龍湖項(xiàng)目成本管理控制（上）

1、龍湖項(xiàng)目成本管理控制與招投標(biāo)、合同管理（上） 主講：周世艾2011年12月17日講師介紹 高級工程師；一級建造師；重慶市造價(jià)協(xié)會(huì)第二屆理事會(huì)常務(wù)理事；原重慶龍湖地產(chǎn)發(fā)展總經(jīng)濟(jì)師；12年龍湖工作經(jīng)歷，在成本控制管理和合同、招投標(biāo)管理方面有比較深刻的體會(huì)。內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 龍湖成本管理的目標(biāo) 龍湖成本管理的目標(biāo) 成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最大效益 -提升價(jià)值 龍湖成本管理的基本內(nèi)容 -合理確定成本與有效控制成本 龍湖成本管理的宗旨與目標(biāo)宗旨： 以經(jīng)濟(jì)合理性最大的成本

2、提升產(chǎn)品的競爭力，并形成行業(yè)成本優(yōu)勢 。目標(biāo)： 建立目標(biāo)成本管理為導(dǎo)向的成本管理體系 價(jià)值工程房地產(chǎn)企業(yè)的主要成本管理內(nèi)容有：31 人力的成本542產(chǎn)品的成本 產(chǎn)品的建造、品質(zhì)時(shí)間的成本 生產(chǎn)的速度、進(jìn)度人力的成本 管理人員多少和水平資金的成本 資金的利息管理的成本 管理的程度、精細(xì)度售后的成本6售后成本有：產(chǎn)品維修成本；產(chǎn)品質(zhì)量問題客戶關(guān)懷成本；活動(dòng)、及對個(gè)別使用功能的改變銷售承諾成本；向購房客戶不當(dāng)承諾開發(fā)過程中遺留給物業(yè)管理的問題成本經(jīng)營目標(biāo)/盈利指標(biāo)項(xiàng)目策劃銷售定位項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位合作資源資金來源政策與市場環(huán)境影響成本的因素自身管理能力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏/現(xiàn)場施工數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)存新項(xiàng)目可研規(guī)

3、劃設(shè)計(jì)合約規(guī)劃與招標(biāo)施工管理合同結(jié)算動(dòng)態(tài)反饋及時(shí)結(jié)算事前定價(jià)步步跟蹤準(zhǔn)確測算 成本管理工作的重心提前準(zhǔn)確測算、步步跟蹤、事前定價(jià)、動(dòng)態(tài)反饋、及時(shí)結(jié)算龍湖成本管理體系思路成本管理（提前）的基本方法 目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理的內(nèi)容 目標(biāo)的確定與控制兩方面為什么要進(jìn)行目標(biāo)成本管理目標(biāo)成本管理有什么作用 目標(biāo)成本管理的作用在于心中有數(shù)；“算了再做” 而不是“做了再算” 為開發(fā)決策提供依據(jù) 提前鎖定投資 合理確定銷售價(jià)格 加強(qiáng)成本的計(jì)劃性 預(yù)測投資效益目標(biāo)成本的作用目標(biāo)成本管理內(nèi)容 編制目標(biāo)成本 分階段對目標(biāo)成本進(jìn)行檢查、修正 目標(biāo)成本與實(shí)際成本進(jìn)行比較，對目標(biāo)成本進(jìn)行后評估 目標(biāo)成本管理原則不僅限于成

4、本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)成本管理未來的發(fā)展方向管理重心前移方案優(yōu)化管理創(chuàng)新龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖成本管理體系 制度 流程 方法 工具 （工作指引、作業(yè)指導(dǎo)書）成本管理部分管理制度招標(biāo)管理辦法合同管理辦法材料設(shè)備供應(yīng)、核價(jià)管理辦法預(yù)結(jié)算編制審核辦法設(shè)計(jì)變更、簽證管理辦法工程款支付管理辦法成本管理的管理體系業(yè)務(wù)模塊制度文件流程文件作業(yè)指引記錄表單成本管理目標(biāo)成本管理辦法目標(biāo)成本編制與審批流程項(xiàng)目策劃階段成本規(guī)劃指引項(xiàng)目目標(biāo)成本套表模板責(zé)任成本管理辦法責(zé)任成本分解與審批流程設(shè)計(jì)階段成本控制指引動(dòng)態(tài)成本報(bào)送套表動(dòng)態(tài)成本管理細(xì)則動(dòng)態(tài)成本信息報(bào)送流程招標(biāo)采購階段成本控制指引責(zé)任成本分解套表

5、成本績效考核制度合同計(jì)量與結(jié)算流程經(jīng)濟(jì)標(biāo)書及評審指引責(zé)任成本月度評估表。合同商務(wù)條款管理指引成本月度分析報(bào)告模板動(dòng)態(tài)成本信息歸集指引成本預(yù)警通知書造價(jià)咨詢單位管理指引目標(biāo)成本調(diào)整申報(bào)表變更簽證管理指引成本數(shù)據(jù)庫模型預(yù)、結(jié)算編制管理指引項(xiàng)目成本指標(biāo)測算表成本數(shù)據(jù)庫編制指引市場成本調(diào)研表專業(yè)端口責(zé)任成本考核指引項(xiàng)目成本-盈利動(dòng)態(tài)測算表成本部工作管理與考核指引項(xiàng)目主要規(guī)劃指標(biāo)。項(xiàng)目產(chǎn)品建筑/品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)表項(xiàng)目設(shè)計(jì)限額要求及成本控制建議表設(shè)計(jì)變更單/簽證單經(jīng)濟(jì)標(biāo)評審分析表計(jì)量支付表單工程進(jìn)度/材料供應(yīng)計(jì)量與付款臺(tái)帳工程結(jié)算審批表項(xiàng)目總包工程清算審批表結(jié)算協(xié)議表。成本管理部分制度流程體系成本模塊：制度流程與

6、管理工具龍湖項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng)主要費(fèi)項(xiàng)科目：一、土地費(fèi)用二、前期費(fèi)用三、建筑安裝成本（基礎(chǔ)設(shè)施、配套設(shè)施、單體）四、開發(fā)間接費(fèi)五、營銷費(fèi)用六、公司管理費(fèi)七、財(cái)務(wù)費(fèi)用序號一級成本費(fèi)項(xiàng)二級成本費(fèi)項(xiàng)三級成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)劝l(fā)展部2前期費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)等工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程造價(jià)采購部5園林景觀工程費(fèi)用軟硬景、水電、小品等造價(jià)采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購部7工程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造價(jià)采購部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測

7、費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購部其他銷售費(fèi)用營銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部開發(fā)成本銷售費(fèi)用開發(fā)間接費(fèi)稅金土地成本前期工程費(fèi)配套設(shè)施費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi) 工程相關(guān)費(fèi)后續(xù)成本管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用建設(shè)期返工費(fèi)優(yōu)化設(shè)計(jì)費(fèi)用相關(guān)責(zé)任部門物業(yè)公司工程部造價(jià)采購部研發(fā)設(shè)計(jì)部發(fā)展部成本財(cái)務(wù)部本成發(fā)開接直營銷部勘察設(shè)計(jì)費(fèi)項(xiàng)目全成本的縱向分解 建設(shè)部2000年9月18日發(fā)布 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法 第四章第24條明確 “開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投入的各項(xiàng)費(fèi)用，主要包括：土地費(fèi)用、前期工程費(fèi)用、

8、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、建筑安裝工程費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、開發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、開發(fā)期稅費(fèi)、其他費(fèi)用以及不可預(yù)見費(fèi)用等?！背杀緶y算費(fèi)項(xiàng)表比較討論： 你所在企業(yè)有無成本費(fèi)項(xiàng)表，表格形式和費(fèi)項(xiàng)順序有哪些不同，內(nèi)容有哪些不同結(jié)論： 各表形式和費(fèi)項(xiàng)順序不同，但費(fèi)項(xiàng)的內(nèi)容大致相同龍湖的項(xiàng)目成本管理以項(xiàng)目為管理對象項(xiàng)目的完全直接成本測算分解間接成本測算分?jǐn)傢?xiàng)目的成本管理內(nèi)容項(xiàng)目制管理組織形式營銷部成本管理部工程管理部設(shè)計(jì)研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部公司總經(jīng)理研發(fā)專員項(xiàng)目負(fù)責(zé)人項(xiàng)目研發(fā)經(jīng)理項(xiàng)目工程經(jīng)理項(xiàng)目成本經(jīng)理項(xiàng)目營銷經(jīng)理項(xiàng)目財(cái)務(wù)經(jīng)理專業(yè)工程師成本專員營銷顧問財(cái)務(wù)專員公司運(yùn)營總監(jiān)龍湖項(xiàng)目部主要職

9、能 產(chǎn)品研發(fā)定位施工組織和管控成本測算和控制營銷策劃和銷售客戶管理品質(zhì)保證實(shí)行項(xiàng)目管理后公司和部門職能公司土地競拍、資金保障部門掌握制度、流程、方法、工具的制定和更新；整理資源、知識沉淀；集公司資源協(xié)助支持項(xiàng)目工作，檢查監(jiān)督項(xiàng)目工作培訓(xùn)項(xiàng)目需要的合格的經(jīng)理和專員項(xiàng)目職能崗位項(xiàng)目成本管理職能設(shè)計(jì)研發(fā)1、產(chǎn)品定位 2、產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn) 3、設(shè)計(jì)任務(wù)書 4、 設(shè)計(jì)優(yōu)化產(chǎn)品成本控制 5、設(shè)計(jì)費(fèi)管理成本管理1、目標(biāo)成本測算和分?jǐn)偂?dòng)態(tài)成本跟蹤控制 2、開發(fā)成本（包括建造直接成本和間接成本）管控3、材料設(shè)備采購及認(rèn)價(jià) 4、工程招標(biāo)、合同、造價(jià)管理 5、資金計(jì)劃匯總工程管理1、在成本控制下進(jìn)度、質(zhì)量管理 2、施

10、工技術(shù)方案、設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場簽證管控營銷1、市場定位 2、體驗(yàn)區(qū)選址及標(biāo)準(zhǔn) 3、銷售費(fèi)用（包括樣板房景觀體驗(yàn)區(qū)）管控計(jì)劃財(cái)務(wù)1、項(xiàng)目成本財(cái)務(wù)指標(biāo)的管控 2、分?jǐn)偝杀镜墓芸?3、總體資金計(jì)劃的管控 龍湖目標(biāo)成本管理三大工具1、目標(biāo)成本測算與分解2、投資分析模型3、歷史成本數(shù)據(jù)庫龍湖項(xiàng)目目標(biāo)成本測算和分解目標(biāo)成本測算的條件 經(jīng)討論確定的方案或設(shè)計(jì)圖（規(guī)劃指標(biāo)表） 整理建筑標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品配置 市場價(jià)格及其走勢的準(zhǔn)確把握 相應(yīng)項(xiàng)目工程造價(jià)歷史成本數(shù)據(jù) 參照本企業(yè)在建項(xiàng)目成本、參照歷史成本、參照市場同類產(chǎn)品成本測算正向測算：測算依據(jù) （產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、市場情況、歷史成本數(shù)據(jù)庫）測算方式 （估算、概算、預(yù)算）團(tuán)隊(duì)工作

11、反向倒逼：確定銷售價(jià)格水平；確定利潤要求；反推計(jì)算成本目標(biāo)成本測算的方法44目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定位、產(chǎn)品預(yù)期售價(jià)和期望利潤，結(jié)合目前市場價(jià)格情況，并預(yù)測未來價(jià)格走向，同時(shí)參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)資料，預(yù)先制定并力爭控制的產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為產(chǎn)品未來成本的控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)、采購、施工等整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)過程的指導(dǎo)和控制性文件，是企業(yè)各部門通過技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理等措施的努力，需要實(shí)現(xiàn)的產(chǎn)品成本的控制線目標(biāo)成本管理的階段土地投資論證階段目標(biāo)成本(土地版)項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本(啟動(dòng)版)方案設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(方案版)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本(執(zhí)行版)工程實(shí)施階段目標(biāo)成本(調(diào)整版)竣工階段項(xiàng)目竣工成本目標(biāo)成本形成動(dòng)態(tài)及責(zé)

12、任成本執(zhí)行47目標(biāo)成本編制基本程序 1、項(xiàng)目定位2、確定設(shè)計(jì)方案3、項(xiàng)目基本指標(biāo)4、市場調(diào)查5、成本數(shù)據(jù)收集6、編制目標(biāo)成本7、目標(biāo)成本論證8、目標(biāo)成本批準(zhǔn)土地投資論證階段成本測算責(zé)任部門工作成果發(fā)展部項(xiàng)目定位提供周邊配套提供土地信息地區(qū)總經(jīng)理研發(fā)部造價(jià)采購部主持、確定項(xiàng)目預(yù)案目標(biāo)成本測算通過滿足拿地成本要求未通過審定存檔土地階段成本測算方法：成本經(jīng)驗(yàn)值估算法參考成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，用表格組合來完成土地投資論證階段成本測算成本科目成本取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段前期費(fèi)用90-115 （土地面積）普通樓盤160-205 （土地面積）高檔樓盤含精裝160-235 （土地面積）別墅樓盤基礎(chǔ)設(shè)施20

13、5-225 （土地面積）容積率0.5-1.0225-250 （土地面積）容積率1.4左右250-400 （土地面積）容積率2.0以上環(huán)境工程160-200 （土地面積）容積率0.5-1.0檔次高者取大值135-180 （土地面積）容積率1.4左右100-140 （土地面積）容積率2.0以上配套設(shè)施一般地下室2100-2300元/地下室面積人防地下室2300-2500元/地下室面積會(huì)所3500-5000元/會(huì)所面積教育用房1500-1800元/教育用房面積底商1500-1800元/商業(yè)用房面積管理用房1500元/管理用房面積成本科目取值范圍適用標(biāo)準(zhǔn)備注土地投資可研階段別墅項(xiàng)目2200-2400建

14、筑面積雙拼毛坯2000-2200建筑面積聯(lián)排1800-2000建筑面積疊拼多層1500-1600建筑面積普通1600-1800建筑面積高檔小高層1600-1800建筑面積普通1800-2000建筑面積高檔高層2000-2200建筑面積普通2200-2400建筑面積高檔項(xiàng)目目標(biāo)成本測算（土地版）只是土地投資論證的一部分；把項(xiàng)目目標(biāo)成本測算（土地版）與項(xiàng)目其他預(yù)設(shè)模塊進(jìn)入項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型進(jìn)行指標(biāo)分析審定的項(xiàng)目目標(biāo)成本測算（土地版）將作為項(xiàng)目啟動(dòng)階段目標(biāo)成本的參照依據(jù)。項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)分析模型 模型是什么 模型就是模擬項(xiàng)目整個(gè)運(yùn)作過程，通過數(shù)據(jù)之間的邏輯運(yùn)算，得出項(xiàng)目的評價(jià)指標(biāo)，從而衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣

15、可以通過模型進(jìn)行項(xiàng)目的實(shí)時(shí)跟蹤，從而了解項(xiàng)目收益的動(dòng)態(tài)變化情況。模型的基本結(jié)構(gòu) 模型由以下幾個(gè)模塊組成：基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、項(xiàng)目分期情況、成本測算、項(xiàng)目進(jìn)度及付款計(jì)劃、銷售及回款計(jì)劃、資金來源及運(yùn)用表和現(xiàn)金流出表。 模型中基本財(cái)務(wù)指標(biāo) 凈現(xiàn)值 指在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)算的各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之和。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕對指標(biāo)，項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越好。 內(nèi)部收益率 是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的報(bào)酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收益率是一個(gè)相對指標(biāo)，項(xiàng)目的內(nèi)部收益率越高越好。現(xiàn)金成本收益率 指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶來的現(xiàn)金收入，該指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高低的指標(biāo)，而是衡量項(xiàng)

16、目現(xiàn)金收益情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù) 指項(xiàng)目的權(quán)益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金的投入可以駕馭多少元的總投資，該指標(biāo)越大越好。 項(xiàng)目指標(biāo)的衡量體系 影響模型的主要因素有三個(gè)指標(biāo)：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率；項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù) 分別從三個(gè)主要的方面衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣： 項(xiàng)目的內(nèi)部收益率：從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收益的角度； 項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金流的角度； 項(xiàng)目的權(quán)益資本乘數(shù)：從權(quán)益資本使用效率的角度 編制模型的意義 （通過模型財(cái)務(wù)指標(biāo)的計(jì)算） 為土地投資決策提供依據(jù)； 通過對項(xiàng)目參數(shù)的設(shè)置，可以控制項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)； 通過模型可以實(shí)現(xiàn)對項(xiàng)目收益情況的實(shí)時(shí)跟蹤，從

17、而為項(xiàng)目運(yùn)作過程中的決策提供依據(jù)； 將公司所有項(xiàng)目的模型進(jìn)行疊加就可以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段的作用投資經(jīng)濟(jì)分析模型在項(xiàng)目運(yùn)作各階段所起的作用不同項(xiàng)目拿地階段決策支持，風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目研發(fā)階段經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)計(jì)優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)階段成本控制，銷售控制項(xiàng)目竣工階段對比分析，指導(dǎo)新項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米 66,900 82,350 1,278 小高層平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫平米 35,843 35,448 - 幼兒園平米

18、 500 500 - 總建筑面積 217,543 217,098 容積率 1.5 1.5 內(nèi)部收益率16.87%22.15%凈現(xiàn)值元 2,166 3,439 *項(xiàng)目工期延后對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響單位按原工期延期1年內(nèi)部收益率24.37%19.10%凈現(xiàn)值元16,017 13,756 *可售與不可售比例變化對評價(jià)指標(biāo)的影響單位方案階段指標(biāo)初步設(shè)計(jì)指標(biāo)花園洋房平米78,448 89,286 地下車庫平米18,115 15,110 物管用房平米799 1,128 總建筑面積97,362 105,524 內(nèi)部收益率15.53%50.51%凈現(xiàn)值元305 2,224 項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測算項(xiàng)目團(tuán)隊(duì) 確定產(chǎn)品

19、定位和銷售價(jià)格、銷售進(jìn)度研發(fā)部根據(jù)規(guī)劃條件 和市場定位進(jìn)行預(yù)案的調(diào)整或重新考慮方案（產(chǎn)品業(yè)態(tài)、標(biāo)準(zhǔn)）造價(jià)采購部項(xiàng)目目標(biāo)成本測算計(jì)劃財(cái)務(wù)部根據(jù)售價(jià)、銷售進(jìn)度、成本測算、進(jìn)行財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算拿地以后項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)對擬建項(xiàng)目進(jìn)行詳細(xì)策劃，設(shè)定項(xiàng)目市場定位、產(chǎn)品定位，明確項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、配置標(biāo)準(zhǔn)、建造標(biāo)準(zhǔn)、交房標(biāo)準(zhǔn)、主要設(shè)備的檔次或品牌、施工安排、工程進(jìn)度，材料供應(yīng)方案，銷售策劃，銷售進(jìn)度等項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測算是對土地投資論證階段目標(biāo)成本測算的細(xì)化項(xiàng)目啟動(dòng)階段成本測算帶入經(jīng)濟(jì)模型后應(yīng)達(dá)到或超過土地版的收益指標(biāo)；項(xiàng)目啟動(dòng)階段的成功標(biāo)志 項(xiàng)目啟動(dòng)會(huì) 目的 對項(xiàng)目進(jìn)行沙盤推演，預(yù)見和決策未來，設(shè)定產(chǎn)品 定位，營銷方

20、案、實(shí)施計(jì)劃，成本控制，識別項(xiàng)目 風(fēng)險(xiǎn)，提出預(yù)案。 項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)明確項(xiàng)目成功標(biāo)尺及具體指標(biāo)，達(dá)成共識、 做出承諾主要內(nèi)容（成果）項(xiàng)目定位項(xiàng)目建造標(biāo)準(zhǔn)體驗(yàn)區(qū)選址、定位及開放計(jì)劃項(xiàng)目一二級計(jì)劃（項(xiàng)目分期、材料供應(yīng)方式范圍）項(xiàng)目目標(biāo)成本（啟動(dòng)）（項(xiàng)目合約規(guī)劃）投資分析模型（啟動(dòng)）方案設(shè)計(jì)任務(wù)書景觀方案設(shè)計(jì)任務(wù)書精裝房定位、限價(jià)及建設(shè)實(shí)施方案（如有）項(xiàng)目的物業(yè)、商運(yùn)的運(yùn)營人力資源配置及運(yùn)營成本分析設(shè)計(jì)階段成本分解工程部提供現(xiàn)場布置方案提供施工用水電以及甲方臨設(shè)設(shè)置方案初步施工方案及土石方平衡對比提供方案、初步設(shè)計(jì)圖提供產(chǎn)品建造標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)方案對比造價(jià)采購部目標(biāo)成本分解進(jìn)行成本敏感性分析編制合約規(guī)劃研發(fā)部計(jì)劃財(cái)

21、務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)計(jì)算設(shè)計(jì)階段成本分解主要是方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段的成本測算和分解方案設(shè)計(jì)、初步設(shè)計(jì)階段是設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)初步設(shè)計(jì)階段目標(biāo)成本經(jīng)審批后，是項(xiàng)目的執(zhí)行目標(biāo)成本案例： 方案設(shè)計(jì)階段成本測算分解方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解方式之一，按合同計(jì)劃分解方式之三，按考核責(zé)任分解三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)目標(biāo)成本的分解分解依據(jù)：甲方的發(fā)包與采購計(jì)劃分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)的目標(biāo)方式之一：按合同計(jì)劃分解：項(xiàng)目合約規(guī)劃目的將各費(fèi)項(xiàng)成本對應(yīng)分解成未來可執(zhí)行的合同隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說明）分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功

22、能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；方式之二：按工程實(shí)體分解分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo), 以及輔助管理的工作要求方式之三：按考核責(zé)任分解序號一級成本費(fèi)項(xiàng)二級成本費(fèi)項(xiàng)三級成本費(fèi)項(xiàng)責(zé)任部門1開發(fā)成本土地成本土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償?shù)劝l(fā)展部2前期費(fèi)用勘察、設(shè)計(jì)費(fèi)研發(fā)部報(bào)建費(fèi)研發(fā)部、工程部三通一平費(fèi)等工程部3配套設(shè)施費(fèi)用學(xué)校、幼兒園、會(huì)所等造價(jià)采購部4基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用水、電、氣配套、道路工程部小區(qū)強(qiáng)弱 電、總平工程造價(jià)采購部5園林景觀工程費(fèi)用軟硬景、水電、小品等造價(jià)采購部6主體建安成本建筑、安裝、裝飾工程造價(jià)采購部7工

23、程相關(guān)費(fèi)用審計(jì)費(fèi)計(jì)劃財(cái)務(wù)部造價(jià)咨詢費(fèi)造價(jià)采購部監(jiān)理費(fèi)、定額外檢測費(fèi)工程部物業(yè)前期介入費(fèi)、維修基金營銷部8期間費(fèi)用銷售費(fèi)用營銷設(shè)施建造費(fèi)造價(jià)采購部其他銷售費(fèi)用營銷部9財(cái)務(wù)費(fèi)用貸款利息等計(jì)劃財(cái)務(wù)部10管理費(fèi)用員工工資、福利等行政人力部項(xiàng)目實(shí)施階段成本管理工程部現(xiàn)場簽證、技術(shù)核定的現(xiàn)場控制、工程質(zhì)量和進(jìn)度的管控、編制進(jìn)度計(jì)劃提供施工圖設(shè)計(jì)變更的控制、專項(xiàng)工程的優(yōu)化造價(jià)采購部簽證變更的費(fèi)用審核、專項(xiàng)工程的成本分析、動(dòng)態(tài)成本的跟蹤和回顧、成本調(diào)整研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)指標(biāo)的動(dòng)態(tài)跟進(jìn)資金計(jì)劃審核互動(dòng)動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目實(shí)施過程中各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本的控制結(jié)果在簽訂合同時(shí)，與合約規(guī)劃對應(yīng)；結(jié)合

24、合同或預(yù)算造價(jià)對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整合同變更 ( 包括：經(jīng)濟(jì)簽證、設(shè)計(jì)變更、技術(shù)洽商）所產(chǎn)生的合同金額變化及時(shí)對目標(biāo)成本進(jìn)行調(diào)整動(dòng)態(tài)成本管理動(dòng)態(tài)成本管理成本的發(fā)生和形成是一個(gè)不斷變化的過程，決定了成本管理是一個(gè)動(dòng)態(tài)過程動(dòng)態(tài)成本管理的目的意義 保證成本處于可控 保證目標(biāo)成本實(shí)現(xiàn) 提供成本決策依據(jù)動(dòng)態(tài)成本的組成動(dòng)態(tài)成本= 已結(jié)算合同成本+未結(jié)算合同成本 +非合同性成本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本待發(fā)生成本待發(fā)生費(fèi)用未簽約合同估價(jià)已發(fā)生成本非合同性成本合同性成本已結(jié)算合同成本未結(jié)算合同成本合同金額結(jié)算調(diào)整(含簽證變更)合同金額預(yù)估結(jié)算調(diào)整(含預(yù)估簽證變更)月度成本回顧在目標(biāo)成本中對已發(fā)生、已結(jié)算的合同金額調(diào)整；

25、對未發(fā)生合同費(fèi)項(xiàng)進(jìn)行清理、預(yù)估在目標(biāo)成本中按已發(fā)生、已結(jié)算的費(fèi)用金額調(diào)整；對未發(fā)生費(fèi)用進(jìn)行清理、預(yù)估成本動(dòng)態(tài)重大事項(xiàng)及預(yù)警 成本管理異常事項(xiàng)披露 重大招標(biāo)進(jìn)展 補(bǔ)充預(yù)算動(dòng)態(tài)狀況（含設(shè)計(jì)變更及洽商） 結(jié)算異常情況說明（超合同額及目標(biāo)成本、以及其它異常情況均需說明） 成本目標(biāo)評審 成本研究及其它測算動(dòng)態(tài)成本月報(bào)內(nèi)容序號 項(xiàng)目名稱 目標(biāo)成本 (萬元) 20090630動(dòng)態(tài)監(jiān)控 本月預(yù) 測金額 與目標(biāo)成本相比 與上月相比 已發(fā)生 合同額 變化說明 一 土地成本 16,009.0016,009.00-15,200.00二 前期工程費(fèi) 1,541.001,542.000.59-1,200.00三建筑安裝工

26、程費(fèi) 36,420.0035,533.00-887.00-2.0526,956.003.1 總包工程 27,216.0026,956.00-259.00-26,956.003.2總包洽商變更及索賠 -1,194.00-1,691.00-496.00-3.3 分包工程 10,398.0010,267.00-130.00-2.057,527.00四小市政配套費(fèi)用 6,508.006,508.00-五 維保費(fèi)用 0.090.08-17.00-0.041六一五項(xiàng)合計(jì) 61,337.0060,432.00-904.00-2.1243,357.00動(dòng)態(tài)成本月度狀況表工程竣工階段成本管理工程部審核工程竣工資

27、料對合同相關(guān)條款進(jìn)行評估對供應(yīng)商進(jìn)行相關(guān)履約評估設(shè)計(jì)總結(jié)造價(jià)采購部與供應(yīng)商進(jìn)行竣工結(jié)算（含材料供應(yīng)結(jié)算）編制竣工成本并與目標(biāo)本（執(zhí)行版）比較研發(fā)部計(jì)劃財(cái)務(wù)部財(cái)務(wù)決算核算最終的財(cái)務(wù)指標(biāo)項(xiàng)目竣工成本，是指在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收時(shí)點(diǎn)上，項(xiàng)目的全部成本，包括確認(rèn)（結(jié)算）的已發(fā)生成本和估算的未發(fā)生成本。其費(fèi)項(xiàng)包括開發(fā)成本、營銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)等全部成本費(fèi)用。將項(xiàng)目竣工成本與項(xiàng)目目標(biāo)成本（執(zhí)行版）比較，分析、說明差異原因按規(guī)定格式形成項(xiàng)目成本總結(jié)和分析一、基本情況的概要成本目標(biāo)的下達(dá)成本目標(biāo)的分解成本目標(biāo)的完成二、分解和完成的對比以費(fèi)項(xiàng)為跟本、對各費(fèi)項(xiàng)的結(jié)構(gòu)分解、完成情況進(jìn)行對比分析基本結(jié)論目標(biāo)成本和實(shí)際成本

28、的對比分析三、分析說明ABC分析敏感性分析失敗和成功事例的分析四、改進(jìn)建議如何做好成本管理目前成本管理的瓶頸和破解龍湖的歷史成本數(shù)據(jù)庫 目標(biāo)成本編制的重要參考?xì)v史成本數(shù)據(jù)庫歷史數(shù)據(jù)的來源1、自身開發(fā)項(xiàng)目的積累 內(nèi)容完善、質(zhì)量好、數(shù)量有限2、同行業(yè)項(xiàng)目資料收集 內(nèi)容質(zhì)量不容易準(zhǔn)確歷史成本數(shù)據(jù)庫主要內(nèi)容 包括：成本測算基礎(chǔ)資料開發(fā)成本匯總表總體分項(xiàng)工程成本指標(biāo)單位工程建安指標(biāo)成本測算基礎(chǔ)資料： 搜集房地產(chǎn)工程（歷史）已建項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)，已建項(xiàng)目概況指標(biāo)以及已建項(xiàng)目各單位工程經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)的實(shí)際記錄 新建房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，擬建項(xiàng)目概況指標(biāo)開發(fā)項(xiàng)目成本匯總表： 是上述歷史項(xiàng)目的實(shí)際成本記錄，包括項(xiàng)

29、目各項(xiàng)成本費(fèi)項(xiàng)的竣工結(jié)算造價(jià)的總合。專項(xiàng)工程成本分析 景觀工程 區(qū)內(nèi)管網(wǎng) 區(qū)內(nèi)強(qiáng)電 區(qū)內(nèi)弱電 單體建安工程單位工程建安指標(biāo)： 按項(xiàng)目的單位工程編制，共分為五大部分： 1）、工程概況。 2）、特征指數(shù)。 3）、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。 4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、 5）、技術(shù)指標(biāo)。1）、工程概況主要包括： 工程名稱、建筑面積、結(jié)構(gòu)形式、高度、層高等。2）、特征指標(biāo)主要包括： 窗墻比：外墻窗面積/外墻面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 總高）一般 窗地比：外墻窗面積/建筑（地面）面積 體型系數(shù)：建筑面積/外表面積（標(biāo)準(zhǔn)層外墻周長 總高） 面積系數(shù)：=規(guī)劃建筑面積/造價(jià)計(jì)算建筑面積 （規(guī)劃面積/建筑面積） 造價(jià)面積與規(guī)劃面積由于計(jì)算規(guī)則不

30、一樣，存在一定誤差，經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)是以造價(jià)建筑面積分析計(jì)算的，造價(jià)面積與規(guī)劃面積的系數(shù)作為調(diào)整系數(shù) （系數(shù)大于1成本指標(biāo)乘以系數(shù)，系數(shù)小于1成本指標(biāo)除以系數(shù)） 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)和技術(shù)指標(biāo)與面積系數(shù)的關(guān)系3）、建筑標(biāo)準(zhǔn)：分別按單位工程的 基礎(chǔ)； 結(jié)構(gòu)及粗裝修； 主體設(shè)備安裝工程； 公共部位精裝修； 戶內(nèi)精裝修； 等的主要材料做法進(jìn)行描述。4）、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)包括： 單位工程人工費(fèi)和單位面積人工費(fèi)指標(biāo) 各分部工程造價(jià)和單位面積造價(jià)指標(biāo) 各種主要材料的消耗量和單位面積消耗指標(biāo)5）、單位工程強(qiáng)電、弱電、裝飾工程成本分析表如何參考?xì)v史成本測算新項(xiàng)目成本 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 預(yù)設(shè)特征系數(shù)、體形系數(shù) 產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn) 查找歷史項(xiàng)目

31、，對新建項(xiàng)目作參考 根據(jù)擬建單位工程特征指數(shù)和設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)在歷史數(shù)據(jù)庫中找出相應(yīng)項(xiàng)目的歷史參數(shù)，可以通過特征指數(shù)、歷史成本，結(jié)合擬建項(xiàng)目的情況，測算擬建項(xiàng)目單位工程的造價(jià)成本 找到相類似的歷史成本數(shù)據(jù)后，要結(jié)合當(dāng)前市場情況對主要材料、人工費(fèi)、規(guī)費(fèi)按市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整?；A(chǔ)部分：挖孔樁基礎(chǔ)的測算數(shù)據(jù)見下表 以下變化規(guī)律限于主體及粗裝修參考 序號項(xiàng)目窗墻比變化率體型系數(shù)變化率1%-1%1%-1%1主體結(jié)構(gòu)及粗裝修造價(jià)-0.50%0.50%0.10%-0.10%參考指標(biāo) A類高層（主體） 鋼筋 千克、水泥 千克、預(yù)拌砼 立方 B類高層（主體） 鋼筋千克、水泥 千克、預(yù)拌砼 立方 當(dāng)窗墻比為，體型系數(shù)為時(shí)，

32、主體結(jié)構(gòu)及粗裝修部分的造價(jià)基數(shù)約為1內(nèi)容龍湖的項(xiàng)目成本管理龍湖招標(biāo)投標(biāo)管理龍湖的合同管理龍湖的項(xiàng)目成本控制 龍湖的項(xiàng)目成本控制 項(xiàng)目主要成本費(fèi)項(xiàng)構(gòu)成成本分類成本費(fèi)項(xiàng)成本內(nèi)容直接成本（開發(fā)成本）土地費(fèi)土地價(jià)款、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)、與土地有關(guān)的費(fèi)用前期工程費(fèi)勘測設(shè)計(jì)費(fèi) 、三通一平工程費(fèi)、 行政及政策性收費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)滿足項(xiàng)目使用功能的設(shè)施設(shè)備配套設(shè)施費(fèi)按規(guī)劃和有關(guān)要求設(shè)置的配套建筑建安工程費(fèi)建筑工程、安裝工程（含各項(xiàng)設(shè)備、智能化工程費(fèi)）、 戶內(nèi)精裝修 、環(huán)境景觀工程 工程相關(guān)費(fèi)用監(jiān)理費(fèi)、各項(xiàng)咨詢費(fèi)、定額外專項(xiàng)檢測費(fèi)、工程測量費(fèi)用、各項(xiàng)驗(yàn)收費(fèi)用 用 銷售費(fèi)用調(diào)研、推廣廣告費(fèi)、售樓處、樣板房、樣板環(huán)境、

33、交易相關(guān)手續(xù)費(fèi) 管理費(fèi)用管理人員工資、行政支出、福利等費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用資金成本 竣工驗(yàn)收 試 運(yùn) 行 采 購 施 工 設(shè) 計(jì) 勘 察可行性研究項(xiàng)目建議書建設(shè)工程項(xiàng)目實(shí)施的階段啟動(dòng)階段規(guī)劃階段實(shí)施階段收尾階段建設(shè)安裝完成投使入用投資可行性研究投資合發(fā)同包決立策項(xiàng)100%勘察設(shè)計(jì)前期工程施工采購竣工驗(yàn)收項(xiàng)目成本控制的要點(diǎn)成本控制的目標(biāo)原則不是最低而是合理成本控制的核心是合理的成本獲得最大效益 成本測算過程的控制分為： 投資論證階段測算 設(shè)計(jì)階段控制 執(zhí)行過程的控制主要是施工階段控制 成本控制包括成本測算過程的控制和執(zhí)行過程的控制 土地投資論證 根據(jù)提供的土地信息，確定擬取得地塊的項(xiàng)目定位 結(jié)合市場需求

34、對不同業(yè)態(tài)使用功能建筑面積的合理 配置 結(jié)合周邊環(huán)境、相鄰項(xiàng)目售價(jià)、市場需求等情況論 證項(xiàng)目投資可行性 參考類似業(yè)態(tài)工程項(xiàng)目歷史經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)編制投資估算，利用投資分析模型測算控制土地成本投資論證階段的控制（概念設(shè)計(jì)） 方案設(shè)計(jì) 初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)） 施工圖設(shè)計(jì) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段的控制投資決策至初步設(shè)計(jì)階段，通過對設(shè)計(jì)方案的比較，本階段投資控制的效果約為75%80%，控制投資的阻力最小，控制投資需要的成本最低 深化設(shè)計(jì)至施工圖設(shè)計(jì)階段，通過對建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投資控制的效果約為15%20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)束至施工階段（實(shí)施階段），通過對施工方案的比較，本階段投資控制效果約為5%以內(nèi)，控制投資阻力較大，控

35、制成本較高 設(shè)計(jì)階段投資控制效果概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的效果控制的阻力控制的成本主要控制價(jià)值區(qū)137方案設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)產(chǎn)品的市場定位與產(chǎn)品定位，產(chǎn)品功能、標(biāo)準(zhǔn)，戶型組合豎向標(biāo)高的確定，土石方平衡方案，景觀對原始地形的利用公建及配套種類及規(guī)模分析，綜合管網(wǎng)的初步布置，水電設(shè)備房的位置窗地比、平面周長、體型系數(shù)人防工程自建與繳費(fèi)的決策項(xiàng)目分部分項(xiàng)工程及部品部件的價(jià)值判斷138重點(diǎn)關(guān)注：產(chǎn)品定位，主要設(shè)計(jì)選型，建筑平面，基礎(chǔ)類型，結(jié)構(gòu)形式，結(jié)構(gòu)布置，建筑裝飾交付標(biāo)準(zhǔn)，停車方式及比率，小區(qū)供配電方式 在容積率指標(biāo)控制面積，結(jié)合市場需求對不同業(yè)態(tài)建筑面積的合理配置，建多少高層、建多少多層、建多少商業(yè)、

36、建多少別墅、建多少花園洋房；配置那些基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，獲得最大銷售額和高額利潤。 注意設(shè)計(jì)作品和產(chǎn)品的關(guān)系 比較高層與小高層的成本案例：某項(xiàng)目指標(biāo)如下，方案設(shè)計(jì)階段沒有充分利用建筑密度指標(biāo)規(guī)劃利潤貢獻(xiàn)大的產(chǎn)品，規(guī)劃建7棟高層，4個(gè)18層、4個(gè)33層總用地面積平方米45975.6容積率2.5建筑占地面積平方米10624.5建筑密度%不大于35%23.11%綠地率%31.53%總建筑面積平方米150528.61）地上建筑面積平方米1149362）地下建筑面積平方米35592.6其中地下車庫面積平方米29403.4高層與高層、花園洋房的的成本比較容積率密度單體 建造費(fèi)總成本銷售價(jià)格1832層高層不

37、變小大優(yōu)、中、差中1218層高層不變大小優(yōu)、中、差中花園洋房不變大大優(yōu)、中、差高 對業(yè)態(tài)和戶型的多方案設(shè)計(jì)比較，通過比較確定單體平面和戶型；通過對建筑面積、套內(nèi)面積、公攤面積的比例測算，確定最合理戶型和戶型搭配從而獲得最大得房率和銷售面積，獲得最大銷售額和高額利潤。某項(xiàng)目技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)對項(xiàng)目評價(jià)指標(biāo)的影響業(yè)態(tài)單位原技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)變化后的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)單位建筑面積創(chuàng)利能力花園洋房平米 66,900 82,350 1,278 小高層平米 113,100 95,200 1,097 小商鋪平米 1,200 3,600 3,201 地下車庫平米 35,843 35,448 - 幼兒園平米 500 500 -

38、總建筑面積 217,543 217,098 容積率 1.5 1.5 內(nèi)部收益率16.87%22.15%凈現(xiàn)值元 2,166 3,439 限額設(shè)計(jì) 確定限額設(shè)計(jì)控制指標(biāo) 限額設(shè)計(jì)是按照批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)任務(wù)書及投資估算控制設(shè)計(jì)，對設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制 凡是能進(jìn)行定量綜合的設(shè)計(jì)內(nèi)容，均要通過計(jì)算確定，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟(jì)性 。初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）階段控制要點(diǎn) 各建筑、結(jié)構(gòu)、構(gòu)造做法及建筑選材結(jié)構(gòu)型式、基礎(chǔ)型式、擋墻形式的選擇外立面設(shè)計(jì)電梯、空調(diào)等大型成套設(shè)備選型管線布置走向變配電系統(tǒng)道路斷面公攤面積與公攤系數(shù)優(yōu)化精裝修配置標(biāo)準(zhǔn)與成本鋼筋、砼用量門窗開啟方式及分隔設(shè)計(jì)

39、根據(jù)初步設(shè)計(jì)圖紙對規(guī)劃建筑面積、銷售建筑面積、造價(jià)建筑面積進(jìn)行計(jì)算比較，盡量減少公攤面積增大得房率。 控制單體建筑的特徵指數(shù)，包括：外墻周長、面積系數(shù)，門窗面積系數(shù)、窗墻比、窗地比指標(biāo)、體型系數(shù)等對節(jié)能保溫、消防、抗震設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的影響。 控制建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，控制單體工程配置標(biāo)準(zhǔn)；比較外墻保溫材料和作法，門窗材質(zhì)、標(biāo)準(zhǔn)；外裝飾材料的選擇搭配，室內(nèi)不同公共部分裝修標(biāo)準(zhǔn)、裝飾材料的選擇搭配，在滿足必要使用功能的同時(shí)成本最合理。 產(chǎn)品定位結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)方面基礎(chǔ)選型、埋深和布置應(yīng)合理樓面恒、活荷載及梁的線荷載，梁、柱或墻的集中荷載取值合理，安全系數(shù)取值合理主體結(jié)構(gòu)布置、結(jié)構(gòu)體系選型合理，梁、柱、板鋼筋配筋計(jì)算配置

40、合理人防地下室結(jié)構(gòu)選型應(yīng)正確，設(shè)計(jì)荷載取值、結(jié)構(gòu)計(jì)算與構(gòu)造 強(qiáng)電設(shè)計(jì)方面主要電氣負(fù)荷指標(biāo)配置、供電范圍、變壓器臺(tái)數(shù)合理進(jìn)出線通道是否合理設(shè)備選擇、出線回路計(jì)算電流、斷路器容量和電纜截面配置合理發(fā)電機(jī)供電范圍、容量和臺(tái)數(shù)選擇合理敷設(shè)方式和路徑、出線回路、線纜型號截面經(jīng)濟(jì)合理 弱電設(shè)計(jì)方面弱電各系統(tǒng)功能和設(shè)備選型合理各系統(tǒng)管線走向布置合理 給排水設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)參數(shù)合理、計(jì)算指標(biāo)經(jīng)濟(jì)；系統(tǒng)流程合理 設(shè)備房設(shè)置位置及設(shè)備布置合理、使用及維護(hù)方便 主要的設(shè)備材料選用經(jīng)濟(jì)合理 綜合管網(wǎng)方案，包括：道路工程、雨污水工程、雨污水處理、強(qiáng)弱電管網(wǎng)、給水管道工程等的走向作法進(jìn)行造價(jià)分析比較，使布置、走向、作法更合理

41、，挖溝的土石方量最小。 編制概算，對投資進(jìn)行控制。 景觀工程控制軟硬景面積比例，包括水體面積，鋪裝面積，喬木、灌木、草坪面積的比例。 確定項(xiàng)目骨干樹種、基調(diào)樹種設(shè)計(jì)階段控制措施產(chǎn)品業(yè)態(tài)定位模板化設(shè)計(jì)任務(wù)書模板化設(shè)計(jì)合同模板主要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)指引模板化主要專業(yè)施工圖設(shè)計(jì)審圖要點(diǎn)模板化專業(yè)配置標(biāo)準(zhǔn)模板化制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)作法產(chǎn)品研發(fā)模塊化： 單體研發(fā)、單體組合 會(huì)所售樓處結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)化及裝修模塊化、 硬景鋪裝標(biāo)準(zhǔn)化 導(dǎo)視系統(tǒng)標(biāo)準(zhǔn)化戶型拼合： 增強(qiáng)戶型拼合研發(fā)90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大改 產(chǎn)品復(fù)制產(chǎn)品復(fù)制90% 復(fù)制 + 10% 創(chuàng)新（1+10%）n一年一小改 三年一大

42、改重慶。龍湖源著電梯住宅的公攤面積經(jīng)濟(jì)分析 公攤面積涉及多個(gè)利益主體開發(fā)商：花錢而不能直接變?yōu)殇N售收入，希望公攤小些好；業(yè)主：大堂、電梯間、公共走道等的空間大些，舒適度好和方便些，希望大些好。施工單位：管線安裝時(shí)，希望管井大些好；物業(yè)公司：抄水電表讀數(shù)、管道檢修、垃圾臨時(shí)存放、清潔用水處，希望大些好；對公攤面積（公攤系數(shù)）的管控，第一，要明確規(guī)范的剛性要求；第二，根據(jù)項(xiàng)目檔次定位和顧客價(jià)值敏感度，設(shè)定大堂、電梯間、公共走道的合理尺度；第三、從技術(shù)角度通過各公攤部位的相對位置的調(diào)整、對單個(gè)公攤部位的局部優(yōu)化降低公攤。 公攤面積的組成垂直通道：樓梯間、電梯井、垃圾道、通風(fēng)井、管道井、提物井、室外樓

43、梯；墻體面積：本幢樓各套與公共建筑之間的分隔墻和整幢房屋外墻水平投影面積總和的二分之一； 設(shè)備用房和管理用房：幢內(nèi)共同使用的設(shè)備用房，輔助或管理用房，供本幢使用的其他共同使用的面積 影響公攤系數(shù)的因素 公攤系數(shù)公攤面積 / 套內(nèi)面積 公攤系數(shù)第一層次的影響因素是建筑業(yè)態(tài) 超高層住宅高層公寓花園洋房疊拼別墅聯(lián)排和獨(dú)棟別墅 公攤系數(shù)第二層次的影響因素是公攤面積 建筑業(yè)態(tài)層數(shù)面積類型建筑面積套內(nèi)面積公攤面積公攤系數(shù)高層公寓11標(biāo)準(zhǔn)層4103506017%高層公寓32標(biāo)準(zhǔn)層6305399117%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層6035109318%高層公寓29標(biāo)準(zhǔn)層93874119727%高層公寓27標(biāo)準(zhǔn)層58647111520%高層公寓26標(biāo)準(zhǔn)層69057012021%高層公寓15標(biāo)準(zhǔn)層6265468015%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5254537216%高層公寓31標(biāo)準(zhǔn)層72061410517%高層公寓18標(biāo)準(zhǔn)層5294597015%高層公寓