精選天然氣家屬院物業(yè)管理方案

1、天然氣家屬院物業(yè)管理方案 天然氣家屬院物業(yè)管理方案 天然氣公司物業(yè)家屬院屬于老舊小區(qū)，且分散，數(shù)量多面積廣，管理起來必定有眾所周知的困難： 1.樓宇質(zhì)量差，設(shè)施設(shè)備老化、不健全，故障頻繁，維修不便和復(fù)雜； 2.未設(shè)計(jì)專用停車位，或臨時(shí)劃線，或見縫插針，位置有限不能滿足并占用消防通道阻礙通行，甲方乙方及業(yè)主三角矛盾明顯。 3.局部園區(qū)衛(wèi)生生活環(huán)境差，花園被業(yè)主占用；局部綠化無植被；植被有蟲害；垃圾清理、清運(yùn)不及時(shí)；公共場所有雜物堆放等。整頓效果不明顯，反復(fù)出現(xiàn)； 4.消防設(shè)施設(shè)備不健全，樓內(nèi)滅火器缺乏、樓外有消防栓但無消防水帶或消防水帶故障，造成消防隱患； 5.人員工作缺乏條理和方案及應(yīng)急調(diào)配處

2、理不合理，事倍功半； 上述問題是老舊小區(qū)典型的問題表現(xiàn)，還有其它硬件和軟件上的問題頻繁出現(xiàn)。究其根本除了受甲方因素和硬件條件制約，及運(yùn)作本錢控制的因素外，軟件因素即人員管理中的各方面的工作出現(xiàn)的偏差和缺乏，是主要原因。 企業(yè)文化和人員管理是公司得以長久開展的命脈和主線，人是行為實(shí)施的主體，人員的思想和要求是否統(tǒng)一和標(biāo)準(zhǔn)，是決定一個(gè)團(tuán)隊(duì)的能否到達(dá)目標(biāo)的核心要素。必須要重點(diǎn)從這方面入手。 現(xiàn)西安隴合順物業(yè)管理效勞有限公司第一分公司的企業(yè)文化已有定義，但要看現(xiàn)公司的企業(yè)目標(biāo)、理念、宗旨、制度等每個(gè)人是否正確理解和熟記；各部門崗位職責(zé)是否健全，內(nèi)容是否符合現(xiàn)實(shí)要求，是否可行？需要調(diào)整和修正的要及時(shí)完善

3、。這是公司所有員工包括法人都應(yīng)貫徹和執(zhí)行的中心思想，也是投資人對員工，上級對下級的管理工具。所以，企業(yè)文化隨著時(shí)間和運(yùn)作情況的開展要隨時(shí)并盡快的方案內(nèi)時(shí)間進(jìn)行完善和落實(shí)。雖然制訂容易，要求人員落實(shí)比擬困難，但一旦落實(shí)那么可一勞永逸實(shí)現(xiàn)任務(wù)制定者和執(zhí)行者的思想和行動的統(tǒng)一。 人員執(zhí)行方面，人員配置需要功能口齊全，考慮本錢控制方面也應(yīng)到達(dá)最低人員編制數(shù)，人可視個(gè)人能力合理分兼他職，但不可多于三項(xiàng)，保證員工工作精力和耐受程度減少因此造成的工作失誤和負(fù)面效果。人員分工要明確，安排事項(xiàng)要合理和方案性，做好機(jī)動事項(xiàng)的預(yù)判和安排，防止朝令夕改、盲目調(diào)配影響工作進(jìn)度和人員心態(tài)。 各崗位人員培訓(xùn)落實(shí)，重點(diǎn)做好入

4、職前培訓(xùn)，和上崗后的專人帶教。職前培訓(xùn)由工程主管執(zhí)行公司文化、應(yīng)知應(yīng)會，上崗后選由各區(qū)班長執(zhí)行現(xiàn)場實(shí)際工作技能。針對老員工做好逐個(gè)約談和篩選，統(tǒng)計(jì)好數(shù)字做替換準(zhǔn)備。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字做相應(yīng)人員大數(shù)量的統(tǒng)一招聘和培訓(xùn)，擇優(yōu)上崗，扭轉(zhuǎn)工作管理被動的局面?，F(xiàn)對各部門做以下管理管理建議： 工程部維保方案1、針對小區(qū)分散的特點(diǎn)，各小區(qū)日常巡查維保進(jìn)行時(shí)間頻率的區(qū)分：序號小區(qū)名稱巡查頻率時(shí)間巡檢維保內(nèi)容人數(shù)備注1丈八路1次/日周一-周六公共照明及線路給排水管路、排污 系統(tǒng)業(yè)主報(bào)修事項(xiàng)其他公共設(shè)施設(shè)備 抽檢2人/次【具體人員由工程主管進(jìn)行指派。考慮輪休和機(jī)動人員安排】如遇特殊情況需調(diào)配人員或調(diào)整用時(shí)，經(jīng)報(bào)備同意進(jìn)

5、行協(xié)調(diào)安排2高四路3科創(chuàng)路4何家村2次/周周三、周六5漢城路6鳳一路1次/周周日2、配電設(shè)備維護(hù)檢修序號類別工程周期 時(shí)間 備注1變電室低壓線路高壓線路2次/年4/10月根據(jù)甲方具體要求和及時(shí)溝通做時(shí)間調(diào)整2室外照明道路燈、庭院燈、高稈燈、投光燈、其他照明燈燈桿補(bǔ)漆1次/年 檢修線路1次/年 清潔燈具 1次/月5月3溝渠池井雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井化糞池 1次/半年 井內(nèi)雜物 1次/ 年4/10月4商業(yè)用房電路、消防1次/季度1/4/7/10月環(huán)境工作方案針對丈八路、科創(chuàng)路、高四路三個(gè)大區(qū)衛(wèi)生和生活環(huán)境工作出現(xiàn)的雜物多、清理留死角、停車亂等問題，作業(yè)如下方案：1、日常清理管理員巡

6、查指導(dǎo)外，每周進(jìn)行周評比，參照保潔工作績效檢查表執(zhí)行見附表； 2、每月最后一周進(jìn)行大清理，重點(diǎn)樓宇外部花園、死角清理，考慮清潔人員缺乏問題，可調(diào)配另外兩小區(qū)各抽一名保潔支援一個(gè)小區(qū)工作，三個(gè)小區(qū)各兩天清理，一周內(nèi)清理完畢進(jìn)行評比； 3、各區(qū)樓道雜物每季度最后一周進(jìn)行清理，由管理員帶隊(duì)，組織當(dāng)區(qū)保安、保潔進(jìn)行。清理前一周張貼通知，業(yè)主提前處理。 4、建筑垃圾類提前預(yù)防，裝修、搬家戶登記、事前書面告知，保安保潔實(shí)時(shí)監(jiān)督。對于需物業(yè)協(xié)助和查無責(zé)任戶的建筑垃圾傾倒事項(xiàng)，須提前協(xié)調(diào)處理單位或簽訂指定傾倒處理單位或機(jī)構(gòu)做應(yīng)急處理。 5、車輛管理積極與甲方進(jìn)行定期數(shù)量核對，每季度一次。內(nèi)部每月一次車輛信息核

7、對，保安人員私放車輛，收受賄賂收取停車費(fèi)進(jìn)行查處。 針對未安裝車牌識別系統(tǒng)的小區(qū)，可制作相同車位數(shù)量的編號牌，進(jìn)車發(fā)出場收，發(fā)完禁入。標(biāo)準(zhǔn)停放防止擁堵。 6、綠化根據(jù)小區(qū)綠地面積，按每萬平方米設(shè)置固定在編綠化工1人(實(shí)際在編人員根據(jù)季節(jié)調(diào)整)，年齡層次在25-55歲根據(jù)實(shí)際工作能力適應(yīng)放寬標(biāo)準(zhǔn)，以男工為主。臨時(shí)工：在植物生長旺季節(jié)，根據(jù)實(shí)際現(xiàn)場工作需要適度安排局部臨時(shí)工，保證工作質(zhì)量需要。天然氣小區(qū)分散綠化面積廣，在今年的三月份的補(bǔ)種期，需要補(bǔ)種灌溉及防治病蟲害需添加臨時(shí)專業(yè)人員或外包。四月至十月澆灌修剪自行維護(hù)；11月修剪防治期另需加強(qiáng)人手。期間工程部做好綠化工具維護(hù)保養(yǎng)。 7、如要提升衛(wèi)生

8、環(huán)境質(zhì)量，要么增加保潔人員編制，要么考慮保潔業(yè)務(wù)外包。 很多物業(yè)公司都選擇將保安、保潔等“吃力不討好的工作分包出去。這樣做有幾個(gè)好處：1、降低物業(yè)經(jīng)營本錢；2、便于本錢核算和本錢控制；3、人員補(bǔ)充由外包公司負(fù)責(zé)，不容易形成缺崗也免卻了招聘的煩惱；4、便于管理，效勞不達(dá)標(biāo)直接扣錢。但是也有以下弊端：1、減低本錢的直接反映就是外包公司的人員素質(zhì)不理想，可能引起投訴；2、外包公司很可能會用缺編吃空額來增加盈利 ，影響效勞品質(zhì)；3、外包公司人員非本公司員工，可能出現(xiàn)不服從管理的情況，如果是該公司的管理人員不負(fù)責(zé)任那么問題更嚴(yán)重。到底是自建保潔、保安隊(duì)伍還是外包要受到工程性質(zhì)、盈利狀況、領(lǐng)導(dǎo)思路等多方面

9、因素制約和影響。合作的費(fèi)用為=人員工資福利+物料本錢+利潤+稅金。合同中除了必須要有的金額、付款方式等條款外，一定要約定好效勞范圍、標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任和各自的權(quán)利和義務(wù)，以保障雙方的利益。大體的合作方式：通過物業(yè)效勞方案確定保潔效勞內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn)。由物業(yè)公司環(huán)境主管或相關(guān)人員核定保潔人員工資標(biāo)準(zhǔn)及管轄工程物料的用量及價(jià)格。加總上述兩項(xiàng)乘以10-15%的利潤及當(dāng)?shù)乇嵧獍緫?yīng)繳稅金，再加上保潔公司應(yīng)提供機(jī)器設(shè)備的金額，明確效勞面積就可以大致估算出保潔外包合同的總值。尋找資質(zhì)較好的保潔公司，利用招投標(biāo)方式甄選適合的公司。與保潔外包公司簽訂合同時(shí)應(yīng)明確效勞范圍、標(biāo)準(zhǔn)、檢查方法、獎懲、工作方案、培訓(xùn)方案、工作手冊等內(nèi)容，以防止將來有糾紛。進(jìn)場后應(yīng)有專人對保潔公司提供的機(jī)器設(shè)備是否到位、人員出勤情況、人員禮貌禮儀及現(xiàn)場效勞水平等情況進(jìn)行檢查。并監(jiān)督保潔公司對人員的培訓(xùn)是否符合現(xiàn)場效勞的需求，出現(xiàn)問題要及時(shí)處理跟進(jìn)。每月對外包公司整體履約情況出具月度工作情況報(bào)告，根據(jù)效勞表現(xiàn)決定合同款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)。保安工作重在人員業(yè)務(wù)專業(yè)知識和人員素質(zhì)思想的培訓(xùn)教育，定期進(jìn)行培訓(xùn)和交流灌輸思想提高團(tuán)隊(duì)意識，本公司保安員工多為年長者，更為困難和挑戰(zhàn)性，由工程經(jīng)理親自執(zhí)行此項(xiàng)工作。每月進(jìn)行績效評比，獎懲清楚