北京房山水岸藍(lán)橋項目策劃方案

1、.：.；北京房山“水岸藍(lán)橋工程謀劃方案第一部分 工程概略第二部分 市場概略第三部分 SWOT分析第四部分 工程定位與目的客戶群體定位第五部分 工程營銷謀劃想象與執(zhí)行思緒第六部分 廣告推行戰(zhàn)略第七部分 客戶稱心度調(diào)查與反響信息整理第一部分 工程概略工程土地性質(zhì)及現(xiàn)狀地理位置：工程地塊位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)水屯村，東至水屯村馬柏路；南至房山區(qū)環(huán)城水系；西至南福公園；北至水源路。地質(zhì)、地貌：經(jīng)北京市地質(zhì)局對該地塊進(jìn)展的土地地質(zhì)勘察顯示，該地塊底層構(gòu)造為砂土層，符合建筑用地要求；地塊相對平整，部分洼地。面積、紅線平面圖：該地塊總占地面積100080平方米見圖一。地塊“七通一平現(xiàn)狀：1002公交線 馬柏路

2、水 南 路燕龍大廈小學(xué)南福公園糧庫 油庫水岸藍(lán)橋水渠農(nóng)田-1m高壓線村委會上海群眾4S店水屯家園一期水屯家園二期工程水屯村幼兒園水屯工業(yè)園建材市場零售市場郵 局博仁醫(yī)院 eq oac(,D)新規(guī)劃區(qū)1001公交線 水屯站地塊市政水、電、暖主管網(wǎng)已接通地塊周邊，土地平整，對施工不產(chǎn)生負(fù)面條件。圖一工程周邊環(huán)境周邊建筑物地塊地處北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)，周邊建筑多為上世紀(jì)80年代所建，以地上4層磚混構(gòu)造建筑為主。周邊自然景觀該地塊南側(cè)緊鄰城市環(huán)城水系，河面寬60米，屬城市用于防洪抗旱人工開鑿。歷史人文景觀該地塊距周口店北京猿人遺址、盧溝橋革命歷史博物館直線間隔 5公里，結(jié)合房山區(qū)人民政府“十一五規(guī)劃，把房

3、山打呵斥以旅游、休閑、度假為支柱產(chǎn)業(yè)的構(gòu)思，該工程周邊歷史人文氣氛濃重。工程周邊環(huán)境污染情況城市高壓走廊在地塊內(nèi)東側(cè)由南向北貫穿整個工程地塊，根據(jù)市政的規(guī)劃要求，高壓線兩側(cè)30米范圍內(nèi)不允許建立建筑，故該條高壓線需我方在工程開工以前與電業(yè)局協(xié)商移高壓線塔等相關(guān)費用計入建筑本錢核算中，予將高壓線向東移150米，并下入地下管道內(nèi)。工程地塊交通情況工程周邊交通網(wǎng)地鐵20號線自六里橋發(fā)車至良鄉(xiāng)終點站，途經(jīng)地塊東北側(cè)水源路東段，在南福公園北口處設(shè)“水屯站；市政公共交通1001路天壇發(fā)車、1002路北京西站發(fā)車均路過水屯南福公園站。城市規(guī)劃要點據(jù)房山區(qū)規(guī)劃局對該地塊規(guī)劃要求，工程為二類居住用地，容積率1.

4、65，北側(cè)退線12米，西側(cè)退線8米，南側(cè)、東側(cè)退線6米。地塊周邊市政道路情況工程北側(cè)主干道水南路可直通京石高速，路寬36米雙向8車道；工程西側(cè)的次干道馬柏路，路寬28米雙向6車道；工程東側(cè)、南側(cè)屬于城市規(guī)劃路，規(guī)劃要求路寬20米，需我方代征土地墊資建筑。工程周邊市政配套設(shè)備購物場所燕龍大廈位于地塊東南600米，燕龍大廈內(nèi)有4萬平米百貨，1萬平米大型超市；燕龍大廈南側(cè)為1萬平米零售市場；地塊東南400米為3萬平米的建材市場。文化教育地塊東北水南路東段為水屯村幼兒園，西北水源路西段為百泉莊小學(xué)。醫(yī)療衛(wèi)生北京博仁醫(yī)院位于地塊西北300米，該醫(yī)院為三級乙等醫(yī)院。金融效力地塊東南500米，燕龍大廈一層中

5、國工商銀行水南路分理處；北京市鄉(xiāng)村信譽銀行水屯分理處。郵政效力地塊西北側(cè)糧庫的北端為中國郵政。生活效力水南路北側(cè)沿路生活效力配套等商鋪十余家，包括上海群眾汽車維修部；馬柏路西側(cè)為國家糧油大型貯藏中心房山站點。文娛餐飲水南路東段，福成肥牛連鎖店水屯店。周邊現(xiàn)有、潛在的對工程不利干擾要素地塊東側(cè)有高壓線。第二部分 市場概略宏觀市場分析：北京房地產(chǎn)市場概略及政府相關(guān)政策對于2021年樓市比較重要的信息是政府的貨幣政策。09年上半年房價是下跌的，到09年五一之后，房價才開場有所回暖，由于幾塊地的拍賣，人們看到了投資時機，瘋狂涌入來投資，使得09年的房價，大約在七個月時間根本翻了一番，平均數(shù)字有六七十。

6、根據(jù)相關(guān)的統(tǒng)計，比如地價房價的比例，寬松的貨幣政策必然是2021年根本表象。銀行開會說繼續(xù)維持如今寬松的貨幣政策，雖然說對房地產(chǎn)信貸加緊，但是從拍地情況來看，不僅沒有加緊，實踐是放松了。寬松貨幣政策一定使得很多人置信，房價還會漲，而且認(rèn)識到寬松貨幣政策會使中國房地產(chǎn)泡沫越來越大。另外保證房政策，保證房并不能真正影響房價。商品房的益處是質(zhì)量與保證房也不一樣，居住定位要求也不一樣。2021年的樓市應(yīng)不會遇到拐點，像09年的樓市出現(xiàn)往上拐的拐點，現(xiàn)實是寬松的貨幣政策導(dǎo)致大量土地天價成交，在這樣的前提下，暫時也不會有，除非等到銀行貨幣政策縮緊。2021年北京居住用地規(guī)劃規(guī)劃按照城市總體規(guī)劃確定的“中心

7、城新城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)規(guī)劃體系，統(tǒng)籌安排近遠(yuǎn)期居住用地規(guī)劃。中心城根據(jù)“六個調(diào)整、六個優(yōu)化的原那么，按照“分散集團式的空間規(guī)劃，合理控制住房建立規(guī)模和改善人居環(huán)境，促進(jìn)人口和職能的有效疏解；高程度、高規(guī)范、高起點建立新城，提高新城住房質(zhì)量和居住質(zhì)量，加強新城的吸引力，使新城成為中心城人口職能疏解、首都現(xiàn)代化過程中新功能聚集和新增居住需求的主要載體；有效引導(dǎo)首都城鎮(zhèn)化的安康開展，加強小城鎮(zhèn)的規(guī)模效應(yīng)和聚集效應(yīng)，加強對房地產(chǎn)開發(fā)的管理，促進(jìn)鄉(xiāng)村人口居住和就業(yè)向小城鎮(zhèn)集中。微觀市場分析：工程所在地的房地產(chǎn)市場分析：水屯住宅工程開發(fā)現(xiàn)狀：水屯村村委會為呼應(yīng)政府號召，現(xiàn)大力開發(fā)住宅工程，政府新審批下來的住宅工程

8、有“水屯家園二期及我們?nèi)缃竦摹八端{(lán)橋工程，正在審批中的還有位于“水屯家園二期東側(cè)的住宅工程。水屯工業(yè)地產(chǎn)工程的開發(fā)現(xiàn)狀：隨著北京六環(huán)道路建立以及京石高速公路的開通，水屯村吸引了許多地產(chǎn)商來此建立工業(yè)園區(qū)，現(xiàn)已建立有“水屯工業(yè)園，還有一個工業(yè)園區(qū)正在建立中。競爭對手分析：目前，水屯村在建的住宅工程只需“水屯家園，并且水屯家園一期銷售曾經(jīng)終了，二期工程工程需等待水屯村全部動遷后再建，動遷任務(wù)在短時間內(nèi)尚無法完成。另一個規(guī)劃中的住宅工程還正在審批過程中，在短時間內(nèi)也無法開工建立。但是不排除審批下來后立刻開工建立的能夠。第三部分 工程地塊SWOT分析優(yōu)勢(strengths)區(qū)域優(yōu)勢：政府相關(guān)的利好

9、政策傾向于房山區(qū)，區(qū)域位置和影響力逐漸提升，區(qū)域開展前景好。水屯家園一期住宅的建成及入住和我們即將啟建的工程，使這里聚集了大量的人氣。同時，商業(yè)、教育和旅游等人居配套設(shè)備也已興建，整個大環(huán)境非常吸引人的視野。交通優(yōu)勢：工程地處房山區(qū)良鄉(xiāng)的中心地段，1001路和1002路公交站點以及即將建好的地鐵站點，都近在咫尺，交通非常便利。園林景觀優(yōu)勢：由知名園林設(shè)計公司擔(dān)任小區(qū)園林景觀設(shè)計與施工，并將利用工程南側(cè)的水渠內(nèi)的豐富水資源建筑小區(qū)“水景園林，在園林景觀上具有較好優(yōu)勢；進(jìn)駐優(yōu)勢：近18萬平方米住宅一次性交房，免去業(yè)主進(jìn)駐后噪音、粉塵等污染之苦。配套效力優(yōu)勢：小區(qū)東側(cè)有大型的公園及購物中心。另外，社

10、區(qū)內(nèi)建有會所，內(nèi)有休閑吧、棋牌室、乒乓球、臺球、健身器材等效力設(shè)備，以高質(zhì)量的效力和完善的配套為業(yè)主提供一個精致、溫馨、安康、調(diào)和的文娛休閑場所。停車優(yōu)勢：社區(qū)內(nèi)建有地下停車場和地表停車位，采取復(fù)合式交通方式，不僅有效的節(jié)省了人車在同一平面上運轉(zhuǎn)帶來的空間爭奪問題，同時提高了出行效率，發(fā)明了更多平安的鄰里交流空間。文化教育優(yōu)勢：工程周邊建有小學(xué)，幼兒園等，近在咫尺，免去了父母對孩子的接送之苦。優(yōu)勢(weaknesses)動態(tài)優(yōu)勢：契稅的上調(diào)，商貸利率的不斷上升，使我們流失了一部分購房投資客戶。地理位置： 我們工程在地理位置與“水屯家園樓盤工程位置比較，無明顯優(yōu)勢，因此假設(shè)要在銷售中想占主導(dǎo)位置

11、就要變被動為自動，自動出擊。區(qū)域配套設(shè)備依然未成熟，客戶要想看清房山區(qū)的規(guī)劃和開展尚須時日；政府政策雖對房山區(qū)有較好的傾向，但落實速度慢，執(zhí)行力度差，導(dǎo)致大部分投資者持幣張望態(tài)度。南面的水渠以及農(nóng)田目前在視野上會影響到工程銷售。時機(opportunities)開發(fā)商擁有良好的政府背景后續(xù)產(chǎn)品尚有可調(diào)整空間“水屯家園二期工程的開發(fā)尚須時日。工程南面尚有大片農(nóng)業(yè)用地可以開發(fā)，未來前景可觀。水屯村貨幣化動遷會給我們工程帶來部分客戶。要挾(threats)市場在售工程的直接價錢與間接景觀的競爭后續(xù)開發(fā)工程呵斥的潛在競爭審批中的工程目的客戶對價錢的敏感度與接受度第四部分 工程定位與目的客戶群體定位目的

12、客戶群體定位：由于區(qū)位上的限制，我們的工程所面向的客戶群體不是全北京市的，主要面向房山、豐臺、石景山、大興、海淀等地域的客源。從所面向的市場看，房山、豐臺、石景山、大興、海淀等地域有足夠的潛在客戶群體支撐。我們的工程位于房山良鄉(xiāng)地域，工程所在區(qū)域目前均價在北京市處于偏低的程度，從價錢上具有一定的吸引力，根本符合購房者期望價錢。住宅面積主力戶型在40150之間的就可以滿足多數(shù)人的需求。加之良鄉(xiāng)是北京的衛(wèi)星城，有著較完善的市政根底設(shè)備，區(qū)域內(nèi)根本到達(dá)了“六通一平；醫(yī)療衛(wèi)生、教育文化、商業(yè)金融等公共配套設(shè)備根本可以滿足居民日常生活的需求。依托京石高速公路，從良鄉(xiāng)出發(fā)到六里橋全程只需40分鐘，還有正在

13、建筑的城鐵房山線更是縮短了從北京城區(qū)到房山的時間，也可以滿足這一群體的特殊需求。經(jīng)過市場調(diào)研，我們發(fā)如今北京房山地域約有50%的被訪者有著劇烈的改善現(xiàn)有居住環(huán)境的愿望，這部分人群所具有的特征為：家庭構(gòu)造：以三口之家兩大一小以及三代同堂的家庭為主，少量的二人家庭，這樣的家庭對于改善住房需求有著迫切的愿望。年 齡 層：以30至45歲為主要的目的，人到中年這各年齡層的多數(shù)處于事業(yè)的加速期或者黃金時期，并且有一定的收入以及存款。收 入：月收入50008000元的家庭08-09年北京人均年收入17653元。職 業(yè)：多數(shù)是工薪階層，有少量的高級技術(shù)工人和白領(lǐng)。文化程度：高中程度及以上。購房期望：在1000

14、0-15000元/平方米，100平方米以上的住宅。居住現(xiàn)狀：人均居住面積缺乏18平米。其他要素：有較好的配套設(shè)備；從家到上班的地點乘車時間在1小時左右。對于這一群體有著迫切的改善住房的需求，但由于北京城區(qū)內(nèi)過高的房價使其處于“張望的態(tài)度。這類人群具有一定的購買才干，居住現(xiàn)狀不能滿足其需求，而城八區(qū)內(nèi)的房屋價錢普遍偏高，超出其購買才干，劇烈的購買愿望被抑制。假設(shè)在適宜的位置有適宜房子，情愿出錢改善本人現(xiàn)有住房緊張的情況。目的客戶群構(gòu)成分析原住戶個體老板及私營業(yè)主糧油貯藏中心的工人水屯村需動遷的農(nóng)民小學(xué)教師及政府公務(wù)員北京城區(qū)住戶外地人與房山區(qū)良鄉(xiāng)有直接經(jīng)濟來往的在北京就學(xué)畢業(yè)留在北京任務(wù)的外來務(wù)

15、工人員高科技人才在本地投資及有產(chǎn)業(yè)的圖二目的客戶購房動機決策要素及特點購買方式客戶來源個體老板工人、農(nóng)民教師、公務(wù)員自住以自住為主，房屋即是家產(chǎn)，價錢會對其影響較大，銷售的引導(dǎo)能加強其購買自信心散購團購本地投資者市區(qū)工人私營業(yè)主民營企業(yè)家自住、投資同行業(yè)動態(tài)的影響較大散購?fù)獾毓こ潭ㄎ唬焊鶕?jù)以上各項分析，我們將工程定位為“中高檔樓盤，主力戶型面積為：55120，戶型構(gòu)造設(shè)為一室一廳，兩室兩廳、三室一廳。詳細(xì)建立規(guī)范為：占地面積：100,080m2總建筑面積：180,007m2其中住宅：160,952m2公 建：7,184 m2人 防：12,230 m2車 庫：7, 438 m2停 車 位：229

16、3個(地面停車位361個)容積率：1.8綠化率：36.2% 單戶面積：50120開開工時間：2021年4月8日2021年10月15日樓群與景觀分布如以下圖所示：車型主入口水 南 路S2FS2F、Z18FS2F、Z18FS2F、Z18FS2FS2F、Z18F馬柏路地下停車場入口地下停車場入口Z11FZ11FZ11FZ11F噴泉廣場LOGO人行主入口車行次入口花階疊碧Z11FZ11F人行次入口Z11FZ11FZ11FZ11FZ11F物業(yè)會所3 FZ11FZ11FZ11F整個工程共建11層小高層14棟、18層高層4棟，商鋪2棟，以及一棟物業(yè)綜合樓，合計1898戶。其中小高層每棟樓為三單元，一梯三戶，

17、兩側(cè)戶型為90左右，中間戶型為60左右；高層每棟樓為兩單元，兩梯四戶，中間兩戶戶型為55左右，兩側(cè)戶型為120左右。高層的一層、二層為商鋪，高層中間銜接部位建2層商鋪；物業(yè)綜合樓一層二層為物業(yè)會所，三層為物業(yè)辦公區(qū)。第五部分 工程營銷謀劃想象與執(zhí)行思緒一、工程營銷謀劃想象一總體思緒采取一系列有效的活動謀劃；擴展工程的知名度，從而聚集人氣；營造熾熱勢頭，渲染出我們工程在房山區(qū)劇烈熱銷的氣氛。二工程主題定位工程應(yīng)有的主題為“公園，就在家門口，該主題能充分展現(xiàn)工程間隔 公園很近，且強調(diào)于我們運營方的選擇，從消費者的“強身健體的根本出發(fā)。營造工程的消費氣氛才干成就良好的運營氣氛。二工程Logo與案名在

18、工程確定方案以后，首先在幾個出入口的處建好景觀，并架設(shè)工程Logo。由于工程面向的是附近糧油庫工人及政府公務(wù)員、企事業(yè)單位的工人等的置房要求，有此需求的客戶也會關(guān)注附近的各個樓盤情況。鑒于競爭對手之一的水屯家園即將開發(fā)二期，為了留住客戶應(yīng)盡早利用本盤賣點，即接近活水及景觀別致，而案名和logo的架立那么會更直觀、更生動的使?jié)撛诳蛻袅私庠摴こ?。二、工程的營銷方案與價錢方案：一營銷方案：從前面的客戶定位、籠統(tǒng)定位中，我們不難發(fā)現(xiàn)我們的營銷推行是一個階段性的戰(zhàn)略：1、第一階段預(yù)熱期 主要方案：銷售現(xiàn)場的包裝；銷售現(xiàn)場管理制度出臺及銷售人員入場；接待客戶；，來訪咨詢客戶的統(tǒng)計調(diào)查，深化分析；內(nèi)部認(rèn)購部

19、分新的導(dǎo)示系統(tǒng)投入運用；工程圍擋的包裝；在主要的工程客戶群積聚地做戶外廣告。前提條件：售樓處內(nèi)部裝修根本完成；工程全面建立；銷售熱線開通；宣傳折頁、樓書等根本引見資料印刷。廣告重點：現(xiàn)場戶外廣告、網(wǎng)絡(luò)廣告、DM宣傳單。目 的：經(jīng)過對客戶的調(diào)查分析檢驗定位；目 標(biāo)：總銷售量的10%-30%印刷媒體：樓書、折頁第一批內(nèi)部認(rèn)購方案總思緒：先放位置、朝向、等較差的戶型以低價首先推出；詳細(xì)的銷售人員執(zhí)行方案以及增值幅度，詳細(xì)的推出單元、價錢戰(zhàn)略，折扣等將會根據(jù)實踐情況提供執(zhí)行方案。2、第二階段強銷期 主要方案：全面銷售；展現(xiàn)工程產(chǎn)品價值感；提高公司的品牌知名度。前提條件：工程工程進(jìn)度到主體工程封頂廣告重

20、點：工程建筑外立面條幅等促銷活動：結(jié)合活動營銷、繼續(xù)進(jìn)展?fàn)I銷；現(xiàn)階段主要對已認(rèn)購籌碼的客戶，經(jīng)過對這批客戶價錢，折扣的營銷，聚集人氣。目 的：經(jīng)過活動營銷和短信廣告及報紙廣告銷售大部分房源；目 標(biāo)：總銷售量的30%-60%推出單位：根據(jù)內(nèi)部認(rèn)購銷售情況確定詳細(xì)的推出單元；價錢戰(zhàn)略和推行手段。3、第三階段繼續(xù)熱銷期 主要方案：重點宣傳工程的文化內(nèi)涵，提升工程的價值，進(jìn)一步擴展公司的品牌知名度；進(jìn)一步發(fā)掘客戶；根據(jù)不同時段不同主題內(nèi)容，間隔性的反復(fù)營銷攻勢，促使成交，擴展業(yè)績。前提條件：一切房屋到達(dá)開工；園林綠化根本完工。廣告重點：短信廣告，報紙廣告，戶外廣告，樓體條幅及道旗廣告的改換。促銷活動：

21、結(jié)合活動營銷、繼續(xù)進(jìn)展客戶營銷，現(xiàn)階段主要對已成交的客戶，經(jīng)過對業(yè)主舉行活動，讓新老業(yè)主參與家園的建立。目 標(biāo)：總銷售量的60%-80%4、第四階段收尾期 主要方案：重點宣傳工程即將構(gòu)成的良好氣氛，配合現(xiàn)房情形及優(yōu)惠手段，進(jìn)一步發(fā)掘客戶。前提條件：一切房屋可以交房。廣告重點：短信及報紙廣告，DM單，樓體條幅及道旗廣告的改換。目 標(biāo)：總銷售量的80%-95%二銷售進(jìn)度安排：工程進(jìn)度銷售階段銷售比例工程建立一半預(yù)熱期10%-30%工程主體封頂強銷期30%-60%工程根本完工繼續(xù)期60%-80%業(yè)主入駐收尾期80%-95%三價錢戰(zhàn)略：工程的定價戰(zhàn)略要根據(jù)房山區(qū)市場的要求，針對不同的朝向，樓層，景觀，

22、等運用產(chǎn)品價值定價法，用價錢發(fā)明部分競爭優(yōu)勢；不做一次定價，根據(jù)市場，靈敏變化。詳細(xì)的價錢和定價方法，在工程銷售即內(nèi)部認(rèn)購前5天評審定制完成。在制定定價戰(zhàn)略時，需求思索多方面的要素。而三個主要的要素是：本錢、客戶需求和競爭對手的價錢。本錢是價錢的最低點，競爭對手的價錢是定價的出發(fā)點，客戶對產(chǎn)品獨有特征的評價是價錢的上限。在價錢戰(zhàn)略上，目前市場上價錢戰(zhàn)略根本上有三種：方法1：高開低走高開低走是過去開發(fā)商的一向做法，容易呵斥一跌再跌；方法2：低開高走低開高走如今看來也只是有些開發(fā)商的一廂情愿，結(jié)果能夠會導(dǎo)致只能低開，不能高走，甚至出現(xiàn)不漲反跌的景象；方法3：介于兩者之間的中間道路實踐上，由于商家的

23、市場敏銳度更高，如今的客戶在購買上更趨理性，對價錢的升降并不像以前的客戶那么敏感，換言之，在買方市場條件下，低價不容易起到吸引客戶的作用，高價也不會嚇跑他們。同其他商品一樣，房地產(chǎn)的價錢同樣反映價值。經(jīng)過準(zhǔn)確的工程定位，有效的包裝謀劃和品牌推行提高品牌附加值，完全可以使客戶對本工程的認(rèn)知價值與他們心目中的產(chǎn)品價值相一致。所以建議本工程采取打品牌價錢，走中間道路的價錢戰(zhàn)略，在工程封頂前價錢(重新定價后的價錢)堅持不動。封頂后那么相應(yīng)上調(diào)。其出發(fā)點一是利于談判，防止在談判過程中出現(xiàn)漲價的情況；二是利于前期大型客戶介入。四價錢定位：根據(jù)樓層、戶型朝向的不同，制定相應(yīng)的銷售價錢，使樓盤戶型具有多元化，

24、擴展客戶的選擇性。詳細(xì)定價為：房號面積 戶 型客廳朝向臥室朝向起 價加價方式小高層11層190兩室兩廳南向南、北11000元采用逐層加價方式幅度為200元/層260兩室一廳南向南 向11800元390兩室兩廳南向南、北11000元高層18層1120三室一廳南向一南二北10500元采用逐層加價方式幅度為100元/層255一室一廳南向南 向10800元355一室一廳南向南 向10800元4120三室一廳南向一南二北10500元備注： 以上價錢為小高層自一層起價，高層從三層起價最低10500元/其他樓層逐層加價 ；最高價錢00元/加價幅度為：小高層200元/層；高層從三層起價100元/層。商鋪銷售價

25、錢為35000元/ .第六部分 廣告推行戰(zhàn)略一、總體推行戰(zhàn)略：、預(yù)熱期：突出工程籠統(tǒng)、強銷期：突出工程籠統(tǒng)，展現(xiàn)產(chǎn)品功能、質(zhì)量、持銷期：利用工期進(jìn)度展現(xiàn)產(chǎn)品特征、功能質(zhì)量、掃尾期：做好售后效力跟進(jìn)二、推行戰(zhàn)略實施方案：營銷節(jié)點工程進(jìn)度階段推行戰(zhàn)略推行安排備注預(yù)熱期全面建立工程籠統(tǒng)推行1、戶外廣告2、車體廣告或站臺廣告3、電臺廣告4、短信廣告5、銷售現(xiàn)場的包裝1、添加認(rèn)識2、擴展知名度強銷期主體工程封頂突出籠統(tǒng)展現(xiàn)質(zhì)量活動及開盤儀式短信廣告戶外廣告車體或站臺廣告網(wǎng)絡(luò)廣告發(fā)明驚動效應(yīng)表達(dá)房屋價值消除部分客戶的心思妨礙提高樓盤知名度繼續(xù)期一切房屋到達(dá)開工；園林根本完工。質(zhì)量推行品牌營銷業(yè)主聯(lián)誼活動封

26、頂儀式、開工慶典戶外廣告車體或站臺廣告網(wǎng)絡(luò)廣告質(zhì)量保證人文關(guān)懷提高樓盤知名度收尾期一切房屋可以交房質(zhì)量兌現(xiàn)宣傳氣氛品牌營銷1、交房促銷2、以老促新獎勵活動3、物業(yè)管理進(jìn)場報紙電視廣告配合1、創(chuàng)效力品牌2、促進(jìn)人氣3、促動銷售4、用好已有客戶資源三、廣告推行實施安排：在不同的銷售階段變換不同的廣告宣傳主題，并采用一些費用比較低，又能起到良好效果的廣告推行手法。預(yù)熱期目 的：初步樹立樓盤的品牌籠統(tǒng)，積累先期珍貴的購房人氣。初步檢驗市場反響，確認(rèn)客戶接受度，調(diào)整廣通知求方向及訴求方式；攔截客戶，引起社會熱點，引起目的客戶群關(guān)注；迅速擴展樓盤知名度；宣傳方式選擇：售樓中心籠統(tǒng)：裝飾售樓中心 拱門 彩色

27、條幅 氫氣球 工地現(xiàn)場氣氛布置： 彩旗 在樓體上做樓盤籠統(tǒng)廣告戶外廣告：廣告看板：在顯著位置設(shè)置廣告看板；道旗廣告：在顯著道路等處設(shè)置道旗，引導(dǎo)客戶；售樓中心廣告牌：在售樓處外面設(shè)立戶外廣告牌；工地圍檔宣傳畫：突出戶型優(yōu)勢及整體工程籠統(tǒng)的宣傳畫。站臺廣告和車體廣告：在地鐵站設(shè)置站臺廣告；在公交車上設(shè)置車體廣告；網(wǎng)絡(luò)宣傳：建立工程網(wǎng)站，在網(wǎng)站上做宣傳網(wǎng)頁，在樓盤網(wǎng)等網(wǎng)站上做網(wǎng)絡(luò)廣告。DM宣傳單：點面結(jié)合，大力宣傳樓盤的各種優(yōu)勢，積累客戶。報紙廣告：在各大報紙做硬報道；報紙廣告做幾期軟文報道。房 展 會：參與春季房展會。廣播廣告：開盤前一周發(fā)布開盤信息。電視廣告：制造3分鐘電視廣告，開盤前兩周發(fā)布

28、開盤信息，開盤后兩周，廣告片插入售樓中心開盤當(dāng)日熙熙攘攘人流，簽約繳款的鏡頭，傳達(dá)熱銷的信息。網(wǎng)絡(luò)廣告：開盤前發(fā)布開盤信息，開盤后添加開盤當(dāng)日售樓中心實景照片。短信平臺：開盤前一周發(fā)布開盤信息及開盤后一周發(fā)布熱銷信息。強銷期： 推行目的：提升品牌，確立籠統(tǒng)，結(jié)合各項主要賣點的訴求，炒作“經(jīng)典樓盤的概念；以工程進(jìn)度及針對性的廣通知求加強消費者購房自信心；強勢推行，迅速拉動銷售廣告目的：以確立市場籠統(tǒng)為重點。廣通知求力求整體展現(xiàn)工程籠統(tǒng)，突出工程鮮明特點，喚起目的客戶群的留意力及購買愿望，鎖定大量客戶。宣傳方式選擇：報紙廣告：延續(xù)在各大報紙上做整版或1/2版的廣告宣傳。電臺廣播廣告：進(jìn)展全面宣傳，

29、打造氣勢，提高知名度。網(wǎng)絡(luò)廣告：制造樓盤信息宣傳推行網(wǎng)頁，鏈接于搜房網(wǎng)等網(wǎng)站首頁，發(fā)布樓盤信息。短信平臺：利用中國挪動、聯(lián)通、小靈通的手機短信，向群眾傳達(dá)樓盤信息。電視廣告：電視廣告應(yīng)以實拍畫面為主，時間約為3分鐘，重點表現(xiàn)區(qū)域內(nèi)的配套設(shè)備，建筑規(guī)劃等，在北京電視臺或中央電視臺做專業(yè)的電視廣告，在晚間黃金時段進(jìn)展播放。DM宣傳單：根據(jù)區(qū)內(nèi)DM宣傳單發(fā)放情況，并尋覓時機去外區(qū)做宣傳任務(wù)。繼續(xù)期目 的：維持售樓中心的客流，制造時機，根據(jù)銷售情況有針對性地放大賣點，并采用促銷活動，消化滯銷單元或保管單元。宣傳方式選擇：戶外廣告：適時改換內(nèi)容。條幅廣告：發(fā)布封頂信息、促銷信息及給業(yè)主節(jié)日問候。道旗廣告：以訴求建筑施工質(zhì)量、園林設(shè)計為主要內(nèi)容。報紙廣告：根據(jù)各項促銷活動適時跟進(jìn)。網(wǎng)絡(luò)廣告：適時更新工程進(jìn)度的照片，加強業(yè)主及張望者的自信心。短信平臺：元旦、春節(jié)給準(zhǔn)客戶發(fā)送短信致以節(jié)日