項清潔項挨目及時間安排。骯保潔員根據(jù)清潔絆工作計劃表實施隘清潔保潔作業(yè)。捌2、為確保清潔拌保潔的質(zhì)量和工敗作效率，公司管安理人員和相關(guān)清巴潔作業(yè)監(jiān)管人員埃需按要求填寫 啊“背衛(wèi)生檢查表叭”疤、吧“佰投訴處理單把”昂、啊“案交接班本搬”爸等，完善管理制啊度。

33、板3、定期的清潔埃大做工作要求按笆照操作規(guī)程進(jìn)行笆規(guī)范作業(yè)，并落熬實安全作業(yè)管理骯措施，做到安全白、文明作業(yè) 。凹4、各項已完成邦的定期清潔工作搬項目，要求及時唉向管理部門或客皚戶申報接受檢查巴。案5、保潔員在實岸施清潔保潔作業(yè)捌時，要求在作業(yè)胺范圍設(shè)置明顯的絆告示牌或標(biāo)志，隘如按“靶小心地滑白”板、白“暗高空作業(yè)稗”壩、瓣“癌清潔進(jìn)行中般”礙等，以確保安全胺作業(yè)。案6、在作業(yè)過程艾中，必須愛護(hù)場耙內(nèi)公共設(shè)施設(shè)備凹，有義務(wù)維護(hù)設(shè)百備、設(shè)施的安全般，節(jié)約使用水電唉資源。般7、所有的清潔百大做項目如打蠟礙、洗地氈等及有拔礙正常秩序的工柏作，應(yīng)在出入人罷多時間以外進(jìn)行吧，以保障樓內(nèi)正拜常秩序，已獲客

34、艾戶特別同意的清岸潔項目除外。扮8、在節(jié)、假日般期間，安排適當(dāng)岸人員在樓內(nèi)清潔伴值班。如有特別白需要（可預(yù)見災(zāi)懊害如臺風(fēng)、暴雨背）協(xié)助做好預(yù)防安工作措施。突發(fā)藹災(zāi)害事故（爆管藹、水浸等），將案安排保潔員以及芭器械到現(xiàn)場幫助隘解救工作。耙（三）岸綠化管理措施：邦住宅小區(qū)的綠化阿是小區(qū)環(huán)境質(zhì)量皚的一個重要指標(biāo)藹。由于人類對大捌自然特別是綠化皚有一種天然的親埃近感，綠化帶來背的是清新的空氣氨和夏天的陰涼，隘因此在視覺上業(yè)扒主對家居環(huán)境首耙要的要求就是一敖個良好的綠化環(huán)耙境，綠化的規(guī)劃絆和視覺效果有時氨直接決定了小區(qū)班的檔次。我公司巴擬將小區(qū)的綠化叭管理維護(hù)擺到一拌個重要的位置上吧，并擬采取如下斑管理

35、措施：耙日常綠化維護(hù)保半養(yǎng)工作內(nèi)容及工隘作頻度：半綠化園林植物的伴整形與造型：每百年進(jìn)行2次；懊綠化園林植物及埃綠化地的施肥：安每年1次；隘澆水：因時因地版制宜按需供水；扮澆水時間夏季早扒晚為宜，冬季中按午為宜；艾除雜草：平時1霸遍/月，下雨除罷外；絆補(bǔ)缺視缺苗情況挨及時補(bǔ)缺；拜消殺1遍/月，罷發(fā)現(xiàn)害蟲立即消叭滅；搬綠化地的保潔：擺要求隨時保持綠扒化地干凈。愛物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)稗理及清潔綠化領(lǐng)敖班每天對小區(qū)的隘綠化管理工作進(jìn)扮行巡檢，要求巡柏檢內(nèi)容主要如下俺： 盎（1）喬木整枝班、造型修剪；花靶卉、樹木施肥；般（2）灌木、綠版蘺、樹木、草地絆、花卉澆水；佰（3）除雜草、岸補(bǔ)種、治病殺蟲扮；背（4）

36、清理枯枝翱落葉、綠地石塊瓣，松土，防風(fēng)防靶澇；敖3、建立健全綠班化養(yǎng)護(hù)管理規(guī)定昂及綠化人員的考胺核制度。盎六、財務(wù)管理方懊案1、管理內(nèi)容：矮(1)加強(qiáng)現(xiàn)金哀收支管理；昂(2)搞好財務(wù)笆核算；扮(3)財務(wù)收支澳狀況每年公布一傲次；按(4)做好年度白預(yù)算和決算工作扮；唉(5)認(rèn)真審核頒報銷票據(jù)，嚴(yán)格昂控制費用報銷；頒(6)及時掌握唉財務(wù)收支狀況，胺做好財務(wù)分析，昂為領(lǐng)導(dǎo)決策提供捌依據(jù)。2、管理措施：案(1)根據(jù)財務(wù)稗法規(guī)政策，制定柏財務(wù)管理制度；敗(2)財務(wù)人員柏持證上崗，規(guī)范艾操作；擺(3)抓好財務(wù)癌人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)，扳不斷提高業(yè)務(wù)素哎質(zhì)；拌(4)加強(qiáng)成本笆控制；佰(5)加強(qiáng)財務(wù)八監(jiān)督和財務(wù)檢查扮。

37、白七、質(zhì)量管理方埃案1、管理內(nèi)容：吧(1)按照IS伴09001質(zhì)量扒體系標(biāo)準(zhǔn)，制定哀小區(qū)質(zhì)量工作計挨劃；氨(2)實施所制半訂的工作計劃和邦措施；伴(3)對照計劃頒，檢查執(zhí)行的情佰況和效果，及時傲發(fā)現(xiàn)和總結(jié)存在埃的問題；霸(4)根據(jù)檢查半的結(jié)果，采取相暗應(yīng)的措施，鞏固啊成績、吸取教訓(xùn)爸。2、管理措施：懊(1)抓好管理瓣人員的質(zhì)量學(xué)習(xí)埃，開展質(zhì)量管理霸培訓(xùn)教育工作；盎(2)制訂質(zhì)量拔責(zé)任制，保證質(zhì)暗量管理工作落到拜實處；稗(3)接受公司熬對小區(qū)管理工作礙的現(xiàn)場指導(dǎo)；癌(4)配合公司斑開展質(zhì)量體系審凹核。稗八、開展社區(qū)文挨化建設(shè)規(guī)劃方案安開展社區(qū)文化建骯設(shè)，對于促進(jìn)社把會主義精神文明敗建設(shè)，活躍社區(qū)

38、啊氛圍，豐富業(yè)主皚生活，陶冶業(yè)主版情操，具有重大半意義。因此，要壩根據(jù)小區(qū)業(yè)主的笆需求，充分考慮哎各年齡層次、職隘業(yè)層次特點，與邦居委會配合開展骯各種社區(qū)活動。盎通過社區(qū)文化建爸設(shè)，使廣大業(yè)主半有共同的追求目敖標(biāo)，有正確的價斑值觀念、價值判隘斷、價值標(biāo)準(zhǔn)和瓣價值取向，有現(xiàn)拔代的社區(qū)意識，鞍有較強(qiáng)的社區(qū)精胺神。扳 社區(qū)文化建設(shè)愛從廣義上大約可盎分為以下幾項：奧(一)環(huán)境建設(shè)拔：襖1、道路整潔，艾綠化茂盛，空氣班清新，房屋外觀壩統(tǒng)一和諧章搭建耙，配套設(shè)施齊全爸。捌2、各類標(biāo)識(阿警示、導(dǎo)向)設(shè)爸計美觀，布局合班理，功能全面。敗3、告示牌、宣背傳牌、宣傳欄的爸設(shè)置賞心悅目，板內(nèi)容健康向上。半 (二)

39、精神文懊明建設(shè)皚1、綠化自然，礙如開展認(rèn)養(yǎng)樹木靶活動。襖2、保護(hù)環(huán)境，艾如開展收集廢電般池活動。挨3、宏揚(yáng)公德，阿如開展尊老愛幼拌人活動。版4、發(fā)揚(yáng)傳統(tǒng)，罷如開展軍民共建阿活動。(三)文化建設(shè)絆 從小區(qū)啊實際出發(fā)，開展靶豐富多彩的社區(qū)敖文化活動。爸1、每年組織不柏少于1次活動，背如新春元宵聯(lián)歡笆、五一游園、中稗秋賞月等等。罷2、各類競賽，挨具體內(nèi)容將視會愛所配套而定。瓣第三節(jié) 組織機(jī)絆構(gòu)設(shè)置及人員的百配備安一、組織機(jī)構(gòu)及傲人員編制的設(shè)置斑為實現(xiàn)對叭第一六三醫(yī)院經(jīng)芭濟(jì)適用房住宅小隘區(qū)矮物業(yè)管理項目各懊項管理質(zhì)量目標(biāo)癌的承諾，我公司奧擬本著岸“擺精干、高效、以拜事定崗、以崗定芭人扮”拌的原則來確定

40、人芭員編制。根據(jù)傲第一六三醫(yī)院經(jīng)昂濟(jì)適用房住宅小伴區(qū)擺的物業(yè)狀況和管藹理需求，拜第一六三醫(yī)院經(jīng)把濟(jì)適用房住宅小擺區(qū)胺物業(yè)服務(wù)中心擬岸設(shè)工程組、安管擺組、保潔綠化組擺和接待前臺四個阿服務(wù)組，物業(yè)服佰務(wù)中心的客戶投岸訴/接待、業(yè)務(wù)版經(jīng)營、清潔、綠頒化、社區(qū)文化建拜設(shè)等由服務(wù)中心昂統(tǒng)一管理。搬1、物業(yè)服務(wù)中暗心組織機(jī)構(gòu)設(shè)置百及人員編制：工程組保安組保潔綠化組客戶前臺服務(wù)中心經(jīng)理第一六三醫(yī)院住宅小區(qū)服務(wù)中心湖南泰弘物業(yè)管理有限公司 哀2、組織機(jī)構(gòu)設(shè)啊置說明：半組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置笆原則是精干高效壩、一專多能。物斑業(yè)服務(wù)中心內(nèi)部瓣實行垂直領(lǐng)導(dǎo)，瓣減少管理環(huán)節(jié)，傲提高工作效率。唉服務(wù)中心實行公邦司領(lǐng)導(dǎo)下的服務(wù)柏

41、中心經(jīng)理負(fù)責(zé)制按。服務(wù)中心設(shè)工挨程組、安管組、俺保潔綠化組、服邦務(wù)前臺四個服務(wù)板組。皚3、服務(wù)中心各案職能部門的工作懊職責(zé)具體分工如昂下：啊物業(yè)服務(wù)中心經(jīng)艾理：安執(zhí)行公司決議，搬負(fù)責(zé)皚第一六三醫(yī)院經(jīng)靶濟(jì)適用房住宅小胺區(qū)伴日常工作的整 骯 頒體計劃、協(xié)調(diào)、挨組織、控制及跟扳進(jìn)落實；疤（2）對項目的俺服務(wù)質(zhì)量及經(jīng)營伴成本進(jìn)行目標(biāo)控伴制；哎（3）制定各部安門目標(biāo)管理責(zé)任頒計劃及管理質(zhì)量罷目標(biāo)，并監(jiān)督各扒部門落實執(zhí)行；盎（4）參照住宅吧小區(qū)相關(guān)物業(yè)管愛理標(biāo)準(zhǔn)，對項目啊每日的管理情況氨進(jìn)行現(xiàn)場檢查及佰督導(dǎo)落實整改；頒（5）每月對小擺區(qū)的管理實效進(jìn)辦行綜合評審考核胺，并對存在問題芭組織及時、有效巴的專項整

42、改，保半障高質(zhì)量的社區(qū)八管理及服務(wù)；澳（6）負(fù)責(zé)物業(yè)半服務(wù)中心系統(tǒng)培哎訓(xùn)計劃的制定及疤培訓(xùn)工作的組織哀和落實；熬及時統(tǒng)籌調(diào)動人按力資源，配合開拜發(fā)商相關(guān)部門完版成各項專項服務(wù)艾。客戶服務(wù)前臺：傲（1）接受業(yè)戶版咨詢、意見、建阿議、投訴、求助唉、質(zhì)疑等工作；埃（2）接受業(yè)戶哀的零星報修工作跋，并及時反饋工罷程組，安排維修芭人員及時上門進(jìn)絆行維修服務(wù)；稗（3）按有關(guān)規(guī)敗定和合同約定公案布物業(yè)服務(wù)費用班或者物業(yè)服務(wù)資襖金的收支情況；版（4）負(fù)責(zé)小區(qū)巴物業(yè)管理費的收暗繳、催繳工作；敖（5）負(fù)責(zé)社區(qū)罷文化建設(shè)；礙（6）負(fù)責(zé)小區(qū)哎公共區(qū)域的清潔隘、保潔、環(huán)境消扮殺、垃圾清運工敗作；擺（7）負(fù)責(zé)小區(qū)奧內(nèi)園林

43、綠化的養(yǎng)背護(hù)工作。工程組：扒（1）按有關(guān)公皚共設(shè)備、設(shè)施的壩專業(yè)驗收標(biāo)準(zhǔn)，絆建立設(shè)施設(shè)備臺邦帳，制定小區(qū)公愛共設(shè)備設(shè)施、系唉統(tǒng)的維護(hù)、保養(yǎng)傲計劃；白（2）每月按維版護(hù)、保養(yǎng)計劃及柏驗收標(biāo)準(zhǔn)對各設(shè)班備、設(shè)施進(jìn)行有皚效維護(hù)，以延長絆設(shè)備的使用壽命藹，并作好保養(yǎng)記芭錄，存檔；隘（3）每日對小礙區(qū)公共設(shè)備設(shè)施骯進(jìn)行運行巡檢，按作好運行記錄，岸確保其正常運行澳；把（4）對房屋共版用部位進(jìn)行日常皚管理和維護(hù)，做啊好檢修記錄和保跋養(yǎng)記錄；懊（5）根據(jù)房屋班實際使用年限，胺適時檢查房屋共霸用部位的使用狀罷況，需要維修，般屬于小修范圍的奧，及時組織修復(fù)板；屬于大、中修阿范圍的隘，及時編制維修半計劃和住房專項埃維

44、修資金使用計絆劃，向相關(guān)主管暗部門提出報告與搬建議，根據(jù)上級扳部門的決定，組隘織維修；疤（6）負(fù)責(zé)物業(yè)巴的裝修審核、監(jiān)拌督管理工作；靶（7）協(xié)助開發(fā)叭商相關(guān)部門有效阿落實物業(yè)的質(zhì)量哎返修工作；安（8）定期對小巴區(qū)的能源消耗進(jìn)藹行檢查、分析及佰調(diào)整，降低小區(qū)版公共損耗；板（9）結(jié)合業(yè)戶霸的實際需求，為罷業(yè)戶提供物業(yè)裝伴修設(shè)計、施工外阿聯(lián)、方案審定，哀以及日常的家居扮維修等各類專項愛服務(wù)，增加有償捌經(jīng)營收入；板（10）提供零笆星急修上門服務(wù)板，做好完整的報唉修、維修和回訪啊記錄。 安管組：皚（1）落實小區(qū)艾的安全防范、消翱防、交通等管理板，制定小區(qū)公共霸安防、交通管理跋及巡更等設(shè)備、懊設(shè)施、器材的

45、定埃期保養(yǎng)計劃，并扳組織有效落實；翱（2）定期組織氨各類治安、消防盎公益宣傳，引導(dǎo)愛業(yè)戶正視家居治巴安、消防自我防昂護(hù)，確保小區(qū)整笆體安全；八（3）處理各種辦突發(fā)事件并協(xié)助熬公安機(jī)關(guān)偵破發(fā)伴生的治安、刑事安案件；耙（4）小區(qū)主出佰入口24小時值壩勤，對重點區(qū)域拜、重點部位每2八小時至少巡查1白次；白（5）對進(jìn)出小叭區(qū)的車輛實施證拌、卡管理，引導(dǎo)拔車輛有序通行、艾停放；懊（6）對進(jìn)出小拔區(qū)的裝修、家政罷等勞務(wù)人員及大艾件物品實行臨時八出入證管理；芭（7）每年對服敗務(wù)人員進(jìn)行消防敖培訓(xùn)，對火災(zāi)、唉治安、公共衛(wèi)生盎等突發(fā)事件有應(yīng)般急預(yù)案，事發(fā)時白及時報告有關(guān)部芭門，并協(xié)助采取礙相應(yīng)措施。二、人員的配

46、備阿結(jié)合阿第一六三醫(yī)院經(jīng)壩濟(jì)適用房住宅小埃區(qū)隘實際服務(wù)需求以巴及物業(yè)服務(wù)中心俺各職能部門的分按工，我公司擬以拌“半精干、高效、敬爸業(yè)叭”矮的原則，配備人盎員采用規(guī)范化管巴理和人性化管理扒相結(jié)合的方式，艾運用激勵機(jī)制，稗充分調(diào)動全體員捌工的工作積極性懊。嚴(yán)格考核，確盎保管理目標(biāo)得以敗實現(xiàn)。白對物業(yè)管理機(jī)構(gòu)芭的設(shè)置和人員的唉配備暫作如下安半排： 壩 罷 1、機(jī)構(gòu)設(shè)置：胺物業(yè)服務(wù)中心實背行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，隘按淺縱深垂直職啊能管理，成立隘第一六三醫(yī)院經(jīng)耙濟(jì)適用房住宅小鞍區(qū)癌物業(yè)服務(wù)中心。第一六三醫(yī)院經(jīng)濟(jì)適用房住宅小區(qū)物業(yè)管理處71人服務(wù)中心經(jīng)理1人湖南泰弘物業(yè)管理有限公司接待兼檔案管理1人綠化工1人工程技

47、工2人早班保安員3人晚班保安員3人戴德梁行顧問公司客戶前臺保潔員4人保潔綠化組工程組安管組領(lǐng)班1人接待兼出納1人納1氨根據(jù)以上服務(wù)中敖心各職能部門的矮組織機(jī)構(gòu)及人員皚配備，服務(wù)中心百共設(shè)置21人。搬1、人員配備標(biāo)絆準(zhǔn)：哀（1）配備人員笆17人：氨其中：服務(wù)中心拜經(jīng)理1人；稗客服服務(wù)前臺2把人：接待兼文案懊管理1人；接待疤兼出納1人；藹工程組（2人）盎：水電技工2人扮；罷安管組（7人）佰：領(lǐng)班兼機(jī)動1懊人，柏門崗安管員2人八（分2班，共4班人）；澳巡邏崗1人（分班2班，共2人）白。拜清潔綠化班（5罷人）保潔員4人昂； 吧 矮 綠化工1人辦 伴 懊 罷三、服務(wù)中心各哎崗位人員的任職芭條件要求及主要

48、吧工作職責(zé)鞍1、服務(wù)中心經(jīng)挨理：任職要求：按（1）大專以上拌學(xué)歷，具有小區(qū)頒/小區(qū)物業(yè)管理隘整體運作管理工巴作經(jīng)驗5年以上艾;扮（2）熟悉物業(yè)般管理行業(yè)新動態(tài)擺及物業(yè)管理行業(yè)奧相關(guān)法律知識和叭法律處理程序;伴（3）具有獨擋把一面的領(lǐng)導(dǎo)能力暗、溝通協(xié)調(diào)能力佰;爸（4）持有物業(yè)奧管理企業(yè)經(jīng)理資巴格證書。主要職責(zé)：耙（1）主要負(fù)責(zé)澳第一六三醫(yī)院經(jīng)皚濟(jì)適用房住宅小敗區(qū)啊物業(yè)管理的整體爸運作管理，監(jiān)督笆指導(dǎo)各部門工作襖；般（2）負(fù)責(zé)服務(wù)骯中心的人員培訓(xùn)皚、考核和管理工扒作；般（3）負(fù)責(zé)與當(dāng)敖地物業(yè)管理行政按主管部門、街道笆、派出所、供水八和供電部門以及襖開發(fā)商/業(yè)主委爸員會、公司等的罷協(xié)調(diào)溝通工作；百（

49、5）負(fù)責(zé)服務(wù)辦中心各類管理規(guī)疤章制度的制定工稗作;拜（6）負(fù)責(zé)小區(qū)捌的投訴處理、服稗務(wù)接待等工作。2、出納：任職要求：靶（1）中專以上盎文化，須有長沙罷市戶口人士提供埃擔(dān)保；耙（2）具有財務(wù)拌收費工作經(jīng)驗；埃（3）細(xì)心、責(zé)背任感強(qiáng)。主要職責(zé)：岸（1）負(fù)責(zé)傲第一六三醫(yī)院經(jīng)哀濟(jì)適用房住宅小班區(qū)矮的收費、現(xiàn)金管笆理、費用的支付笆（報銷）工作；扮（2）負(fù)責(zé)服務(wù)癌中心的稅務(wù)辦理傲、各類費用控制拜等工作。3、接待員：任職要求：凹（1）大專以上安文化，物業(yè)管理隘專業(yè)優(yōu)先；皚（2）具有物業(yè)擺管理工作經(jīng)驗；氨（3）有銷售樓爸宇經(jīng)驗者優(yōu)先；扮（4）熟悉電腦跋辦公軟件操作。主要職責(zé)：安（1）負(fù)責(zé)服務(wù)絆中心客戶服務(wù)接

50、巴待、投訴處理等頒；盎（2）負(fù)責(zé)業(yè)戶胺二次裝修管理；扒（3）負(fù)責(zé)對服艾務(wù)中心各崗位質(zhì)絆量的跟蹤、監(jiān)督傲；板（4）社區(qū)文化霸建設(shè)，配合當(dāng)?shù)亓T社區(qū)搞好各項群氨眾性文化娛樂活傲動。懊（5）負(fù)責(zé)服務(wù)襖中心所有檔案管啊理。4、保潔員：任職要求：叭（1）初中以上奧學(xué)歷，健康、勤胺勞，為人老實；靶（2）有小區(qū)/疤大廈清潔保潔作斑業(yè)工作經(jīng)驗；爸（3）熟悉清潔疤作業(yè)程序以及清胺潔器械、材料使版用特性。主要職責(zé)：絆（1）負(fù)責(zé)小區(qū)隘內(nèi)各道路、廣場皚、綠化地、沙井埃、樓道、樓梯及柏扶手、電梯、停瓣車場、天臺、魚按池等的清潔保潔半工作；佰（2）負(fù)責(zé)小區(qū)吧內(nèi)的環(huán)境消殺和拌垃圾清運等工作巴。5、綠化工任職要求：伴（1）中專

51、以上耙學(xué)歷，有小區(qū)園骯林綠化維護(hù)保養(yǎng)啊工作經(jīng)驗；巴（2）熟悉剪草吧機(jī)、高枝剪等綠白化工具的操作技柏能。主要職責(zé)：翱（1）負(fù)責(zé)礙第一六三醫(yī)院經(jīng)伴濟(jì)適用房住宅小俺區(qū)柏園林植物、綠化百帶、草皮等養(yǎng)護(hù)扒工作。6、工程技工：任職要求：佰男，高中或中專稗以上文化，持有背電工及其它特種盎作業(yè)操作證，具敖有物業(yè)管理設(shè)施阿設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)工哎作經(jīng)驗。主要職責(zé)：百（1）負(fù)責(zé)小區(qū)巴的各公用設(shè)施及扮設(shè)備系統(tǒng)的維護(hù)阿保養(yǎng)工作；拌（2）負(fù)責(zé)小區(qū)芭各業(yè)主服務(wù)的需拔求提供各類小修隘、零修服務(wù)。7、安全領(lǐng)班：任職要求：奧（1）大專以上八文化，持有退伍伴證，具有3年以扒上小區(qū)保安管理澳經(jīng)驗；耙（2）能獨立處愛理應(yīng)付各種突發(fā)鞍事件。主

52、要職責(zé)：稗（1）負(fù)責(zé)小區(qū)鞍的治安、秩序管拌理工作；疤（2）負(fù)責(zé)小區(qū)俺安管隊伍建設(shè)、鞍領(lǐng)導(dǎo)和管理工作邦。8、安管員：任職要求：半（1）男，高中藹以上文化，身體柏健康，身高版1.73m稗以上，有退伍證柏；胺（2）有小區(qū)/岸大廈物業(yè)管理保絆安工作經(jīng)驗，安吧全防范意識強(qiáng)，拔具有高度警覺性鞍和責(zé)任心。工作職責(zé)：叭負(fù)責(zé)小區(qū)安全防背范、車輛管理以敖及消防安全管理擺等工作。癌第四節(jié) 物資裝半備配備計劃八物質(zhì)裝備計劃必斑須按照必需、實安用、節(jié)儉的原則矮，取之于物業(yè)，澳用之于物業(yè)，根襖據(jù)扮第一六三醫(yī)院經(jīng)鞍濟(jì)適用房住宅小擺區(qū)翱的物業(yè)類型及我骯公司在物業(yè)管理氨行業(yè)的實踐經(jīng)驗暗，擬作如下物質(zhì)拔裝備計劃：班名 稱哀數(shù)量氨

53、預(yù)算金額絆用途耙一、辦公開辦物熬品耙電腦佰2臺柏10000般辦公用哀佳能彩色噴墨打耙印機(jī)愛1臺拔2600邦辦公用瓣對講機(jī)(含電池矮、沖電器)哎4臺骯2400安工作聯(lián)絡(luò)用鞍現(xiàn)金保險箱埃1臺拌1600巴現(xiàn)金管理用昂辦公桌斑5張胺2000拔辦公用霸辦公椅拜5張瓣500暗辦公用礙接待桌岸1張般800俺接待用挨接待椅斑2張把120案接待用唉茶幾埃1張罷150罷接待用皚沙發(fā)矮1套瓣800艾接待用敖標(biāo)識懊1批安1000柏小區(qū)形象管理用昂飲水機(jī)靶1臺擺300稗接待用愛報紙架霸1個壩50跋接待用盎白板挨1塊皚50瓣工作通知用伴空調(diào)熬1臺伴2000扮辦公用擺電話機(jī)佰4臺哀800艾辦公用懊小計啊艾25170愛按二、

54、維修工器具熬開辦物品芭名 稱隘數(shù)量頒預(yù)算金額艾用途氨公制套筒氨1套八800安工程維修用瓣日立手電鉆巴1臺疤300唉工程維修用哎雙梅花扳手襖1套艾300埃工程維修用辦上海龍牌切割機(jī)埃1把瓣480擺工程維修用敗液壓導(dǎo)線鉗擺1套氨250埃工程維修用奧鋁合金梯把1把敖300哀工程維修用岸萬用表骯1個芭1200巴工程維修用傲鉗表瓣1個隘130芭工程維修用擺兆歐表鞍1個扳130扮工程維修用翱高壓兆歐表白1個懊270敖工程維修用罷泥瓦、木工、電凹工工具爸1套白500背工程維修用襖安全帽挨2頂藹100俺工程維修用霸小計扒佰4760絆擺三、消防安全管扳理裝備靶雨衣/雨鞋般3套芭300辦保安工作用耙警棍皚3根背1

55、50罷安防用矮消防斧頭氨1批白300骯消防防范用拜防毒面具鞍1批挨300盎消防防范用哎滅火器胺1批頒400白消防防范用敗小計瓣爸1450哀暗四、保安宿舍裝版?zhèn)浒艰F床昂7張敗2100懊保安生活用懊桌椅扒2套拌300捌保安生活用俺衣柜挨5個瓣500佰保安生活用搬熱水器岸1臺凹350背保安生活用疤小計捌骯3250皚保安生活用頒以上合計：盎34630斑元。裝備配備說明:拌1、對于服務(wù)中礙心需求的部分非巴每日常用的大件傲裝備由我公司根拌據(jù)其實際需求統(tǒng)按一調(diào)配，如：管辦道清疏機(jī)、剪草凹機(jī)、手提砂輪機(jī)板、電鋸等，因此案，此裝備配備計瓣劃中未作計劃。疤2、根據(jù)上述物安質(zhì)裝備配備計劃吧，我公司接管后艾，前期需投

56、入3襖4630元的物翱質(zhì)裝備，以使盎第一六三醫(yī)院經(jīng)絆濟(jì)適用房住宅小把區(qū)版的物業(yè)管理工作扳正常運行，此項柏前期投入費用擬拌在物業(yè)管理費中暗分三年進(jìn)行攤分懊。愛第五節(jié)胺第一六三醫(yī)院住懊宅小區(qū)敗物業(yè)收支預(yù)算鞍一、哎第一六三醫(yī)院叭住宅小區(qū)翱物業(yè)服務(wù)中心控叭制成本的主要措擺施啊物業(yè)管理作為微搬利行業(yè)，主要靠伴規(guī)范的內(nèi)部管理伴，靠有效的成本襖控制來創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)懊效益。特別是針八對矮第一六三醫(yī)院澳住宅小區(qū)胺這類智能建筑型拔物業(yè)，如何充分搬利用有限的管理拌費用提供更全面案、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管啊理服務(wù)，是非常耙重要而實際的問敗題，我公司擬將哀采取如下做法：捌1、合理安排維叭修資金的使用，傲保證藹第一六三醫(yī)院凹住宅小區(qū)礙項

57、目物業(yè)維修、八改造工程良性運捌作。藹2、通過精確的敗測算和合理的安叭排，制定有效的般節(jié)能措施，降低拜物業(yè)運行公共能哎源費用，減少傲第一六三醫(yī)院奧住宅小區(qū)襖項目的物業(yè)服務(wù)藹運行開支。背3、充分利用我氨公司豐富的設(shè)備傲保養(yǎng)經(jīng)驗以及設(shè)拜備專業(yè)管理人才俺，盡可能利用自拔身資源實施設(shè)備拔的維護(hù)及大、中捌修改造，減少外埃包項目，有效降辦低設(shè)備保養(yǎng)費用背和運行費用。挨4、加強(qiáng)員工培笆訓(xùn)，發(fā)揮員工?！鞍恳粚６嗄馨帧卑岬淖饔茫侠戆舶蹬艒徫?，盡量精扮簡人員。背5、利用公司的絆財務(wù)預(yù)算控制體頒系，采用成本倒伴算原則，制定切斑實可行的物業(yè)管壩理收支年度預(yù)算半。在執(zhí)行預(yù)算過白程中實行成本否敖?jīng)Q制，即預(yù)算中襖未列項目堅

58、決控板制或從簡；同時艾，采取員工參與奧、適當(dāng)授權(quán)、數(shù)斑據(jù)評價、庫房挖扳潛等有效手段，吧使成本控制落實氨在物業(yè)管理全員壩、全要素、全過擺程中。芭6、服務(wù)中心物昂質(zhì)實行合格長期佰供用商供應(yīng)制度罷。所有材料均到佰合格供應(yīng)商處采把購，同時，與合矮格供應(yīng)商簽訂供安貨協(xié)議，要求其捌價格必須低于市案場同類產(chǎn)品的價背格且必須是正品凹。這樣，既能保藹證產(chǎn)品質(zhì)量，亦跋可大大降低成本辦費用。熬7、加強(qiáng)對所有敖服務(wù)項目的日常奧巡視。對可能存礙在故障隱患之處白加強(qiáng)巡視，提前氨發(fā)現(xiàn)提前處理，澳將故障發(fā)生消滅斑在萌芽狀態(tài)，以扒降低運行及維修埃成本。氨8、充分有效發(fā)胺揮靶第一六三醫(yī)院澳住宅小區(qū)拔智能化系統(tǒng)的功埃能，對各設(shè)備系

59、傲統(tǒng)的運行參數(shù)適搬時調(diào)整，使其既扮達(dá)到最佳使用效芭果，以減少設(shè)備暗設(shè)施的磨損和能哎耗，減少維修費吧用及水、電運行挨成本。熬通過以上成本控耙制措施，服務(wù)中擺心將節(jié)約下來的矮費用用于進(jìn)一步八提高物業(yè)管理服胺務(wù)水平的工作中巴，實現(xiàn)管理水平凹不斷提升的良性氨循環(huán)。把二、物業(yè)管理收扒入預(yù)算胺序號伴項 目隘每月收入骯金額(元)懊說 明芭1藹住宅物業(yè)艾服務(wù)費絆收入罷45562唉高層住宅面積：翱40983.5愛1平方米罷收費標(biāo)準(zhǔn)：1.敗1元/平方米/敖月稗管理費收入:4柏4180元/月拌(98%)胺會所面積:傲691.11平鞍方米襖收費標(biāo)準(zhǔn):2.啊0元/平方米/辦月捌管理費收入:1昂382元/月跋2拜室內(nèi)汽車

60、車位管盎理費收入翱3255稗室內(nèi)汽車車位數(shù)氨：155個熬產(chǎn)權(quán)車位收費標(biāo)邦準(zhǔn)：30元/個啊/月（70%）澳管理費收入32艾55奧元/月 絆 斑 敗3吧車位臨保費巴收入板1000罷按湖南省相關(guān)法疤規(guī)規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)白每月按1000吧元計(含摩托車澳臨保費)皚收 入 合 計般49817白1+2+3斑說明：以上住宅辦管理費按98%邦、車輛停車費收拜入按100%收愛繳率進(jìn)行測算的斑，測算時，住宅案管理費的收費標(biāo)拜準(zhǔn)按傲長沙市相同檔次藹的物業(yè)收費骯標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行；絆三、物業(yè)管理費奧支出測算百（一）物業(yè)管理罷費支出測算總表癌序號爸款項內(nèi)容啊每月金額(元)絆備注愛1癌人員工資、福利拌、保險邦25801笆2班辦公費用鞍150