5 城市與項目投資評價、項目的定位

1、項目投資方法1、城市評價體系及技術標準2、項目評價體系及技術標準3、風險分析與投資決策11、城市評價體系及技術標準23城市研究及城市評價項目篩選與項目初判地區(qū)成本調研項目可行性研究報告項目可行性研究報告編制過程中的專業(yè)意見提供與成果審核投資與開發(fā)周期-新項目投資管理4城市評價體系及技術標準-案例15發(fā) 展 部增長戰(zhàn)略思考市場研究項目可研及獲取土地線索拓展經濟分析市場分析項目區(qū)域市場土地儲備中心中介信息規(guī)委/規(guī)劃設計院項目管理規(guī)劃政策研究行業(yè)市場研究城市發(fā)展研究土地市場研究收購儲備部土地方/一級開發(fā)13425二線城市拓展市場交易部土地開發(fā)部城市評價體系及技術標準-案例16區(qū)域評價城市評價項目評價

2、區(qū)域選擇城市選擇項目選擇控制戰(zhàn)略成本 獲取戰(zhàn)略利潤城市評價體系及技術標準-戰(zhàn)略投資管控7（表示主要負責部門，表示參與部門）主要業(yè)務項營運中心城市公司職能部門決策人員備注開發(fā)部設計部營銷部成本管理部行政人事部財務管理部工程部/部門戰(zhàn)略規(guī)劃城市公司發(fā)展戰(zhàn)略目標區(qū)域總經理符合區(qū)域公司戰(zhàn)略要求土地儲備規(guī)劃編制城市總經理資金籌措與運用規(guī)劃編制城市總經理需征求區(qū)域公司對應職能部門意見人力資源規(guī)劃編制城市總經理品牌營銷規(guī)劃編制城市總經理組織架構及管理規(guī)劃編制城市總經理城市公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告編制城市總經理戰(zhàn)略規(guī)劃報告區(qū)域公司評審區(qū)域總經理結合區(qū)域公司戰(zhàn)略規(guī)劃報告共同評審城市公司年度KPI確定區(qū)域總經理季/月度經

3、營分析會城市總經理年度戰(zhàn)略目標調整區(qū)域總經理城市評價體系及技術標準-業(yè)務決策分判體系8（表示主要負責部門，表示參與部門）主要業(yè)務項營運中心城市公司職能部門決策人員備注開發(fā)部設計部營銷部成本管理部行政人事部財務管理部工程部/部門決策簽約項目投資決策評審會集團區(qū)域公司相關人員參加獲取土地區(qū)域總經理土地移交城市總經理城市評價體系及技術標準-業(yè)務決策分判體系9項目決策的兩段論：城市層面-項目層面投資效率提升指標的標準化統計口徑的統一數據來源的權威性城市評價指標體系邏輯體系嚴密集團：得到所期望的資料數據來源權威可靠統計口徑一致便于橫向比較子公司：清楚集團評審的要求有的放矢、減少反復城市評價體系及技術標準

4、-評價體系操作流程10候選城市原始數據城市評價指標體系候選城市評價指標縱向比較分析城市評價指標體系城市評價指標參照系橫向比較分析已進入城市原始數據候選城市的評價城市評價體系及技術標準-評價體系操作流程11城市評價體系及技術標準-項目評價階段城市評價報告成果標準一、城市市場趨勢評價指標(1) 新開工面積/施工面積(2) 施工面積/銷售面積(3) 預售面積/批準預售面積(4) 房地產開發(fā)投資額/固定資產投資額(5) 新增住宅用地可建面積/商品住宅新開工面積(6) 商品住宅價格增幅/人均GDP增幅(7) 投資性購買所占的比例(8) 房價收入比(9) 新建商品住宅空置率(10)租金/價格比(11)商品

5、住宅價格增幅/人均可支配收入增幅(12)商品住宅價格增幅/（人均消費支出人均儲蓄余額）增幅(13)房地產開發(fā)企業(yè)貸款余額/全社會企業(yè)貸款余額(14)個人購房信貸比12二、市場趨勢預測定性指標(1) 產業(yè)結構特征(2) 民營經濟發(fā)展狀況(3) 房地產開發(fā)水平(4) 未來城市規(guī)劃及重大建設項目(5) 地方政策導向(6) 重大城市活動(7) 重大經濟發(fā)展機會城市評價體系及技術標準-項目評價階段城市評價報告成果標準13市場趨勢綜合判斷市場趨勢輔助指標判斷市場趨勢主要判斷趨勢主指標-1趨勢主指標-8趨勢次指標-6趨勢次指標-1定量判斷定性+定量定性判斷城市評價體系及技術標準-項目評價階段城市評價核心要素

6、城市市場趨勢判斷決策程序14三、運作可行性指標(1) 城區(qū)面積(2) 常住人口(3) 人均GDP(4) 商品住宅年銷售面積(5) 商品住宅年銷售額(6) 土地機會(7) 政府配合效率城市評價體系及技術標準-項目評價階段城市評價報告成果標準三次產業(yè)劃分范圍如下： 第一產業(yè)是指農、林、牧、漁業(yè)。 第二產業(yè)是指采礦業(yè)，制造業(yè)，電力、燃氣及水的生產和供應業(yè)，建筑業(yè)。 第三產業(yè)是指除第一、二產業(yè)以外的其他行業(yè)。第三產業(yè)包括：交通運輸、倉儲和郵政業(yè)，信息傳輸、計算機服務和軟件業(yè)，批發(fā)和零售業(yè)，住宿和餐飲業(yè)，金融業(yè)，房地產業(yè)，租賃和商務服務業(yè)，科學研究、技術服務和地質勘查業(yè)，水利、環(huán)境和公共設施管理業(yè)，居民

7、服務和其他服務業(yè)，教育，衛(wèi)生、社會保障和社會福利業(yè)，文化、體育和娛樂業(yè)，公共管理和社會組織，國際組織。 15城市選擇決策體系市場趨勢綜合判斷運作可行性判斷城市是否進入決策市場趨勢輔助指標判斷市場趨勢主要判斷市場規(guī)模政府配合效率地價與售價比例土地機會城市評價體系及技術標準-項目評價階段城市評價核心要素2、項目評價體系及技術標準17我要做什么我為什么要做？我打算怎么做？專業(yè)能力立項人可行性研究報告出資人結 論項目評價體系及技術標準-可研需要解決的問題18有效項目信息營銷定位開發(fā)計劃概念設計成本估算銷售周期項目測算投資決策協作流程項目評價體系及技術標準-可研協作流程191、城市評估 城市評估報告必須

8、通過集團評審通過后，方可在通過評估城市進行土地拓展。2、項目初判 編寫初判報告，向集團申請初判。3、項目可行性研究 市場管理部：確定項目的市場、產品及客戶定位分析 設計管理部：完成項目的概念設計 成本管理部：根據項目定位和設計成果進行投資成本估算 項目開發(fā)部：編制項目投資決策評審報告。4、項目決策申請5、項目決策 若項目通過評審，集團高層與公司高層簽訂項目的開發(fā)、經營目標責任書。 項目評價體系及技術標準-概述20項目評價體系及技術標準-市場宏觀市場中觀市場微觀市場市場上有什么別人在做什么別人如何做我們能做什么我們如何做調研階段分析階段結論我們給誰做21資源時代（有房即能賣）概念時代（有好概念即

9、可賣房）產品時代（提供優(yōu)質產品）客戶價值時代（須完全讓消費者滿意）項目評價體系及技術標準-客戶“一流企業(yè)爭客戶，二流企業(yè)爭市場?！?2項目評價體系及技術標準-客戶23客戶需求分析客戶定位-明確住宅樓盤是為哪個價格區(qū)間的客戶開發(fā)需求定型-研究設定價格區(qū)間內客戶對住宅需求的具體內容項目定板-滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃效益預測的分析比較明示與隱含需求-項目成功的關鍵在于挖掘客戶的隱含的需求-并把隱含的需求轉換為項目產品的功能項目評價體系及技術標準-概述24服務配套設施住宅套型平面環(huán)境景觀小區(qū)規(guī)劃布局居住小區(qū)功能等等形式居住小區(qū)功能形式關系項目評價體系及技術標準-產品定位1、產品定位25產品競爭策略

10、客戶價值層面提高產品價值提升開發(fā)效能企業(yè)價值層面項目評價體系及技術標準-產品定位26項目評價體系及技術標準-文化定位一、區(qū)域文化1、城市歷史文化背景2、區(qū)域文化習俗特點二、文化總定位三、案名確立四、風水文化觀五、建筑文化1、消費者對建筑提出的功能和使用方面的要求2、消費者對建筑提出的精神和審美方面的要求3、以何種必要的物質技術手段達到上述兩方面的要求六、配套文化七、VI系統27項目評價體系及技術標準-經濟評價體系與技術標準3、風險分析與投資決策29 在項目前期風險決策的基礎之上，項目仍要回歸項目收益決策層面，對于項目收益的核心指標IRR,我們發(fā)現其是一個受多因素影響指標，影響因素具體包括： 靜

11、態(tài)收益水平 動態(tài)效率水平銷售速度開發(fā)周期回款周期成本支出現金流銷售價格建安造價營銷費用管理費用地價/稅收項目IRR收入支出銷售回款現金流回款速度項目現金流水平利潤主導現金流主導風險分析與投資決策-經濟評價體系與技術標準30項目決策評價指標體系靜態(tài)收益指標地 價 地價外單方成本 動態(tài)效率指標以上動態(tài)效率指標需根據企業(yè)實際情況確定合理標準或衡量方法項目收益決策指標體系項目全投資IRR 項目銷售凈利潤率銷售價格 從拿地到開盤時間 項目月均去化速度法律風險稅費風險拆遷等風險政府信用風險風險分析與投資決策-經濟評價體系與技術標準項目決策中需單獨列明的風險31風險分析與投資決策-經濟評價體系與技術標準IR

12、R=15%-一般IRR=20%-優(yōu)秀IRR=25%-非常優(yōu)秀-以合作開發(fā)項目的方式共同對項目投資，包括注冊資本和股東借款，當可以取得銀行貸款時則使用銀行貸款,合作方對投資的回報要求在15%25%之間。 標桿企業(yè)收益要求 內部收益率25% 銷售凈利率9% 指標評價考慮：（1）核心指標確定指標值標準；參考指標中的總體指標未定標準僅做參考；參考指標中的單項指標結合具體項目分析評估。（2）經過對部分項目（成都1期、大連等）的測試，其內部收益率均超過30%。因此對一般多層項目內部收益率暫定為25%。（3）經測算，集團平均稅前銷售利潤率為12%，銷售凈利率約在8.0410.2%之間，因此銷售凈利率暫定為9

13、%。32風險分析與投資決策-風險控制風險回報冒險型折中型規(guī)避風險型投資者對待風險的態(tài)度33風險分析與投資決策-風險控制R1R2R3R4P1P2P3風險回報風險規(guī)避型投資人對于預期風險和回報的關系34風險分析與投資決策-風險控制1、財務風險2、法律風險3、政策風險 3.1.6.1政府資源利用的評估 3.1.6.1.1當地政府對外來投資的態(tài)度 3.1.6.1.2當地政府職能部門的辦事作風 3.1.6.1.3當地政府對該項目的關注程度 3.1.6.1.4地塊周邊已有開發(fā)商項目成敗的政府因素 3.1.6.1.5與政府合作關系 3.1.6.2政策變更對項目開發(fā)的影響 3.1.6.2.1城市規(guī)劃限制或更改

14、 3.1.6.2.2突發(fā)性政策等政府因素導致項目中斷開發(fā)、報批報建流程無法完成、項目開發(fā)期間土地性質變更受挫，從而造成前期投入全部或部分損失的可能性判斷。4、拆遷風險鏈接：土地合同法律風險評估細則35形勢評估戰(zhàn)略性問題優(yōu)勢和劣勢機會與威脅項目收益資 源 質 量高中低高中低風險分析與投資決策-風險控制36風險防范按照項目公司土地開發(fā)權取得各有不同：招投標方式：地塊現狀明確、交地、用地標準準確，開發(fā)參數招投標之前事先知道，程序簡單、規(guī)范、具有一定的透明度，價格直接達到市場標準。風險小，安全性高。招投標方式風險關鍵點：由于招投標的主體是政府相關部門或土地儲備開發(fā)中心，存在法律風險的可能性較低，著重注

15、意的是：招標書中確定的地塊面積、范圍、規(guī)劃參數，并需要實地考察。按時和準確的完成投標文件，按照招標文件的要求制作、完善，避免制作無效的投標文件。拍賣方式：地塊現狀明確、交地、用地標準準確，開發(fā)參數招投標之前事先知道，程序簡單、規(guī)范、具有一定的透明度，價格直接達到市場標準、競爭激烈，但法律風險小。拍賣方式風險關鍵點：注意拍賣公告；由于拍賣機構中部分屬于社會中介機構，應當查閱相關文件原件，向政府相關部門索取相應的開發(fā)參數，以便和拍賣公告核對，避免兩者之間存在差異，引起不比要的法律風險?，F場勘查，核對是否與拍賣公告一致。風險分析與投資決策-風險防范關鍵點37按照不同的方式予以區(qū)別：招投標方式：著重了

16、解招標文件，以及招標地塊的現狀；準確、及時完成投標文件；加強實地考察；加強同政府部門的聯系，及時了解變更情況以及相鄰地塊的實際情況。拍賣方式：充分了解拍賣公告，以及拍賣地塊的現狀；加強實地考察；核對土地使用權的所有人和用地規(guī)劃技術指標等；加強同政府部門的聯系，及時了解變更情況以及相鄰地塊的實際情況；風險分析與投資決策-如何防范風險關鍵點38股權轉讓的形式:對于防范土地使用權風險來說，主要是通過對土地使用權的事先調查，看土地是否存在抵押、質押、查封等情況。如果存在這些權利限制狀況，在簽訂股權轉讓之前一定要求項目公司股權出讓方和第三人聯系撤銷上述權利限制措施，否則將會產生巨大的法律風險。向政府相關部門了解該開發(fā)地塊用地標準和規(guī)劃技術參數。了解并掌握這些參數之后，有利于相關部門作出各種數據預測。對于項目公司而言，首先應當通過適當的調查了解項目公司股權轉讓之前的資產負債情況，最為關鍵的是公司的凈資產